不动产司法拍卖贷款机制研究

一、不动产司法拍卖中引入贷款机制的必要性

司法拍卖中，不论是传统拍卖还是网络拍卖，不动产类型的案件从数量上、标的金额上都占据极大的比例，且呈现上升的趋势，而其成交情况却不容乐观。潜在购买人自有资金不足或出于流动性考虑，在无法确认能够竞拍成功的情况下，不可能提前筹措大笔资金，而当确认竞拍成功后，又必须在短时间内一次性缴交余款，有巨大的支付压力，引入贷款机制，是现阶段解决该问题最为可行的方法。

二、不动产司法拍卖中引入贷款机制的方式

(一)引入第三方提供担保、垫资服务的贷款方式。该种方式的基本流程为:1．对于可适用贷款的拍品，竞买人可在参拍时或参拍前直接或通过第三方向相关银行申请贷款，第三方待贷款银行出具贷款意向书后，根据银行的贷款授信额度为竞买人提供担保，并由竞买人办理委托公证，出具全权委托由第三方或银行办理后续不动产产权登记、抵押手续的公证委托书。2．法院收到拍品的全部价款后，出具相关法律文书，第三方或银行凭此及与买受人签订的《抵押合同》等材料前往房管部门办理不动产产权过户登记、抵押登记。3．银行完成贷款审批流程，正式发放贷款至第三方账户，第三方解除其担保责任，竞买人依约向银行按期偿还贷款。(二)引入房管部门提供不动产产权和抵押权预告登记制度的贷款方式。该种方式的基本流程为:1．对于可适用贷款的拍品，竞买人可在参拍前直接向相关银行申请贷款，银行进行初步审核通过后，与竞买人初步签署发放贷款意向书等法律文书。竞买人竞拍到拍品后，与银行正式签订抵押贷款协议，并办理相关公证委托手续，授权银行办理不动产所有权的登记及抵押手续。2．法院根据买受人的申请并审核相关材料后，向房管部门发函，要求其协助办理相关不动产所有权转移预告登记与抵押权预告登记。3．房管部门办理好相关预告登记后，及时函告法院，法院将相关书面材料交予买受人，买受人将该材料提交银行，银行完成审核贷款流程，正式放款至法院指定账户。4．法院收到全部拍卖款后，出具相关产权过户的法律文书，银行凭此及与买受人签订的贷款抵押合同、公证委托书等材料前往房管部门办理不动产的所有权过户及抵押权登记。不动产所有权正式登记在买受人名下，银行依约享有抵押权，买受人依约向银行偿还贷款本息。该种方式，既有效解决了未办理抵押登记时，银行提前发放贷款的高风险的顾虑，又使买受人无需支出担保费用及垫资成本，切实保障了银行“零风险”，买受人“零负担”。

三、两种贷款机制的对比与选择

纵观两种贷款机制，各有利弊:(一)债权人利益保障方面。前者，引入了第三方提供担保、垫资等各方面服务，无需等银行正式审批放款，拍卖款的到账速度明显较快。而后者，需要多个部门的协调配合，且在房管局未办理预告登记前，银行无法正式启动贷款审批流程，无形中延长了拍卖款的到账时间，不利于保障债权人的权利尽快实现。(二)银行承担的义务及风险方面。前者，第三方的提前介入，有效减少银行事先审查的义务，也无需准备专项资金，减少了银行的机会成本;同时，由于第三方的担保、融资，银行可转移大部分风险。而后者，虽然预告登记具有公信力，但银行仍更倾向于引入第三方，降低风险，减少资金占用。(三)竞买人/买受人方面。无论采用何种方式，竞买人除了保证金外，均需准备足额的首付款。而后者引入预告登记的这种贷款方式，买受人在资金方面的压力相对较小。(四)房管部门方面。现阶段预告登记制度主要适用于新建商品房买卖。2014年3月，温州已有相关司法实践，有效的提高了司法拍卖成交率以及溢价率。可见，在司法拍卖贷款中引入预告登记制度具有可行性和有效性。通过以上比较，笔者认为，第一种贷款方式的可行性和接受度最高，推广速度也最快，而第二种贷款方式虽然更为先进合理，但短时间内无法迅速推广。因此，建议可先行搭建好由银行、第三方中介公司提供服务的贷款平台，同时，创设司法拍卖不动产产权和抵押权预告登记制度。待预告登记制度建立完善后，同时向竞买人提供两种贷款方式，由其根据自身需求进行选择。

［参考文献］

［1］淘宝网司法拍卖板块［EB/OL］．https://sf．taobao．com/?spm=a21bo．50862．201859．6．2a7fdccdcXmi6O．

［2］王瑜．不动产网络司法拍卖流拍原因及解决机制探究［J］．法制博览，2015(7)．

作者:王夏菁 单位:厦门市湖里区人民法院