房贷调查报告范文10篇

房贷调查报告范文篇1

1.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

2.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

二、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

(1)设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。(2)以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

(1)尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。(3)建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

房贷调查报告范文篇2

关键词:信贷;房价波动;商业银行资产风险管理

一、我国房地产行业现状与银行信贷关系

我国房价经历了近二十年的快速增长，房地产行业逐渐成为国民经济的支柱产业，对国内投资的推动和GDP的提升起到重要的促进作用。近二十年来，不同城市房地产市场逐渐产生分化，以房价指数为衡量标准，截止到2017年年底，(如图1)70个大中城市整体上呈现上涨趋势，其中北上广深4个一线城市房价有所回落，31个二线城市和35个三线城市房价上涨幅度高于一线城市。一方面，房地产是一切生产部门的物质空间基础，尤其是在城市现代化进程的背景之下;另一方面，房地产上下游产业链长，对多个相关产业有着举足轻重的影响。据测算，从2007年至2017年这十年间，房地产投资占全社会固定资产投资的比重一直保持在五分之一以上，若把房地产相关产业计算在内，则占比近四分之一。随着资本市场的繁荣发展，绝大多数金融危机都或多或少与房地产市场有着密切关系。资产价格的波动影响着信贷市场的稳定，并催生了危机的形成。在我国，银行作为整个金融体系的主体，银行对风险的把控是影响金融体系稳定的最重要因素。与此同时，伴随着房地产市场过热，银行作为直接的金融中介，在房地产市场中的业务量不断加大，房地产贷款占银行贷款比重稳步上升，由于住房作为抵押物，房价波动将波及到银行系统，并影响到整个金融体系的稳定。相对于多数发达国家而言，我国金融体系仍十分脆弱，金融市场不够健全。自1998年住房货币化改革以来，房地产市场的非理性繁荣催生了泡沫的产生。在我国融资渠道较为单一的情况下，房地产投融资倾向于银行，这种高度的依赖性使得银行和房地产市场的联系最为紧密。因此，若要维护银行系统的稳定，最大的前提就是保持房地产市场平稳运行。对于房地产市场与银行信贷的关系问题，大多数学者认为两者相互影响，互相作用。马勇和吴雪妍(2018)［1］基于银行信贷的角度发现对房价的影响呈现显著的非线性的不对称效应，即区域房贷规模越高，信贷影响房价越显著。祝继高(2017)［2］考察了商业银行贷款损失准备与房价的关系，发现房价增幅越高的城市，该地区商业银行需要计提更高额度的贷款损失准备金。刘颜和邓若冰(2017)［3］则基于金融集聚度的角度，全面考察了对房价的作用效果，金融集聚度提升显著促进了房价上涨，尤其是银行业的集聚对房价的作用效果最为显著。秦岭和姚一旻(2012)［4］、陈健等(2013)［5］、罗知和张川川(2015)［6］、潘海峰和张定胜(2018)［7］也基本得出银行信贷和房价存在同向正相关的结论，房地产价格的波动对银行金融风险存在巨大影响。实证研究方面，胡金星等［8］(2018)利用中国35个大中城市的面板数据，以个人购房按揭贷款刻画信贷因素，分析了对房价的作用机制，研究结果表明第一、二、三类城市房地产开发贷款对房价均有显著的正向影响。曾祥月(2015)［9］采用我国除西藏、港澳台以外的30个省市2000～2015年的面板数据考察了银行信贷对房价波动的作用，分地区的回归结果表明，银行信贷对三个地区的房价波动均有推动作用，但这种作用强度在不同地区有所差别，对中部地区的推动尤为显著。

二、模型设定和数据来源

根据房价与银行信贷的相关关系，设定模型如下:Pit=β0+Σki=1αi•Tit+i+μit(1)其中，P代表房价，T代表信贷因素，i代表省份，t代表时间，i代表个体异质效应，μit代表均值为0、服从独立同分布的随机干扰项。本文采用来自国内的房地产开发贷款来刻画信贷因素，由于房地产市场是资金密集型市场，自2010～2017年，每年的房地产贷款年末余额占该年各项贷款年末总和的比值均超过20%，可见房地产商主要从国内银行获取房地产开发建设贷款用于中长期项目。为了实证检验信贷对房价是否存在因果关系，下文采用面板格兰杰(Granger)因果检验考察这两个变量的关系。考虑到数据的可获得性，统计地区不包括西藏以及港澳台。从2010～2017年，商品房平均销售价格、来自国内的房地产开发贷款、CPI指数来源于WIND数据库，剔除了价格因素对变量的影响，将变量除以以2010年为基期的CPI价格指数得到换算指标，变量描述性统计结果如表1所示。

三、银行信贷与房价波动的关联性

面板格兰杰(Granger)因果检验在计量经济学中得到广泛运用，其核心思想是对于给定的两组不同时间序列变量A、B，若变量A过去值能够引起变量B当前值发生变化，则变量A被认为是变量B的格兰杰原因(Justesen，2008)［10］。同时采用联合显著性检验(判断所有系数是否联合显著不等于零)以及系数和检验(判断系数之和是否显著不等于零)进行分析，结果如表2所示。表2显示，两种检验方法对应的Wald统计量和Z统计量至少在10%的水平上显著，拒绝方程(1)中房地产开发贷款不是房价影响原因的原假设，验证了信贷会对房价波动产生显著影响。房地产作为基础性产业，具有显著的投资品属性，其供给需求很大程度受信贷的影响。一方面，从住房供给来看，房地产商贷款是房地产开发建设依赖的最主要资金来源，房地产的综合开发既能带来大量房地产相关税费，又能增加土地财政收入，还能带动上下游相关产业发展，房地产行业产业链都无法脱离银行信贷的存在;另一方面，从住房需求来看，购房者通过按揭等利用银行贷款购房，信贷是影响房地产价格波动的最重要因素之一。

四、商业银行应对房地产风险的措施

房贷调查报告范文篇3

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

3.制度不完善、缺乏对违约借款人的应对措施。众所周知，建立法制社会最重要的是“执法必严、违法必究”，我国的《刑法》《民事诉讼法》已日渐完备、但是对处理借款人拖欠、骗用银行贷款的相关法律还较薄弱，拖欠贷款银行只能起诉后执行抵押物，可是车贷中汽车贬值快很难足额抵偿贷款，而房贷中只要户主不搬出贷款住房银行最终也没什么办法，而且我国对于恶意拖欠银行贷款者也无法进行刑事诉讼，这些都增大了银行的信贷风险。

三、加强个人信用体系建设的必要性

就银行方面而言，个人信贷的风险管理体系可包括风险识别、评估、风险防范与处理几个部分，风险识别排在首位，而建立一套完善的个人信用体系又是识别客户质量的首要条件。

从社会意义来讲：(1)建立个人信用体系是社会主义市场经济体制的内在要求；(2)建立个人信用体系是维持市场经济秩序的重要保障；(3)建立个人信用制度是扩大内需的迫切要求；(4)建立个人信用制度有利于提高政府执行社会经济管理职能的效率；(5)建立个人信用制度是我国融入国际社会的现实需要；(6)完善个人信用体系，是适应我国个贷事业飞速发展的必然趋势。

四、建立和完善个人信用体系的对策

1.加快个人信用体系的立法步伐

首先，要完善现行相关法律法规的建设。在我国，个人信用数据源至少与10个以上的政府部门有关，或者由这些部门负责管理。除国家《保密法》、《商业银行法》、《税收征收管理法》等法律法规对数据有限制规定以外，目前尚没有其他对个人信用数据进行管理的政策法规，也没有对某些不可以向社会公开的个人征信数据进行严格界定。但到目前为止，在许多政府部门管理的数据中，只有部分工商数据向社会开放。修改后的法律应明确规定何种个人数据可以向社会开放、开放的方式、数据处理和传播的方式和范围以及时限等等。

其次，尽快出台关于征信数据开放和规范使用征信数据的法律法规。一是应该建立界定数据开放范围的法律或法规；二是应尽快出台关于界定数据保密范围的法律或法规，即在强制性公开大部分征信数据源的同时，确定必须保密的部分，以及确定征信数据经营和传播的方式。

再次，完善配套制度建设。如进一步完善个人储蓄存款实名制，为个人信用制度建设奠定基础；建立个人财产申报制度，保证个人的财务数据完整；建立个人基本帐户制度，保障个人征信能及时与主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。

2.建立政府推动与市场运作相结合的个人征信管理模式

笔者认为，我国的个人信用数据库必须由政府来建立并管理，这样可以减少欺诈、舞弊等不实行为；同时由于市场经济中所有市场要素和体系的建立都有赖于市场行为，市场这只看不见的手能够自发形成信用的供需机制。因此从我国国情出发，政府推动与市场运作相结合是建立个人征信系统的最佳模式。

3.建立最广泛的数据采集机制

目前，国内最权威的央行个人征信系统也只是实现了国内银行的内部征信(即便这样各银行之前也存在壁垒)，即通过查询人行征信系统可以获悉客户在2000年后在本人在国内银行的贷款和信用卡还款情况——可这样的数据采集广度是远远不够的，要知道并不是每个人都会去贷款或持有信用卡。人行征信系统对那些信用卡有过违约记录的客户打分不高，但仔细分析，那些经常使用信用卡的客户往往是有较好超前消费意识并且收入稳定的优质客户，而系统对那些不曾有过任何贷款和信用卡记录的人打分往往比这些有逾期记录的客户更高。由此可以看出我们现行的征信系统仅仅通过这些信息判断借款人守信程度很容易会“盲人摸象”似的得出错误结论，甚至会导致优质客户被拒贷而漏掉坏人的结果。

同时，笔者通过总结实际工作经验，认为人行征信系统也有需要改进的地方：一是数据更新较慢：一般客户信用卡和贷款信息往往3-4个月才更新一次，这给需要申请新贷款的人带来许多不便。二是对于逾期记录的保存时间问题——对于人行征信系统中的贷款逾期记录到底保存多长至今没有明确说法，使那些有过非恶意拖欠银行贷款有违约记录的人再申请贷款很困难。三是对于违约金额计算过于苛刻：建议征信部门把小额欠款的客户不纳入逾期贷款管理，使信用管理更具有人性化。

4.建立相应的惩罚机制，提高个人守信意识

个人信用制度的运行中，对失信行为的惩罚机制是极为重要的一环。严厉的惩罚机制，将加大人们的失信成本，真正使守信者得到保护。我国个人信用制度惩罚机制建立可以从以下几个方面进行：(1)建立合理的惩罚尺度，以对不同程度的失信行为施以相应的处罚；(2)建立快速收到有关失信行为的信息或举报机制；(3)根据失信行为的严重程度，将个人的不良信用记录按照时间长短记录于各相关数据库中；(4)建立被惩罚人申诉机制；(5)对诬告、诽谤者诉诸法律。

房贷调查报告范文篇4

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

3.制度不完善、缺乏对违约借款人的应对措施。众所周知，建立法制社会最重要的是“执法必严、违法必究”，我国的《刑法》《民事诉讼法》已日渐完备、但是对处理借款人拖欠、骗用银行贷款的相关法律还较薄弱，拖欠贷款银行只能起诉后执行抵押物，可是车贷中汽车贬值快很难足额抵偿贷款，而房贷中只要户主不搬出贷款住房银行最终也没什么办法，而且我国对于恶意拖欠银行贷款者也无法进行刑事诉讼，这些都增大了银行的信贷风险。

三、加强个人信用体系建设的必要性

就银行方面而言，个人信贷的风险管理体系可包括风险识别、评估、风险防范与处理几个部分，风险识别排在首位，而建立一套完善的个人信用体系又是识别客户质量的首要条件。

从社会意义来讲：(1)建立个人信用体系是社会主义市场经济体制的内在要求；(2)建立个人信用体系是维持市场经济秩序的重要保障；(3)建立个人信用制度是扩大内需的迫切要求；(4)建立个人信用制度有利于提高政府执行社会经济管理职能的效率；(5)建立个人信用制度是我国融入国际社会的现实需要；(6)完善个人信用体系，是适应我国个贷事业飞速发展的必然趋势。四、建立和完善个人信用体系的对策

1.加快个人信用体系的立法步伐

首先，要完善现行相关法律法规的建设。在我国，个人信用数据源至少与10个以上的政府部门有关，或者由这些部门负责管理。除国家《保密法》、《商业银行法》、《税收征收管理法》等法律法规对数据有限制规定以外，目前尚没有其他对个人信用数据进行管理的政策法规，也没有对某些不可以向社会公开的个人征信数据进行严格界定。但到目前为止，在许多政府部门管理的数据中，只有部分工商数据向社会开放。修改后的法律应明确规定何种个人数据可以向社会开放、开放的方式、数据处理和传播的方式和范围以及时限等等。

其次，尽快出台关于征信数据开放和规范使用征信数据的法律法规。一是应该建立界定数据开放范围的法律或法规；二是应尽快出台关于界定数据保密范围的法律或法规，即在强制性公开大部分征信数据源的同时，确定必须保密的部分，以及确定征信数据经营和传播的方式。

再次，完善配套制度建设。如进一步完善个人储蓄存款实名制，为个人信用制度建设奠定基础；建立个人财产申报制度，保证个人的财务数据完整；建立个人基本帐户制度，保障个人征信能及时与主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。

2.建立政府推动与市场运作相结合的个人征信管理模式

笔者认为，我国的个人信用数据库必须由政府来建立并管理，这样可以减少欺诈、舞弊等不实行为；同时由于市场经济中所有市场要素和体系的建立都有赖于市场行为，市场这只看不见的手能够自发形成信用的供需机制。因此从我国国情出发，政府推动与市场运作相结合是建立个人征信系统的最佳模式。

3.建立最广泛的数据采集机制

目前，国内最权威的央行个人征信系统也只是实现了国内银行的内部征信(即便这样各银行之前也存在壁垒)，即通过查询人行征信系统可以获悉客户在2000年后在本人在国内银行的贷款和信用卡还款情况——可这样的数据采集广度是远远不够的，要知道并不是每个人都会去贷款或持有信用卡。人行征信系统对那些信用卡有过违约记录的客户打分不高，但仔细分析，那些经常使用信用卡的客户往往是有较好超前消费意识并且收入稳定的优质客户，而系统对那些不曾有过任何贷款和信用卡记录的人打分往往比这些有逾期记录的客户更高。由此可以看出我们现行的征信系统仅仅通过这些信息判断借款人守信程度很容易会“盲人摸象”似的得出错误结论，甚至会导致优质客户被拒贷而漏掉坏人的结果。

同时，笔者通过总结实际工作经验，认为人行征信系统也有需要改进的地方：一是数据更新较慢：一般客户信用卡和贷款信息往往3-4个月才更新一次，这给需要申请新贷款的人带来许多不便。二是对于逾期记录的保存时间问题——对于人行征信系统中的贷款逾期记录到底保存多长至今没有明确说法，使那些有过非恶意拖欠银行贷款有违约记录的人再申请贷款很困难。三是对于违约金额计算过于苛刻：建议征信部门把小额欠款的客户不纳入逾期贷款管理，使信用管理更具有人性化。

4.建立相应的惩罚机制，提高个人守信意识

个人信用制度的运行中，对失信行为的惩罚机制是极为重要的一环。严厉的惩罚机制，将加大人们的失信成本，真正使守信者得到保护。我国个人信用制度惩罚机制建立可以从以下几个方面进行：(1)建立合理的惩罚尺度，以对不同程度的失信行为施以相应的处罚；(2)建立快速收到有关失信行为的信息或举报机制；(3)根据失信行为的严重程度，将个人的不良信用记录按照时间长短记录于各相关数据库中；(4)建立被惩罚人申诉机制；(5)对诬告、诽谤者诉诸法律。

房贷调查报告范文篇5

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

3.制度不完善、缺乏对违约借款人的应对措施。众所周知，建立法制社会最重要的是“执法必严、违法必究”，我国的《刑法》《民事诉讼法》已日渐完备、但是对处理借款人拖欠、骗用银行贷款的相关法律还较薄弱，拖欠贷款银行只能起诉后执行抵押物，可是车贷中汽车贬值快很难足额抵偿贷款，而房贷中只要户主不搬出贷款住房银行最终也没什么办法，而且我国对于恶意拖欠银行贷款者也无法进行刑事诉讼，这些都增大了银行的信贷风险。

三、加强个人信用体系建设的必要性

就银行方面而言，个人信贷的风险管理体系可包括风险识别、评估、风险防范与处理几个部分，风险识别排在首位，而建立一套完善的个人信用体系又是识别客户质量的首要条件。

从社会意义来讲：(1)建立个人信用体系是社会主义市场经济体制的内在要求；(2)建立个人信用体系是维持市场经济秩序的重要保障；(3)建立个人信用制度是扩大内需的迫切要求；(4)建立个人信用制度有利于提高政府执行社会经济管理职能的效率；(5)建立个人信用制度是我国融入国际社会的现实需要；(6)完善个人信用体系，是适应我国个贷事业飞速发展的必然趋势。

四、建立和完善个人信用体系的对策

1.加快个人信用体系的立法步伐

首先，要完善现行相关法律法规的建设。在我国，个人信用数据源至少与10个以上的政府部门有关，或者由这些部门负责管理。除国家《保密法》、《商业银行法》、《税收征收管理法》等法律法规对数据有限制规定以外，目前尚没有其他对个人信用数据进行管理的政策法规，也没有对某些不可以向社会公开的个人征信数据进行严格界定。但到目前为止，在许多政府部门管理的数据中，只有部分工商数据向社会开放。修改后的法律应明确规定何种个人数据可以向社会开放、开放的方式、数据处理和传播的方式和范围以及时限等等。

其次，尽快出台关于征信数据开放和规范使用征信数据的法律法规。一是应该建立界定数据开放范围的法律或法规；二是应尽快出台关于界定数据保密范围的法律或法规，即在强制性公开大部分征信数据源的同时，确定必须保密的部分，以及确定征信数据经营和传播的方式。

再次，完善配套制度建设。如进一步完善个人储蓄存款实名制，为个人信用制度建设奠定基础；建立个人财产申报制度，保证个人的财务数据完整；建立个人基本帐户制度，保障个人征信能及时与主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。

2.建立政府推动与市场运作相结合的个人征信管理模式

笔者认为，我国的个人信用数据库必须由政府来建立并管理，这样可以减少欺诈、舞弊等不实行为；同时由于市场经济中所有市场要素和体系的建立都有赖于市场行为，市场这只看不见的手能够自发形成信用的供需机制。因此从我国国情出发，政府推动与市场运作相结合是建立个人征信系统的最佳模式。

3.建立最广泛的数据采集机制

目前，国内最权威的央行个人征信系统也只是实现了国内银行的内部征信(即便这样各银行之前也存在壁垒)，即通过查询人行征信系统可以获悉客户在2000年后在本人在国内银行的贷款和信用卡还款情况——可这样的数据采集广度是远远不够的，要知道并不是每个人都会去贷款或持有信用卡。人行征信系统对那些信用卡有过违约记录的客户打分不高，但仔细分析，那些经常使用信用卡的客户往往是有较好超前消费意识并且收入稳定的优质客户，而系统对那些不曾有过任何贷款和信用卡记录的人打分往往比这些有逾期记录的客户更高。由此可以看出我们现行的征信系统仅仅通过这些信息判断借款人守信程度很容易会“盲人摸象”似的得出错误结论，甚至会导致优质客户被拒贷而漏掉坏人的结果。

同时，笔者通过总结实际工作经验，认为人行征信系统也有需要改进的地方：一是数据更新较慢：一般客户信用卡和贷款信息往往3-4个月才更新一次，这给需要申请新贷款的人带来许多不便。二是对于逾期记录的保存时间问题——对于人行征信系统中的贷款逾期记录到底保存多长至今没有明确说法，使那些有过非恶意拖欠银行贷款有违约记录的人再申请贷款很困难。三是对于违约金额计算过于苛刻：建议征信部门把小额欠款的客户不纳入逾期贷款管理，使信用管理更具有人性化。

房贷调查报告范文篇6

（1）个人住房信贷“假个贷”的定义

目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，骗取银行信贷资金的行为。

（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式

在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：

①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”骗取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。

②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。

③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。

2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析

剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。

（1）地方行政部门的原因

①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强

众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。

②预售资金管理制度设计不合理

根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。

③融资渠道单一

房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。

④诚信缺失，社会信用制度不健全

市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺骗股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。

（2）银行内部的原因

①对风险与发展的把握不到位

个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。

②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位

对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。

③对借款人的审查不到位

对借款人的审点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计的措施。

④贷后管理不到位

个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。

3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策

（1）地方行政部门方面

①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营

房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。

②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度

一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意骗贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。

③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面

房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。

④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制

社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。

（2）银行方面

①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户

长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。

②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面

建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。

③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查

对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.

④加强对购房人的审查

坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。

房贷调查报告范文篇7

关键词：个人信贷业务个人信用制度体系守信意识

近几年，中国经济持续高速增长，其中商业银行个人信贷业务的推动作用不容忽视，个贷业务在刺激需求、稳定经济等方面逐渐扮演着越来越重要的角色.。作为一名信贷工作者，每当想起不良贷款给国家造成的损失都十分痛心，深究其中的种种原因，诚然有银行产品设计不合理、抵押屋贬值等原因，但这都不是主要因素——个人信用制度体系不完善、公民守信意识薄弱才是根本原因，笔者就此谈一下如何加强个人信用体系建设。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

3.制度不完善、缺乏对违约借款人的应对措施。众所周知，建立法制社会最重要的是“执法必严、违法必究”，我国的《刑法》《民事诉讼法》已日渐完备、但是对处理借款人拖欠、骗用银行贷款的相关法律还较薄弱，拖欠贷款银行只能起诉后执行抵押物，可是车贷中汽车贬值快很难足额抵偿贷款，而房贷中只要户主不搬出贷款住房银行最终也没什么办法，而且我国对于恶意拖欠银行贷款者也无法进行刑事诉讼，这些都增大了银行的信贷风险。

三、加强个人信用体系建设的必要性

就银行方面而言，个人信贷的风险管理体系可包括风险识别、评估、风险防范与处理几个部分，风险识别排在首位，而建立一套完善的个人信用体系又是识别客户质量的首要条件。

从社会意义来讲：(1)建立个人信用体系是社会主义市场经济体制的内在要求；(2)建立个人信用体系是维持市场经济秩序的重要保障；(3)建立个人信用制度是扩大内需的迫切要求；(4)建立个人信用制度有利于提高政府执行社会经济管理职能的效率；(5)建立个人信用制度是我国融入国际社会的现实需要；(6)完善个人信用体系，是适应我国个贷事业飞速发展的必然趋势。

四、建立和完善个人信用体系的对策

1.加快个人信用体系的立法步伐

首先，要完善现行相关法律法规的建设。在我国，个人信用数据源至少与10个以上的政府部门有关，或者由这些部门负责管理。除国家《保密法》、《商业银行法》、《税收征收管理法》等法律法规对数据有限制规定以外，目前尚没有其他对个人信用数据进行管理的政策法规，也没有对某些不可以向社会公开的个人征信数据进行严格界定。但到目前为止，在许多政府部门管理的数据中，只有部分工商数据向社会开放。修改后的法律应明确规定何种个人数据可以向社会开放、开放的方式、数据处理和传播的方式和范围以及时限等等。

其次，尽快出台关于征信数据开放和规范使用征信数据的法律法规。一是应该建立界定数据开放范围的法律或法规；二是应尽快出台关于界定数据保密范围的法律或法规，即在强制性公开大部分征信数据源的同时，确定必须保密的部分，以及确定征信数据经营和传播的方式。

再次，完善配套制度建设。如进一步完善个人储蓄存款实名制，为个人信用制度建设奠定基础；建立个人财产申报制度，保证个人的财务数据完整；建立个人基本帐户制度，保障个人征信能及时与主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。

2.建立政府推动与市场运作相结合的个人征信管理模式

笔者认为，我国的个人信用数据库必须由政府来建立并管理，这样可以减少欺诈、舞弊等不实行为；同时由于市场经济中所有市场要素和体系的建立都有赖于市场行为，市场这只看不见的手能够自发形成信用的供需机制。因此从我国国情出发，政府推动与市场运作相结合是建立个人征信系统的最佳模式。

3.建立最广泛的数据采集机制

目前，国内最权威的央行个人征信系统也只是实现了国内银行的内部征信(即便这样各银行之前也存在壁垒)，即通过查询人行征信系统可以获悉客户在2000年后在本人在国内银行的贷款和信用卡还款情况——可这样的数据采集广度是远远不够的，要知道并不是每个人都会去贷款或持有信用卡。人行征信系统对那些信用卡有过违约记录的客户打分不高，但仔细分析，那些经常使用信用卡的客户往往是有较好超前消费意识并且收入稳定的优质客户，而系统对那些不曾有过任何贷款和信用卡记录的人打分往往比这些有逾期记录的客户更高。由此可以看出我们现行的征信系统仅仅通过这些信息判断借款人守信程度很容易会“盲人摸象”似的得出错误结论，甚至会导致优质客户被拒贷而漏掉坏人的结果。

同时，笔者通过总结实际工作经验，认为人行征信系统也有需要改进的地方：一是数据更新较慢：一般客户信用卡和贷款信息往往3-4个月才更新一次，这给需要申请新贷款的人带来许多不便。二是对于逾期记录的保存时间问题——对于人行征信系统中的贷款逾期记录到底保存多长至今没有明确说法，使那些有过非恶意拖欠银行贷款有违约记录的人再申请贷款很困难。三是对于违约金额计算过于苛刻：建议征信部门把小额欠款的客户不纳入逾期贷款管理，使信用管理更具有人性化。

房贷调查报告范文篇8

关键词：个人信贷业务个人信用制度体系守信意识

近几年，中国经济持续高速增长，其中商业银行个人信贷业务的推动作用不容忽视，个贷业务在刺激需求、稳定经济等方面逐渐扮演着越来越重要的角色.。作为一名信贷工作者，每当想起不良贷款给国家造成的损失都十分痛心，深究其中的种种原因，诚然有银行产品设计不合理、抵押屋贬值等原因，但这都不是主要因素——个人信用制度体系不完善、公民守信意识薄弱才是根本原因，笔者就此谈一下如何加强个人信用体系建设。

一、个人信用制度的定义

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和，其主要目的是为证明、解释和查验自然人信用情况提供依据，并通过一系列法规、制度来规范个人信用活动当事人的信用行为。

个人征信是指征信机构通过合法渠道采集、调查、分析消费者个人的资信，以信用调查报告的形式提供给个人信用信息使用者，作为其授信决策的参考依据。

二、个人信用体系薄弱的原因

1.长期计划经济体制下行政命令代替市场规律，政府一道命令银行就要贷出“工资贷”“福利贷”(往往无法收回)，使国有企业把银行贷款当作“第二财政”，借银行钱不还的风气日益浓重。

2.受多年来拖欠银行贷款风气的影响，我国公民的守信意识普遍不强。笔者在车贷工作中就遇到类似情况：一旦借款人手头资金紧张首先想到的便是拖欠贷款，好些的几月后一起还上，而有的客户索性就不还了；更有甚者冒用他人证件贷款。

3.制度不完善、缺乏对违约借款人的应对措施。众所周知，建立法制社会最重要的是“执法必严、违法必究”，我国的《刑法》《民事诉讼法》已日渐完备、但是对处理借款人拖欠、骗用银行贷款的相关法律还较薄弱，拖欠贷款银行只能起诉后执行抵押物，可是车贷中汽车贬值快很难足额抵偿贷款，而房贷中只要户主不搬出贷款住房银行最终也没什么办法，而且我国对于恶意拖欠银行贷款者也无法进行刑事诉讼，这些都增大了银行的信贷风险。

三、加强个人信用体系建设的必要性

就银行方面而言，个人信贷的风险管理体系可包括风险识别、评估、风险防范与处理几个部分，风险识别排在首位，而建立一套完善的个人信用体系又是识别客户质量的首要条件。

从社会意义来讲：(1)建立个人信用体系是社会主义市场经济体制的内在要求；(2)建立个人信用体系是维持市场经济秩序的重要保障；(3)建立个人信用制度是扩大内需的迫切要求；(4)建立个人信用制度有利于提高政府执行社会经济管理职能的效率；(5)建立个人信用制度是我国融入国际社会的现实需要；(6)完善个人信用体系，是适应我国个贷事业飞速发展的必然趋势。

四、建立和完善个人信用体系的对策

1.加快个人信用体系的立法步伐

首先，要完善现行相关法律法规的建设。在我国，个人信用数据源至少与10个以上的政府部门有关，或者由这些部门负责管理。除国家《保密法》、《商业银行法》、《税收征收管理法》等法律法规对数据有限制规定以外，目前尚没有其他对个人信用数据进行管理的政策法规，也没有对某些不可以向社会公开的个人征信数据进行严格界定。但到目前为止，在许多政府部门管理的数据中，只有部分工商数据向社会开放。修改后的法律应明确规定何种个人数据可以向社会开放、开放的方式、数据处理和传播的方式和范围以及时限等等。

其次，尽快出台关于征信数据开放和规范使用征信数据的法律法规。一是应该建立界定数据开放范围的法律或法规；二是应尽快出台关于界定数据保密范围的法律或法规，即在强制性公开大部分征信数据源的同时，确定必须保密的部分，以及确定征信数据经营和传播的方式。

再次，完善配套制度建设。如进一步完善个人储蓄存款实名制，为个人信用制度建设奠定基础；建立个人财产申报制度，保证个人的财务数据完整；建立个人基本帐户制度，保障个人征信能及时与主动进行；建立个人破产制度，允许个人在一定条件下进入破产程序，豁免其剩余债务，保障个人信用制度良好运行。

2.建立政府推动与市场运作相结合的个人征信管理模式

笔者认为，我国的个人信用数据库必须由政府来建立并管理，这样可以减少欺诈、舞弊等不实行为；同时由于市场经济中所有市场要素和体系的建立都有赖于市场行为，市场这只看不见的手能够自发形成信用的供需机制。因此从我国国情出发，政府推动与市场运作相结合是建立个人征信系统的最佳模式。

3.建立最广泛的数据采集机制

目前，国内最权威的央行个人征信系统也只是实现了国内银行的内部征信(即便这样各银行之前也存在壁垒)，即通过查询人行征信系统可以获悉客户在2000年后在本人在国内银行的贷款和信用卡还款情况——可这样的数据采集广度是远远不够的，要知道并不是每个人都会去贷款或持有信用卡。人行征信系统对那些信用卡有过违约记录的客户打分不高，但仔细分析，那些经常使用信用卡的客户往往是有较好超前消费意识并且收入稳定的优质客户，而系统对那些不曾有过任何贷款和信用卡记录的人打分往往比这些有逾期记录的客户更高。由此可以看出我们现行的征信系统仅仅通过这些信息判断借款人守信程度很容易会“盲人摸象”似的得出错误结论，甚至会导致优质客户被拒贷而漏掉坏人的结果。

同时，笔者通过总结实际工作经验，认为人行征信系统也有需要改进的地方：一是数据更新较慢：一般客户信用卡和贷款信息往往3-4个月才更新一次，这给需要申请新贷款的人带来许多不便。二是对于逾期记录的保存时间问题——对于人行征信系统中的贷款逾期记录到底保存多长至今没有明确说法，使那些有过非恶意拖欠银行贷款有违约记录的人再申请贷款很困难。三是对于违约金额计算过于苛刻：建议征信部门把小额欠款的客户不纳入逾期贷款管理，使信用管理更具有人性化。

房贷调查报告范文篇9

【关键词】房地产开发企业;土地增值税;税收筹划

2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%—60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

一、土地增值税税收筹划分析

土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。

(一)增加扣除项目金额

房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。

案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

1.扣除的利息支出差异=(1000+600)×(10%-5%)=80(万元);

2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元<80万元,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170(万元),否则只能按(600+1000)×10%=160(万元)扣除,扣税基数将减少10(万元)而多缴税款;

3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万<80万,所以应选择不按房地产开发项目分摊利息或不提供有关金融机构的证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计(600+1000)×10%=160(万元),可以多扣除160-(70+80)=10(万元)利息支出,扣税基数增加10万元。

房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。

(二)对于不同增值率的房产的筹划

同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。

案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1为写字楼,营业收入为20000万元,可扣除项目金额为6000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4000万元,可扣除项目金额为2400万元。

1.分开核算:项目1:增值额=20000-6000=14000(万元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14000×60%-6000×35%=6300(万元)。项目2:增值额=4000

-2400=1600(万元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1600×40%-2400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额

=6300+520=6820(万元)。

2.合并核算:该公司营业总收入=20000+4000=24000(万元),扣除项目总金额=6000+2400=8400(万元),增值额=24000-8400=15600(万元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15600×50%-8400×15%=6540(万元)。

比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。

二、合理定价

根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。

案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(万元)。即当该公司的销售价格在1285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1071万元,获利214万元。

如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1071+5.5%y;增值额=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。

三、综合应用

以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。

华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1000万元,合计开发成本费用为5000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?

一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。

二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(万元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(万元),此时免征土地增值税。

三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5600万元,写字楼价格不变,总收入为6000万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100(万元),住宅楼增值率=2100÷3500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2100×40%-3500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5600+6000)-(3500+5000)

=3100(万元),增值率=3100÷8500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。

在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。

四、结束语

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。

【参考文献】

[1]国土资源局.2009年调查报告[EB/OL]./zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2]国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).

[3]中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.

房贷调查报告范文篇10

关键词：高校；青年教师；生存状态；研究综述

高等教育大众化以来，我国高校教师队伍不断发展壮大，青年教师逐渐成为高校教师队伍的主力军。据有关方面统计，我国现有青年教师90万人左右，占全国高校教师总比例60％以上［1］。高校青年教师生存状态成为社会各界关注的热点，知名媒体对高校青年教师的生存状态进行了充分的调查性报道，学界采取多种抽样调查方法，对高校青年教师的生存状态进行了研究探讨。本文综合媒体的调查性报道和学界的研究现状，分析高校青年教师的生存状态问题。

一、经济收入相对较低

在日常生活中，人们常常把经济收入作为衡量一个人的社会地位高低与生存状态好坏的重要标准。改革开放以来，我国高校教师的收入在逐步增长的同时，出现明显的分化现象。2014年中国高等教育学会薪酬管理研究分会课题组的一项调查显示，高校教师年收入10万元以下的占47．7％，年收入在15万元以下的占到总人数的85．9％。这份调查涉及全国84所高校教师，超过13万个样本。相对于这样一个知识密集型和人力资本高投入型群体，高校教师现有收入非常缺乏竞争力。多数高校青年教师都是月光族，每月能有结余的只占31．3％，23．7％的人收不抵支，11．8％的高校青年教师工作前几年主要靠父母和配偶支持。由于生活压力大，不少高校青年教师不得不从事各种兼职，以代课、培训、承揽项目等方式贴补家用，甚至有14．2％受访者以兼职收入为主要经济来源。有研究表明，对生活的满意度方面，青年教师在收入水平方面认为比较满意的为11．11％，认为非常满意的为0，认为不太满意的和非常不满意的共有48．89％［2］。不仅如此，高校青年教师还存在收入分化现象，学术地位高职称高的青年教师与低职称的青年教师之间差距在不断拉大；不同学科专业背景的青年教师的收入也存在差距，自然科学学科专业背景的青年教师的收入一般比人文社会科学背景的教师收入高。其原因在于：各高校相继实施岗位津贴制度，教师的收入与职称、工龄、教学科研工作量等指标挂钩。获取同级别项目课题，自然科学研究经费及其学校奖励配套远大于人文社会科学等。北京工业大学“北京社会建设分析报告”课题组在对北京市高校引进人才“就职原因”的调查发现，引进人才选择高校工作的原因，排在前三位的原因分别是“研究条件”“教师地位”“发展空间”，而在十几个选项中排在最后一位的是“工资收入”，由此可见教师群体最不看重的是经济收入。但耐人寻味的是，在对“离职原因”的调查中，“收入太低”又成为高校教师离职的第一原因。可以得出这样一个矛盾的结论，高校教师最不满意的是收入，但最不看重的也是收入。有学者指出，高校青年教师面临巨大的生活压力，青年教师疲于奔命，从而大大降低了生活满意感，必然会影响学校的教学水平和科研水准，最终也会妨碍到学生的成长发展［3］。

二、住房困难

住有所居，安居乐业，是千百年来中国人的梦想和追求。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，一千多年前诗圣杜甫的希冀，今天仍在搅动着人们的生活。青年教师存在“受教育年限长、无积蓄、收入低、处于婚育期”等特点，造成一方面急需购房安家，一方面却无力购买商品房的尴尬局面。而高校实行十多年的住房改革后，也已没有福利房源可供给青年教师。为稳定教师队伍、方便教师生活工作，大多高校提供了单身宿舍或临时周转房。然而由于没有后续解决办法，临时周转房难以流转，出现了青年教师想改善居住条件无法改善，学校想腾空周转房难以腾空流转的局面［4］。商品房价过高、周转房“租”而不转。按照国家和地方有关政策，高校青年教师不具备经济适用房、廉租房等保障房购买和租住条件，而昂贵的商品房又无力购买，高校青年教师成为真正处在社会的“夹心层”［5］。这一现象在北京、上海等一线城市和省会中心城市尤为突出。有学者对北京市18所高校进行抽样调查显示，32％的教师烦恼的是住房条件差，更有48．8％的教师认为自己最烦恼的事情就是买不起房子［6］！2014年前后，共青团北京市委课题组，对在京普通高等学校中35周岁以下的26781名专任教师、行政以及教辅人员（不包括后勤和校办产业等机构中的工勤人员和其他人员）进行了调查，结果表明：住房困难是青年教师们面临的最主要困难，60．0％的受访者表示房租和房贷是最大的开支项目［7］。以河南省会郑州为例，当地高校很多普通青年教师住筒子楼（大部分是学生宿舍改造的）。不少青年教师一家三口挤在一间房子里，加上父母来照顾年幼的子女，连个备课的地方都找不到［5］。为每天的柴米油盐奔波的青年教师，面对飞升的房价只能“望房兴叹”。有的青年教师因为住房困难产生自卑心理，严重者乃至影响到个人身心健康，这一现象还不少。

三、工作压力较大，人际交往失谐

青年教师在高校中处于弱势地位，事业刚刚起步，工作一项都不能落伍，在高等教育改革与发展中承受着巨大的压力和挑战。《中国高校青年教师调查报告》显示，作为近九成拥有博士学位的高知群体，高校青年教师是高压人群。72．3％的受访者直言“压力大”，其中36．3％的人认为“压力非常大”。压力源主要包括职称评定难度大、经济收入相对偏低、住房问题和没有时间进行科学研究，并且在低职称教师身上反映更加明显［8］。职称评定难度大是造成青年教师工作压力山大的最主要原因。大多数高校把专业技术职称晋升与申请课题的数量、档次、出版的专著等“量化指标”进行直接挂钩。众所周知，青年教师没有什么话语权，承担高校大部分教学工作的同时，还要疲于应付学校各部门的任务和各种考核指标，自己用于独立科研的时间根本就“不够用”。即便有一些时间，尽管曾经受过良好的科研训练，在工作、学习中积累了一定的科研经验，但是普通青年教师要独立争取到高级别科研项目十分困难。高校学术资源分配的行政化、官僚化，使拥有关系资本、权力资本、学术资本的教授很容易拿到高级别的课题项目。同时，依托于掌握丰富资源的“学术权威”有社会关系的，或者与权力者走得很近的青年教师很容易获得科研项目和发展机遇，进而获得更多的发展空间和提升平台，优势资源向这些“优势”青年教师累积，使其变得“越来越好”，而那些只甘于科研或教学、不擅长搞关系、缺乏相关资源的普通青年教师，则很难获得机会和空间，只能在资源获取的链条之中“穷者愈穷”，只能在各种竞争激烈的项目课题中力争上游。这在一定程度上形成了高校内科研资源配置强者越强、弱者愈弱的“马太效应”［7］。在人际交往方面，高校青年教师也面临头痛的问题：人际关系失谐。高校青年教师人际交往对象最多的是学生。平时的教学任务较重，遇上双休日、节假日，除了腾出时间陪伴家人外，基本上都耗在写论文或者做课题上，参加社交活动很少，参加各类学术会议的机会也不多。在社交朋友圈上，基本上是以同学和同事为主，这两个群体维系着青年教师的关系纽带。此外，部分青年教师或因为个性突出，自尊心较强，不愿依附和屈从人；或因为情商不佳，接人待物较为刻板，不善应酬等因素，这些是造成青年教师人际关系失谐的重要原因。

四、职业认同状况

高校教师群体有独特的精神追求和社会责任，他们的职业认同对于高等教育发展有重要的意义。有研究显示，高校青年教师很关心自己的劳动和尊严能否获得社会的肯定、理解和支持。在职业满意度上，对高校教师这一职业本身的社会声望的主观评价是正面的。但是，有很多青年教师在归属感和自身价值实现的问题上，对自己的工作归属感不够强，对学校的管理认同度不高［9］。其原因与教师这一职业本身没有关涉。有研究表明，专业兴趣与发展、职业爱好、经济收入、社会认同等，是影响高校青年教师职业满意度的重要因素，其中专业发展是其中最主要的因素。工作压力越小，青年教师工作满意度就越高；个体对压力的承受力越强，工作的满意度越高；学习交流、深造的机会越多，工作满意度越高；读书学习时间越长，工作满意度越高；职称晋升越快，工作满意度越高。至于社会普遍比较关注的住房问题如租房或购房，住房的面积等，对教师的工作满意度影响并不显著，但青年教师对住房的满意度则与工作满意度明显相关［10］。从总体上来看，高校青年教师群体认同度和幸福指数随职称和年龄的变化而变化。其中，助教幸福感最低，他们最满意的是家庭生活和人际关系，最不满意的是个人价值实现程度，这反映出他们目前所处的状况与奋斗目标的差距。讲师最不满意的是物质生活条件，其满意度是各类人群中最低的。研究表明，对物质生活条件最为关注的是31－40岁的高校青年教师群体，这说明31－40岁青年教师面临的生活压力最大。高校青年教师对职业本身的社会声望的认可度较高，反映他们不满足自己工作生活现状，重视自我价值的实现。但是，当个人价值与期望目标相冲突时，有的教师的价值天平开始发生倾斜，乃至产生职业倦怠感。有研究者指出，高校青年教师心理资本整体水平较高，但是职业倦怠处于中等严重程度。年龄越大，职称越高，承担的工作量越大，感受的工作压力就更大，更容易疲惫，在工作中也可能采取消极、冷漠的态度［11］。

五、结语

从上面综述的情况可知，高校青年教师群体属于高等学校的弱势人群，面临工作生活多方面的压力。青年教师因入职时薪酬低、职称低，为减轻生活压力而千方百计在本职工作之外寻求生财之道，无疑影响高校青年教师未来的成长潜力和高校的可持续发展。研究者认为，应该正视青年教师改善生存状态的诉求，关心青年教师的健康成长。国家和地方政府、高校、社会等方面要多措并举，不仅要创造关爱他们的社会环境和制度，更要从收入分配、学术评价等方面提供充分保障，拓宽青年教师的成长空间，帮助他们从容面对生活。对高校青年教师生存状态问题的研究也存在一些不足，主要表现为：对经济发达地区、省会中心城市高校青年教师研究较多，对中西部欠发达地区特别是生活在二、三线城市的高校青年教师研究较少；对重点大学青年教师关注得多，对地方普通高校青年教师关注得少；缺乏针对不同地区不同层次高校不同群体的青年教师生存状态问题的比较研究和综合分析等。这些需要我们做进一步的探索。

作者:王丹慧 单位:南华大学

参考文献：

［1］牛角．中国有90万高校青年教师生存状态三低［N］．新文化报，2016－01－11（3）．

［2］杨萍．高校青年教师生存状态的调查与研究［J］．三峡论坛，2014（2）：134．

［3］李军松．高校青年教师生存状态的调查与分析———以天津地区高校为例［J］．湖州师范学院学报，2012（4）：131．

［4］王洪龙．高校青年教师住房安置问题探析———以烟台等中等城市高校为例［J］．高校后勤研究，2015（3）：58．

［5］周锦安．高校青年教师住房问题的探讨［J］．华北水利水电学院学报（社科版），2011（5）：185－186．

［6］彭晓月．北京地区高校青年教师的收入状况与激励效果调查研究［J］．中国校外教育，2012（8）：5．

［7］诸葛亚寒．高校“青椒”坐冷板凳担大事业［N］．中国青年报，2015－05－11（5）．

［8］程接力．高校青年教师工作满意度与工作压力的校本研究———基于北京某“985工程”大学社科院系的调查分析［J］．重庆高教研究，2013（3）：75．

［9］徐晓明，刘静，边超．高校青年教师生活状态、发展状况及利益诉求调查与对策研究［J］．河北工业大学学报（社科版），2010（4）：59－60．