分析旅游综合体形成与发展

一、旅游的发展过程

旅游从人类早期的生产活动发展到现代全球性的人类活动，大致经历了古代旅游、近代旅游和现代旅游三个发展阶段[1]。

1.古代旅行大致是从原始社会末期到工业革命初期这一漫长的历史时期，以人们为趋利避害或者方便生产而进行的迁徙活动为特点。在工业革命之前相当长的历史时期内，人们受限于交通的不便利以及对外界环境了解有限，人的活动范围很小，非是因为利害关系或生产生存问题，人们很少离开自己的长期居住地。

2.近代旅游大致是从工业革命到二战结束的1945年，这一时期真正标志着近代旅游产生的具体事件是1845年夏季，托马斯•库克首次组织了真正意义上的从莱斯特到利物浦的350人的团体消遣旅游，托马斯•库克本人担任了该次旅行团的陪同和导游，而且在沿途还聘用了地方导游。到19世纪中叶，人类旅行活动的发展在很多方面都取得了很大的进步并表现出三个基本特征：

（1）以消遣、愉悦为目的的外出旅行的人数大量增加，并发展成一定的规模，旅行活动在整个世界范围内具有了普遍的社会意义。

（2）商业性客运业得到了迅速的发展。以商业为目的运输业的诞生和发展为人们旅游活动提供了很大的便利，推动了这个时期旅游业的发展。

（3）团体旅行开始出现并得到一定的发展。

3.从二战结束至今，现代旅游业得到了更加迅速的发展。特别是20世纪60年代以来迅速普及于世界各地的社会化大众旅游，旅游方式也极为丰富多彩。这一时期的旅游业的发展呈现出了以下四个特点：

（1）旅游主体逐步大众化。

（2）旅游的形式向多样化发展。

（3）旅游空间扩大化。

（4）旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化。

二、旅游综合体的形成动因

旅游在经历了古代、近代两个发展阶段后，在现代出现了如上文所述的四个特点。旅游主体的大众化增加了社会旅游需求总量，旅游形式的多样化丰富了人们参与旅游活动的方式，旅游空间的多样化丰富了人们的旅游体验内容，旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化对旅游经营者提出了新的要求。旅游综合体的正是应现代旅游目的的愉悦化以及实现途径多样化的特点诞生的，旅游综合体的诞生主要有以下五个动因：

1.现代旅游者对旅游产品多样化的需求。马斯洛需求层次理论提出。人的需求分为五种，像阶梯一样从低到高，按层次逐级递升，分别为：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。随着经济的发展，人们生活水平的提高，旅游者对旅游产品的需求也大为增加，对旅游产品品质的需求大为提高。按照国际惯例，旅游消费通常会经历一个消费升级的过程，一般分为“观光游—休闲游—度假游”三个阶段。

2.旅游经营者对利润的追逐。旅游综合体是基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。也是一个旅游经济系统。“旅游综合体”的出现，是“旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假的升级，景区发展模式从单一开发到综合开发的升级，地产开发模式从传统住宅地产到综合休闲地产的升级”。三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，旅游综合体必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，作为产业升级领头羊的旅游综合体必然较其他旅游业态有更强的赢利能力，成为资本追逐的热点。显然资本的趋利性是旅游综合体得以形成和发展的重要推动力。

3.各地提升地区旅游品牌形象的需要。随着旅游业的升级，各地在打造本地区的地区旅游品牌时已经不再是单单考虑本地区现有的相对有优势的旅游资源，旅游综合体作为旅游产业升级的领头羊，是各地区打造新型的休闲度假旅游品牌必不可少的选择。

4.为所在地提供更多就业岗位。由于酒店、综合休闲项目及物业管理项目都是劳动密集型行业，旅游综合体对劳动力的需求相当大。一般来讲，在国内一个中等规模的旅游综合体需要的劳动力人数不低于1500人，旅游综合体在带动地区就业，促进农村地区城镇化方面，有着很显著的促进作用。

5.推动产业转型升级。以观光为目的的旅游消费模式已经逐步被以综合休闲度假为目的的旅游模式取代。与此相对应，单一的旅游景区开发模式也逐步过渡到旅游项目综合开发的综合体开发模式。旅游项目综合开发同地产开发相结合，促进了地产开发模式由城市住宅地产开发到旅游休闲社区地产开发的升级。可见旅游综合体的出现，是旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式升级共同作用的结果。

三、旅游综合体的早期形态

旅游景区是最早的功能结构比较简单的旅游综合体雏形，是旅游综合体发展的初期阶段。景区是以旅游及其相关活动为主要功能或主要功能之一的空间或地域。它具有参观游览、休闲娱乐等功能，具备相应的旅游服务设施并能提供相应的旅游服务。由于功能结构还比较简单，景区的旅游产品往往限于自然风光、人文风光、娱乐设施等简单的产品项目。观光旅游占主导地位的阶段，景区的开发管理曾经是旅游企业和各地方政府普遍关注的旅游开发模式。旅游地产的出现标志着旅游综合体发展到了一个新的阶段。旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝对接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，在20世纪初才开始规模化经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场的形成。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游地产市场推向了一个新的高潮。中国旅游地产最早出现于20世纪八九十年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。自1999年三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，国内旅游地产开发逐渐成气候。进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。旅游地产发展的突出特征表现在：

（1）各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得较大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了旅游地产的空间。

（2）以大盘形势出现的综合性、多功能的旅游地产开发不断涌现，也逐渐成为国内旅游地产开发的主要方向。

（3）运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到旅游地产产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

（4）国内众多企业涉足旅游地产开发，据不完全统计，超过200家以上的企业包括华侨城、首创、海航、港中旅、万科、保利、万达、恒大、雅居乐、中信、上实地产、珠江、万通等大批大型旅游企业和知名房地产开发商。四、旅游综合体的发展现状旅游综合体在中国发展到旅游地产阶段已经初具规模，许多现有的综合性旅游地产项目已经具备了旅游综合体的功能特征，完备的旅游综合体项目在国内比较少。港中旅、华侨城、保利、万达等大型旅游企业和知名房地产企业已经尝试性的在国内做了一些综合体项目。港中旅集团作为国内最大的旅游企业，对综合性旅游产品的开发涉足较早，先后开发建设了深圳世界之窗、深圳锦绣中华、珠海海泉湾、并先后在深圳、上海、苏州和沈阳等地成功开发了旅游地产项目，其投资开发的具有典型旅游综合体特征的港中旅（青岛）海泉湾度假区于2011年底建成投入运营。

华侨城集团在国内先后投资兴建了深圳东部华侨城、北京华侨城、成都华侨城以及上海华侨城等多个大型综合性旅游项目。保利地产2011年开始试水旅游地产项目。先后投资60亿元开始在广东阳江投资兴建保利银滩项目，投资100亿元兴建东莞保利生态城项目。万达集团拟投资500亿元建设武汉东湖中央旅游文化区、投资200亿元建设福州琅岐岛国际旅游度假区、投资30亿元建设武夷山国际旅游度假区、投资150亿元建设西双版纳国际旅游度假区、投资200亿元，开发占地18.34平方公里的长白山国际旅游度假区。万达集团目前打造的几个旅游地产项目都是涵盖了多种业态的大型旅游综合体项目，是典型的旅游综合体项目。

旅游综合体是伴随着旅游的发展逐步出现和发展起来的，随着社会经济的发展，旅游者的需求日益丰富，旅游综合体必将会向着更加适应旅游者需求的方向发展，在进一步发展的基础上也必然会衍生出其他的发展方式和方向。