土地资源配置对房地产经济的影响

摘要：随着社会经济不断发展，我国房地产行业得到前所未有的发展机遇，有些地区房产市场存在供不应求的现象，而有的地区剩存大面积的空房，造成这种两极分化局面主要就是由于房地产经济市场中土地资源配置不合理而造成的。基于此，文章主要分析土地资源配置的基本内容，并结合房地产行业发展现状和土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响作出相关探讨。

关键词：土地资源配置；房地产；经济市场；协调发展

现阶段，我国城市化建设进程已经逐渐从粗放型转变为集约型，再加上生态绿色环保理念深入人心，所以如何科学、合理地开发利用和配置土地资源已经成为房地产经济市场协调发展的重要课题。合理配置土地资源不仅能够促使我国房地产经济市场实现稳定发展，还可以在一定程度上促进我国地产经济发展水平整体得到提高。

一、土地资源配置分析

（一）土地资源配置的基本概述

土地资源配置指的是相关部门将相对稀缺的土地资源进行合理分配、布局，深入分析不同土地资源的用途并衡量其价值最终确定分配的一种工作。土地资源作为我国宝贵的一种资源，也是任何行业发展必备的生产资源，因此需要相关人员和部门结合城乡发展的实际情况，制定科学合理的土地规划方案，最大化提高土地资源利用效率。尤其是在房地产行业中，必须坚持土地资源集约利用，优化资源配置原则，在促进社会经济发展的同时，保护生态系统之间的平衡性。

（二）土地资源配置的重要性

在经济学角度来看，城镇化建设是使农业人口从传统的农业转向非农业的过程，在这个过程中蕴含着复杂的社会活动与经济活动，我国的城镇化建设是落实我国新农村建设战略的重要工作内容，在改善农村经济状况，转移农村剩余劳动力中发挥着重要的作用。在城镇化建设过程中，合理地利用土地资源，是开展城镇化建设的重要前提。虽然我国拥有广袤的国土面积，但是仍然存在人均耕地面积不足的问题，尤其是耕地面积少、质量差，并且土地类型以山地与荒漠居多，所以我国目前的土地资源利用现状并不理想。在我国城镇化建设的过程中，社会经济的发展对土地的需求量提出要求，这给土地资源带来巨大的压力。城市建设与工业发展对土地资源的竞争较为严重，在城镇化建设的过程中，部分土地资源用于工业生产与城市建设中。并且部分城镇在开展城镇化建设中存在生态环境与公共设施建设不合理的情况，进一步增加土地资源的浪费。

（三）土地资源配置存在的问题

1.土地资源与用地需求之间的矛盾在我国的城镇化建设过程中，部分城镇为了快速扩大城镇的规模，将大量的农田用地转换为城镇建设用地，减少了城镇中的耕地面积。伴随着城镇建筑规模的不断扩大，在土地资源供给上出现明显的匮乏，尤其是在我国城镇化建设迅猛发展的背景之下，部分的工业企业以及农村人口逐渐向城市迁移，导致城镇建设的用地规模进一步扩大，进一步加大了城镇建设的土地使用面积，从而加剧了农村用地保护与城镇化建设之间的矛盾。2.耕地资源减少城镇化建设为耕地资源保护工作带来巨大的压力。部分地区在开展城镇化建设过程中，曲解了城镇化建设的意义，将城镇化建设误以为扩大城市规模，从而大肆建设新区、开发区以及大学城，没有合理地进行土地使用规划，迅速地扩张城市用地规模，对农村的耕地资源大量占用，这种城镇化建设以牺牲耕地资源为代价，导致耕地资源逐渐减少，违背了城镇化建设的根本目标。3.土地资源配置方法滞后在经济发展的过程中，土地资源配置方法往往使用总体化配置，也就是在规划配置之前对土地进行一定研究，通过经验的判断制定总体发展方向。客观上，使用这种规划方法，需要进行大量的计算与分析，最后得到综合性的平衡，而人们对于客观事实的认知存在一定的局限性，这种客观认知又无法在短时间内得到改变，并且土地问题属于经济问题的一种，经济在不断地变化，土地也在不断变化，因此使用这种规划方法不仅会给规划人员造成巨大的难度，同时也会影响整体土地规划的精准性。在经济快速发展的今天，使用总体性规划对土地发展进行设计已经展现出一定的局限性，无法适应客观事实的需求。因此在未来的发展过程中，要让土地规划设计整体得到进一步提升与发展，革新规划方法是首要解决的问题。4.土地利用结构失调在城镇化的建设中，对于城镇土地没有科学合理地开发与利用，会给城镇的生态环境保护带来挑战与压力。例如，部分城市在城镇化建设的过程中，为了加快工业发展不断地扩张工业用地，个别地区建设用地的比重已经达到60%以上。同时一些地区将工业设置在城市中心，给城市带来严重的环境污染。在城镇化建设中，住宅用地的建设比重不断地减少，从长远发展角度来看，无法满足人口增长带来的住房需求，违背了城镇化建设的目标，也不利于城镇化建设的后续发展。

二、房地产行业发展面临的问题

现阶段，从我国基本国情来看，国土资源日益减少，逐渐呈现出稀缺的现象，再加上我国人口基数大，人均土地占有率较少，虽然通过多年来的土地资源改革得到了一定缓解，但是从长远发展角度来说，还需要进一步加强分析和研究，这种情况就导致房地产行业发展过程中存在一些问题。具体体现在当地政府对土地资源的不合理配置与规划，且土地资源结构层次不完善，导致供求不合理，商品房建设过多，而住宅房的需求量存在严重不足。在土地资源配置法律层面上，没有健全的土地资源规划配置法律体系，相关的规章制度不够完善，导致房地产行业发展水平迟迟无法得到提升。因此，做好土地资源合理规划利用，才能够减少房地产行业市场的经济波动，保持社会经济的协调发展。我国当前土地使用制度主要分为三种形式，包括收购、储备和供应，方式一般通过政府接入，为房地产企业发放土地竞标书，通过竞标的方式进行资源配置。这种方法虽然有效且快速，在过去的一段时间里也取得了较大的成果，但随着我国土地资源流失，再加上房地产市场结构不断转变，对整个房地产市场造成严重的影响，导致房产价格一直上升，土地资源的利用率不断降低。因此，政府必须通过建立合理的土地资源配置制度，优化土地规划方式，并通过基本的供求方案降低土地资源流失率，提高土地资源利用率，促进房地产经济市场的重大改革。

三、土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响

现阶段，在房地产经济市场领域中土地资源配置的调控重点应放在土地供应和土地规划两个方面。土地供应指的是将现有的土地资源进行合理分配，尽最大努力防止出现土地资源浪费流失的情况。而土地规划指的是在一定范围内，结合国家可持续发展方针和当地自然资源、经济条件、社会发展方面在土地资源开发、利用、治理、保护工作上做好总体的战略布局与统筹安排。从房地产发展现状来看，土地资源配置对房地产经济市场的影响主要分为三方面：房地产投资调控、调整房地产供给结构、控制房价波动。在土地资源配置中，可以通过引入储备和供给要素对土地资源进行合理规划，并深入分析开发成本与实际收益，制定收益最大化的配置方案。房地产项目用地的供给和审批进度直接受到土地储备量的影响，只有确保土地储备量充足，当地政府才能够对当地市场尤其是房地产经济市场进行有效的宏观调控，促进房地产经济市场的循环发展。因此，为了通过合理配置土地资源实现房地产经济市场的良好发展，相关部门必须要深入分析房地产经济市场对土地资源的实际需求量，确保政府储备机构中有着足够项目发展的土地储备量。政府储备机构不仅要结合当地经济发展情况和房地产经济市场的实际需求掌握土地投放量，还要深入分析土地投放时间，适当调整不同用途储备土地的供给量，打破土地市场供给不平衡的矛盾。土地供给量将会从成本、储备资金和房地产经济市场的实际发展情况等方面影响当地经济发展。而土地资源作为经济建设过程中稀缺、不可再生的资源，在供给过程中要充分考虑社会、自然、环境等多方面因素，确保土地供给量能够满足我国房地产经济市场的建设需求。土地供应结构也会影响房地产经济市场，主要体现在住房供给和住房需求层面上。在开展土地供应面积调整工作时，相关人员应将住房类型作为工作依据，主要是因为土地供应面积将会直接影响房地产供给需求。因此，相关人员首先要通过市场调研的方法，全面分析人们的住房需求，确保住房供给调整的科学性、合理性。我国也应适当增加经济适用房，考虑低经济收入需求，并适当调整房地产价格，为房地产经济市场发展奠定基础。土地供应有着时效性的特点，所以相关人员应有规划地供应土地，准确把握供应时机，在有利于房地产市场发展的时机内供应土地，并深入研究房地产市场波动情况，调整土地供应数量。土地供应时机对房地产经济市场的影响主要体现在房价下跌或房价上涨，同时还有商品房销售等问题。只有结合房地产经济市场的实际情况来预测土地供应需求，确保土地供应时刻处于合理的范围内，才能减少房地产经济市场协调发展过程中出现的问题。

四、促进房地产经济市场协调发展的有效策略

（一）合理控制房地产市场价格，避免市场价格出现波动

房地产价格对于房地产经济市场能否协调发展有着直接的影响，因此，当地政府要时刻关注房地产价格趋势，将房地产市场价格控制在一个合理的范围内。值得注意的是，降低房地产市场价格并不代表其达到了合理的目标，而是要深入分析价格与价值相互背离的现象，从而在房地产市场价格出现波动时，能够及时分析出是因为价格过高还是过低而导致的。因此，当地政府要加强房地产市场价格控制力度，根据房地产经济市场出现的价格波动，通过科学的理念评估房地产经济，使房地产企业能够根据评估数据制定合理的价格，实现房地产经济市场的协调发展。

（二）土地市场的成熟化发展

从房地产经济发展角度来看，目前正处于投资领域中的上升阶段，但是从整个经济市场的角度来说，其仍然处于成熟和不成熟之间，这种尴尬的地位导致房地产经经济市场实际发展过程中缺少理性支持。因为房地产属于一种长期使用的商品，所以当地政府在满足土地供给需求的同时，也要时刻保持认真严谨的工作态度，在此基础上保障房地产市场不会出现供不应求的状况，促进当地经济发展的稳定性和安全性。因此，当地政府部门要充分发挥自身的经济服务职能，积极地使用经济管理中的干预职能，让房地产经济市场协调发展过程中能够拥有科学的发展理念作为支撑，才能够帮助性价比较高的房地产商品稳定经营，促使房地产经济市场的发展速度进一步加快。

五、结语

总而言之，在社会经济高速发展的背景下，我国社会得到整体进步，直接导致房地产市场中的竞争环境日益激烈。在众多影响房地产经济市场协调发展的因素中，土地资源配置最具有代表性，因此，当地政府必须合理配置土地资源，制定科学的土地规划方案，并分析土地资源供应数量与供应时机，为房地产经济市场提供良好的外部环境，实现持续发展的最终目标。

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作者：魏正源 单位：博兴县自然资源和规划局