租赁型保障房资产管理研究

摘要：改革开放以来我国国民经济得到了快速的发展，随着大规模保障房的逐步建成和投入使用，我国的租赁型保障房数量及价值巨大，租赁型保障房资产的管理和运营就显得尤为重要。本文从国有资产管理的角度对租赁型保障房进行研究，根据实际分析了目前资产管理中存在的一些实际问题，并对于上述问题提出相关对策建议。

关键词：租赁型保障房；资产管理；国有资产

一、加强租赁型保障房资产管理的重要意义

“十二五”以来，政府把解决城市中低收入家庭住房困难和改善城镇居民住房条件作为一项重要的民生工程,提出在“十二五”期间全国建设3600万套保障性住房，使全国城镇人口住房保障面达到20%以上。当前我国保障性住房体系主要由购置型保障房和租赁型保障房构成。购置型保障房以“买”为主，主要包括经济适用房、限价商品房。租赁型保障房以“租”为主，是指政府向城镇低收入及中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员提供的具有保障性质的住房。因此，作为大部分由政府投资建设管理的租赁型保障房，是国家一项惠民的重大举措，也是我国国有资产的重要组成部分。租赁型保障房资产指中央、省、市、县（区）政府以及企事业单位通过拨付、划转、提取等渠道筹集资金和税费减免等政策参与租赁型保障房建设形成的资产。由政府投资或补助形成的资产确权在项目建设管理的同级保障性住房管理中心，产权人负责租赁型保障房日常的管理工作，依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。在现阶段，提高人民群众的养老、医疗、住房等保障，是实现国家惠民政策的坚强基石。加强租赁型保障房资产管理有助于大力发展保障事业，同时，大力提高租赁型保障房资产管理水平，还可以使这项国有资产在惠民的同时，实现保值增值，对提高国有资产管理总水平起到积极的推动作用。另外，由于国家对保障房建设投入了大量的资金，管好保障房，提高租金收益，处置好部分保障房产的全部产权或部分产权，有助于政府回笼保障房资金，实现保障房的良性发展。

二、目前租赁型保障房资产管理存在的问题

近几年，在政府各级管理部门的共同努力下，保障房这项惠民举措已经被广泛运用，使广大住房困难家庭切实体会到政府的关怀。但是在实践中，从国有资产管理的角度看，租赁型保障房资产管理也存在着比较明显的问题，具体表现为：

1.租赁型保障房确权困难

在我国，保障房这项民生工程尚处于初级发展阶段，租赁型保障房主要通过政府组织建设供给。随着保障房的大量建成，各地相继出台了资产管理办法。以陕西为例，2014年12月出台了《陕西省租赁型保障房资产管理办法》并要求各设区市根据本办法制定实施细则。此管理办法明确各市（区）保障性住房管理中心负责本辖区租赁型资产使用管理工作，同时负责市本级项目的资产核定、确权登记和房源分配、租金收缴、租赁补贴发放、物业管理等工作。租赁型保障房的产权登记，政府投资（补助）形成的资产确权在项目建设管理的同级保障性住房管理中心。但在实际中因工作量大，具体情况复杂，相关部门配合不默契，导致确权困难，更谈不上资产的货币价值。

2.保障房附属商业设施收益低

在保障房建设中政府也将建设一些附属商业设施，例如营业用房、地下停车场等，这些房产也是用保障房建设资金修建的，是国有资产。在我国很多地方为了提高开发商、物业公司参与保障房建设及管理的积极性，会将附属商业设施收益让渡给开发商及物业公司，造成附属商业设施资产收益低。

3.租赁型保障房空置率比较高

在现阶段，租赁型保障房建设中还明显存在重主体建设、轻附属设施建设的倾向。由于租赁型保障房大多修建在城市新区或市郊，许多保障房项目各地政府在规划时，绿化率、附属配套设施的配备标准均不低于商品房小区，但在实际中许多项目在主体完工后，因附属配套设施建设滞后等原因，导致租赁型保障房空置率高、资产收益低。例如建在新城区的部分保障房小区，因新城区道路建设滞后地下管网配套工程未完工，直接导致房子无法入住资产收益为零。还有一些入住条件成熟的保障房小区，因配套的生活超市、公交站点、幼儿园、等居民生活必备的服务机构未引入或不完善，直接导致居民生活的不便利。上述情况均造成许多保障对象放弃入住或入住群众满意率低。

4.缺少共享保障房信息的理念

仍以陕西省为例，《陕西省租赁型保障房资产管理办法》中规定各级财政部门是租赁型保障房国有资产管理的综合部门，各级保障性住房管理中心是具体管理部门。但是在实际中两部门各自按自己的方法管理租赁型保障房资产，租赁型保障房资产信息缺少共享，财政监督管理职能未得到充分发挥。5.保障房资产动态管理水平还需提高租赁型保障房以“租”为主，“出售部分产权”为辅，主要解决的是保障对象短期的居住问题。保障对象的流动性、租赁型保障房产产权比例的多样性，决定了租赁型保障房资产管理的复杂性，管理者理念的前瞻性，动态管理水平的提高直接影响资产管理水平。建立简化科学的管理方法、管理程序，才能确保租赁型保障房资产收益的提高，才能实现应保尽保，才能杜绝转租、转借、骗领租赁补贴等各类违规行为的发生。

三、加强租赁型保障房资产管理的对策建议

1.加强保障房的确权管理

以“为住房困难群众服务”为根本出发点，政府各部门加强配合,提高确权效率。依据租赁型保障房资产管理办法，房子建成后应确权，明确资产性质及管理责任主体，有了明确的管理责任主体，便于各职能部门更好地履行职责，服务于住房困难群众。建议政府对已建成的租赁型保障房明确确权时效，督促相关部门提高工作效率。

2.加强价值管理

从国有资产管理要求出发确定每套租赁型保障房产货币价值。建议政府成立专家组对租赁型保障房产，通过成本法与市场比较法相结合的估价方法，合理确认每套租赁型保障房产货币价值，让政府对租赁型保障房产的价值清清楚楚、明明白白。鉴于此项业务工作量大，技术含量高，政府可委托专业的估价服务公司，最后由专家组集体研究确定房产货币价值。按照租赁型保障房资产管理要求，各地可根据公共租赁住房建设的需要，利用已建成确权的租赁型保障房产进行抵押融资，使固定资产通过融资平台转化为租赁型保障房建设资本。每套房产货币价值的确定为租赁型保障房抵押融资工作顺利开展奠定了基础。租赁型保障房资产根据发展需要，应采取以租为主、出售为辅（即租售并举）的措施。经同级人民政府同意，省住房城乡建设部门与财政部门批准，承租人可购买房屋部分产权或全部产权。租赁型保障房资产货币价值的确定为租赁型保障房“租售并举”打好了基础，为后续发展盘活了资金，为租赁型保障房良性发展保驾护航。

3.加强配套建设

政府应加快租赁型保障房配套设施的建设，积极创建保障房“和谐社区”。建议对未建成的租赁型保障房小区加快配套设施建设，对已建成的租赁型保障房小区继续做好后续服务工作，配置生活超市、幼儿园、便民医院等，大型保障房社区还应考虑组建基层社区、学校等。通过积极创建“和谐社区”使租赁型保障房小区成为困难群众温暖的家。

4.保障房附属商业设施收益市场化

保障房附属商业设施的租赁，建议按照国有资产管理办法规定，经主管部门审核后报财政部门审批，采用公开竞价的方式进行，按年签订租赁合同，实现保障房附属商业设施收益市场化。

5.提升资产管理的信息化水平

财政作为租赁型保障房的综合管理部门，租赁型保障房资产管理应该积极融入财政的资产管理，各自履行好职责又不重复工作造成浪费。目前陕西已经建立了统一的保障性住房资产管理信息系统，各级保障性住房管理中心分级管理。此系统从租赁型保障房的项目计划情况、投资资产情况、资产现状情况、资产管理进度、资产核定情况、资产处置情况、资产确权登记情况、资产使用情况、后期管理情况、资金使用情况十个方面及时反映，各地也将租赁型保障房资产租金收缴等纳入保障性住房资产管理信息系统数据库。从而使保障房管理部门及时了解租赁型保障房资产管理工作相关情况。建议在保障性住房资产管理信息系统增加财政数据提取模块，按财政资产管理要求提取数据，生成资产台账。实现租赁型保障房资产管理信息系统同财政共享，财政宏观管理、资产管理部门微观管理，共同管好价值巨大的国有资产，履行好各自的管理职责。此外，还应该设立信息系统绩效管理模块，对资产的入住率、空置率、租金收缴率、资产的分配率等设计绩效模块，对重要的一些指标纳入考核，提高资产管理的综合水平。当然，也应该设立保障房群众查询信息模块，使申请户对自己的资格审批流程、租金缴纳、租赁补贴领取等情况实现查询。

6.进一步提高租赁型保障房资产动态管理水平

政府应加强对建设、确权、分配、承租情况、租金收缴、租赁补贴发放等的动态管理，在政策方面进一步完善租赁型保障房资产管理细则，建议完善租赁型保障房变更住户的管理程序、退出机制。让保障对象对入住、退出程序清楚明了，实现入住、退出方便及时。对一些违规住户通过社区、物业公司的配合定期组织抽查、接受群众举报等方式及时发现问题。制止转租等不正常现象，保护住房困难群众的利益。

作者:封延莉 单位:汉中市住房保障管理中心

参考文献

1.李泽月.租赁型保障房融资问题.安阳工学院学报，2016（05）.

2.唐家霖.规范保障房资产管理初探.会计改革与创新，2014（13）.

3.乔素英.租赁型保障房运营和管理应考虑的几个问题.企业科技与发展，2012（11）.