县物业服务管理规定

一、为了规范全县物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《国务院物业管理条例》《省物业服务管理条例》和《市住宅物业管理条例》等规定，结合本县实际，制定本规定。

二、物业服务管理坚持党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。

三、本规定所称物业服务管理，是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

四、县住房和城乡建设局（以下简称“县住建局”）负责全县物业服务管理活动的监督管理工作。

各镇（办）负责本辖区物业服务管理活动的指导、协调和监督工作。

各社区居（村）民委员会在镇（办）的指导下做好物业服务管理的相关工作。

五、各相关部门按照各自职责，做好物业服务管理监督的相关工作。

（一）县发改局负责政府指导价的物业服务收费标准的制定工作。

（二）县公安局负责监督检查治安管理等相关工作。

（三）县民政局负责指导社区、村（居）民委员会对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。

（四）县应急管理局负责消防和其他应急救援工作，县消防大队负责具体实施。

（五）县卫健局负责突发公共卫生事件的预防和应对处置工作。

（六）县自然资源局负责对违反规划建筑的认定工作。

（七）生态环境局分局负责监督检查污染环境的行为。

（八）县城管局负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为。

（九）县市场监管局负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为。

（十）县人防办负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任。

（十一）供水、供电、供气、供热、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；

（十二）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

六、物业服务区域划分由县住建局根据《省物业服务管理条例》的有关规定进行划分。前期物业服务由建设单位根据《省物业服务管理条例》的有关规定通过招标或者协议方式选聘物业服务人。

七、物业服务区域内全体业主共同组成业主大会。物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

八、符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会：

（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。

九、召开首次业主大会，由建设单位向所在地镇（办）提出申请，同时在物业服务区域内公告。符合条件的，镇（办）组织成立业主大会筹备组。

十、业主大会筹备组由业主代表、建设单位、镇（办）、社区党组织、居民（村民）委员会等代表组成。

业主大会筹备组组长由镇（办）工作人员担任，业主代表由业主推选产生。

十一、业主大会筹备组组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会由主任、副主任和委员组成，业主委员会成员人数为单数，其任期一般为三年，可以连选连任。

十二、业主委员会自选举产生之日起30内，向县住建局进行备案。业主委员会持备案回执和相关资料到镇（办）开具业主委员会印章刻制证明，并按有关程序刻制业主委员会印章。

十三、业主委员会可采用招标或者协议的方式选聘物业服务人。

（一）采用招标方式选聘物业服务人的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务人签订物业服务合同。

（二）采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会将两家以上备选物业服务人的基本情况、拟签订物业服务合同的主要内容在物业服务区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，由业主共同决定。

物业服务人与业主委员会签订合同后，应按照《省物业服务管理条例》的规定将物业服务合同报县住建局备案。

十四、物业服务收费遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。物业服务的收费标准和形式，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。物业服务人应在物业服务区域内显著位置公示服务事项、服务质量等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等事项。

十五、物业服务人应按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供服务，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为，应及时采取合理措施制止和向有关部门报告，并协助处理。

十六、物业服务人应制定物业服务区域内突发公共事件应急预案，并定期组织演练。发生突发公共事件时，物业服务人在采取应急措施的同时，应及时向有关部门报告，并协助做好相关配合工作。物业服务人应定期进行安全检查。发现事故隐患时，应及时发出警示和采取处置措施，并向有关部门报告。

十七、物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应组织业主共同决定选聘或者续聘物业服务人。

十八、物业服务区域内不得有下列行为：

（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌，在外墙体开设、扩大门窗；

（二）擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施；

（四）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约），未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房；

（五）违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（六）违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线（缆）为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的；

（七）侵占绿地，毁坏花草树木；

（八）任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；

（九）饲养动物干扰他人正常生活的；

（十）违反噪声污染防治法律、法规规定，制造噪声干扰他人正常生活的；

（十一）任意张贴、涂写、刻画、悬挂等；

（十二）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

发现有上述行为的，业主有权投诉、举报。物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。

十九、业主、业主委员会、物业服务人之间在物业服务活动中发生争议的，当事人通过协商、调解方式处理物业服务纠纷，调解应当遵守法律法规、有关政策，维护公序良俗，及时、就地进行，防止矛盾激化。协商、调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

二十、镇（办）可以召集由业主、物业服务人、业主委员会、公安派出所、社区、村（居）民委员会等方面的代表参加的物业服务管理联席会议，协调解决物业服务管理中遇到的问题。

二十一、业主、业主委员会、物业服务人及其他人员违反本规定，相关职能部门按照《国务院物业管理条例》《省物业服务管理条例》等的相关规定予以处理。

二十二、国家机关及其工作人员在物业服务管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有权机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十三、县住建局可根据本规定出台具体的实施细则。

二十四、本规定自之日起30日后施行，有效期5年。