不动产登记房地产经济论文

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不动产统一登记制度的制定与,标志着我国不动产统一登记制度已经起步。就我国当前的体制来讲,不动产登记制度的实施依旧存在着各个方面的阻力,房地产作为不动产中的典型,在不动产登记执行过程中受到的影响最为明显。

一、不动产登记及其与房地产经济的关系

不动产登记指的是不动产登记机构依据当事人的申请与自身职权,将不动产的自然、权利等状况在不动产登记簿中进行记载并公示。不动产包括土地、房屋、草原、林地等,本文中所提到的不动产仅仅指房地产。不动产登记的主要原因是不动产具有不可移动性,而且其权利归属非常的复杂,需要对其产权关系进行明确。对于房地产而言,不动产登记的目的与职能并不是降低房价,两者之间并不存在直接的关系。房价的主要影响因素为房地产供求关系,其他因素所发挥的都是间接影响,通过对供求关系的影响来影响房价。不动产登记并不是单纯地为了征收房产税,两者之间虽然存在内在的逻辑关系,但不动产登记的目的并不是单一的房产税征收。不动产登记仅仅是房产税的技术准备与支撑。不动产登记主要包括以下几个方面的内容:基础——土地登记、核心——权属、目的——物权保护、表达形式——空间信息、法律特征——勘验取证、时态特点——现势性强、作用——多用途性。实现不动产登记,首先能够对房地产权人的权益进行保护。不动产登记能够从根本上解决不动产权属问题,从法律层面给与不动产权利人以保护,同时还能够对交易安全与交易秩序进行维护。其次,能够刺激二手房房源的增加,降低房屋的空置率,实现房屋本身的社会价值。最后,为政府的宏观管理提供基础,促进房地产经济的健康发展。

二、不动产登记对房价的影响

从房价的角度进行分析,人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施,而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面,在对住房资源进行调节的过程中,保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控,而是实现制度长远性的设计与改进,促进有序、规范的房地产市场秩序的形成,降低住房交易双方的产权风险,进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲,不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础,在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲,不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是,不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系,不动产登记主要的目的是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面:第一,老房子、旧房子的继承问题,在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题;第二,市场供需变化,部分只有多套住宅的人担心房产税推出,从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限,对房地产经济的冲击也是有限的。

三、不动产登记对二手房的影响

不动产登记并没有将房地产调控中作为其主要的目标,在短期内对房地产市场的影响也是有限的。不动产登记的主要目标是对多个部门的工作进行统一,建立全国统一的信息管理基础平台,实现审批、申请流程等方面的简化。当前,不动产登记条例的执行对象中并未涉及到存量房地产,购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前会保持观望状态,投资性购房者很少会出现大量抛售的情况。因此,不动产登记对房地产经济的影响更多的体现在未来市场运行规范方面。不动产登记条例的实施确实对二手房市场产生了一定的冲击,条例中并未提及自然人为条件对其名下的房产状况进行查询,但是能够通过地址对房产持有人进行推导,打破了传统的房产信息查询的瓶颈,可能会引发投资性购房者的抛售行为,高端二手房供应量可能会出现增加的情况,有利于平抑二手房市场价格。从短期进行分析,不动产登记对房价的影响是有限的,对二手房房源的增加可能产生更大的影响,但是对于大中城市来讲,二手房房源并不会对一手房产生较大的影响作用。从长期进行分析,不动产登记为房产税的征收奠定了基础,二房产税的征收必然会对房价产生较大的影响。因此,不动产登记的长期影响较为显著。不动产登记实施之后,政策对房价的影响将会逐渐体现出来,调控将更加精准。总体来讲,不动产登记对于房价过快上涨并不存在明显的抑制作用,不动产登记条例的实施将增加二手房房源,但是并不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。

四、不动产登记对整个房地产经济的影响

不动产登记在短期之内都是利空的,这会对市场成交心理造成一定的影响,导致大众在心理上倾向于少买房。但是这种利空影响仅仅是短期内的,不动产登记实现全面贯彻落实需要3-4年的时间才能够完全实现,对市场真实的影响并没有想象中的那么大。国家在政策出台的背后更多的关注房地产行业的市场化运行,不会对市场运行进行过多的政化操作。对于整个房地产行业来讲,不动产登记政策是有利的,通过计算机技术能够进一步实现行业信息分享机制的完善,解决行业内存在的信息不对称问题,使房地产企业能够实现自由竞争。此外,通过不动产登记平台的创建,能够为未来房产税的实施提供更多的有利影响,税收改革将使得房地产行业更加成熟,消除非理性投资需求。统一的不动产登记制度可能给楼市带来的改变包括投资者数量降低、商品房短期供给量增加、楼市回归理性等。从楼市的调控方面来讲,不动产登记实际上就是通过计算机实现个人住房信息登记与联网,个人住房信息系统的建立与完善能够通过针对性的措施对楼市的分类、存量等进行有效的调节,从而影响城市楼市的供求关系,对于楼市的健康、长期发展具有积极意义。因此,不动产登记工作的不断落实与发展对房价产生的影响当前仅仅局限在心理层面,并没有过多的实质性影响。即使实现了不动产登记与房产税政策的相互结合,其最大的效用与最终的目标也是实现不动产的精确管理与监控,促进房产使用效率的提高,对于房产价格的影响非常有限。

不动产登记符合我国当前的国情,对房地产经济有着重要的影响,促进了房地产企业进一步的发展与完善。

作者:张倩单位:江苏省金坛市房地产管理处