住宅产业可持续发展研究

摘要：通过分析新时期我国住宅产业发展过程中存在的问题，从系统的角度出发，采用理论与实践相结合的方法，对新时期我国住宅产业可持续发展提出具体、可行的实施对策与办法。以期使我国的住宅建设走上健康发展的道路，实现可持续发展。

关键词：新时期；住宅产业；可持续发展

一、引言

住宅在各类消费品中是耐久性最长、耗用资源最多、同生态环境结合最密切的产品。而且，房屋投入使用后，仍需不间断地用水、耗电、供热、制冷、产生垃圾等。如何在住宅建设中，能够满足方便、舒适，合理利用土地资源，保护生态环境，促进住宅产业可持续发展，这是新时期我国住宅产业面临的重要课题。近几年，我国经济发展进入了新时期的快车道。我国城市居民的生活水平随着经济的发展不断提高，居民的消费水平也不断提高。主要表现在投资需求不断增长，对住房的消费需求快速的加大。我国住宅业的发展方式已由计划经济型向市场导向型转变，住宅产业随着发展方式的转变已经进入了发展的新时期。

二、新时期我国住宅产业发展现状及存在的问题

1．土地资源利用及供给不合理。我国城市存量土地集约化利用程度有待提高，这主要表现为：一是土地利用效率低下，土地集约化利用程度不高，特别是工业用地利用率和建筑容积率过低，严重影响城市存量用地节约集约程度；二是城市中土地闲置现象严重，包括破产或者经营不善企业的闲置土地、开发项目停产闲置的土地、开发区征而未用的土地以及城市建成区内的城中村土地等。另外，土地供应法制不健全，导致了很多土地供应不符合城市规划，对远期土地利用留下隐患。同时，土地供应结构不合理，一些开发商为了降低土地成本，往往选择一些增量土地作为开发用地，而这些城市非农产业的建设用地供给主要通过对集体农用地的征用来解决。但在粮食安全和耕地保护的硬约束下，这显然是有悖于可持续发展的原则的，而且使“三农”问题更为严重。2．房屋供应结构不够合理。目前，我国处于房地产业快速发展时期，城市增量住宅不断增加。与此同时，出现了高档的商品住宅偏多，低档的住宅（商品房、经济适用房、廉租房、公租房）等开发较少，导致了房价上涨幅度较快。出现了以炒房为目的的房地产投机行为，扰乱了房屋供应市场，造成了房地产泡沫的出现。3．住宅的生产方式粗放。住宅建造过程没有充分利用的社会资源，现有资源利用率较低，生产方式过于粗放，在生产过程中没有注重生产率的提高和先进的技术的集成。生产仍表现为“劳动生产率低、成套技术集成度低、工业化水平低、资源消耗高”的特点。生产周期较长，生产过程污染程度高，运行能耗浪费严重。生产方式粗放，集约程度不高。4．节能环保型住宅稀缺。住宅设计过于僵化，节能环保型住宅缺乏，对现代建筑工艺掌握不足，造成建筑资源浪费，同时节能减排意识不强，建筑垃圾滥排滥放，造成环境严重污染。建筑的围护结构的保温隔热性能差，同时能效低，使用能耗较大。目前有必要对住宅的供热、制冷系统、门窗保温密封、照明、围护结构进行节能设计。

三、新时期我国住宅产业可持续发展实施策略

1．以合理的土地供应方式促进住宅产业可持续发展。（1）加强土地供应法制建设。我国在发展建设中，城市总体规划和土地利用总体规划应以立法的形式颁布。在城市的发展过程中，严格遵循《城市规划法》和《土地管理法》。政府应根据以往相关市场中所出现的问题，及时细化、深化法律法规的相应条款，使之尽可能完善。同时，加强土地供应法制建设，以立法形式保证土地供应的科学性和公正性。（2）完善土地供应机制。严格执行招、拍、挂的出让国有土地使用权出让方式，实现公开公正公平的土地供应机制，健全土地供应评价体制，加强土地供应一级市场的监督力度。真正做到一个渠道进水、一个池子蓄水、一个笼头放水，做到政府对于土地一级市场的垄断供应，避免房地产开发商囤积土地或者炒地皮等现象的发生。（3）制定具体的土地供应计划。科学制定土地供应计划，政府土地管理部门应该有专门的人员负责土地出让计划的具体制定工作。联合高等院校，科研院所共同研究制定科学合理的土地供应方案。在确定土地需要数量时，打破行政分派，关系分派的旧有模式，要针对各类用地的特点进行具体约定量、定性分析。（4）加大耕地的保护措施，集约利用土地。实行严格的耕地保护制度，加大耕地的保护措施，实行城乡建设用地增减挂钩。不断减少城市开发占用耕地。适度开发新区，集约利用建成区土地资源，是新时期我国住宅建设中应该注意的问题。2．不断完善住房的供应体系。房屋供给体系按照供给类型主要包括高档型、经济适用型、普通型，廉租型，集资型。按照供给渠道可分为存量住宅和增量住宅的供给。新时期住房建设和发展中，我国应该坚持“以商品化为主，兼顾弱势群体，以政府财力保障为辅的原则”。在今后的住房建设和发展中，建立高档型、经济适用型、普通型，廉租型，集资型等体系不断消化城市存量，限制增量住宅的开发的住宅供应体系。科学合理的制定住房供应计划，完善土地供应机制，健全供应评价体制。加大保障性安居工程的开发力度。3．逐步实现住宅产业化。住宅产业化是新时期我国产业结构调整过程中必然趋势，这不仅是我国发展阶段的的要求，也是房地产业发展的必然产物。住宅产业化是生产方式的工业化。采用通用部品体系和工业化结构体系，有利于提高质量、缩短工期、加快交付量、减少在建量。工厂预制程度高，减少施工垃圾和废弃物，节约资源，生产效率高，也使资金周转加快，实现节能、环保的要求。4．发展可持续性住宅和资源节约型住宅。加强政府的政策干预和引导；从规划与建筑设计方面满足现代生活要求，合理规划；综合考虑整个地区的设计，在可持续性住宅建设中，应当考虑的不仅仅是一栋独立住宅，如办公场所离家很近，就应该考虑在家能做的职业，从而可缓解城市交通的压力，或限制私家车的使用等。户型设计的多样化，尽量满足各消费层次的要求；使用3R环保建材，减量化原则，即减少建材的使用，再使用原则，再循环原则。同时尽量使用当地建材，减少运输成本和对环境的污染积极采用节能新技术；开拓节能新途径，围护结构本体节能措施的采用，推广使用太阳能热水器，采用可再生材料及可再生利用的材料；加强资源循环型住宅建设。（1）减少废弃物。考虑降低原材料等资源的消耗及住宅构件的耐久性，实现废弃物减低和资源循环。（2）拆卸。采用资源再生或再次利用的形式对住宅的构成要素进行拆卸。（3）再使用。住宅构件在拆卸过程中维持其性能或功能。（4）再生。通过改变形状，使住宅再次利用。（5）无损能源技术。通过回收利用被废弃的能源来减低能耗。（6）评价、管理技术。用于住宅材料的数量和质量的把握、对使用后住宅材料的逐年变化的诊断及评价从而清晰整理出的从设计阶段到使用阶段的完整的数据库。

参考文献：

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作者:崔娟敏 季文光 李洋宰 单位:1.河北民族师范学院 2.圆光大学