城市建设用地规划管理探索

摘要：在我国城市化发展的背景下，我国城市土地资源越来越紧张，也因此而越来越宝贵，这样一来就不得不要求人们对城市建设用地进行科学合理的规划与管理，进而全面提升城市建设用地资源利用率，充分发挥土地的资源价值。因此本文先以城市建设用地基本特性为出发点进行详细的研究，并提出几点建设用地规划管理的措施，以供参考和借鉴。

关键词：城市建设用地；规划管理；土地；使用权；措施

1前言

土地资源是十分宝贵的自然资源，对于一个城市来讲，土地资源也同样十分珍贵。这主要是由于城市在开展所有建设活动过程中都无法避免的会使用到土地资源，再加上在城市化进程的不断发展过程中，城市土地资源呈现出紧张态势，这就要求我们更应该科学有效地对城市建设用地进行规划与管理，尽可能降低土地资源的浪费，全面提升土地资源利用率。此外，城市建设用地的规划管理对城市建设及其发展同样有着十分重要的意义，因此，对城市建设用地进行科学合理高效地规划与管理就显得十分必要了。

2试析城市建设用地基本特性

2.1具有空间拓展性。对于城市来讲，其建设用地有着一个非常重要的特性就是空间拓展性。特别是在一些大城市的中心地区，地价越来越高，甚至可以用昂贵来形容也不为过。那么在对这些土地进行使用时就不得不加以考虑其垂直空间的发展和利用，这样一来就使得这些土地得到了有效的空间拓展，使土地利用率大幅度提升。如现今在使用建设用地时对其进行向上和向下空间的开发强度越来越大，这充分体现了其具有高密度和高容积率的空间扩展特性。2.2难以实现逆转性。就目前来看，我国城市建设用地主要来源于城镇周边耕地，这主要是由于将农用土地转变成非农建设用地比较容易，且在资金投入上也只需很少的资金，但有一个最大的缺点就是当农用土地转变为城市建设用地后就难以再恢复成原有的农用土地了，同时也就需要出更高的价钱才能得到这块土地。可见，城市建设用地有着难以实现的逆转性的特征，因此，在将农用土地转变成建设用地前应当做好充分的论证并严格控制好用地指标等，从而保证转变土地性质的科学、合理以及可行性。

3试析城市建设用地规划管理措施

3.1落实规划编制管理工作。对于城市规划来讲，其中一项重要的组成内容就是建设用地规划，因此，在对城市用地规划进行编制工作时应当保证城市规划编制工作已经完成并需保证编制管理有关内容的科学合理性。城市建设用地规划管理主要从规划调查、沟通、展示以及审批决策等几个方面进行全面的过程管理。其中，进行城市建设用地规划调查管理即有关技术人员在规划编制前需对城市建设用地的实际状况、规模以及结构等各方面问题进行全面的调研并作出科学有效的管理。沟通管理则是在城市建设用地进行规划编制时难免会涉及某些利益性问题而对其主体受到一定影响，因此，就需要对这些利益主体进行及时有效的沟通和协调，进而保证规划工作得以顺利开展。而规划审批决策管理则是对其编制进行审批并选取最佳的可行性方案来实施管理。此外，为了确保城市建设用地规划编制得以科学有效地管理应当加强相关规划主管部门科学合理的控制，进而使城市建设用地实现科学合理的配置和开发。3.2做好储备管理工作。在城市建设用地规划管理过程中储备管理是一项十分重要的组成部分，在我国，城市建设用地储备管理主要包括市场主导型、政府主导型以及政府市场混合型三种模式。市场主导型主要是指以市场运营为主，它可以以土地储备来最终实现土地保值和增值的目标，使土地资产实现最大化，进而充分发挥市场配置土地资源的功能和作用。其最大特点就是可以依据收购储备计划和政府方面要求来落实土地储备工作并最终实现自收自支。而政府主导型是指在土地储备和储备管理期间，政府在其中起到主导性作用，如土地收购权和出让权等都归口于政府且土地储备范围十分广泛，几乎包括所有城市用地，并且在这一过程中收购及补偿价格均由政府统一制定和规划。最后，政府市场混合型则是指国有企业改革土地使用权作价出资部分土地，由土地储备机构进行有效的管理，在这一过程中无论是政府还是市场都能够有效的发挥自身作用。因此，为了切实做好城市建设用地储备管理工作，应当充分结合城市自身实际来选择科学合理、适合自身发展的储备管理模式，并进行有效的管理，充分发挥各管理主体的功能和作用，进而更好地实现城市建设用地的规划管理工作。3.3落实使用权出让管理工作。建设用地使用权是指建设用地使用人依法对国家所有土地享有占有、使用、收益的权利，然而建设用地使用权划拨则是由土地使用人依法按照相关程序来作出申请并经由主管部门进行批准而取得土地使用权的全过程。当前我国城市建设用地使用权出让包含协议出让和公开竞价出让两种方式。其中，协议出让则是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用人在公平、自愿以及有偿原则的基础上进行协商，再以合同方式签订相关使用权出让合同。而公开竞价出让则是由招标、拍卖以及挂牌等出让方式来实现对城市用地使用权的出让。从两种不同的方式来看，后者更好地揭示出建设用地的真实价值，而前者则无法体现建设用地的资源状况以及真实价值。但后者有可能会由于过分追求土地市场价值而损害到公共利益。因此，在进行城市建设用地规划管理时应当特别注重建设用地使用权出让管理方面的内容，进而科学合理的对出让方式作出选择。

4结束语

就目前城市发展来讲，城市建设用地对城市发展有着十分重要的现实意义，所以，应当对城市建设用地规划管理予以足够的重视，可以通过对其进行科学有效的管理来实现城市土地资源科学合理的配置，有效推进城市健康、快速发展。

参考文献：

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[3]陈春林,郑良鑫,chencun-lin等.城市规划建设用地标准及控制体系的探究[J].工程建设与设计,2017(14):1~2.

作者:王晓丽 朱云云 单位:南京长江都市建筑设计股份有限公司