小区物业范文10篇

小区物业范文篇1

随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。

2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因

拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：

2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂

拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。

2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后

苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。

3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向

拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。

3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制

拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。

3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化

拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。

3.3具体管理方式法制化、规范化

物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

3.4同步社会各类配套制度改革的深化

小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点

4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变

物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，所有笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟

（1）物业公司之间进行适当合并目前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：（1）解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。（2）全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建专门为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。（3）取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。（2）物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市发展的需求。希望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

作者:徐鲭 单位:苏州经贸职业技术学院会计与国贸学院

参考文献:

小区物业范文篇2

1.1“候鸟”人群住宅小区物业管理存在的问题

1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。

1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题

1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。

1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题

所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用，尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居，旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况，政府的宏观调控力度和广度都要加大，但据三亚目前的状况而言，政府的管理力度还有待加强。

2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策

2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策

2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。

2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策

2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益，应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作，召集和主持业主大会，对小区内物业管理问题处理方案进行表决，同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通，是业主维权的主要法人代表，也是业主和物业公司沟通的桥梁，所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提，物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通，及时了解业主所需，及时向业主反馈房屋托管的情况，适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例，以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》，对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表，打消业主的顾虑，树立物业公司服务业主，不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识，端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能，让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的，只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法，才能不断地进行改革创新。

2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策

2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题，跟小区物业协作，安装独立的保全系统，并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息，在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围，针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式，加强小区治安管理，给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。

2.4三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题解决对策

小区物业范文篇3

关键词：物业管理系统；Android；全球定位系统；消息推送

0引言

小区物业管理信息化程度越来越高，管理系统也逐渐由通用型向功能可扩充的定制型转变[1]，不仅可以方便地完成物业公司的业务管理，而且还方便了小区业主的生活服务[2-3]。现在智能手机普及程度很高，很大程度上可以替代电脑，文献[4]就曾做了这方面的研究，不过，目前的智能手机（包括智能终端），半数以上的操作系统是Android[5]。Android功能强大，完全可以使用到现代小区物业管理中，带来更好的管理和服务。

1传统物业管理系统的不足

传统物业管理系统采用了经典的三层架构，没有考虑移动设备，存在明显的不足。1.1传统物业管理系统的架构传统物业管理采用数据层、业务层和表现层的标准三层架构，通过互联网或局域网来通信，其结构如图1所示。图1传统物业管理系统逻辑结构图1.2传统物业管理系统存在的不足管理系统运行于互联网或内部网络，借助于个人电脑完成管理工作；但在物业工作人员和小区业主大量使用智能手机的现状下，存在一些不足。1.信息交换缓慢。比如维修流程通常是有人（物业工作人员或小区业主）反映某设备出现了破损，将信息记入管理系统，安排维修人员，通知维修人员，维修人员实地勘查、取证，确定维修方案，提交维修方案，等待审批，审批通过实施维修，最后提交维修报告。过程漫长，严重影响了效率。2.小区安保工作监控不力。根据安保规范，每个楼幢的每个单元需要定时查岗。但无法避免个别员工偷赖，虚报检查工作，造成安全隐患。另外，夜间巡逻或者特殊环境下巡逻的护卫人员，可能存在人身或财产安全的威胁，如果不幸遇到袭击，无法及时求助或提供更多信息。3.小区业主获取信息不便。传统的物业管理系统中，虽然小区业主可以通过注册、登录，就能收到系统短息或者通知，但这一切都是被动的，系统无法主动向用户推送消息。

2传统物业管理系统的改进

主要改进在于提供了智能设备的支持，目前只支持An-droid平台，条件成熟时，可以考虑支持更多平台。2.1Android的地位Android是Google公司的基于Linux内核的开源手机操作系统，目前获得了全球各大厂商、开发人员和用户的青睐。Android已经从最初的智能手机领域进入教育、医疗、家居等行业，在全球智能设备近期的销售市场份额排名已超过半数[5]，在全球智能设备操作系统市场份额占有率也是第一[6]。因此，将Android应用到物业管理系统中，具备了成熟的条件和优势。2.2改进系统的逻辑结构物业公司的工作人员以及小区业主，都可以借助Android设备接入管理系统。其系统结构如图2所示。图2改进的物业管理系统结构图物业公司的员工可以通过小区宽带或者公司网络或者WIFI连接到物业管理系统，巡逻的护卫或工程维修人员可以通过GPRS或3G网络连接到管理系统。小区业主可以通过互联网、小区宽带、WIFI或3G网络登录到管理系统。

3Android在改进系统中的应用

新系统后台服务器采用了SSH框架的JavaEE部署，并对Android客户端提供了支持。3.1小区物业维修或报修物业维修或报修的流程由报修、安排、维修、报告等环节组成，详细过程如图3所示。图3物业维修处理时序图3.2定时定点签到和安全巡逻定时定点签到时，客户端设备直接获取当前位置、当前时间和当前登录用户，提交到管理端，自动完成签到。小区护卫在夜间或特殊环境下巡逻时，可以开启定位功能，实现巡逻追踪：定时（建议60秒到300秒）回传一次位置信息；或者手动发送安全报告。遇到紧急情况，可以建立紧急呼叫，开启录音或照相功能等。3.3业主无线智能生活服务业主需要随时随地查询生活服务信息：小区物业服务缴费、水电气消费、停车费使用情况、维修信息反馈、定制生活服务等，了解小区生活的最新活动、最新消息，参与调查，反馈意见等。可以采用服务器推送机制，将信息推送到手机上，显得人性和关怀。

4Android应用的实现

Android内置了强大的网络、定位、图形处理功能，还提供了各种应用的API，下面讨论的是物业管理系统中移动应用的实现。4.1物业维修和业主报修主要使用的Android特色功能有WebView网页访问、GPS自动定位和手机拍照等功能。1.WebViewWebView能提供程序以Webkit内核访问网页的一个组件，可以支持JavaScript调用、完全支持HTML5等。使用方便，如下代码即可访问百度搜索网页：2.GPS定位[7]在Android平台上进行GPS定位时，需要使用以下类：LocationMangager，位置管理器。Location，位置信息，通过Location可以获取时间、经纬度、海拔等位置信息。以下代码，可以实现位置获取：3.手机拍照遇到危险或紧急情况，可以打开Android照相设备，开启拍照，并将照片进行处理后传回服务端，可以更好及时的了解现场的情况。实现拍照的代码如下所示。4.2信息推送业主无线智能生活其中一个很重要的特点，就是业主可以接收物业管理端的推送消息。Android平台下推送消息时，需要考虑设备的耗电和网络流量等问题。1.推送服务器关于推送服务，目前的研究比较多[8-10]，本系统采用开源的Androidpn组件[11]来实现服务器功能，服务器与客户端通过XMPP来通信[9][11]，XMPP是即时通讯领域的标准协议。An-droidpn推送服务的流程是客户端先在服务器注册并建立连接，当服务器有新消息时，推送到客户端，客户端读取消息并处理，如图4所示。图4Androidpn的工作流程图2.Android推送客户端要接收服务器的推送消息，客户端必须保持随时在线，不仅极大地消耗设备电量，同时还会产生额外的网络流量。文献[12]的作者提出一种关屏即断网的工作模式，但不适用于此，一旦关屏即断网，客户端掉线了无法接收推送消息。因此，采用了定时唤醒，发送心跳数据来保证客户端在线。AlarmManager可以将系统从任何休眠状态唤醒，因此，心跳线程必须设置成闹钟模式，才能做到既省电又省流量。以下是核心代码。

5结束语

设计并实现了支持Android平台的物业管理系统，经过测试，能够达到管理便捷、信息沟通迅速、使用方便、人性化智能化等目的。不过，由于Androidpn还不完善，可能会出现连接不稳定等问题。接下来将进一步改进和优化，以更有保障的方式实现真正意义上的智能社区和智能生活。

作者:杨 骏 李中华 倪明涛 单位:乐山师范学院 计算机科学学院

参考文献：

[1]傅冬绵，陈细浓.小区物业管理系统的设计与实现[J].华侨大学学报（自然科学版），2007，28（2）：139-142.

[2]刘英.浅议小区物业信息管理系统设计与应用[J].数字技术与应用，2011，4：91-92.

[3]胡志强.浅谈MIS在小区物业管理系统中的应用[J].信息通信，2012，3：164.

[4]李鹏飞，王艳军，闫贺.智能手机在物业管理中的应用研究[J].计算机应用与软件，2010，27（8）：219-220，247.

[5]Egham.GartnerSaysWorldwideSalesofMobilePhonesDeclined3PercentinThirdQuarterof2012；SmartphoneSalesIncreased47Percent[EB/OL].Gartner.http：//www.gartner.com/it/page.jsp?id=2237315.

[6]DanGraziano.ANDROIDSTILLPOWERSMORETHANHALFOFALLSMARTPHONESSOLDINTHEU.S[EB/OL].BGR.http：//bgr.com/2012/08/01/smartphone-makert-share-q2-2012-com-score/，2012-7-1.

[7]刘胜前，陈立定，任志刚.基于Android移动平台和GPS应用服务研究[J].信息技术，2012，1：82-85.

[8]陈航，赵方.基于服务器推送技术和XMPP的WebIM系统实现[J].计算机工程与设计，2010，31（5）：925-928，994.

[9]王一锋.Push机制在Android平台上的实现[J].电脑编程技巧与维护，2011，22：29-31.

[10]周婷.Comet：基于HTTP长连接"服务器推"技术[EB/OL].IBMDeveloperWorks中国.http：//www.ibm.com/developer-works/cn/web/wa-lo-comet/，2007-08-31.

[11]sehnoh.AndroidPushNotification[EB/OL].sourceforge.http：//sourceforge.net/projects/androidpn/，2011-4.

小区物业范文篇4

关键词：和谐视角；老旧住宅小区；物业管理模式

1老旧住宅小区物业管理现状

住宅小区是居民日常生活的地方，住宅小区的环境好坏关系到千家万户的幸福生活。然而，老旧小区中杂乱的楼道、坑洼的路面、脏臭的垃圾、无序的环境等问题，是人民对美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的具体表现。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理状况是衡量小区和谐的重要指标。随着和谐社区的稳步推进，老旧小区的物业管理情况备受关注。部分老旧小区的物业管理状况堪忧。有些老旧小区根本没有物业管理，只有政府托底提供的垃圾定时清理服务，其基本处于“脏乱差”状况，诸如小区内绿化带被破坏，草坪被践踏，乱停车、乱涂鸦、乱扔垃圾、违章搭建，路灯或消防栓损坏等，小区的卫生、消防和治安都成了大问题，居民苦不堪言。有些老旧小区的物业管理，主要是由地方国企下属的物业公司或者小型物业公司接管，管理效果比较差，小区陷入半瘫痪状态，诸如小区绿化维护及公共设施损坏维修不及时，无安保措施或安保措施不到位，社会闲杂人员随意出入小区等，业主与物业的关系非常紧张、邻里关系不和谐，矛盾重重。

2老旧住宅小区物业管理存在的困境

大部分老旧小区的物业类型是售后公房、动迁安置房和早期商品房，这些小区由于自身的建设规模较小、规划设计标准较低、建造年限较久、产权结构复杂以及业主委员会难成立等原因，在日常的物业管理实施过程中存在诸多困难，主要表现为以下三个方面。2.1小区开发遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行相应保养，大部分的老旧小区基本都存在路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、管道堵漏、厨房或卫生间漏水等开发商遗留的工程质量问题，潜藏着诸多的安全隐患。同时，由于早期住房的规划设计比较简单，老旧小区也大都存在停车位过少、人车没有分流、安防系统过弱和娱乐健身设施匮乏等问题。这些是业主最关心的问题，而这些问题的解决需要大量的资金，但是大部分老旧小区的维修基金早已使用完或者业主根本就没有缴纳维修基金。小区物业服务公司由于缺乏维修资金难以对小区进行改造，进一步加剧了物业管理的难度，这往往令业主不满意其服务质量。2.2物业管理费收缴率低。老旧小区普遍存在“双低”现象，即物业服务费低，收缴率低的现象。有些业主喜欢将建筑问题混淆成物业问题，要求物业公司解决开发商遗留的建筑问题，并以此为借口不交物业管理费；部分业主不满意物业公司提供的服务而拒交物业费。此外，也有不少业主早已搬出老旧小区，房子空置或者出租，物业公司很难找到业主，物业费用收缴困难。于是，收费率越来越低，陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。有些老旧小区近年来被改造后，其环境变好了，但是由于几十年没有得到专业的物业服务，居民也没有养成缴费买服务的习惯而拒缴物业费，促使物业公司中途离场，小区环境再次陷入失控状态，又变回原有的脏乱差境地。2.3物业服务费提升难。老旧小区的大部分业主是经济条件较差的工薪阶层、下岗职工、农民工、退休老人或者孤寡人士，对物业管理的认知存在偏差，消费意识淡薄并且支付能力比较有限，认为“管不管无所谓”或物业就是看门扫地，根本不认可通过提高物业服务费来换取更高的物业服务质量，非常抵触物业服务费的提升，物业公司的调价操作难度非常大。而近年来，人工成本等各项费用却不断上涨，物业服务企业入不敷出，有些企业甚至连员工工资都发不出来，只能通过裁员来降低人力成本，继续艰难经营，这必然导致服务质量的降低，并不断陷进恶性循环的死结。

3基于和谐视角的物业管理服务模式创新

为了解决老旧住宅小区的物业管理难题，应结合小区自身实际情况，因地制宜，探索物业管理服务的新模式，以实现老旧小区物业服务的良性发展，使小区环境得到全面和可持续的改善，让居民生活得更加舒心，促使社区和谐发展。3.1“打包合并+”物业管理模式。对规模比较小、物业公司不愿意接管的老旧小区，街道或社区居委会可以牵头搭线，将其中无人管理的若干个相邻小区进行合并，一起打包给同一家专业的物业服务公司，实现大规模集中管理，在卫生保洁、绿化管理、秩序维护、设备维修等方面实现资源共享。一方面可以适当地降低物业公司的经营成本，另一方面，也可以让业主实现以较低的物业管理费就能获得较为满意的物业服务。3.2“居民自治+”物业管理模式。对居民经济条件一般、封闭条件较好的老旧小区，可以推行居民自治化物业管理模式。社区居委会可以引导小区居民成立居民自管会，代行部分基本的物业管理职能，通过居民民主协商实现自治管理，以较低的物业费用维护小区基本生活环境。通过小区居民充分协商，对物业管理的服务需求、收费高低等形成一致意见，以集中收费、分类管理的方式对小区实现物业管理，居民每月向自管会缴纳委托管理费，由居民自管会根据居民的服务需求，直接委托保洁公司、保安公司、绿化公司和维修公司等专业公司对小区进行日常的保洁管理、安保管理、绿化管理和设备维修管理等，并定期公示物业费用使用情况。同时，也可以通过居民自管会代行小区改造事务，把居民改造意见收集起来，敲定改造方案，统筹费用，然后通过居民进行充分协商，集中收取小区改造费用，最后代表小区全体居民委托专业公司进行小区改造，并公示费用。3.3“党建引导+”物业管理模式。对居民经济条件较差、不能封闭的老旧小区，可以实行“党建引导+”物业管理新模式。社区党总支搭建小区党建平台，在小区建立党支部，通过公开推荐或民主选举，选取具备奉献精神和责任心的居民党员代表，并发展成支部委员，成立“党建物业服务中心”，通过居民协商解决小区的环境卫生、停车收费和公共安全等问题，实现物业自治管理。党建物业服务中心为每栋楼配备一个党员管家，把党建服务延伸至居民家门口，负责监督所在楼宇的卫生打扫、垃圾投放、走廊通畅、设施设备无占用等情况，发现问题立即通知整改，帮助居民解决烦心事、琐碎事，形成邻里相亲，共育和谐的良好氛围。同时，可以招聘小区内的下岗职工或低保住户为物业社工，负责保洁、安保等比较简单的服务工作。一方面，为小区弱势群体解决就业和生活保障问题，另一方面，能够以较低的经营成本为居民维护和保障小区和谐的生活环境。3.4“职业经理+”物业管理模式。对居民经济条件较好、封闭条件较好的老旧小区，可以推行“职业经理+”物业管理模式。街道办事处或社区居委会引导小区成立业主委员会，由业主委员会代表小区全体居民聘请职业经理人作为小区物业管家，根据小区规模大小组建服务团队，进行小区物业管理。物业服务内容、服务价格和收费方式等事项通过业主大会由业主民主协商确定。根据物业服务内容以及业主的实际需求，职业经理人通过专业技术和市场价格两个方面的衡量为业主挑选和聘请质优价廉的保洁、维修、绿化和保安等专业外包公司。职业经理人及其服务团队的薪酬和经营管理费根据聘请合同约定支付，直接从业主上交的物业费中扣除，剩余资金用于小区的经营管理，小区的费用使用情况要定时公示。职业经理人履职情况则由业主委员会和社区居委会联合负责考核与监督，督促其提高物业服务质量。

参考文献：

[1]倪根娟.破解老旧小区物业费收缴难题[J].上海房地产,2016(9):50-52.

[2]高明鸣.老旧小区物业管理困境与对策研究[J].经济研究参考,2015(37):102-107.

[3]吴根鸿.老旧小区物业服务转型升级路径研究[J].上海房地产,2015(8):45-47.

[4]马安妮,李支东.和谐视角下物业公司与业主关系重构研究[J].经贸实践,2018(1):45-47.

[5]沈建新.政府视阈下我国城市住宅小区物业管理存在的问题及其成因、解决对策[J].现代物业(中旬刊),2018(3):12-13.

小区物业范文篇5

【关键词】小区物业管理;WebB/S;体系架构

一、系统的需求分析

通过对幸福里小区的调查，获知小区物业管理系统应具备以下功能：1、对小区所有房屋资料的录入和增，删，改，查询等功能的实现，这是一个小区管理的基础，小区管理都是基于该小区的房产资源而产生的。2、对小区内住户的详细资料的管理，包括增，删，改，查询等功能的实现，这也是物业管理产生的基础，物业管理都是相对该小区的所有住户而言的。3、实现物业设备管理，仪表包括水，电，气表数据管理，收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理。4、各种物业统计报表，包括物业设备统计报表，所有住户的水，电，气仪表资料的统计，各种收费统计，住户投诉统计，住户报修统计，物业设备维修统计等。

二、系统设计

2.1系统的功能模块设计

根据系统的需求分析，我们将小区物业管理系统的功能分为四个模块，分别为用户管理模块、基本资料管理模块、物业管理模块和报表统计模块。其中：1、用户管理模块：包括用户的注册、登录、添加新用户以及用户信息的更新等。2、基本资料管理：包括物业公司员工资料管理、房产资料管理以及住户资料管理。3、物业管理模块：包括设备维修管理、住户保修管理、住户投诉管理、停车管理、收费管理、仪表数据管理和物业设备管理。4、报表统计模块“包括设备维修统计报表、住户保修统计报表、住户投诉统计报表、物业设备统计报表、各项收费统计报表以及仪表数据统计报表的生成。在生成每种报表时，可根据需要选择相应的项目进行报表的生成、打印。

2.2系统数据库设计

用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}住户表={住户编号+物业地址+房型+建筑面积+使用面积+业主名称+籍贯+工作单位+邮编+身份证号+电话+开户银行+银行帐号+入住时间+迁出时间+性别}房产资源表={房间编号+物业地址+建筑面积+使用面积+房型+装修情况+单价+总价+买主+备注+是否已售出}物业设备表={设备编号+设备名称+型号+品牌+所属部门+购买日期+事故记录}停车场信息表={车位编号+车位位置+停车住户+物业地址+开始日期+截止日期+备注}住户投诉表={投诉编号+投诉日期+接待人员+投诉住户+物业地址+电话+处理日期+处理人员+投诉内容+处理情况}住户报修表={报修编号+报修日期+接待人员+报修住户+物业地址+电话+完成日期+维修人员+服务费用+物料费用+合计费用+报修内容+维修情况}设备维修表={维修编号+设备编号+设备名称+维修日期+完成日期+维修费用+维修人员+维修内容+维修情况}仪表资料表={仪表编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+上月资料+本月用量+单价+本月费用+上月抄表日期+本月抄表日期+办理人}物业收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}仪表收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}在此基础上，进行数据库的逻辑结构设计。例如：用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}转化为：用户表。

2.3页面设计

客户端页面是用户和服务器之间实现人机交互的一个介质。对它的制作要求简洁大方，色彩搭配要协调。

三、系统实现

3.1系统基本结构图

3.2系统公共模块设计与实现

系统公共模块中一共有4个JSP文件和一个CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要导入的Java类和包以及系统各页面要使用的日期。“check.jsp”文件用来判断系统用户是否登录，防止非法用户登录到系统对系统进行破坏，程序代码中使用了会话（session）对象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：为了使小区物业管理系统的所有页面具有统一的风格，把页面头和尾的代码分开，分别放在单独的JSP文件中，在其他页面中使用时，利用include指令将他们包含进来即可。在“style.css”文件中，可以定义Web应用程序用到的所有样式表。另外,需建立与数据库相关的JavaBean文件DBConnectionManager.java。

3.3系统主页面及管理模块的实现

系统游览主页面“index.jsp”是用户游览小区物业管理系统的主页面，是进入其他功能页面的向导，并且把小区公告，小区留言的标题以列表的形式显示出来，方便各类用户的使用。管理模块的页面包括：管理员登录页面“login.jsp”、管理密码验证页面“chklogin.jsp”、新闻资讯管理页面“main.jsp”、小区公告信息页面“addxinxi.jsp”、物业信息管理页面“savexinxi.jsp”、小区留言管理功能页面“modifyxinxi.jsp”。

3.4系统用户注册模块实现

普通用户进入网站首页后，可以进行小区信息、小区留言等信息的查询游览，用户要想在留言本中留下各种建议或报修等信息就要先进行注册，成为注册用户后可以进行添加留言。用户进入注册页面“register.jsp”填写注册信息，点击注册会进入“adduser.jsp”页面，此界面的功能是将用户注册写入数据库，并给用户注册成功的页面。

3.5系统其他功能页面实现

对于系统其他页面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能实现大致同上，在这里不做重复说明。

四、结束语

幸福里小区物业管理系统经过1年的上线运行，系统总体运行稳定，较好地满足了小区物业公司对小区所有房屋的管理，对小区内住户详细资料的管理，对小区物业设备的管理，水、电、气的收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理等。

作者:田娟 单位:克拉玛依职业技术学院

参考文献

[1]孙卫琴,李洪成.《Tomcat与JavaWeb开发技术详解》.电子工业出版社,2003年6月:1-205

[2]BruceEckel.《Java编程思想》.机械工业出版社,2003年10月:1-378

[3]孙一林,彭波.《Java数据库编程实例》.清华大学出版社,2002年8月:30-210

[4]LEEANNEPHILLIPS.《巧学活用HTML4》.电子工业出版社,2004年8月:1-319

小区物业范文篇6

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。

第三条本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

第四条住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

第五条各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。

第六条各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。

第七条物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章业主大会及其委员会

第八条住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。

第九条业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。

业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。

第十条业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；

（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；

（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；

（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第十一条业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

第十二条业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

第十三条住宅小区应制定业主公约。

业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章物业管理移交

第十四条住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。

第十五条住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。

第十六条住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）质量验收资料；

（六）其他必要资料。

上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

第十七条开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。

开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。

第十八条物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。

物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。

第十九条开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。

商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。

商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章物业管理企业

第二十条物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。

第二十一条物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。

物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。

第二十二条物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。

第二十三条物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。

第二十四条物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章物业维护

第二十五条全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）损毁园林；

（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；

（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；

（五）制造超标准噪音；

（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；

（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。

第二十六条房屋分户门内的维修，由业主自行负责。

单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。

第二十七条住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。

第二十八条房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。

第二十九条住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章法律责任

第三十条未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。

第三十一条物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。

第三十二条违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。

小区物业范文篇7

上海现有物业服务企业2625家，管理居住房屋建筑面积5.39亿平方米，物业管理覆盖率达到96.25%，从业人员逾40万。其中售后公房建筑面积9720万平方米，分布在4500多个住宅小区，共有居民180万户。随着上海物业管理行业的迅速发展，物业服务企业不断增加，服务内涵得到拓展，产业面积日益扩大，在企业规模、竞争能力、管理水平和社会影响等方面有了长足进步，但在老旧小区物业管理中还存在着不少困难和问题。

（一）成本逐年递增，企业举步维艰

上海职工最低工资从1993年的210元调至2015年的2020元，年均涨幅达到12.02%，让原本就捉襟见肘的物业服务企业举步维艰。据调查，浦东一家拥有194名保洁保安人员、管理着52万平方米售后公房的物业服务企业，由于今年最低工资调整，全年工资较上年多支出46.56万元，加上社保缴纳基数增加55万元，全年多支出费用101.56万元。而从今年9月开始，本市售后公房维修资金不再列支物业服务相关费用，这就意味着原由维修资金分担的费用改由企业自行承担。同样以上述企业为例，预计9-12月份，企业管理所辖的售后公房，需要支出费用52万元。两者相加，该企业今年将比去年多支出费用153.56万元。

（二）标准偏离市场，收费入不敷出

上海职工最低工资逐年增长、水电煤气价格多次调高、企业管理费用不断上升，而物业管理费却维持在较低水平上。调查发现，在一个拥有2000户居民、建筑面积10万平方米的住宅小区，根据规定配置小区经理、收租员、接待人员各一人，全年工资、奖金、加班、福利、津贴、“四金”等费用为20万元；保洁保安人员20人，工资、津贴、节日加班等费用70万元；全年办公费支出为1.15万元；分摊管理人员费用5.1万元，该小区全年正常开支为96.25万元。如果按照平均每平方米0.8元、收缴率74%计算，该小区全年物业管理费收入为71.04万元，全年亏损25.21万元。而居民出租售后公房的租金则达到数千元，与企业的经营窘况形成鲜明的反差。

（三）经营严重亏损，服务质量下降

上海市物业管理行业协会的数据显示，参与调查的95家企业中，亏损企业由2011年的21家递增到2012年的24家。浦房集团7家物业服务企业2012年主营业务亏损达到1835万元。据统计，2011－2012年，浦东物业服务企业受困于经营亏损，抛盘小区达到201个，占全区老旧小区总数的8%。企业利润空间缩小，要靠较低收入来调动物业人员积极性，留住业务骨干，确实有点力不从心。据对上海584家物业服务企业的抽样调查，月收入低于4000元的从业人员占了86.68%。本市一集团由于近年来经济效益不佳而“跳槽”的物业管理骨干达到二十余人。企业经营亏损，直接导致物业服务质量下降，引发居民不满，又令物业费收缴率逐年下降。据统计，全市物业费收缴率从2008年的80%下降到2012年的74%。以上海售后公房平均每平方米每月物业管理费0.8元、建筑面积9720万平方米、收缴率74%估算，居民年欠费高达2.43亿元。

二、老旧小区物业服务转型升级难点研究

（一）物业服务创新能力有待提升

调整售后公房物业收费标准的本意，是理顺物业收费与服务质量之间的关系，增强物业人员市场意识，调动物业人员积极性，促使其管理服务水平提高。但长期以来行政性、福利型物业管理模式下形成的思维定式和陈旧的经营观念束缚了物业人员手脚，加上管理体制、经营机制、服务水平等方面的原因，物业人员缺乏危机感和创新动力，未能达到通过收费调整来改善服务水平的目的。《浦东老旧小区物业达标补贴实践及完善路径研究》课题组的调查显示，52.2%的受访者认为售后公房物业收费标准调整后，老旧小区物业服务水平没有明显改善。

（二）专业人才短缺，竞争能力不强

随着上海物业管理行业的发展，培养了一批经营管理和工程技术人才，人才集聚效应得到初步显现。但总体而言，从业人员年龄趋于老化、专业结构不尽合理、经营人才短缺、维修力量薄弱、后备干部数量不足，难以适应物业管理市场化需要。不少企业规模小，专业化程度低，从业人员缺少系统培训，服务技能较弱，企业竞争力不强，尚未建立优胜劣汰的市场机制，经营和拓展能力受到限制，致使企业发展后劲不足，影响了企业的可持续发展。

（三）依赖政府补贴无助企业发展

物业收费与市场脱节，不少企业经营陷入困境。浦东、徐汇、杨浦、闸北等区尝试对老旧小区实行达标补贴，缓解了企业经营状况和物业管理矛盾，居民满意度得到提升。据《浦东老旧小区物业达标补贴实践及完善路径研究》课题组调查，在1361份问卷中，对物业管理现状感到满意和基本满意的占到91.3%。老旧小区物业达标补贴，是基于服务收费和成本支出不相匹配而实行的过渡性临时补贴。但从长远看，它不利于企业发展，会助长企业和从业人员依赖心理，让企业产生“旱涝保收”思想，缺乏生存危机感和紧迫感。企业一旦亏损，首先想到的是要求政府增加补贴，而不是找市场解决难题。在市场经济条件下，原本存在于业主和企业之间的矛盾，变成了政府与企业之间的博弈，与市场渐行渐远，无法从根本上改变收费标准低、物业服务差、业主拒交费、企业抛盘等矛盾和问题，既不利于增强企业经营服务意识，也妨碍了老旧小区物业管理的市场化。

（四）市场经营社会管理难以结合

如何在老旧小区物业中融入市场化管理，这是物业服务转型升级需要解决的难题之一。如果不能很好地将老旧小区物业管理和市场经营有机结合，同步解决物业服务和市场经营矛盾，光靠收费调整、政府补贴、税收减免，会使企业和从业人员服务意识淡薄、市场观念缺失、竞争能力下降，很难走出一条运用市场机制实行社会化物业管理新路，无法从根本上扭转企业经营窘境。要实现市场经营与社会管理结合，必须采用市场招投标、政府购买服务成果等形式，倒逼企业转变经营方式，逐步走向市场。只有这样，才能破解物业服务和市场经营难题。

三、老旧小区物业服务转型升级路径对策

（一）加快培养物业转型升级所需人才

要着眼于企业长远发展，加快培养适应市场的经营管理人才，提升从业人员业务素质和思想素养；通过市场招聘、企业自培等途径，培育高素质物业招投标、项目经理、市场经营等企业急需人才；推行干部竞聘上岗机制，让更多紧缺人才在竞争中脱颖而出；完善后备人才培养、实践锻炼、岗位竞争、激励创新机制，对紧缺人才素质要求、选拔程序、带教方式、考核办法、提拔途径等作出规定，将企业发展和其人生价值实现结合起来；不断优化企业人才结构，打造一支适应市场发展、业务技术过硬、综合素质好、相对稳定的经营管理团队。

（二）运用市场机制实施老旧小区管理

可由房管部门、街镇、业委会和物业服务企业共同出资，建立老旧小区物业服务专项资金，按照“封闭运作、物业管理中心监管、政府部门审计”的模式运行，用于奖励为老旧小区经营服务作出贡献的企业和从业人员；以政府出资购买物业服务成果、出租经营性房屋、开展有偿服务等形式，鼓励企业运用市场机制实行社会化服务，保证从事老旧小区物业管理的企业有一定盈利；吸纳社会资金，设立老旧小区物业经营创新资金，鼓励企业创新盈利模式，面向市场寻求发展，探索运用市场机制实行老旧小区物业管理新路。

（三）建立与市场经济适应的经营机制

面对潜在的老旧小区物业管理市场，物业企业要励精图志、夯实基础，汲取万科、上实、东湖、上房、仙霞等沪上物业服务企业的先进理念和管理方法，努力培育强有力的竞争团队，打造有文化特色、地域特征的老旧小区物业服务品牌，建立与市场机制相适应的经营管理机制。在此基础上，发挥企业自身优势，有效整合内部和社会资源，提升核心竞争力和市场盈利能力，抓住物业延伸服务可能带来的商机，推动产业结构调整，拓展市场参与竞争，为老旧小区物业服务转型升级培育更多的经济增长点。

（四）政府购买服务成果，给予财税优惠

要解决目前老旧小区物业管理资金短缺、企业经营亏损的难题，短期内可由政府部门按照市场规则实施公开招投标，以出资购买老旧小区物业服务成果的形式，对管理老旧小区的企业实施经营服务补贴，之后可进一步扩大住房公积金使用范围，鼓励更多居民用公积金缴纳物业管理费。考虑到物业企业规模不大、经营状况不佳、与民生密切相关，可对管理老旧小区的企业实施简易计税方法，与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率；对企业上缴的所得税实施“先征后返”，对考核业绩优秀的企业给予专项补贴和奖励。

（五）延伸物业服务，创建社区商业模式

1.积极推进居家养老服务。到2015年末，上海户籍60岁以上的老年人口将超过430万，不少老旧小区独居老人已占到六成。为此，物业服务企业可整合社区文化、教物业管理育、医疗、家政、保安、保洁、绿化等资源，探索“家庭式”居家养老服务新模式，即依托社区力量，以家庭为核心，由政府或个人购买服务，企业提供包含房屋维修、生活护理、餐饮配送、家政服务、精神慰藉等内容的“家庭式”居家养老服务。

2.试行物业代行收费职能。小区内水电、煤气、电信、邮电、物业等收费项目繁多，居民每月要多次往返银行、邮电、超市、电信等部门，缴费项目多、手续烦、等候时间长，居民深感不便。政府部门应将实现社区缴费一体化列入便民实事项目，由物业服务企业代行小区收费职能，逐步实行小区各类费用收缴一门式和电子化，并向连锁化、联盟化、集成化方向发展。

3.推出房屋经纪咨询业务。物业服务企业对小区房屋和配套设施设备相对较熟悉，了解房屋管理使用情况和市场价格，而居民对物业人员又较为信任，因而可组建房屋评估队伍，为居民买卖房屋提供咨询服务，推出房屋经租服务，承接业主和企业委托的房屋经营管理业务，并为居民转让房屋的抵押贷款、手续办理等提供专项服务。

4.开展网络通信维修服务。网络通信、有线电视的家庭普及率已近百分之百，随之而来的是故障维修跟不上，居民时有怨言。物业服务企业可与网络通信、有线电视等部门开展合作，由网络通信、有线电视等部门对维修工进行业务培训，授权物业服务企业在小区设立应急维修点，对网络通信、有线电视设施的急修故障实行24小时服务。

5.打造小区物业服务平台。伴随着物流业的发展，送水工、快递员、餐饮配送、产品促销、市场推广人员等频繁进入小区，有时居民家中无人，也给送水工、快递员、产品促销人员和居民带来不便。物业服务企业可以拓展快递收件、上门送水、代送牛奶、报纸、餐饮配送等延伸服务。还可尝试在小区放置自动售货机、银行柜员机，引入农业合作社进小区销售平价新鲜蔬菜，设立实体或网络微型家用品超市，打造社区物业服务平台。

小区物业范文篇8

一．当前物业管理所存在的问题及成因

(一)业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的。

(二)物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。像有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、124商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。

(三)开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生问、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。二是小区的公建部分的质量问题。主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投人大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，由于缺乏专业人员和相关设备维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。像近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。

(四)物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。二是物业管理存在的问题。像安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量。

(五)物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。因此，物业员工的社保、医保便成为物业企业应担当的必不可少的责任。同时，物业企业所承担的税赋也很重。以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6％用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税(按营业收入的25％乘以10％进行预征)，这无形中让物业企业要将其营业收入的8．5％上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10％以上。

(六)物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1／2的业主的同意。在时—F，J、区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况要调高物业收费无疑是难度极大的任务。此外，像公共部位维修基金的动用，根据(福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法)第十一条的规定，使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序，而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2／3和总人数2／3的严苛标准。由于其门槛高，业主间的利益很难平衡，使得该基金使用效率低下。

(七)物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清，极易引发纠纷。这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面：一是物业的安全保障服务；二是制止小区违法、违章装修行为。根据(《物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同，对这部分的内容约定非常宽泛，甚至根本没有涉及，这往往导致业主的相关侵权案件发生后，物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。除此之外，目前，小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍，对于这类的违法、违章行为，无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。

(八)物业管理难以做到城市社区的全履盖，严重影响城市居民的居住安全和生活品质。目前，由于城市中一些小区开发较早，设施老化严重，业主构成复杂且支付能力差，使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。还有一些小区，由于业主意见不统一，在赶走旧物业后，新物业无法及时到位，形成了小区物业管理的真空。据不完全统截至2010年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区。而小区没有物业或者物业管理2011年第l2期《发展研究》不到位，极易对小区业主的生命财产安全造成威胁，甚至损害。

二、完善我国物业管理制度的思路和办法

鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞，因此，要加强小区的物业管理，就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑，用开阔的视野，创新的思维，务实的方法，构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制：

(一)把物业费缴交情况纳入个人信用系统。在原有的物业管理体制下，随着越来越多的新建小区投入使用，开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多，物业费欠缴情况也越来越普遍。而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高，使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度，而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。但少数业主的欠费行为，实际上不仅损害了物业企业的利益，事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益，是一种极不道德的损人不利已的行为。因此，为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散，我们认为，除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外，还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统，让业主们不敢、不愿欠缴物业费。同时’为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性，有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件，由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式，确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。

(二)实行税收返还，专项用于社区科教文卫基础设施建设。现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻，这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。事实上，在我们看来，实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收，以及将来可能开征的物业税，都必须采取“取于社区，用于社区”的政策，将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收，直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。同时，也可以从上述的税收返还中切出一块，专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。实质上，采取房产税、物业管理税收属地化使用后，就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理，有利于社区公共资源的合理配置。

(三)规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题，进而影响小区的物业服务品质和水平，建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审讥以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。

(四)社区向业委会委派监事，加强对业委会的监管。小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而对于业委会的选任、职责，实践中，除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则，积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责，做好小区的物业服务管理工作。

(五)明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线，各司其职。小区是城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同吨可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。

小区物业范文篇9

为贯彻落实《省物业管理条例》、《市物业管理办法》、《市住宅专项维修资金管理办法》及省住房城乡建设厅对我市城市精细化管理考核检查反馈意见的精神，加强我市物业管理，提高城市品位，改善人民生活居住环境，发挥物业管理行业在构建和谐社会中的重要作用，经市政府研究同意，决定对全市范围内住宅小区的物业管理情况开展专项普查工作。现将有关事项通知如下：

一、普查目的

通过专项普查，全面掌握全市各区物业管理机构建设情况和住宅物业管理发展现状，摸清住宅小区物业管理中房屋及其共用设施设备的基本情况，进一步了解住宅小区物业管理中存在的问题，研究制定相关政策，为今后加强物业分类指导，提高物业管理水平，实现物业全覆盖，建立长效管理机制提供重要依据。

二、普查范围

年12月1日前我市城区竣工验收合格交付业主使用的住宅小区（楼）。

三、普查内容

（一）各区物业管理机构建设情况：包括区、街道办事处、社区居委会三级物业管理机构的设置、职能及其人员到位、管理落实、经费保障等情况。

（二）住宅小区及房屋基本情况、附属设施及设备情况：包括项目规模、建成年代、房屋类型、房屋结构、物业用房、会所、体育（篮球、羽毛球等）场地、健身场地、车库以及监控设备等情况。

（三）住宅小区（楼）实行何种物业管理（物业企业专业化管理、企事业单位后勤式管理、业主自主管理、辖区居民委员会管理、其它管理等）。没有物业管理的住宅小区（楼）的基本情况，没有物业管理的原因等。

（四）专业化物业管理基本情况：包括物业公司基本情况、物业项目服务人员等情况。

（五）自行管理物业基本情况。

（六）业主、业主大会及业主委员会基本情况：包括业主入住情况、业主大会召开情况、业主委员会成立及成员组成等情况。

（七）物业服务费用及收缴情况：包括物业服务费、车位费等各类物业管理服务费用收费标准以及影响物业费收缴的主要问题等情况。

四、普查方法

此次专项普查工作按照项目属地化管理的原则，实行各区负责制，自下而上，层层把关，逐级上报，考评验收。

五、时间安排

普查工作的登记时间确定为年6月1日。从年6月1日正式启动至年8月31日结束，共分五个阶段进行：

（一）准备阶段（6月15日前）。市和区两级政府分别成立住宅小区物业管理普查工作领导小组，市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室制定物业普查方案、考评验收细则、印制普查表格、布置普查工作并组织市区普查人员进行培训，同时负责组织成立市住宅小区物业管理普查考评验收组。

（二）普查阶段（6月16日至7月15日）。有物业管理的小区，由该小区的物业经理根据小区档案中的相关资料，并核实有关情况后填写基本情况调查表，区物业办人员深入小区进行指导帮助。没有物业管理的小区（楼），由该辖区物业办根据小区（楼）档案中的相关资料，并核实有关情况后填写基本情况调查表。

（三）考评验收阶段（7月16日至7月31日）。各区政府组织人员深入物业项目，对照表格填写内容要求逐项进行审核后，将调查结果进行微机录入。期间市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室将组织考评验收组对各区普查项目进行抽查验收，抽查率不低于30％。

（四）汇总上报阶段（8月1日至8月10日）。各区物业普查办公室根据普查结果，按照统一要求进行汇总、分析，撰写本区普查情况报告，上报市物业普查办公室。

（五）汇总分析阶段（8月11日至8月31日）。市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室对各区上报的普查数据进行审核、汇总、分析，写出普查报告，并对普查工作的完成情况进行总结，为下步我市抓好物业管理工作提出意见和建议。

六、工作要求

此次专项普查工作涉及范围广、时间紧、任务重、要求标准高，关系到广大人民群众的切身利益，关系到和谐社会的构建。各区政府要采取切实有效的措施，集中力量在规定时间内完成普查工作。

（一）加强领导，精心组织

市政府成立市住宅小区物业管理普查工作领导小组，领导小组下设办公室，办公地点设在市住房城乡建设局，具体负责普查工作的组织协调、考评验收和汇总等工作。各区也要成立相应的机构，并将机构人员情况于6月12日前上报市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室，负责组织辖区内住宅项目的普查实施、考评验收和汇总上报等工作。

（二）落实责任，保证质量

各区政府要根据全市统一要求和部署并结合辖区内物业管理项目数量制定普查进度安排并认真抓好落实。各项目负责人要如实填写基础表格，确保数据真实准确，物业企业负责人要严格把关。物业办要通过听取介绍、查阅资料、现场查看、走访业主以及开发建设单位等方法进行审核、验收，确保物业管理普查工作真实有效。

（三）认真分析，写好报告

小区物业范文篇10

一、我区居住小区物业管理工作的基本情况

根据区建委调查统计的数据显示，我区行政辖区内物业总量为2000万平方米，建筑面积1200万平方米。2万平米以上的居住小区105个，其中上世纪80年代前建成的老旧小区46个，占44%，90年代后建成的新小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占75%，成立业主大会的小区11个，占10.5%。在区登记注册的物业管理企业44家，其中国有或国有控股企业16家，在外区登记注册企业24家，从业人员6000余人。目前，居住小区物业多元化管理体制并存，存在着商品房、单位自管房、直管公房、回迁房等多种产权房。特别是区属物业管理的小区内混杂着商品房、康居房、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管楼等多种形态。

长期以来，区政府及建委主管部门按照市、区有关要求，认真贯彻《物业管理条例》，建立了物业管理行业监管体制，加强了对物业企业的监督检查服务，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，努力推进物业管理市场化进程。200年8月成立物管办公室以来，通过增编、设置派出机构，开展全面检查和调研活动，在基本查清我区物业管理现状的基础上，加大了行业监管力度，积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作，使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200年5月起，在5个小区进行了四种类型的物业管理试点工作，现已取得初步成效。

总体讲，在区政府的积极推动下，我区的物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没有出现大面积的、影响较大的问题。

二、我区居住小区物业管理存在的主要问题

由于各种复杂因素的影响，目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题：

1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点

200年，区信访办接待物业纠纷上访12批274人次，其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因，一是某些开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系，在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准，居民强烈要求改善居住环境。

2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低

我区物业费收缴率最高能达到90%，但达到这一比例的小区相当少。区审计局2006年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业费收缴率为70%左右（当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园物业管理中心为例，其总收费是1000余万元，收缴率为45%，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%，90%的业主欠费已达2—6年，总计260万元。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后，物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《北京市居住小区物业管理办法（修正）》规定，建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金，上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启动资金。三是根据2005年《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，在首次业主大会召开前，开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准，部分业主难以接受，直接造成收费困难。四是部分物业管理企业服务意识不强，业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民，认为物业的收费标准已超过其承受能力，集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计，该中心所管小区70%为拆迁安置居民，总计欠费376万元，部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱，加上部分业主对政府的政策不满，即使有经济能力也不缴物业费。

3、物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题

一是物业管理企业由于职责决定，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏，不利于物管企业维权，如：对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求，已结案的，以减免或支持1年租金为主；开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是2006年2月的《北京市专项维修基金使用管理办法》第四条规定，基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约，加大了企业的运行成本。如：为保障社会稳定，接管部分“问题楼物业”；担负一部分政府职能，长期支付社区公共设施维护费用；因物业管理成本提高，需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为，以上问题发展下去，将使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产的保值、增值受到损害。

4、物业管理企业服务行为亟待规范

一是有些物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务意识差。三是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。

5、组建业主大会有实际难度，运行不畅

主要原因：一是部分小区开发期较长，物业管理区域难以确定，业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。

6、物业管理立法滞后，政府管理指导工作比较被动

《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而北京市的物业管理实施条例细则至今仍未出台，很多具体问题依照2004年3月《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使行政管理和物业管理关系难以理顺，监管部门间缺乏有效的沟通，基层工作难以开展落实。

7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识

主要原因，一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗，主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传，当问题逐渐暴露出来后，媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传，使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分，物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对物业管理市场认知程度不同，存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾，以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”，加之诉求渠道有限，短期内难以实现三者间的有效沟通，群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度，采取极端行为的业主渐多，社区的和谐建设受到较大影响。

三、对我区居住小区物业管理工作的几点建议

物业管理是随市场经济发展而产生的新事物，目前仍处在混沌和探索阶段，准确的定位十分必要。就定位而言，物业管理企业作为经营性企业，向居民和政府提供的是管理和服务。政府应进一步完善相应的政策、法规和标准，做好引导、监管，以及必要的资金投入工作。从石景山区的实际出发，提出以下建议：

1、提高认识，调动各方力量做好物业管理工作

区政府及有关部门、街道办事处的各级领导应高度重视物业管理工作在构建和谐社区工作中的重要作用。我区居住小区物业管理上的各种问题，是城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到我区群众的根本利益，体现着我区城市管理和服务的水平，是实现“打造北京CRD，构建和谐石景山，建设现代化首都新城区”战略目标的现实需要，是一个系统工程，需要我区用相当的时间，调动各方面力量共同完成。

2、有序地组织各层面的宣传活动，扩大正面影响力

宣传引导工作体现了政府对物业管理工作的态度，是物业管理市场健康发展的关键。我区应进一步加强对物管行业以及相关新闻的正面宣传报道工作，统一思想，培养群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。区政府及主管部门要及时推广试点地区物业公司、居委会、业主委员会在化解纠纷、行使权利方面的有效做法，要让群众在和风细语中逐步接受“有偿服务、有偿出资、出资受益”的现代生活理念，平和公正地认识身边的物管企业和氛围，做到按购房合同约定办事，达到权利和义务的统一，依法处理纠纷、维护居住权利。

3、认真实施《物业管理条例》，进一步增强政府监管力和保障力

一是规范新建居住小区配套设施的验收和物业接管工作。切实落实《北京市新建商品住宅与市政功用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，鼓励企业坚持“提前介入、监督质量、确保入住”的原则，从源头上减少因开发建设问题引发的物业管理纠纷，为实行市场化的专业物业管理打好基础。

二是强化对物业管理企业的行政监管。严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市有关文件要求，加强对物业公司的服务行为的监管，促进从业人员服务能力和综合素质的提高。

三是全面系统地做好专题调研工作。建议政府协调有关部门以全面普查、专项检查的方式，摸清情况，就重大问题进行专题研究，有针对性地提出解决措施，为区政府提高城市管理水平提供有力依据，为加快市人大立法，推动我市物业管理工作的不断改进和完善提供积极参考。

四是成立物业管理工作协调机构。重点解决物业管理的综合问题、重大事件，切实依法实施行政管理工作。建议设立处理重大物业管理纠纷事件应急预案，建立应急事件启动资金，使政府在小区物业纠纷导致的水、电、气、暖等保障不力的特殊情况下，能够及时动用资金缓解矛盾。

4、为社区物业管理搭建平台，形成社区委员会指导监督有力的良好局面

目前，我区八个街道办事处和鲁谷社区均已成立社区委员会，社区委员会作为社区代表会议常设议事机构，职能之一是代表社区内广大居民群众的利益，指导居民委员会工作，发动居民群众和社区单位参与社区建设。同时，各街道办事处和鲁谷社区先后成立了地区城市管理委员会，负责协调地区公安、城管、工商、司法等有关职能部门，共同商讨解决地区城市管理的重大问题。我们建议：在区建委推广试点经验的基础上，充分发挥社区委员会和地区城市管理委员的作用，探索建立由社区委员会牵头，地区城市管理委员会单位、社区居委会、业主委员会、物业管理企业、驻社区单位共同参加的协商议事制度。以联席会的形式，定期研究社区共驻共建事项，结合便民工程项目，依靠社区居委会加强居民和物业管理企业的沟通，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题，落实好北京市第四、五次城市管理工作会议关于“将居住小区物业管理纳入社区建设”的要求。

5、提升区属国有物业管理企业发展能力

我区国有物业管理企业在提高城市管理水平等方面做出过一定的贡献，担负着既要经营发展，又要保障社会效益的双重责任。建议有关部门开展相应的研究，特别是在企业承担涉及公共利益、社会责任等项目时，提出政府补偿办法。同时，要加强培训并通过示范作用，提升物业管理企业管理水平，促进国有物业管理企业及时总结经营中的问题，分析掌握行业发展趋势，及时调整经营策略，配合政府、社区居委会、业主委员会兢兢业业地做好基础管理工作。进一步维护企业形象与行业形象，使服务工作得到认可，提高小区物业管理费收缴率，促进物管市场的良性循环，不断增强企业发展的经济推力和社会诚信度。

6、积极探索并实施多元化物业管理模式

一是探索普通住宅楼统一管理方式，破解商品房、房改房、康居房、拆迁安置房、农转居等一楼多产权房的物业管理难题，建立有偿服务机制。二是研究老旧小区物业管理模式。选择若干试点，通过政府出资、社会集资、实施便民工程等方式进行小区整治，推行以居民自主服务为主的物业管理方式，逐步过渡到规范化物业管理。三是建立以社区居委会为主，统一组织协调的物业管理新机制，解决低收入群体住房的物业服务管理需要，以保障居民住用安全为基本目标，实现自我服务。四是对确实无力交纳物业管理费的困难群众，建议政府考虑建立类似廉租房的社会保障制度，给予一定的经济补助或适当减免物业费。