浅析房地产开发工程成本控制

摘要：房地产项目成本控制是指动态分析项目实施过程中涉及到的各个环节，及时解决并处理在项目开发过程中的突发情况，确保项目顺利进行。

关键词：房地产企业；工程管理；成本控制

针对房地产项目中存在的问题，我们必须在开发项目的过程中进行有效的项目管理和成本控制，需要探索技术、信息、组织、合同以及经济等多方面存在的潜力，进一步增加项目管理和投资过程中的效益，降低项目成本，通过科学方法创造出优秀的项目，树立自己的品牌，合理进行项目管理和成本控制。

1成本控制影响因素

1.1外部环境因素。企业外部环境因素主要是指项目中的技术因素以及项目所处的市场环境。房地产项目所处的外部市场环境直接影响项目的进度和成本。现阶段，在激烈的房地产行业中，工程造价控制面临巨大压力，应进一步完善和加强成本管理。此外，技术也是影响项目发展的重要因素[1]。1.2内部可控因素。一方面，工程设计方案直接决定工程造价水平。进行科学合理的项目规划应考虑项目的技术、艺术、实践和经济特点。完善的方案审批，可以有效减少因施工临时变更而引起的工程预算外资金支出。同时，作为顶层规划，设计也开始了后续的建设、营销等环节。另一方面，建设期是房地产项目支出的重要组成部分，也是资本管理的重要组成部分。如何满足工期要求，项目成本在这一阶段中关注的重点应该是怎样通过科学合理的工程设计方案确定适合的工期，尽可能的避免成本失控以及确保工程质量。

2工程成本控制方法

2.1设计阶段的成本控制。合理科学的设计可以降低十分之一左右的工程造价，但是在项目的设计过程中，不少设计人员忽略经济因素，只关注技术方面的问题，不注重经济合理性，一味的提高项目的设计标准和安全系数，从根本上减少了对工程造价的控制，因此，工程设计阶段的成本控制很重要。在施工之前尽可能减少项目的变更，严格审核施工图。施工图在使用前，建设单位还必须组织提交建筑结构、水、电、热等详细技术方案，尽量减少具体施工过程的变化和由此产生的费用[2]。2.2招标投标阶段的成本控制。根据笔者多年的从业经验，我们认为，在投标招标的成本控制中，业主应该注意以下几个方面[3]：1）成本经理编制投标文件，应收集、积累、筛选、分析及汇总各种有价值的数据，识别、预测、分析和评价影响工程成本的各种因素，编制投标文件。2）在项目招标和投标阶段中必须坚持公开、诚信、公正、公平原则。3）以合理的低价中标。为了避免投标人之间恶意低价竞争，业主应停止盲目追求绝对低价，以工程量清单和合理低价中标。2.3合同签订阶段成本控制。合同应按合同内容签订，明确约定工期、价款结算及违约纠纷解决等条款。同时，正确预测施工过程中可能引起索赔的因素，应具有前瞻性和有效性，避免索赔过多。除此之外，为了进一步提高项目成本控制的效果，项目担保、项目保险等方法是有效分散、转移或合理避免项目风险的措施。2.4施工阶段成本控制。施工阶段成本控制的主要措施有[4]：1）减少工程索赔，做好合同管理工作。在项目的施工过程中进行成本控制的重点是放在有效控制工程变更方面，业主的成本管理人员应提前检查。2）严格控制工程变更的程序以及积极检测变更内容。分别从经济性、功能性及美观性等方面来考虑工程变更的必要性，这样可以有效的减少项目工程的成本。3）从管理模式入手，建立施工监理制度。按照监理规定和实施细则对工程投资进行有效控制，完善责任分工和相关制度，建立投资控制制度。从项目管理机制的角度进行了改进。同时，避免投资施工，按月进行项目的资金审计工作。4）有效控制项目投资成本。以施工设计方案为基础，采用新工艺、新材料以及新方法来有效控制项目技术水平。结合相关统计，项目整体成本中约有70%是材料成本，而且成本水平可以直接影响间接成本。所以，在项目开发过程中选用新材料和新技术可以有效的缩短工期，提高劳动生产率。2.5竣工阶段成本控制。按照地方及国家的相关法规，还有费用定额、预算及合同的预算，认真审核工程款，在竣工阶段进行成本控制需要从以下几个方面展开：1）为了避免重复收费以及计算问题，需要严格核对合同的相关条款；2）为了防止计算过程中的误差，必须认真审查且及时复核；3）检查工程变更是否符合相关程序，落实设计方案的变更手续，必须在设计单位和施工单位批准之后，并且经过严格的审查才可以进行设计变更。4）在项目的投标过程中，严格控制签证价格和单价，避免出现高套单价的情况；5）严格按照设计图控制工程量。

参考文献：

[1]周曙华，徐晓红，张松年，等.房地产开发全过程中的成本控制探析[J].上海企业，2013(5)：62-63.

[2]吴彬彬.营改增后房地产开发企业工程合同管理内部控制[J].现代商贸工业，2016，37(34)：298.

[3]李靖，张海燕，李云瑞.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].住宅与房地产，2018(13)：20.

[4]周川.设计阶段的房地产开发项目成本控制[J].合作经济与科技，2010(14)，89-90.

作者:鲍佛晓 单位:贵州大学