住宅的管理制度

为了进一步搞活我市房地产市场，促进物业管理行业的健康发展，扩大物业管理覆盖面，根据市委、市政府《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》，对管理住宅的物业管理企业实行营业税“先征后等额贴补”的优惠政策。现将企业营业税“先征后等额贴补”的有关问题规定如下：

一、“先征后等额贴补”的适用范围

本规定适用于本市范围内经工商行政管理机关登记注册，市房管部门办理物业管理登记并取得税务登记证，在本市城市规划区域内接受住宅(包括普通住宅、公寓、别墅等物业)原建设单位或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，为业主、租赁户提供专业化服务的物业管理企业。

二、关于管理住宅的物业管理企业营业收入的规定

管理住宅的物管企业营业收入是指企业从事住宅物业管理所取得的主营业务收入。

主营业务收入主要是指企业在从事物业管理活动中，为住宅物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向住宅物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

物业经营收入是指在企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

三、关于物业管理企业营业收入的征税

物业管理企业均应按照税收规定，依有关税目、税率征收缴纳营业税等各项税收。

四、对管理住宅的物业管理企业实行优惠政策的原则

由市财政部门根据物业管理企业上年上缴营业税的实际入库数列出预算，建立物业管理专项扶持资金，采取营业税等额贴补给物业管理企业。

五、关于营业税“先征后等额贴补”的审批程序

物业管理企业按照税收有关规定，先缴纳各项税收。缴纳后，按下列程序办理营业税审批贴补手续：

1、管理住宅的物业管理企业向市房管部门申请营业税贴补资格，领取并填报《营业税等额贴补申请表》，同时提交以下资料：

(1)物业管理项目基本情况

(2)营业执照副本及物业管理登记证明

(3)原始纳税凭证及复印件

市房管部门对物业管理企业的贴补资格和营业税贴补金额进行审批。

2、市房管部门将物业管理企业的《营业税等额贴补申请表》进行审核汇总，报市财政部门复审后，由市财政部门办理贴补手续。

六、涉及市本级与城区分享的营业税贴补，由市财政统一办理，城区财政所得部分，年终结算上解市财政。

七、市属四县、湾里区可参照本规定执行。