营销方式论文范文

导语：如何才能写好一篇营销方式论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

对电力商品科学定价，体现公平合理，提高客户满意度。电力商品的合理定价要从三方面考虑：完善电力需求侧管理措施，实行阶梯电价，加快智能电网建设的步伐。

通过对用电终端的科学管理，使用电负荷平均化，提高终端能源使用效率，可以节约电能，从而降低电价；实施阶梯电价，也可以在一定程度上部分减少电能消耗，从而降低电价；而智能电网的最终建成将智能配置电能利用，提高利用效率，有利于电价的稳定。

利用现代信息化手段畅通电力营销渠道，提升客户满意度。

第一，加速电力企业信息化建设，推广国家电网SG186营销业务应用系统。建设大型的信息化项目和信息化集约项目并应用在生产和管理上，在“十二五”信息化规划期间，将努力建设数字化电网技术应用，生产业务精细化管理，新一代网络技术网架结构影响及数据中心硬件架构优化在SG816信息一体化应用基础上向巩固信息化建设成果迈进，努力使信息化建设再上一个台阶。

第二，利用现代计算机技术和通信技术，不断完善客户服务中心建设。计算机技术和通信技术应用于各行各业已不是鲜例，所带来的改变有目共睹。比如，计算机视觉技术。

这种智能系统在电力自动化中的应用起了很大作用。利用计算机视觉技术形成的工业电视系统和遥视系统，利用红外技术形成的红外成像系统等从本质上属于图像技术。在电力监控人员对很多图像进行识别时，由于人眼易疲劳，不能快速对各种画面进行综合判断，而电力系统又是一个信息能量变化非常迅速的系统过渡过程，这时就需要计算机视觉技术代替人眼进行工作，从而实现电力系统图像信息的智能处理。

树立良好的供电企业形象，全面赢得客户满意度。

企业形象塑造历来受到重视。供电企业形象塑造要从全面完善供电营销服务做起，供电营销人员战斗在营销第一线，他们的形象就是客户对供电企业的第一印象。因此，营销人员要加强与客户的联系，沟通，加强向客户进行业务知识普及和业务宣传，使他们做到心中有数，对供电措施支持和理解，电力营销人员要有充分的业务敏感性，以能够保持现有营销规模和扩大用电客户为己任。

三全面完善线损管理，降低线损率

第一，推进智能电表的实施和旧电表的更换。

第二，强化线损动态管理和考核工作。

第三，做好电力检查和反窃电工作。在线损管理中，窃电造成的线损占很大比例。由于窃电技术不断“改进”，建立一支精干的检查和反窃电队伍迫在眉睫。掌握和利用最先进的反窃电技术，具备高素质和高职业素养的反窃电人员是营销队伍中的生力军。

篇2

本研究的内容是以国际营销研究理论作为指导理论。国际营销(InternationalMarketing)指外贸企业根据国外顾客的要求，将生产的产品或提供的服务供应给国外的客户并获得经济回报的经济贸易活动。美国国际市场营销学者菲利普R凯特奥拉(PhilipRCateora)认为:国际营销是跨越国界推行一些商业活动，使产品或劳务得以传送到消费者或用户，以获取利润。国际营销是市场营销在市场空间上的扩展，是企业跨越国界的经营活动。国际营销是在市场营销的基础上发展起来的，其发展过程大致经历了三个阶段:出口营销阶段、跨国营销阶段、全球营销阶段。国际营销在本质上与国内营销并无区别，只是特指超越国境的市场营销活动。但并不能因此将二者简单地等同起来，跨越国界本身决定了国际营销比国内营销具有更多的差界性、复杂性和风险性等。具体来说，存在着以下几个方面的区别:第一，市场营销环境不同。第二，市场营销策略存在差别。第三，国际营销战略及营销管理过程更复杂。市场营销组合理论是SL公司纺织品国际营销方案制定的主要理论依据。1953年，尼尔•波顿(Neal•Borden)首次提出“市场营销组合”(Marketingmix)这一术语，指出市场需求在某种程度上受到“营销要素”的影响，企业为达到既定的市场营销目标，根据不同的市场需求，对这些要素进行有效的组合，以达到提高市场份额的目的。目标营销战略理论是SL公司纺织品国际营销细分市场评估的重要理论依据。美国营销学家温德尔•史密斯(Wended•Smith)在1956年最早提出市场细分（MarketSegmentation）的概念，此后，美国营销学家菲利浦•科特勒进一步发展和完善了温德尔•史密斯的理论并最终形成了成熟的目标营销战略理论，即STP理论———市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和定位（Positioning）。市场细分是指根据顾客需求上的差异把某个产品或服务的市场划分为一系列细分市场的过程。目标市场是指企业从细分后的市场中选择出来的决定进入的细分市场，也是对企业最有利的市场组成部分。市场定位就是在营销过程中把其产品或服务确定在目标市场中的一定位置上，即确定自己产品或服务在目标市场上的竞争地位，也叫“竞争性定位”。国内外有关纺织品国际营销的研究大部分集中在国际竞争力比较分析以及国际贸易壁垒的影响方面，因此研究视角相对较为宏观，中国国内研究成果对纺织品国际营销策略略有描述，但依然缺乏微观具体的解析。事实上，企业产品国际营销的情况及风险多有不同，往往不能和行业研究混为一谈，因此，本研究力图将视角指向在某一具体企业，分析其纺织品在国际营销中的发展现状，并为其制定营销方案，为有关学科发展及实践贡献一丝绵薄之力。

二、研究方法

本研究主要采用二手资料法、深入访谈法等方法实现对研究理论及研究内容的支撑，具体研究方法如下：一是二手资料法，二手资料是指特定的调查者按照原来的目的收集、整理的各种现成的资料，又称次级资料，如年鉴、报告、文件、期刊、文集、数据库、报表等。在一手资料难以获取的情况下，二手资料构成本研究信息、数据获取的重要来源。这些数据为本研究的后续开展，即SL公司纺织品国际营销方案的制定打下研究基础，同时也节省了调研时间和调研成本。二是深度访谈法，深度访谈法是指研究者与受访者一对一透过访谈以获得分析资料的研究方法，属于质化社会科学研究方法的一种，研究者直接面对面与受访者互动，透过提问以交换所需讯息。深度访谈法是本研究工作开展的重要研究方法，访谈内容集中在两个方面：SL公司纺织品在国际细分市场上的发展情况，及SL公司纺织品国际营销现状分析。依据二手资料搜集整理及后续待研究问题拟定访谈大纲，为了获取信息的最大弹性，通过半结构式访谈，请访谈对象在既定的访谈范围内自由交谈，具体问题可在访谈过程中边谈边提出，对于提问的方式和顺序，回答的记录，访谈时的外部环境等，没有严格限制，以充分调动访谈对象的主动性，积极性，灵活性和创造性。透过访谈对象的实务经验与观点，了解当前SL公司纺织品各个国际细分市场的整体行业发展情况、SL公司纺织品在这些细分市场上的发展情况、SL公司纺织品国际营销的现状，为后续SL公司纺织品国际市场营销方案的制定奠定依据。

三、结果分析

从1988年到2014年，中国纺织品的出口总额增速基本稳定，呈现良好市场发展态势。从1987至2012历年国内纺织品出口总额的情况，可以看出从1987年到2012年，除少数几年外，中国纺织品出口一直是增长的。另外，中国纺织品进出口商会提供的数据显示（2015），2014年1至10月，中国纺织品服装累计出口2484.2亿美元，增幅扩大至6.3%。此外，中国加大采取贸易便利化措施的力度，也有效提高了纺织品货物的通关效率。今年以来，我国纺织品对欧盟、美国出口恢复较快，而对东盟地区出口增速回落较快。海关数据显示，今年前三季度，我国对欧盟出口额为460.06亿美元，同比增长16.37%，增速较上年同期大幅增长10.31个百分点；对美国出口额为352.78亿美元，同比增长7.01%，增速较上年同期增长0.89个百分点；对东盟出口额为260.37亿美元，同比仅增长3.91%，增速较上年同期大幅回落38.83个百分点。中国现有的自主服装品牌很少，同时，中国的服装设计水平远远不及国际上的先进水平，中国也没有国际知名的优秀服装设计师，大多数企业都是仿造国外品牌设计，没有自己的风格，这就使得企业只能跟着国外服装企业，走不出自己的路。同时，国内也缺乏培养优秀服装设计师的环境，没有完善的培养机制，许多有才华的设计师都选择自己创业而不愿意留在服装企业打工，所以中国纺织品服装行业的设计水平一直偏低。缺乏专业人才是中国纺织品服装行业的通病，制约着中国纺织品服装行业的高端发展。亚洲市场是中国纺织品的重要出口基地，又分为东亚市场和西亚市场。东亚市场主要以香港、日本韩国为主，东南亚等国也是中国的主要市场。日本和韩国一直以来都是中国纺织品贸易的重要市场，贸易额在中国的纺织品贸易国家中名列前茅，这两个国家经济比较发达，居民整体收入和生活水平较高，市场的总体购买力较强，而且近几年来中国对这两个国家的纺织品贸易额不断攀升，但是这两个市场对纺织品质量要求相对较高，绿色技术壁垒等限制措施很多。欧盟在世界纺织品贸易中一直充当着很重要的角色，中国又是纺织品出口欧盟最多的国家，一方面欧盟内部市场对中国纺织品形成了依赖，另一方面欧盟又担心中国廉价而又优质的纺织品的涌入会对其自身纺织品产业造成冲击，首先带来的就是就业问题，所以中欧纺织品贸易一直在矛盾中曲折前行。欧盟已成为中国纺织品出口的第二大市场。欧洲地区居民生活及消费水平都很高，购买力强，尤其是对高质量的纺织品需求量较大，另外，欧洲地区执行的纺织品技术标准相对于中国来说更高一些，国内企业要想在欧洲市场取得一席之地，需在产品设计和质量上有所提高。北美主要是加拿大和美国，更以美国为主，这两个国家都很发达，居民消费水平高，购买力强，所以北美市场一直都是世界上最大的纺织品服装进口市场，一直以来都是纺织品贸易公司必争之地，而美国更是重中之重。美国是全球最大的纺织品进口国，美国对纺织品的需求量巨大，而且对纺织品的需求比较多样化和个性化。尽管美国对中国纺织品出口规模有所限制，但是总体上在不断增长。2002年中国加入世贸组织，中国开始成为美国最大的纺织品供应国。2005年，全球纺织品配额取消，中美《纺织品与服装协议》（ATC）结束，中美纺织品贸易自由化发展开始，中美纺织品进出口额迅速增长。由于美国的纺织品贸易逆差十分严重，出于对本国纺织品行业的保护，目前美国针对中国纺织品出口的贸易壁垒一直很多，反倾销调查也越来越多，对中国的对美纺织品贸易限制较大。结合SL公司的情况，公司缺乏优秀的、有影响力的设计师，在设计方面无法和国际知名大公司匹敌，所以应该避免与大公司在设计上竞争，产品应该以绿色纯天然的原料为主，面料市场营销采用天然纤维面料，以棉、丝绸、麻为主，舒适、自然、透气，以回归自然为主题，款式则以简单合理、个性较强。以自然的环保色作基本色系，配以流行亮点作为点缀，且不拘于流行，总体印象以自然界为基调，同时结合国内的手工艺产品，融入中国元素，走出一条自己的服装品牌道路。SL公司在国际细分上具有如下经营优势：一方面是管理理念新潮、服务意识超前。公司一直坚信顾客就是公司的衣食父母，所以承诺以最优质的产品和最真诚的服务给客户。SL公司从上到下，不管是领导还是普通员工，人人都有使命感，管理人员兢兢业业做好企业日常的管理工作，业务人员更是不辞劳苦，积极努力地开拓市场，发展新客户，同时经常跟客户沟通，了解他们的想法，掌握顾客的购买意向，提供给顾客他们想要的产品。第二方面是人才优势。历经七年发展，SL公司积累了深厚的经验，并培养出一批优秀的企业管理人才和销售人才，公司多次邀请国内外有名的企业家和销售大师讲课培训，并且公费派遣多名企业职工出国学习，参加国外的各种展会，学习不同国家的服装文化、了解不同国家客户的需求。经过多年的积累，公司已经拥有了一批有着先进管理理念的中高层企业管理者和一批拥有丰富销售经验和沟通技巧的业务人员。第三方面是优质产品以及稳定的客户资源。产品质量是公司生存和发展的根本，公司对产品质量的把关一刻也不放松，在国内有着稳定、优质的货源的同时，承诺以优质的产品回馈客户。依靠优质的产品和公司的营销团队，SL公司在国内外拥有一批稳定的客户和合作伙伴。这些老客户是公司业务和订单的主要来源。对供货商，公司承诺双方合作共赢，从不或者极少拖欠货款。因此在采购、销售环节均得到合作伙伴的大力支持和配合。经过这些年的努力，无论是在客户还是供货商中，公司都赢得了良好的声誉，在客户心中建立起良好的产品形象和品牌形象，这十分有利于公司的发展，树立起良好的企业形象。第四方面是地理位置良好。SL公司地处宁波市，宁波是国家规划的进一步对外开放的十四个沿海开放城市之一，浙江省对外开放的门户和窗口单位。而且宁波市是一个港口城市，航运业发达，2011年中国港口排行榜中，宁波-舟山港以6.91亿吨的吞吐量成为中国第一大港，目前宁波拥有航运企业124家，航运业发达。所以SL公司能够充分利用宁波市的航运优势发展对外的纺织品贸易。除了政策支持和进口关税的降低，SL公司在产品国际细分市场上的机会还包括：一是经济环境好、技术水平提高。近几年尽管全球遭遇金融危机，但是中国的经济仍然取得了高速增长，经济形势一片大好。另外，随着中国加入WTO后的投资环境逐渐好转和投资领域的开放，大量的外资进入中国，推动了中国经济的增长，同时也为中国带来了较为先进的纺织工业技术，预期未来几年，中国的纺织业技术有望得到大幅度提高。二是国际市场对纺织品需求旺盛。随着金融危机后的国际市场复苏，国际纺织品市场对中国的纺织品需求会逐渐增多，SL公司应该抓住这个机遇，在保持老客户的基础上不断开发新客户。三是跨国文化交流及互联网的普及。国际贸易本身也是跨文化的交流，随着中国改革开放的步伐加深，中国与外国的文化交流越来越多，这也促进了服装贸易的发展，同时互联网的普及和发展为纺织品进出口公司提供了一个巨大的平台，网络成为了一个十分便利的促销渠道。

四、研究结论

篇3

这种方式应用最广，而且人们已越来越多地采用下列更有效、更巧妙的报酬方式：

（1）给予回扣。日本企业就经常在其国际经营活动中采用这种方法，并屡屡获得成功，下面就是一个这方面的例子。早在1963年，日本几家电视机生产厂家共同制订了“控制价格”，即最低出口价格。尽管该控制价格比美国电视机平均便宜40～60%，但没有触犯反倾销法，从而合法地进入了美国市场。当时由于美国企业采取了降低利润、提高劳动生产率、向海外订购部分廉价组件等对策，使日本的“控制价格”还不足以摧毁美国的电视机产业。要把美国企业挤出市场，还得把价格订得更低，但又不能因此触犯反倾销法。于是，日本企业决定采用提供回扣的办法：在美国海关署申报时，报“最低出口价”，私下里则把最低出口价与实际倾销价的差额部分作为回扣提供给美国进口商。日本人很快找到了美国最大的零售经销网——西尔斯公司。后来，同意接受日本倾销电视机的美国零售商竟多达80多家。

为了给回扣以伪装，三洋公司提出了“忠诚补贴”的方式。1971年，三洋在巴塞尔的瑞士银行开了一个特别户头，每月都开出15万美元以上的支票，两三天后，瑞士银行的纽约分行就给西尔斯开一张面额相同的支票，在美国发出的支票上，绝不写三洋的名字，由三洋派一个秘密使者将支票交到西尔斯，从而转进西尔斯的特别帐户。有的日本企业如东芝做得更直截了当，如对西尔斯购买其他商品，东芝等企业采用信用赊销的办法，以抵销西尔斯多支付的那部分款额，作为回扣。

由于日本产品价格低廉、销量甚大，更主要的还在于能得到大笔回扣，西尔斯逐步扩大了对三洋、东芝的购买量。这样一来，过去一直把大部分产品交给西尔斯包销的美国厂商沃维克公司，销路日益缩小，它的资产终于以破产价格被三洋接收了。

（2）在协议中提供优惠条款。如美国西方石油公司的哈默1966年去利比亚参加投标。同时参加投标的还有40多家公司。普遍认为，这些实力雄厚的垄断巨头们一举手就可以把西方石油公司推倒。但哈默采取了与众不同的投标方式，他迎合利比亚人的民族意识，在投标书的正文别写道：西方石油公司愿从尚未扣除税款的毛利中取出5%供利比亚发展农业之用，西方石油公司将同利比亚政府联合兴建一座制氨厂。揭榜时，哈默竟得到两块租地，使巨头们大吃一惊。

（3）提供专业知识或信息。具体做法是：若对方予以合作，将向其提供一定的专业知识，技术协助或提供某些特殊的信息。

2．利用合法权和声望

这种方式是与权力联系在一起的。例如，日本首相要求日本电器公司把摩托罗拉公司列入批准的供应商之一，因为首相有提出这种要求的合法权。

利用声望，可以使竞争对手妥协甚至退出竞争。对声望的运用往往以洞察竞争对手的心理状态为前提。堪称世界首富的保罗·盖帝就曾因运用“声望”而获得成功。当时，有一块名叫“南西泰勒份地”的石油开采权状准备公开拍卖，由于蕴藏量丰富，吸引了很多资金雄厚的竞争对手。人们预测，拍卖价一定会超过15，000美元。保罗请了一位在一家重要银行当副总经理的朋友参加拍卖会，让他为保罗出价，但不说明是代表他。看到这位银行家出现在拍买会场，其他的人不自觉地联想到：“这位银行家可能代表某家主要的石油公司，他出的价一定会高于别人。”这样一来，别人就根本不想再出价了。结果，保罗竟以令人惊讶的500美元的低价，买到了石油开采权状。

3．商业强制与非商业强制

前者是指运用商业性手段，迫使对方同意某项业务。而遇到对方根本不接受任何诱导时，公司也可能采取威胁手段，这就是非商业性强制，如扬言取消给对方的援助。但这种方法往往起到相反的效果，使用时需谨慎。

大市场营销的三个步骤是：

1．探测权力结构

经营者必须首先了解目标市场的权力结构。权力结构主要有三种类型：

（1）金字塔结构。权力集中于统治阶层，它可以是一个人、一个家族、一家公司、一个行业或一个派系。中层是贯彻统治层意图的，下层是执行者。早年，纽伦堡的法伯铅笔公司垄断着世界的铅笔生产，法伯家庭集团成了金字塔权力结构的统治层。该集团作出规定：不准有铁路从纽伦堡通向富尔特，也不准有轨电车在当地行驶，目的是不让别人混进来盗走制造铅笔的秘方。哈默通过深入调查了解到，该权力结构的做法已引起其下属一个高级技师的不满。于是哈默毫不犹豫地以高价挖走了这位技师，并把原料和设备偷运出来，建成了世界上最大的铅笔厂之一。

派系权力结构。这是指在目标地区中有两个以上的集团（权力集团、施加压力的集团、特殊利益集团）勾心斗角。在这种环境下，公司必须决定与其中哪些集团合作。而一旦与某些集团结成联盟，往往会影响与其他派别的友好关系。

联合权力结构。各权力集团组成临时联盟，公司必须通过与联盟合作才能达到目标，或者另组成一个对应的联盟来支持公司。

在弄清权力结构后，公司必须对各方实力进行评估对比，作出相应的决策。

2．设计总体战略

在进入一个封闭型市场时，公司必须先了解各集团中谁是反对者、中立者和同盟者。可供选择的总体战略有：

（1）补偿反对者所受损失，使之保持中立。应把对受害者的补偿包括在总成本内。

（2）将支持者组成一个联盟，以壮大自身的力量。

（3）把中立者变为同盟者。这需要对中立者施加影响和提供报酬。

设计总体战略往往与运用政府机构的权力联系起来。在这方面，日本的做法比较突出。《日本经济飞跃的秘诀》一书披露：“日本通产省每年从自行车及汽车赛这种赌博收益中向工作母机产业提供大约10亿美元的补助”，70年代末，当世界性经济萧条出现长期持续兆头、全世界工作母机需求量暴跌、欧美厂家全面紧缩时，日本企业则利用通产省提供的巨额资金的工作母机占领了大部分欧美市场。这一成功之举被美国人称为“瞄靶作战”。美国同行痛心疾首地说：“美国的工作母机业界从整体上说遭到了很大的挫伤”。

篇4

一、房地产的概念

在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

二、房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.

现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用 。

三、房地产营销渠道策略

目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。

委托推销,是指房地产开发企业委托房地产推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托商可以分为企业商和个人商,前者是指由多人组成的具备法人资格的机构,后者是指中介的个人,即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。2000年9月,上海青之杰花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

四、房地产营销策略的现状

目前 ,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和 网络 销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代 电子 商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通, 可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势

当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:

品牌领导形象震撼确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;

把握时机高昂入市抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;

分期分批卖点不断分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;

进度跟进迭起紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售,实现阶段性销售目标;

以质论价升值诱人以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;

物管跟进后顾无忧物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。

五、房地产市场营销观念。

企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.

(一)生产观点

20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,我能生产什么,就能够卖什么,企业的普遍思想是生产观点.

(二)推销观点

20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用推销观点指导企业的经营活动.其基本特征是 我卖什么,人们就买什么.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种以产定销的观念,即我生产了什么,就推销什么.

(三)市场营销观点

第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用市场营销观点代替推销观点.

用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.

我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.

六、房地产营销价格策略 。

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:

(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。

(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。

(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。

2、定价比例

一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。

用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。

3、价格调整策略。

房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

篇5

关键词:整合营销传播客户关系管理危机公关核心竞争力

由于多数汽车提供的是相同的性能和特征,传统的差别正在消失,汽车厂商可能将面对汽车像大型家电和电脑一样成为一般商品的状况。我国汽车市场也必然经历这样的发展阶段。当轿车市场进入买方市场,消费者越来越挑剔的时候,就需要引入整合营销的理论。

轿车企业引入整合营销的必要性

20世纪90年代以后,市场环境发生了很大的变化,科技进步日新月异,商品生产高度自动化、标准化,竞争者在产品、渠道、技术、成本等方面越来越相近。

面对这些市场环境的新变化,以美国西北大学教授舒尔茨(Schultz)等为代表的学者提出了整合营销传播理论。整合营销传播是指企业在经营活动过程中,以由外而内(Outside-in)的战略观点为基础,为了与利害关系者(Stakeholders&InterestGroups)进行有效的沟通,以营销传播管理者为主体所展开的传播战略,即为了对消费者、从业人员、投资者、竞争对手等直接利害关系者(InterestGroups)和社区、大众媒体、政府、各种社会团体等间接利害关系者(Stakeholders)进行密切、有机的传播活动,营销传播管理者应该了解他们的需求,并反映到企业经营战略中,持续、一贯地提出合适的对策。为此,应首先决定符合企业实情的各种传播手段和方法的优先次序,通过计划、调整、控制等管理过程,有效地、阶段性地整合诸多企业传播活动。整合营销传播区别于传统营销传播的关键在于整个活动的中心由生产者向消费者的转移。

根据整合营销理论,结合轿车市场的特点,笔者认为我国轿车营销有必要引入整合营销。

我国轿车市场由卖方市场转变为买方市场

频繁的价格战、库存压力、供过于求等种种迹象都表明我国轿车市场已经进入买方市场阶段。2005年起关税降到25%,许可证配额亦被取消,中国车市还将会面对来自国际市场的竞争,可以说像2004年那样的价格战将不可避免地出现。轿车市场再回到卖方市场状况,厂商坐享高额利润也已然不可能了。随着我国消费者收入的增加,受教育的程度逐步提高,掌握的信息越来越丰富全面,消费者将越来越挑剔,越来越难“对付”。在市场竞争中,谁能够赢得消费者的青睐,谁就能够成功。在买方市场条件下,整合营销在赢得消费者这方面比传统的营销理论要更有优势。

轿车技术不能够单独构成企业的核心竞争力

由于生产技术的进步,各个品牌的轿车在整体性能上越来越接近。一种技术创新在很短的时间内就会被复制。1912年,凯迪拉克公司第一次将电动启动器引入汽车。这种叫Delco的启动器在当时确实是一种非常引人注目的产品,它使汽车启动既安全又简便。当通用汽车公司销售呈疲软态势时,凯迪拉克公司借此使其销售额狂增20%。然而,仅在四年内,几乎90%在美国销售的汽车都装备了自动启动器。以现在的生产技术,一项技术创新很难像凯迪拉克的电动启动器在1912年时那样还保持了近四年的竞争优势。轿车物理性能方面的差别已经不能单独构成企业的核心竞争力了。企业的核心竞争力必须具备“偷不走,买不来,拆不开,带不走,溜不掉”的特点(张维迎)。企业必须努力寻求除技术以外的核心竞争力的源泉,整合营销可以成为重要的源泉。

消费者获取信息越来越便捷

消费者获得信息的渠道越来越多。传统的渠道,如报刊、杂志、电视等,自不用说,它们依然是消费者获取信息的重要渠道。新兴的渠道如互联网、互动电视等则使得消费者能够主动的去获取信息。21世纪,消费者控制着信息技术,所以市场将被消费者支配,而且这种情况在未来只会加强不会减弱(舒尔茨)。今天,轿车消费者能够通过互联网方便的知道轿车的详细情况,如配置、价格、经销商信息等,进而可以决定在哪里购买,何时购买。正是因为消费者获取信息的渠道多种多样,企业更应该运用整合营销的理论,整合各种传播沟通渠道,使得各种渠道协同作战,发挥协同效应。

整合营销在我国轿车营销中的应用

导入CRM(客户关系管理)系统,关注客户价值

由于轿车是高单价的消费品,轿车营销的竞争不仅仅停留在功能利益的层次,更重要的还在程序利益(采用更简单、更快速、更便宜,以及更愉快的交易方法)与关系利益(卖方提供好处,奖励那些肯透露自己身份,乃至不吝进一步透露其购买行为的消费者)的层次上展开。如何向消费者提供合适的程序利益和关系利益,以提高消费者的满意度和忠诚度,促进企业的发展是轿车企业需要考虑的关键问题。建设一个完善的CRM系统能够很好的帮助解决这个问题。CRM系统能够系统的收集客户的信息,这些不仅包括客户的静态数据,如详细客户个人资料、所购轿车的参数等,还包括轿车在使用过程中的动态数据,如修理的时间、地点、次数,更换的零部件,修理人员等大量的系统的客户资料。

通过使用数据仓库与数据挖掘工具对这些数据进行细分,分析客户对轿车以及服务的反应,分析客户满意度、忠诚度和利润贡献度,从而“投其所好,送其所要”,更为有效地赢得客户和保留客户,进行潜在客户的开发与管理以及客户忠诚度的管理。另外,轿车企业还可以通过这些资料识别消费者的行为趋向,进而可以发现新的商机。通过对消费者数据进行分析,汽车企业还可以找出汽车吸引消费者的非价格因素。这样就不必用降价促销之类的手段去增加销售,转而可以通过使消费者因购买自己的品牌显得与众不同来营造一种新的竞争优势。上海通用汽车公司在2001导入了CRM,随后在2002年11月创立中国第一个汽车服务品牌——“别克关怀”(BuickCare),秉承“比你更关心你”的理念,率先将汽车服务从“被动式维修”带入了“主动式关怀”的新阶段,并先后创立了“星月服务”、“菜单式快速保养”两大特色服务项目。别克关怀包括六项服务承诺:主动提醒/问候、一对一顾问式服务、快速保养通道、配件价格/工时透明、专业技术维修认证、两年/六万公里质量担保。没有CRM系统的支持,这些使上海通用区别于竞争对手的服务项目或内容就无法完成。

引入本土文化元素,明确品牌定位

目前汽车广告的投资回报率并不是很高。造成这种结果的一个很重要原因是各大汽车企业火拼广告,导致广告的作用相互抵消,而没有达到预期的效果。然而,广告设计缺乏创意,媒体投放目标分散等因素也有不可推卸的责任。广告是必不可少的,但是用于广告的资源毕竟是有限的,因此广告必须传递能够打动产品目标消费群的信息,以增加销售量,并且服务于品牌传播为目的。笔者认为,汽车广告的制作应该引入本土文化的元素,传递产品的特点,符合品牌的个性。自汽车工业出现以来,产品的特征、性能、质量、设计和效率一直被用作区分汽车优劣的传统标志。然而以品质为基础来区分的主要缺点——短暂性,却是不可避免的。汽车的外观、性能、质量等物理方面的差异随着生产技术的进步越来越小,整车性能越来越趋向平衡。消费者渐渐不再注重这些方面,转而更关注精神层面的追求。例如,奔驰轿车的消费者始终代表社会中新生成功阶层的消费力量。拥有奔驰轿车能为消费者带来一种无与伦比的成就感。奔驰从轿车的外观风度与气质及配套设施,无处不让消费者体验到成功新贵的享受。“成就感”这种核心价值是消费者购买奔驰轿车的根本理由。

在普遍缺乏品牌个性的市场中,产品近似产生的直接后果就是价格战,直到实力雄厚的企业用价格竞争的手段将相对弱小的企业赶出市场为止。价格战之后消费需求将会更多地向精神层面转移,使汽车品牌选择成为人们在社会存在中的另一个特征。对消费者这种情感需求的满足必须要通过品牌内涵来实现。尽管目前国内很多轿车厂商已经开始重视品牌建设,但在品牌塑造的各个方面还存在不少问题。从定位模糊、缺乏个性到传播途径不恰当等种种迹象都表明我国轿车品牌的建设目前还只停留在扩大品牌认知度的阶段。我国轿车品牌必须开始注意自身的定位,创建有独特精神内涵的品牌,而不再单纯的追求车辆物理性能的提高。

实施有效的危机公关,维护品牌形象

危机公关是指企业处于危机时刻所进行的公关活动。轿车是一个高技术含量的产品,出现一些故障在所难免。现在的消费者维权意识日益高涨,一旦产品或服务出现问题,就会求诸于法律或媒体。而现在的媒体数目众多,互联网十分发达,任何对企业品牌不利的消息在极短的时间内就会在一个极大的范围内传播开来,这样就给企业的危机公关提出了严峻挑战。令人遗憾的是,国内许多汽车厂商甚至国际上著名的厂商目前都还没有建立危机公关快速有效的反应机制。市场上的问题已经出现了很久,厂家却还没有明确的处理办法,或者干脆不予处理。这会严重的影响到企业形象及其品牌形象。

从驴拉宝马、街头砸奔驰到广本雅阁折断,这些事件所牵涉到的著名轿车制造商的表现都欠缺妥当。笔者认为,汽车厂商应该有重视危机公关,建立危机公关防控体系。危机公关可谓“养兵千日,用在一时”。平时看起来没什么作用,当危机来临时,其作用就凸显出来了。2005年1月份,发生在杭州的“广本雅阁断裂”事件,给广州本田已经带来了不小的影响。笔者认为广州本田在处理这次危机的过程中,做法有失妥当。在事情发生后,广州本田没有立刻就此事表态,在事件处理的过程中没有及时的和消费者进行沟通,导致消费者的感情受到伤害,各种猜测满天飞,甚至上升到了民族感情的层面。这次危机中,广州本田比较成功的实施了对媒体的公关,并且得到了权威部门有利于自己的调查报告,但是却因为和消费者缺少充分沟通而导致调查报告遭到绝大多数人的怀疑,这不能不说是一个遗憾。

整合营销在我国轿车企业营销中的应用还处于起步阶段,但是已经进行整合营销的轿车企业都取得了较好的成绩,然而其应用远未达到完善的程度。随着我国轿车市场竞争的加剧,消费者掌握信息的能力的提高,整合营销理论在我国轿车企业中的应用会越来越充分和完善。

参考文献:

1.LanceEaley&LuisTroyano-Bermúdez.Areautomobilesthenextcommodity?[J].TheMcKinseyQuarterly,1996(4)

篇6

关键词：前导式营销角色意识营销创新

营销是商品经济时代的产物，也是长期以来不同经济组织的主要工作之一。无论这个经济时代所属的经济体制如何，也无论生产方式如何变更，营销是贯穿始终的手段。所不同的是，时代的变迁带动了营销模式的不断创新，从仅立足于“不管消费者的需要是什么，我的产品都是既定的”生产导向模式，发展到“一切为了消费者”的需求导向，以及将消费者利益、公众利益和社会利益兼顾的社会营销模式，无一不证明了营销手段恒久的生命力，也证明了营销模式及方法需要不断创新，才能推动经济组织的生存和发展。

在知识创新、科技应用速度缓慢的传统经济时代，一种模式和方法的诞生会在相对较长的时期内产生相当大的作用。但在新经济时代，知识创新和科技应用转化速度非常快速，特别是当价值创造脱离了对有形经济资源的完全依赖时，不仅产品的生命周期迅速缩短，与之相适应的营销模式和方法也会快速失去其应有的作用。因此，知识经济时代的营销模式及其方法的创新，就成为经济组织必须关注的问题。基于此，笔者在营销实践和教学过程中提出前导式营销的概念，以期对现阶段的理论和实践有所借鉴。

前导式营销的内涵

所谓前导式营销，是指在营销的实践过程中，营销人员根据具体的营销环境、预期的营销对象和营销区域，结合当前的技术发展趋势或时尚流行，进行认真的市场调查，并对调研信息资料进行分析研究，根据信息的相关性，判断潜在市场需求的可能性。同时，通过对原有客户资料的整理更新过程，并根据经营实践中部分客户有效的产品（服务）和需求异议，包括产品的改型、功能、附加设备（装置）等建议，与企业技术人员进行沟通，前瞻性地提出产品创新及改良建议，超前生产部分性能、款式新颖，使用更加便捷、功能更强大（或完善）的新产品或改良产品，提供给相关客户，听取客户的使用反映。

在用户反映的等待期里，企业应积极与企划部门协调以赋予产品丰富的人性化内涵，寻求改变消费观念的切入点，筹备产品的市场导入及其推介方式，并考虑客户反馈建议予以调整和修改。实际上，这是将新产品（服务）的研发与市场需求的潜在性相结合的过程，摈弃传统脱离实际的“闭门造车”式的产品开发，使产品、服务更有针对性，更符合市场需要，最大限度地减少新产品的研发风险。

从理论上讲，企业通过与客户之间建立学习型的关系，不仅有助于了解客户的新需求，有助于企业进行产品创新，更重要的是，还有助于企业进行前导式的拓展营销。美国有关机构曾作过调查，发现近70%的新产品来自于顾客的意见和建议，这正是前导式营销的理论依据。

前导式营销的运作方法

（一）来自于推销人员的角色转换

传统营销是“推动式”的营销方法，通过推销人员主动说服顾客改变原来的消费观念，使顾客被动接受产品，从而推动产品的销售（即推销的本意）。此时，推销人员代表的是企业，是站在卖方利益的立场上；而前导式营销则是通过严密的市场调查，综合各种信息前瞻性地研判市场潜在需要，根据新产品与服务将带动的生产（活）方式有效的改善或提高，以及即将形成的全新消费观念的率先导入，让顾客认识到生产（活）方式必须更新，以主动地寻求商品，变传统被动接受某种商品与服务为主动寻求改变的消费观念。这就要求推销人员站在顾客的立场上，完全为顾客的利益着想。如果推销人员不能转换角色意识，敏锐地意识并注意这种变化所产生的潜在市场，并及时给企业提供有价值的新产品创意和设计理念，仍然站在“推”动销售的角度，企业将处于被动地位.（二）要求推销人员具有一定的前瞻性思维

前瞻性思维即较为敏锐的信息意识和判断能力，与顾客交流时能更多地采取启发式而非说服式方法，将产品与服务的营销工作前置于消费决策过程，帮助顾客进行产品与服务的价值甄别，不拘泥于现有产品与服务的推销介绍，并通过这种方式发现有价值的潜在商品需求信息。通过与顾客进行发散流，获知顾客内隐的相关需求信息，从而将工作中的类似信息进行归并整合，这样可取得意想不到的收获。当然，这需要推销人员自身具有的综合素质必须高于普通消费者，能够发现产品与服务创新的立足点。

（三）推销人员工作的着力点不同

传统推销立足于推销发起人主动从产品的使用价值与顾客特定效用相结合的角度，以劝说式、摆事实的方法打动顾客并使之接受商品来实现销售，前导式营销则要求推销人员设身处地以顾客身份来思考产品存在的利益，以消费顾问的身份主动帮助顾客评价并推荐选购和使用适当的产品。前者着力于产品的使用价值，后者则立足于消费者需要；前者的目标是扩大产品销售，后者则是拓展潜在顾客。因此，前导式营销是完全不同于传统销售的经营方法，推销更具有主动性和人性化，这一点使得前导式营销更容易为消费者所接受。

（四）在短期内是相机抉择营销策略的应用

前导式营销以适应特定的营销要求和环境变化，更好地完成营销任务，达到营销目的。但从长期看，前导式营销是一种全新的营销工作思路。因为社会经济的发展，消费者普遍提高了文化水平和消费知识。如果说，以往推销是帮助消费者认识商品，了解其使用价值将为消费者的生活或生产提供便利，一定意义上是因为存在产品短缺和消费无知，因而推销中必须注重产品解说、演示和运用推销技巧来打动顾客是重要的。如果推销适当，那么，在科技进步和经济发展的

时代，特别是商品充裕和消费自主意识明显增强的条件下，仍然满足于旧的工作方法，就不能适应时代的要求了，所以说前导式营销在短期内是相机抉择营销策略的应用。

篇7

论文关键词：现代性现性主义个体主义

论文摘要：现代性是一个当今国内外学术界广泛关注的概念，涉及到社会、政治、生活和文化的各个方面。现代性思潮研究的日益深入，必然会对当代大学生消费方式产生影响。

现代性这个多义的、具有极大理论穿透力的概念，无疑缘起于欧洲文化的历史进程中，从11世纪拉丁语中到18世纪法语中的“modernite"，其含义不断发生变化。但到现在为止，何谓现代性仍然没有一个确切的说法。

但可以肯定的是，无论对“现代”概念的看法有多少分歧，其核心的意涵是指一种新的时代意识，也无论其被看作是一个贬义词还是褒义词，所蕴含的价值意味是鲜明的。“现代概念的起源就是“现代性”这个术语的缘起。现代性首先是对现代意识的觉悟，既包含着对历史事实的陈述，又具有价值追求和规范意味，也就是说现代性就是一种新的意识。

一、现代性及其基本理念

一般认为，现代性概念描述的是现代社会与传统社会的差异。这种差异是现代社会和现代人在经济、政治、科学、技术、思想、文化诸方面与传统社会和传统人不同的各种特性的总和。诚如有的学者所言，“凡表征现代社会或现代人特征的属性，如商品性、竞争性、民主性、科学性、世俗性、开放性，等等，都包含在现代性的涵义之中”。在这种意义上，现代性是衡量一个社会现代化程度的尺度，现代化是一种事实，现代性是一种对事实的反思。

现代性是一种启蒙理性，即怎样运用自己的思想去思考一切并运用理性对一切作出审查。从以上对现代性的解释中可以看出，理性主义和个体主义是现代性的基本理念。

(一)理性主义

现代性的序曲阶段，是以文艺复兴和宗教改革为标志的，正是在这个阶段，人们开始了自我发现，教会受到了置疑，社会的宗教色彩开始淡化，世俗生活逐步获得了认同。在这个意义上，现代性的过程，用韦伯的说法就是除魔化的过程，也是一个理性化的过程，此时的“理性”就是人的代名词。现代性强调人的理性高于宗教神性，强调现代文明的一切是理性化思维的产物。以韦伯为代表的西方思想家概括了理性主义思维的要点，即明确意识到行为的目的，对所追求的具体目标进行价值大小的比较;根据预料的结果权衡行动的必要性;根据目的选择手段，用最小代价获得最大利益作为选择标准;在行动中遵循严格的首尾一贯性，使一切行动合理而有序。

作为一种文化观念，理性主义引起了西方社会各个领域的一系列变化，在认识领域，理性主义造就了现代科学的基本精神。“现代性”要求在知识领域应用一种科学理性的思维方式，这种理性化的思维方式产生了逻辑推理证明的数学和实验证明的实证科学，科学成了理性主义的表征。在日常生活领域，理性主义恢复了人的尊严;在经济生活领域，理性主义建立了科学的工业生产体系和创新的市场经济体制;在社会关系领域，理性主义导致了以效率为中心的管理制度和合乎理性的现代法律制度。总之，以创新、合理、绩效、合作为核心的理性文化精神反映了社会普遍的价值取向的转变。科学化、人性化、民主化、法制化等都是社会理性化过程中的产物和表现，而科学和民主则构成了理性主义精神的核心内容。

(二)个体主义

个体主义的兴起被认为是现代性最大的成就。一方面，个体主义带来了个人的解放，另一方面，个体主义凭借理性，通过自主、自律的观念倡导一种理性的、更为自我负责的生活方式。理性使人成为一个有尊严，独立的人，从这个意义上来说，理性主义和个体主义是相通的。“现代性”意味着对自我的理解上从群体主义向个体主义(individualism)的重大转变。把个人放在了首位，强调个人独立与他人的重要性。这种个体主义的实质是高扬主体性。哈贝马斯指出，黑格尔将现代性的核心原则界定为主体性，并追溯了其在西方哲学史上的根源，认为笛卡尔是主体性话语的始作俑者。康德发展了主体性话语的典型形态，但康德没有看到现代性带来的科学、道德、艺术的分裂的实质实际上是冲突与不和。西方意义上的个体主义是一个容易引起歧义的概念，本意是指一种人本位的理念，也就是上边所说的，但是在中文中没有准确的表述词。这对于中国人而言是一个最容易被误解，最需要澄清的概念。在中国，迄今为止存在过的意识形态中，它都是与“私”这个字联系在一起的，一提到个体主义就将它与以自我为中心，讲求个人利益，忽略乃至不顾集体利益、社会利益这类东西联系在一起。不过对于西方文化而言，平时所误解的“个体主义”的这些东西，是用另一个概念“egoism"，即“自我主义”来表示的。在西方文化传统中，个体主义是一种建设性的、积极的个人本位理念。

理性主义和个体主义是“现代性”的主要理念，但是除了理性与个体主义之外，进步的观念也是现代性的意识形态，这些在西方社会进程中都具体地演绎了出来。“现代性”在现代社会中可以具体归结为社会领域的世俗化，社会关系的制度化、法制化，经济领域的工业化、市场化，政治领域的民主化，人类生存状态的都市化，文化的个性化，等等。

二、现代性思潮对当代大学生消费方式的影响

消费方式是指人们为满足生活需要而消费各类消费资料的方式和途径，它可以通过消费者的消费观念以及消费行为取向得到大致的说明，是消费观念和行为的统一体。在现代社会理论中，消费方式大致分为传统消费、现代消费和后现代消费三种。但是在本文中我主要讲的是现代性思潮对当代大学生的影响，也就是现代消费方式。作为现代社会青年精英的当代大学生，他们既是当前消费的主体之一，又是未来中国消费的主力军和消费时尚的引导者，他们的消费方式将可能影响未来中国的整体消费方式。而现代性思潮对当代大学生消费方式的影响就是消费方式的科学性和他们个人选择消费的理性。在此特别借助大连海事大学进行的问卷调查，具体分析如下。

(一)消费开支的合理计划

关于大学生消费的计划性，本文所采用的评价指标是每学期的费用是否有计划消费。结果显示:在自己的费用开支上，有7.5%的大学生有严格的计划，50%的学生有计划，23%的大学生是稍有计划，只有19.2%的学生选择没有计划，总体上来说，大学生在每一个学期的开始都会给自己一个大概的计划，也说明他们在消费的时候也是在精打细算的，这种计划也可称作韦伯意义上的算计，是合理的重要特征，因而在一定程度上阐述了大学生消费的现代性意蕴。匆忙地用消费的盲目性来定义这一切是不合理的，我们要看到他们的主流，看到他们消费的主要方向和方式，不要自以为强调个别现象，这就是现代性思潮的理性主义给我们当代大学生消费方式的第一个影响。

(二)消费过程中的理性购物

合理性的消费是一个全面的行动过程，它包括了解商品信息，最后才会实施购买这一手段。在这一系列的过程中，了解商品的信息只是第一步，也是理性消费的开始。数据结果显示:当代大学生在购买贵重商品前进行详细了解的有45.6%,进行大致了解的有50.1%，这两者之和就是95.7%，而选择直接购买的只有4.3%。这就有力地证明了当代大学生是一个具有较高智力和自主能力的消费群体，在消费过程中他们能够充分地发挥自己的主观判断力，对消费品做出合理的决策。消费者在购物时对于消费品的质量、价格、品牌和时尚等选择体现了消费者的消费倾向。质量和价格，品牌和时尚是影响当代大学生选择消费对象的主要因素。消费品的质量和价格反映的是消费品本身的使用价值，被看作是当代大学生合理消费的一个关键。而品牌和时尚影响着当代大学生的身份和形象，其魅力就在于象征意义，带有较多的感性色彩，对于这两个方面的选择分别体现了理性和非理性的价值取向。但是当前的数据就表明了质量、用途、性价比是吸引他们消费的主要因素，讲求实效、理性消费是当前大学生消费的主流。这种消费观念在现行的条件下分析起来是合理的，大学生没有自己的固定经济收入，他们的主要生活来源是父母，通过自己兼职挣钱并不多，这就使他们每月可以支配的钱是固定的，而这笔钱的主要用在日常生活用品和伙食开销。在长时间的大学生活中，他们逐渐形成了一种理性的消费观念，在消费能力有限的情况下，尽量谨慎消费，他们在购买商品时会尽量选择那些物美价廉的东西。

(三)消费资料注重个人发展

篇8

实证研究设计

综上可见，市场营销教学方法多样，而且各自的教学重点和教学目的也不尽相同，研究高等职业院校学生对各种教学方法的学习反应、态度、感受、评价，有助于我们探索真正适合的高职院校市场营销教学方法。

结合近年来有关市场营销教学方法论研究的内容、高职院校的市场营销学教学实践，此次调查研究的内容共涉及了三部分:学生对市场营销学科的学科评价以及学习诉求，市场营销课程学习的效用评价以及对各种教学方式的学习体验。

调查对象为随机抽取的100名市场营销专业大二学生，分别来自我国华北、华东、华南、西北和西南地区的20所示范性高等职业院校。抽取的样本均已学习过市场营销学或正在学习相关课程，对市场营销课程的学习有了较为充分的体验，具有较好的调查和研究基础。采用网络结构式访谈的方式，有效的解决了学生在面对调查时产生的抗拒心理，有助于在轻松隐蔽的条件下获得研究数据。

调查结果分析

通过对调查数据的分析和整理，笔者发现，中国高职院校学生学习市场营销有如下特点。

1受西方营销学思想的影响，具有明显的功利主义倾向

目前我国高职院校经济管理类学科教育，大多是采用西方的学术思想和教学方式，学生在学习过程中具有很明显的功利主义倾向。调查结果显示，极大部分的学生(63%)是根据该门课程是容易通过，是否易于得优来评价教师和课程。有31%的被调查者表示，不到课与是否听课并不影响自己的考试考核，突击考试的同学大有人在。这就表示，学生在学习市场营销课程时，对于市场营销学的学习目的认识不是很清晰，对理论学习和职业能力的获得抱有怀疑态度。

2现有的高职院校营销专业教育学生满意度普遍较低

在“如何评价自己现在所受的营销学教育”这一问题中，有超过85%的被调查者选择了非常不满意或者不满意。这表明目前高职在校生对目前的营销学课程满意度较低。原因主要集中于“评价机制不合理”，“课程无聊”，“感觉所学的东西脱离实际或没有意义”，等选项。也有部分被调表示，现有的教育模式功利性太强，缺乏对学生价值观和社会责任感的塑造。教授的理论过时而且不切合实际，尤其采用的案例大多是上世纪六七十年代的西方国家案例，借鉴意义并不大，并没有起到提高学生思考问题和解决问题能力的作用。

3就教学方式来看，理论讲授和案例教学更为易于接受

笔者根据访谈结果将各种教学方法下的学生学习效用评价进行总结，如表1所示。调查结果出乎意料的表明，这几年颇受追捧的营销学情景模拟教学在高职学生当中的评价普遍不高。参与过营销模拟教学的被调查者表示，他对该门课程兴致不高，若非学校强制执行，他的缺席率达会到25%以上，每周的模拟任务都是最后一天随便解决，根本没有进行所谓的小组讨论。而且，上课时班内的大多数同学都在玩单机游戏。在询问为什么会出现这种情况时，被调查者表示，这种方式缺乏现实意义，浪费时间，而且会让人觉得这门课程不重要。

4最受欢迎的教学方法组合:理论教学+案例教学+实践教学

为更好的探寻适宜于高职学生的市场营销教学模式，笔者根据以往的研究对常见教学方法进行了搭配组合。在询问市场营销专业学生最喜欢何种教学方式的时候，79%以上的被调查者选择了“理论教学+案例教学+实践教学”的组合。而且，选择该项的被调查者中有82%的原因趋同:传统的理论教学模式更容易让大家获得理论知识，加深记忆;通过案例的实践则有利与更进一步的加深对理论知识的理解。也有7%的被调查者表示，营销学知识归根结底都是源自于实践，为了更好的适应未来工作，实践教学更有出路。

对目前高职院校营销学教学的建议

1在教学过程中应该充分关注高职学生的学习特点，因材施教，建立合理的评价机制

中国学生由于文化和价值观的影响，与西方的学生有着极大的不同，被西方验证成功的情景教学模式在中国学生中反响并不明显就生动的证明了这一点。高职院校学生与普通高校学生在职业规划、人才培养目标等方面差异巨大，普通高校教学方式并不适用于高等职业院校。

现有的高校营销学学习评价模式大多是采用“课堂表现10%+期末考评80%+考勤10%”的形式。而被调查者认为教师在打分过程中存在不公平的情况，善于跟导师“套磁”的学生往往可以拿高分，而认真思考问题，勤奋学习的却不一定有好的成绩。公平性问题会直接的影响到学生的学习积极性。要使高校市场营销教学工作进一步的提高，必须建立起合理的课程评价机制。

2价值观和社会意识的培养应该与理论教学、实践教学相结合

西方营销学理论有其哲学依据，背后的利己主义和功利主义对人的发展来说是极为不利的。学生在学习过程中出现的功利主义现象跟这些也不无关系。让学生充分的认识到市场营销学学习的重要意义，要求教师在教学工作中必须积极的把握学生的思想状态，在教学过程中注意培养其社会意识、诚信意识、团队意识，尤其更要关注学生的实际解决问题的能力。

3加强教学的本土化建设

本土化教学建设刻不容缓。我国高职院校学生在学习和思维方式上有其特殊性，中国的市场亦有其特殊性。“拿来主义”在中国高职市场营销学教学工作中的盛行，对培养适合我国国情的高职市场营销人才是极为不利的。在适当的借鉴西方的先进经验的基础上积极的进行本土化教学建设才是关键。比方说，采集和编撰本土案例并应用于教学实践中;在理论的讲授中采用东方思维等。

4应在深入研究学生学习特点的基础上选择合理的教学方法组合

研究表明，单一的教学方法或是所谓“创新式”教学方法不一定适宜于高职院校的市场营销专业学生。而采用合理的教学方法组合则会取得较好的效果，如获得大多数被调查者认同的“理论教学+案例教学+实践教学”教学方法组合，不仅有利于学生形成扎实的理论基础，也有助于其培养良好的职业能力和职业素养，不仅容易获得学生的认同，更是现代高等职业教育理念的生动体现。

篇9

   

   

自1993年使用九年制义务教育初中英语教材以来，广大教师已经逐渐地熟悉了新的课堂教学步骤"五步教学法"。五步教学法在对教材的处理上，练习占有较大的比重，而且富有变化，使课堂容量加大，节奏加快，时间紧凑，气氛活跃，可收到事半功倍之效，因此深受广大教师的青睐。我们也不难发现，在练习方面，几乎每节课都会有同桌两人一组的"对练"（Pair work ）和前后三、四人一组的"组练"（Groupwork）等小组活动方式，这成了课堂上不可缺少的练习方式。那么，这些小组活动在英语课堂教学中究竟起到哪些作用？教师在课堂上如何穿插、实施和控制小组活动呢？本文想通过对这些问题的讨论来探索提高英语课堂教学质量的途径。  

一、小组活动的实施方式  

小组活动为课堂教学提供了简便、有效的操练方式，这些活动主要可以穿插在以下几种教学步骤之中进行。  

1.在"呈现（Presentation）"环节后  

在"呈现"新的语言项目后，就转入操练（Drill）这一环节，目的是帮助学生熟悉新的语言项目的书面和口头形式。此时的操练难度一般不大，以教师控制式的机械性练习为主。教师可以出示一些图片、幻灯、实物、提示词等"指挥"学生进行练习，这时最好穿插Pairwork（内容简单的话不必让学生先准备，反之，事先作些准备），直接以快频率的方式让学生一对一对地（pair by pair）、一问一答地进行下去。学生可以通过视觉、听觉、口头表达，很快地掌握新的语言项目。这样做的特点是节奏快、密度大、频率高，使学生在紧张热烈的气氛中兴趣浓厚，人人参与，差生也跟得上。  

2.在"练习（Practice）"阶段  

"练习"阶段的目的是帮助学生加深对新的语言项目的理解，巩固新的语言习惯，为在实际中进一步自如地运用作好准备。练习的内容应该具备一定的难度，学生在问答时有较宽的选择余地。这时适宜穿插"对练"或"组练"方式，用几分钟时间让学生看图、看物问答，模仿对话，表演课文对话等等。教师要巡视监听，对有困难的"对"或"组"进行一些必要的指导，充当"助手（helper）"或"引导者（guide）"的作用。练习结束后一定要抽查几对或组当堂表演，以了解练习情况，并对表演出色的组进行适当的表扬，以鼓励学生的积极性。这个阶段的特点是节奏放慢，频率放低，但密度大，气氛活跃，学生参与意识强，有利于调动每一个学生的积极性。  

3.在"巩固（Consolidation）"阶段  

这个阶段的目的是使学生在多种模拟日常生活的背景中，运用所学的语言解决实际问题来体现语言的各种功能。学生可以根据自己的意愿来作答，答案是多种多样的，不可预料的，学生的自由度较大，有充分发挥创造的机会和余地。这时候最好以"组练"方式，如进行角色扮演（一般用学生真实姓名为好）、会谈、讨论解难、模拟采访、扩展对话、补充想象性结尾等等。教师要提醒学生结合课文中的语言形式来表达，注意人物的身份和具体的场合。教师往往扮演裁判（judge）、评委（commentator）的身份。这时的特点也是密度大、气氛热烈活跃，学生们有充分发挥、表现自己的机会。随着课堂语言实践量的增加，学生获得了充分的语言实践的机会，为获得"为交际运用英语的能力"打下了扎实的基础。  

小组活动通常穿插在以上三种教学步骤中，然而，教无定法，这并不是一成不变的。  

二、小组活动在教学中的作用  

对绝大多数中国学生来说，课堂环境几乎是外语学习的唯一场所。教师如何在有限的时间内有效地利用积极因素，避免或消除消极因素，采用更适合于学习者语言发展的课堂教学方法，是外语教学是否成功的关键之一。小组活动在英语课堂教学中始终起着积极作用。  

1.小组活动在课堂上起到操练语言、有目的地实践语言项目的作用，从而达到当堂巩固的效果。  

新大纲中提出在教师对学生进行训练的过程中要使学生的"言语技能发展成运用语言进行交际的能力"。学生对语言形式和语言意义的掌握是否充分，是其能否运用所学语言表达特定功能的必要条件。通过教师设置的与课文和学生实际相关的交际情景，学生能通过小组活动进行大量的操练，加深对语言形式和意义的理解，从而使"言语技能"到"运用语言进行交际"的发展成为自然和可能。  

篇10

关键词：房地产定价；跨境资本流动；科学发展

我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放，跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。

一、我国房地产定价的困境和定价的依据

我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中，房地产定价的困境就一直存在，特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件，在我国，又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益，于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应，在我国现阶段形成了一种特殊的，以政策博弈为导向，以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿，以及对国家房地产政策高度关注和热情参与；同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。

除了日益兴盛的社会舆论，还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响，客观上形成了一个人为因素作用的环境，直接或间接地作用到我国的房地产定价上，由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为，我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据，受人为因素作用的倾向。在这里，我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。

第一，在一般商品经济条件下，房地产和其他生活资料一样，都要在价值上得到体现，并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现，房地产定价要受到商品经济内在规律，主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”，是具有自然力的综合体，其具有特殊的价值规定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差异性，即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系，这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润；不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租；按利息率计算的地租的购买价格，表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别，土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充，从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充，即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。

第二，在社会主义市场经济条件下，房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有)，房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权，没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国，房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用，即地租，以及各种税费；地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用，造福于全民。

第三，在经济全球化条件下，一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向，人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较，出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展，房地产越来越表现出两种特性：一是消费性，和其他生活消费品一样，房屋用于解决人们居住；二是金融性，作为金融资产的一部分，不动产用于投资。这样，房地产成为人们组合投资中的一个重要部分，房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。

在开放经济条件下，跨境资本(或资金)的流动，在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲需求，会推动该房地产价格迅速上升；当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲供给，会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动；而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然，国内资金流动也会产生上述的作用，所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。

在我国房地产定价上，已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下，房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求，坚持发挥土地公有制下的市场机制作用，遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律；又要适应开放经济条件下，跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此，我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价；促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配；防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长；最终让我国民众都能住得上房，能住较好的房；让越来越多的人能买得起房，能买上好房。

二、我国房地产定价困境产生的不利影响

我国房地产定价出现困境，究其根源：一是我国社会主义市场经济发展还不充分，特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样；二是我国房地产市场发展还不成熟，国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间；三是我国还处在转轨经济中，人为因素对经济的影响还会继续存在，特别是反映在房地产市场上；四是在经济不断开放条件下，人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响，以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识；五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的，贪污腐化，蚕食公有资产现象的深恶痛绝，把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此，我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响：

第一，影响到我国居民居住条件的根本性改善

人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格，造成房地产市场短期失衡，要么买超要么卖超，其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中，不符合规律和常理的定价，一定会损害大多数的房地产买卖双方，不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动，有可能引爆经济危机，使大多数人遭殃。

第二，影响到我国社会居住人口的合理流动和布局

我国经济社会发展不平衡，沿海地区，尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展，居住人口有不断集中的趋势；而中西部地区经济发展相对滞后，居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低，甚至政府还出台刺激购房政策，这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪，城市问题积重难返，居民生活质量下降；中西部经济社会发展相对缓慢，居民生活质量难以改善；并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下，住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。

第三，影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度

社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有，这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件，而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件，而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价，滋生房地产开发经营上的，贪污腐化，蚕食公有资产现象，会使房地产财政收益流失，无法实现收益最大化，最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。

第四，影响到我国房地产业的良性发展

房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈，人为因素导致价格扭曲，定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落，必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。

第五，影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益

随着我国经济开放程度越来越高，在世界范围内寻找“价值洼地”，发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境，片面追求低定价，那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场，进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡，而且造成我国国民财富的流失。

第六，影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现

住房是人民群众的基本生活资料，房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率，起到奖勤罚懒激励机制的作用，鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理，可能使少数人享受了低价的住房条件，而使多数人支付高价才能得到住房条件；又可能使少数人获得多处或大量的住房条件，而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现，影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。

三、我国房地产定价摆脱困境的出路

我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道，就应该力排人为因素的干扰，让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用，确保房地产合理定价，并在一个可控的范围内波动，保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象，并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机，让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑：

第一，坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给，充分发挥市场机制在定价中的作用

那种认为“政府可以通过加快加大批地力度，增加供地来降低城市房价，特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地，相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺，其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给，从长期来看，其货币价格也会是持续上涨的。与此相应，建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示，我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾；与此同时，超大城市的人口居住密度在持续提高，居住环境难以改善。

所以，一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划，有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给，同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度，拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分，应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。

第二，坚持我国住宅的市场化定价，充分发挥价值规律和供求机制的调节作用

那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”，实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国，有政客试图“让穷人买得上房”，再加上虚拟金融的助推，其结果是引爆了“次贷危机”。因此，房价要达到需求者都能买得起的愿望，在一个相当长的时期中是不可能实现的。

现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”，其在我国的适用性也值得商榷。孰不知：一是环境和条件不同，即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲，一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家；一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家，还有两国的房价构成和税收体制不同等，诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的，而不是产生在其前。在我国目前的条件下，种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状，因此很难计算准确的房价收入比，以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。

在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用，发挥宏观调控有效，经过一定时期才能形成较为合理的房价，到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是，房地产需求和其他生活资料一样，其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下，通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分，相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房)，或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高，自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件，这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程，不可能在一个短时期中，用“齐步走”方式来完成。

第三，建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制，保持房地产价格的相对合理和稳定

我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的；这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用，其中主要包括：(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策，对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税，使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例，使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备，要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会，根据房地产市场供求及价格状况，来决定储备土地的投放，保持房地产价格相对稳定。

第四，建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制，合理分配房地产收益

我国房地产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来，地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”，其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。

因此，我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制，合理分配房地产收益，并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生。其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房，来满足老弱病残者和低收入家庭居住；用于改造城镇基础设施；以及用于动拆迁补偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会和谐。