长租公寓政策环境与经营模式研究

摘要：本文围绕长租公寓发展的政策环境以及经营模式议题进行了探讨，概述了当下长租公寓快速兴起的政策利好形势，分析了长租公寓发展的经营模式，论述了长租公寓发展面临的挑战和趋势，供读者参考。

关键词：存量地产；长租公寓；轻资产；盈利模式

一、引言

近年来，随着房地产市场由增量转向存量，房地产商及相关企业也纷纷围绕存量资产加快了房屋租赁的战略布局，长租公寓业务成为新时期内房地产行业的关注重点。

二、利好政策助推长租公寓的快速兴起

近年来国家出台了房屋限购令，地区政府部门响应政策号召纷纷提高了购房门槛。国家对于购房政策的调整使越来越多的年轻群体选择出租的住房形式。2017年，住房城乡建设部联合其他八个部分印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，开启了租赁市场快速发展的通道，预示着我国的存量市场即将进入一个良性发展时期。

三、长租公寓发展经营模式分析

目前，市场上已经存在有多家的长租公寓运营公司，其主要的经营模式为集中式和分散式两类。集中式经营模式主要是物理范围内集中的房屋来作为长租公寓进行出租，这类长租公寓既可以是自建或改造的房屋，也可以是从外界收购或租赁的房屋，房屋一般为一个片区或整幢楼宇。主要优势在于房源相对集中，因此在一些面积和设施上可以实现共同利用，从而提高了设施和空间的利用率。另一个优势在于可以有效缩小服务的半径，节省了人力物力财力，从而降低了管理维护的成本。不足之处在于对开发运营商的获取和改造物业能力要求较高，此外在获取客户方面受到物理地域的限制，客户增长速率较慢。分散式经营模式主要是物理位置上分散的房屋来作为长租公寓进行出租，这类长租公寓通常是从外界收购或租赁的房屋，房屋的位置和形式更加灵活不定。主要优势在于房源较多，选择面向更宽广，不仅仅是普通的商品住宅，还可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小众客户群体方面更为有利。此外，由于房屋位置可以更便利地满足客户的需求，因此客户增长速率较快。不足之处在于房源分散不一，不仅扩大了服务半径，提高了经营管理的成本，同时不利于模式复制。根据经营模式的不同，在盈利方面也呈现不同的途径。对于房产商自持的长租公寓，盈利不仅来源与地产资本溢价，同时还有租金收入。对于从外界收购或租赁的集中式长租公寓，盈利主要是来源于租金差，而租金的差异更多的取决于前期的投入成本如融资成本高低，信用等级高低等，以及项目开发管理的成本管控能力。对于从房屋业主手中接管实行委托运营管理的分散房源，其盈利模式主要来源与运营管理费以及后续的增值服务费。

四、长租公寓发展面临的挑战与趋势

随着长租公寓市场今年短期的发展，在其过程中还存在着一些问题，主要集中在以下几个方面：首先，长租公寓的室内环境不合格问题。随着长租公寓越来越多，房地产企业的管理难度也越来越大，管理房产的数量在增多，管理的相关内容也越来越杂。由于受到管理机制和管理人员的限制，部分长租公寓的室内环境问题也暴露出来。如近期频频爆出长租公寓室内甲醛超标导致居住人群身体健康受到影响的现象，引起了社会各界的广泛关注。造成室内环境不合格问题的原因一方面是运营商的不重视，未能在一些管理环节和管理制度上做到位；另一方面是运营商片面追求利润，对于装修材料的质量选控不到位，各种劣质的材料被使用到居住环境的装修上导致室内空气质量不达标。其次，国内房屋资产租售比例严重失衡的问题。目前我国的房地产市场中二三线城市在经历了最近新一轮的房价上涨后，绝大多数城市房屋的租售比已经超过600，远远高于国际平均水平200～300。即使是租售比值较低的一线城市租金回本的年限也大约在50年左右，房屋资产的租金收益率太低。这种房产租售比普遍失衡的现象严重擎肘了房屋重资产持有长租公寓的运营发展。其三，现行政策下的长租公寓的运营管理机制还不完善。由于长租公寓是我国近几年新兴起的一种租住模式，起步较晚，因此在长租公寓的经营管理方面还处于积极探索和积累经验的阶段。无论是何种经营模式的企业都亟需扩大市场规模，提高市场占有率，提高房屋管理质量和运营效率的问题，而这些问题的解决往往不是房地产商以及运营商单方面的力量所能快速解决的，需要社会各界的共同努力才能实现。比如在市场培养方面，需要政策的积极引导和支持，需要社会民众开放共享观念的形成，需要房地产商和运营商越来越优化的管理模式和管理策略，需要长租公寓市场更加完善的法律法规等等。尤其是如何改善房屋重资产流动性问题，在资产证券化业务中的资产重组所涉及到的税收筹划、债权债务等方面的问题还需要国家政府机构部门尽快出台相关的政策法规文件。只有这些环节的日益完善才能使长租公寓的运营管理走上高效规范的道路上。因此，在长租公寓市场发展的当下及未来一个时期内，政府机构部门应该加快相关法律法规的制定和完善，使房地产商和运营商能够有章可循，依法运营管理。作为市场参与主体方之一的房地产商和运营商应加快探索切实有效的经营管理模式和策略，制定完善的经营管理制度，提高工作人员的技能素质，使长租公寓能够满足租户的越来越高的居住体验需求。此外，房地产商和经营商应严格把控长租公寓的环境质量，尤其是严格筛选第三方环境质量检测机构，同时与租户群体建立良好的沟通渠道和服务平台，认真对待租户提出的各种问题和建议，及时处理租户在住房过程中出现的问题，在长租公寓市场中赢得更多的企业信誉和社会声望，推动企业加速成长壮大。

五、结语

长租公寓是现行房地产市场发展形势下对存量进行有效使用的新型的一个行业，在发展过程中还存有一些问题，各级政府机构、房地产商和运营商、相关从业人员以及社会民众必须协同努力，加快促进长租公寓市场走上健康发展的道路上，积极有效推进我国房地产存量行业的良好发展。

参考文献：

[1]我国长租公寓的发展趋势研判，刘妍洁，《住宅与房地产》，2018（4）

[2]长租公寓行业发展现状、问题及对策研究，王建红，《住宅与房地产》，2016（33）

作者:王春辉 单位:中国房地产开发集团有限公司