房贷公积金政策十篇

房贷公积金政策篇1

关键词：公积金 贷款 政策调整 作用

中图分类号：F830.572 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）11-203-01

太原市住房公积金管理中心成立于2003年6月，目前在太原市市区内下设分理处10个，是太原市政府主管太原地区住房公积金和其他政策性住房资金、独立承担民事责任、不以赢利为目的直属事业机构。管理中心自成立以来，不断加强对住房公积金的管理工作，认真采取各种有效举措，在满足职工住房消费需求，促进太原市房地产市场健康发展，构建和谐社会等方面发挥了积极作用，为太原市的经济和社会发展作出了积极的贡献。

为满足广大缴存职工不断增长的住房消费需求，支持太原市房地产行业健康发展，管理中心积极调整工作思路，不断改进工作方法，大力推进住房公积金个人贷款工作。截至2010年底，累计发放住房公积金个人贷款30547户，发放金额32.10亿元，为数万户职工圆了“住房梦”。此外，管理中心还根据太原市的实际情况，及时调整贷款政策，拓宽贷款品种，加大贷款力度，为更多的住房公积金缴存职工贷款提供了便利。

1.调整并进一步理顺了贷款工作流程。为了提高贷款办理时效，给职工贷款购房提供最大方便，管理中心将贷款审批权限下放到各分理处，将原来由管理中心和受委托银行双重审批，改为各个分理处自主审批，受委托银行只负责根据审批结果发放公积金贷款。贷款流程调整后，减少了工作环节，将原先办理贷款的时间从至少30天减至最多15天，大大缩短了贷款办理周期，极大地方便了贷款使用人。在此基础上，管理中心制定并不断完善了《贷款档案管理办法》、《贷款责任认定办法》等一系列配套的规章制度，完善了工作步骤，优化了贷款工作流程。

2.管理中心结合太原市的实际情况，自2009年起，全面调整了贷款政策，增加了贷款品种，简化了各种手续。目前，管理中心共有六个贷款品种，分别为：（1）商品房贷款；（2）经济适用房贷款；（3）拆迁房贷款；（4）二手房贷款；（5）装修贷款；（6）商转公贷款（商业贷款转公积金贷款）。

3.中心对申请贷款的借款人的条件也有了适当的放宽，主要表现在：（1）住房公积金连续足额缴存住房公积金满6个月以上，且借款人及其配偶均无住房公积金贷款债务、未向其他公积金借款人提供过贷款担保或辅助借款，对于新参加工作的职工，可放宽到3个月以上。（2）借款人不仅可以是本人，也可以是与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属。（3）具有购买、建造、翻建、大修和装修自住住房的有关手续及土地、建设、规划等部门的批准文件和规定比例的自筹资金。（4）在山西省其他地市正常缴存住房公积金的职工，在太原市购买商品房也可在我中心贷款，太原市职工在外地购买商品房也可以在太原市住房公积金中心贷款。

此外，太原市住房公积金管理中心新的贷款政策可以说是最大限度地拓宽了贷款条件，首先从贷款条件上，将借款人的公积金缴交时间由一年调整为6个月，刚参加工作的只要正常缴存3个月即可具备贷款资格；同时，对于在太原市购房的省内其他地市职工也可贷款，此项规定不仅在山西省，即使在全国也是不多见的。例如，某职工在大同工作，住房公积金也在大同市住房公积金管理中心缴交，如果他在太原市购买了一套商品房，只要拿上大同市住房公积金管理中心出具的正常缴交的证明，即可在太原市按照太原市住房公积金管理中心的规定办理贷款。同样，太原市的职工如果在北京市购房，也可以在太原市办理住房公积金贷款。其次，此次调整借款人不仅限于购房者本人，也可以是同一户籍下的直系亲属，例如，购房时用的子女的名字，但子女没有住房公积金，但其父母有住房公积金，如果他们是在同一户籍下的话，即可以用父母的名义贷款。以上几项政策，不仅扩大了借款人的覆盖面，也增加了太原市住房公积金管理中心的影响，更是方便了公积金缴存人。

4.提高了贷款最高额度。由原来的最高35万元调整为45万元，其中：（1）以《房屋所有权证》抵押为保证方式，贷款额度不能超过房屋评估价的70%；（2）以质押担保为保证方式的，贷款额度不能超过质押权利凭证票面价值的90%；（3）以购房类申请贷款的，贷款额度不能超过购房合同总价的80%；（4）以装修类申请贷款，贷款最高额度与所申请装修住房的面积挂钩。其中，100平米以下，装修贷款的最高额度为20万元；100平米以上，装修贷款最高额度为30万元。贷款额度不能超过装修合同的费用总价。贷款额度不能超过所抵押房屋评估价格的70%；（5）以商转公贷款类申请贷款，贷款额度在不超过原商业银行贷款额度的前提下，可在原商业贷款剩余本金的基础上追加5万元装修贷款。贷款的额度最高定为45万元，这是结合了太原市居民的收入水平、太原市的房价水平制定的，这个额度已基本上能满足市民的正常需求了。

5.关于贷款期限，依据中国人民银行的有关规定由借贷双方商定，但最长不超过30年，原则上贷款期限加借款人年龄不超过借款人的法定退休年龄。

6.在贷款担保方面也作了更为详尽的规定，丰富担保内容，从最大程度上方便贷款使用人，目前主要有五种担保方式，借款人可以选择其一：一是房产抵押，借款人可用自有、共有或第三人所有的住房抵押进行贷款。贷款业务品种中二手房贷款、装修类贷款仅限以自有、共有住房为抵押的保证形式。二是售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押，借款人在所购新房未取得房产证阶段由售房单位（开发商）提供阶段性的保证，交纳10%的风险保证金；房产证一经办妥由售房单位（开发商）统一办理借款人的房产抵押，退还保证金。三是自然人阶段性保证加房产抵押，借款人在所购新房未取得房产证阶段可由两名以上公积金缴存人提供阶段性连带责任性的保证，用于保证借款人在房产抵押办理前按时足额偿还贷款，并自愿冻结公积金账户；房产证一经办妥抵押后，解除公积金冻结，需要注意的一点是，保证人所在单位必须为太原地区行政事业单位，且各保证人在太原市住房公积金管理中心的公积金缴存余额总额需不低于借款人借款总额的10%，保证人预计剩余缴存年限不短于5年；采用自然人阶段性保证加房产抵押需要签定《自然人阶段性连带责任保证书》。

自然人阶段性保证加房产抵押一项，是贷款政策中对担保方式的新突破，新增加的这项要求借款人找两个太原市的行政事业单位的自然人做担保，只需将担保人的住房公积金冻结，等借款人将房产证办妥抵押后，解除担保人的冻结。此项政策借款人办理时不需支付担保费、评估费等，可以缓解借款人的经济压力，同时，由于不需要办理房产抵押，因此，大大缩短了从受理到放款的时间。四是担保公司担保，可以由管理中心认可的担保公司为借款人提供贷款全程的连带责任担保。五是质押担保，借款人可以用国债、商业银行存单等公积金中心和受委托银行认可的有价证券作为质押物。

总之，太原市住房公积金管理中心此次贷款政策的调整力度很大，扩大了贷款覆盖面，增加了品种、调高了额度，放宽了条件，减少了报备材料，降低了职工支出。笔者相信，随着广大群众对住房公积金贷款的认识越来越深入，住房公积金贷款的优势将越来越明显，住房公积金在解决广大缴存职工住房需求上的作用将越来越大。

参考文献：

1.住房公积金管理条例

2.太原市住房公积金贷款管理办法.并公积金[2009]27号

3.太原市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人贷款业务的通知.并公积金[2009]21号

房贷公积金政策篇2

【关键词】住房公积金贷款；标准化；政策建议

随着住房公积金贷款业务量的日益增加，加强风险控制，进行科学、完善的贷款管理已成为当前住房公积金管理中的必要工作。因此，本文拟以天津市住房公积金贷款程序为基础，就个人住房公积金贷款标准化的内容及实施过程进行研究，以期提高贷款效率，控制贷款风险。

一、个人住房公积金贷款标准化的概念界定

个人住房公积金贷款（Personal Housing Accumulation Fund Loan）是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指正常缴存住房公积金单位的在职职工在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向住房公积金管理中心申请的贷款。该贷款可由住房公积金管理中心委托银行发放。

所谓个人住房公积金贷款标准化是指对住房公积金贷款的运作及系统管理规定统一、规范、完备的规则及标准，从而确保贷款资产质量。个人住房公积金贷款标准化最终目的是为贷款政策制定和贷款管理提供科学和统一的依据，即建立个人住房公积金贷款各个业务环节的标准。其最基本之处在于明确各岗位的职责，使得各岗人员依章行事，进而有利于对各岗位人员进行有依据的考核。另外，通过制定贷款相关标准，可以增强贷款政策和业务操作标准的稳定性，避免因管理层和业务经办人员的变更影响贷款业务的及时性和连续性。同时，标准化还可使各项业务均有全面、系统、成文的政策、制度和程序，这样，在贷款管理的整个过程方便了经办业务人员对贷款管理的操作，加强了住房公积金管理中心对贷款业务人员的管理和控制，从而，以秩序的形式、从制度层面上加强了对住房公积金贷款的管理，最终达到控制内部操作风险的目的。

二、个人住房公积金贷款标准化存在的问题

（一）个人住房公积金贷款政策调整频繁

目前，我国房地产市场处于高速发展阶段，职工对住房贷款的需求不断增长。为此，近年来我国各地多次调整个人住房公积金贷款政策，主要是提高贷款额度、延长贷款年限、放宽贷款条件等。这些政策的调整有利于活跃住房消费，加快改善广大职工住房条件，也有效促进了住房公积金贷款规模的扩大。但与此同时，政策调整的频繁性使得贷款审核标准、政策依据、合同文本、相关资料等经常发生变动，但标准必须具备相对的稳定性，贷款政策的频繁变动性和个人住房公积金贷款标准的稳定性要求形成一对难以调和的矛盾。

（二）受委托银行的积极性较差

在现行个人住房公积金贷款操作模式下，由于住房公积金管理中心和受委托银行之间是平等的民事主体之间的关系，住房公积金管理中心无权对受托银行进行监管，而受托银行在贷款发放和贷后管理均有不如人意之处。住房公积金贷款的标准化的实施会较多地涉及银行的操作流程，如果贷款标准化对受托银行要求过于严格，受托银行会产生抵触的情绪。反之，要求过于宽松，又达不到住房公积金贷款标准化的目的。因此，贷款标准化的实施顺利与否还依赖于银行的积极配合。

三、个人住房公积金贷款标准化的对策建议

针对我国个人住房公积金贷款的发展需求、实施个人住房公积金贷款标准化已具备的基本条件以及面临的不利因素，要使其顺利实施，目前应着重做好以下几方面工作。

（一）进一步规范、细化个人住房公积金贷款业务操作规程

在现有个人住房公积金贷款相关规范性文件的基础上，依照住房抵押贷款证券化及风险控制要求，结合个人住房公积金贷款作为政策性住房贷款的自身特点，对贷款发放、贷款管理、贷款资料以及电子化管理模式等制定完善的操作及评价标准，建立量化指标与评价指标相结合的指标体系，完善贷款业务操作规程，尤其要加强对受托银行贷款流程的细化。此外，在细化操作规程时应充分考虑到政策的易变因素，如贷款额度的计算等，对涉及这些因素的标准，在相关政策趋于稳定之前应规定得相对灵活，留有包容新政策的余地。

（二）妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系

受托银行的态度直接关系着标准化能否顺利实施，决定着整个标准化工作的成败。因此，必须妥善处理住房公积金管理中心与受托银行之间的关系。

一方面，在住房公积金管理中心与受托银行签订的委托贷款协议中对银行提出关于“个人住房公积金贷款标准”的要求，并将该标准执行情况与受托银行的手续费收入挂钩。同时个人住房公积金贷款作为一项政策性贷款，必要时可以寻求政府方面的支持，敦促受托银行执行个人住房公积金贷款的标准。

另一方面，在标准化过程中，住房公积金管理中心所使用的电子系统与受托银行贷款管理系统存在对接问题，适当的原则是：在保证住房公积金管理中心利益不受损害的前提下，尽量与银行现有的流程和软件保持一致，这样，在实施住房公积金贷款标准化时，由于不用做太大改动，银行方面比较容易接受。

虽然我国目前个人住房公积金贷款运作的模式还处于摸索时期，但是，如果不及早将个人住房公积金贷款纳入 “标准化”的轨道，使“非标准化”的陋习形成根深蒂固的“传统”，标准化的施行将遭遇重重阻力。因此，可以认为，个人住房公积金贷款的标准化工作势在必行，而现阶段是我们进行个人住房公积金贷款标准化的有利时机。

参考文献

[1]李春田：《标准化概论》，中国人民大学出版社，2010年7月第5版

房贷公积金政策篇3

    这是继去年11月22日利率下调后北京公积金政策的再次放宽,业内人士认为,此番贷款额度提高,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。而随着各地公积金政策的调整,将进一步提振刚需购房者入市信心,加速2015年楼市成交复苏回暖。

    公积金政策调整门槛放低额度变高

    步入2015年,公积金政策利好首套自住住房贷款需求的消息纷至沓来,北京市公积金管理中心、国管住房公积金中心均在近日对个人住房公积金贷款政策作出调整,并已于1月1日起实施。

    两者调整方案类似,贷款额度方面,购房者购买政策性住房或90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房,贷款最高额度仍为80万元。

    同时,均规定贷款额度不再依据个人信用等级上浮,并对异地缴存住房公积金等政策作出调整。北京市公积金管理中心明确取消新建商品房评估,国管住房公积金中心则表示取消1.5‰的担保服务费。

    有专家向中新网房产频道分析,这一系列公积金门槛放低、额度提高的调整,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。“即使去年11月公积金贷款利率降至4.25%,但贷款额度不足,很多人需支付大额首付,使得公积金制度的作用和效果没有得到有效的发挥。”

    惠及刚需买房 最高比商贷少缴利息三十余万

    在业内人士看来,此番公积金政策调整,将在诸多方面惠及刚需购房者。“之前的公积金贷款额只有80万,首付压力非常大。而最高额度提高至120万后,大部分刚需购房者都可以选择公积金贷款。”中原地产首席分析师张大伟分析。

    公积金贷款额度升至120万可以节省多少利息?据粗略计算,基准利率下,与商贷相比,公积金贷款120万30年可少缴三十余万。而额度最高80万时,这一数值为二十余万。

    张大伟认为,这将使更多购房者具备买房支付能力。“之前北京选择公积金贷款的购房者约占成交总量15%左右,预计新政策实施后,可以使用公积金贷款的购房者将起码增加5—10%。”

    另外,取消新建商品房评估、取消由开发商或售房单位提供阶段性保证担保和房产抵押担保方式1.5‰的担保服务费等,也将在一定程度上降低刚需购房者支付负担。

    新政助推刚需入市 业内: 加速2015年楼市回暖

    从市场反应看来,公积金政策调整对于楼市成交刺激作用已初见端倪。链家地产[微博]市场研究部数据显示,北京市公积金额度提升后的元旦期间,近郊小户型楼盘及城区部分公房社区客户咨询量上升,而其房源多在90平米以下。

    事实上,刚需购房者青睐的90平米以下房源一直处于北京市场成交主力地位。中原地产市场研究部数据显示,以北京2014年纯商品房成交结构为例,90平米以下商品房占比达五成,平均单套总价约160万左右。

    这也意味着,“公积金贷款上限调整后,120万元的贷款额能满足大部分首套刚需的贷款需求。” 链家地产市场研究部张旭表示,此番公积金贷款政策调整将进一步提振刚需,促进楼市预期向好发展。

房贷公积金政策篇4

关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：

（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。

（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）

1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。

（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

（一）在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。

（二）在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。

（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。

主要参考文献：

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[4]李芳.浅谈住房公积金贷款风险管理[D].河北煤炭，2011.

[5]王洪敏.浅谈住房公积金个人贷款风险防范对策[B].科技信息报，2014.1.

[6]任萍.浅谈住房公积金贷款的风险类型与防范对策[B].现代企业教育报，2012.

[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.

房贷公积金政策篇5

一、对20*年住房公积金管理估价

20*年，我市住房公积金事业实现了新发展、新跨越。一年来，在管委会的领导下，全市住房公积金管理工作严格贯彻落实《住房公积金管理条例》和管委会二届一次全会决策，紧紧围绕市委、市政府中心工作，狠抓管理，攻坚克难，通过全市住房公积金管理战线全体干部、职工的努力，呈现出良好的发展态势，超额完成了年初确定的目标任务，为我市应对金融危机，保持经济平稳增长和改善职工住房条件做出了积极的贡献。20*年，全市共归集住房公积金7.3亿元，较20*年同期增长57.67％，累计归集额突破30个亿，归集余额24.35亿元；共提取2.25亿元，是20*年的4.5倍；发放贷款7.18亿元，较20*年增长139％，累计发放个人住房贷款达15.62亿元，贷款余额10.23亿元。住房公积金归集和使用率迅速增长，社会效益和经济效益得到显著提高，住房公积金管理工作走在了全省乃至全国的前列，受到了国家住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅的肯定和表扬。主要抓好了以下几方面的工作：

一是狠抓归集管理，确保了资金按时足额缴存。归集是住房公积金管理的源头。机构调整以来，我市按照《住房公积金管理条例》和相关规定，不断完善归集制度，创新管理手段，强化内部考核机制，加强住房公积金制度的宣传、联系和执法力度，采取了一系列行之有效的措施，归集管理取得了显著的成绩，到20*年基本实现了住房公积金按月足额缴存，从20*年的归集余额只有1.1亿元，发展到年归集资金7.3亿元，归集余额达到24.35亿元，是机构调整前的22倍。实现了缴存单位“要我缴存”到“我要缴存”的思维模式转变，确保了资金归集的正常化、规范化，有效降低了管理成本，提高了资金使用效率。市直和各县区坚决执行市委、市政府提高缴存比例的决策，想方设法挤出资金提高财政拨款单位职工的住房公积金缴存比例。目前，全市除盐津县执行8%，镇雄县执行9%的缴存比例外，市级和其余县区住房公积金缴存比例都达到了10%。缴存比例的调整，进一步提高了广大职工住房资金的积累，增强了住房购买力，得到了大家的积极拥护。

二是狠抓贷款规模，职工购房资金困难有效解决。20*年，在席卷全球的金融危机影响的压力下，全市住房公积金管理工作严格落实“保增长、保民生、保稳定”的要求，按照力争实现当年新增4亿元贷款余额的目标任务，结合实际，认真分析研究，不断创新工作思路，采取了深挖信贷资源、简化手续、降低门槛、拓展贷款范围、开展异地抵押贷款、引入委贷业务竞争机制、提高服务质量和工作效率等一系列行之有效的措施，仅1年时间，全市发放贷款7.18亿元，接近××发放住房公积金贷款以来5年的总和；实现新增贷款余额4.73亿元，超额完成了工作任务，充分发挥了住房公积金低息、互助作用，为我市的房地产业经济和城镇化建设提供了必要的资金支持。同时，在发放贷款过程中，高度重视信贷资产的安全问题，严格控制逾期贷款的产生，进一步加强贷款受理审批审核，强化贷款抵押担保制度，积极与委贷银行、缴存单位和财政部门的联系协作，采取多种方式及时催收逾期贷款，对信用度差、恶意拖欠户及时通过处置抵质押物和向法院等方式追收逾期贷款，净化了我市住房公积金金融环境，确保了住房公积金的保值增值，实现了当年放贷无逾期，本文来源于范文中心:/全市住房公积金贷款逾期率降到0.001‰的历史最低点，远远低于全国和全省平均水平。

三是狠抓服务质量，管理效率和服务水平不断提高。及时出台了住房公积金提取政策配套文件和措施，确保新提取政策落到了实处。进一步强化限时办结制度，提高工作效率，贷款业务的受理、审查、审批、发放等环节时限不断缩短，每笔贷款办结时间由原来的30个工作日缩短为13个工作日。认真办理政协提案，及时与政协委员进行面商，解答政策。切实做好住房公积金网站、政务信息公开网站和96128热线“阳光政务”工作，通过网站、电话等交流平台，不断加大住房公积金政策宣传力度，加强了与缴存职工的交流沟通。通过努力，管理效率和服务质量得到了较大的提升，树立了良好的社会形象。

四是狠抓队伍管理，保证了资金运营安全。一年来，全市狠抓了住房公积金管理队伍建设，开展了“整顿管理秩序、提高管理水平，构建住房公积金管理地图”等活动，不断提高了管理人才队伍素质。进一步加强了住房公积金财务管理和会计核算工作，强化内部业务稽核工作，有效保证了财务管理规范、资金安全，有效杜绝了违规、违纪情况的发生，规范了业务管理，确保了住房公积金资金安全和管理人人身安全。同时，进一步加强网络安全管理，规范操作程序，落实信息系统管理安全责任制，提升信息网络安全防护等级，提高信息利用效率，确保住房公积金管理数据安全、及时、准确。

总的来讲，全市住房公积金管理工作取得了显著成绩。但在住房公积金制度的巩固、发展中仍存在不少困难和问题，离市委、市政府和广大职工的要求还有较大的差距。主要表现在四个方面：一是住房公积金制度发展还不平衡，住房公积金覆盖率还有待进一步提高。二是我市住房公积金的资金使用率还需进一步提高。三是政策宣传力度还应进一步加强。四是随着我市住房公积金管理业务的快速发展，管理队伍不足与管理业务量增大的矛盾更趋突出，办公软硬件设施还不能适应当前工作的需要。

以上问题必须引起我们的高度重视，以求真务实的态度，切实加以解决，推进我市住房公积金管理健康、快速发展。

二、认清形势，抓住机遇，推动住房公积金管理良性发展

加强住房公积金管理工作，是解决职工住房困难问题，提高职工福利待遇，推动经济社会发展的重要工作。2010年，针对中央继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，抢抓扩大内需保增长的机遇，加强领导、完善制度，强化管理、突出服务，推动全本文来源于范文中心:/市住房公积金管理工作再上新台阶，仍然是一项十分重要的工作。重点要做好以下几个方面：

（一）强化贷款管理，加大资金投入。我市的房地产业起步较晚，充分利用住房公积金贷款的低利率优势，引导住房公积金贷款消费，解决中低收入缴存职工的住房困难，尽量减轻职工的经济负担，充分发挥住房公积金在房地产经济、城镇化建设中的促进作用，是住房公积金管理工作的重点。我市自20*年启动住房公积金贷款业务来，不断降低准入门槛、减化手续，通过提高贷款额度、延长还款期限等方式，加大了对职工购建房资金的投入力度，为我市房地产经济和城镇化发展提供了重要资金保障。面对当前国家扩内需保增长和继续实行适度宽松的货币政策的形势，为进一步发挥住房公积金的作用，促进我市房地产业发展和城镇化建设速度，应着力抓好以下工作：一是继续强化“为缴存人服好务”管理宗旨，进一步拓展住房信贷市场，努力提高住房公积金的使用效率，确保全年发放住房公积金个人住房贷款5亿元，为改善职工居住条件，促进住房建设快速发展服务。二是在扩大贷款规模基础上，进一步加强逾期贷款管理，坚定不移执行保全资产措施；各县区政府要加强对住房公积金信贷工作的领导和支持，努力净化住房公积金信贷环境，管理中心要加强与财政、缴存单位的沟通协调，建立多种扣款机制，切实将风险最小化，确保信贷资产质量优良。

（二）继续搞好政策宣传，为缴存人服好务。住房公积金管理的最终落脚点在于服务缴存人，缴存人满不满意、高不高兴是衡量工作效率的标准。自提取新政策实施以来，我市积极抓好政策落实，赢得了广大缴存人的支持，产生了较好的社会反响。但是，依然存在少数缴存人对政策了解不够，认为只要在异地购房就可以提取住房公积金，甚至写信给市委、市政府主要领导，提出质疑。这些缴存人反映的情况，虽然不符合有关规定和××实际，但由此也表明，我们的宣传力度还有待进一步加强。因此，管理中心和各县区政府要进一步加大宣传力度，通过报纸、电视等媒体，广泛宣传《住房公积金管理条例》等办法规定及管委会讨论通过的各项新政策，对住房公积金政策进行准确的解释，让大家主动、自觉地参与到建立、完善住房公积金制度，推动全市住房公积金管理中来。同时，要进一步加强××住房公积金网站和电子政务信息网站管理，及时报道和宣传住房公积金相关政策法规，为住房公积金缴存职工提供网上帐户情况查询，方便广大缴存单位和缴存职工，增强管理透明度，促进各项管理更加规范、快捷、便民、高效。

（三）加大政策研究力度，为《条例》修改献计献策。《住房公积金管理条例》自1999年3月颁布后，20*年进行了修改，作为住房公积金管理的行政法规，一直沿用至今。在执行《住房公积金管理条例》的过程中，全国不少专家、学者、住房公积金管理者提出了许多意见，进行了一定的探索和尝试。去年11月召开的全国住房公积金研讨会，提出从资金的属性、资金的定位、利率机制、行政强制、中心定位、管理体制、监管机制、决策体制、增值收益分配等九个方面，对住房公积金的历史、[更多精彩文章来自“:/”]现状和未来进行分门别类的研究，为《住房公积金管理条例》修改提供理论依据。我市的住房公积金管理工作虽然走在了全省、甚至全国的前列，但政策研究方面必须进一步加强。各位委员和管理中心要从不同的角度进行认真研究，形成调研材料积极向上反馈，为《住房公积金管理条例》修改提出意见、建议，这既是宣传××的窗口，又是对管委会工作的促进。

房贷公积金政策篇6

住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。我国的住房公积金制度是城市住房制度改革的产物。自1988年2月国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》以来，城市住房制度改革正在分期分批推进，巴州1995年推进了住房公积金制度。

一、巴州住房公积金发展现状

二、公积金事业的科学发展需要创新

（1）在政策方面进行创新。扩大公积金金融品种，可实行以房养老反按揭贷款，随着我国老龄化社会的到来，市场非常广阔；可考虑用风险保证金的一部分资金购买廉租房和经济适用房，即可为低收入和“夹心层”家庭解决居住问题，还可提高增值收益。实行低首付，与政府担保相结合，对低收入家庭降低首付款比例；可较大幅度降低住房公积金利率，拉大与商业银行利率差距，充分体现政策性住房金融对广大中低收入家庭的支持力度，同时还可增强与商业银行的竞争力，也可考虑对低收入家庭实行贴息贷款等。

（2）在制度和措施方面进行创新。

如非公制单位可按照低门槛标准建立住房公积金制度，在非公经济组织扩面上实现新的突破；适当上浮中低收入职工家庭住房公积金贷款额度。为全市农村中小学教师建立公积金制度，对低收入和进城务工人员规定最低缴存额，实现公积金的逐步积累。

（3）以实干精神作为实现科学发展的有力保障。实干精神，就是脚踏实地的拼搏进取精神。任何创新的战略和思路，都需要我们扎扎实实地去落实。实践需要科学理论，创新精神，更需要胆魂，能力和闯劲，这就需要公积金系统的每位成员都去主动地想事情，做事情，把事业当作人设个的追求，把全部精力都集中到事业的发展上来，使公积金制度更好地融入全市，全省和全国的经济社会建设中，实现更好更快的发展。

（1）强化住房公积金归集手段。

发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快 住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金 的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领 导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依 照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有 的合法权益。

（2） 促进中低收入居民住房保障 。

一是建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须 要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居 民中开展。二是完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用 房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适 用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限 财力的作用成效。三是实行经济适用房的政府回购制度。

（3）完善住房公积金监督机制。

对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金 管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房 公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管 机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。 政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情 况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构 每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策 性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这 两个机构的审计报告。

（4）提高住房公积金的使用率。

首先，是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好 和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等 问题，强化服务意识，提高服务水平。 其次，是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制 度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。 最后，是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记 等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷 款的优势。

（5）发挥住房公积金的作用。

房贷公积金政策篇7

一、利率规则是公积金制度的灵魂

利率是货币的时间价值。利率规则是住房公积金制度的灵魂。一方面，住房公积金贷款利率低于商业贷款利率，是住房公积金制度优势所在；另一方面，在目前的政策条件下，公积金贷款与公积金存款之间必须保持正利差，利差所得至少能弥补各项管理支出和提取贷款风险准备金的要求，才能维持公积金体系的正常运转。

二、住房公积金利率政策现状

我国住房公积金利率实行“低存低贷”规则，即住房公积金存款和贷款利率水平，分别低于商业银行储蓄和贷款的利率水平。

住房公积金存款利率是根据中国人民银行印发的《人民币利率管理规定》（银发[1999]77号）第十四条的规定：“职工住房公积金存款，当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，结息后转入上年结转户；上年结转的按结息日挂牌公告的三个月定期整存整取存款利率计息。公积金存款结息日为每年的6月30日”。这一政策一直引用至今。

住房公积金贷款利率由原来的在3个月整存整取存款利率基础上加点执行（银发[1998]190号），改为央行直接公布住房公积金贷款利率，同时将贷款期限由原来的5档公积金利率期限结构统一改为1～5年和6～30年两档利率水平（银传[1999]45号）。这一规则一直沿用至今。

三、住房公积金利率政策的弊端

根据《住房公积金管理条例》的规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。单位缴交的部分实质已成为职工的法定工资，不存在所谓公积金一半是单位给的，利率低一点不会影响职工的个人利益的观点。

（一）住房公积金存款利率弊端

1．“低存低贷”政策并非所有职工都能享受贷款利息优惠

住房公积金利率实行的是“低存低贷”政策。这一政策的理论依据是，住房公积金缴存职工的存款利息损失，可以通过贷款利息优惠来补偿。对于中低收入家庭，如果没有获得住房公积金贷款，将无法获得贷款利息优惠政策，而被迫以低于市场利率的水平进行储蓄，出现了“穷帮富”、“劫贫济富”的现象。违背了住房公积金制度建立的初衷，解决中低收入家庭住房问题。根据巢湖市2012年6月份统计数据分析，获得住房公积金贷款的人数只占缴交人数的26%，绝大部分职工没有享受到住房公积金贷款利息优惠政策。

2．职工住房公积金存款面临贬值

住房公积金是职工缴存的长期住房储金。由于住房公积金利率与三个月定期存款利率相挂钩，人为造成了住房公积金存款贬值。住房公积金与居民储蓄不同，住房公积金是法律强制的长期性储蓄，法律应保证其保值、增值才能使强制缴存政策合理，才能站得住脚。以1万元存款，按2012年7月6日公布的利率（表1）为例可以得出，上年缴存的1万元住房公积金存1年定期存款将增加利息收入40元；存5年期定期存款将增加利息收入215元。另外住房公积金还要面临通胀性贬值和房价上涨带来的公积金购房支付能力的贬值。

3．利益驱动使公积金骗提现象增加

住房公积金缴存基数在逐年提高，职工积累的住房公积金余额聚少成多、积沙成塔。部分职工住房公积金余额数量可观，巢湖市职工住房公积金余额最多的达30余万元。按照上表1万元存款利息计算，30万元住房公积金存款和30万元的1年期，利息收入差额将达1 200元。利益的驱动将使住房公积金骗提现象增加。

4．职工公积金利息收入不公平

根据《中国人民银行关于居民个人住房公积金存款账户日常销户结清时的利率适用和计息方式的通知》（银发[2003]122号），居民个人的住房公积金账户日常销户结清时，按销户日公告的利率计息。例如2012年7月1日住房公积金存款余额为1万元，在11个月后职工销户，即到2013年5月30日销户，利率为2.6%，销户利息为238元，假设2013年6月30日三个月定期存款利率为2.25%，年度结息金额为225元，多存了1个月，利息反而少了13元。同样的结息，销户提取按一年中的阶段利率结息；而年度结息根据每年6月30日结息日的挂牌利率结息，跳过了年度内阶段性利率变化，存在不公平现象。

5.造成会计信息失真

根据《住房公积金会计核算办法》（财会字[1999]33号）的规定，住房公积金会计核算年度为1月1日至12月31日。而住房公积金计息年度为上年的7月1日至次年的6月30日，与会计年度不一致，如遇利率调整会造成业务支出、应付利息、增值收益和增值收益分配科目信息失真。以2011年7月1日巢湖市归集住房公积金余额10亿元为例，预提利息按3.1%的利率计提，2012年6月30日实际结息时利率为2.85%，2011年7月至12月多计提利息125万元，使2011年业务支出虚增125万元，应付利息虚增125万元，增值收益虚减125万元，造成会计信息失真。

（二）住房公积金贷款利率弊端

利率变动频繁不利于预测利息支出。2007年至2011年期间，住房公积金贷款利率变动了17次，最高贷款利率与最低贷款利率相差1.35%。住房公积金贷款利率随市场利率的频繁变动，不利于缴存职工对利息支出产生稳定的预期，不利于买房人增强购房信心。以2009年元月某贷款为例，贷款金额30万元，贷款期限20年，贷款时年利率为3.87%，到2012年元月时，由于贷款利率调整到4.9%，每月还款额增加了160多元。随着我国利率市场化改革的深入，利率的波动将更加频繁。

房贷公积金政策篇8

不过等来等去，一纸公积金贷款收紧的“禁令”却让许多普通老百姓叫苦不迭。据了解，日前浙江省公积金中心出台5条“新政”，其中规定符合条件的职工申请二次公积金贷款时，应同时满足：职工需按规定正常足额缴存住房公积金；且公积金二次贷款申请时间应在首次贷款结清后正常缴公积金1年以上。公积金支取额度也受限制，规定不能超过当期还本付息总额一半。另外，对房龄20年以上的二手房暂停受理贷款申请。

而早在此前，南京住房公积金管理中心贷款管理中心就作出规定，自9月1日起，南京住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。

那么，这些地方的公积金贷款为何要如此突然收紧呢?有关人士表示：“公积金贷款收紧只是暂时举措，一旦房地产市场趋于平稳，政策会重新调整。目前，公积金存贷比已经接近警戒线。”据统计，截至今年8月21日，浙江省公积金中心共发放贷款5537户、19.07亿元，平均每月发放692户、2.38亿元，与去年同期相比，户数增加1059户，贷款额增4.72亿元。

不言而喻，这次公积金贷款的收紧直指“过热”的房地产市场，意在调控楼市的购房需求，给市场降降温。但笔者认为，用收紧公积金房贷来作为调控手段，实在是搞错了对象，不仅不能产生预期的效果，反而打击了市场的正常需求，给楼市带来新的隐忧。

首先，在购房中要用到公积金贷款的群体，大部分还是以满足自住需求为主的，而且大都是工薪阶层的普通老百姓。而对于那些已经购买了第二套、第三套房子的人来说，他们早已和公积金贷款无缘了。在这种情况下，“收紧政策”抑制的可能是许多购房者正常的需求，比如像“换房”等就会受到不小的影响，贷款成本的提高无疑会加重他们的负担，导致购房计划的“搁浅”。

其次，如果说公积金存贷比已经接近警戒线，“水库没水”就收紧公积金房贷，显然也很难说得通。公积金贷款是政府为了保障老百姓购房而推出的优惠政策，申请贷款的购房者多应该是好事，资金出现不足恰恰是有关方面应该协调解决的问题。比如像以前北京就采用购房者直接向银行申请贷款，然后再由政府贴息的方法来缓解这一矛盾。很简单的道理，如果哪天养老金也出现“水库没水”的压力，是不是也能来个暂时“收紧”发放呢?

最后，收紧公积金贷款对房地产市场的影响是非常有限的，或者说是无效的。对于那些投资客来说，公积金贷款的这点“息差”绝对是微不足道的。所以说，此项政策对富人而言几乎没有任何影响，而真正受到伤害的，是那些需要改善生活条件的普通购房家庭。

其实，那些依靠“公积金贷款”购房的百姓，对房子的需求是一种合理需求，这种需求在大多数国家都是被鼓励而不是被抑制的。而国家调控房地产市场，出台各种抑制房价政策的主要目的就是让百姓买得起房，绝对不是加重他们的负担。

房贷公积金政策篇9

关键词：住房储蓄；住房公积金；住房储蓄银行

当今社会，住房问题的重要性日益体现，发展中国家如此，发达国家也不例外。解决居民的住房问题，实现“居者有其屋”的目标是政府的责任。我国实行住房公积金制度已有将近15年的时间，这种社会性、互、政策性的住房社会保障制度有其自身的优势，当然，也存在着一定的局限性和缺陷。我国的住房公积金制度是指职工及职工所在单位按照规定比例缴纳并长期储蓄一定的住房公积金，在购买或建造住房时可以提取，满足一定条件还可以进行贷款的一种强制性制度。它有利于筹集、融通住房资金，推动了普通标准住宅建设的发展，大大提高了职工的商品房购买能力。但是在实施过程中发生了许多与其初衷不符的现象，为了进一步完善我国的公积金制度，我们可以借鉴德国住房储蓄制度的相关经验，从而更好地发挥其在居民住房问题上的应有作用。

一、德国住房储蓄制度分析

（一）德国住房储蓄制度的主要内容

在德国，住房储蓄制度已经拥有几十年的发展经验，通过参加住房储蓄筹集资金购买住房的观念已经融入每个德国公民的心中，它是储蓄者在自愿参加、互利互助、国家鼓励基础上形成的封闭型融资体系，其原理是互助合作融资。它是由储蓄者与专门的住房储蓄银行签订住房储蓄合同，先进行一段时间和数额的存款（一般5-7年， 存款达房价的50%），在满足配贷条件后获得合同约定的贷款金额用于购建住宅，同时政府通过优惠政策和储蓄奖励给予中低收入的住房储蓄者一定的扶持，以达到筹集住房资金目的的一种制度。这种互相合作的融资机制有效地缩短了储户购建住房的平均周期，个人购房需要10年积累的， 参加储蓄融资后，以同样的年积累平均5.5年就可以在贷款的支持下购建住房， 居民可自力更生解决住房。它的特点如下：

1.具有独立金融企业法人地位的专门机构从事经营

从经营金融机构来看，在德国，住房储蓄业务只能由专门的机构即住房储蓄银行来经营，住房储蓄银行是依据政府特定法律设立的，除住房储蓄融资外不从事其他金融业务。储蓄者根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订《住房储蓄合同》，按月存钱到合同金额一半时， 即可得到合同规定的全部金额（一半是存款，一关是贷款）用于买房和建房， 贷款部分5-7年偿还。并享受国家对住房储蓄的政策优惠和储蓄奖励，但这些优惠政策并没有改变其独立的金融企业法人地位，作为独立的经济实体，它具有一套完善的法人治理结构，同时可以在全社会募股。

2.向中低收入者倾斜，政府采取优惠和奖励措施

从资金来源方面分析，面对具有个人储蓄偏好的理性经济人，德国住房储蓄银行以吸收自愿互储蓄为主要融资形式，同时，为了吸引更多的资金进入住房融资体系，德国政府还采取了多种优惠和奖励措施，比如：实施减免税和退税优惠政策，此外对住房储蓄予以奖励，包括联邦财政对住房储蓄者的奖励金、雇员资金积累款，即雇主要在雇员的住房储蓄账户里每年存入一定数额作为职工资产积累奖金。此外，国家还要对职工资产积累给予10%的雇员储蓄奖金。

3.配贷机制公正合理，规定最低存款额并及时评估

从配贷机制方面来看，为保障住房储蓄资金具有一定的安全性与公平性，德国住房储蓄银行拥有一套严格的借款人资格评定标准，包括规定最低存款额和依据评估值确定分配顺序。如果贷款者需要获得低息，他们必须按照合同定期交纳储蓄金，即满足了一定的储蓄义务，储蓄达到最低存款额，才能有资格得到所需的贷款。此外，德国住房储蓄银行还会每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估， 实质上是当存入时间和数额以及对个人的评分达到一定要求时，才可以从银行贷出相对应的款项用于购买住房。

4.存贷款利率固定，不受资本市场利率波动影响

从存贷款利率上分析，住房储蓄银行对储户的贷款全部是储户互相合作积累的资金， 因此存款利率与贷款利率都不受外界资本市场利率的影响， 而是采用长期稳定的低存低贷固定利率制度， 是完全独立于普通储蓄之外的。从1942年至今， 存3贷5的利率没有改变。

（二）德国住房储蓄制度的优点分析

基于以上分析，不难看出：为了实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，德国住房储蓄制度具有其独特的优越性，具体体现在：

其一，住房储蓄银行属于国家银行，吸收了德国一半以上的居民存款，这在一定程度上保证了较高的安全性；此外，这种以公司化经营管理体制组建的政策性金融机构，有利于形成有效的约束机制与激励机制。财产责任和经营风险的约束，迫使各级经营者不得不规范自己的信贷行为，谨慎投资避免盲目决策，利益约束迫使他们不得不努力降低经营成本，提高工作效率。

其二，存款不仅有利息，还有政府奖励，所得的收益不菲，同时，贷款利率低，且固定不变，这会大大提高德国国民的储蓄积极性，此外，在德国住房储蓄的优惠和奖励政策中，政府根据收入的不同而给予不同的优惠和奖励，这种向中低收入者倾斜的政策性住房金融制度，充分发挥了住房储蓄制度推动德国住房建设和消费的积极作用，并以有限的付出，把大量的资金吸引到住房建设中来。

其三，合理的配贷机制也可以有效规避风险，保证了住房资金的长期充裕，这种配贷机制和融资安排的合理性还在于： 通过让人们自愿地参加住房互助储蓄， 根据自己的支付能力选择储蓄金额， 保障了存款的权利与义务的对称， 同时降低了信用风险。而依据评估值来确定储户取得贷款的资格和顺序， 保障了贷款分配的公开、公正和公平。

其四，固定的存贷款利率制度首先可以保持整个资金市场的稳定，其次，借款人不存在因为贷款利率提高而带来的还款数额增加的压力，有利于增加储蓄的吸引力，稳定了资金市场。同时，还增强了还贷的预见性和计划性，住房储蓄模式的贷款利率通常大大低于商业贷款的利率，降低了融资机构投资的风险性。

二、我国住房公积金制度缺陷及原因分析

虽然我国住房公积金制度实施顺利、发展迅速、成绩显著，但在住房公积金制度运行中仍存在着一些不容忽视的问题，应予以重视并加以规范和解决。

首先，我国对住房公积金管理中心的定义为：“直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位”，这样的机构设置导致缺乏有效的约束和激励机制，这种“行政化”的机构在没有法人资产和独立经济利益约束的情况下，难以建立起有效的监督管理机制。除此之外，在实际运行中，住房公积金的所有者始终被置于既无建言权、更无资金管理和监督权的地位，且公积金管理中心属于事业单位，没有自有资金，相应也就没有能力承担风险，个人缴存的公积金一旦发生风险就得由自己来承担。

其次，相比于德国政府给予奖励和优惠的融资机制，我国的住房公积金属于强制性储蓄，它是凭借政府政令而建立起来的。这忽略了不同储户的收入水平、消费偏好的选择， 没有做到不同情况运用不同角度去分析，因而也无法聚集大量资金，对于中低收入者家庭，一定程度上无法做到真正的保障，因此其实施结果难免事与愿违。

再次，在配贷机制方面，我国把支付能力放在最高的位置，即收入高的便可得到贷款，却很少评估其对住房储蓄的贡献。此外，很多城市的住房公积金没有设置最低存款额的门槛，这种做法实际上违背了住房公积金的互原则，同时损害了其公平性，加大了住房储蓄长期融资的风险。

最后，我国的住房公积金贷款采取浮动性利率，并每年调整一次，这种浮动性，使得实际成本和居民的实际收益带有很大的不确定性，从而导致较高的风险，造成了融资缺乏魅力。另外调整利率的权利掌握在贷款人手中，进行公积金贷款的居民往往十分被动。

三、德国住房储蓄制度对我国住房公积金制度的启示

（一）公积金管理中心向法人性质的金融机构转变

公积金管理中心要想真正做到高效、安全的运作，就必须改变上述尴尬的行政事业单位的性质和状态，使之成为独立的为政府政策目标服务的金融机构，并向法人性质的金融机构转变。独立的法人地位的确立， 有利于明确责任， 从而更好地发挥其融资功能。

（二）政府给予一定的优惠政策，增加缴存积极性

我国住房公积金作为一项强制的储蓄制度，公积金缴存制度没有吸引力，优惠程度有限，这不能调动广大职工和缴存单位的积极性。要想使公积金制度真正发挥推动住房建设和消费的作用，政府应制定优惠政策和奖励办法来吸引个人和单位积极缴存公积金，例如缴存可免税、进入低门槛等，同时，可制定倾向于中低收入家庭的政策，设计成不同收入享受不同比例的优惠，使得职工可以真正利用住房公积金优惠政策来缓解购房压力。

（三）建立合理的配贷机制，降低信用风险

为了保证公积金的安全性，体现公积金的公正、平等性，在进行公积金贷款时必须建立合理的时间、数额的限制条件，以最低存款额和最低存款年限为例， 它并不是简单地以强制方式让人们多出一点钱， 而是一种个人信用建立和培养的过程。通过让人们自愿地参加住房互助储蓄， 根据自己的支付能力选择储蓄金额， 在3-5年的定期储蓄过程中， 让贷款机构更好地了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定性， 从而有效规避贷款风险，保证公积金长期充裕。

（四）存贷款利率保持固定，不受外界影响

为了进一步稳定资金市场， 增加公积金贷款的吸引力， 我国住房公积金贷款利率可以考虑采用独立于普通储蓄之外的固定利率， 存贷款利率不随人民银行的利率调整而调整， 只是在普通储蓄利率变化到一定程度的情况下再进行调整。

结语

纵观德国住房储蓄模式，其可借鉴之处在于：专门机构经营，享有独立的金融企业法人地位；政府根据收入的不同而给予不同的优惠和奖励；合理的配贷机制可以有效规避风险，保证公平；采用固定的存贷款利率，一般不受资本市场利率波动的影响。我国目前的状况与德国存在相似性，在房租不断提高的情况下，想购房者会越来越多，但真正有能力购买的人又不多，因此发扬勤俭节约的精神，将平时积蓄的部分资金存入住房储蓄，专款专用，既用这些资金参与建房，又用其为居民购房服务，是关系到国家利益和民众利益的一项十分重要有效的措施。

参考文献：

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房贷公积金政策篇10

在经历了十余年快速发展后，中国房地产由供给不足转向供过于求。短期来看，全国商品房库存处于历史高位，在建+待售面积超过60亿平方米，按照33平方米的人均居住面积，透支了接近2亿人的住房需求。中长期来看，房地产供求关系随人口结构过拐点而调整。15-64岁劳动年龄人口是购房主体，该年龄段人口比例越高购房需求越旺盛，反之则存量房、待售房越多，而中国劳动力人口比例在2010年见顶后持续回落。

但与此同时，相当一部分住房需求有待释放。一是高房价限制了部分城市居民购房需求。根据清华大学等机构的《中国居住小康指数2012》，40个大中城市平均住房自有率为78.6%，北上广深四大一线城市垫底，其中上海市住房自有率仅为67.9%。二是2014年人户分离人口有2.98亿人，尽管进入城市生活，但其中多数人并未进入商品房市场。三是中国城镇化率还很低（2014年为54.77%），仅略高于世界平均水平（2014年为53.39%），未来仍有大量农村人口向省市迁移。

成立国家住房银行，有助于释放住房需求并消化库存。稳定房地产市场是避免系统性金融风险的必要前提，房地产不稳，则中国经济不稳，必须加快消化高企的商品房库存。《中国居住小康指数2012》也显示，48.4%的受访者认为住房问题应靠政策支持，因此政府有必要想办法满足合理的住房需求。可借鉴美国的两房模式，成立中国版住房银行，通过购买商业银行的房地产抵押贷款，盘活信贷资产存量，降低房贷利率并提高商业银行的放贷意愿。

个人住房贷款存量与居民部门债务占GDP比例均较低，也为成立国家住房银行提供了条件。一是住房抵押贷款规模有较大增长空间，为国家住房银行提供业务来源。2014年年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元，占当年GDP的比例仅为18%，而同年美国未偿还住房抵押贷款占GDP比例为54%。二是居民部门杠杆率低，房地产抵押贷款发生系统性违约的概率不大。根据国际结算银行的数据，2007年美国发生次贷危机时居民杠杆率为95.5%，而2015年1季度中国居民杠杆率仅为37%，也远低于同期美国的65.9%和日本的77.1%。

二、政策性住房金融制度的国际经验

本文通过对相关国家政策性住房金融制度的梳理，以期为中国住房金融制度改革提供些许参考。

第一，为稳定住房市场或改善民生而设立。建立政策性住房金融制度，一是为稳定住房市场。大萧条时期美国房地产业深受冲击，1933年一半以上的住房抵押贷款出现危机。

胡佛政府上台后建立了住房贷款担保制度和联邦住房贷款系统、成立房利美，构建了美国政策性住房金融制度的基础。另一种是改善民生。二战后日本住房严重短缺，但住房投资建设资金匮乏，房地产业发展缓慢。1950年出台《住宅金融公库法》，设置住宅金融公库，为建房购房提供长期、低息贷款。1955年新加坡建立住房公积金制度，公积金通过建屋发展局用于建设组屋和发放低息贷款，实现“居者有其屋”计划。

第二，成立专门机构负责运营。第一种是依据法律设立公共机构专司政策性住房金融业务。如美国联邦住房管理局和吉利美均为美国联邦住房和发展部下辖机构，高管由美国政府任命。新加坡中央公积金局依据《中央公积金法》设立，总经理由总理任命。第二类是住房储蓄银行，吸收会员储蓄并向会员发放住房贷款，该模式比较典型的是德国住房储蓄银行体系。第三类是专业金融机构，专门负责政策性住房资金的筹集、贷款或担保增信，比较典型的有美国两房与加拿大的全国抵押贷款与住房公司。

第三，资源来源稳定多样。稳定的资金来源是政策性住房金融机构长期运行的基础，根据国际经验，资金来源主要有四类：一是强制储蓄，即要求将企业雇员收入的一定比例存入政策性住房机构，以此使雇员有享受低息住房贷款的权利，分企业和雇员缴存与企业单方缴存两种。二是合同储蓄，即储户与住房金融机构签订储蓄合同，在储户存储到达一定金额后，即可按合同规定获得与存款利率和存款数额挂钩的住房贷款。三是专项债券，通过发放抵押贷款融资证券（MBS），如美国的两房与吉利美、丹麦住房抵押贷款银行所发行的专项债券。四是专项基金，通过国家立法，吸纳各类政策性资金组成专项基金，定向用于发放住房贷款。

第四，提供多种融资工具。为满足中低收入家庭合理的住房需求，各国提供多样化的融资工具。一是发放低息贷款。因住房抵押贷款期限通常较长，购房者实际成本对利率变动非常敏感，发放低息贷款有效降低了其负担。二是提供信用担保。在中低收入家庭购房时，对其提供信用担保，能提高商业银行发放住房抵押贷款的意愿，降低首付比例，同时因信用等级的提高可获得更低的住房抵押贷款利率。三是贷款流动性支持。购买商业银行住房抵押贷款，通过结构化设计后在二级市场出售，将商业银行流动性差的住房抵押贷款转化为现金，加快了资金周转。资金占用成本的降低提高了商业银行发放住房抵押贷款的意愿，购房者也能获得利率更低的贷款。

三、中国公积金中心改组成国家住房银行的可能性

自1991年上海借鉴新加坡建立住房公积金制度起，历经20余年发展，中国公积金管理中心体系已形成相当规模，为改组成国家住房银行奠定了基础。

第一，机构设置完备，可整合改组。目前全国共有住房公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。现有公积金管理机构覆盖范围广，可直接将各管理中心与业务网点直接改组为分行和支行，在中央层面设置总行，总行对分行和支行实行垂直管理，并将该银行系统归类为政策性银行。因国家住房银行业务与现有公积金管理系统相似，可直接将原有雇员受聘为国家住房银行员工。