房贷工作措施十篇

房贷工作措施篇1

【关键词】房地产调控 房贷市场 调查 思考

2013年以来，为进一步促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国家再次针对房地产市场进行宏观调控。国务院于2013年2月20日出台了五大房地产调控政策。即“新国五条”。“新国五条”房地产调控政策的出台，对房地产市场再次产生了较大影响。同时，为了深入贯彻落实国家房地产调控的相关政策，切实防范房地产信贷风险，各金融机构也针对房地产业发展出台了相关政策措施，以进一步完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。

从保山的实际情况看，目前，在新一轮房地产调控下，保山的房地产业发展正面临着新的博弈，如何在房地产调控下，充分发挥金融支持作用，从而实现保山市房地产经济全面、协调和可持续发展是一个值关注的问题。

一、新国五条房地产调控措施出台背景

2010年以来，为促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，中央针对房价过快上涨问题展开了密集的房地产市场调控，分别在1月、4月和9月分别出台了国十一条、国十条和九月新政等房产调控措施，开始实施新一轮房地产宏观调控。随后，在2011年1月26日，国务院办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》即“新国八条”的房地产调控政策。新“国八条”的出台拉开了新一轮更加严厉的房地产调控的序幕，释放出强化地方政府责任，遏制投资投机性住房需求，逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。

从各轮房地产调控措施实施的效果看，自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头，如不及时采取针对性措施，会加剧今后调控工作难度。在此背景下，针对房价上涨趋明显等问题，国务院于2013年2月20日出台了五大房地产调控政策，以此来促进房地产市场健康有序发展。

二、新国五条房产调控下保山房贷市场发展现状

根据政策精神，保山市各金融机构不断调整信贷结构，加大了差别化信贷政策执行力度，严格执行商品住房限购措施，严控“二套房”贷款，个人住房贷款利率严格实行差别风险定价，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。受房地产宏观调控政策措施的影响，全市房地产贷款结构呈现出积极变化，新一轮房产调控效果初步显现。

（一）房地产贷款整体呈现回升趋势，房市整体回暖

根据新国五条的相关规定，地方政府要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标。从实际情况看，虽然地方政府的住房价格控制目标如何制定还不确定，但由于房地产对地方经济的影响很大，地方政府将会采取积极措施支持房地产业合理发展。受此影响，保山市各级金融机构认真按照调控措施的相关要求，不断调整信贷结构，积极支持全市房地产业健康有序发展。据统计：2013年3月末，全市房地产业贷款余额为49.05亿元，比上年末增加2.22亿元，增长4.75%；同比增加4.75亿元，增长10.71%。

（二）个人住房贷款增速有所回升，住房需求合理增长

根据新国五条的相关规定，各地要严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，要按照统一要求不断完善限购措施。即限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。按照此项要求，保山市目前在住房购买上还没有过多限制，同时，新的房地产调控规定地方政府要不断完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这在一定程度上为居民购房建立了价格保障机制，引导居民合理购房。受此影响，保山市各金融机构采取措施积极支持居民购买住房。据统计：截止2013年3月末，全市个人住房贷款余额为35.63亿元，比上年末增加0.39亿元，增长1.11%；同比增加1.92亿元，增长5.69%。其中：新建房贷款余额为33.01亿元，比上年末增加0.34亿元，增长1.05%；同比增加2.12亿元，增长6.89%。

（三）商业用房开发贷款同比增速呈现上涨趋势

根据新国五条的相关规定，各地要增加普通商品住房及用地供应。即2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。同时，要切实加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。受此影响，保山市各级金融机构严格执行房产调控的相关政策，积极支持符合调控范围的房地产开发贷款需求，有效促进了全市房地业健康有序发展。据统计：2013年3月末，全市商业用房开发余额为1.51亿元，同比增加0.92亿元，增长1.57倍。

（四）政策性住房贷款业务发展较快

在新一轮房地产调控下，保山市根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（[2011]1号）和国家四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》精神，结合实际情况，积极调整相关政策，不断完善住房公积金管理制度，加强住房公积金信贷业务管理，有力促进了住房公积金贷款业务健康快速发展，充分发挥出了住房公积金制度等政策性住房贷款支持的民生保障作用。据统计：2013年3月末，全市政策性住房贷款余额为16.87亿元，比上年末增加0.89亿元，增长5.59%；同比增加3.7亿元，增长28.13%。其中：住房公积金贷款余额为16.85亿元，比上年末增加0.89亿元，增长5.61%；同比增加3.7亿元，增长28.19%。

三、新国五条房产调控下保山房贷市场发展存在的问题

近几年来，保山市各级金融机构认真按照房产调控的各项要求，积极调整信贷结构，不断加强对房地产贷款风险的防范和控制，在支持房地产业健康有序发展中起到了积极作用。但在新形势下，特别是在国家实施新一轮房产调控措施以来，全市房贷市场发展将面临着一系列新问题。

（一）房地产市场的规律性变化特点极易给房贷市场带来冲击

从目前全国房地产业发展趋势来看，新国五条房产调控措施实施以来，全国房地产业正处在一个敏感时期，房价后期走势的不确定因素增加。同时，过去几年存在的房地产市场投资增长过快、结构性矛盾和价格虚增等问题及易暴露和激化，这些因素的存在将会使房贷市场的发展面临着一定的风险。从保山房地产业的发展实际情况看，目前，保山市房地产业总贷款余额达到了49.05亿元，占各项贷款余额的比重达14.72%，占有一定的比例。如果加上住房公积金等政策性贷款，这一占比还会扩大。由于保山市各房地产开发企业融资渠道较少，对商业银行信贷资金依赖性突出，因此，一旦房地产企业资金链断裂及房价大幅缩水，将会使深陷其中的银行信贷资金受到冲击。

（二）房地产融资渠道过度依赖银行，加重信贷风险

目前，保山市绝大部分房地产开发资金都直接或间接来自金融机构贷款，没有一家房地产开发企业采用股权和债权方式进行融资。各金融机构通过开展住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等业务直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。截止2013年3月末，保山市金融机构房地产开发贷款余额达到了4.39亿元。其中：地产开发贷款4500万元；房产开发贷款3.94亿元。房地产融资过度依赖银行，也使得房地产市场潜在的风险过度集中于银行，在当前其他融资渠道不畅的情况下，如果房地产企业的资金链出现断裂，这将会对银企双方造成不利影响，从导致房地产金融风险。

（三）房地产贷款存在潜在风险

一是房地产贷款大多为中长期贷款，还款时间长，不确定因素较多。特别是个人住房贷款的还贷能力主要取决于不可预见的长期收入水平，居民对未来收入预期的不确定因素增加。二是从业务类型看，个人住房贷款业务其实质是一种“贷长存短”业务，储蓄存款作为个人住房贷款的主要资金来源，其期限结构与高达5-20年的贷款期限不匹配，有其内在的流动性缺陷。三是个人投机炒房所形成的个人住房贷款风险也不容忽视。这部分贷款本身很容易“断供”，从而形成不良贷款。

（四）部分商业银行经营行为不理性，存在一定的经营风险

由于房地产信贷资产质量相对较高，各商业银行普遍将房地产信贷作为一种优良资产大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向，特别是在个人住房贷款业务方面，存在着部分商业银行通过降低贷款条件、审查不严格来抢占市场等问题，将贷款发放给那些信誉差、资质低的客户。这将会对商业银行的经营产生风险。

四、新国五条房产调控下保山房贷市场发展的对策与建议

在新一轮房地产调控措施下，保山市房贷市场发展既面临着困难，又面临着机遇。在新的形势下，为了充分发挥信贷支持作用，促进房地产市场健康有序发展，防范和化解房贷市场风险，特提出以下几点建议：

（一）建立房地产市场总量监测体系，不断提高房地产市场风险防范水平

借鉴国内外房地产市场监测调控的成熟经验，结合保山市房地产市场和金融现状，各级政府及相关调控部门应重点建立和完善房地产市场总量监测体系，为房地产市场和房地产金融总量调控提供依据。通过建立房地产市场总体运行监测指标，密切监测房产价格波动幅度、住房面积比例、商品房销售中的自住比例等相关房产经济指标。切实为开发商、商业银行、消费者理性投资、经营和消费决策提供信息平台，减少信息不对称所造成的盲目市场行为，引导房地产市场良性发展。

（二）加强房贷市场结构调整，防范和化解房贷市场风险

一是各金融机构要加大房地产调控措施的贯彻落实力度，加大对房地产贷款管理力度，不断调整信贷结构，在防范和化解房地产金融风险的前提下，积极促进房地产业健康有序发展。二是控制房地产贷款占金融机构全部贷款的比重以及房地产开发贷款占房地产全部贷款的比重。三是拓宽房地产融资渠道。加快发展股票、基金、信托、债券等房地产融资渠道，让全社会共同承担风险，减少风险过度集中给银行和企业带来的震荡。

（三）认真落实住房贷款差别化信贷政策，切实防范个人住房贷款潜在风险

一是各金融机构要进一步贯彻落实住房贷款差别化信贷政策，不断提高对个人住房贷款风险的防范和化解水平。二是加快发展住房信贷抵押二级市场，尽快研究抵押贷款证券化的操作办法，弥补个人住房贷款业务中的流动性缺陷。三是各金融机构要增强个人贷款中的风险防范意识，避免因过度竞争而降低贷款条件，要加强对贷款申请人的贷前调查、资格审查以及对应项目和开发商的审查。四是加强经济适用住房、廉租房等各类保障房的建设步伐，切实解决中低收入家庭住房问题。

（四）加强房贷市场风险防范的制度环境建设，为房贷市场的发展提供制度保障

一是建立和完善房贷市场运作的法律法规，尽快推出与房贷市场有关的法规实施细则，为房贷市场的发展提供有力的法律保障。二是加快建立健全相应的社会住房保障体系，不断完善社会住房保障机制，确保房屋被拍卖后个人的基本生活能得到必要的保障，个人的基本人权和银行的债权得到维护。

参考文献

[1]宋巧玲.我国个人住房贷款的风险分析与防范.重庆：西南大学学报，2011.6.

[2]张冰冰.探析我国房地产信贷政策对房地产行业的影响.昆明：经济问题探索，2010.10.

房贷工作措施篇2

目前，全市城镇居民住房灾后恢复重建已进入最重要的实施阶段，进一步加大住房公积金贷款力度，切实发挥住房公积金的职能作用，是有效解决城镇居民住房灾后恢复重建资金短缺问题，强力推进城镇居民住房灾后恢复重建的有效措施。各县区政府和住房公积金管理等有关部门要进一步统一思想，提高认识，把充分发挥住房公积金职能，加大住房公积金贷款力度，全力支持城镇居民住房灾后恢复重建作为当前一项十分紧迫而艰巨的政治任务，按照市政府的统一安排部署，全面落实省、市城镇居民住房灾后恢复重建各项政策，优化管理机制，加快自身建设，不断增强服务功能，切实发挥住房公积金支持城镇居民住房灾后恢复重建主力军的作用，进一步为全市灾后城镇居民住房恢复重建提供贷款支持，全力推动全市城镇居民住房灾后恢复重建工作有序开展。

二、强化工作措施，切实加大住房公积金在城镇居民住房灾后恢复重建中贷款支持的力度

各县区政府和住房公积金管理等有关部门要按照住房公积金贷款工作管理的原则与要求，密切结合本县区实际，认真分析研究住房公积金贷款支持城镇居民住房灾后恢复重建工作的办法与措施，及时高效地开展贷款支持工作。

（一）加强住房公积金统筹，保障城镇居民住房重建贷款资金需求。各县区政府及财政、住房公积金、委托发放贷款的金融等部门要按照城镇居民住房公积金征缴办法和城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款要求，采取有效措施，加强住房公积金资金统筹征缴，壮大公积金归集总量，合理调度县区间资金配置额度，有效保障城镇居民住房灾后恢复重建贷款资金需求。

（二）坚持原则与灵活统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款条件。市县区住房公积金管理部门要从城镇居民住房灾后恢复重建工作大局出发，按照市政府的部署要求，坚持原则与灵活相统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建个人住房公积金贷款条件，全力支持重建工作扎实开展。

1、放宽贷款范围。一是对因地震造成自有住房中等破坏或严重破坏、倒塌，灾后已领取政府发放的住房毁损补助的住房公积金缴存人，按照“属地、自住”原则，在重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）时，将领取的住房重建补助资金全部用于购（建）房首付款后如有缺口，可申请公积金个人住房贷款。二是对因地震造成自有住房受损,经专业鉴定机构鉴定为维修加固后可以居住，已领取当地政府发放的住房加固补助资金并对房屋实施维修加固的住房公积金缴存人，可申请用于加固维修的住房公积金个人贷款。

2、放宽贷款额度和还贷期限。符合上述住房公积金贷款条件的城镇居民住房重建户，重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）的，可申请最高贷款额度不超过10万元，最长期限为10年的住房公积金贷款；对加固维修自住住房的，可申请最高贷款额度不超过5万元，最长期限为5年的住房公积金贷款。

3、放宽贷款优惠政策。一是将住房公积金缴存时间由连续24个月方可申请贷款的规定，放宽为连续缴满12个月。二是购买自住住房的将购房首付款比例由原来的40%放宽为30%。三是对即将退休的职工，根据其信用和收入状况，将贷款期限放宽至退休后五年，同时将担保人的担保期限延长至退休后五年。

（三）坚持集中突破，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建。一是要坚持集中有效突破的原则，在城镇居民住房灾后恢复重建最后实施阶段，适当限制住房公积金个人住房正常贷款，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建，确保重建工作全面完成。二是要严把重建户贷款审核关。为提高城镇居民住房公积金效率，使有限的住房公积金支持城镇居民住房重建困难家庭，各县区政府要对重建户贷款严格审核把关，对家庭经济状况好，完全有能力开展重建住房的重建户，原则上不予办理住房公积金贷款；对家庭经济状况一般，但具有一定的住房重建能力的重建户，应给予适当数量的住房公积金贷款；对家庭经济状况较差，但有住房重建意愿的重建户，应在住房公积金贷款额度上给予倾斜照顾。三是对符合住房公积金贷款规定的城镇居民住房重建户，只能以家庭为单位在原住房所在地购买或自建自住住房时，享受一次住房公积金贷款。四是由各县区政府最终审核把关后，向住房公积金管理部门提供申请贷款的城镇居民住房灾后恢复重建户花名册及贷款额度（市直单位贷款的职工花名册及贷款额度由武都区政府提供），住房公积金管理部门按照贷款程序予以办理。

房贷工作措施篇3

房价飙升

自90年代末开始实行住房改革以来，中国的房价一路持续飙升。在过去的几年里，其上涨速度远远高于同期的工资增长。2003～2004年间，在资本源源不断涌入的情况下，上海、北京和其他大城市城区的房价,几乎上涨了一倍。

在2004年底和2005年，为冷却过热的房地产市场，政府曾出台多项措施，其中包括提高首付比例、征收房产交易税、加强对开发商信贷的管理等。在政策调控下，房地产销售和价格出现了大幅回落，降幅最大的是最热的上海房地产市场。然而，自去年以来，更多城市的房价再度攀升，供应日趋紧张。

根据国家统计局的数据，2005年第4季度，房地产市场开始明显回升，70多个中、小型城市的房地产销售价格同比增长了6.5%。二线城市的房价涨势最猛，如大连（12.4%）、深圳（10.2%）、呼和浩特（13.7%）。甚至大城市周边的小城镇的房价也出现了同样的上升趋势。根据行业分析人士观察，自今年初开始，北京、成都、天津、广州等大城市商业中心黄金地段的优质、高档房屋价格已上涨了20～30%。不过，自去年年中开始，上海的房地产价格出现了微幅下降。

根据北京师范大学的一项调查显示，由于房价上涨速度远远超过了收入的增长，目前一套70平米住房的房价收入比已涨至13倍。相比之下，国际标准为六倍。而根据中国人民银行5月31日公布的报告显示，由于贷款利率上涨，中国居民正在大幅举债。在十大城市中，家庭平均月供收入比为35%，其中上海的比例最高，达到了45%。

乐观的开发商

积极乐观的房地产开发商,在促进房地产业过热过程中发挥了重要作用;

首先，房地产开发商正在从银行借贷更多的资金用于房产项目的开发。今年1～4月的统计数据表明，在房地产贷款构成中，个人住房贷款和房地产开发贷款的占比呈现此消彼长的态势,个人住房贷款占比逐月下行，其值分别为55.3%、54.7%、54.2%和53.7%，而房地产开发贷款占比逐月上扬，其值分别为36.8%、37.4%、37.9%和38.4%。

其次，开发商一直在不断增加对土地的囤积。在近期的拍卖会上，开发商们以创纪录的价格争相购买大片土地。他们还到二线城市去收购土地，因为在这些欠发达的房地产市场中具有潜在的巨额利润。开发商先将建完的楼盘囤积起来，等到适当的时机才出售。这使全国4月底的居民住房和商业写字楼空置率同比增长了18.9%，达到1.22亿平方米。

此外，开发商热衷于兴建回报率更高的高档住房，而不是中低档住房。根据建设部5月20日的对16个城市的抽样调查显示，这些城市新建住房的平均面积超过120平米，大大超出了普通家庭的承受能力。

政府举措

中国政府意识到必须及时对过热的房地产市场进行干预。自4月份以来推出以下调控措施：4月27日，央行将贷款基准利率提高了0.27个百分点，对包括房地产在内的过热行业发出了加强宏观调控力度的第一个信号;5月18日，国务院明确指出将进一步发挥税收、信贷、土地政策的调控作用,以促进房地产市场的健康发展；5月29日，政府出台了更具体、更积极的跟进措施。

这些措施包括以下几个方面：

提高税收。政府将对个人购房不满5年的房屋转让交易，按其销售收入全额征收5.5%的营业税。以往，只对那些购房不满两年进行房屋转让交易征收这种营业税。此外，对房产交易征收20%的增值税已在一些城市试点，将会在全国范围内推行。

提高首付比例。个人购买住房建筑面积超过90平米或购买第二套房屋的，最低首付比例由原来的20%上调至30%。

增加经济适用房的供应。新措施要求各级地方政府对中低档商品房的土地供应量，应不得少于住宅用地供应总量的70%。

闲置土地要加大处置。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费。满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

加强银行贷款管理。对项目资本金达不到35%的开发商,不得发放银行贷款。空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物。

政策影响

促使开发商寻求多元化融资。与2004～2005年时的情况相比，此次信贷紧缩对规模较大的房地产开发商的影响较小。开发商现在已经很熟悉如何通过海外股票市场和外国私人资金进行融资。

房贷工作措施篇4

9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，支持房地产市场的发展。

通知要点如下：1.对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；2.对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；3.在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放；5.开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

人民银行、银监会各级派出机构将针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

银监会修订《商业银行内部控制指引》

为进一步推进商业银行规范内部管理、完善内部控制，引导商业银行秉承稳健经营的理念，根据自身发展需要，科学确定内控管理重点，合理配置资源，提高内控管理的有效性，银监会深入总结近年来商业银行内部控制发展实践经验，并充分征求商业银行及社会各界意见建议，在此基础上对《商业银行内部控制指引》（以下简称《指引》）进行了修订完善，于近日。

新修订的《指引》主要从以下四个方面引导商业银行强化内控管理：

在内控评价方面，细化要求持续改进。要求商业银行建立内部控制评价制度，明确内部控制评价的实施主体、频率、内容、程序、方法和标准，强化内部控制评价结果运用，推动内控评价工作制度化、规范化，以利于促进商业银行不断改进其内控设计与运行。

在内控监督方面，建立健全长效机制。《指引》明确，商业银行应构建覆盖各级机构、各个产品、各个业务流程的监督检查体系，银监会及其派出机构通过非现场监管和现场检查等方式实施对商业银行内部控制的持续监管，强调发挥内外部监督合力。

房贷工作措施篇5

首先，在我国的社会保障制度中，住房公积金制度是非常重要的内容之一，主要的目的是提高职工在住房方面的能力，一方面提高商品房消费需求，另一方面改善职工居住条件。对住房公积金贷款业务风险进行妥善的管理与控制，能够提高住房公积金资金的利用率与安全性。其次，住房公积金贷款业务与其他的银行业务相比风险较低，能够为银行带来可观的收入，通过对住房公积金贷款业务风险的有效控制，能够提高住房公积金管理中心对商业银行的信任，建立长期的合作关系。

2住房公积金贷款业务的风险分析

2.1制度方面存在的风险

住房公积金贷款业务在运行的过程中采用委托商业银行的模式，住房公积金管理中心并不能够对住房贷款业务进行直接的办理，但是却需要承担住房公积金贷款所带来的各种风险。这种业务办理与风险承担相分离的现象，导致银行不重视住房公积金贷款的回收工作，增加了住房公积金贷款业务的风险。商业银行与住房公积金管理中心之间的信息沟通又不足，导致住房公积金管理中心在还款监督方面比较被动。

2.2政策方面存在的风险

首先，住房公积金具有政策性特征，决定其服务对象为中低收入者，其中部分职工的收入水平低且不稳定，这部分职工在偿还能力方面不足，对住房公积金贷款的安全性造成一定的影响。其次，住房公积金采用属地化管理模式，地方政府会通过向住房公积金管理中心下达个人住房贷款指标的方式拉动区域住房消费。在这种情况下，存在片面追求贷款数量而忽略贷款质量的问题，导致不良贷款的比重有所增加。

2.3信用方面存在的风险

首先，主观原因造成的信用风险。部分借款人自身的信用意识比较薄弱，在购房贷款时只考虑借款并未做好按时还款的准备，甚至有部分借款人抱着不还款也不会怎样的态度，最终出现蓄意欠款不还的情况。其次，客观原因造成的信用风险。借款人由于疾病、车祸等意外事故造成自身的伤残或死亡，最终没有能力对贷款进行按时的偿还。最后，社会原因造成的信用风险。在体制改革、企业破产等社会原因的影响之下，导致借款人出现失业、下岗等情况，无力偿还住房公积金贷款。

2.4组合贷款方面存在的风险

组合贷款指的是借款人在购买住房的过程中同时办理了住房公积金贷款与商业银行贷款两种贷款，在申请住房公积金贷款的过程中，虽然偿还利率比较低，但是在金额方面是有一定限制的，如果所贷金额不够，借款人就必须要申请银行住房贷款。在组合贷款的情况下，借款人所购房屋的产权是由住房公积金管理中心与商业银行共同保管的，如果出现逾期未还的情况，银行在补还方面存在先机，可以先将商业银行贷款的归还进行实施，住房公积金管理中心处于被动地位，增加住房公积金贷款业务的风险。

2.5房屋方面存在的风险

房屋风险指的是房地产开发商在房屋建筑的过程中，房屋交付时间、质量等出现问题，或者小区绿化、公共设施等不符合购房时的承诺，导致借款人与开发商之间出现矛盾与冲突，如果矛盾不能够得到圆满的解决，借款人可能会出现不按时偿还贷款的行为，从而造成贷款风险。尤其是二手房贷款，二手房交易中存在很多关联交易，例如亲属之间进行房屋买卖交易，只是将房屋产权进行变更，并不进行房款交易，借款人借购买二手房屋所得的住房公积金贷款款项并不是用于支付房款，导致贷款风险增加。

2.6抵押物处理方面存在的风险

借款人在住房公积金贷款的过程中需要签署住房公积金贷款合同，将所购买的房屋抵押给住房公积金管理中心，如果借款人出现了逾期还款的情况，住房公积金管理中心可以依照合同对抵押物进行处理。当前，社会保障机制并不完善，住房公积金管理中心即使向法院提出诉讼，也很难收到良好的效果，即使胜诉，抵押物处理的执行也非常困难。

3住房公积金贷款业务风险的控制措施

3.1住房公积金贷款业务风险管理综合化

在对住房公积金贷款业务的风险进行管理的过程中，要通过不同的方法实现管理的综合化，促进住房公积金贷款综合管理效率的提高，为住房公积金全面管理提供良好条件。在住房公积金贷款业务风险控制的过程中，要实现质量体系的建立与完善，通过质量管理实现贷款模式创新，从而对贷款实现全面的控制。住房公积金贷款业务风险控制要对相关的管理政策进行了解与分析，通过正确的管理理念为民生问题的解决奠定坚实的基础。住房公积金贷款业务的风险控制工作与职工住房保障有着密切的联系，必须实现控制措施的优化与完善，实现管理的全面化与多样化。在住房公积金贷款业务风险管理的过程中，首先需要进行风险模式的优化，全面分析各种风险的形成机制，实现住房公积金管理机制的建立与完善，进一步提高住房公积金贷款业务风险控制的效率。住房公积金贷款风险控制与贷款管理之间应该形成联动机制，实现管理策略与风险控制之间的相互结合，从根本上提高住房公积金贷款业务风险控制的水平。

3.2住房公积金贷款业务风险控制措施具体化

3.2.1实现委托贷款管理机制的改革

针对住房公积金贷款存在的制度性风险，最为有效的消除途径就是消除商业银行与住房公积金管理中心之间存在的利益冲突，住房公积金管理中心对公积金贷款进行直接的运作，从根本上实现权、责、利的相关统一。针对当前住房公积金委托银行管理的现状，住房公积金管理中心应该与银行之间签订相关的合同，对双方的风险责任进行明确。

3.2.2实现贷款政策化解机制的建立

政府应该实现贷款政策化解机制的建立，为中低收入的职工住房公积金贷款提供相应的贴息制度、担保制度，让这些职工不仅能够顺利得到住房公积金贷款，而且能够有能力按时偿还贷款。在财力允许的情况下，政府应该对中低收入职工推行住房公积金贷款贴息政策，从而缓解职工所承受的债务负担，从根本上对贷款风险进行化解。

3.2.3实现贷款个人资料库的建立与完善

住房公积金贷款具有贷款周期比较长的特点，在整个贷款周期中存在很多的不确定因素，其中职工个人的信用情况对贷款还款的安全收回有着决定作用。因此，住房公积金管理中心应该充分利用职工公积金账户的相关信息，实现贷款个人资料库的建立与完善，对借款人的住房公积金账务变动情况进行动态的监测，以此来推测借款人的就业、收入等情况。如果发现异常，应该对个人资料库的相关内容进行查阅，及时采取有效的措施。

3.2.4实现贷款风险准备金的建立与完善

住房公积金管理中心应该依据国家的相关政策与要求，从每年的住房公积金净收益中计提一定比例的金额作为住房公积金贷款风险准备金，一般情况下计提比例应大于等于增值收益的60%。贷款风险准备金的主要作用是对未按时偿还的住房公积金贷款产生的资金损失进行核销，从而实现贷款风险抵抗能力的有效提高。

3.2.5实现贷款配套措施的进一步完善

住房公积金贷款具有周期较长的特点，担保措施具有非常重要的作用，能够对贷款风险进行有效的规避。住房公积金管理中心应该向政府提议，实现廉租房的开发与政策出台，实现城镇住房保障机制的建立与完善。住房公积金管理中心是贷款的抵押权人，在对抵押房屋处理的过程中需要让借款人迁出，借款人在这个过程中就面临着居住方面的问题，如果不能够对此进行妥善的解决，一方面会引发相关的社会问题，另一方面会对住房公积金管理中心抵押房屋处理造成影响。在这个问题解决的过程中，不能一味地依靠法律手段强制执行，要从住房社会保障制度方面入手，让借款人能够得到廉租房，从而为抵押权的实现创造条件。

3.2.6实现各项风险管理制度的完善

首先，依据住房公积金贷款业务的特点实现公积金贷款业务相关操作与实施规范的建立与完善，从而对住房公积金贷款的发放、管理、控制等程序进行有效的控制与规范。其次，要注重对日常贷款业务管理的强化，实现贷款办理人员责任意识、自律意识的提高，实现贷款审核机制、内控机制的建立与完善，提高住房公积金贷款管理的规范化与制度化。最后，制定与实施审核放贷责任制，将贷款管理责任落实到个人，实现贷款收回力度的强化，确保逾期贷款的顺利回收。

4结论

房贷工作措施篇6

【关键词】商业银行；信贷；政策

（一）客户定位及贷款选择

目前，商业银行所发放的房地产类贷款主要有个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。信贷产品不同，适用对象也不相同。商业银行要根据各个信贷产品特点，重新定位贷款支持对象。

1、个人住房贷款

重点支持有一定的事业基础、收入稳定、以购买自住房的个人客户贷款需求。首先，有一定的事业基础、收入稳定，是按期偿还贷款的保证。第一还款来源，是考察贷款风险的重要依据，银行发放贷款的最终目的是为了收回贷款本息，获得收益。商业银行个人住房贷款支持对象主要是预期收入能够按时偿还贷款本息的客户群体，对于收入低、收入来源不稳定的家庭住房需求，应通过政府提供的保障性住房解决。贷款担保作为第二环款来源，只是一种贷款风险缓释措施，不能过分依赖。通过执行担保人或担保物收回债权，对商业银行来说并不专业。其次，自住房贷款风险相对较小。举债购房用来自住，借款人会更加珍惜个人信用，非迫不得已，借款人一般不会冒住房被强制执行的后果而赖债不还。第三、支持合理的消费型住房需求，符合房地产调控政策要求。本轮房地产调控的目的是遏止房价过快增长、抑制不合理的住房需求，而对居民合理的消费型住房需求，商业银行仍可给予优惠的信贷政策予以支持。

2、房地产开发贷款

重点支持资金实力强、资信良好、开发资质高、具有一定规模优势的全国性大中型房地产开发公司和具有明显区域优势的本土开发公司。要高度重视房地产开发商资质、业绩和信用度，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查，在全行实行开发商企业名单式管理，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行应暂停发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，商业银行对已发放的贷款应当调减并采取保全措施，并在全行客户名单中反映。

3、土地储备贷款

审慎发放土地储备贷款，土地储备贷款要重点支持经济发展稳定、区域风险较小的大中城市的土地储备中心。贷款主体应为市级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。要重点支持法人组织机构完善，资本金充足、经营管理规范、处于垄断经营的直辖市、省会城市及中心城市行所在地的土地储备机构。发放土地储备贷款，要结合地方政府融资平台贷款情况，合理测算本级政府债务负担能力，根据本级政府信用和财政收支状况，采取区别对待政策，合理确定授信额度。

4、个人住房贷款

商业银行要选择资质良好、位置优越的优质普通商品房项目开展个人住房贷款合作，重点支持购买首套自住普通商品房的家庭贷款需求。积极开拓保障性住房市场，可联合当地公积金中心，支持中低收入阶层购买中低价位、中小户型普通商品住房、“双限”商品房、经济适用住房等的贷款需求。

5、房地产开发贷款

要重点支持普通商品房和保障性住房建设项目。住宅类项目原则上投向房地产市场发展较为平稳、房价收入比相对较低、潜在需求较大的大中城市、地级市，对县及县级市审慎发放房地产开发贷款。对非住宅类项目重点投向经济较为发达的直辖市、省会城市、计划单列市及其他区域经济中心城市。对列入国家《限制用地项目目录》的房地产项目，应审慎发放贷款。严禁对列入国家《禁止用地项目目录》的房地产项目、特别是别墅类项目，发放贷款。

6、土地储备贷款

土地储备贷款要重点支持地理位置优越、增值潜力较大的商品住宅、商业、旅游、娱乐等四类经营性用地储备项目，原则上不得对工业用地项目发放土地储备贷款。储备项目应符合当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，并列入年度土地储备计划，要提供当地财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。

（二）经营策略

要适度放慢房地产信贷增速，控制房地产信贷规模增长；提高房地产贷款价格，增强贷款收益覆盖风险能力；降低贷款成数，提高贷款第二环款来源的安全性。

要适度放慢房地产信贷增速，控制房地产贷款规模增长。加强对客户和市场分析，细分市场和客户，根据客户抗风险能力的强弱，把客户分为优先支持、审慎支持和压缩退出三类，分别适用不同的信贷政策。新增贷款投向优质客户和优质项目，保证新增贷款质量。对审慎支持类客户维持或适度压缩存量贷款规模，严格控制增量。对压缩退出类客户，严格执行借款合同约定还款期限，确保到期收回。通过控制增量、压缩存量，优化贷款客户结构，提高贷款抗风险能力。

（三）加强内部管理

不断加强内部管理，提高规范操作水平，以规范防风险，以规范促发展，是商业银行经营管理工作的永恒主题。商业银行要通过持续强化内部管理，提高内外部政策、制度执行水平，有效抵御和防范经营风险。

1、认真贯彻各项监管规定，切实落实差别化的房地产信贷政策

认真贯彻落实“国十条”规定，以房为限、以家庭为单位，对首付款比例审慎管理。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放个人住房贷款。此外，对个人商业用房贷款应实行更高的首付款比例和利率要求。

要认真彻落实银监会“三个办法”“一个指引”，做到了解客户、了解客户交易背景、了解贷款用途，做好贷前调查、贷中审查和贷后检查工作，从严审定借款人信用状况，落实和完善抵押手续，真正防患于未然。

2、进一步完善内部各项操作制度，从制度上堵塞管理漏洞

认真梳理现行各项制度，查找制度缺陷，填补管理真空。进一步完善贷前、贷中和贷后等各项制度，堵塞管理漏洞。通过制度梳理，完善制度，形成管理有制度、操作有规范、业务全覆盖的制度体系，建立用制度管理人、用制度约束人、以规范方风险、以规范促发展的运行机制。

房贷工作措施篇7

要避免住房公积金在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是在住房公积金贷款的过程中办理公证。住房公积金是国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

防范和化解贷款风险是当前住房公积金管理中心亟待解决的重要课题。加强法制建设，实行信贷公证，通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务，是防范，降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期2年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖帐户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证了借款合同的真实，有效，从而防止了借款当事人免责，有力维护了住房公积金管理中心的权益，值得住房公积金中心在信贷管理中广泛应用。

关键词：住房公积金 公积金贷款 贷款公证 贷款法律风险 仲裁纠纷

要避免公积金在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是在公积金贷款的过程中办理公证。

住房公积金：《住房公积金管理条例》第二条，公积金是指国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。第三条，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。第四条，住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督的原则。第五条，住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。第七条，国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门，中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省，自治区人民政府建设主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责本行政区域内住房公积金管理法规，政策执行情况的监督。

公积金贷款：《住房公积金管理条例》第二十六条：缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。第六条，住房公积金的存，贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。第十二条，住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行，住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金帐户的设立，缴存，归还等手续。银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金帐户的设立，缴存，归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。

贷款公证：是指国家公证机关根据当事人的申请依法对贷款行为及其涉及的法律文书，审批程序的真实性，合法性进行证明的活动。当前大量的贷款法律风险，成为一个突出问题，公证与公积金贷款走到一起，就是为了最大限度地降低公积金贷款的法律风险。

一 公积金贷款法律风险的表现形式

住房公积金贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个信贷行为不受法律保护，直接或间接导致贷款损失的风险。在实践中主要有以下几种：

1 法律文件不真实。公积金贷款过程中要求借款人提供的应当具有法律效力的证明文件材料内容不真实，从而无法成为真正意义上的法律文件并成为贷款审查的可靠依据。如：主体资料不真实，身份证不真实，担保人身份不真实，抵押物不真实，购买住房资料不真实，或其他文件无法或不能满足贷款条件，导致贷款失误，造成贷款风险。

2 担保方式不够充分有效。借款方提供的担保方式根本无法证明该担保方式可以从实际上满足公积金贷款资金还款的来源需要，导致贷款风险。根据《住房公积金管理条例》第二十七条，申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。所以申请住房公积金贷款必须提供担保以保证公积金贷款资金的安全。

3 签约不真实。公积金中心与借款人在签定贷款协议及相关文件过程中，当事人假签字或使用假印鉴，假授权委托书或在无授权的情况下代替签字。尤其是其他人冒充担保人签字，致使担保合同无效，当公积金贷款资金不能按时偿还时，公积金管理中心遭受损失。

4 贷款监督不到位。借款人是否按照借款时的约定使用资金，公积金中心往往疏于及时跟踪检查或监督不力，使贷款挪作他用而形成风险。住房公积金只能用于购买，建造，翻建，大修自住住房时使用，任何单位和个人不得挪作他用。公积金资金专款专用，是国家为广大干部，职工提供的低息贷款，是为解决职工购买自住住房困难的资金。所以住房公积金只能用于住房贷款，而不能挪作他用。

5 补救措施不及时，不充分。在贷款风险出现后，公积金中心往往采用耗时长，效率低的补救方式，导致许多贷款风险未能及时，高效地主张权利而公积金贷款资金遭受损失。公积金的是广大干部，职工自己的住房储备资金，是属于广大干部，职工的，所以当公积金贷款资金出现差错的时候最大的受害者是广大干部，职工。虽然住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担，但是最后归根结底还是广大干部，职工受损失。

就目前的情况看，上述公积金贷款法律风险中有两个问题比较突出。

第一是签约不真实。因签约不真实导致合同无效或合同效力处于不确定状态，使公积金资金直接受到损失，因签约不真实，出现贷款损失后，无法追索主体，无法在法律的保护下向有关责任人主体追偿。许多案例表明，目前公积金中心和公积金信贷人员普遍忽视签约管理，特别是和借款人的担保人签约过程中，未见面就认定担保人的签字有效，导致部分贷款过程中恶意操作，骗取公积金贷款，使公积金中心承担贷款损失。

第二是补救措施不力。补救措施是指公积金信贷风险实际产生而且是在无协商的余地的情况下，公积金管理中心采取的将风险降到最低或将损失降到最小的法律手段。当前，公积金管理中心的补救措施只有到法院，然后申请执行。这种办法诉讼时间长，费用高。使公积金管理中心承担费用，无形中大大增加公积金管理中心的费用，浪费国家的资金。

就补救措施而言，大致可分为四类：

1 支付令。住房公积金管理中心申请法院向欠款人送达支付令，要求其还款，如被欠款人在15日内未提出书面异议，则公积金管理中心有权要求法院强制执行。如果欠款人于15日内提出书面异议，则支付令失效，公积金中心可以向法院申请诉讼解决。

2 仲裁。既公积金管理中心依据与欠款人或担保人仲裁纠纷解决方式的事前约定，在发生纠纷时向约定的仲裁机构申请仲裁，并依据仲裁决定向法院申请强制执行的法律手段。仲裁一审终审，时间比诉讼快，但仲裁裁决须申请法院执行。

3 诉讼。即公积金中心在与欠款人及担保人纠纷产生后，直接向法院申请裁决并依据裁判结果向法院申请强制执行的法律手段。由于法院诉讼因其诉讼与执行属同一司法机构，配合协调较好，但诉讼时间较长，费用较高。

4 公证强制执行。既公积金中心根据贷款前在公证处办理的赋予强制执行效力的贷款协议或担保协议，在纠纷产生后向公证处申请出具强制执行证书，并据此向法院申请强制执行的法律手段。由于公证强制执行已在事前无争议条件下达成协议有利于约束当事人，费用低，但法院执行时易受司法环境牵制。

二 公积金贷款法律风险的控制解决及公证的独特优势

公积金贷款的法律风险是可以控制并解决的，特别是法律专业机构可以为公积金提供一整套有针对性的法律服务，达到有效控制公积金贷款风险之目的。具体而言：

1， 针对法律文件不真实的贷款风险，公证机构可以采取法律调查报告及法律风险分析报告的手段，帮助公积金管理中心和公积金信贷人员更快，更准确地把握贷款风险，并确认是否同意发放贷款。

2， 针对担保方式不允许的贷款法律风险，公证机构可以提供担保方式的设计，论证的公证等法律服务。尽量避免由于担保不真实，不合适而影响贷款资金的安全。

3， 针对签约不真实的贷款法律风险，公证机构可以派专人采取签约证明的方式予以解决。这样也可以监督公积金管理中心的信贷人员和申请贷款人相互勾结，骗取住房公积金的资金。进一步对住房公积金中心的资金加强管理，使住房公积金管理中心资金的安全大大增强。

4， 针对住房公积金管理中心贷后监督不及时有效的贷款法律风险，可以通过法律专业机构资金监管方式解决。如借款人违反合同约定使用贷款资金，公证机构可以根据有关约定及时向住房公积金管理中心提供补救措施建议或按约定采取相应措施。根据《住房公积金管理条理》第五条，住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。所以住房公积金管理中心的资金一定要用于住房贷款，使广大职工充分享受国家的优惠政策。

5， 针对补救措施不力的贷款法律风险，可以通过法律专业机构提供有效的仲裁法律服务或依据公证处赋予强制执行效力的债权文书，申请公证处出具强制执行证书，申请强制执行，公积金管理中心可跳过诉讼阶段。这样就大大降低了公积金管理中心贷款的风险，并且缩短了诉讼时间和减少了诉讼费用，为住房公积金管理中心贷款资金的安全提供了有力的保障，使住房公积金管理中心的资金的安全风险降低到了最低点。

6， 根据我国《民事诉讼法》规定，通过提讼收回贷款，最快也要3个月，通常耗时在6个月以上，转入执行时间还会更长。目前，住房公积金的诉讼案件中，胜诉率较高，但执行率较低，这就是依法收贷效果不明显的根源所在。如果办理公积金信贷公证，若发生贷款逾期，住房公积金中心便可向法院申请强制执行，无需传唤借款人，无需开庭，无需答辩。根据实行信贷公证资料统计显示，办理公证收回的贷款平均用时10天，最长也不超过1个月。

7， 住房公积金管理中心在催收不成的情况下，往往采取到人民法院提出诉讼的方法，强制收回贷款。但由于诉讼期较长，使贷款人有充分时间转移财产，虽然有判决，但执行起来是人去财空，收回无望。如果办理公积金信贷公证则可直接向法院申请执行，由于节省时间，缩短中间环节，可在最短时间内采取有效的措施，使一些恶意逃债户无机可乘，从而最大限度地保护住房公积金管理中心的信贷资产，提高收贷率。在办理公积金信贷公证时，借款人，抵押人，担保人通过公证程序，可以一开始就直接了解有关的法律知识和不按期归还，由法院强制执行的后果，从而增强借款人，抵押人，担保人的按期还款意识。并且在公积金贷款发放时，依照法律对贷款手续进行完备性审查，堵塞漏洞，消除运用法律不当而引起的纠纷。

与诉讼相比，由于公证直接赋予债权文书强制执行效力，在对住房公积金管理中心贷款法律风险控制过程中，具有“多，快，省”的独特优势。一是多，既通过公证进入强制执行程序后在执行手段上有优势，可以使住房公积金管理中心收回贷款资金较多。据统计，近年采取诉讼方式解决贷款纠纷，最终回款率不足30%，而赋予强制执行效力的公证，申请强制执行由于缩短了中间环节，使回款率大大提高。二是快，既通过公证强制执行可以使住房公积金管理中心收回贷款速度加快。通过诉讼方式回收贷款，根据《诉讼法》规定，诉讼审理期限及执行时间加起来短则三个月，长则数年，通常的周期六个月左右。而公证强制执行，减少了诉讼等中间环节，快速执行到位，节省时间。三是省，既住房公积金管理中心节省费用。以一审诉讼为例，每100万元标的逾期贷款，公积金管理中心需支付案件受理费21390元，财产保全费3080元，律师费14640元，案件执行费4640元，共计43720元。如进入二审程序费用需加倍支出。而同样数额的逾期贷款在公证强制执行时只需支付强制执行费11190元，仅为一审诉讼费用的四分之一。

公积金贷款公证虽然被住房公积金管理中心所接受，但并为得到所有住房公积金管理中心的足够重视和普遍认同。究其原因，既有主观的又有客观的。

1立法不足。公证部门与人民法院在强制执行公证的条件，适用范围，

办理程序等方面观点不尽一致，致使贷款公证预期效果大打折扣，一定程度上挫伤了住房公积金管理中心申请公证的积极性。

2 住房公积金管理中心对公证作用的认识尚不到位。不少公积金管理中心对公证的定位仅停留在形式上，而公证对贷款协议的真实性，合法性审查职能以及由第三方身份引申的服务认识不多。借贷双方往往签订协议后再办理公证，致使公证部门无法对贷款全过程进行深入了解，影响了对公积金贷款协议条款真实性，合法性的判断。当合同条款出现误差时，如强制执行条款不规范，公证部门建议修改有关条款时，借贷双方往往存在畏难情绪。另外，住房公积金管理中心对公证强制执行的理解不全面，往往要求公证部门在材料或条件欠缺的情况下出证，影响公证书的强制执行效力。在贷款风险暴露后，有的住房公积金管理中心又将执行事项全部推给公证部门，影响了强制执行的效果。

3 公证行业正处在于不断完善发展之中，公证机构及从业人员素质参差不齐，有的公证机构较为繁琐的办证程序尚有不能适应住房公积金管理中心信贷风险控制的需要。以我们驻马店市驿城区公证处为例，只有一个人有公证资格，这样就大大降低了公证的安全，使公证出证的时间很慢，这样使住房公积金管理中心和申请贷款人申请公证的热情大大受挫。

4 司法环境影响了公证强制执行的力度。住房公积金管理中心和公证部门往往通过补足诉讼费用后才能申请真正意义上的强制执行。这样大大增加了住房公积金管理中心的费用，使住房公积金管理中心本身的资金更加紧张。

5 住房公积金管理中心贷款公证的操作，推广，实施涉及多个部门，缺乏一个牵头协调部门。公证处公证收费，管辖的有关规定不尽合理。住房公积金贷款本身就一项利国利民优惠政策，为了使广大职工充分享受国家的优惠政策，住房公积金管理中心希望公证处能够免收或减少公证费用，真正作到全心全意为人民服务。 三 结论和对策建议

根据以上分析，要避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。公证在住房公积金信贷中的使用将成为一道风险“防火墙”，这一认识将随公证机构的完善及其在控制贷款风险中的作用而被公众所接受。为了更有效地发挥住房公积金贷款公证的作用，应采取有效措施完善贷款公证业务的运行基础。

1 公证不仅限于发挥强制执行的作用，住房公积金管理中心要把引入公证法律服务提高到依法行政，控制住房公积金贷款风险，维护住房公积金资金安全，避免操作风险的高度来认识，自觉接受公证机关的服务和帮助，积极配合公证取证，提高公证的质量和效率。

2 进一步完善司法环境，人民法院与公证机关要密切配合，在较高层面上形成法院信贷公证方面操作的统一规范，在强制执行文书的执行上加强与公证机构的沟通，建立行之有效的强制执行机制，使住房公积金贷款公证取得预期效果。

3 公证部门要不断提高公证从业人员的业务素质，改进工作方法，提供优质服务，保证公证质量和法律效力，切实维护住房公积金管理中心和当事人的合法权益。

住房公积金目前的形势很严峻，央行〈2004年中国房地产金融报告〉指出，2004年底，全国缴存余额4893.5亿元，除去国债，全国仍有2086.3亿元的沉淀。专家指出，沉淀现象的原因在于金融单位和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，使群众对住房公积金政策优势，尤其是最新的政策动向了解不多。还有专家指出，政府对公积金的管理应当实行差别贷款政策，对于购买大型住宅区项目商品房的市民可以多贷，这样才能保障中低收入群众的购房利益。

目前的现实是：房地产开发商在获得银行商业贷款时，已于银行达成某种“捆绑协议”，银行要求其在做购房贷款时，必须推荐银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金贷款利率要高的多。所以住房公积金贷款任重而道远，我们应该为人民多服务，为广大群众购房提供更多的便利，让广大群众切身体会到国家优惠政策的服务。

参考文献资料：

1《住房公积金管理条例》 2002年3月24日 中华人民共和国国务院令350号

房贷工作措施篇8

二、主要目标

----计划归集住房公积金3.5亿元。

----发放住房公积金贷款3亿元，逾期率控制在0.2%以下，争取零逾期。

----提高资金运用率，实现增值收益2500万元。

----扩面人数在20*年基础上净增2048人。

-－--创建省一级档案管理达标。

三、工作重点

（一）突出业务工作重点，进一步抓好规范化管理工作。要按照年度工作部署，着力推进扩面、归集、使用等主要业务发展，加强精细化管理，进一步落实防范风险的各项措施。

1、在制度扩面方面：争取*市人民政府高度重视，继续把非公企业扩面工作摆上政府层面。进一步完善工作网络，发挥乡镇、联络员主体作用，发动乡镇、公积金联络员抓扩面。集中力量抓好规模以上、列入上市企业员工和机关事业单位非在编人员的扩面工作。积极稳妥地推进行政执法工作。

2、在资金使用方面：始终把资金安全放在住房公积金管理工作的首要位置，不断强化风险意识，增强防范和控制风险的能力，进一步抓住重点，不断完善贷款催收制度。加强资金的计划和调度工作，提高资金使用效益。同时开展“贷款催收月”活动。确定某个月为“贷款催收月”，下个月作为贷款催收月的延伸，以催收、清欠工作作为重点，人性化催收方式进行

3、在规范化管理方面：调整机关事业单位住房公积金月缴存额。与*市财政局协商，住房公积金缴存月工资基数要逐步规范为国家统计局规定的月平均工资上来，以提高广大机关事业单位干部职工的住房福利。推出缴存管理业务全面实施电算化管理。2009年要更好开展此项工作，建议*市中心对住房公积金其他业务也进行电算化改造。

（二）深入调查研究，不断完善调整业务政策。2009年进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与开发建设，规范和维护房地产市场秩序，以刺激*房市，促进经济社会又好又快发展。应深入调查研究，不断完善调整业务政策。

1、建议放宽贷款政策。由于房地产市场的不规范,对那些确实有购房行为,但目前尚未可办理产权证的，是否允许贷款。用第三方房产作暂时抵押，待产权证领取后，再调回。同时出台“贷款应急预案”，在存贷比低于60%时启动该方案。

2、围绕增强住房公积金对中低收入家庭的住房保障作用，建议推出了一批新的亲民、惠民措施。考虑企业职工的特点，开展推出新分配大学生、引进人才专项住房公积金贷款（连续缴存时间从一年缩短到半年）；开展有利于企业职工的住房公积金使用业务，依法合理放宽住房公积金提取条件；努力拓宽渠道，为低收入职工购房提供贴息政策（对应无法抗拒力量，处于贫困线以下的困难职工推出贴息）。

房贷工作措施篇9

关键词：住房公积金；贷款风险；风险类型；防范策略

在市场经济的发展中，金融对我国经济的发展起着重要的作用，特别是近几年来，国家各个机关愈发重视金融发展所带来的重要作用，提高了对金融发展的重视程度。而个人住房公积金贷款是金融发展中重要的一个部分，具有资金融通的重要特征。其中，个人住房公积金贷款问题与居民的住房问题紧密的联系在一起，为此，就需要加强对个人住房公积金贷款业务的管理，使得资金能够在平稳的状态下运行，使得住房公积金能够有效的利用，进而降低个人住房公积金贷款的风险，保障我国城镇居民的住房需求。

一、住房公积金的概念与内涵分析

一般而言，所谓的住房公积金指的是国家机关、国有企业、以外商投资为主的企业、城镇集体企业、私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从近年来修改的住房公e金有关政策来看，逐渐放宽了对于个人提取住房公积金用于支付房租的规定，部分省市根据自身的发展情况，允许购房时提取职工直系亲属的住房公积金，甚至还放宽了提取住房公积金用于缴纳住宅专项维修资金以及普通自住住房物业费。目前潍坊市住房公积金的缴存比例为单位和个人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

二、个人住房公积金贷款的主要风险类型分析

（一）信用风险分析

信用风险是个人住房公积金贷款中普遍存在的，且非常容易发生。从实际中来看，个人住房公积金贷款中，容易出现借款人的信用级别不高、信息不全等问题，借款人有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，蓄意欠资赖账等，借款人履行合同约定的意识过于薄弱，就会存在违约的风险。住房公积金是保障城镇居民用房需求的一种手段，主要的对象是社会中的中低层人员，这些人员的收入有限，偿还贷款的能力低下，在一定程度上就会加大贷款的信用风险。

（二）管理风险分析

住房公积金是居民的一项保障制度，管理的层面广，管理的范围大，在管理上就会存在一定的难度。从内部的管理制度而言，在开展各项工作的时候，如果没有严格的按照规定要求开展，就会存在着违规贷款的可能，存在着各种各样的漏洞，使得公积金中心会承受一定的损失。并且，管理人员对于个人住房公积金贷款的认识不够充分，管理的意识较淡薄，也就在一定程度上弱化了内部监督的能力，在进行对借款人情况调查的时候，容易出现把关不够严格，资料审核不够仔细，加大贷款风险出现的可能性。

（三）抵押风险分析

从当前来看，个人住房公积金贷款是以住房抵押的方式。但是，以这种方式进行抵押，容易出现问题，比如抵押物损毁风险，包括遇到不可抗力的自然灾害，如火灾、地震等情形；还包括人为造成的，如保管不善、拆迁等情形；还包括房价泡沫，房价产生大范围波动会直接影响抵押物价值。另外抵押物处置风险，处置抵押物涉及借款人个人居住问题以及社会问题，由于法律法规的不完善以及住房本身的特性，被抵押房产的拍卖难以强制执行，以及执行起来牵扯精力多，处置时间长，加大了抵押权行使成本。

（四）资金回收风险分析

在住房公积金管理中存在着的贷款资金回收风险，是一种不可规避的风险，指的是由于某种因素的变化，可能使个人住房公积金贷款面临不能及时回收的可能性，其中，包括借款人还款能力风险，比如借款人失业或月收入减少以及不稳定情形，包括利率风险，利率的上行会造成借款人还款成本增加，影响其还款能力；另外包括取消强制担保风险，无担保虽然减轻了借款人的贷款负担，但却加大了个人住房公积金贷款回收的风险。

三、个人住房公积金贷款风险的防范策略

（一）健全个人的信用信息档案库

在个人住房公积金贷款风险中，信用风险是主要的风险类型之一。而为了提高对信用风险的防范措施，就要建立健全的个人信息档案库，以方便查询个人贷款的信用。从实际情况来看，我国的个人住房公积金的贷款时间较长，并且其中还包含着许多不确定的因素，从而加大了个人住房公积金贷款中的风险。在建立健全个人信息档案库的时候，要有一个严格的标准，来对贷款人的信用级别进行分级，评级的指标是借款人的职业信息与职务、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，来对此进行统一的评估与考核。并且，住房公积金管理中心还应该要加强与各相关部门之间的交流与沟通，实现资源共享，对于一些拥有不良信用或者是有恶意贷款的人，应强制进行担保或者不予贷款，进而提高个人住房公积金贷款风险的防范能力。

（二）强化内部管理与监督

在实际中，个人住房公积金贷款风险的出现，在一定程度上是由于内部管理制度不够全面与完善，再加上内部监督过于薄弱而造成的。为此，一方面要及时的完善内部的管理制度，强化内部的约束制度与规范制度，制定规范具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷台账及档案资料的收集，实行规范化、制度化、科学化管理。另外还需要建立和落实住房公积金贷款终身负责制，使得工作人员能够按照有关的管理制度开展工作，在工作上能够做到相互监督，能够严格、仔细的审核各项资料，更为全面的评估借款人的信息，进而降低个人住房公积金贷款的风险。

（三）提高工作人员的综合素质

要提高住房公积金的风险防范能力，就需要从工作人员入手，提高他们的综合素质。其中，要提高操作风险的预防措施，可以从贷款操作流程的风险化入手。一是要明确各个岗位的职责，提高工作人员的职责意识，让他们能够按照规章制度办事，借助于标准化的贷款流程、业绩考核以及操作，来避免因人员的变动而引起的不确定因素。与此同时，还需要强化对住房公积金信贷人员的管理，提高对他们业务操作能力的监督能力，从而来提高个人住房公积金贷款的管理效率，提高贷款风险防范的措施；二是要善于利用激励与约束机制，来提高信贷从业人员各项工作开展的规范性，并且完善内部的考核机制，来激励员工能够更加认真的对待工作，全身心的投入到工作中；三是要加强对工作人员的教育与培训工作，让工作人员对自身岗位有正确的认识，明确自身的职能，拓展自己的知识面，从而真正的提高工作人员的服务意识、综合素质以及工作效率。

四、结语

个人住房公积金贷款面临着较多方面的风险，贷款风险的存在，就会加大其中的不确定性，进而可能面临损失。为此，就需要从各种手段入手，比如完善内部管理制度，提高监督与管理的能力，提高工作人员的综合素质等，来提高个人住房公积金贷款的风险防范能力，提高住房公积金的管理能力，进而能够更加全面的发挥出住房公积金的作用。

参考文献：

[1]赵茜莹.个人住房公积金贷款风险与防范对策研究[J].财经界：学术版，2015（09）.

[2]梁玉双.个人住房公积金贷款风险成因与防范对策[J].经营者，2015（09）.

[3]史利霞.论加强个人住房公积金贷款风险的管理及防范措施[J].经济研究导刊，2015（02）.

[4]李宪典.个人住房公积金贷款面临的风险及防范措施探讨[J].市场周刊：理论研究，2015（01）.

房贷工作措施篇10

【关键词】商业银行 房地产信贷 风险

一、现阶段我国商业银行房地产信贷状况

自2000年我国商业银行全面开展房地产信贷业务以来，房地产信贷资金呈逐年增加趋势。我国商业银行发放的房地产贷款主要有两种，一个是房地产开发贷款，另一个是个人住房贷款。根据中国人民银行2011年金融年鉴知，2011年我国房产开发贷款新增4269亿元，个人购房贷款新增1.40万亿元。无论是开发商拿地还是房产建设方面，商业银行在房地产融资领域占据绝对份额。一方面，房地产开发贷款为我国房地产开发建设提供资金来源，推动房地产市场发展；另一方面，个人住房消费贷款为我国居民购买住房提供资金，刺激房地产市场的需求，满足广大居民对住房的渴望，为我国房地产市场的繁荣做出了巨大的贡献。但是，随着我国房价的节节攀高，国内通货膨胀的趋势也愈加明显。

二、现阶段我国商业银行房地产信贷存在的问题

（一）国家宏观经济政策对房地产信贷的影响

自2010 年以来，国务院接连出台遏制房价过快增长的相关政策，如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。同时，由于目前我国通胀压力较大，金融行业又已经进入了加息通道。

（二）房地产开发企业对商行贷款依赖程度较高

目前，我国房地产企业面临融资渠道单一，融资来源过于集中的问题。现阶段，由于我国资本市场发展不是很完善，金融工具创新的步伐还很慢，因而依赖于银行的间接融资占据主导地位，而直接融资却存在着较高的准入门槛，这就导致了商业银行巨额的房地产贷款难以通过有效途径在次级市场上流通转让；另外，由于许多房地产开发企业规模小，资金实力很弱，因而向商业银行申请贷款成为筹资的首要考虑，但当银行不能够满足其资金需要量时，便会转向民间借贷等其他方式来筹集高成本的资金。其结果是，风险不能很好地分散，以致房地产贷款风险过度集中，从而商业银行面临较大的市场风险。

（三）商业银行内部机制缺陷带来的信贷管理风险

首先，商业银行对房地产信贷抵押物的评估存在失真问题。由于受本身技术水平和人员专业素质的影响，商业银行在对房地产操作流程、房地产市场走势、建筑物折旧等相关问题的判断上存在一定的局限性，从而影响到银行信贷人员对所贷款房屋价值评估的真实性和可靠性。其次，信贷人员对房地产信贷的借款人审核不严。为争取到更多的客户，许多商业银行营销人员采取降低信贷门槛，简化信贷审批手续的做法，这样商业银行信贷调查审核流于形式，缺乏相应信贷风险预警机制，放松贷后管理，为信贷的回收带来了潜在的风险。再次，信贷审批结构不合理，责任不明确。商业银行在贷款审批的过程中，审批结构不合理，审批环节相对单一，责任分工不明确，一旦出了问题，责任人很难确定，从而增加了商业银行信贷管理的风险。

三、商业银行房地产信贷风险的防范措施

（一）提高商业银行应对宏观经济政策变化风险的能力

首先，商业银行要建立健全房地产市场分析、预测和监测指标体系，扩大和丰富房地产市场信息来源渠道，及时追踪各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的判断预测能力；要加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的商业银行房地产信贷政策；要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次，建议按照风险与利率相匹配的原则，制定并实行多层次的利率水准，即银行可以综合考虑房地产商资信水平等多种因素来确定利率的大小。另外，商业银行可以建议房地产商对贷款采取投保的措施，以此来达到分散风险的目的。总之，商业银行应当多管齐下，从全方位提高应对宏观经济政策变化的能力。

（二）积极拓宽融资渠道, 分散房地产信贷风险

我国应当积极培育多层次、多结构的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产次级金融市场，从而起到分散商业银行信贷风险的目的。房地产所需资金对于银行贷款的过分依赖并不利于其自身发展，同时商业银行过度集中的房地产贷款，有悖于商业银行的经营原则。在成熟规范的金融市场上，房地产开发和经营的融资渠道不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，还存在着发达的二级市场。因此，在规范房地产信贷的同时，也要为房地产开发企业积极拓宽融资渠道，打造房地产开发商的创新金融模式。

（三）加强商业银行房地产信贷管理，规范信贷业务流程

首先, 商业银行应当选拔一批业务素质较高、知识储备扎实的人员上岗,并做好房地产信贷人员全方位的知识和技能培训,从而建设一支较高水平的房贷业务团队。另外，银行应当积极制定出一套行之有效的激励措施，促使信贷人员努力工作,不断降低商业银行的房地产贷款风险。其次，严格审查贷款项目。商业银行行员要有较高的风险意识，认真履行应尽职责，严格审查贷款客户的资料，并对其真实性、有效性和合法性做出客观判断。最后，加强信贷资金的贷后管理。商业银行要加强对房地产商相关贷款项目的全面追踪调查，及时掌握项目在建工程的进展情况，及时发现贷款人在使用贷款期间里的各种不良行为，针对借款人的实际情况,采取相应的清收措施，以确保银行最大限度地收回贷款，降低风险发生的可能性。

参考文献

[1]王峰.商业银行房地产信贷业务风险控制研究.市场周刊（理论研究），2009(10)．

[2]曹振良等.房地产经济学通论[M] .北京大学出版社, 2003.