房贷调查报告十篇

房贷调查报告篇1

关键词：房地产；统计监测；美国

一、美国房地产市场的监测机构

（一）政府机构

美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。

普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。

（二）行业组织与协会

1.全美房地产协会（National Association of Realtors， NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。

2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。

3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association， MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。

二、各监测机构公布的房地产市场数据

1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。

建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。

2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。

当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。

住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。

4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。

因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。

以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。

5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。

一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。

新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。

普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。

6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。

地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。

旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。

7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index， HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index， HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index， RMI）。

HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。

HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。

2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（Current Market Conditions Index），二是未来预期指数（Future Expectations Index）。

8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。

周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。

9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey， PMMS）后公布的数据，分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。

房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。

参考文献：

[1]Patrick A. Simmons， Housing Statistics of the United States， 2d ed. Bernan Press， Washington D.C. 1999.

房贷调查报告篇2

然而，调查委员会成员却对报告有着不同的意见。委员会中有六名成员批准同意报告得出的结论，但另外四名共和党成员却签署了反对意见报告（因此，危机调查报告又被称为多数派报告）。危机调查委员会成员之一凯斯.汉尼赛将他们的分歧归结为对下面这句话的不同看法：“金融危机本可以避免。”

金融危机本可以避免吗？在此论点上，两党的分歧又会对未来的经济政策产生什么样的影响？

可预见，可防止

各种不同学派的经济学家，早在危机发生前就对房地产和金融市场中存在的风险发出了警告。

杰弗里.弗莱登

哈佛大学政府管理系教授《全球资本主义：起伏二十世纪》及《失去的数十年：美国债务危机和长期恢复的形成》的作者

2007年到2010年的经济大衰退有很多原因，庞大的国外借款，过宽的货币政策，轻率的贷款程序，松懈的管理等，都是此次金融危机的促成因素，而这些因素对危机的影响孰轻孰重，还有待讨论。

尽管彼此的观点不尽相同，但在危机前就已经出现了严重的危险迹象，这一点是无可争议的。而且大家也认同，如果事先采取更恰当的经济政策，便可降低此次危机的影响，甚至可以完全避免危机的发生。

在2003到2004年间，大多数国际经济环境分析家都在关注不断增长的宏观经济失衡，尤其考虑到美国每年从世界其他国家的借款达到了十亿到十五亿美元。这笔巨大的资金流入加速了金融和房地产市场的极度繁荣，这是借款经济模式的典型特征。到了2005年，大多数经济分析家都认为这种失衡将带来严重的问题，虽然大家对发生问题的时间和性质还有着不同的看法。一直到了2006年，各类经济学派的学者（从Raghuram Rajan和Ken Rogoff，到Nouriel Roubini和 Robert Shiller），都针对房地产和金融市场的货币积聚发出了警告。

政府本可以采取些什么措施呢？布什政府可以减少财政赤字来降低对国外借款需求的刺激，减缓过热的经济速度，联邦储备也可通过提高贷款利率来缓解信用经济的泛滥，金融管理机构还可实施对复杂金融活动更谨慎的政策控制。但是，这些政府机构却无所事事。

为什么面对警告却无动于衷呢？与选举方面有关的政治因素：没有一个现任政府想在竞选前给经济发展踩刹车。与特殊利益密切相关的因素：房地产销售商、住宅建造商、金融机构和许许多多的贷款人，这些特殊利益群体的生存需要经济繁荣的持续。美国房地产经济人协会首席经济家大卫.莱瑞，《为什么房地产经济的繁荣不会衰退？》一书的作者，几年后向《商业周刊》解释到：“我是为房地产协会工作的，代表协会的利益是我的职责。”

另外，对危机来临的警告无动于衷也与思想认识有关。《国家评论》经济栏目的主编莱瑞.库德劳在2005年表示，“所有认为拉斯维加斯或佛罗里达的房价要崩溃，从而令消费疲软、股票下跌、经济衰退的人都是傻瓜。”当然，现在看来这些傻瓜们的预判完全正确。

无论是政治家、特殊利益群体，还是上述思想认识的拥趸，在危机发生后自己都有着对危机的看法和解释。而那些布什政府相关的人，更是绝对的否认政府可以预先有所作为。但，他们错了。

就我所知道的所有金融危机而言（我已研究了很多起经济危机事件），当时的政策制定者，都会在事后否认可以采取措施避免发生危机的可能，总会把责任推到别人的身上：失去理性的市场、国外贷款、州政府或地方政府、险恶的银行家等等，但这实际上都不是主要原因。

如果愿意及早采取措施，美国政府能够避免或减少金融危机带来的恶劣影响。美国政府对此次经济大衰退，以及衰退带来的对美国和全球的经济打击负有相当大的责任。尽管它假装危机与自己无关，假装无法避免或降低危害，但如果这种思想继续下去的话，另一个经济危机就又在等着我们了。

借贷杠杆是关键

报告未能指出政府决策如何诱发了借贷杠杆的过度使用，而这才是发生经济危机的主要因素。

阿耐特.阿德麦蒂

斯坦佛大学商业研究生院财经教授

金融危机调查委员会的报告列出了危机中发生的错误，指责了一些机构和个人的不良言行，道德的违背，或是缺乏远见。对这个报告持批评态度的人没有错，它的确花费太多的篇幅叙述了金融危机的发生，而不是分析危机为什么发生。导致借贷杠杆滥用的力量和诱因是什么？政府的政策推动了这一切么？如果是这样，如何推动的？

凯斯.汉尼赛和他的同伴在报告的不同意见申明中，太过专注于重复事件本身，责备风险重宣，资本家的道德，全球化的共同冲击、恐慌和泡沫，但未能分析到更深层次的原因。彼得.沃里森则把原因归咎到政府过早实施的房地产政策上，虽然这一点没有错，但他却错过了其他的关键因素。

房地产政策的问题在于政府给予买房者的极其不恰当的补贴。政策鼓励银行放出更多的抵押贷款，并暗中支持房地美和房利美的债务，这样就间接的支持了其他的贷款方，鼓励了过度的贷款。于是“信用泡沫”产生，而“信用泡沫”最终形成“房地产泡沫”。如此多的买房贷款，在房价回落时导致贷款无法收回。同时证券化债务又破坏了借贷关系，使再次贷款变得更加困难。

然而，单单是房地产政策，并不足以导致许多银行濒临破产和信用市场的冻结。造成这些恶果的关键原因在于整个金融行业对借贷杠杆的滥用，不加节制的滥用。虽然危机调查报告提及了这个原因，但报告却未能指出政府的政策是如何诱发了借贷杠杆的滥用，以及在危机前和危机中政府为什么对危机失去了控制。借贷杠杆的滥用使金融系统十分脆弱，它令金融机构更易于陷入困境，干扰了存款准备金的效用。尤其在抵押贷款的情况下，过高的借贷杠杆意味着高度的风险。

“影子银行”体系和信用评价机构也在报告中被指出对危机的发生做出了“贡献”，可调查委员们却再一次的忽视了“贡献”的根本原因。直接的信用评价规则增加了对3A债券的渴求，使银行绕过了保障金融系统安全的资金管理政策。

令人注目的是，政府未能采取明显的可以帮助降低金融危机影响的措施，这一点却被调查委员会所忽视。如2007年年底，许多警告信号已经出现，银行却继续分发过高的红利。当时的政策却没有坚持取消支出，清偿债款，或是发行更多的股票来提高应对经济回落的能力。更令人无法容忍的是，从2007年四季度一直到2009年上半年，19家大银行竟然被允许发放了800亿美元的红利，与此同时这些银行还在抱怨资金的匮乏。这样的错误让它永远不要再发生了。

危机可以避免，但只把持着“不一样的措施可能带来不同的结果”的这一想法没有任何意义。我们要谴责那些一心为了自己和股东赚钱的CEO吗？还是指责那些对危机的诱因做出“贡献”的个人和机构？我们真得相信这些指责可以让他们在下次类似的情况下改变他们的所作所为吗？

我们必须集中精力建立一个良性的健康的金融系统，随时警惕那些不可避免的冲突和限制。解决借贷杠杆滥用问题，控制利用抵押贷款来实现经济增长的风险，才是首要的、最关键的一步。

调查无党派，结论很满意

三位对报告持反对意见的委员是错误的，调查报告的结论是谨慎的、正确的，危机本可以避免。

尼可尔.盖里娜

曼哈顿学院《城市》杂志的特约编辑，《经济危机后：把资本从华尔街和华盛顿手中拯救出来》一书的作者。

调查委员会的结论是站得住脚的，两党之间的分歧没有必要。

调查报告一公布，媒体便把焦点集中到“指责”二字上。《华尔街日报》的头条是《调查小组指责所有人》，《时代周刊》的西韦尔.陈则把委员会《撒了一张指责的大网》作为文章的题目。在他们看来，三名持反对意见的共和党人并不承认报告的主要观点：“贪婪的银行家们故意操纵整个金融系统。”

然而，除了在引用他人观点的时候，这份长达410页的报告并未出现“指责”这个词。同样，“贪婪”这个词也未像三位委员暗示的那样出现，报告只是在“把危机归咎于不良道德如贪婪，未免过于简单了”这样的句子中用到了这个词。报告的确讨论了有可能引起读者联想到“贪婪”的一些问题，包括银行家和交易人的红利，还举出了管理层认为用于失控的补偿金已经失去控制的证据。“新的支付结构的危险已经十分清楚，但是高层管理人员认为他们已经无能为力。”报告中这样说到。

三位委员认为这是不正确的，他们声称大多数委员“从一开始”就把调查限制在“确认危机的标准叙述”上，而这当然包括了“华尔街的贪婪。”

实际上，大多数委员错了，他们错在过于谨慎，错在以枯燥、消极的语言列举出数百个统计数字和相关证据。

可以理解他们为什么采取这样的方法，如果不说明AIG（美国国际集团）是如何利用金融衍生工具承担起上千亿美元的债务，不说明AIG是如何投入资金以减缓经济损失的话，人们就不愿接收调查委员会作出的未受管制的金融衍生工具帮助引发了经济危机这一结论。没有对上个世纪八十年代经济规则的谨慎的解释，人们就不会了解违规操作是如何导致轻率的贷款程序，从而参与并激化了危机的发生。

想要弄明白整个事情的来龙去脉，需要在搜索引擎上自愿而艰苦的投入，以理解一些经济名词。但人们不愿做这样的工作，他们只关心金融危机本身，这也无可非议。危机可以避免，这样人们才能从中吸取经验教训并做出改变。报告以描述这些教训为前提，无疑是非党派性的，它是令人满意的。

向“钱”看

无论是调查报告，还是报告的反对意见报告，都未切中要害。

伊芙丝.史密斯

《资本》博文的作者，奥罗拉管理资询公司的总经理，《愚昧的自私侵蚀民主腐化资本》一书的作者

尽管耗时两年之久，金融危机调查委员会的中心结论――危机本可以避免，也只不过证实了传统思想的正确性。

危机调查报告未能把借贷杠杆滥用、草率的投资、低劣的风险管理、政府监管的缺失和不透明等关键因素联系在一起。报告的结论依赖于一个基础，即，大规模的住房抵押贷款欺诈和债务抵押债券，但仅此一项是不够的。为什么从2005年开始，投资商对次级贷款的需求日益增长，并最大程度的最具破坏性的殃及金融市场，即使在良性抵押贷款需求已经下降的情况下？

答案很简单：向“钱”看。约翰.鲍森通过卖空次级贷款得到了将近200亿美元的对冲基金，这笔数目之前在抵押贷款业务中简直无法想象。这种情况是怎么发生的呢？鲍尔森不是靠投资良性贷款获得的这笔钱，而是不良贷款。小规模的企业联盟破坏金融市场以形成不良贷款，这样就能把他们的筹码押在上面。无论从何种正常标准来看，这种获利行为都是不道德的、欺诈性的。

人们未能弄清楚制造业是如何从有害的金融工具中受益的，但似乎却支持了“2010年的金融改革是合适的”这一虚构命题。如果经济衰退是利用金融工具故意破坏正常经济秩序的结果，那就意味着不能依赖于金融系统的自我修复，而要进行从里到外的改革，要剔除破坏市场的人，撤换监管人。这才是令主流兑换交易银行重回良好立足点的关键。

向“钱”看是一个浅显的道理，调查委员会本应该抓住这一点做文章。没能抓住这一点，才导致调查委员会对他们本不喜欢的资本市场的即沉闷又散乱的描述。无论是调查报告，还是调查报告的反对意见报告，都未切中要害。

当谎言贷款泛滥

格林斯潘和伯纳克拒绝使用手中的权利来制止谎言贷款，尽管即将到来的经济灾难不断地显出迹象。

威廉.布莱克

密苏里堪萨斯城市大学法律经济学副教授，《抢劫银行最好的方法就是拥有它》一书的作者

我们知道金融危机是可避免的，是因为我们在1990年至1991年，通过正确的对储蓄和贷款的监管成功避免过一次经济危机。

这些年来在加利福尼亚汹涌的“谎言”贷款驱动了经济危机，直到西部区域储蓄机构管理局通过正规管理手段杜绝了这样的贷款。而且，并不需要复杂的经济分析方法就可以知道这种没有保障的抵押贷款应该被禁止。

通过几十年来的经验，我们已得知银行高层人士的这种谎言贷款行为与经济学家所说的“掠夺理论”以及白领犯罪学家所称的“会计舞弊”如出一辙。谎言贷款对于这样的骗贷方案是再合适不过的了，因为让大量的放贷经纪人实现高收入的唯一手段就是把钱借给常常是没有还贷能力的人。谎言贷款的实质就是，没有人去核实贷款经纪人上报的借款人的固定收入，也无法查明放贷方是否知道借款人在骗贷。

联邦调查局早在2004年9月就了抵押贷款骗贷“盛行”的警告，并预言会导致“经济危机”。2006年，业内自身的防骗贷专家也发出警告称，由于“公开的邀请骗子”，90%的谎言贷款都是骗贷。而放贷方对此的回应是放出更多大量的谎言贷款。

瑞士信贷在2007年早期宣布，2006年发放的抵押贷款有49%是谎言贷款，这也就意味着每年的骗贷数量超过100万笔，谎言贷款引发了极度通货膨胀的泡沫。联邦管理机构和证券交易委员会本可以阻止这一情况的发展，但布什政府指定的人选却没有认识到骗贷的严重性，于是相应的管理措施未能实施。

2008年，联邦管理机构在国会的压力下，使用《住宅所有权净值保护法案》禁止谎言贷款，但已于事无补。如果之前能象1991年那样动用管理权坚决采取相应措施的话，这次的金融危机和经济大萧条就不会发生。

不仅仅是贪婪

为了防止未来的经济危机，政府必须学会让市场来教训那些不顾一切的投机者吧。

杰费瑞.麦伦

哈佛大学本科生院经济学系主任、高级讲师，《历数自由意志》一书的作者

想要知道这次的金融危机是否可以避免，就不得不参考世界历史上发生过的各类危机。从这个观点来看，危机发生的原因并不能完全归于次级贷款、金融衍生工具，或是金融自由化这几个因素，而要找出具有广泛代表性的、历史性的因素。

毫无疑问，金融机构的逐利行为（称之为贪婪也可）符合这样的定位。没有人否认市场的参与者不是为了赚钱，不是为了追寻一切机会使自己富有。但即使加上这个因素，也不能完全地解释经济危机。各行各业都在追逐利润，但危机几乎只产生于金融部门。为什么？因为政府在保护金融机构，保护他们在从事贷款和证券业务中遇到的风险。

房贷调查报告篇3

关键词 房地产；抵押评估；风险控制

中图分类号 F233

文献标识码 A

一、引言

随着我国房地产交易市场蓬勃发展，连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障，进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

二、房地产抵押评估存在的问题及风险

1.“假按揭”套取房地产开发贷款

近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分，购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。

2.超值抵押风险

房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。

3.人为因素风险

人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务，评估机构或 评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高估，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处置该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。

三、房地产抵押评估风险的控制路径

1.树立风险意识，建立和完善风险防范机制，强化评估质量控制管理

抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。

评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准，结合地方有关政策及其他一些相关标准规范，制定出评估公司自身的质量控制规范标准，其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后，由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行，譬如有没有进行现场实地踏勘，收集的资料是不明充分和真实，评估方法选择是否恰当，参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外，还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准，定期对每个评估人员的报告随机抽查，对报告质量打分，并提出报告修改意见和奖惩意见，由报告主办人员修改报告，收回替换提交客户的报告，公司实施奖惩。

2.采用科学、合理的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险

采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据，可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高，且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价，虽然房价的构成很复杂，但由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产，尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎，银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低，在短期内影响银行的收益，但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。

3.提高贷款审查人员素质，有效监督评估质量

银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言，审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时，要对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。

四、结束语

综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，建立和完善抵押估价风险防范机制。

参考文献：

房贷调查报告篇4

关键词：个人信用；个人信用制度；消费信贷

文章编号：1003―4625(2007)07―0079―04　中图分类号：F830.589　文献标识码：A

1999年，上海被确定为全国惟一的个人征信建设试点城市，中国个人征信建设开始进入摸索阶段。2002年，企业信贷登记咨询系统实现全国联网，个人信用系统联网成为央行征信建设的重中之重。2003年，个人征信建设实现重大突破。是年10月11日，央行征信管理局应运而生，负责全面的征信体系建设。2004年12月，由中国人民银行组织商业银行建立的全国统一的个人信用信息共享平台――个人信用数据库在七城市试运行后，目前已基本实现全国商业银行联网试运行。截至2005年8月，个人信用数据库已实现127家商业银行全国联网(其中包括4家国有独资商业银行，12家全国性股份制商业银行，111家城市商业银行)。与农村信用社的联网正在积极推进，已与8家联社实现了联网。全国金融机构个人消费贷款90％的信用记录已经入库。个人信用数据库将在商业银行防范个人信贷风险和促进个人消费信贷业务发展中发挥重要作用。如何充分利用个人信用数据库所提供的信息，加强个人征信制度建设，更好地促进商业银行个人消费信贷业务的开展，是当前及今后一个时期中国人民银行与商业银行面临的新问题。本文在借鉴国外个人信用体系建设成功经验的基础上，提出对策建议。

一、国外个人信用体系建设的成功经验

(一)专门的信用报告机构

早在1801年英国就成立了世界上第一家信用报告机构：“互通信息协会”，而信用报告业迅速发展则是在二战以后。美国在这一方面是做得最为出色的国家。

美国的信用报告机构主要有两种形式：消费信贷报告机构(Consumer Credit Reporting Agencies)及调查性的信贷报告公司(Investigative Credit Reporting Companies)。消费信贷信用报告机构拥有独立的计算机资料库，涵盖整个北美洲近1000万个信贷消费者的档案，保持着6亿以上的账目，资料库有近10亿字节的资料，每天约有200万信用报告产生，约有1万起消费者查询。这种机构在美国主要有三家，即：Expefian信息服务公司(Expefian-Information Services Trans)、联合公司(Trans Union)及Equifax公司(Equifax Inc)。调查性的信用主要提供包括消费者性格、声誉、生活方式及其他个人特性的调查性的信用报告，其资料通常来自于面试调查和其他传统方式。

信用报告机构采取商业化运作，它专门负责收集、保存、提供信贷申请人的有关信用资料以获利。它维护着一个以自然人为单位的信用历史与其他信息的数据库。银行、保险公司、财务公司和其他授信机构利用这些数据和信息来更好地做出是否对信贷申请人提供信用的决策。信用报告机构的服务对象是其成员，作为成员的银行等授信机构按期向其提供关于消费者个人基本账户状况的信息，由其将这些信息与征税破产、诉讼等公开信息一起储存进相应的个人数据库中。当某人申请贷款或其他形式的信用时，信用报告机构就会给成员银行提供一份能够全面反映该消费者个人信用状况的信用报告，使成员银行能够在信息充分的条件下做出贷与不贷、贷多贷少的信贷决策。

信用报告的内容一般包括以下几个方面：1．账户资料：美国金融体系完善的个人基本账户制度为信用报告机构提供了全面完整的个人账户资料。这些资料记录每一笔交易的资金往来情况，包括：账户名、账号、类型、个人/合伙账户、信用额度、月支付额、余额、当前状态(流动/拖欠)、拖欠时间以及长达24个月的跟踪记录。2．人文资料(Demographic Information)：包括消费者现有及以前的住址、社会安全号码、生日、赡(抚)养他人的人数及拥有还是租用现有住房。3，就业资料：包括消费者的职位、收入、工作年限及其雇主名称。4．公共记录(Public Record Infor-mation)是可以从政府、法庭和其他公共机构获得的资料。信用报告机构通常会定期核对这些公共记录以确定与消费者信用历史相关的信息，因为一般来说，破产申请、拖欠债务以及因未付税款而使不动产招致留置等都会影响到消费者的还债能力。5．信贷机构查询记录。是指债权人或其他机构要求查询消费者档案的记录。通过查询，信贷发放者可以了解到消费者最近有关信用申请。如果有是否被拒。一般来讲，如果一个消费者档案中有太多的查询记录，则表明他有可能在滥用信用，此种记录对他的信用历史极为不利。

美国信用报告机构的产品服务不断创新，信用报告的内容也不断地在完善。过去，信用报告机构的产品主要是一份包括申请人付款的历史、公共记录和其他资料的信用报告。随着信息技术的发展，信用报告机构开发了许多新品种以满足信贷发放者的需要，如采用记分制(Point Scoring Systems)来预测账户拖欠及破产的可能性；建立模拟资料库以抵制非法行为；指出账户的不连续性和反常的信用行为以警告信贷发放者做出进一步的调查等。其他一些正在信贷报告业迅速发展的业务包括自动化的信用申请程序业务及记分卡监管(Score CardonitoningProducts)业务，即信用报告机构收集、分析、记分及评估所有与信用申请相关的资料，然后将资料传送给信贷发放者，并向其提供是否同意或拒绝发放信贷或需要进一步审查的推荐。信用申请表可由申请者在信用处理中心填写，是否发放信贷的决定在短短的几分钟内就可以作出。

(二)科学严谨的信用评价指标体系

国外银行一般采用两种方法对信贷申请人的信用状况进行评定，即主观判断法和信用评分的数量分析法。前者主要是信贷员凭经验对贷款申请人的资料进行分析；数量分析法是在一个信用评分的模式上对贷款申请划分等级进行评分，它的好处是直观省时、便于决策、可操作性强。目前美国金融机构普遍应用“个人信用风险评分模型”和“消费者信贷电脑审批系统”。商业银行通常在24小时之内答复贷款申请人的申请，而某些住房抵押贷款公司更能够在1小时内作出答复。一般情况下，银行在接到申请人的贷款申请后，由信用报告机构获取信用历史报告，汇同个人基本资料，将这些资料输入电脑，通过电脑评分系统立即得出申请人所得的分数，从而决定是否向申请人发放贷款。美国商业银行客户信用评价指标体系数字化的理论基础实际是“5C”原则：品德(Character)、能力(Capacity)、资本(Cap-ital)、担保品(Collateral)和行业环境(Condition of Business)。

(三)完善的法律体系

发达国家在个人信用制度的建立与发展过程中，颁布了多部与消费信贷有关的法律法规，形成了一整套完善的个人信用法律体系。这些法律法规对与个人信用相关的行为作出了十分详细的规定。比如1．《诚实贷款法》(Truth in Lending Act)。该法要求债权人在向申请人授信时，必须提供真实准确的贷款条件，不得使用欺骗手段。2．《公正债务回收法》(Fair Debt Collee-tion Practices)。该法对债权人收债务作了详细的约束。比如禁止向债务人的朋友或雇主通报债务人的拖欠情况；禁止使用欺诈手段进入债务人住所确认或者拿走有价值的资产；禁止使用辱骂语言威胁债务人偿还债务等。3．《申请破产程序》(Bankruptcy)。债务人信用过度扩张以致无法承担偿付责任时可申请破产，这时，部分债务将被减免，债务人的财产被债权人清理分配。该法还对破产记录的保存时间做了规定。4．《公平信贷报告法》(FairCredit Reporting Act以下简称FCRA)。是监管信用报告业的主要法律文件，这项法案的目的是保证信用报告内容的准确性和信息使用的保密性。该法规定商业机构只有在信用申请人授权的情况下，才能使用他的信用报告；消费者有权查询他自己的信用记录，有对错误的信息提出质疑、要求改正和删除的权利。任何未经授权而获得他人信用历史资料的个人或将消费者信用历史资料透露给未经授权的他人的信用报告机构的雇员将面临最高金额达5000美元或坐牢1年或二者并罚的处罚。1997年10月1日生效的一条修正条款，对FCRA进行了重大的更改，由此可能产生更精确的信用报告资料。该修正条款包括：(1)对错误的责任已延伸至软件的供应者和作出该信用报告的机构。(2)消费者可有一个免费的号码来检查错误信息并可要求免费得到报告。错误信息必须在30天内予以纠正或删除，消费者也能利用该免费线路将他们的姓名在五个工作日内从信用报告机构提供的全部的目标市场表中删去。

(四)规范发达的金融市场环境

1．规范的个人基本账户制度。个人基本账户制度是指居民在指定的商业银行开立个人基本账户的同时，允许在其他银行、证券公司等金融机构拥有分账户，并且分账户的收支信息在基本账户中充分体现，并得以汇总反映。这一制度确保了信用报告机构能够获得完整的个人账户信息。

2．高效便捷的信用信息网络化系统。信息技术的高速发展，实现了金融体系的网络化运作，各金融机构与信用报告机构实现了信息共享，这为信用报告的大批量制作及确保报告内容的准确性创造了条件，并进而使银行等授信人能高效获取低成本的完整的个人信用资料，从而有效提高了信贷效率，降低了信用风险。

3．有效的个人信用风险转移机制：(1)信用担保制度，发达国家发展消费信贷的一个成功经验就是，由政府部门筹资组建消费信贷担保基金公司，专门为消费信贷、尤其是为长期消费信贷提供担保。例如，美国在住宅按揭担保方面就有政府机构性质的按揭担保机构和非政府性质的按揭担保机构，由其来担保借款人违约风险。全美国规模较大的政府机构性质按揭担保机构就有4家：联邦全国按揭协会、联邦住宅贷款抵押公司、联邦全国抵押协会以及退役军人管理局。其发行的住宅按揭担保证券约占整个市场份额的90％，同时，联邦住宅贷款抵押公司还为住宅抵押债券的二级市场买卖提供资金支持；联邦全国抵押协会为住宅抵押债券二级市场融资。(2)信贷保险，如美国的住房抵押贷款保险是一种政府机构担保和私营保险相结合的混合经营模式，其风险由保险公司承担。在法国，只要贷款买房就必须投保住房保险，保险作为强制性措施，为贷款买房者因失业、死亡、丧失劳动能力提供还款保障。

二、加快中国个人信用制度建设的对策建议

目前，中国缺乏个人信用制度建设的长远规划和完善的法律法规，也没有高效的运行机制，应该借鉴国外发达国家个人信用制度建设的先进经验，结合我国具体国情，加快我国个人信用制度建设。

(一)建立专门的信用报告机构

国际上的信用报告机构的建立有两种方式：一是欧洲式，即中央银行和政府出面并深度介入，资信机构实际上成为政府的附属物；二是美国式，即完全采取商业化运作方式，由市场化的公司来完成信用信息管理工作。现有的上海资信有限公司采取了上述两种方式的结合，即在各商业银行和有关部门负责人组成的理事会监管之下，由当地人民银行和地方政府授权的第三方中介机构以企业方式开展业务。目前对这一模式的选择有不同的看法。结合我国的实际情况，笔者认为信用报告机构的建立应分两步走：

首先，在信用报告机构建立之初，应由地方政府牵头，人民银行负责组建，机构在性质上隶属于人民银行。这一阶段是初始数据源的建立阶段(征信阶段)。需要政府强制有关行政管理部门、银行及社会性组织将个人信用信息数据以商业化形式出售或义务贡献给资信公司。目前各家商业银行出于自身利益考虑，并不愿首先把客户信息提供给资信公司，因此，政府和中央银行的强制执行将改变商业银行和资信公司之间的博弈关系，使信息的提供成为可能。

其次，在完成征信数据源的建立之后，信用报告机构应实行独立运作。所谓独立运作，是指资信机构在业务开展过程中，应体现独立性和公开性原则。独立性即资信机构应成为完全独立于政府和中央银行的商业化运作的中介机构，而公正性即资信机构必须依法确保信用报告的客观、公正。在当前的体制背景下，信用中介机构实行独立的商业化运作方式的意义在于，能够避免产生新的权力垄断部门，从而避免资信机构内的寻租行为。出于竞争的需要，建议首先建立两家资信机构，资信机构完全采取市场化的经营方式，其竞争的核心是各公司征信和信用评级、预测的真实和准确程度。总之，市场选择应成为资信机构生存与发展的最终准则。

(二)在已有个人信用数据库的基础上，完善个人基本账户制度

财务状况是个人信用报告的主要内容，这方面的信息主要来自银行等金融机构的账户资料。由于发达国家商业银行多实行合业经营，一般规模较大的商业银行都能为个人客户提供全方位的金融服务，包括存取款、买卖股票债券、办理保险和申领信用卡等。每个具有合法身份的成年人都可以在银行开立一个基本账户，在该账户下又可以开立多个分账户办理上述业务。这样，个人的金融活动情况一般都能在银行得到真实的反映。针对我国商业银行的经营状况，建立个人基本账户制度应分五步走：

第一步，深化落实储蓄存款实名制，在此基础上由指定商业银行开办个人基本账户，同时允许个人在其他银行、证券公司等金融机构拥有分账户，并且分账户的收支信息在基本账户中充分体现，并得以汇总反映；第二步，将个人支票、工资账户纳入基本账户；第三步，将居民退休金和养老金纳入基本账户；第四步，将保险、医疗保障等社会福利资金纳入基本账户；最后

一步，将个人所得税账户纳入基本账户。

(三)实现信用信息网络化

信用报告机构的运作方式是利用先进的电脑系统和信息技术，将分散在商业银行及政府部门中的个人信用信息集中后进行加工储存，建立个人信用信息数据库并编制个人信用报告。通过与各商业银行联网，实现银行将个人信用信息通过网络传输到数据库，同时信用中介可通过网络向银行传递信用信息，最终建立信息的双向流通体系。信用信息网络化建设可分三阶段：

第一阶段：以个人基本账户制度为依托，通过金融系统内联网，建立个人账户信息子库，目前这一阶段的工作已经基本完成。

第二阶段：由政府督导法院、公安、税务等职能部门组建各自的信息子库。

第三阶段：由政府牵头，多部门相互配合，借助计算机网络，将个人账户信息子库与各职能部门信息子库实现联网，建立个人信用信息数据库，并交由信用报告机构负责管理，信用报告机构以该数据库为基础，开发出个人信用信息登记系统，对有关个人信用的资料进行汇总、分析、评估、传递等处理。

(四)建立个人信用评估制度

个人信用评估是建立在个人信用登记制度基础之上的，通过完整的评价指标体系，对个人信用资料进行分析、判断的过程。个人信用评估制度建设的关键是信用评价指标体系的科学、全面、可操作性。

构建个人信用评价指标体系的理论基础是“5C”原则：品德(Character)、能力(Capacity)、资本(Capital)、担保品(Collateral)和行业环境(Condition of Business)。品德(Character)是指借款人的道德品质、守法意识、履约历史等情况；能力(Capacity)是指借款人须具有一定的才能、有一定的赚钱能力；资本(Capital)是指现在所拥有的动产和不动产的情况；担保品(Collateral)是指借款人所提供的担保品是否高于确定价值，是否易于变现并能足以偿还贷款；行业环境(Condition 0f Business)是指借款人所从事的行业在整个经济中的发展趋势。综合“5C”原则，个人信用评价指标体系须对借款人的还款能力和还款意愿两方面作出评估，据此，可将个人信用评价指标体系划分为两类：还款能力评价指标体系和还款意愿评价指标体系。综合以上两类指标体系，可对个人信用状况作以下评估。根据分值，还款能力划分为：A(80―100分)还款能力强，B(60―80分)还款能力一般，C(60分以下)还款能力弱；还款意愿划分为：A(190―275分)还款意愿优，B(100―190)还款意愿良，C(100分以下)还款意愿差。由此得出9种个人信用状况组合，如表1所示：

对AA、AB、BA级借款人，可适当放宽贷款条件，加大信贷授信额度；对CA级借款人应限制放款或作进一步评估，同时，加强授信后对借款人还款能力指标的跟踪调查；对BB、AC级借款人也应限制放款或作进一步评估，同时，加强授信后对借款人还款意愿的跟踪调查；对BC、CB、CC级借款人则拒绝发放贷款或从严控制发放。

个人信用状况评价还应结合贷款的担保、抵押状况进行综合评定。担保、抵押状况评定标准如下：

(五)建立个人信用风险管理与控制制度

个人信用风险管理包括风险防范、风险监控和风险转移三个环节。

风险防范是管理与控制风险的第一步。预防风险得当可在很大程度上降低金融机构消费信贷风险管理的难度。个人信用风险防范机制具体包括两方面的措施：

1．制定与个人信用相关的法律体系，依法约束个人信用所涉及机构及个人的行为。目前，急需制定《信用报告法》，确保信用报告的真实性和准确性；依法规范公共信息数据的取得和客户个人的法律权利与义务。应当进一步完善《担保法》、《合同法》、《贷款通则》等相关经济、金融、法规中的个人信用方面的条款；在现有的《个人住宅贷款管理办法》、《汽车消费贷款管理办法》及《关于开展个人消费信贷指导意见》等法规条文的基础上，制定专门的个人信用法，确保信用关系中授信人权益不受侵犯，维护信贷资金安全；保护借款人的合法权益；对授信人及借款人的违约行为制定严厉的惩罚规则。

2．银行依据个人信用评估制度，对潜在的信贷风险进行预测与控制。具体来讲就是指银行对个人信息的贷前调查和信用分析。借助信用报告，银行对借款人的资信状况已经有了充分的了解之后，就可依据个人信用评价指标体系，对借款人信用状况进行评分，同时结合经验判断法，对借款人的还款能力和还款意愿作出综合评价与判断，进而作出贷与不贷、贷多贷少，利息为多高的贷款决定。

房贷调查报告篇5

学生莫名背上助学贷款

据《每日经济新闻》报道，河南机电高等专科学校毕业生孔长征，先后三次在浦发银行和光大银行申请信用卡都遭拒绝。2013年2月，他从人民银行征信系统查看了个人的征信报告才发现，自己名下竟然有一笔5500元的助学贷款，虽然这笔贷款已经还上了，但是逾期3个月，这给他的个人信用记录造成了不良影响。

孔长征说：“2003年至2006年，我就读于河南机电高等专科学校，期间根本没有申请过助学贷款，也没有拿到钱。而央行的个人信用报告里显示我有助学贷款，已经有人还了，但是过了还款期限，由此产生了不良信用记录。”他表示，“当时我们学校在修新校区，我怀疑是学校以我的名义从银行贷的款。”

400多名师生被冒名申办助学贷款

据《中国青年报》报道，河南机电高专并非仅冒用孔长征一人的个人信息申办助学贷款，学校原任教师赵怀瑞也自称是受害者。“3个多月前，我就发现学校冒用我的名义违规申办房贷，学校虽承认以我名义申请住房贷款的事实，但拒绝采取补救措施，也不承担由此给我造成的10多万元损失，百般无奈下，我已将学校告到法院。”

《中国青年报》对此调查发现，在河南机电高专，被学校冒名办理国家助学贷款的学生有400多人，被学校冒用身份信息办理住房贷款的教师也非常多。《中国青年报》记者向国开行总行助学贷款方面工作人员提供孔长征两名同学的学校和姓名后，该工作人员查询后证实，两人名下都有一笔2005年4月26日发放的助学贷款，贷款金额为5500元。

河南机电高专一位负责人说，针对学生被贷款一事，该校召集有关部门调查核实，2005年该校首次为学生办理助学贷款，由于对国家助学贷款政策了解不够，经学校研究决定，暂时借用学生助学贷款资金用于弥补新校区建设资金的短缺，以保障建设资金链不断裂，涉及400余名学生200多万元。后来，学校也认识到这种做法不妥，遂于第二年还清了贷款，同时作出决定，今后学校资金无论如何困难，必须严格按照国家规定办理学生助学贷款。2006年以后，学校再未借用学生助学贷款名义使用过资金。

河南省学生资助管理中心一名工作人员表示，他们以前从未遇到类似问题，在现行制度内，并没有条款明确该如何避免、处理，但如果学校未经学生同意，就擅自以学生名义申请助学贷款，那就是明显违规。“我们将在调查结果出来，领导研究后，处理相关责任方。”

惩戒套取助学贷款，还需刮骨疗伤

房贷调查报告篇6

关键词：破产；自然人；投资；消费

一、破产的起源

“破产”——英语“bankrupt” “insolvency”均有此意。从词源上来看，bankrupt一词源于意大利语“bancarotta”（也有学者认为该词源于拉丁语“Falletux”，意为失败。“banca”意为“板凳”，“ rotta”意为“砸烂”）。在中世纪后期意大利的城市中，当时商人们在市中心交易市场中各有自己的板凳。当某个商人不能清偿债务时，他的债权人就按照交易习惯砸烂他的板凳，以示其经营失败。早期的破产主体范围限于自然人，法人破产是在自然人破产的基础上发展而来，纵观各国，自然人破产制度是诸多国家破产法的一个重要组成部分。

二、我国破产制度的研究及发展

遗憾的事情是，我国至今没有建立自然人破产制度。我国对于自然人破产制度的研究起步较晚，在1994年11月18日，企业破产法修改小组组长吴春生同志在北京召开的“94’产权流动与破产实务研讨会上的发言中介绍了个人破产是否立法”的三种观点。此前此三种观点并未见诸文字。此后，关于破产的专著开始有专章讨论个人破产制度。旧破产法修改过程中，虽然关于个人破产问题的讨论相对密集，但很多停留在是否立法的问题表面，缺乏深入系统的研究。此后，对于个人破产问题的研究愈加深入。1986年我国出台了适用于国企的《企业法人破产法（试行）》，此外又在民事诉讼法中规定了破产还债程序，将破产的范围扩大到了所有企业法人，后经过12年多的修改，2007年颁布生效的新破产法适用于各类企业组织，进一步扩大了破产法的适用范围，但仍将自然人排除在破产法调整范围之外。

通过考察各国历史发展的脉络可以发现，破产法发展的总体趋势是由商人破产主义向一般破产主义的发展，具有破产能力的主体范围不断扩大。商人破产主义，是指破产法只能适用于商人，非商人不具有破产能力。采用此立法主义的有意大利、法国、比利时等国家。一般破产主义，是指无论对商人还是对非商人均适用破产法。采用此立法主义的有德国、日本等国家。破产主体从个人破产向公司、个人乃至于公法人破产的过程，象我国这样，很有可能从企业破产向个人破产乃至于一般破产扩张适用的情况，是非常少见的。问其原由，则是因为意识：我国传统观念中，人们视“杀人偿命，欠债还钱”为天经地义、亘古不会改变的法则，如果债务不能清偿将永世不得翻身，所谓“父债子还”正是这一观念的逼真写照，这种传统的文化心理使人们难以接受个人欠钱不还的观念，成为破产免责主义确立的障碍；我国历来重农抑商，工商业发展的空间十分狭小，这也抑制了个人破产程序的萌芽。

我国是政府推进型的法治建设模式，制度的确定原则上是以法典的编纂为标志，通过国家有计划立法规划推动学术研究和立法进程，包括研究经费、研究人员及进行调查研究论证的活动组织，个人破产制度长期缺乏立法刺激，学术研究因此缺乏动力。个人破产的立法倡议易受到来自我国意识形态、文化传统、政治制度等的挑战，因缺乏有力的反驳，因此形成一段时期的共识。如有人认为，建立自然人破产制度的时机还不够成熟，因为目前我国传统的消费观念还不是超前消费，还没形成个人破产的市场；我国还没有建立个人财产登记制度和诚信制度，个人信用体系还不健全，银行体制建设也不完备，个人破产的监控难以实施；个人破产会给一些人逃避责任提供方便。

三、在我国建立个人破产制度的必要性思考

对于在当前是否有必要将自然人个人作为破产的对象，目前还存在不同的认识。否定者认为：目前还缺乏经济基础；因征信体制不完善，可能冲击信用体系；对执行自然人的财产较困难；审判机构人力、财力、物力不足等。但笔者认为：个人破产制度具有普适性，我国的台湾、香港、澳门均建立有个人破产制度，这些地区法制运行环境不同，但却有相同的中华文化土壤。破产制度在社会制度完全不同的地区的不平衡发展状况说明了构建个人破产制度与文化传统、意识形态并不相冲突，某些制度是符合人类共同的本性的。破产制度是人类文明进步的产物，具有公认的进步性，且在中国有其生存的环境和现实需要，我们应积极完善它，减少与传统文化的摩擦并相融合，使之在中华大地上开花结果。笔者试从投资消费角度论述建立个人破产制度的必要性的一些思考。

（一）个人经营投资的失败使建立个人破产制度成为必要

个人创业已得到国家和政府的大力支持，如笔者所生活的城市-重庆，虽然政府鼓励个人创业，对微型企业进行财政扶持，但扶持力度还稍显单薄。个人创业所遭遇的最大困难正是资金问题。第一，市场主体的融资渠道单一，主要方式是银行贷款和民间借贷。特别是民营中小型企业，因其规模小、信用不稳定，相对于大型企业，银行体系对中小企业的融资申请存在区别对待的现象，难于从银行获得必要的信贷支持，因而大量民营中小型企业选择民间借贷方式进行融资。第二，中小型企业及民营企业获得贷款的成本也更高，据《资本市场与中国企业家成长：现状与未来、问题与建议2011？中国企业经营者成长与发展专题调查报告》调查结果显示，62.3%的小型企业银行贷款利率高于基准利率，而大型企业，这一比例为27.2%；56.1%的非国有独资企业从银行贷款的利率“高于基准利率”，明显多于国有独资企业（32.6%）；60.3%的民营企业和家族企业银行贷款利率“高于基准利率”，要明显多于国有控股公司和中央直属企业（33.3%）。由于以上原因，民营企业从民间融资的比例更高于银行贷款。但民营企业大多采取公司形式，因其可以破产从而使贷款具有更大的风险，所以民间融资往往要求以大股东个人名义实施。当然，这样的融资绝大部分应该是用于投资而非消费。

民营企业家因为背负巨额融资债务而逃跑或自杀的报道亦时常见诸报端：2007年下半年的宏观调控来势汹汹，在这张大幕的考验下，2008年6月3日，浙江义乌地区颇有名气的金乌集团老板张政建坐上飞机“出差”。他先取道北京到香港，然后到了马来西亚，再然后就彻底消失在大家的眼界以外了。7月中旬，浙江中部城市进入酷暑阶段，气温38度。几百名和张政建有着千丝万缕关系的人们忽然醒悟，这位金乌集团的老板如同水蒸气一样“人间蒸发”了。根据义乌市政府公布的清查数据，金乌集团所涉及欠款大约为17亿多。其中，拖欠8八家银行贷款3.5亿，均都有抵押物。另外的14亿都为民间借贷。2004年6月，山西亿万富翁山西鑫龙集团董事长赵恩龙，从他的办公室的四楼跃身而下，自杀了。赵恩龙大约向银行借贷达4亿元，巨额贷款无法归还。而对赵恩龙而言，他跨不过的坎是：他的相当一部分借贷是以个人向个人或企业办理的，它不是企业行为，而是个人行为，这便拒绝了他企业破产而他个人生还的可能——如何面对这巨额的个人借贷呢？

因此，由于投资失败（而非消费）而使自己背负沉重债务的个人不仅包括个体工商户、合伙人、个人独资企业主、家庭承包经营户，还包括相当数量以公司形式存在的民营企业的大股东。我国是社会主义市场经济国家，而市场经济的本质就是营利，营利必然产生优胜劣汰，如何给予失败者重新来过的机会，需要一部完全意义上的破产法来充分保障市场主体的退出。如果由于没有个人破产制度的保护，对于其本人而言，笔者认为是不公正的：按照我国现行的法律规定，企业法人具有破产能力，可以根据破产免责规定来免除自身无力清偿的债务。而当自然人陷入债务危机时，却不能适用破产，自然人对自己的债务承担无限责任，不管债务人何时获得财产，都要用这些财产来清偿债务，直到还清全部债务，这对自然人来讲显然缺乏公正性。如果自然人能够申请破产，那么就可以使投资经营失败的商人有机会摆脱债务，重新开始，这在一定程度上能激活个人创业的信心和动力，并能够促进社会经济的发展。

（二）房屋贷款使建立个人破产制度成为必要

谈到房屋，笔者相信这会引起多数人的共鸣。由于住房制度改革，越来越多的中国家庭特别是城市家庭需要购买房屋，而房屋的购买方式大多数家庭又选择的是按揭。据西南财经大学2012年5月的《中国家庭金融调查报告》中显示，有13.94%的城市家庭为购买住房而向银行贷款，不仅如此，还有7.88%的非农户籍家庭通过银行以外的其他渠道借款以获得住房。从住房贷款或借款的规模来看，非农家庭购房贷款总额平均为28.39万元，占家庭总债务的47%；农业家庭购房贷款总额平均为12.22万元，占家庭总债务的32%。住房贷款总额远远大于家庭年收入，户主年龄在30- 40岁之间的家庭负担最重，贷款总额平均为家庭年收入的11倍多；收入处于最低25%的那部分家庭贷款额达到了其年收入的32倍之多。由此可见，住房贷款是许多家庭的沉重负担，由此产生大量的“房奴”。目前，在我国城市家庭中，其主要的收入来源是工资收入，主要财产为房屋，但这些房屋中大部分是通过按揭贷款的方式购买，靠工资收入还房贷的人群如果失业就会无法按时向银行清偿按揭贷款。由于目前我国城市房价和居民收入的比例严重不合理，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为3- 6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高。而在我国一线城市如北京，其统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照以郊区为主的普通商品房成交均价1.8万元/平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。房价收入比达到了15倍以上。即使以西部城市重庆为例，重庆统计局报告称，2011年重庆城镇双职工家庭年收入40500元。重庆克而瑞数据统计，2011年重庆商品房成交均价为6390元/平方米。按照此数据计算可以得出，重庆2011年房价收入比为9.97。从以上数据可以看出，买房者以未来收入偿还贷款的保证很低，如果一旦将来普遍出现还不起贷款的情况，银行不得不将不能偿还贷款者的住宅大量拍卖，这有可能会引起住房价格暴跌和银行不良资产上升，也必定会影响房地产业链条上众多产业的发展，由于我国房地产业和金融、经济的联系十分紧密，这有可能变为金融危机和经济萧条的起因。另外，笔者认为，实行自然人破产制度，能给那些背负巨额债务的“房奴们”获得重生的机会。他们的重生也就是社会的希望，这样不仅会减轻社会的负担，而且他们一旦将其进取精神和创造性发挥出来，就会给社会带来进步的力量。

（三）其他可能破产的人群使个人破产制度的建立成为必要

汽车等耐用消费品的过度消费以及教育费用、医疗费用的高企使得部分家庭或个人债台高筑。首先，近年来，为进一步促进我国经济快速发展，政府出台了一系列拉动消费内需的政策，尤其是年轻一代，他们的消费观念正逐渐转变，超前消费现象日益增多。越来越多的消费者通过按揭、分期付款、预期透支的方式购买除了房屋之外的汽车及其他耐用消费品。以汽车消费为例，据统计，全球70%的私人用车都是通过贷款购买的。在美国，贷款购车的比例高达80%，即便在经济不甚发达的印度，贷款购车比例也达到60%。而在中国，根据中国质量协会公布的一项调查结果显示，2002年国内通过贷款购车的比例还不到11%。然而到了2011年，由理财周报联合新华信国际信息咨询（北京）有限公司共同推出的“2011中国汽车消费信贷调查”调研报告正式。其调查结果显示，八成以上被访者表示可以接受贷款购车方式。当然，这些消费行为也同时使得他们背上了巨大的债务。刷卡在给人们带来便利的同时，也引诱人们过度消费，据统计（笔者也深有同感），在购物时，刷卡消费比用现金支付往往开支更多。其次，子女教育支出已经成为城市家庭的主要经济支出之一。中国经济景气检测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明，我国城市家庭消费支出中增长最快的是教育，其年均增长速度为20%左右。2010年5月，全国妇联的《中国和谐家庭建设状况问卷调查报告》也显示，当前“孩子的教育费用越来越高”已经成为家庭生活面临的三大困难之首。调查显示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女总支出的76.1%，占家庭总支出的35.1%，占家庭总收入的30.1%[11]。第三，卫生部2008年的第四次国家卫生服务调查分析报告显示，我国医疗服务费用近年来增长速度快，2003- 2008年5年间，调查地区每年人均收入增长为10.8%（城市7.4%，农村13.7%）。每年人均支出增长为8.6%（城市6.3%、农村10.4%）。每年人均医药卫生支出增长为9.5%（城市8.4%，农村10.1%），虽然人均医药卫生支出不及人均收入的增长，但其支出仍占据家庭收入的很大比重。根据这份报告，28.1%的城市居民和7.5%的农村人口没有任何医疗保障。由于我国医疗制度的现状，个人一旦发生重大、特大疾病，家庭或个人往往难以支付高昂的医疗费用。即使国家以后改善了社会保障制度，这些家庭的生活或许已逐渐改善，但已经形成的巨额债务对这些家庭或许也是天文数字，可想而知，继续背负下去的心理负担是多么沉重。因此，确定个人破产制度，在某种意义上是对我国多年来不公平的收入分配制度所造成的城乡收入差过大、贫富悬殊、过去的低收入与现在高生活成本之间的巨大差距收拾残局，同时也是一种对社会收入进行再分配的辅助手段。实际在西方国家，个人破产制度就是被视为具有调节收入分配、实施社会保障功能的一种带有社会福利性质的制度。

四、结 语

我国现行破产法相较于1986年破产法虽然在很多方面已有突破，但仍未将自然人纳入其主体范围，笔者深感遗憾。在市场经济中，破产法应是其中不可或缺的一部法律，其对规范社会经济秩序有着不可替代的作用。由于我国目前在不同的社会阶层中，已有相当比例和数量的个人已陷于债务危机中，笔者认为相当有必要建立相应的个人破产制度，尽早让不能抵偿到期债务的自然人宣告破产，避免其陷入债务危机之后铤而走险或进行犯罪活动，达到维护社会的繁荣稳定和促进经济发展的目的，使我国社会经济的发展能更加和谐有序。

参考文献：

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[2] 李曙光.破产的概念[N].法制日报，2007年01月16日，第11版.

[3] 汤维建.关于建立我国的个人破产程序制度的构想[J].载政法论坛，1995年，第4期.

[4] 刘静.个人破产制度研究—以中国的制度构建为中心[M]北京：中国检察出版社，2010.

房贷调查报告篇7

第一条为规范我行个人信贷业务合作机构管理，防范个人信贷业务风险，特制定本办法。

第二条本办法所称合作机构是指与我行建立个人信贷业务合作关系的房地产开发企业、汽车经销商、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司等机构。

第三条合作机构管理应遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。

（一）名单准入。合作机构的准入实行名单制，名单由一级（直属）分行每年核定一次，各行不得与准入名单外的合作机构建立合作关系。对我行已发放开发贷款且贷款形态正常的房地产开发企业，可直接纳入准入名单；保险公司的准入，应根据总行年度保险公司合作政策，由一级（直属）分行个人金融业务部门商银行保险业务牵头部门共同确认。

（二）择优增补。对符合条件的优质房地产开发企业或新设立3S[整车销售（sale）、零配件（sparepart）、售后服务（service）]（含）以上的汽车经销商，二级分行按规定完成报批手续后，由一级（直属）分行将其增补进准入名单。

（三）动态监测。信贷管理部门负责对辖内合作机构进行监测，按月提交监测报表，并进行通报。

（四）适时淘汰。一级（直属）分行信贷管理部门根据监测结果，对存在风险的合作机构实行预警或退出。禁止向退出合作机构所推荐的客户发放个人贷款。

第四条本办法适用于我行办理个人信贷业务的所有分支机构。

第二章合作机构准入条件

第五条申请准入的合作机构须具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；

（二）有固定经营场所，经营管理规范，制度健全；

（三）财务状况良好，有一定资金实力；

（四）信誉良好，无拖欠银行贷款；

（五）企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录；

（六）在我行开立基本结算账户或一般结算账户；

（七）我行要求的其他条件。

第六条禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：

（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；

（二）有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构；

（三）内部管理混乱或资金严重短缺的机构；

（四）已经或即将丧失履行债务能力的机构。

第七条房地产开发企业还须具备以下条件：

（一）我行或他行信用等级为BBB级（含）以上，如为新建房地产企业或项目公司,其控股股东在我行或他行信用等级为A-级(含)以上;对按揭项目为现房的房地产开发企业，可不评定信用等级；

（二）注册资本金800万元（含）以上；

（三）具有开发资质；

（四）承担连带责任保证担保的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，实行专项存储、专户管理。

1．信用等级为A-级（含）以上的，可免存保证金；

2．未评级和信用等级为A-级以下的，原则上应按不低于所担保贷款余额的5％在我行存入保证金。

第八条汽车经销商还须具备以下条件：

（一）获得汽车供应商授权从事品牌汽车销售权；

（二）注册资本金在100万元（含）以上；

（三）有固定展厅；

（四）企业成立一年（含）以上（3S店（含）以上除外）；

（五）承担连带责任保证担保的，注册资本金不低于200万元，且具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并按不低于所担保贷款余额的5%存入保证金，实行专项存储，专户管理。

第九条房地产经纪公司还须具备以下条件：

（一）注册资本金50万元（含）以上；

（二）经房地产管理部门审查合格；

（三）有3名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员；

（四）承担连带责任保证担保的，注册资本金不低于200万元，且具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并按不低于所担保贷款余额的5%存入保证金，实行专项存储，专户管理。

第十条房地产评估机构还须具备以下条件：

（一）注册资本金70万元（含）以上；

（二）以房地产价格评估为主营业务；

（三）从事房地产价格评估业务连续三年以上；

（四）有5名（含）以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师。

第十一条保险公司还须具备以下条件：

（一）经中国保监会批准设立且相关险种已经保监会批准经营；

（二）已与总行或一级（直属）分行签署全面合作协议；

（三）二级保险分公司的相关险种须经一级分公司或总公司授权经营；

（四）具备较强的赔付能力，且理赔信用记录良好，无重大经济纠纷。

第十二条担保公司还须具备以下条件：

（一）有完善的法人治理结构和内部组织机构；

（二）自主经营，独立核算，在营业执照规定的经营范围内从事经营活动；

（三）企业成立一年（含）以上；

（四）信用等级在A-级（含）以上；

（五）货币形式出资的注册资本金不少于1000万元人民币；

（六）承诺按不低于所担保贷款余额的10%在我行存入保证金，实行专项存储，专户管理。

第三章合作机构的调查、审查与审批

第十三条合作机构的调查由贷款经办行负责。申请准入的合作机构要向贷款经办行提供以下基本资料：

（一）合作机构准入申请审批表；

（二）经年检的企业法人营业执照;

（三）验资报告；

（四）公司章程；

（五）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；

（六）最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表；

（七）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书；

（八）法定代表人或授权人的身份证件及签字样本，授权人应同时提供授权委托书；

（九）控股股东和总经理的身份证件；

（十）组织机构代码证；

（十一）经年检的税务登记证；

（十二）有贷款记录的，还须提供贷款卡；

（十三）承担连带责任保证的，还须根据公司章程提供公司股东会、股东大会或董事会出具的同意提供连带责任保证的相关决议；

（十四）我行要求的其他资料。

第十四条贷款经办行对合作机构须实行双人调查制度，调查人对资料的真实性负调查责任。调查人要通过上门调查、查询我行特别关注客户信息系统和人民银行信贷登记咨询系统等方式对合作机构进行调查。调查要点包括：

（一）合作机构提供的资料是否完整、真实、有效；

（二）合作机构高层管理人员是否相对稳定，有无逃废或恶意拖欠债务等不诚信行为，有无骗贷记录；

（三）合作机构及其投资方是否具有较强的经济实力和良好的信誉，管理是否规范，经营场所是否固定，有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为；

（四）合作机构财务状况是否良好，是否存在提供虚假会计报表的情况，是否存在企业分立、合并等影响财务稳定的情况；

（五）承担连带责任保证的合作机构，公司章程中是否有关于公司对外提供担保的决策机构及担保限额的规定，对外担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，是否超过规定的限额。

调查同意的，调查人要出具调查报告，在《合作机构准入申请审批表》（附件）上签署调查意见，交贷款经办行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报二级分行个人金融业务部门审查。

第十五条合作机构的审查工作由二级分行个人金融业务部门负责，并对资料的完整性和合规性负审查责任。审查要点包括：

（一）合作机构提供的资料是否完整、有效；

（二）合作机构经营管理是否规范，履约信用状况、从业状况、财务状况和发展前景是否良好，是否有固定的经营场所；

（三）合作机构负责人资信状况是否良好，有无不良记录；

（四）承担连带责任保证的合作机构，资金实力是否与其承担的担保能力相对应，是否承诺在我行开立保证金账户，并承诺存入规定比例的保证金。

审查人在《合作机构准入申请审批表》）上签署审查意见。审查同意的，要拟订合作机构申请准入名单，并将名单和相关材料交一级（直属）分行个人金融业务部门。

第十六条合作机构的审批工作由一级（直属）分行负责。各一级（直属）分行个人金融业务部门收妥上报的合作机构申请准入名单和相关资料，经分行行长或主管行长签批后，向辖内分支机构合作机构准入名单。

第十七条二级分行（含）以上机构要在准入名单内选择合作机构建立合作关系，并签订合作协议。

第四章合作机构的监测与管理

第十八条一级（直属）分行信贷管理部门负责督导二级分行对合作机构进行监测与分析，定期通报，必要时进行现场检查。

对合作机构的日常监测工作由二级分行信贷管理部门负责。各二级分行信贷管理部门要指导贷款经办行对辖内合作机构及合作机构推荐借款人的信贷管理工作，并对辖内合作机构及合作机构推荐的借款人进行动态监测，按月向一级（直属）分行信贷管理部门提交监测报表和工作报告。二级分行的具体监测内容包括：

（一）合作机构经营管理状况是否正常，高级管理人员是否相对稳定，是否存在重大纠纷或案件，以及即将到期的贷款或其他债务等情况；银行同业公会、政府机关、新闻媒体等是否公布了相关合作机构受到处罚及大量投诉等信息；

（二）合作机构所推荐借款人的贷款户数、金额和质量情况；

（三）保证金存入情况。

第十九条合作机构的关系维护工作由贷款经办行负责。贷款经办行要定期分析合作机构所在行业发展状况和竞争状况，加强与合作机构的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。

一旦发现合作机构在经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面发生异常变动，出现负责人变更、重大经济纠纷案件和资金财务状况恶化等重大事项的，要及时向信贷管理部门和个人金融业务部门报告。

第五章合作机构的预警与退出

第二十条合作机构的预警与退出由一级（直属）分行负责。一级（直属）分行信贷管理部门要根据监测、检查情况，定期或不定期地整理预警名单和退出名单，报行长或主管行长签批后，印发辖属分支机构执行，同时通报相关个人贷款审批与贷后管理部门。

第二十一条各行要对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行预警：

（一）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过4%；

（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全造成影响的；

（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对我行资金安全造成影响的；

（四）汽车经销商与供应商关系恶化，影响其采购及销售；

（五）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；

（六）担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金；

（七）保险公司故意推迟赔付；

（八）其他需要预警的情况。

第二十二条各行要对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行退出：

（一）组织或协助他人制造假按揭贷款；

（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过8%；

（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；

（四）未通过年审；

（五）汽车品牌经销商失去品牌销售权；

（六）保险公司无理拒绝赔付；

（七）其他需要退出的情况。

第二十三条对预警半年（含）以上仍未撤销处罚的合作机构要终止合作，且不得进入下一年的合作机构准入名单，需与预警合作机构签订合作协议的，须报一级（直属）分行个人金融业务部门审查同意，并由行长或分管行长进行审批。对预警的合作机构还要采取以下措施：

（一）贷款经办行要审慎受理被预警合作机构推荐借款人的贷款申请，并跟踪调查合作机构的整改情况；

（二）审批部门要从严审查被预警合作机构所推荐的借款人的贷款申请；

（三）信贷管理部门要加大被预警合作机构所推荐的借款人人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。

第二十四条退出合作机构2年内不得进入合作机构准入名单。新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的，2年内也不得列入我行准入名单。对退出合作机构还要采取以下措施：

（一）书面通知合作机构停止合作；

（二）贷款经办行不得受理退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请；

（三）审批部门不再审批退出合作机构所推荐的借款人的贷款申请；

（四）信贷管理部门要加大退出合作机构所推荐的存量贷款监测力度，同时做好保全工作。

第二十五条预警合作机构经过整改符合准入标准的，二级分行要及时向一级（直属）分行提出申请并提交相关资料，由一级（直属）分行撤销预警处罚，并向辖内分支机构公布。

第六章附则

房贷调查报告篇8

1、申请人到公积金中心的受托银行进行贷款申请，然后提交贷款资料；

2、银行审核其提交的申请资料，然后与申请人进行面谈；

3、银行查看申请人夫妻双方的信用情况，需要打印征信报告；

4、银行把申请人的信息在公积金系统中进行初审，申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》通过后即可签订合同；

5、办理抵押登记等相关手续；保证人应该出具书面的担保函；如果选择抵押+保险或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续；

房贷调查报告篇9

从已被媒体披露的信息来看，不少跑路老板的涉案金额过亿甚至过10亿。而据央行温州中心支行在今年7月的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷市场规模达1100亿元，有89%的家庭或个人、59%的企业参与。温州官方文件也证实，当地民间借贷规模占民间资本总量的六分之一，相当于温州全市银行贷款规模的五分之一。

另据中金公司近日的研究报告估计，全国范围内的民间借贷2011年中期同比增长38%至3.8万亿元，相当于银行总贷款的7%。

如此高规模的民间借贷究竟有多少处于风险之中，我们无从得知，官方只是一再强调“出问题的只是少数”。的确，温州失踪的高利贷涉案老板只是数十位，相比参与放贷的企业数量的确是少数，但我们相信，问题并不止于这数十位老板，温州的困局只是全国民间借贷危机的冰山一角。

从各级政府对温州民间借贷危机的重视上，我们可以猜测出问题的严重程度。国庆节期间总理亲赴温州调研并指示、浙江省和温州市两级政府近日迅速出台各种对策、其他高利贷市场繁荣省份对民间借贷大户的监控，都预示着问题的普遍和严重。

从温州民间借贷危机的全面爆发，到出台各种救市的“组合拳”，也就一两个月的时间。政府就像一台救火车，在危机面前总是异常“高效”，但这种高效我们似曾相识――2008年金融危机期间，中央政府也是迅速重拳出击，积极救市。但是，如今暴露出的各种新危机，正是当年仓猝救市留下的后遗症。

为应对2008年的金融危机，中央政府了大规模的经济刺激计划（主要手段是扩大信贷规模和投资），大量资本流向低效部门和虚拟经济，泛滥的流动性带来了物价飞涨和房地产价格泡沫，致使政府不得不“紧货币”应对通胀。而银行的体制决定了货币的歧视性流向――宽松货币的得益者是政府投资项目和大型企业，紧缩货币的受害者是私营经济和中小企业。

短时间内货币政策一松一紧，加上居民存款的负利率化，导致高利贷市场在短期内急剧繁荣――缺钱的中小企业为了渡过难关不惜成本地从民间融资，回报无门的居民存款流向风险极高的高利贷市场。

其实，民间借贷的潜在风险早已暴露，但有关部门却视而不见。今年上半年，本报记者在河南一些中小城市进行调查时，同样看到了大量小额贷款担保公司在从事高利贷业务。而当记者向当地银监局、央行驻地机构等地方金融管理部门询问此事时，这些部门却都互相推诿，避而不谈。

另据本报记者调查，江浙地区的民间借贷危机，还可能引发更大的系统性风险。在高利贷的巨额回报下（最高的民间借贷年利率竟达180%），普通民众大量参与其中，不少人把房屋重新估值质押给银行套取资金用于放贷，更有甚者，将已经质押给银行的房产，二次质押给高利贷放贷者获取资金。

将房产价值和高利贷生意捆绑在一起，是基于房地产价格不降和房产方便变现这两种假设，但是，房地产调控政策正让这两种假设成为泡影――限购不仅让房价有下降的风险，而且限制了房屋的变现能力。这样看来，一旦高利贷的系统出现风险，就会引发房地产市场的系统风险，最终会将银行牵涉其中，形成更大的金融风险。

温州几十个高利贷老板跑路事件，并非区域性、偶发性的危机，它很有可能是全国性、系统性民间借贷风险的前兆。金融市场的管制已经造成利率价格的双轨制，并在现实中形成体制内的低廉资金成本和民间的高利率市场，在这种背景下，不乏掌握体制内资源的利益群体，利用其优势获取高利贷市场的暴利。

如果金融体制的市场化问题不能够解决，造成高利贷危机的深层次问题得不到正视，民间金融的后续问题得不到暴露，政府就仓猝地出台救市政策，很容易掩盖问题的本质，错过从根源上治理问题的良机。

房贷调查报告篇10

【关键词】商业银行 个人征信 解读 作用

随着人民银行个人信用基础数据库的不断完善，目前个人征信报告已经成为各家商业银行贷前审查和贷后管理的主要风险把控工具，查询信用报告也是整个信贷生命周期管理的必要步骤。但目前不同分支机构和不同审批人对个人信用报告的解读往往差异较大。现就个人征信报告的解读提出一些看法和建议，抛砖引玉，供大家参考讨论。

一、个人基本信息解读

目前个人征信基础数据库中的个人基本信息，仍是展示最近上报的数据，尚未建立个人基本信息的整合机制。从时间顺序上可以简单的推断，最新上报的个人信息应该是较能反映客户申请贷款时的实际情况的。但鉴于银行对大部分个人信贷的填写和核实要求均不高，所以该部分数据主要是作参考分析，实际审查判断还是要结合客户具体情况，不能“唯数据论”。

（一）学历解读

学历反映个人的受教育程度，根据对违约客户的数据分析，受教育程度较高的客户，违约概率相对较低。但各家商业银行对个人客户的学历情况往往不进行核实，一般在系统中直接采信客户提供的学历情况。这样客户学历情况的准确性就不能完全根据征信报告“最高学历”一栏直接判断，而是要结合其他信息一起考量：

1.一般而言，学历与年龄有一定关联性。从客户的出生日期计算出客户年龄，若征信报告显示的最高学历明显与年龄不符，那就表明学历信息可能有误，需要客户进一步提供相关证据材料。例如，征信报告显示最高学历为研究生，而年龄仅为22岁，那么这2个数据项在普遍意义上就存在一定的矛盾。同样，婚姻状况和年龄也存在相同的关联性。

2.学历与信用卡开户日期比对。一般而言，学生在校期间不会拥有多张信用卡，尤其是额度超过1万元的信用卡。如果从客户年龄和学历推算出的在校学习期间，发生较大额度的信用卡开户，那么对于这一学历就需要进一步的核实。

（二）职业信息解读

客户的职业信息，尤其是工作单位名称一般在申请贷款或信用卡时银行关注审核的重点，应该说上报的信息准确性还是较高的。从单位可以基本衡量出客户的大概收入水平。当然，部分知名大型企业内部可能存在劳务用工形式，所以审核客户是否该企业的正式在编职工也是信贷审核中必须的。从客户工作单位列表罗列的单位数量，结合客户的年龄和学历，基本可以了解客户工作是否稳定，职业生涯规划是否有序，是否经常处于换工作的不稳定状态，这对个人资信的审核也起到一定的作用。年收入一栏的数据，由于各行对收入的认定标准不尽相同，并且客户会根据申请授信的额度填写收入金额，随意性较大。故征信报告上的收入水平，应主要作为一种参考，具体操作时可以大概取一个平均数，而目前尚不宜作为主要衡量客户收入水平的依据。

二、个人信用信息解读

个人信用信息直接描述了客户历史信贷行为，商业银行在审核贷款时对这部分信息的解读是重中之重的工作。

（一）贷款信息的解读

1.还款能力判断。从月应还款额以及逾期情况，可以判断出客户的偿还能力。在目前我国个人所得税缴交尚不完善的情况下，个人收入的判断与审核存在一定难度，由此也给衡量客户的还款能力带来了困难。但从征信报告上显示的月应还款额和历史的还款情况，可以判断出客户的还款能力。例如，客户每月归还其他商业银行月供5000元，经过正常还贷2年，现已结清，且还款历史很少有逾期，那么我们可以基本认定该客户具备归还每月5000元以下的贷款的能力。从贷款种类方面可以推断出客户申请拥有的房产套数。贷款种类为个人住房贷款的，如果均尚未结清的，可以说明客户名下至少拥有的房产套数。房产目前仍是我国公民的主要资产，从这个方面可以较好的体现客户的资产实力。当然对于利用贷款购房套数过多的客户，由于其可能涉及投机炒房，面临资金链紧绷的风险，在房地产市场发生波动的情况下，这类客户还是面临较大的潜在风险，在信贷审核时需要重点关注。

2.个人资信情况解读。目前各行对于客户的资信情况的评价尚未形成较为统一的标准。但一般都不是采取教条的方式，机械的解读个人征信报告信息。也就是客户发生逾期，并不当然的表示客户个人资信情况较差。由于造成贷款逾期的原因多种多样，往往界定客户个人资信的标准是判断是否“恶意逾期”。一般我们解读个人资信情况遵循以下原则：借款申请人名下有多笔贷款的，以其中还款记录表现最差的一笔确定客户的信用状况等级；在客户向我行申请贷款时，名下已结清贷款的信用记录，各行可根据结清原因的实际情况，认定时适当放松；金额2000元以下的拖欠记录，认定时可以酌情不列入逾期次数；同时，根据贷款近24个月还款状态记录、累计逾期次数、最高逾期期数三个主要指标，分别从近期逾期情况，历史逾期情况，以及违约程度等角度对客户进行一个分层。

（二）信用卡信息解读

信用卡透支由于频率高、额度小，可以更为全面的体现客户的消费习惯和日常信用习惯，也是我们日常信贷审核的重点关注之处。以往普遍认为信用卡申请过多的客户，存在自身收入不足，严重依赖透支消费的风险。但鉴于目前各家商业银行发卡准入门槛较低，一人多卡的现象普遍存在。例如，大部分银行员工为了相互完成信用卡发放指标任务，均办理了多张信用卡。所以，不能仅凭信用卡的张数，简单的判断客户资信情况。而是应该结合信用额度和最大负债额一并考虑。比如，客户申请多张信用卡，且平均信用额度都较低，客户经常透支并出现逾期，那么客户的资信水平相对是较低的。

另一种客户是没有任何信用卡和贷款的申请记录，以往认为该类客户没有信用记录，对其的资信评定有一定负面影响。但考虑到中部分人群虽然有良好的收入，但仍不太习惯透支借贷消费。所以，对于该类客户的评定也还是要根据其收入、工作和资产状况综合评定。

三、征信报告查询记录解读

个人征信报告查询记录主要是留下查询者的痕迹，保护公民的隐私权。但这一客观记录也可以帮助我们日常的信贷审核。发生“贷款审批”或“信用卡审批”的查询，比对查询日期和之前的信用卡与贷款的信息，若存在有审批查询，而无授信发生，则要对此引起重视。当然，此类情况也不能一概推论为客户曾因个人资信原因被其他银行拒贷。可能存在客户主动撤销贷款申请等例外情形。若发生“贷后管理”查询，同时比照查询日期和之前信用卡与贷款的逾期情况，发现有还款逾期，且有银行进行贷后管理的查询，那么该客户的逾期很可能已经引起银行的关注，银行已开始参考客户在其他银行贷款的还款情况。这类客户的风险相对是较大的。同样，这类信息也可作为贷后预警，虽然客户在本行的贷款可能因为是房屋抵押，尚未出现逾期，但在他行的无担保信用卡已出现较为严重的违约，且引起他行的重点关注，那么本行也应该提早采取相关措施，将风险控制前置。

总之，在审贷解读过程中，要避免仅凭一个信息点，就做出简单的判断和推论，而是应全面的分析，利用各信息点之间的相互印证关系，结合客户的实际情况，综合得出判断。这才是较为科学的解读个人征信报告的方法。

四、个人征信系统在个人贷款业务发展中的作用

（一）个人征信系统的使用，大大提高了贷前调查工作的效率

为客户经理进一步进行调查提供了可靠的信息，为缩短贷款办理时间创造了条件，满足了客户对贷款效率的要求，增加了客户体验。

（二）个人征信系统的使用，从源头上控制了客户违约风险

个人征信系统作为个人征信信息的载体，督促了客户及时履约还款的意愿，提高了客户的还款意识，从源头上控制了客户违约所发生的风险。

（三）个人征信系统的使用，丰富了贷后管理的手段

贷后管理人员可利用个人征信系统查询存量个贷客户的信用报告，从而使催收人员能够全面掌握贷款客户实时的负债情况和信用状况，了解客户的还款意愿及还款能力的变化，对降低个贷违约风险起到了重要作用。

参考文献

[1]个人信用信息基础数据库管理暂行办法 中国人民银行令[2005]第3号 2015.08.18.

[2]征信业管理条例 国务院令第631号 2013.1.21.

[3]彭建刚.商业银行管理学.第2版.北京：中国金融出版社，2009， 20-30.

[4]戴航.我国商业银行信贷风险与防范[J].时代金融，2011（3）：49.