商品房小区社区管理报告

进入21世纪以来，随着住房制度改革的深入和房地产市场的发展，城市新建商品房小区日趋增多，现代商品房住宅小区管理面临新形势。目前我国商品房小区的管理模式呈现多样化，但是无论哪一种模式在运行中都无可避免地出现各种问题。因此，探讨一种针对新建商品房小区的新型管理模式势在必行。

本文以无锡市北塘区惠山街道金马社区创建的“1＋3”协商共建模式为主要探讨对象，就这种“四位一体”的社区管理模式的运行情况和存在困难进行分析，探讨这种模式的优越性，并且指出其在城市商品房住宅小区中是否具有可推广性。

一、目前无锡市商品房小区管理状况

上世纪90年代以来我国实行住宅商品化的政策，逐步改变了计划经济时期的单位福利住房体制。经过十余年的改革，我国的住房制度由以前单一的福利公房产权逐渐向房屋产权私有化过渡。[①]这一改革的后果就是，在我国的各大中小城市，以往统一的单位福利分房制度逐渐退出了我国的住房分配体制。江苏省无锡市与全国一样，住房体制的改变，使得目前无锡市的住宅区大都以商品房小区、公私并存的混合型小区和一些原先的单位福利房小区为主。

（一）无锡城市商品房小区主要管理模式

近几年来，无锡市经济不断发展，商品房市场蓬勃发展。商品房小区大量出现，城市商品房小区管理出现多样性和复杂性。总结无锡市新建商品房小区的管理模式主要还是分为：政府主导型的“居委会模式”，市场主导型的“物业管理模式”和社会主导型的“业主委员会模式”为主，也有一些社区将几种类型的管理模式结合在一起对小区进行管理。但是这些管理模式都不能很好适应现代城市商品房小区管理的要求。

1、政府主导型“居委会模式”

1954年第一届全国人大常委会第四次会议通过《城市街道办事处组织条例》和《城市居民委员会组织条例》，正式设立街道办事处与居民委员会的社区组织体系，自此以后，城市街居工作成为社会结构与社会组织体系的重要组成部分。[②]特别是90年代以来，我国城市社区建设蓬勃开展，街居在城市社会基层管理和服务中的作用日益显著。由街道及所辖各居委会对社区进行管理成为我国城市社区管理的主要方式。无锡市对社区的管理也主要采取这种方式。

居委会管理模式主要依靠社区居委会。社区居委会是基层群众性自治组织，是在政府有关部门及政府派出机关的指导下开展工作，组织社区居民进行自我管理、自我教育、自我服务。其在法律的定性上为基层群众性自治组织，在理论上应该是政府工作的监督者和居民事务的协调者。但是就目前而言，在居委会承担的九大类过百项的工作中，90％属于政府的工作，从某种意义上说社区居委会成为街道及其部门工作的承受层、操作层,承担了相当的政府职能。[③]作为群众自治组织的居委会在很大程度上被异化了。

目前，无锡市的大部分城市商品房小区包括新建商品房小区，即使有物业公司和业主委员会也还是由社区居委会进行统一管理。但是由于前几年无锡市将居委会合并成为社区，社区居委会的管辖范围扩大，通常一个社区居委会下属会有好几个住宅小区，为社区居委会的日常管理带来很大的困难，不可能对每个住宅小区都管理得面面俱到，特别是对新建商品房小区的管理就显得更薄弱了。甚至有些业主只知道小区物业公司的办公地点，却连自己小区所属社区居委会在哪里都不知道，更别提参与到社区工作中来了。

因此在新建商品房小区中，政府主导型的“居委会模式”其社区管理效能无法得到充分发挥。

2、市场主导型“物业管理模式”

1981年我国深圳出现了第一家物业管理公司，至今我国城市社区的物业管理工作发展十分迅速，形成了一种新型的城市社区管理体制。它反映了我国社会由计划体制向市场体制转轨、从行政性社会整合向契约性社会整合方式的过渡过程。目前我国的物业管理公司主要分成三种类型：一种形态主要来源于政府和国营企事业单位直属下的房屋管理部门，这种类型对住宅区的管理基本上还是采取行政手段；另一种是房地产开发公司的附属机构，主要受开发商的支配；还有一种就是专门化物业管理公司，具有经营自主权，进行市场化运作方式。[④]

无锡市从1994年开始在城市住宅小区推行物业公司管理，据不完全统计，无锡市区5500多万平方米，实施物业管理的大概达到了3500多万平方米，其中大部分新建商品房小区都有物业管理公司对小区进行日常管理，物业公司根据业主的各项需求提供有偿服务和管理。

这类社区通常既没有成立社区居委会，也没有成立业主委员会，业主与物业公司之间缺乏沟通、协调的中介机构。由于无锡市城市新建商品房小区的物业管理公司大都是房地产开发公司的附属机构或者委托专业的物业公司，这些物业管理公司根本上是以盈利为目的，并不是站在为业主服务的角度对小区进行管理，所以在实际操作中，收费与服务的关系没有很好的理顺，就可能造成双方矛盾的激化，久而久之造成小区管理的恶性循环。而且物业管理公司只管房子不管人，居民难以形成社区归属感。由此可见，仅仅依靠市场主导型的“物业管理模式”管理新建商品房小区显然存在不足。

3、社会主导型“业主委员会模式”

业主作为城市商品房小区的主体，小区的发展离不开业主的参与。于是伴随着我国房屋产权制度改革以及社区自治进程的客观要求，业主委员会产生。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方面反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。[⑤]

无锡市有老新村、住宅小区共400多个，其中实行物业管理的有300多个居民小区，成立业委会的仅100多个。未成立业委会的小区中，老新村居多。[⑥]无锡市的新建商品房小区中有一小部分成立了业主委员会，业委会成员是通过民主选举出来的，基本都是小区内关心公益的精英式人物。业委会一般设立业委会主任一名，副主任两名，委员若干名。所需的活动经费主要从物业公司收取的物业费中按比例提取，如果没有物业管理公司的小区就向业主收取少量费用作为活动经费。应该说业委会的成立是社区居民自治的一项重要成果，对商品房小区的自治管理很有帮助。

虽然在城市基层社区自治的推进过程中,业主委员会扮演着重要的和不可替代的角色。但是，业委会毕竟只是一个松散的群众自治组织，有的业委会成员是兼职、工作时间和精力没有保障，没有固定的工作报酬。除了维护业主的利益，业委会并不具有全面管理社区的功能，所以业委会也无法独立地对社区进行管理。同时，如果缺乏有效的内外监督，业委会就可能出现被开发商或物业公司收买的腐败现象，不可能代表业主的利益。

政府主导型的“居委会模式”其性质是群众自治性组织，同时承担政府的行政管理职责；“物业管理模式”这种市场主导型的模式主要通过市场运作，为社区提供物业管理服务的经营性机构；[⑦]而“业主委员会模式”是在特定的区域内，代表全体业主实施自治管理的组织。虽然三者管理小区的目的都是将小区管理好，让业主满意。但是由于三者的性质不同，他们的侧重点也有所不同。居委会是政府机构最基层的部门，一方面为居民服务，同时也是将政府控制渗透到每个人的基层操作部门。物业管理公司作为市场经济下的产物，它努力为业主创造好的环境，解决业主问题，其最终目的是获取最大的经济利益。应该说业委会模式与另外两个相比是代表业主利益最多的模式，因为业委会成员本身也是小区业主，所以他们其实就是全体业主的代言人，但其本身的动员能力和组织能力还嫌不足。

通过上述对三种管理模式的比较分析说明，如果仅仅依靠单一的社区组织进行管理，都可能因为各组织的性质和目的的不一致而出现各种矛盾和冲突。

二、构建“1＋3”协商共建模式

无锡市北塘区惠山街道金马社区作为一个新建的商品房社区，如何适应现代化高档住宅小区管理的新形势，发挥好社区党组织的领导核心作用，这是摆在金马社区党总支面前的崭新课题。早在2006年6月底，金马社区就先在社区下属的后龙船浜小区建立了共建和谐家园委员会，这就是以社区党组织为龙头，由社区居委会、业主委员会、物业公司三方携手共同管理、协调小区事务的“1+3”协商共建模式。经过一年多的运作，“1+3”模式逐步完善和成熟，并逐步在金马国际花园小区加以推广，成为和谐社区建设的有力举措。通过“1+3”协商共建模式来协调各方，把社区建设成为居民自治、管理规范、服务一流、治安良好、环境优美、文明祥和的社会生活共同体。

（一）金马社区的基本概况

金马社区主要由金马国际花园和后龙船浜小区组成，社区东临风景秀丽的江尖公园，西靠繁华的县前西街，南临古老的酱园浜河道，北靠交通便利的春申路。社区共有居民户1750户，共计4700多人。其中金马国际花园是2004年新建成的高档商品房小区，后龙船浜是1998年建成的商品房。（本文主要是对新建商品房小区社区管理模式的探讨，所以主要以金马国际花园为研究对象）。

1、金马国际花园基本概况

金马国际花园位于县前西街218号，是2002年由无锡益多开发公司投资开发，于2004年底建成13幢楼房，32个门牌号，1446套的高档住宅小区，该小区占地面积7万平方米，建筑面积20万平方米。小区内设有一个大型的电子监控中心和一个大型的可停放950辆汽车的地下停车场。整个小区充满了江南水乡的韵味，绿化面积达到3.88万平方米，占整个小区总面积55.4%，该小区的绿化品种繁多，有雪松、嫁接银杏、铁树、金合欢、桔花、香樟、山茶、紫鹃、毛鹃、杜鹃、樱花等40多个品种分布在整个小区，树林环绕小区，草坪在规定时间传出优美的轻音乐。不同的景点如噴泉、长廊、风车、小桥流水、中心水景广场分布在整个小区，给小区业主营造了安静、舒适、优雅的生活环境。

2、小区业主构成情况

金马国际花园人口总数约3000人，作为一个高档住宅小区，小区内的业主主要是私营企业主（以外来人口较多，如浙江等地）、政府机关人员、事业单位职工及企业白领。业主文化程度比较高，基本都属于高收入家庭。超过半数以上的业主拥有私家车，甚至有些家庭拥有好几辆车。小区内没有低保户。年龄主要以中青年为主。总体上居民收入比较高，

3、金马社区党总支及居委会情况

金马社区居委会于2006年6月正式成立，它是由于金马国际花园的建成而成立的社区居委会。自成立以来社区本着“以人为本，共创和谐”的指导思想，积极探索新时期下的社区党建工作思路，带领广大居民为建设环境优美、设施完善、管理有序、治安良好、生活便利、文明祥和的社区而不断努力。近年来，先后获得“无锡市民主法治社区示范点”、“无锡市无违法建设先进社区”、“北塘区充分就业社区”、江苏省充分就业社区、“江苏省节水型小区”、“无锡市园林式小区”、“北塘区绿色社区”、“北塘区社会治安安全社区”等荣誉。

4、金马国际花园业主委员会情况

金马国际花园业主委员会于2007年8月18日正式成立，委员会成员都是由小区内业主们通过民主选举产生的。业委会委员总体文化水平较高，甚至其中有些委员社会地位很高，也为小区提供了很多社会资源。而且所有成员都是义务的，业委会的负责人认为只有不收取任何费用，处理事情的时候才能底气足，他们都是因为出于对公共事务的关心才出来工作的。

业委会还规定每周二几个主要业委会成员开碰头会，每周有个业主接待日，在小区门口设置了意见箱，有专门的短信平台，还在网上开设了金马论坛。这些措施都有效增进了业委会成员之间、业委会与业主之间的联系。切实地帮助业主解决了很多问题，这充分体现了居民自治的成果。

5、金马物业公司情况

金马物业公司是金马国际花园的开发商无锡益都集团下属的物业公司，是伴随金马国际花园建成的房产配套公司。通过收取业主物业管理费，对金马国际花园小区内的治安、卫生、维修等等进行管理。特别设置了大型的电子监控中心，配备了13个保洁员进行保洁，42个保安人员进行巡逻值班。应该说金马物业公司的工作还是得到绝大多数业主的肯定的。

（二）“1＋3”协商共建模式的组织网络

“1＋3”协商共建模式建立了一套严格完备的组织网络，创立了共建和谐家园委员会，并且确定会员大会为委员会的最高权力机构，下设单位会员和个人会员，并设有监督小组。原则上秘书长由社区党组织负责人（社区党组织负责人一般由社区居委会党支部书记兼任）担任，副秘书长分别由物业公司和业主委员会的代表担任。同时还明确在党员、业主、居民中各聘请一人，作为委员会监督员。见会员大会组织网络图。委员会下属组织通过宣传党的方针政策，制定社区发展规划；坚持以人为本，各司其职，维护各方权益；努力实现资源共享、优势互补，推进和谐社区建设。组织网络的健全，为工作的有效开展提供了有力的保障。

为保证该模式的有效运作，他们还制定了详尽完备的规章制度，包括例会制会、民主协商制度、信息通报制度、听证制度、为民服务制度、公示制度、经费使用制度。使各组织之间沟通顺畅，处理问题有章可循。各种制度具体内容见文末附录。

会员大会组织网络图

（三）“1＋3”协商共建模式的案例分析

“1＋3”协商共建模式创立以来，通过社区居委会、金马业主委员会和金马物业的协调沟通，切实解决了很多原先难以解决的问题。使金马国际花园小区内呈现出和谐景象。在这些难题中，成功实现小区内“人车分流”，应该算是会员大会成立以来最成功的一个案例。

1、案例回顾

金马国际花园小区有一个大型的地下停车场，可以说这对拥有私家车的业主来说是非常有利的，有效地保证了车子的安全。但是很多业主却不愿意将车停到地下车库中。

原因主要有两个：一是这个地下车库的车位“只卖不租”，而买一个车位的费用需要90000元，这其中还不包括停车的物业管理费；另一个原因是由于这个地下车库太大了，而且地形错综复杂，业主下去取车非常不便。所以很多业主就将车直接停到小区路面上，起初由于入住的业主还不是很多，所以物业公司也就默认了，并且还特别划定了车位。但是随着小区入住业主的增多，原先划定的车位渐渐不能满足日益增多的车子，于是就出现了小区路面上车子乱停乱放的局面，给业主的生活以及物业公司的管理带来了很大的不便。

对于这个情况，有些业主已经向物业公司提出了不满，物业公司却表示他们也无可奈何。这时金马国际花园发生了一件令大众震惊的事件：住在金马国际花园10号门的一位业主突发心脏病，120急救车及时赶到，却因为小区路面停满私家车而无法将急救车直接开到10号门楼下，只得由急救人员将病人用担架抬上停在小区外的急救车上。虽然最后这位业主平安脱险，但是这件事被媒体报道后在金马社区内引起巨大反响。刚成立不久的会员大会决定正式介入，共同解决这个问题。

2、三方协商

作为“1＋3”协商共建模式的组织网络，共建和谐家园委员会立即召开会员大会就“人车分流”提案进行举手表决，结果全票通过。于是社区居委会、金马业主委员会和金马物业首先联合向金马国际花园的开发商益都集团提出建议：小区地下车库车位应该废除“只卖不租”的规定，对小区内业主实行“可买可租”的方法。其次，向小区内业主宣传“人车分流”的益处，也得到了绝大部分业主的支持。对于不合作的业主，社区居委会请来了交警支队的警察给予强制执行。应该说通过三方的共同努力，小区内“人车分流”很快得到了施行。

3、施行结果

目前，金马国际花园小区路面上基本已经看不到任何车辆了，除了机动车辆，就是非机动车辆也全部停入了小区地下车库内。而且这一举措被媒体广泛关注，对其他商品房小区的“人车分流”产生了积极的影响。同时，通过这件事的成功解决，刚成立不久的小区业委会也得到了业主的一致好评，在业主中树立了威信。为以后处理其他小区矛盾打好了基础。

“人车分流”是共建和谐家园委员会成立后解决的第一件大事，它充分说明了这种“1＋3”协调共建模式的优越性，三方互惠互利，达到了一种“三赢”的局面。

三、“1+3”协商共建社区管理模式的理论思考

金马社区所推行的“1＋3”协商共建模式，就是以社区党总支为核心，联合社区居委会、业主委员会、物业公司，形成“四位一体”，共同参与社区事务管理，形成真正民主自治的社区管理模式。

（一）“1+3”协商共建模式的创立思路

“1＋3”协商共建模式以社区党总支为龙头，这符合我国宪法中所规定的：“中国共产党是中国社会主义各项事业的领导者”，毋庸置疑，党也是中国城市社区建设的领导核心。这是中国社区建设独有的一大特色，也是中国社区自治的坚强有力的政治保证。

同时该模式将社区居委会、业主委员会和物业公司联合起来，以三者在服务对象、内容、工作目标等方面的一致性为基础。既加强了基层民主政治建设，也有效地实现了更好地为业主服务。

社区居委会、业主委员会和物业公司三者的关系

社区居委会的服务对象群体是全体社区居民，保障全体社区居民的利益；业主委员会的服务对象是商品房小区内的业主，维护着业主的权益；两者都是围绕着建设和谐社区，提高居民生活质量展开工作，均是居民（业主）利益的代表，维护居民的合法权益。物业管理公司则是通过收取业主的物业费，来对小区进行管理的一个营利性组织。

由于业主与物业公司之间可能会因为各种原因导致彼此矛盾，如物业公司忽视业主权益，不能严格按照制度办事，服务质量和服务态度难以使业主满意，有的业主不服从物业的合理管理，不按时缴纳物业费。这时业主委员会和社区居委会就会介入调解，但是业委会毕竟是业主的代言人，可能会更多考虑业主的利益。而居委会因为与双方没有任何经济纠葛，反而可以公正地处理双方的冲突。

（二）“1+3”协商共建模式的理论基础

“1+3”协商共建模式也可以被视为一种合作主义治理模式。我国多元化的社会经济现象，使得社区整合也必然是多元化的。构建新型社区组织体系，最终实现社区管理的最优化，这就需要以社区党建为核心，协调政府机制、社会机制和市场机制。

1、合作主义治理模式

合作主义治理模式着力于协调不同的利益需要,主张社会行为主体间的制度化合作与良性互动,要求治理主体各司其职、分工合作。合作主义治理模式的突出特点就是多元化的治理主体。在目前的社会中，单个资源本身无法孤立存在，它必须在特定的系统中根据自身的功能定位与其它资源进行交换合作方可发挥自身功用。随着生产力的迅猛发展，市场化携巨大的力量击碎了社会资源结构,驱使垄断资源不断分化,实现资源拥有的社会化和多元化。由此,社会资源不再由几个垄断组织所独享而由不同的治理主体共同拥有。[⑧]

“1＋3”协商共建社区管理模式很大程度上汲取了合作主义治理模式的特点，成功地将协商共治模式这一理论转变成为了现实。

合作主义治理模式将不同组织，构建成有序的制度化伙伴关系，组建成最优化的社会组织结构网络，实现公共利益。这样的一种模式使得政府管理成本降低，居民自治程度提高。[⑨]

2、“1+3”协商共建模式的优越性

相较于“居委会模式”、“业主委员会模式”和“物业公司模式”三种模式，“1＋3”协商共建这种四位一体的社区管理模式主要有以下几个优越性：

首先，它解决了传统“居委会模式”包揽所有社区管理职能的问题。社区中政府权力无所不在，政府义务也无限扩大，并以社区居委会的微观形式渗透到私人生活领域，使得社区居民缺乏独立自主的权力和能力，一切事务不得不依赖政府、依赖于社区。而在“1＋3”协商共建模式中，社区居委会转变职能，除了完成居委会基本职责外，主要充当了一个协调各方的角色。[⑩]这符合“合作主义理论”所倡导的国家与社会之间进行制度性合作，既要强调国家的主导作用,又要提升社会的自主性。“1+3”模式中各社区组织分工负责、各司其职，物业主要负责社区内的保洁和维修以及治安问题；业委会主要将业主的问题向社区和物业集中反映，协调各方关系；社区居委会主要是政策的宣传者并且履行居委会的基本职责。意见不一致时会召开业主大会以及听证会，或者由三方代表出面协商。这一模式加强了和谐社区建设的力量，减轻了居委会的管理负担。

其次，这种模式通过共建和谐家园委员会这个组织网络，协调了社区内的各种关系和资源，解决各种矛盾和问题，开展丰富多彩的文化娱乐活动，达到社区公共服务设施公用，资源共享，使得全体业主和管理各方从中收益。2008年以来，由金马物业、业主委员会和金马社区居委会共同举办了多项活动，如今年四川地震发生后三方联合发起了“抗震救灾倡议书”，得到广大业主积极响应，短短几天之内共募集捐款50000多元；暑假期间三方共同举办了第三届金马国际花园游泳比赛；9月初小区作为江苏省节水型社区的代表被无锡市推荐给部级节水型城市检查小组，并获得好评，这离不开物业公司和业主委员会对居委会的大力支持；今年9月底又将举办社区邻居节活动，这些活动的顺利开展都是三方共同的努力。在参与社区活动过程中，社区居民的“社区归属感”在这个过程中也得到极大的增强。

再次，有效解决了物业公司和业主的矛盾。在商品房小区中物业公司和业主之间产生对立是一个老大难问题。业主出于对物业公司管理的不满拒交物业管理费的事例屡见不鲜，从而导致了小区管理进入恶性循环。而协商共建模式则提供了一个交流平台，业主委员会向业主收集意见，整理后向物业公司反映，居委会进行协调，有效解决了因各自为阵、独自处理事务而引发的各类矛盾，确保各方利益。

总之，“1+3”协商共建、四位一体的社区管理模式在最大程度上实现了社区居民自治。通过社区党总支积极协调各方共商共议、共同参与公共事务治理，推进社区民主自治；宣传党的方针政策，组织学习《物业管理条例》和《物权法》；制定小区发展规划；提供各类社区服务，为民排忧解难；协调矛盾，维护稳定；维护各方合法权益，督促各方履行应尽义务等等。各项工作的有力开展极大促进了社区建设，居民的参与度、满意度显著提高。

3、“1+3”协商共建模式的局限性

“1＋3”协商共建模式在新建商品房小区的管理上有其优越性，但是它的局限性也是不容忽视的。

第一，创建“1＋3”协商共建模式的关键就是“四位”必须健全。但是目前城市中的大多数社区尚不具备这种条件，特别是很多老社区主要还是依靠社区居委会管理。无锡市北塘区有新、老小区共61个，其中物业管理小区、大厦33个，现有业委会仅22个，有业委会的小区仅占36%。未成立业委会的住宅小区中，部分是老新村、部分是业主入住已两三年的小区。[11]基本条件无法具备就会给这种新模式的推广带来很大的困难。“1+3”就可能变为“1+2”。

第二，这一社区管理模式的优越性就是它在最大程度地实现了社区居民自治。这种优越性的产生，固然有模式本身优势的作用，更重要的这是由社区内居民要求自治的热情所决定。金马国际花园小区的居民素质普遍较高，家庭收入也高，所以他们对自己所处的生活环境有较高的要求，共同追求高质量的生活状态。这些共性促使他们成立业主委员会以维护自己的权利不受任何侵犯，积极关注小区环境、投票选择物业公司。业委会还通过网络建立了金马论坛，提供了一个业主相互交流的平台，上面专门开辟了金马社居委和金马物业的版块，业主通过论坛发表对小区物业管理及业委会的意见、建议，物业和业委会则予以及时答复。社区居委会也可以通过论坛向业主宣传、通知有关的政策文件。但在普通社区，居民素质往往参差不齐，有的业主维权意识淡漠，很难有共同的目标让他们走到一起，对于社区事务大都抱有“事不关己”的态度。因此这种新模式对社区居民的要求也颇高。

第三，协商共建模式最容易出现的困境就是几个组织互相扯皮的状况。由于这种模式是由四个组织共同管理社区，其中必然有些工作内容几个组织之间会出现重合，这就容易引发三方(社区居委会、业主委员会和物业公司)都以各种理由推脱责任。一旦出现这样的情况对社区的管理就会出现混乱局面。如何应对这种状况也成为“四位一体”模式需要解决的问题。即在协商共建中，仍须有一个权威组织，实现决策的统一。

第四，如何发挥社区党总支的领导作用，协调社区居委会、业主委员会和物业公司关系协调也是一大难题。在“1＋3”模式中，“1”党总支的作用还体现得不够具体明显，在新型社区中如何处理党组织与其他组织的关系，其领导作用如何体现还有待破解。各组织间仍存在一些不和谐之处。如有时业主委员会过于考虑业主们的利益而忽视了物业和居委会在实际工作中的困难。但笔者认为，这种意见的不完全一致正说明了不同组织是不同利益群体的代表，只要有顺畅的利益表达机制和协调机制，社区就会达成和谐。另外，有些社区即使“四位”健全也没能建立起协商共建模式。例如，与金马社区同属惠山街道的兴隆桥社区，也有和金马国际花园小区相类似的新建商品房香榭丽舍小区，两个社区几乎是同时筹备构建“1＋3”协商共建模式，但是金马社区已经成功运作新模式将近一年时间，而兴隆桥社区至今还没有完成筹备工作。很重要的原因就是没能很好地协调四个组织之间的关系。因此，各方之间必须学会达成共识，相互妥协和协商。

综上所述，“1＋3”协商共建模式在实际运作中还存在很多不足，目前这种新模式只有在一些居民层次相对比较高并且各方面条件相对成熟的新建商品房小区才具有可操作性。

结论

社区是城市管理与城市建设的基本单元，也是城市功能的基本载体。社区发展状况直接影响着城市居民的生活水平和生活质量，也反映着城市发展的现代化程度。无锡市北塘区金马社区按照以人为本，共创和谐的理念，对城市新建商品房小区——金马国际花园小区进行精细化管理。在无锡地区创造性地建立了“1＋3”协商共建模式，通过这个四位一体的社区管理新模式，促进了社区管理体制改革，避免了单纯由居委会管理、业委会管理或物业公司管理的一些弊端,却吸收了他们各自的优点,符合城市社区管理的发展方向。

“1+3”协商共建模式的有效运行既是商品房小区管理的需要，更是业主参与社区自治，进行自我管理、自我教育、自我监督的需要。通过搭建这一有效平台，以“1+3”模式来协调各方，把小区建设成为业主自治、管理规范、服务一流、治安良好、环境优美、文明祥和的社会生活共同体。

附录：

“1＋3”共建和谐家园委员会的工作内容及工作制度（节选）

工作内容

一、宣传党的方针政策，制定社区发展规划。

1、适时宣传各类政策法规如《物权法》、《物业管理条例》等，以讲座和论坛讨论的方式使之深入人心。

2、制定社区发展规划，利用居民代表大会和业主大会等形式征求居民意见；收集整理居民群众关心的热点和难点问题，协调各方解决，并及时向政府有关部门反映，取得他们的理解和支持。

二、坚持以人为本，各司其职，维护各方权益。

1、党组织要积极发挥好政治核心作用，团结、协调、监督社居委、业主委员会、物业公司依法行使职权。

2、通过沟通、对话、协商化解各类矛盾纠纷，切实维护和实现好居民、业主和物业公司的合法权益。

三、努力实现资源共享、优势互补，推进和谐社区建设。

1、实现社居委、业主委员会、物业公司三方资源共享，“三位一体”，发挥各自优势，推进社区民主自治。

2、丰富社区居民的精神文化生活，通过开展多层次的文化活动来提升居民素质、融洽邻里关系、培育和谐共处的新型人际关系。

3、协调各方，为居民提供各类公共服务、便民服务，为民排忧解困。

工作制度

例会制度

一、本团体会员每月召开一次例会，时间为月末或月初。

二、会议由理事会秘书长召集，因故不能参加例会，事先需经批准同意。

三、会议内容主要传达上级有关会议精神，学习有关文件，总结、部署近期工作，以及讨论工作中出现的问题。

四、详实做好会议记录。

民主协商制度

一、由单位会员与个人会员的代表共同组成民主协商小组，由社区主任任组长。

二、民主协商小组每季度召开1次民主协商会议，由理事会秘书长主持，每次协商会前，应提前三天书面形式将开会日期及议程通知各民主协商小组成员，让其作好充分准备，以保证会议效果。

三、民主协商小组要起好协商、监督、桥梁的作用，主要解决社区居民与各方出现的矛盾，民主协商时应坦诚相见，充分交换意见。

四、对民主协商中提出的问题、意见、建议、批评，组长应及时向上级有关部门反馈，认真研究解决，改进工作，并将研究处理结果及时转告小组成员。

信息通报制度

一、坚持党的领导，以实事求是、民主管理、民主协商、民主监督、依法办事为通报准则。

二、建立规范的信息通报栏，定期向社区成员通报委员会工作情况，以便让社区成员及时了解相关中心工作或所关心的热点，难点问题。

三、对社区工作中正在解决的问题，要实行专题通报制度，及时向社区成员反馈处理情况和相关意见。

四、及时将工作中的相关信息和突出事迹对外进行宣传报道。

听证制度

一、听证会议事议主要是涉及社区居民普遍关心、涉及居民切身利益的社区有关社会事务以及其它需要社区居民听证的事项。

二、听证会听证事项由五分之一以上的居民户或者三分之一以上的理事会成员提出，由理事会受理并决定召开社区听证会。

三、听证会成员由理事会确定，人数一般为30－50人，社区居民经理事会同意可旁听会议，听证会成员的听证表决权，由理事会确定。

四、听证会前，应对相关问题进行广泛深入的调查摸底，掌握基本情况，征询居民群众意见，并同政府有关部门和街道办事处联系沟通。

五、听证会一般在提出议题起15日内召开，召集人应在听证会前3天，将会议的时间、地点主要议题向社会公示并通知会议人员。听证会有应到人数的过半数出席，方可举行；听证会采取不记名投票表决的方式，由出席人员的过半数通过，形成听证会的集中意见。

六、听证会3日内，应将听证会的表决结果采取适当方式公示，并及时将会议情况通报街道办事处，凡涉及街道办事处和有关政府职能部门的事项应及时同街道办事处和有关部门沟通协调。

为民服务制度

一、开展社区教育动员和组织居民参加各类培训、学习，帮助居民不断提高自身素质。

二、为小区居民提供法律咨询、法律援助、司法调解以及维护老年人赡养、财产、婚姻等合法权益的工作。

三、为小区居民提供购物、精神慰藉、家政服务等一般照料的服务。

四、利用社区医疗站，开展社区健康教育、建立老年健康档案等服务。

五、组织开展具有社区特色的文化娱乐和体育健身活动，丰富小区居民的精神文化生活。

六、开展多种形式的帮扶救助活动，使生活困难的居民受到社区志愿者经常性的关爱和帮助。

公示制度

一、将委员会工作职责、成员分工、办公时间、便民热线电话、服务项目、服务地点、办事程序、重大事项、财务收支、经费管理等，通过橱窗、图板、宣传栏、例会等形式向居民公开，便于为居民服务并接受监督。

二、建立向居民承诺拟办实事制度，每年年初将理事会通过的拟办事项，向社区居民进行公示。

三、对社区工作中正在解决的问题，及时将处理情况和相关意见进行公示。

经费使用制度

一、经费由理事会副秘书长负责管理。

二、每年3月底，作好经费的预算、决算报表，经理事会审查，上报分管领导批准后执行。

三、经费支出严格按预算执行，并履行审批手续。未经秘书长同意，不得擅自动用经费。

四、理事会每年对经费的收支情况进行一次审计，并向全体会员报告审计结果。