投资规划设计范文

导语：如何才能写好一篇投资规划设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词　城市轨道交通，规划与设计，投资控制

1 前期规划与设计对工程投资控制的重要性

城市轨道交通工程以其大运量、高效率、低污染等优势，成为许多大中城市解决交通问题的首选。但是，由于轨道交通工程初期投资巨大，运营维护成本高，导致城市轨道交通建设运营的经济效益差，制约了其持续、长远发展。因此，有效地控制与管理城市轨道交通工程建设投资，对其长远发展尤为关键。

在前期规划即投资决策阶段，决策者就要确定许多决定项目建设投资和运营成本的主要内容，因此，前期规划阶段对项目投资和运营成本控制至关重要。有资料研究表明:前期规划和设计阶段已经决定了项目全寿命周期80%的费用。

工程设计是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节，是影响投资最大的阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%~95%;在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工以前的前期规划和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。因此，规划与设计阶段对城市轨道交通工程的投资控制非常重要。

2 城市轨道交通投资构成与控制重点

城市轨道交通工程涉及的专业和系统较多，技术复杂，牵扯面较广，工程管理及投资控制有一定的难度。由于不同地区工程造价水平不同，地质条件不同，导致土建工程等费用存在一定的差异，因此选择同一地区不同线路的设计概算对投资构成作概略分析。某城市轨道交通工程投资组成见表1。其中，A号线路长14km，均为地下线路，设12座车站;B号线路长16km，其中地下线5.2km，地面和高架线5.8km，设9座车站，其中地下3座。

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关键词|：城市规划；规划设计；重要性

Abstract: urban planning is a scientific, comprehensive and highly professional work, involved in political, economic, cultural and social life, and other aspects, the national economy is the important part of the construction. The city planning should start from the overall, design its unique city concept, the article discussed in this paper the problems related to the urban planning and design.

Key words | : urban planning; Planning and design; importance

中图分类号： TU984文献标识码：A文章编号：

1 引言

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理，属于宏观的，它的研究对象是整个城市和城市所在的区域，如何进行合理的城市规划设计，又如何设计出特有的城市理念，是摆在城市建设设计人员一项紧迫而富有挑战性课题。

2 搞好城市规划的重要性

城市是现代文明的标志，是经济和社会发展的主要载体，是区域经济社会发展的产物，它的出现极大地推动区域内社会生产力的发展。从国际来看，伴随城市化的发展，西方国家各主要大城市都出现过交通阻塞、环境污染等为特征的“城市病 ；二战后 一些发展中国家的大城市也曾重蹈其辙。

国外在城市管理方面的经验与教训，为我们提供了借鉴。我国一些城市在发展过程中，不同程度地出现供水紧张、环境污染、交通拥挤、住房不足等问题，有的问题已成为现代城市可持续发展的障碍。我国属于城市化的后起国家，应避免重蹈城市化先行国家曾付出过沉重代价的覆辙。这就要认真研究，着眼于跨世纪的可持续发展，搞好现代城市规划与管理。在以往的城市管理中，往往“重生产、轻管理，重经济职能，轻社会职能”，以单纯的片面的经济增长指标，作为考核和评价城市政府政绩的主要标准。于是 政府在完成各项经济指标的过程中．无暇顾及城市经济、社会 生态、人文 环境的协调发展问题．导致城市管理处于较低层次状态。这样的管理模式与现代城市是不相适应的。因此，建立科学有序、先进高效的城市管理新模式已刻不容缓。

3 城市规划面临的挑战

城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城市规划管理面临较为严峻的局面，提高城市规划管理现代化水平是亟待解决的重要问题。城市规划是综合性、政策性很强的政府职能，城市规划也是一门跨越自然科学和社会科学的综合性学科。在计划经济条件下，城市规划被认为是“国民经济计划的继续和延伸”。因此，城市规划对城市建设的调控主要采取的是一种机械的目标管理和计划控制的方式。传统的计划经济条件下形成的城市规划体制无论在自身机构，管理机制，还是规划方法等方面都难以适应这种新的经济关系。主要表现在：

(1)城市规划代表的是城市的整体利益和长远利益， 目前我们低规格的城市规划管理机构(有的城市还没有独立的城市规划管理机构)，难以承担起市场经济条件下调整和协调经济法人与公众利益关系的职能；

(2)传统的规划管理强调的是计划性和强制性，若严格按照城市规划进行管理，则投资商没有任何选择余地，容易影响投资商的积极性，若规划执法不严又容易产生各种腐败现象；

(3)传统的城市规划对城市土地和空间资源价值认识不足，造成国有资产流失，城市建设资金短缺；

(4)传统城市规划关注的是既定规划蓝图的实现，而忽视了城市规划对城市土地开发过程的调控功能．容易引起土地的投机活动；

(5)传统的城市规划是以土地利用控制为核心的一种静态的物质规划，规划缺乏实施可行性论证和评估，造成了规划的目标过于僵化，实施中缺乏可操作性，难以适应千变万化的市场，从而造成大面积的违法建设；

(6)市场经济条件下投资商对经济效益过度追求往往会侵害公众的利益，造成土地浪费、环境污染等问题，而作为城市整体利益的代表，城市规划部门难以对这类行为进行有效的干预和调控，使得公众利益受到损害，社会公益事业的建设得不到有效保障等等。

归结起来就是，我们传统的城市规划管理机制还难以协调市场经济条件下产生的多种经济法人之间以及多种经济法人与公众之间的利益关系。这就是我们面临的一个新的挑战。

4 城市规划对经济发展的影响

城市规划管理因其工作的综合性、复杂性、系统性、周期性，对投资环境的影响是全方位、多层次的，概括起来有以下几个方面：

(1)投资需要服务 这种服务来自各方面。城市规划管理也是一种服务，它对投资者的服务主要通过城市规划行政主管部门的服务来体现。规划局部机构设置和运转效率，规划管理人员的服务质量优劣，规划局形象好环等等，都会直接影响投资者的心理行为和投资效果。例如．规划管理人员的腐败会直接增大投资者的成本，增加投资风险。反之，良好的服务会增加投资者成功的机会，减少投资失败的可能。

(2)调控城市规划管理是政府对经济实行调控的主要手段之一。

①城市规划管理可以协调不同利益主体(如政府与投资者、投资者与投资者、投资者与当地居民)之间的利益关系；

②城市规划管理可以控制投资开发方向、结构、空间、速度、节奏．它对投资的调控主要是通过规划编制、规划政策和规划项目的审批来实现。

(3)引导城市规划管理对投资引导通常通过公共政策制定、规划的编制和规划信息的管理来实现。通过总体规划，分区规划，控制性详细规划、专项规划对城市的自然资源进行配置，对自然环境的利用提出要求，对城市基础设施公共设施建设作出安排，对城市功能进行布局、对城市土地的开发方式(序列 时间、开发强度等)作出规定。

(4)保障投资是有风险的，这种风险来自许多方面，其中一个风险来源于他人对投资者利益的侵犯和损害。城市规划管理对投资者合法利益的保障作用通过规划审批管理和规划监察管理来实现。例如，当投资者已获得某一块土地开发的合法权力时，他人在该块土地上违法进行建设，导致投资者在资金、机会、土地等方面的损失 这时对违法建设的查处就是对投资者合法权益的保护和对违法者的惩罚。

(5)规范投资行为是一个市场行为．而没有规范的市场行为只会导致市场秩序的混乱和投资的失败。规范的市场才能使投资者(尤其是中长期投资者、境外投资者)有安全感。城市规划管理对投资行为的规范作用是通过规划编制管理、规划审批管理和规划考察管理来实现的，它告诉投资者应该干什么 不应该干什么。如果投资者犯规，则将纠正。

5 城市规划设计的原则

城市是人们政治、文化活动的中心，也是公共建筑最为集中的地方。城市规划设计除应符合国家有关规范的要求外，一般还应遵循以下原则：

5.1 “以人为本”原则

一个聚居地是否适宜，主要是指公共空间和当时的城市肌理是否与其居民的行为习惯相符，即是否与市民在行为空间和行为轨迹中活动和形式相符。个人对“适宜”的感觉就是“好用”，即用起来得心应手、充分而适意。城市的使用应充分体现对“人”的关怀，古典的城市一般没有绿地，以硬地或建筑为主；现代城市则出现大片的绿地，并通过巧妙的设施配置和交通，竖向组织，实现城市的“可达性”和“可留性”，强化城市作为公众中心“场所”精神。行政中心城市公园的规划设计以“人”为主体，体现“人性化”，其使用进一步贴近人的生活。

5.2 地方特色原则

城市的地方特色既包括自然特色，也包括其社会特色。首先城市应突出其地方社会特色，即人文特性和历史特性。城市建设应承继城市当地本身的历史文脉，突出地方建筑艺术特色，有利于开展地方特色的民间活动，避免千城一面、似曾相识之感，增强城市的凝聚力和城市旅游吸引力。如广东新会市冈州城市营造的是侨乡建筑文化的传统特色。济南泉城城市，代表的是齐鲁文化，体现的是“山、泉、湖、河”的泉城特色。西安的钟鼓楼城市，注重把握历史的文脉，整个城市以连接钟楼、鼓楼，衬托钟鼓楼为基本使命，并把城市与钟楼、鼓楼有机结合起来，具有鲜明的地方特色。中心城市的规划设计注重对历史文化素材的挖掘，结合具体的地形特点合理布局，既符合长远发展的战略思想，具有超前意识，又因地制宜，建设以地方文化为背景，赋予行政中心公园以全新的历史文化内涵。其次，城市还应突出其地方自然特色，即适应当地的地形地貌和气候等。

5.3 突出主题原则

城市无论大小如何，首先应明确其主题。围绕着主要功能，城市的规划设计就不会跑题，就会有“轨道”可循，也只有如此才能形成特色和内聚力与外引力。在城市城市规划设计中应力求突出展示城市形象、满足人们的活动需要与改善城市环境(包括城市空间环境和城市生态环境)的三大功能。并体现时代特征为主旨，整体考虑城市布局规划。

城市的规划设计都应精心创造实用而突出主题特色的城市个体，要和谐处理城市的规模尺度和空间形式，创造丰富城市空间意向。特别注意空间距离的远近和时间的长短，以方便市民使用城市。既要讲究观赏性，但主要还是要讲究实用性。

行政中心城市的规划设计以体现“行政中心文化”为主题，在充分挖掘当地历史文化的基础上，通过城市、喷泉、雕塑以及景观小品等园林要素，完美展现佳木斯市深厚悠久的历史文化沉淀，让人们在享受园林美景的同时，缅怀过去、把握现在、憧憬未来。

6 如何搞好城市的建筑规划设计

规划设计是实施城市总体规划在建设方案中的具体体现。因此在管理实践中十分重视把好规划设计关，主要抓好以下三个方面：

(1)抓好方案的审核和确定。审核一般项目的设计方案．主要审核规划设计总平面图和建筑方案设计图，特别是影响主干道城市景观的项目不管大小都要严肃认真地把关，确保了城市主干道规划设计格调的一致性。

(2)抓好设计单位的市场选择，引进竞争机制，逐步放开规划设计市场，鼓励引进高资质、高等级规划设计单位参与城市基本建设项目的规划设计。

(3)规划设计对于城市建设与未来发展到十分重要的作用．在城市总体规划下，是否优化．如何优化规划设计等处决与城市规划设计者本身的专业水准，因此，抓好设计单位的资质审定，优化设计方案，对于提高城市整体规划水平有十分重要的意义。从这个角度来说，城市规划设计单位及设计者对本城市的规划发展规律起到至关重要的作用。

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关键词：城市规划：规划管理：投资环境；探索与思考

1 引言

随着社会经济的发展，我国的城市建设和发展步人了一个新的时期，城市正处于一系列激烈的社会经济变革之中，面对经济体制转轨、产业结构调整、城市急剧扩张和城市化进程日益加速等诸多变化，传统城市规划受到了空前的挑战。因此，有必要对当前城市规划与管理中存在的问题以及原因进行分析，寻求解决对策，使城市规划和建设事业走上健康发展的道路。

2 现代化域市规划与城市规划管理存在的问题分析

2．1城市规划基本概念及所面临的新挑战

城市规划的基本概念是：“城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。”

城市规划是综合性、政策性很强的政府职能，城市规划也是一门跨越自然科学和社会科学的综合性学科。因此，城市规划对城市建设的调控主要采取的是一种机械的目标管理和计划控制的方式。但是随着改革开放不断深入，社会主义市场经济的逐步建立，城市建设也逐步由以前的政府投资行为转变为市场调节为主的多元投资行为。城市的开发建设表现为多种经济法人之间的利益关系，或者是经济法人与公众利益的关系。传统的计划经济条件下形成的城市规划体制无论在自身机构、管理机制、还是规划方法等方面都难以适应这种新的经济关系。主要表现在：

1)传统的城市规划对城市土地和空间资源价值认识不足，造成国有资产流失，城市建设资金短缺；

2)传统的规划管理强调的是计划性和强制性，若严格按照城市规划进行管理，则投资商没有任何选择余地，容易影响投资商的积极性，若规划执法不严又容易产生各种腐败现象：

3)城市规划代表的是城市的整体利益和长远利益，目前我们低规格的城市规划管理机构，难以承担起市场经济条件下调整和协调经济法人与公众利益关系的职能；

4)传统的城市规划是以土地利用控制为核心的一种静态的物质规划，规划缺乏实施可行性论证和评估，造成了规划的目标过于僵化，实施中缺乏可操作性，难以适应千变万化的市场，从而造成大面积的违法建设；

5)传统城市规划关注的是既定规划蓝图的实现，而忽视了城市规划对城市土地开发过程的调控功能，容易引起土地的投机活动；

7)市场经济条件下投资商对经济效益过度追求往往会侵害公众的利益，造成土地浪费、环境污染等问题，而作为城市整体利益的代表，城市规划部门难以对这类行为进行有效的干预和调控，使得公众利益受到损害，社会公益事业的建设得不到有效保障等等。

2．2提高现代城市规划与管理的认识

城市是现代文明的标志，是经济和社会发展的主要载体，是区域经济社会发展的产物，它的出现极大地推动区域内社会生产力的发展。从国际来看，伴随城市化的发展，西方国家各主要大城市都出现过交通阻塞、环境污染等为特征的“城市病”；为解决这些问题，世界许多国家花了大量的人力物力进行综合治理，取得了显著的成效。

国外在城市管理方面的经验与教训，为我们提供了借鉴。我国一些城市在发展过程中，不同程度地出现供水紧张、环境污染、交通拥挤、住房不足等问题，有的问题已成为现代城市可持续发展的障碍。在以往的城市管理中，往往“重生产、轻管理，重经济职能、轻社会职能”，以单纯的片面的经济增长指标，来作为考核和评价城市政府政绩的主要标准。于是，政府在完成各项经济指标的过程中，无暇__顾及城市经济、社会、生态、人文、环境的协调发展问题，导致城市管理处于较低层次状态。因此，建立科学有序、先进高效的城市管理新模式已刻不容缓。

2．3城市规划管理对投资环境的影响分析

城市规划管理因其工作的综合性、复杂性、系统性、周期性、对投资环境的影响是全方位、多层次的、概括起来有以下几个方面：

1)引导城市规划管理对投资引导通常通过公共政策制定、规划的编制和规划信息的管理来实现。通过总体规划、分区规划、控制性详细规划、专项规划对城市的自然资源进行配置，对自然环境的利用提出要求，对城市基础设施、公共设施建设作出安排、对城市功能进行布局、对城市土地的开发方式作出规定。

2)调控城市规划管理是政府对经济实行调控的主要手段之一。① 城市规划管理可以协调不同利益主体(如政府与投资者、投资者与投资者、投资者与当地居民)之间的利益关系：② 城市规划管理可以控制投资开发方向、结构、空间、速度、节奏，它对投资的调控主要是通过规划编制、规划政策和规划项目的审批来实现。

3)规范投资行为是一个市场行为，而没有规范的市场行为只会导致市场秩序的混乱和投资的失败。

4)保障投资是有风险的，这种风险来自许多方面，其中一个风险来源于他人对投资者利益的侵犯和损害。城市规划管理对投资者合法利益的保障作用通过规划审批管理和规划监察管理来实现。

5)投资需要服务，这种服务来自各方面。

城市规划管理也是一种服务，它对投资者的服务主要通过城市规划行政主管部门的服务来体现。规划局部机构设置和运转效率、规划管理人员的服务质量优劣、规划局形象好环等等，都会直接影响投资者的心理行为和投资效果。

3 创建具有中国特色的现代城市规划管理机制的探索

确定既适合我国国情和市情、立足现实又着眼长远的城市规划，这是建立和健全城市管理机制的前提，这就要为城市进行功能定位。近年来，由于按此定位规划，符合于客观实际，有效推动了城市建设的进程。

3．1理顺城市管理体制，建立高效、合理、动态发展的城市管理网络，是提高城市管理现代化水平的内在要求和关键所在。

目前，我国的城市管理体制改革尚在探索之中，经过多年的实践，目前已基本形成了共识，认为“建管分开、建管平行、管理实体”以及“二级政府，三级管理，四级网络”的模式比较合理，它的内涵是，在坚持集中统一的前提下，通过理顺建设职能和管理职能的关系，合理调整市区分块，理顺条块关系，强化城区的属地管理等功能，朝着“统一规划、分级管理、以块为主、条块结合、条条保证、权责一致”的方向迈进，从部门行业管理转向综合管理，形成齐抓共管的局面。

3．2实现城市规划“经济主导型”向“社会主导型”管理模式的转变

在计划经济条件下形成的城市规划管理上是一种“经济主导型”管理模式，忽视对城市公共社会环境和城市文明的建设与管理。实现城市管理模式从“经济主导型”向“社会主导型”的转变，提高域市管理的现代化水平，必须改革和完善评价、考核城市的政府政绩的方法及其指标体系。除包括必要的经济增长指标之外，应以城市规划和建设的水平和质量，公共基础设施的完菩程度，环境绿化、美化的程度，科技文化、教育和社会公用事业的发达程度，以及市民文明素质和城市现代化管理水平等为重要指标，来评价、考核政府的政绩，引导和制约政府的行为。

3．3引入市场机制，充分利用多种资源，加快城市发展

近年来，不少城市认真探索筹措城市建设和管理资金的路子：

① 建立有地方特色和优势的产业结构，着力培植地方财力，利用地方税收政策支持和鼓励国内外资金投入城市基础建设。随着税收，特别是地方税收的增加，使用更多的财力投入于城市建设和发展。

② 采取灵活的资金筹措办法，包括收集城市建设配套基金、收取市政设施有偿使用费、国外政府贷款等多种渠道进行筹集。拓宽引资融资渠道，利用外资通过建造、经营、转让方式，向外资出让部分路桥专营权、筹资建设其他路桥等设施，是国际国国内加快城市基础设施建设的成功经验。通过引进外资，加快城市基础设施的建设，弥补了地方财力的不足，给城市基础设施建设注入__了新的活力。以法治城是我国城市管理手段和方法转换的关键环节，也是城市管理走向现代化的必然要求.

4 创新现代化城市规划管理体系的思考

在现代化城市规划设计与管理上，应始终坚持“三关一跟踪”，对规划建设项目进行严格管理，并在管理方法和方式上创新，有效地制止违反规划进行建设的现象，确保规划管理工作落实到位。对现代化城市规划创新管理体系具体思路如下：

4．1严格把好规划选址关

“ 一书两证”中选址意见书的发放是基本建设项目前期工作的第一关，处于立项之前，也是最难的、在整个规划管理最具决定性的一关。当建设单位提交建设项目选址申请时，首先应审核该项目是否符合城市总体规划、项目的可行性如何、与政府的政策是否基本一致这三个基本条件，再去现场察看，检查申报内容与现场是否一致，项目占地周边的情况是否适宜，用地范围和建筑体量以及附属配套设施如何安排管线的走向如何考虑，建设项目与道路红线距离等基本情况，然后作出是否同意这个项目选址的决定。

4．2认真把好规划设计关

规划设计是实施城市总体规划在建设方案中的具体体现。因此在管理实践中十分重视把好规划设计关，主要要抓好以下三个方面：

1)规划设计对于城市建设与未来发展到十分重要的作用，在城市总体规划下，是否优化，如何优化规划设计等处决与城市规划设计者本身的专业水准，因此，抓好设计单位的资质审定，优化设计方案，对于提高城市整体规划水平有十分重要的意义。

2)抓好设计单位的市场选择，引进竞争机制，逐步放开规划设计市场，鼓励引进高资质、高等级规划设计单位参与城市基本建设项目的规划设计。

3)抓好方案的审核和确定。审核一般项目的设计方案，主要审核规划设计总平面图和建筑方案设计图，特别是影响主干道城市景观的项目不管大小都要严肃认真地把关，确保了城市主干道规划设计格调的一致性。

4．3认真把好规划评审关

在规划管理中，对重大基本建设项目和成片建设项目都按照技术规范组织严格的规划设计方案评审，确保城市总体规划的基本要求能在规划方案中真正得到落实，如住宅小区项目、公共绿地项目以及主干道街景观项目，在规划设计完成后都组织专家和相关单位进行认真严格的评审，并提出评审修改意见，使这些项目的规划设计按照详规的要求，更趋于完善。

4．4切实抓好规划实施的跟踪管理

在规划设计方案确定后，为使方案中的各项内容真正落实到位，切实抓好了方案实施的跟踪管理，主要采取以下几个方面的措施：

1)抓规划沿线。在施工前，首先检查项目建筑工的定桩放线，使其和规划设计方案中的建筑红线相一致。

2)抓材料关。对建设项目所运用的材料特别是影响项目景观效果的建筑材料包括：墙砖、外墙涂料、路灯以及墙面色彩配置、绿化的布局等都给予指导和把关，以达到最佳的视觉效果。

3)实行建设工程规划许可证的正副本制度。在规划实施过程中，如发现少数建设单位在办完“一书两证”后，违背规划设计要求，擅自改变建设项目的规划用途或扩大建筑面积等问题，对此对建设工程规划许可证的发放可实行正副本制度，。

4)抓工程竣工测量。为及时掌握规划区域建设项目的变化情况，同时又能及时地督察建设项目完工时是否按规划设计方案施工，在建设单位工程竣工验收前，组织力量对建筑物体量、平面位置等方面进行测定，为规划验收、发放建设工程规划许可证正本准备基础资料。

5)抓规划验收。即在建设工程项目竣工验收后，由建设单位提出申请，以规划设计图为依据，对项目的主体建筑、园林绿化、道路路灯、管理用户等附属配套设施和环境建设进行系统的规划验收。验收合格的，方可换发放建设工程规划许可证正本。反之，根据验收中提出的意见，限期整改，从而实现对规划实施全过程跟踪管理的目的。

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阐述。

关键词：土地整理项目；技术经济管理

为规范政府投资行为、提高投资效益，国务院下发了《国务院关于投资体制改革的决定》，笔者在认真学习的基础上，结合国土资源部《研究改进土地开发整理有关工作》部长专题会议纪要精神，深入研究了历年来国家投资土地开发整理项目技术经济管理工作的经验教训，提出了一些加强和改进项目技术经济管理工作的对策建议，以供大家探讨，不妥之处，敬请指正。

一、当前项目技术经济管理工作存在的主要问题

总体来看，由于国土资源系统上下的艰苦努力，国家投资土地开发整理项目的技术经济管理工作水平在逐年提高，但随着工作的深入，在项目的规划设计编制及其审查方面逐渐暴露出了一些问题，主要表现在：

1.1项目规划设计难以指导项目实施工作

由于时间紧、任务重，很大一部分项目的规划设计深度不够，特别是前期基础调查工作深度远远不够 ，甚至根本未进行现场踏勘和测量，基本是室内操作 ，同一版本互相照抄。对项目区的基本情况描述不清、基础资料的取得方法不科学、设计依据不足、设计成果缺漏严重、脱离实际，难以实施，甚至破坏了原有的生产条件，严重影响了农民的生产、生活，已有个别项目成为当地媒体反面报道典型。反映在规划设计报告上，一是报告内容泛泛的多，重复的内容多，重点内容交代不清，关键的技术经济问题论述不详；二是 基础资料缺乏，对项目现状的描述不详，设计方 案中对现状设施的利用也不充分；三是土地适宜性评价、水资源供需平衡分析普遍不充分 ，有的甚至基本概念不清，分析方法错误；四是总体布置方案论述不详，工程布置针对性不强，脱离实际；五是单项工程设计过于简单，缺乏完整的设计程序、计算方法和成果表达方式，套用、抄用 的内容多；六是设计方案理论性的内容多，实际可操作性考虑得少，也未广泛征求项目区群众意见；七是设计图纸不齐全、不规范。

1.2审查工作标准尺度难以统一

同样是由于时间紧、项目数量多、专家少，目前只能是由一个专家独立审查一个项目，无法做到专业搭 配、集中会审。土地开发整理涉及专业多各位专家受专业背景、工作经验的限制 ，在审查标准的把握上可能会有偏差，对同一个问题，不同专家可能会作出不同的判断。同时，由于规划设计材料中提供的项目区基础资料不全或基本情况交代不清，专家没有时间进行现场调查，又缺少与设计人员、地方同志的沟通交流 ，导致专家对项目的实际情况掌握不够，审查时，难以对规划方案和工程布置的技术经济合理性、可行性及计算参数选取的准确性和计算结果的精确性作出准确判断。同样的问题，反映在省级评审论证工作上，主要是评审意见流于形式 ，没有真正起到评审论证的作用，许多重大问题没有指出，增加了部级审查工作的难度，也增加了修改、复核的时间跨度和工作量。

二、改进项目技术经济管理工作的几点建议

2.1完善相关制度，全面重视项目的技术经济管理工作

在我国土地开发整理的初始阶段，国家投资项目管理的核心是技术经济管理，而技术经济管理的核心是项目的工程规划和工程设计，其他相应的权属管理和资金管理等内容均要依附于一个切合实际、科学合理的规划设计。建议国土资源部在研究修订相关项目管理制度时，一定要体现这一思想，进一步明确项目技术经济管理工作程序，界定各阶段的具体工作内容和工作方法，保障技术工作时间和技术工作经费。要通过制度解决认识问题。

2.2全面系统地研究制定土地开发整理工程技术标准体系

尽快组织专家全面系统地研究制定土地开发整理工程技术标准体系，科学地制定工作时间表，分阶段、分年度地开展编制研究工作，并在 国土资源部年度预算中安排相应的研究经费（可争取在新增建设用地有偿使用费2%工作经费中安排）。当前应重点开展土地开发整理项目可行性研究编制规程、规划设计编制规程、工程建设标准的研究制定工作。

2.3规划设计要理论联系实际、因地制宜、实事求是，坚持“三次见面”，充分征求项目区相 关部门和农民群众的意见

要在相关办法、制度和可行性研究规程、规划设计编制规程中明确要求 ，国土资源管理部 门、规划设计机构和工程技术人员在项目选址时要充分考虑项目区域的系统性、完整性，设计前要进行现场踏勘，充分了解当地的自然条件、基础设施、耕作制度、承包情况和农民的生产、生活习惯；在设计过程中，要充分与项目区相关管理部门、集体组织和农民群众沟通、交流，听取方方面面的意见和建议，要充分体现田、水 、路 、林、村综合整治的指导思想；设计成果要与群众见面，确保设计科学合理、经济可行，要符合项目区的实际情况，要农民群众能用、会用、方便使用，要用得起、效果好。

2.4进一步改进审查工作方法 ，明确审查内容和责任

《国务院关于投资体制改革的决定》明确要求，要严格政府投资项目的初步设计、概算审批工作。根据国土资源部的工作实际，要明确划分技术经济工作阶段，土地开发整理项目规划设计应定位于包括初步设计和施工设计两部分，报部审查的是初步设计。部级审查内容重点是“三个基本”，即规划设计基本程序符合技术规程、管理办法要求，基本技术经济方案合理可行、符合实际，基本技术经济指标满足相关管理办法要求。审查方法采取专家审查与国土资源部土地整理中心人员复核相结合，各专业专家合理搭配组成专家组负责审查规划设计 基本方案，部土地整理中心人员负责审核基本程序、复核基本指标，并汇总审查、审核、复核意见。初步设计审查通过后，项目单位要组织设计机构完善施工设计，按照施工设计开展工程招投标。

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关键词：土地平坦建造；土地规划；变动

Abstract: In the land flat construction planning, it is inevitable there will be due to the reality of the changes caused by the problem of planning changes, only deal with good planning changes which can do a good job methodical. Of course, will cause changes in the planning of the project can not be completed within a specific time on the management also some difficulties? These years are due to planning changes constantly, but to solve the ultimate effectiveness of not very good. This article describes some of them own views on the flat land construction planning changes.

Keywords: land flat construction; land use planning; movements

中图分类号：F301.23 文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2012)

一般现实的情况中，土地平坦建造的过程中都不会非常顺利地将整个工作顺利进行下来，都会或多或少的出现一些问题而进行规划的变动情况。土地平坦建造规划设计变动是指在施工过程中，由于施工现场条件改变、工程使用意图变化，以及勘察设计资料不详尽，导致规划设计与实际自然条件不符，对原规划设计局部工程进行修改，或增加或减少某些分项工程的施工任务。接下来本人从五个方面为大家进行详细阐述。

1.设计变动类型划分

土地平坦建造设计变动类型划分一定要具备合理性，一定要方便大家的操作和使用，不需要过于细致，常规划分为重大设计变动、较大设计变动、一般设计变动。

通常存在以下情况之一的就归属为重大设计变动：

a.项目区位置转移的;

b.项目区范围、建设总规模变化的;

c.总投资超过批准预算的。

通常存在以下情况之一的就归属为较大设计变动：

a.土地平整工程，平整面积增减变化的;

b.农田水利工程，灌排渠道(条)、建筑物数量增减变化的，水源方案变化的;

c.田间道路工程，田间道与生产路数量(条)增减变化的;

d.土地平整工程、农田水利工程、田间道路工程和其他工程等投资比例增减变化超过批准预算的;

e.主要建筑物结构变化增减投资的。

一般设计变动是指除重大设计变动和较大设计变动以外的其它设计变动。

2.规划设计变动的审批依据

规划设计变动审批严格执行《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》(国土资发[2003]122号)第十六条的规定。

规定指出:“在施工过程中，各有关单位要严格执行项目计划与支出预算和规划设计。确需变动规划设计的，按以下情形处理:(一)不涉及项目建设总规模、新增耕地面积和项目支出预算调整的，由项目承担单位研究解决;(二)涉及项目建设总规模、新增耕地面积或项目支出预算调整的，由项目承担单位报原批准机关批准。”

上述规定含有下面三方面的意义：

a.在土地平坦建造规划的实现路程上一定要对于整体规划的变动情况加以有效的控制，必须按照前期所设计的方案来执行，尤其是项目的开支情况，最好是不要进行有关的变动。

b.如果在土地平坦建造过程中必须要进行规划的变动的时候，一定要在对整个建设项目、重新增添的耕土面积的大小以及项目的支付上不受任何影响的前提之下来进行，因归于项目承担单位进行相关问题的解决。

c.在土地平坦建造过程当中确定要改变之前规划的时候，如果关乎到项目建设总规模、新增耕地面积或项目支出预算调整的，应当由项目承担单位报原批准机关批准。

3.规划设计变动的审批程序

3.1规划设计变动申请的提出

土地平坦建造规划设计变动申请通常情况下理应由项目施工单位结合广大人民群众的建议所提写出来的，经设计单位同意后再修改规划设计;监理工程师、设计单位也可参考现实的情况来决定，对原设计不合理的地方提出规划设计变动意见，经项目具体实施单位同意后再上报经批复执行;施工单位还可以根据现场条件提出合理化建议，在保证工程建设标准不降低和功能不下降的前提下，由具体实施单位进行规划设计变动批复，并报承担单位备案。

总的来说，在土地平坦建造工程当中，一定要加强对于总体规划变动的严格把握，禁止审批那些变动规模较大或者是减小项目建设规模，增加或减少建设内容，提高或降低建设标准。对于那些必须进行规划变动的项目，一定要事先做好工程量和有关费用的增减分析。

3.2规划设计变动的审批

土地平坦建造重大、较大设计变动实行审批制。重大、较大设计变动，属于对设计文件内容作重大修改，应当按照规定的程序进行审批。

对设计变动的审批，建议重大设计变动由省国土资源厅审批，较大设计变动由市国土资源局审批，一般设计变动由项目承担单位研究决定。较大设计变动审批时，只批建设方案不批投资，投资由省国土资源厅统一审批。

4.设计变动报件及审查

想要将项目的规划工作中的工程变动情况顺利解决，首先，一定要掌握有理的、切合实际情况的第一手信息；其次，要对将要进行变动的详细信息进行缜密的审查，把好第一关。

4.1变动申请资料报件

规划计划的变动申请一般应在预计可能实施变动的时间前期提出来，变动申请的有关资料也理应提前交给有关部门。

变动申请资料应根据重大、较大、一般设计变动，其报件有所不同。

重大设计变动按照土地整理有关规定重新上报规划设计报告、预算、图纸。

较大设计变动申请资料应包括以下四方面的主要内容:

4.1.1变动的原因。

4.1.2变动的内容及范围。

4.1.3变动引起的费用增加或减少，以及资金的弥补和调度方案。

4.1.4为审查所必须提交的变动设计说明、设计图纸等。

一般设计变动对项目的建设影响不大，变动申请资料应简单明了，采用设计变动审批表的方式进行审批。

4.2审查变动申请资料的基本原则

4.2.1变动后不降低工程的质量标准，不影响工程竣工后的运行与管理。

4.2.2变动在技术上必须可行和可靠。

4.2.3变动的费用及工期是经济合理的，并有资金保障。

4.2.4变动尽可能不对后续施工在工期和施工条件上产生不良影响。

在规划设计变动审查中，项目具体实施单位、设计单位、监理单位和施工单位要进行充分协商，对变动项目的可行性和合理性作出准确判断。

5.设计变动的投资控制

对于那些已经确定要进行工程变动的项目，一定要对整体的工程量以及有关费用做好详细的科学解析，决不能胡乱的使用一些没有预见的费用。

一般设计变动在工程造价增减分析平衡的基础上，才能审批。确须增加投资，从招标结余资金中调剂。

较大设计变动在审查资金的弥补和调度方案可行性后，只对方案进行审批。

重大设计变动根据批准的投资计划，重新编制预算书。

在土地平坦建造施工进行的途中，工程监工的有关部门一定要增加对于投入资金的严格掌控，随时掌控资金的使用情况，按照规定时间向该项目工程承担部门进行投入资金所消费的现实资料，避免出现施工费用大于所屁事的前期预算情况。待土地平坦建造顺利竣工以后监理部门要同承包方进行工程结算，工程承担部门要根据设计变动审批的方案以及工程结算，将招标结余资金和不可预见费使用，以及设计变动增减投资上报省国土资源厅审批。

6.结束语

在今后的土地平坦建造过程中，一个合理的、切合实际情况的系统规划是减少工程建造中出现变动的有效屏障，是保证土地平坦工作顺利进行的重要性依据。所以，我们对于工程规划变动问题上一定要加以警惕，争取将我们的工程规划一次性做好。上述文章对于土地平坦建造中容易出现的表动问题以及问题的解决方案提出了本人的浅见。希望在今后的工作事业中，能够得到更多的体会，尽量避免工程规划变动的发生。

参考文献：

[1]孟展.土地开发整理项目规划设计变动管理初探[J].农业开发与装备，2009(1).

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关键词：房地产项目；规划设计要点；管理对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

前言

房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。

2、规划设计的要点

2.1、规划设计需以人为本

很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。

2.2、设计符合项目定位

项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案。例如，我们最开始的定位为中小户型白领住宅区，但是如果最后制定出了一个中型的园林景观设计方案，设计了几千甚至上万平方米的中庭，在里面设计了喷泉、水幕墙和叠水等完整的水系体系，这就不符合一个中小型住户的定位，而更像是豪华住宅的景观设计方案。

2.3、充分考虑开发商和建筑师的关系问题

开发商和建筑师即是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程，在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态，以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。容易形成开发商自己管两头（前期策划和后期施工配合），建筑师只管中段的脱节现象，优秀的建筑师应该将自己的知识面两头延伸，更多关注一些建筑设计以外的事情，才能和开发商有更多的共同语言，才能以更好的沟通达成合作上的默契。而开发商作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让建筑师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给建筑师来解决。

2.4、规划设计中体现“三节”要求

房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后房地产业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。

3、房地产项目规划管理的对策

房地产开发项目是一个复杂多样,并随着国家各种相关政策、国际国内经济形势及国民的各种需求不断变化的一个整体性工程。房地产项目规划设计管理,就是对房地产项目规划的全过程进行有效管理。

3.1、房地产项目规划需要全面的调查研究

一个房地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。房地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，以及项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。而销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。这两方面都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，房地产项目规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

3.2、建立合适的项目管理组织结构体系

在房地产项目规划过程中，企业需要配备合适的项目管理组织结构体系。结合全过程项目规划管理理论，在整个企业管理结构中，合适的项目管理需要二个体系的支撑，即组织体系、保障体系和监控体系。组织钵系应该覆盖调研、勘察、设计、修正等方面；保障体系包括过程支持的技术、设备、人力资源；后勤部分监控体系主要是协调、反馈工程项目规划过程。在项目领导的带领下，确保对企业内外部各类信息收集、整理，确保各类知识在项目内外部的有效运用、整合和创造。这些组织体系不仅可以在一个项目规划中发挥作用，还可以同时用于多个项目开发工作。因此，建立合适的项目管理组织结构体系，能够帮助房地产企业提高企业运作效率。

3.3、房地产项目规划设计进度管理

目前，我国的房地产项目在开发时，开发企业为了规划设计的进度不至于延后，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定总进度计划，然后根据项目的特点，将总进度计划分解成子进度计划。在项目的实施过程中，设计部门的负责人应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 确保房地产项目规划设计质量

房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，而在这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。因此要对项目规划质量进行全方位把控，其控制措施主要有(1)在设计任务书明确设计企业的质量监控措施,确保规划设计质量监督评测体系正常运转；(2) 房地产企业必须建立自己的内部审核制度，所有的施工图纸在交付施工单位之前，必须经过各个专业的内部审核，从而保证施工图纸的错误率发生在最小范围之内；(3)严格执行工程图纸审查制度，施工图纸未经审查合格之前，严禁用于施工。

3.5、房地产项目规划设计成本控制

据统计，房地产项目规划设计阶段所涉及到的成本约占整个项目成本的80%，因此房地产项目开发工程项目造价控制与项目全过程管理中必须重点突出规划设计阶段的投资控制与管理，规划设计阶段才是房地产开发项目投资控制的关键环节。做好规划设计阶段的成本控制其控制措施主要有(1)各个专业必须制定限额设计标准，设计成本须控制在限额范围内；(2)严格控制设计变更的数量，设计变更必须经过各个部门的审核方可实行，避免不必要的设计变更的发生。

3.6、人力资源管理

现代管理学认为，市场生产经营中所要处理的各项工作最终都是要由人来完成，人力资源是完成各项工作的基础和保证，对于项目规划来说更是如此，越是大型的房地产项目就越需要一个强有力的团队来组织领导和推动，通过合理的调动人力资源，可以确定项目规划管理目标，充分利用人才资源主导规划管理进程，调动工程项目设计管理人员的智慧和积极性，达到预期的建设目标，实现项目的预期效益。

4、结束语

房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。

参考文献：

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移民安置前期工作不仅涉及到水利水电工程投资、移民的妥善安置，而且关系到水利水电工程建设的科学决策。做好移民安置前期工作是移民安置得以顺利实施的基础，也是减少移民遗留问题、发展库区经济和保障库区社会稳定的关键。加强移民安置前期工作，是解决当前水库移民工作存在问题和贯彻落实新时期水库移民政策法规的需要。参与移民安置前期工作的各方要在思想上重视前期工作中的每一个步骤和内容，尤其是容易被忽视的或轻视的工作步骤和内容，切实提高前期工作质量。

二、完善政策标准 

根据移民安置实践的新发展，针对存在的不足之处，进一步完善相关政策标准。一是加强对当前有关移民安置问题的政策研究，如加强对征用土地同地同价、长效补偿、水库移民安置社会保障、水库淹没线以上剩余资源处置、移民投资动态管理等重点敏感问题的研究;二是完善前期工作有关技术标准，如进一步完善经济社会情况和资源环境承载能力调查规范，经济社会情况调查时应明确提出要建立移民生产生活水平的本底值，移民安置规划编制时要对移民生产生活水平进行预测评价;三是在注重科学决策可行性的基础上确定在移民前期工作中各个阶段公众参与、征求移民意见的具体方式方法等。

三、建立健全监督机制 

引人技术第三方，加强对移民安置前期工作各个阶段的过程监督，细化移民前期工作的各个关键节点，设置监督的程序，提高可操作性。监督单位在监督中必须尊重科学、尊重事实，组织各方协同配合，维护有关各方的合法权益’“’。进一步完善移民安置规划大纲和移民安置规划的审查、审批机制，组织专家组加强对各阶段设计成果的审查。专家组成员应包括与移民行业相关的专家和从事社会管理及实施管理的人员，利益相关方的代表应参加审查会。地方政府和项口法人加强移民安置规划各阶段中间成果的咨询评估工作。进一步规范移民安置规划设计变更程序，界定重大设计变更范畴，一般设计变更的审批程序由项口法人和省级移民机构共同审批。

四、加强公众参与  

 在进行实物指标调查时，村委会、村民小组及移民代表参与本村组调查的全过程，并及时将调查登记结果进行公示;在编制移民安置规划大纲和移民安置规划设计时，要充分征求村委会、村民小组及移民代表对安置方式、安置去向及安置标准等的意愿;在移民安置规划设计时，还需征求移民对居民点的总平面布置、竖向设计、场平及基础设施工程等的意见。

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【关键词】土地开发；规划设计；测量工作；信息支撑

测量工作是土地开发整理规划设计的前置行为，只有经过详细测量的土地，相关部门才能根据测量得出的各种信息来制定开发整理规划，测量的详细程度与准确度关系着土地开发整理规划设计的详细程度和准确性，随着土地开发整治工作的逐渐展开，现代测量技术也逐渐发展成熟，但是在应用中还存在一些不足之处，需要在实践中不断改进才能更好的为土地开发整治规划设计和项目实施服务。

1.土地开发整理中的测量内容和方法

1.1测量内容

测量工作是为了土地开发整治做准备，测量中的各种数据是规划设计阶段及项目实施阶段、竣工验收（日后利用土地时）的依据（之一），因此土地开发整治中的测量工作不是简单的地形地貌测量，需要详尽的多方位测量。首先需要明确地块的范围和面积，并确定该地块与其他地块的边界点。其次还要确定土地的权属，即土地的所有权性质，是国有土地还是集体土地，以及该地块归属在哪个行政区域内，这关系到日后土地利用时的管理权问题，需要在土地开发整理前就确定，以免整理后在管理权上发生纠纷。再次，需要对地块的土质、地形地貌以及地类进行测量，这方面的测量务求仔细，因为它关系到该地块将来会采用何种方式利用，即确定地块的功能，这也是土地开发整理规划设计中重要的部分。

1.2测量方法

土地开发整理的测量方法包括两个方面，一方面是人工测量，另一方面是利用高科技测量。在早期的土地开发整理测量中，基本都是人工测量，通过使用简单的仪器，人工可以完成土地面积、地形、地貌的测量，并且依靠化学实验装置，还可以对地块土壤性质进行测量，但这种人工的测量存在一定的误差，并不能完全准确地反映特定地块的完整信息，因此随着测量技术的发展，人们在实践中越来越普遍的使用高科技进行测量。最常用的的就是采用"假定坐标系"的方法使用GPS全球定位系统采集野外数据。GPS是以卫星为基础的无线电卫星导航定位系统，它具有全能性、全球性、全天候、连续性和实时性的精密三维导航与定位功能。在现在的土地开发整治测量工作中，GPS测量发挥了很大的作用。

2.测量在土地开发整治中的应用

土地开发整治的测量工作不仅是进行规划设计的前置工作，在土地开发整理工作的施工过程中以及后期竣工验收等阶段也需要测量工作的支持，可以说是贯穿土地开发整治工作的始终。

2.1工程的前期决策、设计阶段

测量工作最重要的作用是为土地开发整治工程的前期决策和设计阶段提供完整准确的信息。土地开发整治工程的主要目的之一就是对土地进行重新利用，这是优化我国土地资源的必然要求，对于一些尚未利用的土地，相关部门要根据土地（额）性质制定使用规划或者保护规划，对已经投入使用或者出于半开发状态的土地，相关部门要根据目前的使用与开发状况，并根据当前的需求决定该地块是否改变用途并进行重新规划设计，而做出上述这些决定的依据很大程度上依赖于测量工作，测量工作对地块进行全方位的测量并把数据提供给规划设计部门，规划设计部门需要从测量数据中得到自己想要的答案。土地开发整治工程的另一个主要目的是对土地利用现状的补充调查，对于一些没有完全发挥出地块功能的土地使用项目要叫停或者转换利用功能，对影响土地（使用）的因素和问题（为题）要给予解决，比如由于多个地块之间边界线复杂难分而影响了开发利用，或者一个资源型地块处于不同的行政区域内，不利于对地块内资源的开发利用，这些情况在土地的开发整理过程中都需要解决，而解决的前提是要了解这些地块的当前权属以及界线情况，这就需要测量工作予以支持（了）。

2.2项目实施过程中的早期阶段

土地开发整治工作是一项复杂的工程，前期测量和规划设计工作完成后，在项目具体实施阶段施工单位会根据规划设计进行施工，但由于工程的复杂性可能会在工程的早期阶段需要进行补充测量，补充测量一般是为了施工测控以及解决（纠纷）工程施工中出现的建设问题，一般不需要太精密的测量技术，由施工单位自行就可完成，但在特定情况下仍需测量部门予以支持，如：项目开工前测量和设计单位必须将项目前期的测量成果、规划设计成果提交给施工单位，以便施工单位根据设计成果对项目实施进行复核测量工作。

2.3工程竣工验收阶段

土地开发整治项目是一项目的性很强的工程，因此工程竣工验收一般具有严格的标准。工程竣工验收一般包括项目实施情况、整理后效果以及建设中资金使用情况等。其中项目实施情况中包括了工程是否是严格按照之前的规划设计进行、建设质量情况以及工程是否符合质量标准等，而这些竣工验收的各项指标都需要测量工作进行支撑，从某种程度上说，土地开发整理的效果，就是工程开工前以及工程竣工后两次测量工作结果的差异，这个差异就是土地开发整治后起到的变化。

3.测量在土地开发整治中的作用

3.1为决策科学化提供基础信息数据支持

决策科学化的根本依据和支持条件就是资源、环境、公共设施、基础设施、经济、统计等基础信息数据的获取和共享。土地开发整治测量成果就提供了这些要素，全面反映出土地开发整治项目区域的地形、地貌、地物、交通、水系、境界、房屋（人口）等现状信息，集中成为数据库，面向不同决策部门提供不同的基础信息数据。

3.2节约投资

土地开发整治工作需要大量投资，而投资的一部分用在了在开发过程中出现的不确定因素处理上，而这些影响土地开发整治工程的不确定因素是可以通过严密的测量工作避免的。实践证明，相同的工程越详细的施工计划投资预算越少，而粗略的施工计划投资预算就会多出不少，因此土地开发整理工程的施工规划设计关系到工程的投资多少，而测量工作是影响规划设计能否详尽的重要因素，所以在施工前的测量设计需要尽量详细准确，以便规划设计部门据以设计出更详细的施工计划。

4.对土地开发整治中测量工作的体会和建议

（1）测量作为土地开发整治前期工作的重要一步，不仅在工作中要实事求是、精益求精，还需要具备一定的大局观和责任感，尤其是权属定界，当牵涉到多方利益时，必须有双方或多方当事人在场指界。这不仅直接关系到土地权利人的切身利益，同时也是避免日后发生土地权属争议，确保社会稳定的需要。

（2）合理确定测图比例尺。在我国土地开发整理工程的测量工作中一般不对测图比例尺进行统一规定，所以就造成了在同一地域不同地块的测图比例尺不尽相同，也有一些地块的测土比例尺不合适而造成观看的障碍，这需要测量人员根据情况选择合适的测图比例尺，以便测量成果能够最大程度被相关单位接收。

（3）图上元素应充分具体。测绘成果图上应反映出居民点、林地、园地、沟、渠、水系、电等地物位置、数量等情况。由于土地开发整治工程的复杂性，需要测量工作要反映出该地块的最详尽数据，以便能据以做出详尽的规划设计，所以在测量图上的元素要尽量具体充分。

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【关键词】项目成本管控；设计阶段；思路；措施

1、成本控制思路

每一个项目的成立，其规划设计对于整个项目的建造成本起着非常重要的作用，虽然设计费占总开发成本的比重非常小，但整个项目的建造成本至少有80%是由规划设计阶段去确定的。因而项目规划设计管理的成效与项目成本控制有着极其重要的内在关系，在设计管理中忽略成本控制要求盲目追求产品效果，或者因成本控制要求不合理导致产品品质下降甚至不能实现产品功能要求等都是不可取的。就我目前所在单位来讲，这一阶段的成本控制就做得较规范，我们在取得土地后根据初步规划指标编制一个投资估算，初步确定项目的成本和目标利润，以及根据现金流编制相应的内部收益率等动态指标；然后再根据详细的规划指标编制更为精确的投资预算，科学锁定目标成本，据此来指导设计，优化设计管理，强化设计阶段成果审核，把成本效益观念具体落实在规划设计的各个环节工作中，用价值工程理论等主动控制的方法，平衡产品设计和产品成本的协调关系，做到该省的则省，该花的要花，花最少的成本，实现最好的功能，以期取得高效的“投入产出”。例如：对客户有冲击力的外墙立面、绿化等成本不能省，而其他在不影响功能和结构安全的前期下能省则省。

第一点，在将项目开发运营以产品的最终实现为目标的同时，我们需要去树立一个科学的成本观，能够清楚地认识项目成本、质量与进度为核心的运营目标及控制是一个高度关联、相互影响的整体，其目标的实现必须在项目实施前及过程中明确规划、统筹兼顾，规划并保持项目设计运营的成本、质量与进度的总体平衡，也只有三者相互平衡协调，才能实现在各设计阶段成本控制的高效。

第二点，项目投资决策明确了项目运营的各项管理指标，所以我们需要从投资决策阶段开始抓规划设计阶段，执行全程设计以实现成本控制。项目投资决策明确了项目运营的各项管理（包括成本）指标。通过产品各阶段规划设计的不断深入、初步明细，其约束指导后期规划设计及成本管理等各项目标的逐步落实。从而在项目开发的全过程中都强调规划设计的重要地位，将规划设计控制项目成本的理念全部导入到项目设计管理流程的每一个环节，使成本控制工作真正落到实处，并量化到具体细节中。加强规划设计的成本预控及各开发环节的主动控制，全面体现全程设计成本控制的效能和其核心价值，使成本管理不能仅仅局限于产品的建造过程，而是将成本控制向前延伸到产品的市场需求分析、相关建筑技术的发展态势以及产品的设计，向后延伸到产品建造完成的后评估、产品的使用维修以及产品处置阶段。例如，我们公司就对石湖华城、姑苏桃花源、吴中印象等小区进行专门的成本后评估，评估全过程成本管控，特别是设计阶段成本管控的效果，积累经验。

第三点，清楚认识规划设计与成本管理的关系目标成本管理是房地产项目成本管理的基础，其管控任务的落实依据项目论证阶段完成的目标成本的估算、项目策划阶段目标成本测算及成本项目拆分，作为设计规划的成本基础及约束条件，设计管理部门应在各阶段设计工作中全面贯彻项目目标成本管理。成本管理部门应在项目论证、项目立项、项目策划、项目设计及工程实施等各阶段中指导、控制、协调配合好项目各项设计工作的成本管理，提出合理化建议，使项目目标成本的管理随项目规划设计及实施逐步连续深入、统一平衡整体推进。

2、设计阶段成本控制的方法途径

第一点，设计单位的选择与设计费控制、设计单位技术水平的高低、设计主创人员的能力、设计工作责任心、图纸完成质量的好坏以及设计配合程度等都将会影响工程造价，因而应依据项目产品品质及定位的要求，选择同类经验丰富、具相关或相似经历，且其能满足设计进度计划的要求、配合度较高的设计单位及团队完成项目设计。如在方案设计阶段，可采用方案竞赛或招标的形式，选择方案及其优秀设计主创人员，从人的主观能动因素保证其设计质量。

对于自身的设计管理，应针对具体项目编制详细的规划设计任务书，对项目设计各项工作提出具体的明确要求。如工作进度安排、各阶段图纸表达范围内容和深度、各阶段设计成果指标等，以保证设计成果质量。设计费用成本是控制设计单位工作的一个重要指标，因而在目标成本中，应按类进行拆分，费用标准与产品档次标准相一致，费用支付与设计进度、成果质量、配合程度相配匹，在实际工作中，从一开始就明确设计成本控制的条件，要求设计公司加强其成本控制意识，并明确奖罚措施。

第二点，设计管理流程创新充分发挥设计工作“纸上谈兵”的优势，采取传统工序前置，以局部设计的成本换时间。加大前期设计工作投入，在充分合理设计周期前提下，完成方案、扩初、施工图设计，尽可能将各专业、各阶段、各分项设计交叉进行，提前进行部品工作，在施工图纸完成前完成主要部品定样、选型工作，减少的部品种类、数量，与设备、材料供应商形成战略伙伴关系，达到合作双赢，成本降低目的。

第三点，限额设计的应用，限额设计就是按照研究报告及投资估算、投资预算控制初步设计，按照初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业、各分项工程在保证达到目标功能的前提下，按分配的投资限额控制分项工程设计及其变更，以保证成本目标不被突破。在目标成本管理体系中，落实各设计阶段的限额控制成本，提高落实设计人员的成本管理要求责任，促使其将技术与经济有机结合，加强工程成本设计环节的分析比较，用科学合理的目标成本限额和用料限额指标，检查设计成果，用制度化的长效管理机制，监督限额设计的落实，保证限额设计的实施。实例大量表明，限额设计是控制工程成本，提高投资效益的有效手段，应大力推行，并不断深化。例如：在越湖家天下高层二期施工图设计过程中，同设计单位签订设计合同时，就在合同中明确钢筋含量和砼含量、窗地比、软硬景比例等限额指标，使得单位成本减少50-100元/平米。

第四点，设计管理的标准化设计及其管理人员应重视设计，设计人员应掌握一定的成本基础知识，工作的长期性积累，紧密跟踪分析市场市场，准确把握市场变化要求，建立不同的市场产品类型的需求标准模板，以保证各类型设计项目内容、专业的配套完整性。同时，成本部门应建立相应的产品成本指标库，及时提供给设计部门。设计部门根据产品建设及市场反馈意见，建立项目产品各阶段设计成果的标准及设计内容交叉配合的流程标准，使项目按管理计划标准要求，分阶段逐步、按期、全面完善实现，保证设计成果符合项目建造工作要求，避免涉及内容不完整，专业不配套，深度不够而造成的工期延误、质量偏差及成本增加。通过标准化制度建立，使产品设计方法、经验不断积累并完善，专业精度、深度和成本管理效率不断提高。成本部门也应及时对设计方案从成本或收益角度进行评判，提出优化建议。例如：通过成本优化，我们在编制石湖华城高层二期2#地下车库施工图预算时发现钢筋含量和砼含量明显高于同类其他工程。后成本部及时会同设计部门提出成本优化建议，经重新优化设计后含钢量降低至114kg/m2，砼含量降至1.22m3/m2，直接节约成本约400万元。

在吴中印象小区中，原景观设计方案中大量采用石材及方砖等材料，经过方案讨论，在不影响整体效果及使用功能基础上，对原设计面层、基层、材料选用等作出调整，节省成本约70多万元。

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关键词：市政给排水系统；规划；设计

市政给排水系统规划设计是城市基础设计重要组成部分，关系着城市地面水的排除，城市污水的处理使水资源得以良性循环的基础设计，对居民居住环境有十分重要的意义。水是城市生存和发展的命脉。随着城市规模的扩大和经济的发展，水资源供求或趋向平衡，或已出现水资源短缺现象。城市水资源问题普遍存在于各类城市中。因此，水资源的开发和利用已成为给排水规划必须把握和解决的首要问题。

一、市政给排水系统规划设计存在的主要问题

1.1基础性工作匮乏，规划的科学依据不足

城市水系统规划的基础性工作主要包括各类基础数据、指标、标准和分析工作，其中水量预测和水平衡分析是核心工作。目前我国的水量预测工作主要是参照《城市给水工程规划规范》(GB50282-98)中有关规定，根据城市规模确定所在地区的人均综合用水指标和人均综合生活用水指标，以及不同性质的用水指标为参考，通过对历史综合用水数据的回归外推可以得到。但这种预测方法十分落后，可靠性差，主要表现在水量预测过高。

1.2排水体制的不合理

传统的防洪和排水设施设计中，强调采用分流制排水体制将雨水和污水尽快排出城市，忽视了城市径流面源污染的控制和雨水资源的利用。随着流域整体水质的逐步改善，随机性暴雨径流和突发排放事件所带来的对水体生态系统的冲击，已日益成为流域污染控制的主要内容。

1.3排水体制规划混乱

城市建设发展速度很快，多采取分区，分片的建设，而规划跟不上建设速度，下水系统建设混乱，滞后。另外目前绝大部分市区的排水设施分别由环保局、市政工程管理处、水利局等不同部门管理，由于各部门之间沟通不够，管理及责任不清，加之相关的法律法规不够健全，对排水设施存在的问题以及发生的新问题都无法及时解决。

二、提高市政给排水系统规划设计的建议

2.1市政给水排水工程水量要进行有规模的预算

市政给水排水工程从各规划阶段到具体项目实施，确定其水量规模是首要内容，规模预测是否符合发展趋势和实际需要，将对水资源的合理利用、工程总体布局、实施步骤和工程费用产生重大影响。市政给排水工程从总体规划、专业规划、详细规划阶段，到工程实施，其水量规模的确定是逐步深化和完善的过程，各阶段应有不同的规范、标准、指标作指导。

2.2可持续性发展是市政给排水系统发展的方向

目前，城市生态化的要求也需要市政给水排水系统设计的生态化，而市政给水排水系统设计的生态化必须采取因地制宜的原则，与具体的自然系统和特有的城市结构相结合，从而带来市政给水排水系统的多样化。控制市政给水排水系统向可持续性方向发展的途径：1)在市政水系统中增加“节水”子系统，不仅可减少取水量和污水排放量，还能减少供水、排水和污水处理设施的投资，进而降低企业的综合成本和消费者的水费支出，这是一种多赢的循环模式；2)在市政水系统中增加“治污”子系统，可削减污染物，改善排水质量，有助于遏制水环境污染，保护水源水质；3)在市政水系统中增加再生水“回用”子系统，相当于增加系统的供水能力和可用水量，同时也能减少取水量。

2.3注重科学研究，用现代科学技术为给排水

我国进行的大多是水资源短缺情况下的市政给水排水工程规划，所以应充分利用国际上成熟的先进科研成果和成功经验，特别是要充分利用最新的现代科学技术，为我国市政给排水工程建设提供强大的技术支持，确保给排水工程建设的高起点，高标准确，保给排水工程建设的高起点，高标准，加大科研力量和经费的投入，并将成果及时转化到实际工作中，为给排水工程建设提供可靠的技术保障。

具体应结合环境保护规划、防灾规划，对水源水质预测、水源水质保护、区域或流域的水资源统一调配、地下水的开发利用、城市生活污水和工业污水的污染控制、地面水和地下水的污染防治、废水和降水的综合利用、河道的整治、实现环境保护目标的措施、洪捞灾害的治理等方面都应作深入的研究。此外，规划设计人员应及时掌握工程技术新动态和新材料发展，将有利于开拓规划思路，解决以往困惑的问题。

2.4完善各项法规

根据我国给排水体制规划混乱的现状，应用法律手段确保给排水工程建设及管理各项要求落到实处，确立好国际通用的规则。通过行政立法，完善法规，建立明确的给排水工程建设及管理职责制度体系，明确管理权限，形成规划、建设、维护、监督各部门明确的权利、职责和监管机制。

2.5市政给排水具体规划设计

城镇及片区给水系统和排水系统的规划设计，譬如市区给水系统规划、中心城镇给排水规划设计、污水水厂外管网规划设计等，它起着承上启下的作用，至关重要。

（1）给水系统规划设计。.随着变频供水设备大量使用，特别是市政给水管网压力智能直接供水装置的推广应用（取消屋面水箱），在中观层面出现的问题是市政供水日变化系数变大，高峰供水量增大，从而相应加大水厂供水规模。因此，在这种背景下，市政供水系数应考虑设置对置水塔或高位水池的方式来降低日变化系数，同时也提升供水安全度。

同时给水系统规划设计应充分考虑近远期结合。为未来留下发展空问，譬如道路管线综合时给水管位的预留，给水管径合理确定等等，避免重复投资，争取效益最大化。

（2）雨水系统规划设计。雨水系统规划设计应与市政防洪排涝规划和市政竖向规划相结合，特别是地处平原、盆地的城区，这三者的有机配合显得更为重要。譬如，市区内河设计标准采用五年一遇不漫溢（水利标准，相当于城建一年一遇标准），而相应道路排水重现期P=1年情况下，两者洪峰相遇是经常性的，雨水管道出口经常是压力出流，因此雨水系统要进行必要的压力流校核，同时与竖向标高相协调，避免在重现期P=1情况下，雨水溢水路面。

合流制与分流制讨论。一般而言，在新城区采用分流制，旧城区采用截流式合流制。但真正意义上分流制在实践中很难做到。雨污系统中有一根接错，两个系统就相通，可能就是合流制。根据某污水厂厂外管网工程实践证明，完全分流制必须从化粪池出口分流开始，并且采用专业监督和专业队伍施工。同时初期雨水污染也比较严重，截流式合流制有利于初期雨水的截流，因此中小城市建议以截流式合流制为宜。

污水厂尾水去路。目前国家强调水的循环再用，要从“污染控制”向“水生态修复和恢复”转变，因此污水厂尾水排放以就近向内河排放做景观用水为宜。而环境影响评价常以事故排放为由。建议尾水向外江江心排放，两者矛盾如何协调值得进一步讨论。

2.6方开投资渠道，用市场经济规律为给排水工程建设提供有效的资金来源

改“封闭运作”为“政府主导，市场运作。”在保证政府投资力度和财政资金来源的同时，建立良好的投资力度和财政资金来源同时建立良好的投资政策环境，多渠道的筹集各方资金，打破行业垄断，按照“谁投资，谁受益，谁担风险”的原则，确定投资利益驱动机制和风险约束机制，保证融资体制能够长效发展，推动市政给排水事业的全面发展。