住宅小区物业管理精致提升工作意见

为规范全市住宅小区物业管理活动，贯彻落实“要向精致城市方向发展”的重要指示精神，全面推动“党建引领·红色物业”建设，切实把物业管理作为我市精致城市建设和基层社区治理的重要抓手，根据《省物业管理条例》《市物业管理办法》《住建部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《市委市政府关于深化党建引领“红色物业”提升社区治理水平的实施意见》《市住建局市场监督局进一步规范和加强海景房开发和销售管理试点方案》等文件要求，结合我市实际，制定本意见。

一、强化顶层设计，理顺物业管理体制机制

（一）强化物业管理机制建设。依托市物业管理工作领导小组、市红色物业党建联盟，加强党对物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入社区管理和社会治理体系，强化完善市、镇、社区三级联动管理体制，夯实社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业服务企业“四位一体”基层治理机制。市物业管理工作领导小组办公室、市红色物业党建联盟办公室设在市住房和城乡建设局，负责全市物业管理工作的监督、调度、考核，负责组织召集相关部门召开市物业管理联席会议，着力研究解决镇区提报的重大疑难问题。

（二）完善属地物业管理机构。各镇区要成立物业管理办公室，具体负责辖区内物业管理的监督、调度、考核，制定工作计划和考核办法，落实物业管理联席会议制度，解决物业管理相关问题，接受市物业主管部门的监督考核。各社区居委会要把业委会、物业服务企业纳入网格党建范畴，安排专人具体负责监督管理日常物业服务活动。日常物业服务矛盾纠纷要化解在基层；涉及执法类、复合类的矛盾纠纷要按照“721”工作法，坚持服务优先、处置与疏导相结合原则，构建“服务、管理、执法”新模式，70%以上通过社区恳谈调解会解决，20%以上通过镇区召开联席会议解决。

（三）加强物业管理工作考核。建立三级联动管理考评机制，层层落实考核办法和措施，形成市物业主管部门抓镇区物管工作考核，镇区抓社区物管工作考核，社区抓业委会（物业管理委员会）和物业企业考核的联动考评机制。建立物业服务质量动态评价机制，各镇区对辖区内物业服务企业的日常服务质量进行考核，考核分值占70%，市物业主管部门对全市物业服务企业进行行业考核，考核分值占30%。动态考核与物业服务企业信用管理相结合，由市物业主管部门会同相关镇区，形成物业服务企业年度红黑榜，纳入黑榜和不良信用记录的企业，给予约谈负责人、实施重点监管、限制承接新项目，直至清出物业市场等惩戒措施。

二、加强基础建设，稳步推动“三个全覆盖”

（一）稳步推动物业服务全覆盖。坚持市场化方向，商品住宅小区全面推行市场化物业服务。市物业主管部门每半年组织镇区和社区对物业服务覆盖情况开展全面排查，对没有物业服务的居住小区，积极推动业主选聘市场化物业服务企业。尚未实施市场化服务的老旧小区，所在镇区要通过购买服务的方式抓好社区基础物业服务，并制定市场化推进工作计划，2021年市场化物业服务覆盖率达到70%以上，2022年达到80%以上，2023年达到90%以上。

（二）稳步推动业委会全覆盖。各镇区要制定工作计划，组织指导本辖区业主大会成立和业委会建设工作，引导社区“两委”成员和热心社区建设的党员群众代表，按法定程序加入业委会，2021年年底前实现业委会全覆盖。不具备条件成立业委会的，要通过成立物业管理委员会，代行业委会职责。社区居委会要监督业主大会和业委会依法履行职责，理顺物业服务关系，明确服务标准、内容和价格。业主大会和业委会等公章由社区居委会统一代管。

（三）稳步推动业委会党组织全覆盖。各镇区党组织要加强对业委会及业主的政治引领，将党组织设立情况纳入业委会备案要求。在业委会成立和换届时，通过镇区、社区党组织推荐业委会委员候选人等方式，引导党员业主参选业委会委员，确保新成立或换届的业委会党员比例不低于60%，现有的业委会在改选、补选时逐步提高党员比例，力争2021年业委会党组织覆盖率达到75%以上，2022年达到85%以上，2023年做到应建尽建。

三、坚持问题导向，重点解决民生突出问题

（一）规范开发建设单位行为。规范停车位租售管理。开发建设单位在申请商品房预售许可时，应当进一步细化商品房预售方案，制定车位（库）租售方案，并向房地产开发经营主管部门备案。取得商品房预售许可证之后，开发建设单位应当在销售现场明显位置公示车位（库）销售、出租等信息，不得只售不租。完善销售现场物业信息公示。开发建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在销售场所醒目位置予以公示。销售商品房时，应当将包括物业服务标准和价格、物业管理区域范围、物业服务用房面积和位置、物业共用部位和共用设施设备、生活垃圾收集站点和公厕等信息的“物业管理区域基本信息”向买受人明示。物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。

（二）规范物业服务收费管理。科学调整物业服务政府指导价。市物业主管部门牵头制定和完善物业服务等级标准，推广“菜单式”服务。市发改部门牵头完善政府指导价动态评估调整机制，自2021年开始，每三年对物业服务价格标准进行评估调整，更新公布普通住宅前期物业服务政府指导价格。规范物业费调整程序。因服务成本变化需要调整物业服务费的，物业服务企业应当在社区居委会和小区业委会的监督下，公示真实完整的物业服务成本和调费流程，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（三）严格物业服务市场管理。建立物业行业专业人才库。由市物业主管部门牵头，通过专业考评，遴选一批具有较高理论水平和实践工作经验的物业行业专业人才，组建物业行业专业人才信息库，为物业选聘、承接查验、服务质量评价等提供专业支撑，推动物业行业向专业化方向发展。规范物业服务企业选聘方式。新建商品住宅小区，开发建设单位应当通过公开招投标方式选聘前期物业服务企业（居住面积低于2万平方米或投标人低于3人的除外）。鼓励业主大会和业委会通过公开招投标方式选聘物业服务企业。业主大会和业委会选聘物业服务企业应当接受镇区和社区的监督，选聘纳入市信用信息管理平台的物业服务企业的，物业服务合同应当到市物业主管部门备案。规范物业项目承接查验机制。开发建设单位组织有关部门和专业经营单位对住宅小区进行综合验收时，应当按照前期物业服务合同约定，与物业服务企业同步完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。探索物业管理行业专家介入前期物业项目承接查验机制，具体办法措施由市物业主管部门制定。

（四）强化住宅小区文明建设。推动城市管理服务向居住社区延伸。对历史已形成的违建，由相关镇区组织摸底、造册登记，会同综合执法、自然资源和住建等部门，结合历史因素、实际情形以及社会治理矛盾点进行分类研判，综合施策，分类治理。业主或者物业使用人在私人花园、平台等专有部位从事建设或者装饰活动，不占用公共消防通道、不违反业主管理规约、不影响市容市貌、不妨碍相邻权利、不超过房屋承载能力的，不认定为违法建设。认定为历史违建的，实行销号管理，对社区和物业服务企业通过服务、管理等方式主动解决问题的，给予考核加分。本实施意见出台后，住宅小区新增违建未及时劝阻上报的，对社区和物业服务企业给予考核扣分。规范业主依法依规开展自治自律活动。市物业主管部门要会同相关镇区，根据居民特点和区域条件，制定完善《业主自治物业服务合同》《业主管理规约》《业主大会和业委会议事规则》等推荐文本，规范业主行为，促进业主模范履行义务。抓好个人信用管理。社区居委会要建立社区信用管理和议事会机制，用好用活“海贝分”等信用考核，将业主拒交物业费和水电费、乱堆乱放、毁绿种菜、违法违规建设、乱停车及楼道电动车充电等不良行为纳入城市社区居民信用管理。

（五）完善物业管理资金保障。规范前期物业启动性资金。鼓励建设单位为其开发的住宅小区物业管理提供部分经营用房或者给予资金支持，取消前期物业启动性资金监管，本意见出台前建设单位已缴存的前期物业启动性资金纳入住宅专项统筹维修资金专户管理。设立物业管理专项提升资金。市政府每年拿出500万元专项资金用于物业管理精致提升，主要包括奖励优秀物业企业、优秀业委会、优秀社区和优秀业主，补贴低于二星级物业服务政府指导基准价格的住宅小区，强化住宅小区文明城市创建、红色物业建设、智慧物业建设等。

（六）引导物业行业向更高水平提升。鼓励物业服务“多元化”发展。引导发挥物业服务企业贴近业主的优势，拓展服务内容和范围，开展家政、中介、房屋托管等有偿延伸服务，探索“物业+”经营新模式，参与社区养老、停车场建设和智慧小区服务平台建设。强化党建引领，引导业主树立正确的服务消费意识，实现“社区有帮手、企业创效益、业主心满意”的良性局面。推动住宅小区智慧物业建设。充分利用大数据技术，每年从专项提升资金中列支费用，加快市智慧物业平台建设，拓展服务功能，以科技手段支撑“围绕人的需求转”的全新物业发展理念与探索，推动盘活闲置房产资源，为物业服务企业开展家政服务、房屋租赁等新型物业服务提供精准反馈，实现业主、物业、社会多方共赢。