矿山企业物管综述

为适应改革与发展的需要，本文认为独立矿山企业的物业管理要坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，选准自己的发展模式。

一、独立矿山企业物业管理的行业特点

独立矿山企业大多远离城市。由于没有城市依托，企业除搞好生产经营外，还不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务体系，给物业管理工作带来了很大难度。

(一)缺乏城市依托，企业自办社会。独立矿山企业在加快主业发展的同时，根据职工生活的实际需要，结合矿山的特点，办起了包括生活服务、基础教育、医疗卫生以及文体事业等较为完备的社会系统，是典型的“大企业，小社会”格局。

(二)福利色彩影响深远。矿山企业是一个特殊的行业，职工工作条件恶劣，生活环境艰苦，职工的思想和实际问题较多。为稳定职工队伍，调动职工的生产积极性，企业从而在财力、物力、人力方面给予了大量支持和投入。由于是独立矿山，矿区内居住的基本上全是本单位的职工和家属，改善居住条件、治理环境、强化公用设施建设及维修、服务等后勤管理往往会成为为职工谋福利、办好事、办实事的主要内容，因此，带有浓厚的福利色彩。在这种情况下，职工的思想上形成了根深蒂固的“等、靠、要”观念。

(三)历史包袱沉重。由于历史的原因，家属住宅面积普遍偏小，房屋设施老化严重，维修欠账多，企业负担较重，在一定程度上制约着物业管理的发展。

(四)管理体制滞后。主要表现为：物业管理体制不活。机制落后，对市场的适应性不强；职工态度和专业性较差等问题。

二、独立矿山企业物业管理的原则和任务

目前，多数独立矿山企业的物业管理与现代物业管理有很大差别，物业管理部门还不是一个从事经营活动的独立法人实体，经费来源不是从“市场”上获得的，而是主要依靠企业的补贴。鉴于上述特殊情况，独立矿山企业的物业管理应坚持和明确以下原则及任务。

(一)坚持服务于职工家属，有利于生产经营的原则。物业管理部门作为企业的下属机构，这种归属关系决定了物业管理必须为企业服务，服从和服务于企业发展的大局；同时，作为独立矿山企业，职工更需要深层次的物业服务。因此，服务于职工家属，有利于生产经营是当前物业管理的原则。今后，随着企业自身的改革发展和职工生活水平的日益提高逐步完善。

(二)坚持逐步与企业分离，最终走市场化道路的原则。独立矿山企业的物业管理，在过去传统的管理体制下，都是由企业全部包下来。今后，随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，最终物业管理要与企业相分离，逐步走向社会化、专业化、市场化的道路。

(三)物业管理的主要任务。独立矿山企业的物业管理应明确如下的任务：按照社会主义市场经济体制的要求，从企业的实际出发，以优质的服务为企业、职工创造一个文明高雅、安全舒适的工作和生活环境。

三、提高独立矿山企业物业管理水平应采取的措施

(一)转变思想观念。现代化的物业管理是适应社会主义市场经济要求而出现的一个新生事物。它要求在计划经济条件下的后勤服务工作要逐步向市场经济条件下的市场化、专业化的服务转变。独立矿山企业要把用于职工生活的“暗补”资金理人工资；同时，各级领导要破除企业办社会的旧思想旧做法，树立通过市场解决不同层次服务需要的思想；广大职工要破除单独依靠企业提供服务的思想，树立通过社会和市场满足自己不断增长的服务需要的思想。

(二)坚持以人为本的管理理念，促进物业管理水平。一是要加强舆论引导，培养住户物业管理意识。由于受长期不正规管理的影响，致使居民住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。因此，物业管理部门工作重点之一就是要引导居民走出传统管理模式，接受先进的物业管理。通过日常的管理行为、宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。二是提高管理服务水平，加强社区文化建设。随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，优势的、细化的综合性服务才是人们追求的目标。学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是物业管理部门推动物业管理发展的有效途径，这是历史发展的趋势。因此，物业管理部门工作的重心应放在“服务”上。要树立以人为本、以诚为魂、以质取胜、以效求生的服务思想，把大多数群众满意不满意、赞成不赞成作为衡量工作得失、成效优劣的标准，设身处地地为居民住户着想，并为居民住户提供一流的服务。社区文化是物业管理的一大特色，也是社会主义精神文明建设的重要内容。通过开展积极向上的文化活动，可以陶冶人们的情操，提高人们的服务意识，发挥居民住户自治管理小区的作用，自觉同物业管理部门一道创建环境更优雅、更舒适、更文明、更安全的居住小区。三是加强与业主的了解和沟通。要经常收集住户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把困难留给自己，把方便留给职工，与居民住户建立起理解、支持、信赖的伙伴关系。

(三)注重职工素质的提高，努力造就高素质的物业管理人才队伍。职工的素质是企业素质的基础，是服务于住户的基本条件，职工素质的高低，决定着企业发展的速度，成败与兴衰，关系到物业管理部门的生存与发展，所以，提高职工的素质是物业管理部门的当务之急。住户的需要是发展的，变化的，满意不满意的内容也在变化，因而物业管理部门提高职工的素质适应住户的需求是永恒的主题。只有练好内功，以提高职工的素质为中心，才能在市场经济中立于不败之地。今后，物业管理部门必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

(四)走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理部门在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立矿山企业物业管理生存发展的唯一出路。

困难与机遇同在，挑战与风险并存。物业管理部门应当在国内物业管理规章制度不断健全、独立矿山企业不断扩展的机遇下，强化管理，苦练内功，才能赢得市场、占领市场，促进自身良性发展。