关于司法拍卖房的限购问题研究

一、限购令的出现及司法拍卖的概述

(一)限购令的出现及作用

改革开放以来，我国经济发展迅猛，人民生活水平显著提高，大量人口涌入城市，为城市带来日新月异的变化的同时，人们对于拥有一处自己的居所也有迫切的需求。但房价飙涨，泡沫经济严重，开发商们和投机者们在其中谋取暴利，而中低收入者们却难“安得广厦，风雨不动安如山”了。因此，国家从2008年开始，宏观调控政策不断，特别是2010年4月30日出台的“国十条”实施细则中明确提出:“自本通知之日起，暂定同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房”。尽管“限购令”的颁布实施，引发了广泛的社会争议，开发商、专家、学者之间的争论激烈不休，但不得不说，它的出现可以有效的打击投机购房的行为，在稳定住房价格方面发挥了一定作用。所产生的直接效果，就是房地产交易市场中的商品房交易量的快速降低，房价同时也呈现着降低的趋势。

(二)司法拍卖的概述

司法拍卖，是指当被执行人逾期不履行义务，人民法院会对查封、扣押、冻结的被执行人财产，依法强制以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为。但在法院实际执行过程中，却是出现了相当多的问题，在本文，就只探究拍卖过程及之后过户的问题。

1．串标、围标的屡屡发生

由于我国现行的法律以及司法解释，较少涉及到拍卖公司的交易活动，和对竞买人的行为的限制。因此，拍卖公司及竞买者通过这一漏洞，肆意操作司法拍卖房，以达到利益最大化。拍卖公司不积极宣传拍卖活动，在得到拍卖权之后，消极对待流拍，采用故意泄露竞买人信息的方式，有的拍卖公司为了私利甚至通过向竞买人提供虚假信息等方式，实现围标、串标。而竞买人，只要在拍卖成交后，在限制时间内交付价款，伙同拍卖公司勾结串通，私下讨价还价，便可以获得一套低于市场价的住房。在顺利过户之后，又马上把这套住房放到二手市场交易套现得利，很快就能从中获得高额利润。

2．“假诉讼，真买卖”

因为司法拍卖没有限购的问题，对于有些没有资格在本地买房或者为了孩子想再购买一套“学区房”的人，便钻了空子。首先，房屋拥有者和购房者之间签订假的欠款协议，然后由购房人以恶意欠款的名义告上法院，胜诉后法院就开始着手拍卖事项，当出现流拍的情况后，法院会根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定:拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。实现以物抵债后，购房方就顺利取得房产证，同时也能够绕开限购令了。

二、司法拍卖房的不限购现象

司法拍卖的本质是为了保障债权人的债权，维护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条的规定:当被执行人未按执行通知履行法律文书规定的义务的时候，人民法院就有权查封、扣押、冻结、拍卖或变卖被执行人应当履行义务部分的财产。

(一)司法拍卖房不限购成为吸引点

司法强制拍卖房，不受限购令限制，不限购房次数，不限贷款次数。

(二)购买资质审查是漏洞

经一中院执行法官介绍了解到，法院只是作为委托人，对竞买人的资质是根本没有权利去审查的，如果要求法院在执行中去审查购房人的房屋所有状况、个人社保交税记录、户籍状况等，从技术角度看，目前是不可能实现的，因为这些系统现在并没有全部与法院联网。

(三)法院法令为过户提供便利

曾有公民对司法拍卖的房屋有顾虑，根据《民事诉讼法》规定，法院在确认拍卖完成后，人民法院便给竞买人出具一份《裁定书》、一份《协助执行通知书》，同时向有关单位发出协助执行通知。就意味着强制过户，而对于房地产交易中心都是会配合办理过户手续，发放房产证。在现行的房地产调控政策中限制的对象也只是以常规新房、二手房交易途径购买的人群。对于司法拍卖，房管部门却只能负责办理过户手续及新的房产证这最后一步，对其中有很多没办法掌控。这就是让法院非常纠结的地方，要是不能执行判决结果，让司法拍卖顺利进行，就无法保护已经胜诉的当事人的利益，清偿当事人的债务，但同时也会有游离于政策之外的嫌疑;但要是严格按照限购令的要求，就很可能导致参与拍卖的人数下降，会造成流拍，从而对债权人实现权益造成相当的影响。

三、司法拍卖中存在的问题分析

从上面的现象描述来看，我们可以总结出以下两个问题:

(一)拍卖信息不够公开，拍卖过程也不够透明。由于拍卖公司有意的不扩大宣传，导致可以得知拍卖信息的人群较少，而知道的普通群众获得的信息也与实际拍卖的信息不对称、不及时，想要参与拍卖的人也往往需要通过中介公司的操作，来参与司法竞拍活动。这样就会导致拍卖公司私下可操作性强，使得拍卖房的价格一降再降，同时也降低了人民法院的公信力，让普通人参与拍卖的可能性下降。

(二)人民法院和房管局之间的信息没有互通有无。由于人民法院没有审查购房人的房屋所有权信息等的资格，而房管局方面，也没有权力可以否认司法拍卖房的《裁定书》和《协助执行通知书》的强制力，这就导致了很多“房虫”们利用这个漏洞，自由的在限购令的缝隙中钻来钻去。

四、解决方法的几种探索

(一)淘宝司法拍卖的可行性。浙江省高院通过淘宝网的技术操作，从这个亚洲最大的网络销售平台开展司法拍卖。在淘宝网的首页相当明显的位置就可以看到“司法拍卖”入口，进入页面，排版也很人性化，不仅有“标的物类型”可选择，还有“标的物所在地”可供筛选。也把拍卖流程以图表方式呈现，可以说给司法拍卖的顺利进行提供了很大便利。在2014年双12当天，中国网民甚至可以竞拍海外房产，可见司法拍卖的强大。将司法拍卖中的全部细节都放在上亿网民的阳光监督之下，真正实现了拍卖的信息全公开，切断了其中的灰色利益链，实现“权”和“利”的分离。

(二)尽快建立法院和房管局之间的信息联网平台。信息联网平台的建立，关键在于各部门的协调合作，方便在拍卖前对竞拍者进行购房资格审核。这样尽管有法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》时，房管中心也可在执行前有权利对竞拍所得者进行购房资格审核的权利。方便房管局和法院及时互通有无，信息共享。对于已拥有房产者可以采取比如说提高购置税、契税等措施，增强各部门之间的协调合作。

(三)人民法院应认真审查被执行拍卖人和竞拍所得者之间的债务纠纷问题，特别对于存在债务纠纷问题的，进行严格的关系审查，预防债权人和债务人之间有协定房产抵债存在的可能性。刚开始的时候可以采用先让竞拍者填一份债务承诺书，然后进行形式审查。慢慢发展成熟以后，法院可以进行实质审查被执行拍卖人和竞拍者之间是否存在债务纠纷，具体操作是，可以联系被执行拍卖人和竞拍成功者双方的居所地或者主要营业机构所在地的法院和仲裁委员会，调查两者之间是否债务纠纷。同时，也鼓励其他竞拍者揭发这种债务纠纷，维护司法拍卖的秩序，保证司法拍卖的公正。

作者:蒋溪 李婕 李雪菁 单位:广西民族大学相思湖学院