公共租赁住房证券化融资研究

摘要：当前情况下我国的保障性住房建设正面临着巨大的融资难题，为了进一步解决，本文对证券化融资的可行性和运作机制进行了探讨。首先提出了资产证券化的相关理论，之后对公共租赁住房项目证券化融资的可行性和运作机制进行了分析，思考资产证券化的实现途径。本次分析得出，资产证券化对公共租赁住房项目资金缺陷问题起到有效作用，实现了我国保障房建设融资的新方式。

关键词：公共租赁住房；资产支撑证券化；可行性；运作机制

自我国城镇住房体制改革以来，房地产市场实现了巨大发展，而发展过程中的问题也逐渐显露出来，地方财政严重依赖土地出让收入，这种社会形式推动了房地产行业的发展，增涨了我国整体房价，许多城镇居民尤其是中低收入的居民以及不能满足住房的基本需求，在城镇中的生存产生严重威胁。而我国住房保障制度则是为此类居民提供了住房需求，使其获取了生活的保障。因此，公共租赁住房则是为了没有经济能力购房，同时不满足廉租房保障条件的居民，来满足这类居民的住房需求，其租房的价格与市场价格相比较低，是一种政策性住房。公共租赁住房的优点在于价格低、范围广，退出机制灵活等，是当前解决城镇住房结构矛盾中的重要部分。从公共租赁住房建设的资金来源来看，市场化的公共租赁住房项目，房地产开发企业的自有资金和银行开发贷款资金或是其主要的依靠，单一的融资渠道并不能满足资金需求。同时公租房的建设通常情况下都会消耗大量资金，资金的回收也不断被延长，都造成融资方面的巨大困难。资产支撑证券化(ABS)是一种证券化的融资方式，其支撑为项目资产，在收益型的项目和基础设施建设中使用较多。据悉在中国建设银行印发的《中国建设银行公司住房租赁贷款管理办法(试行)(2017年版)的通知》中明确指出：“创新开展公司住房租赁贷款+资产证券化(ABS)业务”。

一、资产支撑证券化融资模式

(一)含义。资产证券化在广义上包括两种，其一是资产支撑证券化(ABS)，其二则是住房抵押贷款证券化(MBS)。ABS可以说是MBS的一种推广形式，其前提为项目内的所有资产，用于获取预期的收益，在金融市场上的融资方式为发行债券融通资金。(二)特征。1.与传统融资方式相比，ABS发行证券的方式是以特定的资产组合为支撑，基础资产池预期收益的可靠和稳定，也就决定了资金融出者的收益。组成资产池的资产权益同时也表现为相对性，证券化的资产可对其进行重组以及拆分。2.ABS融资实际上是一种表外融资。如果被证券化的资产，被原始权益人真实出售给了某一特设的主体，而且放弃了相关控制权，那么这部分被证券化的资产，则可以被原始权益人在资产负债表上剔除，同时对产生的收益和损失进行确认。这种融资方式并不会造成原始权益人的负债增加，被证券化的资产，在转让给特设机构之后，与原始权益人之间的损益也就产生了分离，就算原始权益人兼并重组甚至出现破产，那么该部分资产也不属于破产清算的内容。3.ABS融资模式下，要想将基础资金进行证券化，首先则需要信用升级，即将原本信用级别较低的项目，通过超额担保、账户准备、资产重构等方式进入资本市场。这就涉及到信托机构(SPV)，SPV是专门用于实现证券化的机构，购买项目资产未来收益的方式主要有协议、合同等，将拟发行资产的信用评级采用保险、超额抵押、金融担保的方法来提升，使证券的发行条件得到改善。之后进行债券的发行，来募集资金，其中发行人可以是SPV，也可以是SPV担保或者其他机构。4.ABS融资模式能够实现信用增级，继而使项目的融资成本降低。而且在进行增级后，从价格方面来说，相比于其本身的面值要高；从利息率方面来说，与类似的证券相比也非常低，可以实现降低原始资产权益人融资成本的目的。

二、公共租赁住房项目证券化融资的可行性

(一)公共租赁住房项目资产特点即为可证券化。资产证券化在资本市场上进行证券发行的保证即为资产未来现金收入，也就是说，在ABS融资模式中，需要具备稳定的现金流，同时最好是可预测的基础资产。依照我国城镇化的国情，中低收入居民的住房需求使得公共租赁住房项目具有非常广阔的发展前景，在建成项目之后，未来的租金收入非常稳定，即具有稳定的现金流，与ABS融资的需求相符。(二)资金来源充足。社会保障性住房项目如公共租赁住房等，当前在社会上的融资较为困难，但是全球资本市场内却有很多正在寻找投资方向的闲置资金。分析我国当前的形势，已经具有非常充足的ABS融资来源，若这些资金都能够进入证券化市场，那么公共租赁房项目的建设将会得到来自个人或者机构的大量资金支持。(三)资产证券化法律法规的健全。资产证券化的发展在不断完善过程中，同时我国也办法了有关的法律法规。自2005年4月，就已经出台了《信贷资产证券化试点管理办法》，另外其他的一些相关法律法规中也规定了资产证券化的内容，法律制度正在不断完善过程中。

三、公共租赁住房项目证券化融资的运作机制

通常ABS融资模式的运作中有SPV、投资者、原始权益人、信用增级机构等参与者。其运作机制大致如下。(一)证券化资产的确定和资产池的组建。ABS融资模式下，发起人证券化的资金一般使用的是具有较低信用风险，较高同质性，未来现金收入稳定可预测，具有较容易出售的资产。公共租赁住房项目中的租金收入非常稳定且可预测，能够满足资产证券化的条件；发起人同时需要对证券化的资产的价值估算其信用等级，结合当前的资金情况以及融资的目标，实现证券化的资产量的确定，之后汇集重组基础资产，将其整合为资产池。(二)SPV的组建。作为资信等级较高且独立的法人实体，SPV的目的则是实现资产证券化，其包含的业务是购买资产、发行资产支撑证券。在现实中，投资银行、担保公司、信托公司、保险公司等都可以是SPV，但共同的一点则是获取权威的资信评级机构。(三)证券化资产被原始权益人或者发起人真实销售给。SPV发起人或原始权益人，在整合好资产池之后，向SPV出售真实的证券化资产，分离原始权益人的风险和未来损益的风险。(四)信用的增级和评级。SPV进行信用增级的目的是，通过技术手段，使资产支撑证券的发行条件得到改善，进而符合监管的要求。依照国内外相关形式来看，信用增级一般有外部和内部增级两种形式。其中内部增级也就是利用优化证券结构、提升担保条件来实现信用的增级，其方式有超额担保、提前偿付、备付金账户等；而外部增级则是寻找权威信用机构，比如信用评级较高的担保公司等，来当做担保。其作用是若公共租赁住房的资金在无法满足本息的支付情况下，让担保方补全资金。信用评级即评价发行人对ABS证券本息的偿还能力，一般的机构有标准普尔、惠誉等一些国际工人的权威评级机构。在对资金增级完成之后即进行评级，同时公布其结果。(五)证券的发行和销售。证券发行中的发行人可以是SPV，在资本市场上进行直接发行，也可以是其他的机构，交给承销商进行销售。在证券承销商处，SPV可以获取发行收入，之后依照与原始权益人所签订的合同，给予其一定的购买证券化资产的价格。(六)管理并监督资产。一般情况下，资产的管理机构是SPV的委托方，SPV在资产管理中不会直接参与其中，只是起到资产的监督作用，详细了解整个证券化的过程，之后支付合约内规定的报酬。(七)偿付。依照公共租赁住房项目的租金获取情况，SPV委托方会要求其清偿投资者的本息。在证券到期之后，原始权益人会获得剩余的现金流和资产池中的资金。以上即为整个ABS的过程。

四、结语

综上所述，通过ABS融资模式的使用，通过进行信用增级和相关熟练交易，大大降低了融资成本，有效获取众多资金，在一些缺乏资金的项目建设中合理使用，以实现项目的持续发展，同时可对风险进行分离，增强了项目的生存可能性，此证券化的融资方式为我国未来保障性住房建设提供了极大帮助。

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作者:马超 单位:郑州亚新房地产开发有限公司