资产估值报告范文

导语：如何才能写好一篇资产估值报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：公允价值　资产评估

2006年财政部了39项企业会计准则，包括1项基本准则和38项具体准则，在新的准则体系中公允价值计量被摆到重要位置。会计准则中公允价值计量的广泛应用对以财务报告为目的资产评估产生了重大影响，本文拟就与之相关的几个问题进行以下探讨。

一、会计准则体系中公允价值计量的广泛应用

我国会计基本准则中会计计量属性包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。与原会计准则相比最大的变化之一是增加了公允价值计量。公允价值指在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

财务报告以公允价值计量是会计目的的客观要求，因为历史成本比较可靠和客观，同时体现了会计信息的有用性，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。

国际会计准则中公允价值应用十分广泛：第一类，明确要求必须要用公允价值计量的相关国际会计准则，包括IAS 41规定的生物性的资产、IAS39规定的金融工具、IFRS2中以股权支付的报酬。第二类，要求以公允价值进行减值测试的情形，包括存货(IAS2)、资产减值(IAS 36R)、企业合并产生的商誉和无确定使用年限的无形资产(LAS 36R、38R)、为出售而持有的非流动性资产和终止经营(IFRS 5)等准则。第三类，可选择采用公允价值入账，包括不动产、厂场和设备(IAS 16)、无形资产(IAS 38R)、投资性房地产(IAS 40)准则等。

我国新会计准则与国际会计准则趋同，其中采用公允价值的内容包括基本准则和具体准则第2号、第3号、第4号、第5号，第7号、第8号、第10号、第11号、第12号、第15号、第16号、第20号、第21号、第22号、第23号、第24号、第27号、第31号、第37号、第38号，及涉及公允价值的第1号等。可见会计准则和公允价值之间的关系是十分密切，不可分割的。一提到会计准则就会使人联想到公允价值，会计上对公允价值的应用使资产评估有更大的用途，更广阔的前景。

二、以财务报告为目的资产评估中公允价值计量的分析

国际会计准则中规定，如果采用公允价值模式，可能会涉及到对资产的评估和重估，有的具体会计准则甚至直接要求由专业评估师进行评估。随着会计理论的发展，资产评估理论也应该与之衔接。以财务报告为目的资产评估需要从资产评估角度分析公允价值及明确与公允价值计量的相关内容：

首先，有大量市场参加者的市场价格是最好的公允价值参照，是公允价值的良好发现机制，为所有市场参与者的利益提供了公正、公开的保护。反之如果存在外在干预将导致偏离公允价值，而最终可能导致交易某方拒绝接受的后果，并可能产生纠纷。即市场价值是公允价值的基本表现。

其次，公允价值与其他计量属性密切联系。第一，历史成本与公允价值的关系。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额计量，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。历史成本从最一般的意义上讲，是指取得资源时的原始交易价格。在初始确认时，如果是公平交易，已收付的现金或现金等价物通常被认为是公允价值。但随着时间的推移，在新起点确认时，历史成本就不能认为是公允价值了，即历史成本是过去的公允价值。第二，重置成本与公允价值的关系。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。有时为了重新确定一项资产的价值即新起点确认时，不可能进行现实的市场交易，只有参照同类或类似的资产(参照物)加以确认，假设该参照物的市场交易价格是公允交易价格，这样才能表现其客观公共性，故在这种情况下的现行成本就被看作是公允价值。第三，可变现净值与公允价值的关系。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。可变现净值与现行市价有相同之处，反映的都是资产的未贴现的价值。但是现行市价是假定现在脱手而实际未发生销售费用，可变现净值着眼于未来。所以说，如果期限比较长的话，它是不能反映某项资产的公允价值的。但只要时间较短、物价稳定，一些短期的应收应付项目的可实现净值亦可视为公允价值。第四，现值与公允价值的关系。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。未来现金流量现值的公允与否取决干预期的现金流量、时期和贴现率三个因素。现值分为以公允价值为计量目标的现值和以特定个体计量为计量目标的现值。其中公允价值为计量目标的现值指在现金流量、时期和贴现率三个因素被普遍认同的基础上所确定的现值。只有以公允价值作为唯一计量目标的现值才与公允价值一致。即一定条件下，现值是未来公允价值的体现。

三、财务报告中确定公允价值的资产评估方法

国际会计准则中不动产，厂场和设备(IAS 16)规定对于厂场设备可以采用成本减折旧和公允价值两种计量模式。如果采用公允价值，土地和建筑物的公允价值通常通过评估手段根据市场证据确定，该评估通常由具有专业资格的评估师进行。机器设备的公允价值通常是评估得出的市场价值。如果由于厂场设备的特殊性，缺乏市场证据支持，则可以运用收益途径和重置成本途径估算公允价值。

我国会计准则相关规定，按照以下顺序确定资产的公允价值：资产的公允价值应当根据公平交易中销售协议价格金额确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格金额确定，资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定；在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值，可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计；采用其他估值技术方法确定公允价值。

四、以财务报告为目的资产评估的实施方式探讨

(一)借鉴国外以财务报告为目的资产评估的实施方式

在英国采用公允价值进行会计计量的公司中，评估师(测量师)对公司资产进行评估，公司会计师根据评估结果进行账务处理，注册会计师根据评估报告和创业会计师的处理发表审计意见，彼此之间形成相互合作、相互依赖、相互制约的专业合作关系，不仅保证了会计准则的有效执行和财务报告的真实性，也界定了各自的专业责任和法律风险。在欧洲以财务报告为目的的评估的发展可以追溯到20世纪70年代，其中一个重要标志就是1978年7月欧共体制定的第四号法令，即公司法。该法令第七章第35条规定了为财务报告目的对固定资产进行估价的规则，对欧洲地区评估与会计业的发展影响深远。在此基础上，欧洲出现了以服务于财务报告目的的专门评估固定资产的固定资产评估师，比、法、德、樊和爱尔兰发起成立欧洲固定资产评估师联合会。同外会计师事务所都有自己的资产评估方面的专家，虽然有这些专家，但审计的过程中是不能为客户进行评估的，这是由于独立性原则的问题。基于这一原则，虽然会计师事务所有评估专家，但不能自己做评估。一般会计师事务所会要求客户先提供评估的结果，然后会计师事务所对这个结果进行审计。客户会请专业的评估师进行评估，对于这样的专业评估会计师事务所会从审计的角度给予评价。审计准则要求，当会计师事务所要利用专家的工作时，审计人员要评价评估专家的专业胜任能力和客观性，审计人员并且需要和评估专家交流，以确定评估目的以及评估过程中采用的方法和假设是否合理，对所采用的数据也需要进行测试。对于有些复杂的评估，会计师事务所了解这些评估专家的工作时一般都要利用会计师事务所内部的专家，让他们和客户所聘用的评估专家进行沟通。

目前的会计准则下越来越多的应用到公允价值，表明会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大，评估行业有很大的发展前景。

(二)我国资产评估与会计的协作方式的探讨

在我国参与公允价值估算(复核)的机构和人员包括：企业内部符合资格的人员；企业聘请的评估专家；进行审计的会计师事务所内部的评估专家；会计师事务所外聘的评估专家；会计师事务所审计小组。在我国可以尽量由企业委托合乎资格的评估师和评估机构进行工作。

篇2

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：凤阳县维佳新能源开发有限公司（以下简称“凤阳维佳新能源”）

住所：凤阳县招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：470264000005730

发照机关：凤阳县工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日2009年11月30日，凤阳县维佳新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

凤阳县维佳新能源开发有限公司股东表

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化凤阳县维佳新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2009年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本项目评估对象为2009年11月30 日凤阳县维佳新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

（二）评估范围

根据《资产评估业务约定书》和凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为凤阳县维佳新能源开发有限公司于2009年11月30 日的全部资产和负债。

截止2009年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： （2）非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元；

（3）资产总计17,193,777.63元；

（4）流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元；

（5）负债合计7,565,368.60元；

（6）所有者权益合计9,628,409.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

本项目的评估基准日为2009年11月30日。

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2009年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

（一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

（二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

（三）遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；

（四）遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值；

（五）遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

（六）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响；

（七）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；

（八）维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

八、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

（一）法律法规依据

1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》； 3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；

5、《中华人民共和国证券法》；（2004年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 7、其他相关法律、法规、通知文件等。

（二）准则依据 2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；

3、财政部令第 33 号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关于印发<企业会计准则第 1 号――存货>等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》； 5、《中华人民共和国土地管理法》； 7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。

（三）经济行为依据

委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。

（四）产权证明依据

1、凤阳县维佳新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件；

2、凤阳县维佳新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表；

3、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；

4、凤阳县维佳新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》；

5、其它有关产权证明文件。

（五）取价依据

1、本人实地勘查、调查所获得的资料；

2、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料；

3、本评估机构掌握的其他价格资料；

4、关于发布省征地年产值标准的通知（省政办发(2005)47号）；

5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知（市政发〔2006〕20号）。

（六）参考资料及其它

1、李环会计师事务所有限责任公司出具的凤阳县维佳新能源开发有限公司的审计报告；

2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；

3、其他资料。

九、评估方法

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对凤阳县维佳新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于凤阳县维佳新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法（成本法）的评估方法进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据凤阳县维佳新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

（一）流动资产的评估

流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

1、货币资金的评估

纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。

对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照凤阳县维佳新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日2009年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。

2、预付账款

预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。

对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。

（二）无形资产（土地使用权）评估

根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。

成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益

（三）负债的评估

纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款；非流动负债为零。

对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

十、评估过程

具体过程如下：

（一）接受委托及评估准备 2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日；

3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。

（二）现场清查核实 1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍；

2、指导凤阳县维佳新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料；

3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案；

4、根据凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解；

5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料；

6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿；

7、现场查询和收集委估资产的价格信息。

（三）评定估算

1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法；

2、开展市场调研、询价工作；

3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。

（四）评估汇总

1、初步汇总资产评估结果；

2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善；

3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书；

4、三级复核资产评估报告书及评估说明。

（五）提交报告

经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。

十一、评估假设

由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：

（一）公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

（二）持续经营假设，假设凤阳县维佳新能源开发有限公司之资产在2009年 11 月 30 日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。

（三）产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。

（四）国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的电子产品制造行业不出现重大变化和波动。

（五）无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。

本人根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，本人将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。

十二、评估结论

凤阳县维佳新能源开发有限公司评估结果汇总表 单位：万元

账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率％

十三、特别事项说明

（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由本人作出的，本人与委托方或其他当事人无任何利害关系，本人在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。

（三）由委托方和产权持有者提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，本人进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有者应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

（四）本人执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，本人已对产权持有者提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认。

（五）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而本人执行评估程序一般不能获知的情况下，本人不承担相关责任。

（六）评估结论是本人给出的，受本人的执业水平和能力的影响。

（七）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表本人不带有偏见的专业分析、意见和结论。

（八）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

（九）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。

上述事项，提请报告使用者予以关注。

十四、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。

（二）本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

（四）本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

十五、评估报告提出日期

本评估报告形成评估结论的日期为2009年12月15日。

评估人员：曾亿武

篇3

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：凤阳县维佳新能源开发有限公司（以下简称“凤阳维佳新能源”）

住所：凤阳县招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：470264000005730

发照机关：凤阳县工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日2009年11月30日，凤阳县维佳新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

凤阳县维佳新能源开发有限公司股东表

公司执行财政部 2006 年颁布的企业会计准则。公司会计期间采用公历年度以1月1日起至12月31 日止为一个会计年度；公司以人民币为记账本位币，以权责发生制为记账基础，会计计量属性一般采用历史成本计量，如所确定的会计要素采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量金额能够取得并可靠计量，可以采用相应计量属性计量；发生的非人民币业务按业务发生上月末的中国人民银行公布的基准汇价折合人民币记账，资产负债表日对外币账户余额按当日中国人民银行公布的基准汇价折合人民币进行调整，产生的汇兑差额计入当期损益；存货取得时按实际成本入账，发出或领用时采用加权平均法计价，低值易耗品采用一次性摊销法列入成本；长期股权投资在取得时，按取得时的实际成本作为初始投资成本入账。公司对被投资单位具有控制权的子公司的长期股权投资在母公司采用成本法核算，编制合并报表时按权益法进行调整。公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派利润或现金股利时确认当期投资收益。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算，中期期末或年度终了按应分享或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认为当期投资收益；公司适用 17%增值税率；所得税税率 25%；企业将单位价值在 2000 元以上，使用期限超过 1 年的资产确定为固定资产，固定资产折旧采用年限平均法，按固定资产预计使用年限和预计 5%的残值率摊销。无形资产按其受益年限平均摊销；长期待摊费用按其发生时一次性摊销。

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化凤阳县维佳新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2009年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本项目评估对象为2009年11月30 日凤阳县维佳新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

（二）评估范围

根据《资产评估业务约定书》和凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为凤阳县维佳新能源开发有限公司于2009年11月30 日的全部资产和负债。

截止2009年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下：

（1）流动资产合计8，223，350.96元，其中：货币资金1，787.16元；预付账款8，221，563.80元；

（2）非流动资产合计8，970，426.67元，其中：无形资产8，970，426.67元；

（3）资产总计17，193，777.63元；

（4）流动负债合计7，565，368.60元，其中：其他应付款7，565，368.60元；

（5）负债合计7，565，368.60元；

（6）所有者权益合计9，628，409.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

本项目的评估基准日为2009年11月30日。

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2009年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

（一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

（二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

（三）遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；

（四）遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值；

（五）遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

（六）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响；

（七）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；

（八）维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

八、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

（一）法律法规依据

1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》；

2、参照原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；

5、《中华人民共和国证券法》；（2004年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

6、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；

7、其他相关法律、法规、通知文件等。

（二）准则依据

1、财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(2004年2月25日发布，2004年5月1日执行)；

2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发的通知》；

3、财政部令第 33 号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关于印发等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》；

4、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7 项资产评估准则的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日发布，2008 年 7 月 1日起执行）；

5、《中华人民共和国土地管理法》；

6、《城镇土地估价规程》（行业标准1993-06-22发布）；

7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。

（三）经济行为依据

委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。

（四）产权证明依据

1、凤阳县维佳新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件；

2、凤阳县维佳新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表；

3、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；

4、凤阳县维佳新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》；

5、其它有关产权证明文件。

（五）取价依据

1、本人实地勘查、调查所获得的资料；

2、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料；

3、本评估机构掌握的其他价格资料；

4、关于发布省征地年产值标准的通知（省政办发(2005)47号）；

5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知（市政发〔2006〕20号）。

（六）参考资料及其它

1、李环会计师事务所有限责任公司出具的凤阳县维佳新能源开发有限公司的审计报告；

2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；

3、其他资料。

九、评估方法

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对凤阳县维佳新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于凤阳县维佳新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法（成本法）的评估方法进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据凤阳县维佳新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

（一）流动资产的评估

流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

1、货币资金的评估

纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。

对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照凤阳县维佳新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日2009年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。

2、预付账款

预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。

对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。

（二）无形资产（土地使用权）评估

根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。

成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益

（三）负债的评估

纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款；非流动负债为零。

对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

十、评估过程

2009 年 11 月 20 日，本人受凤阳县维佳新能源开发有限公司的委托，于评估基准日2009年11月30 日对其全部资产和负债进行了评估。本人对评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用成本法（资产基础法）对各类资产和负债进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等。

具体过程如下：

（一）接受委托及评估准备

1、2009年11月20日，本人到达委托方，听取委托方介绍有关资产评估的情况，明确评估目的，与委托方商定评估对象和评估范围，了解产权持有者及评估对象的基本情况，并接受项目委托；

2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日；

3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。

（二）现场清查核实

2009 年 11 月 21 日，根据委托方清查后填写的资产清查评估明细表，本人进入评估现场，开始对评估范围内的评估对象进行清查核实、现场调查和分析，12 月 2 日现场工作结束。根据国家有关资产评估和管理的原则和规定，本人在现场阶段进行了下列工作：

1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍；

2、指导凤阳县维佳新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料；

3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案；

4、根据凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解；

5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料；

6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿；

7、现场查询和收集委估资产的价格信息。

（三）评定估算

1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法；

2、开展市场调研、询价工作；

3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。

（四）评估汇总

1、初步汇总资产评估结果；

2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善；

3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书；

4、三级复核资产评估报告书及评估说明。

（五）提交报告

经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。

十一、评估假设

由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：

（一）公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

（二）持续经营假设，假设凤阳县维佳新能源开发有限公司之资产在2009年 11 月 30 日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。

（三）产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。

（四）国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的电子产品制造行业不出现重大变化和波动。

（五）无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。

本人根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，本人将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。

十二、评估结论

通过评估，在公开市场和持续经营的假设前提条件下，在评估基准日 2009年11月30日，凤阳县维佳新能源开发有限公司评估前的资产总额为1，719.38万元，负债总额为 756.54 万元，净资产为 962.84 万元；评估后的资产总额1，733.35 万元，负债总额为 756.54 万元，净资产为 976.81 万元。详细内容见下列各表：

凤阳县维佳新能源开发有限公司评估结果汇总表

单位：万元

账面价值 调整后账面值 评估价值

增减值

增值率％

十三、特别事项说明

（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由本人作出的，本人与委托方或其他当事人无任何利害关系，本人在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。

（三）由委托方和产权持有者提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，本人进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有者应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

（四）本人执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，本人已对产权持有者提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认。

（五）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而本人执行评估程序一般不能获知的情况下，本人不承担相关责任。

（六）评估结论是本人给出的，受本人的执业水平和能力的影响。

（七）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表本人不带有偏见的专业分析、意见和结论。

（八）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

（九）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。

上述事项，提请报告使用者予以关注。

十四、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。

（二）本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

（四）本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

（五）根据《国有资产评估管理办法施行细则》的规定，本评估报告的有效使用期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。即有效期自2009年11月30日起，至2010年11月29日止。

十五、评估报告提出日期

本评估报告形成评估结论的日期为2009年12月15日。

评估人员：曾亿武

篇4

【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务

随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。

一、以财务报告为目的的评估及其作用

(一)以财务报告为目的的评估的定义

以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。

(二)以财务报告为目的的评估的作用

对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。

1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。

2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。

3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。

二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点

(一)以财务报告为目的的评估的规范体系

与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。

(二)以财务报告为目的的评估的特点

以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:

1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。

2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。

3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。

三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用

(一)投资性房地产与公允价值计量

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

(二)投资性房地产评估中的评估对象

投资性房地产的具体范围包括:

1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。

4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。

在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。

需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。

(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数

在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数

比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

(四)投资性房地产评估案例分析

以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。

1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。

该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。

2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。

根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:

第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。

除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。

3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。

4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。

由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。

5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。

6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。

综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

【参考文献】

[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.

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关键词：历史成本；公允价值；可靠性和相关性

一、历史成本与公允价值计量属性并存

由于现代市场经济不断发展和变化，历史成本计量属性的局限性日益凸显。由此，传统财务会计计量属性必须做出相应的变革，以提供反映现金流量和公允价值的信息。可见，历史成本与公允价值计量属性并存将是传统会计计量属性的发展趋势。

（一）历史成本计量属性。凡按过去的市场价格在交易和事项发生时作为交换的金额，在会计上会转化为历史成本。其所以称为历史成本，原因在于：第一，这是过去（历史）发生的交易，购买某项资产所花费的成本；第二，会计的特点是务实。会计信息必须反映出能够捕捉到的、有充分论证可以依据的现象。

历史成本计量属性主要建立在币值稳定假设和劳动生产率不变假设的基础之上。货币币值稳定，保证了计量单位即名义货币的长期恒定；社会平均劳动生产率不变，保证了计量属性即历史成本长期恒定。其特点体现在以下几个方面：第一，凡购入的商品（资产）按成交时的市场价格转化为历史成本后，在企业持有期间，除非投入生产被耗用或直接销售以及按其他方式处置（如交换其他资产、出租、作为担保物等）外，其价值量（金额）始终保持最初的历史成本而不变。这样处理，既可节约信息处理成本，又可如实反映当初交易本来面貌；第二，从资本投入生产到生成产品（或劳务）为止，整个生产过程的计量，基本上是被耗用的各种生产要素（其中包括物质资产、无形资产和人力资源）的历史成本的分配、汇总、集合与积累。

随着社会经济的不断发展与进步，社会劳动生产率迅速提高，在一定程度上动摇了历史成本计量属性的理论基础。特别是对于衍生金融工具等项目，价值往往与其账面的历史成本相差悬殊，报表使用者无法依据报表提供的信息对企业的财务状况和经营业绩做出评价，了解企业现在可能承担的权利、义务、收益、风险，从而进行相关的投资信息决策。由此可见，客观经济环境为公允价值计量属性的应用提供了条件。

（二）公允价值计量属性。本文所指的公允价值，是在公平市场交易中，自愿双方所达成一致的市场交易价格。进入21世纪以来，科技创新对经济发展的推动作用显著，社会劳动生产率迅速提高，历史成本计量属性越来越受到人们的质疑。公允价值计量属性逐渐受到投资者和债权人的青睐，具体理由体现为：

1、公允价值计量在企业资本保全上发挥着巨大作用。企业对其耗费的生产能力或资源采用公允价值计量，此时不管是何时耗费的生产能力，一律按现行市价或现金流量现值计量，这样企业的资本受到维护，企业的生产得以在正常状态下进行。

2、公允价值计量符合会计的配比原则。现行企业计算收益的收入是按现行市价计量，而成本、费用，则是按历史成本计量，若对于成本、费用也按公允价值计量，将使企业计算的收益更加真实，由此得出的会计信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营、决策提供更加有力的支持。

公允价值的估计可以采用市场法、收益法或成本法。市场法主要指市场的价格信息，即在市场真实交易中可观察到的相同、相似或可比的资产或负债的价格。如果在活跃市场上能够观察到这类信息，应尽可能用它来进行估计。收益法是未来投资（比如现金流量和盈利）通过折现转化为现值的方法。成本法一般指一项资产的重置成本或现行成本为基础，作必要的调整（如使用中的资产已发生了物理、自然损耗和精神损耗，即应予以调整）。

（三）历史成本与公允价值计量属性的结合。历史成本计量属性建立在过去已发生的交易或事项基础上，强调会计信息的可靠性。而公允价值能够反映完成经济业务之外的环境对企业的影响，具有高度的相关性。因此，仅仅报告历史成本反映的信息将忽略环境对企业的影响，而只报告公允价值信息则会掩盖对已完成市场交易的记录。两者之间的矛盾实质上体现出会计信息的可靠性与相关性之间的矛盾。而采用两种计量属性并行报告的模式可解决两者之间的矛盾，满足信息使用者的不同需求。

二、资产评估成为会计计量工具

目前，财务会计对收益有两种不同的概念：经济学的收益概念（即经济利润）与会计学上的收益概念（即会计利润）。现代会计理论的收益概念朝着经济利润方向发展，但基于收入确认的实现原则和稳健原则以及历史成本计量属性使会计利润与经济利润存在差异，从而导致会计信息使用者做出错误的决策，因为会计上有利润不等于经济上有利润。经济学家们主张“一个人当他资产的价值增加时，而不是当资产出售时变得更为富裕”，但价值增加的确认就是实现的经济收益观点，由于其计量上的主观随意性，很难适用于会计实务。为解决两者之间的冲突，建立资产评估制度是一种较好的折衷方法。原有的财务报告反映会计利润，而资产评估报告是基于公允价值基础上，即实物资本保全基础上做出的，其利润可以说较接近经济利润。通常强调资产保值和增值，应基于实物资本维持基础上，目前的会计无法解决，往往账面上有净资产，但评估以后，会发生很大变化，有必要建立年报资产评估制度，使会计利润转化为经济利润。

资产评估是对被评估的资产以公允价值进行估价，而公允价值会计正是以公允价值对资产与负债进行计价的，两者在持续经营假设下数值应该一致。资产评估方法有现行市价法、重置成本法、收益公允价值法等，评出的金额都是公允价值，与资产的公允价值计价相吻合，即公允价值会计下，资产评估结果与会计计量的结果一致。这时候资产评估虽被会计取代，但资产评估原理、方法将在会计中起着十分重要的作用，将成为会计计量工具。

三、按公允价值调整历史成本报告

资产按公允价值进行调整并不是无时无刻都在调整，比较理性的是每一年或半年调整一次。公允价值会计的工作应由审计完成，亦即审计在完成传统审计工作基础上，再对资产按公允价值重估，在财务报表列报上，披露重估前的报表与重估后的报表，会计仍然按历史成本作业。

采用公允价值作为资产的计量属性，目前会计界尚存在争议，主要是管理当局利用公允价值被动性地左右报告损益，对未实现收益和利得进行入账时高估企业的价值，报表项目之间由于计量属性不一致而不可比，最致命的是取得成本太高，与历史成本为基础计量相比较，取得公允价值都要花费一定成本，增加了报表准备成本。会计任何变更，都要考虑成本-效益原则。如果让会计一线的人士来准备公允价值会计资料，无疑这种成本浪费是巨大的，而且这在根本上还会提高会计工作的难度。基于此，未来的公允价值计量属性应与历史成本计量属性并存，会计人员完成报表的初始确认以历史成本计量，审计人员在审计的基础上按照公允价值对报表进行调整，对外同时披露历史成本报告和公允价值报告，历史成本报告的会计责任和审计责任与传统没有差异，而公允价值报告由审计人员承担审核责任，该报告责任大小与注册会计师审核盈利预测报告相似。

四、建立年度报表审计与评估相结合制度

建立资产评估与审计相结合的年报评审制度，具体操作可在注册会计师完成审计基础上再由注册评估师完成评估工作。注册会计师对审计报告负法律责任，注册评估师对资产评估报告负法律责任。资产评估报告作为财务报告的补充资料，与评估前审计后的财务报告同时披露。

由于历史成本计量属性存在一定的局限性，随着社会经济环境变化及会计信息需求者对会计信息需求的变化，基于高度相关的公允价值会计信息越来越受到投资者和债权人的青睐，公允价值会计应用领域将越来越广泛。但历史成本会计仍将占有一定地位，极有可能出现一套以公允价值计量属性为主的财务报告体系。未来会计资产计量，在一定程度上是多元并存时代，在相关性和可靠性上，难以确保任何一种成本计量属性能取得绝对优势。知识经济时代，无形资产计量将上升到非常重要的程度，为了得到客观、公正的会计信息，要加大中介机构对会计报告的鉴证责任，不能使公允价值成为会计界操纵利润的工具而使得会计信息更加不可信。任何会计改革，都要建立在会计信息可靠性基础上，再加以考虑最大限度地提高相关性，并考虑成本-效益原则。由此，建立年度会计报表审计与资产评估相结合制度，则是一种较佳的理性选择。

主要参考文献：

[1]范弘亚.历史成本计量属性的探讨——经济危机背景下历史成本与公允价值模式的比较.市场周刊（理论研究），2011.12.

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一、关于技术秘密信息许可费价值评估可能涉及的相关资料及其关联性分析

从笔者目前所能够掌握的资料来看，进行技术秘密信息许可费评估具体需要哪些资料，并没有统一的要求，一般都需要根据案件的情况确定，在多数的情况下还要委托单位（公安机关）、受害单位（权利人）与评估机构进行多次沟通。什么时间开始沟通，什么时间沟通什么问题还有可能成为被关注或者被质疑的对象。侦查机关在正式委托评估机构之前，需要确认该评估机构是否可以承担该工作并愿意接受委托。而评估机构在确认能够完成该项委托评估事宜之前，需要了解案件所涉及的具体问题，包括可以提供哪些资料与数据信息等。简单地讲，评估机构在没有回复确认可以完成该项委托前，侦查机关不会出具正式的委托书。如果出具了正式的委托评估函件而评估机构因客观原因无法完成所托事宜的，就必须更换评估机构再次出具委托函件；按现行的流程，这会给公安机关带来很多的问题。所以，在司法实践中就常常会出现委托书出具的时间在评估机构接触案件材料与受害单位之后，这也是辩护人在开庭质证时对此提出质疑的原因。评估机构在正式接受委托手续之前，与侦查机关、受害单位接触的目的虽然是为了确认是否可以完成受托事项所做的必要工作，但程序依然有规范的必要，比如建议公安机关在正式出具委托函件前，将这一阶段的工作纳入办案程序中，并把接触的时间、事实、目的以及所提供的材料信息等予以明确。

基于上述分析，提高效率为顺利进行评估工作做好充分准备显得非常必要，笔者从实务的角度提出点滴建议供参考。下文以化工行业技术秘密信息许可费价值评估可能涉及的相关资料信息为例作简要的说明。

一般而言，为《评估鉴定报告》准备的参考资料主要有：（1）关于经营资质和商业秘密成立的资料，主要是营业证照、公司章程，以及司法鉴定意见书、保密措施等。这类资料多是程序性材料，与评估结果没有直接关系，可以提前做好准备；（2）关于案情的相关资料信息，主要是基本情况介绍、使用涉案技术秘密侵权的相关证据、侵权人项目的规模信息、与技术秘密有关的鉴定报告等；（3）受害单位的财务资料，主要是经过审计的财务报告、设备表、设备订购合同等。这类资料与评估结果关系最密切。评估人员需要根据财务制度到受害单位核实与评估有关的原始单据、合同，并从经审计的财务报告中提取相关财务数据，作为评估的重要参考。这部分财务数据与材料，法律专家需要与受害单位的财务专家做充分深入的沟通；（4）第四类是评估人员根据专业经验进行调研而获得的有关涉案产品市场前景和产业政策等方面的资料。这些资料需要提前为评估机构做好前期的准备工作，包括可以获得这些资料信息的渠道、途径、方法等。

很显然，从实务操作的角度看，上述介绍能够贡献的地方是极其有限的，对该部分业务有所了解的读者不难发现，这是基于“收益法”评估方法而做的举例说明。所谓的“收益法”，即依一定的产品销售规模产生的收益入手，计算未来可能取得的收益，再通过一定的分成率，得出该评估对象在一定的经营规模下于评估基准日的公允价值。针对商业秘密市场价值的评估，除收益法外，还包括市场法和成本法。由于商业秘密形成的直接成本往往与其价值没有直接的对应关系，即投入产出的弱对应性，因此一般不采用成本法，或者在采用时会非常慎重。如果国内有类似商业秘密充分交易的案例时可以考虑采用市场法评估，如果没有充分的案例可以参考的，则放弃市场法。这里需要特别强调的是，不采用成本法的原因是投入产出的弱对应性，而不是对涉案技术秘密投入成本在案件中贡献的漠视，更不是根本的否定。在本专栏的其他文章将会阐述这一问题。

二、技术秘密信息许可价值评估意见结论成立的条件、有效期及其效力

价值评估结论受机构评估人员的职业水平和能力的影响，并且仅为委托方进行以本次评估目的所发生的经济行为提供服务，对于将其运用到其他经济行为时，评估结论一般会失效，不具同等效果。一般来讲，评估工作不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其它不可抗力对资产价值的影响，也不考虑资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响。当评估条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。所以，我们无论是在技术秘密的刑事案件中还是在民事案件中，都要结合案件的具体情况看待所评估的价值，而不能脱离案件以及所涉及技术的具体情况，特别不应当通过运用经济行为来模拟其准确性，从而泛泛地评论价值是过高还是过低，并进而质疑，甚至得出完全否定价值评估意见的结论。

技术秘密信息许可价值评估报告中，一般都会对有效使用期限做出表述，即：从XX年X月X日到XX年X月X日止，评估目的在本评估报告的有效使用期限内实现时，评估结果可以作为参照依据。超过该有效使用期限，需重新进行资产评估。可是，案件还没有审理完毕，评估报告的1年有效期已经届满，怎么办？技术秘密刑事保护司法实践中辩护人曾提出过有效期届满不应采用的辩护观点。笔者认为这个问题要结合案件的具体情况而定。《资产评估准则DD评估报告》（中评协[2007]第189号）第11条规定，“评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”可见，评估准则规定评估报告的有效期，是为了避免评估基准日确定的评估价值和经济行为实现日的实际价值差异过大而无法使用评估报告。通常，评估报告的有效期是针对评估后一段时间才使用评估资产的情况，此时会产生“评估基准日”和“经济行为实现日”两个时间点，如果经济行为实现日在评估基准日之后并超过1年，则评估基准日的评估价值可能发生重大变化，而不宜再使用评估报告。所以评估报告所确定评估基准日与评估目的很关键。比如，嫌疑人窃取了受害单位全套技术，所要评估的是在窃取完成日假定为受害单位将全套技术许可给使用方的许可价值，以确定受害单位因丧失该次许可机会而导致的损失。可见，窃取完成日，既是评估基准日，也是假定进行技术许可的经济行为实现日，两个时间点是重合的，因此，评估基准日的评估价值，就是许可这一经济行为实现时的许可价值。当评估是对历史时点的价值评估时，就不存在经济行为实现日超过评估基准日后1年而评估报告不能使用的说法了。

三、价值评估报告复核人的法律地位以及《评估说明》的保密问题

《司法鉴定程序通则》（2016年5月1日起施行）第4条明确规定，司法鉴定实行鉴定人负责制度。要求司法鉴定人应当依法独立、客观、公正地进行鉴定，并对自己作出的鉴定意见负责。可是，第32条又规定了一个复核人，即委托的鉴定事项完成后，司法鉴定机构可以指定专人对该项鉴定的实施是否符合规定的程序、是否采用符合规定的技术标准和技术规范等情况进行复核，发现有违反通则规定情形的，司法鉴定机构应当予以纠正。复核人的法律地位是不清楚的。司法实践中，曾发生过辩护人提出复核人是否应当回避的问题。《司法鉴定程序通则》第20条规定：司法鉴定人本人或者其近亲属与委托人、委托的鉴定事项或者鉴定事项涉及的案件有利害关系，可能影响其独立、客观、公正进行鉴定的，应当回避。司法鉴定人自行提出回避的，由其所属的司法鉴定机构决定；委托人要求司法鉴定人回避的，应当向该鉴定人所属的司法鉴定机构提出，由司法鉴定机构决定。委托人对司法鉴定机构是否实行回避的决定有异议的，可以撤销鉴定委托。可是没规定复核人是否要适用回避的条款。《刑事诉讼法》第145条规定，“鉴定人进行鉴定后，应当写出鉴定意见，并且签名。鉴定人故意作虚假鉴定的，应当承担法律责任。”中国资产评估协会《资产评估准则――评估报告》第9条规定，“评估报告应当由两名以上（含两名）注册资产评估师签字盖章。”法律和相关评估准则中没有“复核人”的概念，更未将其规定为“鉴定人”，也未规定其适用回避的相关规定。但是司法实践中复核人的角色又很重要。为了有效地避免争议，笔者建议，评估机构在确定评估师时将复核人也一并告知并要求委托人或者当事人回复是否提出回避申请。

在技术秘密刑事保护的司法实践中，还有一个很敏感的问题，即价值评估过程中评估机构内部保存一份叫做《评估说明》的文件，当辩护人提出要求评估机构提供时，是否应当被支持。这个问题之所以敏感是因为会涉及到受害单位的定价指数与定价原则，非常珍贵并且极易容易泄密，所以受害单位极力反对，评估机构也非常重视。笔者倾向于评估机构有权拒绝提供《评估说明》。

基本理由如下：（1）评估说明是财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，不是法律法规规定的评估报告的组成部分，也非附件；（2）评估说明属于评估专家的专业和经验范畴，评估专家已经当庭详细解释了其中涉及的重要问题；根据评估专家的当庭解释，评估说明主要是如何确定评估中重要参数和方法的技术性说明，属于专家专业和经验范畴，比如技术分成率、评估方法、许可方式等。评估专家可以在当庭详细解释了为什么采用这些参数和方法，而且在评估报告中明确列出了选择确定的最终结果。（3）评估材料中，对评估价值有实质影响的是受害单位的财务资料是保密的，且经过审计机构审计，质疑其真实性理由不充分。

注：本文节选自LexisNexis律商网【桃李知教】专栏，其专注观察和解析知识产权领域最前沿、最新型的法律问题，旨在识微见远，或指点迷津。

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关键词：公允价值计量；等级系统；基本准则；

2006年9月,FASB正式了会计准则第157号“公允价值计量”(FVM)，新颁布准则建立了公认会计准则体系中公允价值计量的框架，扩大了公允价值计量的披露范围，是公允价值会计理论的最新成果。公允价值计量准则作为公允价值计量在实务操作上的指导和规范，必然会推动财务会计计量的改革和发展，并且对国际财务会计理论和实务界产生深远影响。

一、公允价值计量准则的制订背景和理论基础

在公允价值计量准则的制订过程中，FASB考虑到了增强公允价值计量一致性和可比性以及扩大公允价值计量披露范围的需要。该准则颁布之前，由于在FASB准则体系中存在不同的公允价值的定义，报告企业应用这一定义的指导非常有限并且分散在不同的会计公告中，造成企业会计政策选择的不一致，同时也增加了公允价值计量应用的难度。

公允价值计量框架建立的概念基础是FASB颁布的财务会计概念公告第二辑(SAFC2)《高质量特征的会计信息》，SFAC2中强调了提供具有可比性的会计信息使财务报告使用者能够鉴别不同经济事项间的异同。公允价值定义的基础来源于FASB财务概念公告第六辑（SAFC6）《财务报告要素》中资产和负债的概念，反映由资产引起未来现金流入――未来经济利益，以及由负债引起的未来现金流出――未来经济利益的牺牲。该准则结合了财务会计概念公告第七辑(SAFC7)《在会计计量中使用现金流量信息和现值》中指导公允价值使用的各个部分，在准则中进行了阐述和重新审议。公允价值准则中，扩展后的披露范围要求企业在利用公允价值进行资产和负债的计量时，向财务报告使用者，如当前和潜在的投资者、债权人，提供有助于进行投资和贷款等与决策相关的会计信息，目的是实现FASB财务概念公告第一辑（SAFC1）《企业财务会计报告的目标》中提出的财务报告的首要目标――会计信息的决策相关性。

FASB在之前的会计公告中已经提出公允价值是具有相关性的计量属性，在继续遵循这一前提的同时，报告企业应当在其他会计公告和公告对于公允价值计量的要求下应用该准则，并且，准则没有提出新的计量属性，保留财务概念公告第七辑中提出的历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值和计量公允价值的现值五种计量属性。目前，新准则的出台必将对推动财务会计计量的改革和发展具有有重要作用，并且对国际财务会计理论和实务界产生深远影响。

二、公允价值的概念分析

新准则中保留了之前公允价值的定义中的交换价格观念，明确提出交换价格是在公平交易的情况下，交易各方出于自愿在市场上出售资产或转让负债的价格。从定义来看，用于确定公允价值的要点有两个：首先，公允价值是以脱手价格而不是买入价格为基础；其次，从拥有资产或有负债的交易者角度来说，在计量日出售资产或转让负债是一种虚拟交易，交易发生的市场对于报告企业来说应是用于交换的资产或负债的主要市场或最大获利市场。其中，主要市场是指报告企业能够最大数量、最高限度出售资产或转让负债的市场。最大获利市场即企业在出售资产时可以获得最大化的收入和在转让负债时使支付金额最小化的市场，在确定最大获利市场时需要考虑交易成本，作为收入的减项或支付的加项。

如果报告企业存在主要市场，即使在其他市场上它可能获得更大的潜在收益，公允价值计量的结果始终应该代表主要市场的价格，这种价格可能直接来自于市场也可能由估价技术得到。例如，报告企业在市场A和市场B中进行交易，并且在计量日报告企业能够取得市场价格信息。在市场A中，资产的可收到价格是26元，交易成本是3元，净收入金额为23元；在市场B中，资产的可收到价格是25元，交易成本为1元，收入净额为24元。假设报告企业在A市场上出售该项资产的数量最大，则可以确定市场A为报告企业的主要市场，并且确定该资产的公允价值是26元；如果市场A和市场B都不是主要市场，则市场B为最大获利市场，该资产的公允价值就是扣除交易成本后的净收入（24元）。可见，主要市场和最大获利市场的确定都是从报告企业自身的角度为出发点，这就意味着在一个企业的经营活动中可能存在不同市场类型，同样，进行不同经营活动的企业对同一市场产生不同判定。

三、资产与负债的公允价值计量

在计量日，如果使用的资产具有实体的存在性、法律的许可性以及财务上的灵活性，报告企业运用市场参与者对资产使用的最大化和最佳化(highestandbestuse)概念作为资产公允价值计量的基础。资产使用的最大化和最佳化，从长期来看，是市场参与者令单项资产或包括该项资产在内的资产组合的价值最大化的使用形式。需要注意的是，这一概念是由实际使用形式而不是报告企业预期的使用形式决定的。基于资产的最大化和最佳化使用,准则提出了市场参与者用于估计公允价值的两类估价前提――在用估价前提和交换估价前提，对推动资产的公允价值更接近其真实价值具有重要意义。当某项资产通过其他资产相互结合能够为市场参与者提供最大的价值，则该项资产最大化和最佳化使用为“在用”，并且“在用”即为该项资产的估价前提；另一方面，如果某项资产单独使用时能够为市场参与者提供最大价值，则该项资产最大化和最佳化使用为“交换”，并且在计量其公允价值时应在交换估价前提下。

计量负债的公允价值时，假设负债在计量日转让给市场参与者，并且在转让前后该项负债具有相同的不履行风险（nonperformancerisk）。不履行风险指不履行负债义务或影响负债转让价值的风险，它包括但是不限于报告企业自身的信用风险。FASB认为，负债的公允价值中应当反映该项负债所存在的不履行风险，同时，报告企业应当考虑到信用风险对负债的公允价值在整个计量期的影响，而且，信用风险对于不同的负债类型比如货币型或非货币型负债的影响效果是有区别的。假设C企业同时各借给A企业和B企业一项五年期终值为500元的债务，由于A企业与B企业相比有更高的信用风险，A企业和B企业的债务利息率分别为12%和6%，所以A企业负债的公允价值是284元（将500元以5年期12％的复利折现），同理，B企业债务的公允价值应当为374元，A企业和B企业负债的公允价值不同的原因就在于他们拥有不同的信用级别。

估价技术的选择应当由适应的市场环境以及计量公允价值时可以获得数据的充分性决定。计量资产或负债公允价值的估价技术包括市场方法、收入方法、和成本方法：

1.市场方法。市场方法运用相同或可比的资产和负债的在市场中的交易价格，或由其他市场交易产生的信息进行估价。市场方法经常使用来源于可比资产的一系列市场乘数来估计某项资产的公允价值。

2.收益现值方法。收入方法将当前市场预示的未来现金流入的期望值作为计量的基础，转换或折算成现值的技术。

3.成本方法。成本方法是以重置当前具有同样服务能力的资产所需要的金额作为基础，这种方法经常会参照资产的重置成本。市场交易者（卖方）收到的资产价格由买方获取或构建具有相同或类似功能的替代资产所需要的成本决定，同时要调整资产已经发生的折耗。

报告企业选择公允价值计量的估价技术时，如果利用活跃市场上相同替代品的价格对单项资产或负债进行估价，单一的计量技术对于报告企业来说是恰当的；但是其他情况下，报告企业需要运用多种估价技术计量公允价值，例如计量报告资产组合中每一项资产的公允价值，要对单一资产的价值赋予不同的权重进行评估，并且计量结果应当处于合理的区间内。另外，报告企业选择使用估价技术应遵循一致性原则，但是，如果估价技术变更后的结果能够更准确的反映公允价值，变更估价技术也是可以接受的。

四、公允价值计量的输入信息与等级系统

公允价值计量是以市场导向为基础的计量而不是出于企业特定个体利益为导向的计量，所以，公允价值计量应当由市场参与者们用于为资产和负债价值计价的假设决定。在该准则中，公允价值计量的输入信息（inputs）广泛地参考市场参与者用于为资产和负债定价的假设，包括对于风险的估计，例如，计量公允价值时所使用的特定估价技术本身存在风险或是输入信息的固有风险。作为判断计量公允价值时参与者应用假设的基础，准则把输入信息分成两类：可观察输入信息(observableinputs)和不可观察输入信息(unobservableinputs)。可观察输入信息是以来源不受报告企业影响的市场数据作为基础获得的输入信息，反映了市场参与者用于为资产或负债定价的假定。不可观察输入是以报告企业当前经营环境下可利用的最佳信息为基础获得的输入信息，反映了报告企业对市场参与者为资产或负债定价假定的估计。FASB定义不可观察输入信息的意图是允许报告企业在其资产或负债缺乏活跃市场的情况下进行资产或负债的公允价值计量，因此，报告企业不必付出过多成本用于获得独立于报告企业的市场信息。但是，企业外部的市场信息由于排除了交易中不合理成本而更加可靠，报告企业不应当忽视外部信息的重要性。计量公允价值的估价技术中，报告企业应该尽可能多的运用可观察输入信息而尽量减少使用不可观察输入信息。

在计量公允价值时，准则中建立起一套公允价值等级系统(fairvaluehierarchy)区分可观察输入信息和不可观察输入信息，用以提高公允价值计量及其披露的一致性和可比性，同时，估价等级系统的建立对减少企业操纵，增强报告信息的可靠性具有重要意义。公允价值等级系统按照输入信息对于公允价值计量的重要性，把估价技术的输入信息区分为具有优劣顺序的三个层次，其中未调整交易成本的现行市价可靠性最高而最受FASB重视，被排列在等级系统的第一层；由于不可观察输入信息缺乏可靠性，FASB将其排在输入信息顺序的最后一位――公允价值等级系统的第三层。估价等级系统第一层的输入信息有两个决定因素：第一，报告企业存在交易资产或负债的主要市场，或在主要市场不存在的情况下存在最大获利市场；第二，报告企业在计量日能够取得市场价格信息。因此，报告企业在计量日从主要市场或最大获利市场中取得的现行市价即属于公允价值等级系统中的第一层。

第二层输入信息是除已包括在第一层的现行市价外的其他可观察的输入信息，这一层次的输入信息可能是直接得到也可能是间接得到的。如果该项资产和负债存在于某个特定的期间内，例如合同期限内，资产或负债处于公允价值等级系统中第二层的输入信息必须在整个期间内能够被报告企业观测到，包括:

1.在活跃市场上类似资产或负债的现行市价。

2.非活跃市场上相同或相似资产或负债的现行市价。

3.除资产或负债的可观察到的现行市价外的其他输入信息。

4.主要来源于或由可观察市场数据证实过的输入信息。

第三层输入信息是指资产或负债的不可观察输入信息。不可观察输入信息在计量公允价值仅限于在计量日缺乏资产和负债的市场活动、不存在可观察输入信息的情况下使用。

通常在公允价值计量中，一个企业用于计量公允价值的所有输入信息可能会划分到公允价值等级系统的多个层次，并且，在计量一项资产或负债公允价值的全部期间内，该项目输入信息所处公允价值等级系统的特定层次应当由重要的最低一层的输入信息决定。但是，由于每项资产和负债的特殊性，评估输入信息在计量期间内对于公允价值计量的重要性仍然需要运用大量的职业判断。公允价值计量准则建立公允价值等级系统的目的是选择将用于估价技术的输入信息进行优劣排序，而不是评价估价技术本身的优劣。但是，输入信息的有用性和可靠性会影响报告企业对于估价技术的选择。例如，使用现值估价技术计量公允价值时，输入信息根据对计量本身的重要性和输入信息在等级结构中所处的层次，会划分到等级系统的第二层或第三层，可见，现值计量由于其输入信息的特点不具有最高的可靠性，而不是由计量技术本身的优劣决定的。

五、公允价值计量的披露

当报告企业采用周期性后续计量或非周期性后续计量进行资产或负债的计量时，准则要求披露的内容是不同的。周期性后续计量是在对资产和负债在固定周期内进行连续的后续计量，例如计量交易证券的公允价值；非周期行后续计量是在需要反映资产和负债的公允价值时进行后续计量，例如计量发生损耗后的固定资产。非周期性后续计量资产或负债的公允价值时要求披露：第一，通过报告企业披露的信息，财务报表使用者能够评估用于连续计量的输入信息类型，以及区分重要的不可观察导入――公允价值层级结构的第三层；第二，报告企业应当披露当期用于计量公允价值的估价技术，或者说明变更上期使用的估价技术的原因。除以上内容外，周期后续计量资产或负债时还需要披露后续计量对当期收入和净资产变化的影响，包括：第一，扣除已包含在当期收入或净资产变动中的实现与尚未实现的所有利得和损失全部金额；第二，包含在收入或净资产变动中的，与资产负债表日持有资产或负债相关的未实现利得或损失；第三，说明已报告在利润表中的引起收入或净资产变化的全部利得或损失，以及未实现利得或损失。

六、公允价值计量准则对我国准则的启示

目前，除FASB外，IASC、金融工具联合工作组(JWG,2000)、国际审计与鉴证准则理事会(IAASB,2002)、美国注册会计师协会(AICPA,2002)、香港会计师公会(HKSA,2003)、加拿大审计与鉴证理事会(CAASB,2003)等已分别公允价值计量相关的会计原则和审计准则。公允价值在理论界和实务界研究与运用范围的逐渐扩大、公允价值会计和审计国际惯例的出现，说明公允价值计量已经进入运用阶段而超越了争论阶段。

在我国准则与国际惯例趋同的大趋势下，2006年2月25日，财政部正式对外了包括1项基本准则和38项具体准则在内的企业会计准则体系，标志着我国企业会计准则体系的制定任务已初步完成。基本准则作为具有我国特色的财务概念框架，第一次明确了财务报告的目标：一是反映企业管理层受托责任的履行情况；二是有助于使用者做出经济决策。与FASB将决策有用论作为财务报告目标相比，我国准则将受托责任观作为财务报告的第一目标，同时兼顾决策有用目标，决定了可靠性和相关性必须成为财务报告所提供会计信息的最主要质量特征，并且对可靠性具有更高的要求。

在公允价值计量受到广泛认可的同时，我国的基本准则和具体准则也涉及到公允价值计量的应用。基本准则中规定了五种计量属性，即历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值，并且要求企业选择何种计量属性应当由具体准则规定的会计政策决定，而不是企业根据计量对象的性质自由决定。基本准则中一再强调会计信息的可靠性，特别提出如果采用历史成本之外的其他计量属性时，应当保证报告企业能够取得并可靠计量会计要素的金额。那么，如何保证报告企业在使用公允价值计量时提供高质量的会计信息，特别是保证会计信息的可靠性？从当前基本准则的制订来看，公允价值可靠计量的标准在准则体系中要求：资产存在活跃市场的，应当以市场中的交易价格作为公允价值；资产本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，应当以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；对于不存在同类或类似资产可比市场交易的资产，应当采用估值技术确定其公允价值。新准则中关于公允价值可靠计量的规定体现了公允价值概念的级次，与美国财务会计准则委员会《公允价值计量》中确定公允价值的相关规范是一致的，也与国际会计准则理事会目前的做法基本一致。

可见，新准则体系的制订与颁布证明了公允价值计量的可靠性和相关性已经得到我国准则制订机构的接受和认同，因此，进一步建立计量公允价值计量框架从技术上指导和规范公允价值计量的应用，就成为报告企业提供高质量财务信息的前提，以及当前我国公允价值研究中最迫切的问题。FASB第157号《公允价值计量》准则作为目前公允价值会计最新的研究成果，对我国建立适合自身国情的公允价值计量应用的准则或规范、完善公允价值计量的应用必将具有重要的参考作用。

参考文献

[1]FASB,StatementofFinancialAccountingStandardsNo.157,FairValueMeasurements,2006；9；1～15

[2]路晓燕,公允价值会计的国际应用,会计研究,2006；4；81～86

篇8

一、当前企业国有资产评估存在的问题

资产评估是维护国有产权合法权益的重要手段，评估结果是确定涉及到资产的基准价格的依据，也是建立保护严格的现代产权制度的重要环节。然而，当前企业国有资产评估管理存在着一些不可忽视的问题。

（一）认识程度不全面。一些企业和部门对资产评估工作认知度还不够全面，单纯地认为评估只是为了某种经济行为的需要，不能从履行出资人和国有资产保值增值角度去充分认识资产评估的重要性，为了达到某一特定目的，臆定评估值，致使出现了资产评估走过场。

（二）提供资料不齐全。产权单位在提供委托评估范围内的资产所需资料时，存在着资料不完备、不齐全，报告附件或缺等现象，甚至有者提供虚假情况和资料，难以体现评估资产的全貌，容易形成帐外资产，埋下了国有资产流失的伏笔。

（三）评估工作不深入。有的资产评估机构对委托范围内的资产，没有认真履行盘点清查、实地勘察等必要的核对程序，对债务债权类资产没有进行必要的函证，只是对资产的帐面数凭工作经验作出评判，不能客观公正地反映资产公允价值，难以保证评估结果的真实、合理和完整性。

（四）评估方法不恰当。评估执业师在开展评估业务时，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。而一些评估执业师在对某些资产进行评估时方法选择不恰当，不慎引用评估假设，扭曲了资产价值。如房屋、机器设备等局限于公式性计算价格，仅考虑了原始成本折现率，而忽视了房屋类别、属性、地域等问题，按重置成本法进行评估，不能按照国家规定采取市价法及收益法的客观实用性来评估，难以反映评估对象的公允价值。

（五）评估内容不齐全。国有资产是指国家以各种形式投资形成的固定资产、流动资产、无形资产和其他形态资产。那些以国有企业改制、国有资产转让为目的进行的资产评估，必须对企业改制、产权转让的全部资产进行评估。但是，在一部分企业改制和产权转让为目的的资产评估中，对专利、商标、商誉等极具价值和增值潜力的无形资产按极低的价格评估或不评估不说明等。

（六）信息披露不充分。评估报告应当披露必要的信息，使评估报告使用者能够正确理解评估结论。但在有的资产评估报告中对于不动产的总体情况、产权特点、权属关系以及资产的担保、抵押、剥离、租赁、权证变更等可能对评估资产价值判断产生重大影响的信息，披露不够充分。

二、加强企业国有资产评估工作的对策思路

针对企业国有资产评估管理工作存在的问题，根据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)的规定，笔者认为应当按照“明确职责、严格程序、规范操作”的目标要求，来规范和加强企业国有资产评估管理。

（一）明确委托主体。当企业发生资产评估行为时，应当由国有资产产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估，并与之签订《资产评估委托书》。企业应如实向资产评估机构提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产。这种按照经济行为批准权限与核准备案相一致的原则，进行的核准备案制度，有利于提高效率，分清责任，更好地体现权、责、利的统一，确保中介独立客观公正执业。同时可以有效地防止企业与中介恶意串通、隐匿资产、虚增负债和低评漏评等舞弊现象，防止企业内部人及其他关联利益方与中介形成利益共同体和一致行为人的产生。

（二）严格选聘条件。产权持有单位应按照公开、公平、公正、透明、择优和高效的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构进行企业国有资产评估工作。资产评估机构要自觉坚持《资产评估准则》的规定，遵循独立、公正、客观的原则进行资产评估工作。

（三）规范评估程序。执业人员应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法。按照现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等步骤组织实施评估业务，对委托范围内的资产、负债实施实地勘察、核对，客观公正地进行资产评估，最大限度地保证评估结果的真实、合理和完整性，为资产处置提供客观的价格依据。积极推行企业整体价值评估方法，对涉及企业价值评估的项目原则上要求采用两种以上的评估方法进行验证，使国有企业多年形成的品牌价值、商誉等无形资产得到充分体现，有效提升评估报告的质量。

（四）提高执业水平。按照职业道德行为规范的要求，进一步提高国有资产评估人员的专业知识水平和业务素质，加深对资产评估准则的理解，切实提高资产评估项目核准、备案的工作质量和效率。更新和提高执业人员的专业知识和专业技能，熟练掌握现行各种有关规定和实务标准，不断提高执业水平。同时，评估机构也应不断创造条件，开展各种形式的业务培训，增强执业人员执行各种类型评估业务的经验，提高分析、判断问题的能力。

（五）实行专家评审。建立资产评估专家评审委员会制度，对重大项目的资产评估，应实行专家评审，邀请专家对重大项目资产评估方法的适用、范围内容、取价标准的依据及评估程序进行综合评审，让评估方面的专家对评估报告的质量作出评价。并在实践中不断扩大专家评审范围，不断扩大专家队伍的覆盖面，特别是增加特殊行业、特种设备等方面的专家。因为专家评审可以更多地从行业执业行为的角度，更加关注评估报告的法律效力相关的内容。通过专家评审，力求实现评估程序更加合法、评估过程更加合规、评估结果更加合理。

（六）加大监督力度。及时了解和掌握资产评估机构在国有资产评估项目中的执业情况，加强与相关评估行业主管部门的沟通与协调，组织开展国有资产评估项目的质量抽查，对评估人员、评估机构的工作质量进行评价，建立评估管理档案，加大对违纪违规执业机构和人员的查处力度。建立和完善监督机制，对于违规的中介机构根据情况，采取通报、警告、将不良记录备案、停业整顿、取消国有资产的评估业务资格等措施。中介机构应树立风险意识，加强质量控制，注重品德要求，强调职业道德，切实维护国有资产出资人利益，提升行业社会公信力，提升行业服务质量。

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关键词：抵押资产；价值评估；回归分析

中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0062-02

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。

一、即期价值修正法和到期价值估计法

（一）即期价值修正法

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P 根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L 根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。

其计算模型为抵押资产价值评估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。

（二）到期价值估算法

其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R

S ：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T ：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。

β=V（S，T）： 解释变量系数（变量S，变量T）

最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2 Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2

二、运用SPSS软件进行回归分析

广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：

以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：

贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995

（0.516） （38.344） （-10.973）

其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。

从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1 的相关系数为0.684，大于零。说明X1 越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为- 0.656，小于零。说明X2 越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。

三、小结

通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。

参考文献:

[1]马庆国.管理统计――数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).

[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).

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一、资产评估与会计的区别

资产评估与会计之间有紧密的衔接，但也有不同的侧重点。

1．资产评估与会计的发展历程不同我国资产评估行业的兴起是改革开放和社会主义市场经济体制建立的产物，国有资产管理体制的改革直接推动了资产评估行业的发展，相较于会计而言，起步较晚，发展还不够成熟，目前的资产评估行业还主要依附于会计行业，甚至很多地区将资产评估作为会计的分支行业来对待。相对而言，资产评估是一个多学科兼容的现代经济的边缘性学科，法律法规体系还不够完善还没有形成完善的理论体系。而会计已经是发展相对比较成熟的行业，并逐渐开设较细的分支，拥有较为成熟和完善的法律法规体系和理论体系。

2．资产评估与会计的理论概念不同资产评估是专业机构和专业人员按照国家法律、法规，以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估侧重的是对资产价值的估算，评估对象主要侧重于资产。资产评估中的资产是一个比较宽泛和复合的范畴，并不是说所有的物品都可以作为资产，甚至有些物品在会计实务中被当做资产进行财务处理，但是在资产评估中并不一定会确认为资产，这也反映出了会计和评估本质性的区别，资产评估中确认资产最根本的标准是看该物品是否具有价值，更深层次的来说，是看物品是否具有交换价值，这是资产评估的研究对象。会计是以货币为主要的计量单位，对企事业单位的经济活动进行核算与监督，主要侧重于价值的计量和记录。会计中的资产计价主要是侧重于历史成本的角度，会计目的是向财务会计报告的使用者提供企业的财务状况、经营成果和现金流量等相关的会计信息，为企业的经营管理者做出正确的决策奠定一定的基础。综上可知，资产评估和会计理论概念的不同主要体现在：首先，资产评估和会计的侧重点不同；其次，评估结果和会计计量结果是不一样的，资产评估结果更具有多样性；最后，资产评估要比会计更强调资产的整体效益，主要体现资产的整体效用价值，而会计力求的是各项资产价值和企业整体资产价值的一致性，侧重于资产的简单计量和核算。

3．资产评估和会计的职能不同资产评估的基本功能是评价和评值，估算资产的价值，发挥的最基本的作用就是咨询，无强制执行的效力，其评估的结果具有多样性，同一资产的评估结果由于不同的评估方法、不同的评估地点和评估人员，是不一样的。资产评估是为交易而服务的，即只有发生资产的产权变动或资产进行交易等事项时才会产生对资产评估的需求。而会计的基本职能是核算和监督，主要是从历史成本的角度对资产的价值进行计量，通过一定的方法来核算和监督资金的运动形式和方向。会计是企业中不可或缺的一项职位和重要的组成部分，是为提供企业的财务会计报告而服务的。

二、资产评估与会计的联系

资产评估和会计行业是相互区别，但又是互为联系的，共同的目的都是推动社会主义经济的发展，共同协作，资产评估的评估结果可以为会计计价提供依据；另外会计核算的数据信息可以为资产评估活动提供服务。

1．资产评估活动的理论依据部分来源于会计类学科目前，资产评估还未形成完善的理论体系，评估活动所依据的理论主要来源于经济学和会计学等学科中与资产评估活动相关的理论，如收益法应用广泛的货币的时间价值理论、资产价值理论等。资产评估中应用最广泛的一种方法是成本法，应用成本法评估资产首要的工作是核算资产的重置成本，在评估实务中常常采用的方法有重置核算法、价格指数法、功能价值类比法和统计分析法，基本思路都是在账面历史成本的基础上对时间、技术变革等差异进行修正得到。因此，资产评估的工作进行大多数都是以会计资料作为基本依据，特别的，对企业价值进行评估时，评估师需要充分的利用财务报表及相关的财务分析数据。在资产评估实务中，资产评估广泛的采用会计的计价方法。

2．资产评估结论是资产会计计价和财务报表数据的重要来源国有资产管理法规规定了国有资产转让、国有企业兼并、出售和联营等经济活动发生时需要提供资产评估报告；另外《中华人民共和国公司法》规定股东出资时，作为出资的非货币资产应当评估作价，核实财产，为会计计价提供依据。《中华人民共和国证券法》也规定了申请公开发行公司债券时，要提供资产评估报告给国务院相关授权部门；另必要时，可以委托资产评估机构对公司的财务状况、内部控制状况、资产的价值进行评估，这也表明了资产评估活动为债券和资产的价值计量提供了依据和数据来源，表明了资产评估和会计的紧密联系性。2007年9月，中国资产评估协会颁布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，使以财务报告为目的的评估作为了资产评估业务中的一个特定的领域，使两者之间的关系更具有紧密性。以财务报告为目的的资产评估是专门为企业会计核算和财务信息披露服务的一项专项评估活动，注册资产评估师利用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定的价值进行分析、估算，发表专业性的意见。这项业务反映了资产评估在企业会计财务报告方面的具体的应用，从某种意义上来讲，以财务报告为目的的评估是资产评估理论和技术与会计规范有机结合的产物。

三、资产评估与会计的有效衔接

综上，通过分析资产评估和会计的关系，了解到资产评估与会计既有区别又有一定的联系性，资产评估既依赖于会计，又独立于会计。资产评估估算出资产的价值，在一定的程度上可以作为会计计价和财务报表数据的重要来源。会计核算和计量资产的价值运动，并进一步对数据进行分析，为资产评估活动提供数据资料。由此可知资产评估和会计有着不可替代的作用，完善两者的协同合作必将促进市场经济更快的发展。明晰了资产评估和会计的区别与联系，以便我们充分利用两者之间的联系，互相借鉴，共同发展，也为资产评估业的发展提供帮助。目前，我国的资产评估行业还处于发展的过程中，相对于会计行业还不够成熟，因此要实现资产评估和会计的有效衔接，并促进两行业的共同发展，我们首先要做的是不断完善资产评估的理论体系、教育和法律法规体系。2014年取消注册资产评估考试，更改为水平资格考试，就是一项大的改革，必将对资产评估行业的发展发挥有效的作用。未来的资产评估行业也可以设立不同层次的技术水平资格考试来吸纳多层次的专业性人才，如初级、中级，以及评估师等职业水平测试。另外还要不断地完善资产评估法律法规体系，更好地为社会发展提供服务，也为会计业提供更可靠的数据来源。

参考文献：

［1］姜楠．资产评估学（第二版）［M］．大连：东北财经大学出版社，2012．

［2］中国资产评估协会，资产评估［M］．北京：经济科学出版社，2012．

［3］刘淑琴，李瑶．论资产评估与会计的关系［J］．山西财政税务专科学校学报，2007．

［4］刘萍．资产评估与会计的协调和合作［J］．财务与会计，2006．

［5］孙鑫．会计与资产评估融合互动的实证研究［D］．2013．

［6］姜楠．对资产评估基本目标再认识－兼论公允价值与市场价值［J］．中南财经大学学报，2013．