国内房地产经济波动及金融风险防控

摘要：房地产是资金密集型行业，只有在金融机构充分的支持下，才能得到稳定且健康的发展。但在新经济形态下，房地产经济波动会严重影响到我国金融体系的正常运转，诱发诸多的资金风险和财务风险，假如控制不当，将不可避免地出现金融危机。所以为有效地规避并控制金融风险，推动房地产行业的快速发展，本文结合房地产经济波动的概念及成因，提出相应的金融风险预防及控制策略。

关键词：国内;房地产经济;金融风险防控

在新时代背景下，我国社会市场经济取得显著的发展成果，房地产经济也逐渐成为吸纳人口、改善民生、促进经济的重要产业。通常来讲，房地产经济的快速发展能够有效推动并促进房地产行业的稳定发展，但当房地产经济出现不稳定因素或者出现经济波动时，必将导致与房地产行业联系紧密的金融产业受到波及，进而形成金融风险，严重地影响到我国金融产业和国民经济的稳定发展。因此切实研究房地产经济波动的内涵及成因，根据经济波动的具体影响因素及原因，制定出相应的金融风险防控策略，能够有效地维护并推动房地产经济及金融产业的健康成长，为我国社会市场经济的建设与发展奠定坚实的条件，然而在经济新形态背景下，还需要明确房地产经济波动的概念界定，探索出合理的、科学的、有效的调控手段。

一、国内房地产经济波动的概念界定

房地产经济发展与增长并非平稳向前、持续增长的静态状态，而是有波动的、有起伏的增长态势，在宏观层面上，房地产经济主要表现出向上增长的趋势，且属于平滑延伸性的增长。但房产经济波动却根据长期发展的历程，呈现出上下起伏的趋势，即在围绕经济总量和长期发展的基础上，进行动态化震荡或起伏地增长。在理论研究层面上，房产经济波动具体包括经济增长率（国民收入、生产总值等）的变化、就业水平、消费水平、价格水平及产业结构等层面的变动和“震荡”，在金融风险领域，本文主要探讨房产价格的波动情况及因素。但如果从多个层面、多个角度、多个维度来划分经济波动，则又可划分为多个种类及类别。譬如根据商品结构来划分，有商业房波动、住宅房波动；根据波动范围来划分，有区域性波动及规模性波动；如果根据性质来划分，则有租赁波动及销售波动；但如果根据经济增长程度来划分则可划分为增长波动及周期波动等类别。其中周期波动主要指该经济体系在发展过程中所呈现的有规律、有层次、有循环的波动，及围绕长期发展而呈现的收缩及扩张波动。但在实际研究中发现，房产经济波动还存在异常波动状态，即随机波动，这种波动通常与经济政策、随机事件、投资消费、资本市场及金融体制存在紧密的联系。但在理论探究的过程中，能够清晰的发现异常波动又指投机、政策、制度等要素所导致的价格水平严重脱离市场而出现的持续上涨的状态，即使用机制与市场价值的完全不配位，进而形成虚假的繁荣景象，导致与房产经济紧密联系的金融市场受到冲击和影响，极易出现相应的金融风险，影响并制约着我国社会市场经济的快速发展。

二、国内房地产经济波动的基本原因

（一）政府政策、城市建设及供需关系等因素。在宏观层面上，房产经济的健康发展为城市建设奠定了物质基础，为不同区域的城市发展提供了先决的发展条件，不同省市及地区的房产发达情况及水平都能通过房产经济的繁荣状况体现出来，譬如商业楼、住宅及公共设施等。如果该地经济发展良好，建筑建设质量较高、商业比较繁荣、则房产经济会得到较大的发展与生长空间，而在政策层面，我国相关政府部门的政策法规也是影响房产经济的重要因素，通常来讲房管局会根据不同地区的经济水平及发展情况，制定出相应的规划及统筹政策，以此合理规划并利用土地资源，使其根据国家经济的导向进行发展。而在供需层面上，我国国民对住宅的需求与其经济波动的剧烈程度拥有紧密的联系，通常来讲，供需关系可以直接地促进并推动房产经济的快速发展，但也会导致房产经济发生剧烈的波动。因此可以说，这种供需变化是伴随实际市场的动态发展而变化的，是影响国内房产经济发展和建设的重要因素。此外，工程建设中的施工技术、资金资源、劳务资源等也因素也会影响供需关系，致使房产经济发生明显的波动，进而提升了金融风险的发生几率，严重地影响到我国社会市场经济的发展质量。（二）国内房产资金来源及产业投资等因素。首先在资金来源层面，资金是我国房产建设及规划的有机组成部分，假如提高房产建设的资金投入力度，将有效地促进并推动房产产业的快速发展，使该产业在结合供需关系、政府政策及城市建设的基础上，得到更好、更有效、更快速的发展，进而获得繁荣和增长。根据2013年的《统计年鉴》能够发现，国内房产资金主要来源于自筹资金，这从侧面体现出我国房产经济主要依靠信贷借款等渠道，如果房产经济发展平稳，信贷机构将获得稳定的发展，但假如出现经济波动，就会严重影响到银行信贷，进而冲击并制约着整个金融体系的健康发展。所以说我国的房产经济与金融市场存在着较为紧密的发展关系，两者有牵一发而动全身的内在联系。其次是资金回报。根据实践研究，能够发现我国的房产消费主体通常由刚需者和投资者构成，其中刚需消费者购买房产的目的是基于房产的使用价值出发的，购房规律及成因相对稳定。而投资购房则是基于“投资目的”出发，该类消费者拥有多套住房，在相关政策或经济发展的支持或影响下，投资购房则的回报率较高且对整个房产经济增长的影响较大，即投资购房会严重影响到国内房产的经济波动，致使我国房产事业呈现出虚假繁荣的假象，一旦出现不稳定因素或出台特定的政策法规，将导致房产供需关系发生转变，投资购房需求大减，进而引发相应的金融风险。不利于我国泛地产事业的健康发展与成长。

三、预防和控制房产金融风险的策略

（一）增强投资政策的调控。要想真正地控制并协调房产行业的经济波动，则需要从政府政策的层面出发，通过强化调控力度，来稳定经济波动，降低金融风险，促进并推动我国房产行业的健康发展。首先，需要转变投资主体的内在结构。通常来讲，房产投资会阶段性地影响房产行业的快速发展。所以，要调控并稳定房产行业的经济波动，则需要细化权责、明确产权，进而根据实际的市场情况，构建出金融风险预防及规避体系，使投资行为更理性、更规范、更科学。其次是投资规模。相关政府部门需要改变房产投资的规模，使实际投资与经济发展相契合，与此同时，还需要注重投资规模及资金之间的比例，突显投资行为在房产发展和金融市场中的正向功能。最后，相关政府部门，需要根据实际情况，构建出相应的投资规范，优化相关政府部门在经济发展中的指引和引领作用。此外，还要从限制性政策的角度出发，通过提高利率、已购房情况，对不同购房者进行规范和限制，进而在提高投资购房成本或限制条件的基础上，规范消费者的投资购房行为。（二）加强国内房产价格调控。根据房产经济波动对金融市场的影响，能够发现价格水平是直接影响金融市场、诱发金融风险的重要因素，也是不同类别的房产经济波动的主导因素。因此，我国相关政府部门应加强并控制房产的价格水平，提升对价格波动的协调与管控力度，进而控制经济波动的幅度，规避相应的金融风险，以此推动并促进我国房产市场和金融市场的快速发展。现阶段，我国金融市场获得健康的发展，商品房价格逐年上升，不同地区的主管部门及政府机关应根据当地的经济情况及住房价格，明确房产价格水平对行业经济波动的冲击和影响，进而制定出相应的管控政策或手段，以此使房产价格回归到可控范围。在这种科学合理的调控举措的影响下，能够有效地帮助各级政府部门控制房产经济波动，调动并活化房产市场的竞争力，从而确保房产市场与市场经济的同向同行，使金融风险经济到最小，进而推动并促进我国市场经济的快速发展。此外，为有效促进并推动房地产市场的发展，应出台相应的指导标准，使房地产市场在政府部门的指导下，得到稳定的发展。（三）构建相对完善的金融体系。为有效防范或规避金融风险，相关政府部门应从我国的金融体系出发，根据金融体系和房产经济的内在联系，构建出相对完善的金融机制，并在此基础上完善征信体系，保障价格波动得到有效控制。首先，相关政府部门应构建出系统合理预警机制，分析并探究实际供需与房产价格之间的内在联系，进而推出拥有实际意义的参考数据，以此为金融风险管控与规避提供依据和基础。其次，由于我国房产建设及经济发展所需要的资金通常来源于金融信贷。而这种融资渠道又将导致银行系统出现大量的金融风险，且不易分散，因此，相关政府部门应构建出多样化、立体化、多渠道的融资途径，以此分散和降低相应的金融风险，提升房产经济的稳定性。最后，需要构建相应的信贷机制，调控投资购房的信贷水平，提高信贷标准，进而规避个人频繁贷款购房所出现的拖贷、欠贷等问题。此外，在供需关系及城市建设等层面，我国相关政府部门应提供“低”、“中”、“高”等不同层次的住房，确保廉租房和经济适用房和当地的住房需求相契合，保障工薪阶层有房可买、有房可住，进而缓解房产经济对社会发展的冲击和负面影响。但根据调控力度、调控时间等多重影响因素，相关政府部门需要从定量指标（房产税、投资规模、贷款利率、开发理论）及定性指标（规划手段、行政手段及法律手段）等层面出发，将宏观调控和微观调控融合起来，进而降低房产经济对金融市场的不利影响。

四、结语

房产经济波动属于正常的经济发展状况，然而异常的经济波动，将极大影响到金融体系的健康运转，进而形成金融风险，制约着我国社会市场经济发展的质量和效率。因此，相关政府部门应从理论研究的层面出发，明确房产经济波动的内涵、类型及危害，进而从影响因素的角度出发，探析出相应的金融风险规避手段，以此控制并预防金融风险的形成，推动我国房产事业的健康发展。

参考文献：

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作者:王小军 单位:甘肃省成县住房和城乡建设局