房贷新政策的制作过程

一、解决房价高涨问题刻不容缓

“上海的房价已超过法国巴黎!”“中国的房价已超过美国!”随着房改后买房浪潮的增加,近年来房价的过快上涨已经成了社会各界普遍关注的问题经过了一场大的金融海啸,中国的房价在少许歇息后又大踏步的前进了北京上海南京等地,新房价格已经达到了每平米3,4万,二手房每平米1.8万的让老百姓瞠目结舌的高价居民能不能买得起房,主要取决于其收入水平与房价水平的关系中国目前的房价收入比严重恶化,已经超过了部分发达国家据大部分学者的研究,房价与居民收入比在3到6之间合适,不宜超过7但就当前来讲以南京为例,房价收入比高达12,居民已经不具备购买房屋的能力房价与居民购买房屋能力之间的关系的恶化程度,已经到了不得不解决的地步

二、政府面对“两难”何去何从

我国现在调控房价,遭遇“两难”,一方面想把高房价调下来,但又怕伤害了房地产业的健康发展,对银行的业务和企业的投资都有影响,影响整个经济的增长,但如果不把房价压下来,那广大人民群众会不满

房价政策遭遇两难正常现象这协调开发商,地方政府和广大人民群众的一个过程所以在政策的制定过程中还要牢牢把握政策的根本问题:房价太高,老百姓买不起在公共政策的制定过程主要任务发现公共问题,拟定解决问题的方案以及分析评估方案和最终选择方案一项决策的背后总在某种程度上蕴涵了价值的判断和选择,以何种价值作为决策的依据决策方案的伦理基础我国正处于社会转型期,阶层的分化和利益多元化,必然形成社会群体价值观念多元化这为政策制定者从社会角度统筹公众利益提出了难题,政策主体需要平衡不同的需求,既能保证公众一致性的利益,又能顾及少数公众的特殊利益因此,决策者在决策活动中应时刻提醒自己,代表的并不一部分人的利益和要求,而广大人民群众的根本经济与政治利益,这样制定的政策方案才最优质的

在制定政策之前首先要分析一下房价为什么会过快上涨远远脱离了居民的支付能力房价上涨关系到三个利益群体:居民,政府和开发商一居民买不起房,二许多城市中的大企业,甚至大型国有企业,天价购买土地,成为“地王”,进一步推高了房价的预期

一般来说,政府以权力来分配土地,与土地和房产有关的企业主要利用资本、政策机会等等,获得其中的利益,特别利用需求远大于供给来分配房地产商也采取囤地的措施,使供给始终小于需求而作为买方的居民,在需求大于供给的局面上基本上没有讨价还价的话语权这房价不健康上涨的重要原因

1.“国十条”的颁布

2010年4月17日,国务院就有关房价问题下发国发〔2010〕10号通知这就“国十条”“国十条”总共设立了十项措施,从各个方面抑制房价上涨涉及房屋贷款利率,首付份额的重新规定,限制购买,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设,加强市场监管等内容其中最重要的以下几点:实行更为严格的差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策

2.房产税的争议

为了要解决房价过快上涨这个问题,除了对房屋贷款利率和首付房款的比率,以及对购房者的购买套数进行规划和限制,公共政策的选择还有一个备选方案:房产税在适当的时候推出“房产税”这无疑对一些投机商和炒客又一个重击,形成房贷政策与房产税的“组合拳”

通过征收房产税来抑制炒房,愿望好的,但实际效果恐怕难如人意首先税负不能转嫁通过税收拿走炒房者的一块收益,炒房者得利少了,投机性购房需求才会减弱也就说,房价上涨不明显时,征收房产税对楼市的影响会更明显一些然而,在需求旺盛尤其房价上涨预期明确的情况下,征税虽然增大了房产的持有和交易成本,但增加的成本可以转嫁出去的这时,即使开征房产税,炒房者也会以更高的价格售出房产,把这部分税负转嫁给购房者,反而可能进一步推高房价

如果把房产税作为调控房价的政策“组合拳”,将征收范围扩大到个人非营业用房,那么征收对象如何划分,征收方式否可行等,将政策制定过程中面临的新课题开征房产税,对所有住宅征收还只对投资性房产征收,人们最关心的问题如果对居民的基本住房也征税,意味着将加重广大群众的负担如果只对投资性的房产征税,要达到抑制房价的目的,就要苛以重税,使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受,无利可图对此,一些专家担心,对于税负过重引发的逃税、抗税现象,税务机关的征管手段如果不能及时跟上,就很难确保应收尽收,政策的严肃性和执行力就会大打折扣

房产税改革关系到百姓切身利益,关系到房地产市场的健康发展这样一个牵涉广、影响大的政策何时出台、如何征收需要政府和有关部门综合考虑,审慎抉择,逐步推进

三、结语

房价问题的复杂程度使政策制定成了一个非常艰难的过程,他综合了政府,企业投资人和居民三方面的博弈和冲突,还涉及到银行等金融机构的利益,因此解决房价问题不能操之过急同时政策的制定应该考虑政策的执行力与政策的异化行为等方面只要政策制定的方向与执行的力度到位,解决房价问题也许只一个时间问题