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小区停车位权属法律研究

摘要:自改革开放以来,特别是房屋私有化制度的确立以来,房屋产权的附带权利纠纷也随之增多,如公共绿地的所有、公摊面积的所有等问题,此公共场所或者物的所有问题,是属于开发商所有、物业公司所有、还是业主共有,或者某个业主独有,这些所有权纠纷也随之增多,本文旨在对小区停车位的权属之争,从理论角度阐述其权属的界定,再从实践角度分析其出现的问题,进而试着探求解决问题的方法,以期为司法实践解决进一点绵薄之力。

关键词:停车位权属;小区停车位;物权法

随着改革开放政策的步步深入,公民的私有财产得到普遍保护。在这个过程中,私有财产的权利保护也日益成为司法实践的焦点,这也促使国家对物权的保护更加重视,并于2007年制定并颁布了《中华人民共和国物权法》,这部法律的颁布,体现了国家对物权私有制度保护的重视。而在司法实践中,房屋所有权作为不动产的权属,一直以登记制作为权属界定的标准。而作为同样是不动产的小区停车位的权属问题,则在司法实践中产生了很大的分歧。虽然在《物权法》里,规定的业主的建筑物区分所有权中,停车位和车库作为业主,应当享有优先购买的权利。但这并不能作为所有权明晰的理由。如果将车位或者车库卖给了除业主之外的人,那么车位作为小区的一部分,也应当由业主作为区分所有权来处理。因此,停车位的非业主所有权和业主的建筑物区分所有权就产生了矛盾。那么在实践中,我们如何更好的来处理两者之间的关系,就是解决小区停车位权属之争的关键所在。本文旨在对小区停车位权属争议现状的展现,通过对权属争议原因的分析,来探求解决争议的方法,以达到服务司法实践的目的。

一、小区停车位权属

(一)小区停车位的概念。小区停车位是指住宅小区设置在地上或者地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所。车库是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所[1]。(二)业主的建筑物区分所有权。(1)概念业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(2)特征客体具有整体性的特点。建筑物区分所有权的所有权形式是体现在建筑物整体区域上的。其具有内容多样性的特点。具体是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。整体具有统一性的特点。其权利不仅是权力的机械组合,而是具有独立、统一、整体性特点的权利体。具有专有权的主导性。权利人拥有了专有权就自然拥有了共有权、管理权。

二、我国现行法律对小区停车位的规定

我国小区的停车场所,大多都由停车位或者车库组成。因此,本文所指的车位,包括设置了建筑物区分所有权的小区里的车位和车库。由于车位车库和小区内其他土地使用权存在不同,要明确权利归属,就必然适用建筑物区分所有权理论。就是指在小区里,如果车库是开发商独有的,那么开发商可以把车位(库)单独出售,也应单独为其进行物权登记;车库是和商品房共有的,开发商就无权将车位(库)单独出售,车位(库)就是小区全体业主共有,更不能单独登记。而具体哪些车位为共有那些是独有,是根据停车场所的物理状态及所处位置不同来区分的。(一)地面车位。由于地面车位是在裸露的地面之上划出,就是说,是在公有土地使用权上设置的,那么,车位的产权实际上就是土地使用权。一般来看,开发商和小区业主完成房屋买卖后,小区内的所有业主就按份共有了该小区的全部土地使用权。此时,车位就随着土地使用权一起交付给了小区的全体业主。(二)首层车库。有的楼房,存在首层架空层,位于建筑物的底部,本身就是建筑物的一部分。但是权利归属则需要分情况来看。根据相关规定,依据层高是否超过2.2米为标准,来看是否计入建筑面积。低于2.2米,不单独计算建筑面积,首层车库是房屋建筑的从物,是全体业主共有;当层高于2.2米时,则需要计入建筑面积,参这时,首层车库就成为了开发商所有。(三)独立建设的多层停车位。小区内的独立建筑的多层停车位是为了增加停车位而建设的独立建筑。结构上具有独立性。那么,作为独立建设的建筑,需要独立计算建筑面积,共有建筑物的土地使用权。并且在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等法律文件中,必须明确规定了这种独立建筑停车位的土地使用权的土地面积。所以,根据建筑物区分所有权的理论,可以成为开发商的专有部分。(四)地下车位。主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类,分别判断其归属:(1)利用人防工程改造的车位根据法律规定,人防工程实行多元化投资,不仅由国家建设,商品房的开发商也可修建。实践中,在开发商经过政府相关部门同意后,可以将这样的人防工程改建为停车位使用。那么,我们在实际认定产权时,应当本着谁投资谁受益的原则。在人防工程的实际维护管理中,都是由开放商或者小区业主承担的维护和管理费用,国家并没有任何投入。因此单纯的认为人防工程改建的地下车库由国家所有是不合适的,这类地下停车位,应当归属于开发商或者小区业主所有。(2)非人防工程性质的地下车位从实际来看,在我国开发商出售房屋时,普遍将地下的建筑物视为地上建筑物的附属部分,并当作地上建筑物的一部分来处分。因此,地下工程面积就不分摊土地使用权的份额,也就没有办法单独取得所有权。但是,我国各个政府部门在处理实际问题时,由于立场等原因,态度和认定结果却不尽相同。因此,现在的房产管理部门在核定建筑面积时,对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积,可以单独取得所有权[2]。《物权法》规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。而且,目前地下建筑在城市中的重要性显得日益突出。我们必须认识到,地下与地上的建筑没有实质性差别,不应区别对待。因此,对于层高小于2.2米的,应当认定其为地上建筑的一部分,由小区业主共有;而层高大于2.2米的地下车库,虽然没有和地上物有连接,但它是可以进行独立经营运作的。因此,这部分地下车位应当认定为开发商的专有物权。《物权法》规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用共有的道路建设停车位的,就属于业主共有。

三、法规和司法实践中体现出的问题

(一)法律不明确,缺乏实际操作性。《物权法》虽然规定车位应当首先满足业主的需要,但在实践中,经常会遇到遇到业主不能承担高价位的车位和车库的情形,这时,业主的优先权就无法实现。《物权法》虽有规定可以将小区车位和车库的所有权交由房屋买卖的当事人进行约定,但在实际中,没有约定或者约定不明情况下,确定车位和车库的所有时,仍然是无法可依;虽然规定了“业主共有的道路或者其他场地”中“共有”,但共有形式却没有明确规定。(二)没有明确区分不同类型的车位权属。我国的住宅小区车位可分为专有和共有两类。《物权法》只是规定占用业主共有的道路车位是属于共有,对其他形式的车位和车库则没有做出明确规定。所以司法实践中,因车位和车库所有权确定不明发生的纠纷,大多都是地下车位和车库。对共有车位的使用制度还没有明确的法律规定,这显然不利于明确权利归属,极易产生纠纷。实际中,大多数小区大选择将车位临时出租给业主。这在法律上更加不容易界定,非常容易引起争议。(三)车位权属登记制度的缺失。我国《物权法》规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在对车位和车库进行处分时,应当对其所有进行相应的病更登记。但是关于住宅小区停车位的登记制度还并不完善,在实践中,基本没有为小区停车位办理变更登记的,作为不动产的停车位,不登记就表明其所有权不明。许多开发商便以转让使用权或长期租赁等方式变相销售,混淆所有权与使用权,业主无法取得真正的所有权,为车位问题留下新的隐患[3]。

四、车位所有权确定相关法律和制度的完善

(一)立法明确各类车位的权属。司法实践中,没有规定责任后果,仅仅是通过约定来决定车位所有权的归属,是非常容易引起纠纷的。那么在今后的立法实践中,则必须要明确哪些权利属于业主共有,是不能由约定来决定的,且不能出售给除了业主以来的第三人的。并且共有车位必须占到所有停车场所的一定比例。除法律规定明确为共有的部分,其他都属于专有部分。必须交由业主和开发商约定,约定不明时,推定为开发商所有。在小区车位所有权已经明确后,要区分共有部分和专有部分的不同,要明确其权利分解,完善相关的制度。(二)要出台相关司法解释,增强可操作性。为增强法律规定的可操作性,可以通过出台相关法律法规或司法解释的形式,进一步细化法律实践,要明确业主购买车位和车库的时限和方式方法。对于购买车位和业主,则由专业评估机构对车位价格进行评估,业主就通过此价格来决定是否购买相应的车位。如业主都不同意购买,则开发商可在限制对外出售比例的前提下,向小区之外的第三人出租出售车位。(三)确立车位专用制度。在对车位专用制度的具体规定中,为防止开发商滥用权力,并存在损害业主正当利益的行为,应允许业主向业主委员会提出异议,由业主委员会在召开业主大会时,通过表决决定是否更改业主专用权方案,对共有车位进行重新分配。同时,为防止开发商通过车位进行双重获利行为,可将设定费与使用费均归全体业主共有。并且,开发商通过车位收取的设定费和使用费,必须返还给业主,用于小区日常维护等费用支出。(四)完善小区车位所有权登记制度。登记制度是保证车位所有权公信力的根本保证。现今,全国对车位登记的做法没有明确的统一规定,有的城市存在将车位权属设置在房产证中注明的方式登记,这使得车位只能随房产的转移而转移,所有权变更并不灵活,实际操作性不强,显然与《物权法》的相关规定也不符合。因此,必须对车位单独确权、单独登记。(1)专有部分车位的登记专有部分车位登记中争议较大的,即是利用人防工程改造的地下车位和非人防工程性质的地下车位登记问题。对地下车位,应当区分是否是人防工程改建。对于是不是人防工程改建的地下建筑,要明确其使用制度,通过相关法律规定,对地下建筑物颁发相应的使用权证书和产权证书,使这部分其权属能够得到确认;而对于是人防工程改建的地下建筑的登记,如果开发商能够取得相应证明文件,证明该部分人防工程改建的地下建筑在平时的用途为停车位,且由开发商投资建造,就可以认定开发商为所有权人。(2)共有部分车位的登记目前,我国对区分建筑物的共有部分并没有进行登记,这为开发商利用其强势地位损害业主合法利益提供了便利。同时,由于没有设立相应的登记制度,业主也无法借助产权公示登记来对抗开发商的违法行为。那么,对属于共有部分的车位,也应当予以登记公示,明确所有权。当然,这种登记可以通过在房屋产权登记簿上注明,以标示产权的方式,就已经可以起到保护业主利益的效果。(3)共有部分专用使用权的登记通过租赁等方式获得对共有部分的专用使用权,其性质应当认定为使用者合法使用。所以,我们必须遵照规定,通过登记与公示,使专用使用权自使用权合同生效时设立,登记后就可以对抗善意第三人。除了房屋登记簿这种形式外,笔者认为还可采用约定的形式,即将有关专用使用权事项记载于小区的小区业主内部约定里,避免房屋登记机构专门登记程序上的繁琐及变更登记的困难等[4]。

五、结语

停车位权属问题是一个非常具有实践意义的问题,特别是在司法实践中,它真真切切的体现在我们的实际生活中。因此,我们必须要认真的解决它。但随着科技的发展,它又会以很多不同的形式体现出来,那么,我们就要有足够的耐心去应对它。只有规范的停车位管理制度,才能让车位(库)更好地为我们服务,这才是我们讨论停车位权属问题的意义所在。

参考文献:

[1]王利明.论物权法的车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006(5).

[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1995.

[3]粘凌燕.住宅小区停车位权属问题[J].山东工商学院学报,2011(1).

[4]王久成.小区车位权属问题的完整总结[EB/OL].//www.66law.cn/laws/121239.aspx.

作者:李波 单位:邢台广播电视大学

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