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土地财政范文10篇

时间：2023-03-19 00:54:33

土地财政

土地财政范文篇1

经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”对世界各国而言，土地都是财政收入的一项重要来源，对中国亦如此。

（一）中国土地税收的历史与现状

土地税收是国家凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中强制无偿地取得部分土地收益的一种税收，是政府政治权力的表现。早在公元前21世纪的夏禹时代，中国就有土地税收。由于数千年来，中国都以农业生产为主，田赋以及演变到后来的农业税是中国历代的主要税赋。对城市土地征税源于1866年上海公共租界首先开征地捐。新中国成立后土地国有化，对农村土地仅征收农业税，城市土地税并入工商企业税收计征。改革开放以后，土地税种逐渐增加。1979年7月1日，全国人大通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》规定，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向我国政府交纳使用费。1987年4月1日，由国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，开征耕地占用税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起在全国范围内开征城镇土地使用税。1993年12月13日，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。

我国现行税制体系中涉及城市土地的税收主要有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等12个税种，分别从不同侧面调节土地的利用。

（二）中国政府的土地非税收入

1987年，深圳经济特区率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1988年4月，在宪法中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从此土地使用权转让有了法律依据。1990年6月，国务院了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使我国城镇国有土地市场有了法律保护。

土地是实物形态的国有资产，资产自然会给所有者带来收益。土地出让金是土地所有权与使用权分离后，土地所有者依据经济原则从土地使用者方取得的一种收入，是土地所有权在经济上的体现，本质上是地租。土地出让金是指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。

1989年5月，国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定国有土地使用权出让的收入中，“40%上交中央财政，60%留归地方财政。不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，都主要用于城市建设和土地开发，专款专用”。上述文件未及实施。两个月后，财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，中央在土地出让金分享上后退一步：土地出让后，当地政府可“先留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归取得收入的城市财政部门”。1992年9月，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，把中央对土地出让金的分成比例缩小为5%；1993年底实行分税制改革时，又把土地出让金作为地方财政的固定收入，中央提取5%的规定也被取消。从此，土地出让金全部划归地方政府，依然“主要用于城市建设和土地开发”。

2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。除土地出让金外，政府收取的土地非税收入还包括新增建设用地补偿费、土地登记费、征地管理费、外资土地使用费等。

（三）中国来自土地的隐性财政收入

如前所述，我国政府拥有大量的土地，这些土地价值巨大，但政府在支配这些土地时，并不完全以货币的形态表现出来，而是以直接配置的方式将土地分配给特定的项目与各种用途上，如支持经济适用房建设的土地划拨、重点工程建设的土地划拨等，这些配置活动都减免了土地出让金，但实质上是财政的隐性土地收入。这种隐性土地收入的特点是，财政收入与财政支出同时进行。

二、中国土地财政收入存在的问题

中国来自土地的财政收入名目繁多，在筹集财政收入和调节社会经济方面发挥了一定的作用，但是其缺陷仍然明显存在。

（一）中国土地税制内外有别

在现行的土地税制体系下，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国课税人排除在课税对象之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，而对外则是房地产税，名为房地产税，实际只是对房产征税，对地产不征税。而土地使用税和耕地占用税等税种，又只对内征收，对外不征收。内外税制有别有违国民待遇原则，不利于内外资企业间的平等竞争。（二）土地税收体系中部分税种之间相互矛盾

1、土地增值税与房产税、城镇土地使用税的税负配合失当。土地增值税仅就已售房地产的增值课征，而将未售房地产的增值排除在外，即现行土地增值税实际上是房地产流转环节税收，由于其名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重，而房产税、城镇土地使用税不完善，又使得房地产占用环节的税负过轻。

2、房产税与城镇土地使用税存在重复课税。

1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。

（三）土地税收体系中部分税种设计不合理

1、土地增值税的计税依据过窄、名义税率过高。将土地的自然升值收归公有是土地增值税开征的重要理论依据之一，土地的自然增值是指由于土地资源的稀缺性和社会经济发展对土地的日益需要而导致的非因土地所有者投资改良而造成的土地升值。土地的自然升值包括两类：一类是已出售土地的自然升值；另一类是未出售土地的自然升值。虽然由于土地未出售而未获得货币等实现形式，但升值仍然是现实存在的。因此，在开征和曾开征土地增值税的国家中，如德国、英国、日本、意大利等对两类自然升值均课税，韩国则就闲置土地的自然升值课税，而我国仅就已出售土地的升值税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。另外，现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级累进税率，而意大利的不动产增值税、日本曾征收的土地增值税以及德国曾征收的联邦土地增值税的最高边际税率均为30%左右。可见，我国的土地增值税税率远高于其他国家。土地增值税过高的名义税率可能提高了纳税人缴税的机会成本，造成逃税现象严重；同时，虽然较高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但若税负过高则会对正常的房地产流转造成损害。

2、城镇土地使用税的课税范围过窄且免税范围过宽，计税依据及税率失当。一方面，城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，其他区域的土地均不属于城镇土地使用税的调节范围；另一方面，城镇土地使用税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等的自用土地免税外，还有其他一系列的免税政策。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了城镇土地使用税应有的调节职能———除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速，为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，不仅使土地使用税收入缺乏弹性，也违背了税收的量能负担原则。

3、耕地占用税的计税依据和税率失当。我国的耕地占用税实行按纳税人实际占用的耕地面积以定额税率一次性征收的办法，单位税额的高低按照耕地所在地区人均耕地面积的多寡确定，最低1元/平方米，最高10元/平方米，经济特区、经济技术开发区、人均耕地特别少的地区，征税定额最高可上浮50%.首先，这与不断升高的耕地地价相比，耕地占用税的税额微不足道，对耕地资源的过度占用抑制作用不大；其次，按土地面积从量计征割裂了不断增加的耕地价值与税额之间的联系，使得税收收入缺乏弹性；再次，大城市近郊等耕地资源特别珍贵的地区也是耕地价值上涨幅度较大的地区，由于耕地占用税税额按面积课征且单位税额差别的绝对额过小，因此，越是耕地稀缺的地区，其耕地占用税的相对负担越低，导致逆向调节。

（四）税种多，但收入所占比重小

现有涉及土地课税的税种包括12种之多，但所占每年税收收入总额的比重很小。尽管近些年来，我国房地产业迅速发展，来自土地的税收收入有相当提高，土地税收收入占全部税收收入的增长幅度不大。一些地方政府为了吸引外来投资，竞相以各种低价优惠政策吸引投资者，甚至赠送土地，严重损害了税收的法制性。

（五）税费并存，收费比重高过税收

地方和部门、单位之间利益驱动使得每个人都想从土地收入中分得“一杯羹”。在市场经济条件下，各部门、单位有其自身独立的经济利益，各地方也有本地区的独立利益，凭借本身的职权收费，可满足自身的资金需要，又可兴办实业，用以体现领导者的业绩，并把其中很大一部分，转为本地、部门、单位的个人福利收入，既得利益的刚性使得收费只增不减。

（六）土地出让金有失公允

1、各级地方政府在财政收入方面没有自主权的压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。

2、土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了后任届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于后届政府显然是不公平的。

3、征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在：一方面通过行政权力低价买地，另一方面用市场经济办法高价卖地，低进高出，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是“寻租”行为产生的温床。

三、对加强土地财政调控的进一步思考

第一，加强土地税制的立法，加强司法建设。只有不断加强土地法制建设，才能使税收有法可依，明确土地税收的法律地位，能更好地保护国家土地资源，保证土地使用者的利益。由法律来替代条例性的规定，能够加强税收的权威性，从而对偷税漏税、非法收费收税进行制裁有法律依据。

第二，优化税收管理体制。我国幅员辽阔，各地社会和经济发展状况差距巨大，因此，有关地方税收的管理权限应当适当下放给地方政府。目前，地方一般仅有对城镇土地使用税、耕地占用税等税种在中央确定的税额幅度下具体确定本地适用税额的权力，这还不能够满足地方政府在辖区内调节土地使用的目的。如果逐步允许地方政府根据本地的社会经济状况经中央批准后开征部分地方税，以筹集必要的财政收入，并对本地的社会经济进行调节，将更有利于我国土地资源的保护与开发。

第三，提高税收的公平与效率。我国已经加入WTO，必将实行国民待遇。因此，要求我们必须对目前的土地税费制度进行清理，统一土地税收对国内外企业的征收标准，体现税收的公平，保证公平竞争。

第四，适时开征物业税。将房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并为物业税。所谓物业税，就是对土地、房屋等不动产征收的一种税，因此它是财产税的一个税种。许多国家都对居民拥有、转移的财产课税，形成了统一、完善的课税体系。作为所得税、流转税的一个有益补充，财产税不

对公平社会财富分配、调节经济运行发挥了重要作用，而且是许多国家地方政府的主要收入来源。我国物业税要发挥筹集收入和调节贫富差距的职能。从短期来看，我国物业税开征就是为了规范我国房地产业税费，抑制地方政府短期行为。

第五，加强对土地出让金的管理。一是土地出让金必须全部纳入财政专户管理。各级政府不得随意减免，不得私自截留使用，不得先清算、后上缴。财政设立土地出让金专户，实行专款专用。二是合理调整土地出让金的使用方向。切实保证土地出让金“取之于农，用之于农”，保证土地出让金用于农业土地开发的比例。2004年初中央决定，地方政府要拿出至少15%的“土地出让金纯收益”用于农业土地开发，这是“土地出让金回流农村”的第一步。三是适当调整土地出让的等别和平均纯收益标准，这将进一步发挥出土地出让金的调节作用。

[摘要]经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”土地是财政收入的一项重要来源，关于土地的税收和收费名目繁多。通过土地税收和收费可以对土地资源进行保护，保护土地使用者的合法利益，优化资源配置。但是目前，中国土地财政收入经历了数十年的发展，开始出现一些弊端，影响了通过财政调控土地配置的职能，应该通过立法、执法、税种设计、费改税等方式优化土地财政收入，保护土地资源，增加财政收入，完善财政宏观调控的作用。

[关键词]土地增值税；土地出让金；物业税

总书记2004年在中央人口资源环境座谈会上的讲话中明确指出，要搞好新一轮土地利用规划的修编工作，充分发挥土地利用规划和供应政策在宏观调控中的作用。几年来，国家出台了一系列的宏观调控措施，使得部分地区过热地产开发降温。“建设社会主义新农村”的问题提出以后，土地问题更成为了世人关注的焦点。

[参考书目]

[1]伊利，莫尔豪斯。土地经济学原理[M].北京：商务印书馆，1982.

[2]毕宝德。土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2001.

土地财政范文篇2

关键词：“土地财政”；影响；危害。

“土地财政”是指一些地方政府依靠一次性收取以后若干年的土地使用权的收入以及由此带动的其它相关收入来维持地方财政支出的财政现象。2010年，在两轮房市调控之下，全国国有土地有偿出让收入达到29110亿元，占全国财政收入83080亿元的35％，占地方财政收入的71。7％，土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，达到70％以上，这一比例是空前的，反映了地方政府对“土地财政”的极度依赖。“十一五”期间，全国土地出让总收入7万多亿元，随着城市的扩张和对土地的经营，土地出让收入成为许多城市推动城市发展的重要支撑，成为名副其实的地方税费收入之外的第二财政。

一方面，对“土地财政”予以肯定的观点并不鲜见。这些肯定“土地财政”的积极作用主要集中在两点：第一、“土地财政”切实增加了地方政府的可支配财力；第二、“土地财政”大力推动了地方城市化的进程。另一方面，持“土地财政”给经济与社会带来不良影响和危害观点的更多。普遍认为“土地财政”的危害性极大，应该对“土地财政”政策进行强制性降温。“土地财政”的形成，既反映出现行征地制度引发的政府牟利动机，也彰显了现行财税体制的弊端，地方政府此种行为造成的影响实在不可小视。其危害主要体现在以下八个方面：

1。推高房价。

房价过高乃至“天价”已成为目前我国一个非常突出的社会问题，房价已经远远高出一个普通公民的承受能力。住房属于生活必需品，政府理应而且也正在下大力气控制房价过快上涨。实际上，“土地财政”正是楼市调控艰难，房价居高不下的首要原因。地方政府对“土地财政”的倚仗导致土地出让价格的不断上涨，开发商又把这种高价的土地成本转嫁给购房者，房价由此节节攀升。以北京市为例，每平方米住宅楼面地价2004年是2127元，2010年涨至11000余元，6年涨了5倍，同期支撑消费需求的城镇居民人均可支配收入增幅只有71％，普通工薪家庭根本无力买房，报告显示85％家庭买不起房。

2。产业畸形发展。

房地产业“一业独大”，致使产业升级艰辛、调控两难。由于“土地财政”的驱动，近年来，国家调控楼市，房价反而高速上涨，房地产业也在调控过程中得到阳光雨露，如雨后春笋般茁壮成长。过去的10年里，海尔、海信、雅戈尔、联想……这些制造业的行业龙头纷纷跻身于房地产。2009年，纺织行业上市公司过半都进入了地产业务。后发者是央企，在房地产业行将沸腾到顶点时，央企开始真正注意这个流金淌银的行业。2010年两会刚过，北京一天的时间里就产生了三地王，都是央企。

2010年，我国实现GDP397983亿元，其中全社会固定资产投资278140亿元，GDP中有30％为房地产业拉动。而大部分开发商对地产行业的信心，也正基于此，他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，房地产衰落，经济也受影响。

形形色色的资本涌入已经令房地产一业独大，不仅使地产调控愈来愈“两难”，更重要的是，以房地产拉动的经济增长模式已经不可持续，对大量金融资源、产业资本、社会资源的占用，已经影响到中国其他产业的升级，如地产开发房地产需要大量螺纹钢和线材，但这类的钢铁产品在国内又属于高耗能且过剩的品种，反而又刺激了它的生产。房地产业越来越大，实体经济投资越来越萎缩，产业升级举步维艰，助推通胀，经济脆弱，产业结构调整难度空前。

3。土地融资，隐含风险。

我国各地设立的土地储备机构的初衷是为了调控土地市场，在土地价格高的时候把地卖出去，在土地价格低的时候把地买进来，总之是要保障土地市场的平稳运行。而现如今土地储备机构已成为地方政府的一个融资平台。地方政府可以而且热衷于将征用的土地作为抵押物来获得银行贷款的原因正是因为这样的贷款由政府的信用做保障，而且随着近几年来地价越来越高，政府的收入也是水涨船高，政府还款就越有保障。对银行而言，这样的贷款就是优质贷款，银行也就愿意贷款。不过，地方政府的这种生财之道是有较大风险的，抵押的土地越多、评估价格越高，金融体系的债权规模就越大，由此可能造成的不利影响也将越大，这种套现模式会增加地方政府的债务风险，一旦地价不再持续上涨甚至下跌，政府的土地出让收入也就无法继续增加甚至减少，这将导致银行产生大量呆坏账，事实证明“面粉比面包贵”的火爆行情不可能长期持续，如温州今年以来土地流拍就接二连三地出现，温州政府多次修改地块起拍价以使其重新入市，仍应者寥寥，地方政府卖地“变现”的急切心态已不言而喻。怀同样心态的当然并非温州市一家。一位西安市官员在对当地区县进行工作总结时特地提醒，首先要注意经济金融风险，他警示：“从今年开始，贷款将进入集中还贷期，贷款靠什么还？怎么还？

这些我们都要尽早考虑、提前统筹，确保资金链不断。”据监管部门统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额7。38万亿元，同比增长70。4％，占一般贷款余额的20。4％，全年新增贷款3。05万亿元，占全部新增一般贷款的34。5％。每年一万多亿甚至两万多亿的土地出让收入也只不过是让这些债务的风险暂时隐藏起来，而且地方政府每年的土地出让收入相比巨大的地方债务也只不过是杯水车薪，如果没有土地收入的持续增长，这些资金的周转就会成为巨大的问题。

4。耕地有限，难以为继。

在地方政府“快卖地、早卖地、多卖地”

的大背景下，我国耕地面积急剧减少。有关实证分析表明，“土地财政”对耕地数量存在负影响，其影响的弹性系数为－0。01，即“土地财政”每增加1个百分点，耕地面积将减少0。01个百分点。2007年度的全国土地变更调查表明，我国耕地面积为18。26亿亩，离18亿亩“红线”还有2600万亩。1997－2005年，非农建设占用耕地2747万亩，年均减少305万亩。按此匡算，距离“红线”的2600万亩不到9年就会消耗完毕，这么算下来，也就是说“”土地财政“仅剩6年，届时，我们又卖什么取得收入呢？

5。侵占土地，农民失业。

伴随着地方政府辛苦找地的步伐，农民失地现象越来越普遍。一是各地农村”圈地运动“愈演愈烈。山东省诸城市（县级市）自2010年6月以来就相继撤销了1249个建制村，并将其合并成了208个农村社区，成为全国首个撤销全部建制村的城市，农村社区正式成为诸城市管理论文"target="_blank">行政管理机制中的基层组织单位。目前，诸城市的这种”撤村并居“改革正在山东及全国逐步推广，并呈”星火燎原“之势。一场让农民”上楼“的行动，正在全国20多个省市进行。无数村庄正从中国广袤的土地上消失，无数农民正在”被上楼“。在河北廊坊，2006年被评为河北省生态文明村的董家务村，如今已成一片废墟，大片新修的村居在铲车下倒塌，刚修好的”村村通“水泥路被铲平。二是”村改居“乱象丛生。2011年年初，东莞南海原定在全区224个村委会中，力争今年年底让涉及47万村民的123个村委会先完成”村改居“，但截至4月25日，全区已有119个村委会完成”村改居“，”村改居“旗开得胜南海经验有望全国推广。

农民宅基地转化为国有土地后的增值收益，被权力和资本”合谋“拿走。农民则住进了被选择的”新农村“，过着被产生的”新生活“。这是一次对农村的掠夺，强迫农民上楼并大规模取消自然村，不仅与法治精神相违背，对农村社会也将带来巨大负面影响。

而有地方领导算过账，让100万户农民上楼或者”村改居“至少省出70万亩地，50万一亩就是3500亿，100万一亩就是7000亿，什么事干不了！一个区区的地级市，就能通过”撤庄并居“、”村改居“，轻松获得数千亿的卖地收入，被征地农民则永远地失去了赖以生存的土地，极多数人不得不外出另谋生路，长远生计是否有效保障尚无定论。我们可以按照《全国土地利用规划纲要》来推算一下，2000－2030年，全国占用耕地将超过5450万亩。一般情况下，每征用一亩农地，就伴随1。5个农民失业。按此推算，我国失地农民群体将从目前的6000万人，激增至2030年1。1亿人。大量失地农民将沦为种田无地、就业无岗、低保无份的三无农民。

6。提供环境，滋生腐败。

斯密认为：税的不确定性远比税的不公正性危害更大。当税是随意课征的时候，每个纳税人都会被吏的权力所左右，税吏会极端加重赋税，或者利用加重赋税的恐吓，来勒索赠物和贿赂不确定的税，税的不确定性”会让税吏变得专横和腐化，甚至原本不专横、也不腐化的税吏，也会变得专横和腐化。“稳定性是现代税收的一个基本特征，不稳定的税实际上并非严格意义的税收，斯密在此是取用广义上的税的概念。

土地出让金就可以理解为这样一种不确定的税，仔细审视会发现这种不确定性贯通于土地出让以及前后关联的多个环节。不确定性为政府利用垄断特权获取过程的潜在收益成为可能。政府通过设置垄断政策，对经济活动的管制渗透到各个方面，这些管制产生了形式各异的”潜在收益“，经济学中把这种”潜在收益“称为”租“。这些形式各异的”租“引发了人们对租金的竞争，有时这种竞争是合法的，有时则通过各种非法途径，利用各种”资源“，通过政治过程获得垄断特权，从而依据垄断特权获得”租“，这种非生产性活动就是”寻租“。由于”土地财政“缺乏规范管理，土地”寻租“频现，关于土地、建设等领域的腐败案件屡见不鲜。2010年3月，宁夏回族自治区检察机关掀起了土地出让金清欠风暴。在当地应缴的国有土地出让金中，有1／4被拖欠未缴，高达28。71亿元的国有资产存在流失风险。2011年初，发生在河北的一起土地腐败案，已致8名当事人落马。2011年4月20日法制日报披露：13个省区违法占用耕地超万亩。今年2月媒体报道：

千亩土地撂倒廿五官员海南省东方市土地腐败窝案。2011年1月，《法制晚报》记者根据新华社、中央电视台、中央人民广播电台等媒体的公开报道，统计整理了2009－2010年30个发生在土地、建设领域的腐败案件，涉案人员平均涉案金额超过870万元，造成极为恶劣的社会影响。

7。城市畸形发展。

（1）地方政府对旧城改造热情不是很高。因为旧城改造属于真正改善城市环境，涉及到拆迁户多，那是自找麻烦，收益远不如扩新城城大。旧城改造的土地是属于划拔的，不能给政府带来财政收入，顶多建好了卖房了，收些契税等，意义不大；而开发商进行旧城拆迁的成本高、难度大，热情也不大。

（2）地方政府对建设廉租房和经济适用房热情也不高。因为建设廉租房和经济适用房的土地是无偿划拔的，不仅挤占了政府可卖的土地，相对来说就使得政府可卖的土源减少，而且建房还要花掉一部分政府的土地出让收入，因此尽管国家明文规定地方政府每年要拿出土地出让金的10％来建廉租房，没有几个政府是这样做的，目前仅有重庆、成都建得多一点。2010年全国土地出让收入2。9万亿，如果拿出10％建保障性住房，2900亿可以建设1亿平方米，10年10亿平方米足足够1亿人居住，可是”土地财政“对低收入人口的排斥使地方政府疲于供给保障性住房建设用地和旧城改造。实证研究也发现：在给定约束条件下，越依赖”土地财政“的城市，住宅用地供给受限程度越高，地价和房价相应越高，这些城市建设经济适用房的积极性越低。

（3）地方政府对旧城区交通改造热情也不是很高。因为旧城区交通改善了，也不能给政府带来财政收入，反而投入不少。

我们发现，我们的旧城区日复一日、年复一年、无论是住房还是交通政府投入都不大，变化也不快。而新城区交通等基础设施建设则日新月异。受”土地财政“的驱使，城市建设存在很大的盲目性，盲目地扩城铺滩子，势必将会造就一座座的空城，一座城市的发展，本应该是先发展城区（旧城改造、完善主城区基础设施），把主城区发展好了，才考虑适度地向外扩张，这样才能保证一座城市的入住率，只有入住率保证了，才能保证这座城市的其它一切方面健康发展。

（4）地主政府对于扩建新城热情却是很高。地方政府热衷于主动规划新城区，因为新城区相对于旧城区来说，地广人稀，拆迁代价小得多，并且主动做”七通一平“，把生地变成熟地，又可以高价拍卖带来更多的财政收入。

土地财政范文篇3

1市土地流转的基本情况

一是政府重视，成效初显。近年来，市不断加大推进农村土地流转力度，2012年市政府下发了《关于加快推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营工作的实施意见》，县区也结合当地土地流转情况出台了系列激励办法，积极引导农民进行土地流转，提升土地使用效益。截止2016年底，市土地流转面积197.82万亩，占家庭承包面积的19.02%。二是形式多样，经营适度。目前，市土地流转形式主要有转包、出租、互换、转让、入股、托管等形式，其中以转包、出租为主，全市转包、出租面积158.62万亩，占流转总面积的80%左右。从调查情况看，市土地流转后经营规模整体合理，梯次发展，形成了由小到大，从企业到合作社、家庭农场、种植大户与农民的有机连接。三是财政扶持，潜力巨大。市得天独厚的自然条件，适合各种农作物生长，为推进土地流转提供了有力支撑。尤其十八大以来，市加大财政扶持，农业基础设施得到不断完善，农村土地流转后土地试用效益得到彰显，农民对土地流转的认识得到提升，土地流转的规模呈逐年上升趋势。但土地流转率仍低于全省、全国水平，土地流转还有很大的空间和潜力。

2市财政支持农村土地流转情况分析

2016年，全市生产总值、一般公共预算收入和一般公共预算支出分别达到1541亿元、85.7亿元和350.2亿元，分别是2012年的1.5倍、2.4倍和2.0倍，经济和财力的增长为支持土地流转奠定了坚实的资金基础。2.1市财政支持土地流转现状长期以来，市认真贯彻落实中央、省有关农村改革、土地流转等方针政策，积极发挥公共财政在促进农村土地流转方面的职能作用。通过支持农田水利基础设施建设，加大对相关配套设施建设的财政支持力度，营造良好的土地流转环境；通过支持高标准良田建设，支持现代农业产业集群培育工程建设，支持农业综合开发，提升土地流转后农业综合生产能力；通过加大支农补贴力度，开展政策性农业保险，建立完善财政引导金融、社会资本支持土地流转制度，调动土地承包者、经营者的积极性；通过完善农村医疗保险、养老保险等社保体系建设，建立完善农村劳动力技能培训体系，解决土地流转后农民后顾之忧；加大扶持乡镇企业和农业企业力度，支持改善农村生态环境，建设美丽乡村，为农村土地流转提供可持续发展的动力。2.2市财政支持土地流转中存在问题一是财力支持总量不足。市用于支持农村土地流转的财政资金绝对量呈逐年增加趋势，但增长速度相对缓慢，从2013年的1916万增加到2016年的3583万元，增长仅87%，年增长速度远低于财政支农资金增长速度；从财政支持土地流转资金占财政支农资金的比重看，并无明显加大，一直徘徊于1.1%～1.5%之间。二是财政支持土地流转结构不合理。调查中发现，市各县区财政在支持土地流转时，都偏向于城乡结合处及交通便利的农村，而对交通不便但具有较好的土地流转条件较好的农村支持力度不大。其次，财政资金在支持土地流转的扶持对象方面不合理。为调动种粮农民的积极性,国家针对种粮农民进行补贴,但由于财政对土地流转缺乏配套的支持措施,在土地流转后,这些补贴仍然归以前农户所用,新的土地承包者难以获得国家补贴,增加了土地承包商的经营成本，不利于土地流转的推进。另外，财政资金支持土地流转投入结构上不合理。财政支持土地流转资金用于工作经费比重过大，用于农业生产、基础设施建设比重则较小，同时，还存在补贴资金过于分散，补贴被挪用、撒胡椒面等现象。三是财政杠杆作用不明显。就现有市财力而言，仅靠财政很难为土地流转后剩余劳动力的安置及转移、提高农民收入、促进农业发展、构建和谐乡村等问题提供足够的资金保障，这就要发挥财政的杠杆作用，充分调动银行、信贷、保险及社会各界的积极性，利用各种资金为农村土地流转服务。但由于受管理体制、经营范围、政策等因素的影响，目前，只有农村合作金融机构、农业银行、农业发展银行等涉农金融机构及产品为农村土地流转提供资金支持，社会资本参与度更低。这足以表明财政杠杆作用没有得到充分体现，没有起到地两拨千金的作用，致使大多数金融机构、金融产品、社会资金还徘徊在土地流转之外，没有在土地流转中发挥应有的作用。四是财政资金使用效益低。目前，市财政支持土地流转资金使用效率普遍偏低，资金的使用缺乏统筹安排，没有形成合力，而且不同渠道的支持土地流转资金使用方向、实施范围、研究建设内容、项目安排存在重复和交叉。如农村公益事业资金和农业综合开发资金均可用于生产基础设施建设，建设项目存在重复交叉，资金未能统筹安排，资金拨付与项目建设进度存在时空差，财政支持土地流转的作用没有得到体现。此外，财政支持土地流转资金到位率低、资金被挤占、挪用、预算执行缓慢，非生产性支出挤占生产性的资金等问题，都直接或间接地造成了支农资金的流失，影响了农业资金的投入使用效益。2.3影响市财政支持土地流转的成因分析一是地方财力有限。从2012～2016年市GDP和一般公共预算收支情况表可以看出，市的一般公共预算收入绝对值持续增长，但增度却没有呈现出持续上升的趋势，近三年而成下降趋势，由2014年的58.9%下降到2016年的19.1%，下降了39.8个百分点。一般情况下，财政收入占GDP的比重反映了地方财力是否充足的一个重要指标，反映了财政对宏观经济运行和资源优化配置的调控能力。市一般公共预算收入占GDP的比重从2012年3.4%上升到2016年的5.1%，而2016年我国财政收入占GDP的比重为22.28%，可见市的财政收入占GDP的比重远低于全国水平，政府可支配的财力十分有限，严重制约着财政对土地流转的支持力度。二是资金管理不到位。由于历史和体制的原因，财政支农资金长期存在着多头管理的问题。从管理部门上说，市财政支持土地流转资金涉及到农业、水利、农业综合开发、交通等部门，这些部门都有项目申报和资金使用权，资金管理上的分散化，不可避免地造成资金使用上的分散化和低效化。从资金使用说，资金的来源渠道多元化，必然造成资金使用、管理的多元化。同时，由于缺乏对涉农资金的协调机制和规范统一的管理机制，以及部门之间沟通和协调不到位，各施其职、各行其政，造成项目重复建设，资金交叉使用以及资金分配不合理和资金浪费等现象，增加了财政支持农村土地流转成本，影响了财政支持土地流转资金使用效益。另外，对财政支持土地流转资金的监督不到位，缺乏对财政资金的绩效评价，占用、挪用财政支农资金成本较低等，也加剧了财政支持土地流转资金的低效率使用。

3财政支持市土地流转的对策建议

一是积极争取上级扶持力度。紧紧抓住国家大力推进中西部建设、推进农村改革的历史机遇，认真研判中央、省有关土地流转精神，准确把握政策动向；深入开展调研，摸清市土地流转实情，制定科学合理、切实可行土地流转方案，并及时向上级有关部门汇报，争取更大的政策和资金支持；积极组织申报基础好、条件成熟的项目，争取中央、省政府给予更多专项资金扶持，加快推进市土地流转进程。二是拓宽支农资金融资渠道。从前文分析可以看出，资金问题一直是困扰市推进土地流转的一个重要因素。要加大对土地流转扶持力度，加快推进土地流转进程，必须发挥财政杠杆作用，充分利用财政政策，拓宽支农资金融资渠道。通过财政资金的正确引导，改进完善抵押担保机制，鼓励引导国有、股份制银行加强提供针对性金融服务；通过财政补贴，大力发展农业保险，鼓励各财险机构参与开展相关业务；充分利用财税优惠政策，激活社会沉积资本，激发社会资金的参与农村土地流转的热情，助推土地流转进程。三是加大财政资金投入力度。进一步完善扶持奖励政策，对土地流转较好的经营规模主体给予奖补、项目倾斜、资金倾斜、税收减免、补贴等优惠措施，对积极配合土地流转并自愿放弃承包地的农户给予奖励、就业培训、创业扶持、最低生活保障补助等；加大农业基础设施建设支持力度，完善现代农业产业化配套设施；调整财政支农预算结构，加大财政资金向土地流转倾斜，建全财政支农资金稳定增长机制，提高资金使用效率，帮助解决土地流转中的资金问题。四是加强支农资金监管管理。支农资金使用效益低的一个重要因素就是支农资金条块管理，因此，加大支农资金整合力度已成为各级政府推进土地流转，提高财政资金使用效益的有效手段，及时成立由政府主要领导牵头的涉农资金统筹使用管理办公室，将分散于各部门的涉农财政资金进行整合，提高财政资金使用效益。进一步完善资金管理制度，建立“项目设立-资金预算-拨付-使用-评估”为一体的资金管理体系。同时，还要加强资金监管力度，转变资金监管方式，从被动事后检查向主动事前、事中监管转变，从合规性检查向预算绩效监督转变，建立全覆盖、全过程的财政大监督机制，加大违规使用资金的惩罚力度，强化对资金使用者的责任约束。

作者:孙海霞单位:河南省平舆县疾病预防控制中心

参考文献

[1]梁莉.财政金融对农村土地流转情况的影响研究[J].河南师范大学学报，2010（3）：26.

土地财政范文篇4

关键词：土地财政；房价；利弊分析；可持续发展

一、土地财政的概念

对于土地财政，一般来说，有广义和狭义两种划分。广义的土地财政包括以土地出让金为主的非税收入，土地的直接、间接税收收入以及土地抵押融资收入（见图1）。图1广义土地财政内容狭义的土地财政，则主要指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，即主要考察的是通过土地出让金来满足财政需求，是目前地方政府在开展税收征收之外的主要收入来源。本文将从狭义的土地财政的角度来进行分析。

二、土地财政的现状

（一）我国土地财政整体情况

我国土地财政整体情况如表1所示。

（二）土地出让收入规模

从图2和图3中可以看出，我国土地出让的规模一直呈现出增长的趋势，甚至从2016年的3.56万亿元直接突破五亿元达到了2017年的5.21万亿元，此后也始终保持着一年增加一万亿元以上的速度，并且土地财政始终是财政收入中的大头，比例常年在25%左右及以上。

（三）土地依赖度

土地财政依赖度是根据地方政府土地出让金收入与一般公共预算收入的比例来计算的。从图4中可以看出，从全国数据来看，我国土地财政在一般公共预算中占据了很大一部分，而图5则是更直接地显示了地方土地财政的差异，尤其是排名前六的城市，土地财政依赖度甚至超过100%，也就意味着土地出让收入甚至超过了地方政府一般公共预算收入。

（四）总结

根据以上的图表和数据，不难看出，对于地方政府来说，土地出让金是极其重要的财政收入来源，它可以被称为地方政府的“第二财政”，成了地方政府进行经济建设的支柱。

三、土地财政形成原因

（一）地方政府财政压力

分税制改革后，地方政府面临着财权与事权不匹配的困境，财政支出的压力增大，仅仅依靠税收已经无法支撑地方政府履行相应职能，因而必须寻找高效的增收途径。地方政府拥有大量的闲置土地，土地出让由地方政府“垄断经营”，其收入直接算入地方财政收入，而市场上又存在对土地的大量需求，因此，通过“卖地”来增加收入，无疑是极好的选择。如今，虽地方各级政府的收支情况正不断改善，但土地出让来钱快，不需要付出过多的额外成本，还能带来其他各方面的益处，地方政府仍旧将其作为主要的收入来源。

（二）地方政府竞争与政治晋升刺激

我国一直以来有着“绩效考核”的制度，中央与地方政府之间也不例外。而中央对于地方官员的考查主要是考查其在位期间，地方的经济发展状况（以GDP与财政收入为主），因而会促使地方官员在其任期内集中力量促进经济方面的发展，以亮眼的成绩来吸引中央的关注，从而实现政治晋升。在部分地方官员心中，经济发展是为其政治晋升服务的，而同级政府之间又潜移默化地形成了一种竞争关系，更强化了这种理念。地方政府一直以来在土地出让金方面，对于工业地价始终是采取降费的政策，甚至变相实行“零地价”“负地价”，从而吸引了许多企业在地方设厂进行生产，拉动地方的经济增长，在竞争与考核当中更加容易脱颖而出。因此，对土地财政的高依赖从某种程度上也是地方政府大肆“招商引资”的副产品。

四、土地财政的益处

（一）增加财政收入

市场上存在大量的土地需求，在大部分的土地掌握在政府手中的时候，政府可以适当抬高价格，通过出让土地获得相应的资金，从而增加地方政府财政收入，缓解财政赤字压力。

（二）推动城市发展

一方面，政府财政收入的增加使政府获得更多的资金用以发展地方基础设施建设，推动城市化进程；另一方面，政府低价售出土地用于产业发展，这也增加了政府对于外来的资金与人才的吸引，从而推动当地经济进一步发展。

五、土地财政的危害性

（一）“竭泽而渔”

地方各级政府在通过土地出让来获取相应的财政收入时，往往只在乎自己的发展利益，从而无休止地、贪婪地进行索取，大肆贩卖土地，以期能够获得收入的最大化。这就导致随着时间的推移，地方政府手中能够用以贩卖从而获取收入的土地的数量越来越少，地方财政收入缺口的问题也越发难以得到解决，这无异于是一种“竭泽而渔”的行为，这样“短视性”的政策实施是难以持久的。

（二）环境破坏

土地财政迅速扩张，政府大量出卖土地给产商进行开发建设，尤其是工业发展，难免会引发噪声污染、粉尘污染、废水废气排放等环境污染问题。同时，政府为了能够赚取更多的收入，还会加大对于荒地、林地等的开发力度，使其能够投入使用，强行提高土地利用率，从而使原生态环境遭到破坏。

（三）房价上涨

在土地有限的情况下，政府在出让土地时，为了实现财政收入的最大化，并平衡低价出让土地给工业的情况，常常采取“高商住地价”的方式，对住房用地收取高额的土地出让金。而当前由于房价的快速上涨，房地产开发商对于房地产事业始终抱有较为乐观的预期，认为自己能够从中赚取大笔收益，因而也愿意向政府支付更高的土地出让金来获得土地的使用权与开发权，而提高房价就是房地产商将该笔费用转移给消费者进行支出的一种方式。在政府与房地产商双方的共同作用下，房价水涨船高是自然之势。与此同时，为了增加居民购买住房的需求，加大各房地产商对于土地的需求，使得在供求关系的影响下，抬高土地出让金价格，政府还会采用各种优惠政策，来强化居民的购房意愿。这样就形成了一种刺激房价增长的循环机制。

（四）忽视税收

由于政府拥有土地财政这一较快的收入来源，再加上地方为吸引对当地的投资，可能会导致地方政府对于税收方面的不重视，放宽税收的监管，甚至对于能够带来当地经济发展的企业的偷漏税行为“睁一只眼，闭一只眼”。这显然损害了我国公民的整体利益，使税收的公平性受到影响。

（五）经济发展不平衡

政府利用土地财政，推动了城市化的发展和工业的发展，吸引了农村人民流入城市，并且由于大肆出卖土地，减少了农村可耕种土地，农民难以以耕种为生，损害了农业的发展。因此这不仅造成了城乡发展的不平衡，也造成了产业结构的不合理，农业弱化而工业过于强化。久而久之，就会拉大城市和农村人民的经济差距，从而也加剧了贫富两极分化，这对于社会发展是不利的。

六、土地财政改革的必要性

（一）“房住不炒”政策的落实

如今，国家正在加强落实“房住不炒”政策，通过征收房产税、加强监管等政策，降低对房产的非居住需求，压低当前飞速上涨的房价，减少房地产商的利润，从而使房地产商高价大量从地方政府处购买土地的动机下降，政府将无法如同从前一般抬高土地出让金额，财政收入将有所减少。

（二）土地存量减少

由于常年来土地财政规模的扩大，历年政府采取出卖土地的方式获取财政收入，当今政府手中所拥有的土地数量越来越少，以土地谋发展的城市融资战略模式，已经无法再持续下去了。如果不及时遏制这种趋势的进一步发展，迟早会“坐吃山空”，再无地可卖，到那时地方政府的财政压力将进一步增大，因而改革势在必行。

七、政策建议

当前土地财政在地方财政中仍旧占有极其重要的地位，“一刀切”式的迅速改革可能会引发新的问题。因而必须采取温和的改革措施，使地方政府逐步摆脱对于土地财政的依赖。

（一）制定相关政策，加强监管

制定相关的政策法律，加强对地方政府官员的行为监管，提高财政透明度，明确各项财政的收入来源与支出去向，使公众也参与到监督中来，控制地方政府对土地的无限制出让，先缩减土地财政规模，再逐步建立“土地财政”的退出机制，循序渐进。

（二）拓展新的财政收入来源

首先，目前财税体制正不断改革，一些新的税种也即将面世，尤其突出的是房地产税、物业税等，政府可以在这方面进行相应的转型，提高税收在政府财政收入中的占比，这同样也能够引起政府对于税收的重视，减少偷税漏税行为；其次，可以逐步开放地方政府债券的发行，实现地方政府向大众公开融资更加透明化、阳光化，更好地利用逐步发展的金融市场进行筹资运作；最后，可以拓展公债基金的建设，适当保留一些额外资金，通过投资等方式，使“钱生钱”，不断增加政府的储备资金，缓解一部分财政压力。

（三）改革绩效考核制度

目前的考核晋升制度是影响土地财政规模的十分重要的一个因素，因而为抑制土地财政的继续扩大，对该制度的改变势在必行。中央层面不应将官员在任期间的地方经济发展程度作为唯一的认定指标，而应该加入如当地居民生活幸福指数、生态环境的保护情况等指标，促进地方的全方位发展。此外，还可以采取拓展考核期的策略，不仅考核官员在任期间的地方发展情况，对官员卸任后地区发展的可持续性同样也要做出考查，避免政府官员的短视行为，不顾此后地方的发展需求而一味地收割当前利益。

（四）下放资金，上收职能

针对引起土地财政的另一原因——分税制，可以采取双向调整的政策。一方面，规范各级政府的财政预算，避免虚报问题，扩大上级政府对于下级政府的转移支付，从而增加地方政府的财政收入。另一方面，将一些对于地方政府而言负担过于沉重的项目转移给上级政府，让拥有更多收入的上级政府履行更多的职能，达成收入与权责的匹配，缓解当前地方财政收入的赤字问题。

八、总结

根据本文的分析，各级政府应当加深对当前土地财政问题的认识，根据实际调查研究情况，实事求是，提出相应的解决措施，逐步解决地方政府过度依赖土地财政的问题，从而在提高人民幸福指数的同时，促进社会经济的健康、可持续发展。

参考文献：

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[2]杨海涛.土地财政：成因·危害·纾解[J].当代经济研究，2014（12）：70-73.

[3]邱婧，胡芳.我国土地财政问题与对策[J].中国集体经济，2020（36）：21-22.

[4]范建双，周琳，虞晓芬.土地财政和土地市场发育对城市房价的影响[J].地理科学，2021（5）：1-9.

土地财政范文篇5

因此，研究土地财政隐藏的风险及治理对策，有利于地方财政安全，实现经济社会的可持续发展。

一、土地财政的成因分析

“土地财政”是对当前地方政府在面临财政困境时利用土地换取财政收入这种短期行为的一种形象比喻，包括地方政府通过土地税收、土地使用权出让、土地融资、土地金融等方式获得收益来直接或间接增加财政支出能力的行为。…土地出让收入和土地抵押的银行贷款，已经成为城市和其他基础设施投资的主要资金来源。

自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，我国的土地价格每年以8.9％的速度快速上涨，高地价给地方政府带来了可观的财政收入。资料表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年，全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5％；2005年，国家开始紧缩“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元，2007年高达1.2万亿元。2008年，尽管有近50％的土地出让以底价收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。土地收入已名副其实地成为地方政府的“第二财政”。我国土地财政的形成与分税制改革和以GDP及财政收入为核心的政绩考核体制有关。1994年分税制改革以后，中央上收了大量财权，特别是将增值税的75％归为中央政府，2002年以后又将地方税种中增长较快的所得税改为中央、地方共享税。但在财权向上集中的同时，地方财政支出责任不仅没有相应减少，反而有所增加。地方政府不仅需要承担建设性支出以及为重大工程配套资金、非公益性事业单位各种非公益性支出、行政性支出，而且还要承担由于国有企业乃至一般公共部门改革所带来的各种社会保障支出，以及各种企业亏损补贴和价格补贴，等等。在这种财权向中央集中，事权向地方政府下放的非对称财政体制下，财权上收后地方政府缺乏足够的能稳定增长的地方税种(如财产税)，于是地方政府的财政收支平衡很容易被打破，从而诱导地方政府以土地出让相关收入作为补充财政收入的重要来源。

在财政分权、政治集中的体制下，地方政府官员具有通过做大GDP和上缴财政收入来显示政绩，以此获得晋升(或保住职位)的激励，这种以GDP和财政收入为核心的政绩考核体制便成为地方政府追求土地财政的内在动力。

二、土地财政隐藏着巨大的财政和金融风险

首先，土地财政具有不稳定性和不可持续性。在现行的土地批租制下，地方政府无论以何种方式出让土地使用权，卖一块土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，这为地方政府“以地生财”提供了便利。即使我们不考虑13亿人口的吃饭问题，也不考虑可征用农地、不可再生资源的有限性，但市场有冷暖，房地产市场也有周期性变动，这意味着土地价格不可能天天都有“面粉比面包贵”的火爆行情，当市场发生变化，原来的供不应求就会转化为供过于求，土地流拍、降价就不可避免，土地生财难以为继。

其次，土地财政是导致我国耕地数量减少的重要因素。杜雪君、黄忠华(2009)的实证分析表明，土地财政对耕地数量存在负影响，其影响的弹性系数为－0.01，即土地财政每增加1个百分点，耕地数量将减少0.01个百分点。2009年，我国耕地总量为18.26亿亩，已经接近18亿亩的“红线”。根据国土资源部的有关数据，仅在2001～2008年的8年问，我国耕地数量就减少了1.25亿亩。如果不加以控制，按照每年平均减少的数字，2年就会突破“红线”。

第三，土地财政严重损害了国民的利益。根据现行法律规定，我国实行土地公有制，按理土地出让收益的分配和使用应代表全民的利益。然而资料表明，全国多数地方征地款的分配比例为：农民仅能拿到10％～15％，集体拿25％～30％，政府及其他机构拿60％～65％。征地中各产权主体地位不平等、交易不公平使得农民失去了分享土地增值收益的权利，越来越多的农民成为失地又失业的弱势群体。不解决5亿多农民的问题，不解决全体国民的住房、医疗、养老等基本社会保障问题，中国这个全球少有的消费市场就难以启动，中国的现代化就难以实现。

第四，土地财政还可能会引发金融风险。在土地财政中，有相当一部分城市建设资金是以政府信用为担保取得银行贷款的间接财政。这些贷款一般不超过2年，如果土地出让顺利且价格较高，地方政府可以通过丰厚的土地出让金收入来偿还贷款，但如果土地出让价格不高，用于偿还贷款的能力有限，地方政府就必须用其他方式取得财政收入来还款。实际上，以政府信用为依托的贷款规模往往会超过地方政府财政收入规模，金融风险也就出现了。

第五，长远来看，土地财政有违科学发展，必然会导致地方政府届际之间的不公平，进而导致土地资源利用的代际不公平。土地出让金一次性收取，最长以70年为限，实际上一次性预收了未来很多年的土地收益。而城市的基础设施支出却由历任各届政府负担。一旦城市化速度放慢，前人卖地、后人维护的模式将难以为继。

三、土地财政改革的政策建议

地方政府必须放弃土地财政，必须放弃对土地一级市场的控制。没有任何一个大国是靠土地财政来支撑政府支出、提供公共物品的，唯一的办法是通过产业振兴、通过光明正大的税收进行公共财政运作。地方政府必须摆脱对土地财政和房地产市场的依赖。1.通过综合性的配套改革，降低地方政府经营土地财政的激励。财权上收、事权下放以及“政绩逼人”是造成地方政府依赖土地财政的一个重要原因。要降低地方政府谋求预算外收入的动机，就必须建立多元化的公共投资机制，地方政府不能再作为地方经济建设的主导者，而应该成为地方公共物品和服务的提供者。在财政负担上，中央政府要适当增加事权，如义务教育经费由中央政府承担，这样既减轻了地方政府的财政负担，又能减少因经济发展差异带来的教育投入差异。

在政绩考核上要改变GDP和财政收入至上的考核体制，建立一个以人为本，综合考虑经济增长率、资源消耗强度、社会保障率、居民收入增长率、社会治安破案率、人口自然增长率等诸多指标在内的政绩考核体系。

2.建立国有土地收益基金制度。国有土地出让收入实质上是未来50～70年地租的资本化形态，政府当期获得的土地出让收入实际上是让渡未来若干年土地使用权的收益。因此，应当从土地出让收入中预留一部分资金，以保障城市建设和发展的可持续性。基本设想是从每年的土地出让收入中划出30％的比例，建立中央、省和县(市)三级国有土地收益基金，实行分账核算。通过建立国有土地收益基金，可以遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为，建立良性的土地收益管理机制，保证农地征收、城市建设和发展有稳定的资金来源。同时，应建立完善的国有土地收益基金投资制度，以保障国有土地收益基金保值增值。

3.完善土地税制，形成科学合理的土地税收体系。(1)提高城镇土地使用税税率，适时开征物业税。应将所有的城镇建设用地者纳入征收范围，同时提高城镇土地使用税税率。待条件成熟时，与房产税合并，开征统一的物业税。(2)完善土地增值税。一是扩大土地增值税征收范围，采取“普遍征收”的办法，在征收范围上要能覆盖引起土地增值的所有对象。二是应设置“土地转移增值税”、“土地租赁增值税”和“土地保有增值税”三个税目。(3)增设空地税。即以闲置未用的土地为征收对象，对空地的实际持有人课税。开征空地税，可以抑制土地浪费现象，提高土地利用效率。(4)提高耕地占用税税率，通过税收杠杆促进节约和集约用地，保护耕地。

4.严格土地管理制度，积极防范土地融资风险。地方政府通过政府性公司以土地为抵押，贷款进行城市发展建设，抵押的土地往往是政府储备的土地，这样容易带来政府的财政风险和金融风险，无论是地方政府还是中央政府都应该采取积极的防范措施：严格将政府储备土地限定为存量土地，禁止将征用的农村集体土地纳入土地储备范围；对抵押的土地进行评估，放款数量依据土地的价值而非政府信用。

5.加强土地规划管理，确保建设用地的后备资源。为了追求土地收益最大化，地方政府往往具有修改土地利用规划的动机。修改规划随意性大，有时还会采取欺上瞒下的做法来增加用于创收的土地面积，也可能出现土地征而不用、出而不用的现象，造成土地资源的极大浪费。要减少这种土地违规行为，就必须严格土地利用规划、城市建设规划，将规划的修改上升到法律程序，要经立法机构通过才能进行调整；要提高规划的透明度和公众参与性；对有违规行为的地方政府，不但要追究行政责任，而且要按照司法规定追究法律责任。

目前土地供应中，低价工业用地所占比重较高，不少地方都提出要建园林式开发区，明显存在着土地资源浪费问题。与此同时，房地产地价却很高，这对房地产业的发展和改善民生都不利。因此，应当在合理规划的基础上，严格控制工业用地，增加房地产用地，同时通过市场供求关系提高工业用地的价格。

土地财政范文篇6

［关键词］房地产市场;政府管理;过度行政;土地财政

党的报告指出，我国当前社会的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活需求与不均衡不充分发展之间的矛盾。这一矛盾在房地产市场上，充分表现为人们对房产购买能力的不足与房地产市场的过热、泡沫、高空置率等现象。这种市场失态已成为我国经济持续健康发展的潜在威胁。究其原因，政府角色的失正导致的过度行政或者无为行政是重要原因。

1市场经济条件下的房地产管理

在计划经济条件下，政府完全是一个市场主体的企业角色，承担了企业产、供、销的整体功能。在市场经济条件下，企业的资本运作完全由企业自主。政府放开了企业，进行角色转换，实现了市场的换位、职能的转变。首先，国家由市场主体转化为市场监管主体。政府不再是经营者，而是市场的监管者。这种政府职能的转换，理论上使得政府不能再直接经营土地，更不能圈地拍卖。这和现实中的政府行为相悖。其次，是国家由市场主体转换为市场调节主体。政府调节市场，市场引导企业，政府不能再直接干预房地产企业行为。政府通过经济杠杆，引导企业经济行为，确保房地产市场的健康发展。再次，国家由市场主体转换为市场管理主体。国家根据人们的需求水平、土地资源状况、经济发展水平有计划地协调房产供应，尽可能确保供需平衡，市场稳定。最后，国家由市场主体转换为社会保障主体。居者有其屋、耕者有其田是中华民族的千年梦想。在社会主义市场经济条件下，政府作为一个社会保障主体，在市场经济不能充分调节的领域，政府通过积极干预保障市场的健康运行，政府以行政主体的身份构建社会住房保障体系，保障低收入弱势群体的住房需求，从而实现人民住有所居的美好梦想。

2房地产市场中的管理缺失

房地产市场中的政府缺失主要体现在政府的过度行政或者无为行政两个方面。过度行政是指政府的行政行为过度干预市场，用政府命令代替市场、实施国家垄断。无为行政是指在市场无法实现有效调节的准公共领域，政府没有作为，不能履行其应尽的管理与调节责任，从而导致社会失公、市场混乱。2.1政府的过度行政。首先是土地经营权的行政垄断。在我国城市，土地国家所有、政府管理。从行政理论上说，政府对土地管理的目的是实现土地社会效益、环境效益和经济效益的最大化。但在GDP政绩优先的行政体制下，一些地方政府以土地经营者的身份出现，画地拍卖，大幅度抬高地价，追逐最大的经济效益，使得零成本的土地资源成为迅速增长的GDP政绩。在土地经营上，政府过度垄断、过度批租、过度招标拍卖、过度土地合作都深深体现了政府行政的过度与滥用，客观上对房价飞涨推波助澜，与民争利。其次是房地产市场的舆论扩张。一些地方政府通过掌管的新闻舆论，制造虚假的利好消息助推房地产市场，来刺激房价上涨，带动房地产投机，形成房地产泡沫，从而进一步带动土地价格的上扬。这客观上导致了房价的飞涨，供给侧的不均衡。最后是房地产市场的行政扩张。拆迁可以创造房产需求，需求可以拉动房地产涨价，房产涨价可以进一步拉动土地价格的上涨，从而促进GDP的增加。这个最简单的逻辑，使得一些地方政府非常热衷于拆迁。通过大规模的拆迁，创造城市内部的刚性需求。这种刚性需求，最终要受利到土地价格上涨与GDP的增长上来。2.2政府的无为行政。2000年以前我国的房地产市场基本上是成本定价。2000年以后，伴随着房价的飞涨与市场需求力的释放，房地产市场进入市场定价阶段。2005年房价加速上涨，2007年进入暴涨阶段。此时的房价，既不是由成本定价，也不是由市场定价，而完全是由房地产商说了算。政府在房产定价上，完全是无所作为。高房价引发的投资需求进一步促进了投机与哄骗。一方面，大的房地产商之间形成价格联盟以获取暴利;另一方面，房地产的投机与炒作，进一步拉动了价格的飞涨。政府面对显失公正的房价，无所作为。政府对房地产投机与炒作似乎也完全行政缺位。特定的历史时期的炒房团铺天盖地，以投机与获取暴利为目的。这是政府在特定历史时期下无为行政的畸形产物。无为行政的最直接的恶果就是导致房价飞涨，形成畸形泡沫，给未来经济带来潜在危险。

3房地产市场下政府职能的根本性变革

3.1转变政府职能。在市场经济条件下，政府与市场的关系是政府引导市场，市场引导企业。政府对市场具有监督职能、管理职能和协调职能。必须明确，政府不是市场主体，政府既不能直接干预市场，也不能以主体的身份去参与市场。对市场的干预，会形成过度行政，对市场的参与，又会形成无为行政。政府必须明白什么是应该做的，什么是可以做的，什么是不可以做的。这是从根本上转变政府职能的前提。3.2转换政府角色。在市场经济条件下，政府必须与市场脱离利益关系。政府不应该从市场获利。政府的最大的利益在于创造公平的、充分竞争的市场环境，而不应该是获取更多的GDP增值。角色转换，政府必须从市场抽身而退。如果不能转换角色，政府在市场上既有裁判员的权利，又有运动员的利益，政府只能服务于自身利益，而不再服务于市场。3.3改变政府绩效考评制度目前我国行政体制中，对政府的绩效考评，最重要的一个指标就是GDP增长数据。对于地方政府而言，唯有GDP增长了，经济才发展，社会才进步。因此，GDP成为考核官员政绩的一个最重要指标。而完全忽略了一个城市的宜居状况、人们的幸福指数和社会就业状况。在这种考评标准下，就难以遏制地方政府的短期利益冲动。而圈地拍卖，是地方政府投资最小、见效最快、成本最低的一种GDP增长方式。“居者有其屋”是数千年来中华民族幸福生活的梦想之一。当前，在住房建设日益回归本位、房地产市场日益健康发展的前提下，政府应积极推进保障性住房建设，把困难收入、低收入、弱势群体纳入住房保障范围，建立完善的弱势住房建设供应体系。政府在大力推进房地产市场化的前提下，同时不断地推进住房建设的保障化，让经济适用房、廉租房，成为人们免受饥寒的最后保障，社会保障住房建设成为社会的公共福利。今天，改革开放的我国经济已经获得了巨大的成就。在房地产经济环境下，彻底转换政府职能，改革政府管理体制，实现“居者有其屋”的千年梦想，已经不再遥远。实现中华民族伟大复兴的“中国梦”，要靠政府、靠市场、靠我们不懈的改革与奋斗。

参考文献:

［1］易毅.现行体制下我国“土地财政”问题的解决［J］．经济师，2009(5).

［2］曹霄琪.土地财政的成因与危害及其对策［J］．金融经济，2011(22).

土地财政范文篇7

党中央、国务院高度重视土地管理和调控。20*年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。为进一步贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。现就有关问题通知如下：

一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任

地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据；实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。国土资源部要加强对各地实际建设用地和土地征收情况的核查。

按照权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。

严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任。监察部、国土资源部要抓紧完善土地违法违规领导责任追究办法。

二、切实保障被征地农民的长远生计

征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发［20*］29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。

三、规范土地出让收支管理

国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。

四、调整建设用地有关税费政策

提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费，要进行清理，限期追缴。其中，国发［20*］28号文件下发后减免和欠缴的，要在今年年底前全额清缴；逾期未缴的，暂不办理用地审批。财政部会同国土资源部要抓紧制订新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和适时调整的具体办法，并进一步改进和完善新增建设用地土地有偿使用费的分配使用管理。

提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，财政部、税务总局会同国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法。财税部门要加强税收征管，严格控制减免税。

五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度

国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

六、禁止擅自将农用地转为建设用地

农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

七、强化对土地管理行为的监督检查

国家土地督察机构要认真履行国务院赋予的职责，加强对地方人民政府土地管理行为的监督检查。对监督检查中发现的违法违规问题，要及时提出纠正或整改意见。对纠正整改不力的，依照有关规定责令限期纠正整改。纠正整改期间，暂停该地区农用地转用和土地征收。

国土资源管理部门及其工作人员要严格执行国家土地管理的法律法规和方针政策，依法行政，对土地利用情况的真实性和合法性负责。凡玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、不执行和不遵守土地管理法律法规的，依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。

八、严肃惩处土地违法违规行为

国家机关工作人员非法批准征收、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，触犯刑律的，依法追究刑事责任。对不执行国家土地调控政策、超计划批地用地、未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费及其他规定税费、未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地，以及通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置，以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批的，要追究有关人员的行政责任。

完善土地违法案件的查处协调机制，加大对土地违法违规行为的查处力度。监察部要会同国土资源部等有关部门，在近期集中开展一次以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动。对重大土地违法违规案件要公开处理，涉嫌犯罪的，要移送司法机关依法追究刑事责任。

各地区、各部门要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，充分认识实行最严格土地管理制度的重要性，认真贯彻、坚决执行中央关于加强土地调控的各项措施。各地区要结合执行本通知，对国发［20*］28号文件实施以来的土地管理和利用情况进行全面自查，对清查出的土地违法违规行为必须严肃处理。发展改革委、监察部、财政部、劳动保障部、国土资源部、建设部、农业部、人民银行、税务总局、统计局、法制办等部门要各司其职、密切配合，尽快制定本通知实施的配套文件，共同做好加强土地调控的各项工作。国土资源部要会同监察部等有关部门做好对本通知贯彻执行情况的监督检查。各地区、各部门要在20*年年底前将贯彻执行本通知的情况向国务院报告。

土地财政范文篇8

土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

我国实行土地公有制，作为所有者，要收地租。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。地租，是土地的所有权在经济上的实现形式，即土地的价格。在社会主义市场经济体制下，这个价格可以资本化，从而使土地具有资本的形态。土地之所以有价格，是因为在市场经济条件下谁拥有土地所有权，谁就可以定期获得一笔固定收入——地租。这同有一笔资金存入银行可以定期得利息是一样的。所以，土地价格是资本化的地租。土地所有权，按照产权经济学和法学理论可以分解为若干具体的权利：如土地的田底权、田面权、使用权、经营权、处置权、抵押权等。这些权利的主体可以是合一的，也可以是相对分离的。在相对分离状况下，每一项具体的权利都可能参与地租的分配。土地出让金的功能，说到底，就是保证平均利润率对经济的调节作用。但必须看到，这里最关键的是土地所有者与土地使用者之间地租的分配必须有一个“度”的问题。土地所有者拿得多了，土地使用者得不到平均利润，就会影响他的竞争力和积极性，反之，土地所有者拿少了，土地使用者有超额利润，就可能盲目投资，任意扩张。两种情况都不利于经济的协调发展。可见，合理分配土地出让金收益，必须明确土地产权，建设土地市场，使地租、地价通过市场显现。在我国土地公有制下，作为所有者，要收地租（出让金、租赁费），国家作为管理者，要收税等等都表现为我国土地使用制度改革的选择。

简言之，现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

这里所说的累计若干年地租总和，本质上是公有资产的所有者收入，是出让土地资产使用权的收入。它是一种按市场等价交换原则的市场交易行为。因而，土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。

二、土地出让金成了“第四财政”

土地出让金的上述性质，体现在以下几个方面：

（1）土地使用权出让合同约定的使用年限的地租总和是一次性收取的。按照现行法规规定：土地使用权出让的最高年限分别是：居住地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年（注：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定。）。我国法律规定城市土地是归国家所有，国民对土地拥有使用权。由于我国土地不能买卖，我国实行土地批租制度并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根据何在？有的学者称，这在某种程度上借鉴了香港的土地批租制度。这主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非香港当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租让新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。从国际上来讲，土地批租90年和100年都有。我国的这个规定居住用地70年限，主要是考虑居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。同时，这也与当时对中国人预期寿命70岁左右等综合因素有关。

现在的问题在于，土地出让金是地方政府将40年或70年累计的地租采取了一次性收取（征纳）。这样，势必造成地方政府希望土地能够“卖出”较好的价钱，以利于改善公共服务和城市基础设施。土地批租收益绐各级地方政府的好处是显而易见的。这种地方政府一次性收取累计了50～70年的地租之总和的土地出让金。说它是地租，但地租一般是按年收取的；而将累计50～70年的地租一次性收取这又似税。这样。土地出让金似税，却非税，也就成了“第四财政”。

（2）地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的地方财政收入并安排作财政支出的，这样，实际上也即成了“第四财政”。所谓第一财政指预算内收入，第二财政指预算外收入，第三财政指制度外收入，而土地出让金也就成了“第四财政”了。这笔“第四财政”在地方可支配财政收入的比重高达40～60%，有些地方甚至超过第二、第三财政之和。这样，政府实际上就不仅预收了未来50～70年的土地收益，而且也实实在在地预支了未来的土地收益。这种地方政府的“第四财政”反映了我国现行财政体制中中央财政与地方财政的利益博弈状况。与世界的大多数国家相比，中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府，上世纪90年代曾高达80%.但是在收入方面，地方政府没有相应的自主权。现在发现了“土地出让金”这座“第四财政”金矿，必然是“得来全不费功夫”！

（3）土地出让金，按现行法规中规定一次性收取40-70年的土地使用费，其地租中又包括了土地使用消费者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率贴现计算，土地出让金的实际价格是土地出让金名义价格的34.7倍以上的价格。应该指出，土地出让金是可以明确地从房价中剥离的货币地租部分，同时土地出让金又成为土地价格和房屋价格组成部分的一部分，转换成计税基础，当土地首次进行交易时，土地出让金将被征收5.5%的营业税及附加和4%的契税。当房屋建成销售时，土地出让金再次作为计税依据被征收5.5%的营业税及附加和相应的契税。就房地产开发商而言，收取地租是履行代收代缴义务，但却必须在承担义务时为这种义务缴纳营业税和契税。土地使用消费者在向政府支付地租的同时，也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税。这样，土地使用者是实实在在的承担是一而再，再而三的被重复征税后的地租。这对城市的低收入群要买新房改善居住条件，简直是难上加难。究竟这种既有利息，又有租，还有税的土地出让金，是租耶，抑是税耶？总之，可以说是“第四财政”。

三、土地出让金的功过得失

怎样正确评价这座新发掘的超大型“金矿”——第四财政？从财政学角度看，这是一个土地财政的社会经济评价问题。应该看到，土地是财富之母，一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地出让金问题凸显，是近些年我国土地财政领域中一个突出的新问题。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中与以下四大背景条件息息相关的。

（1）从我国当前所处的工业化阶段看，正处于工业化中期的重化工阶段，对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升，从而相应地带动土地供应的需求；

（2）从我国所处的城市化阶段看，正处于城市化发展的加速期，农民进城，一亿农民工进城，各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨，从而也必然造成对土地供求紧张；

（3）从我国个人消费结构升级看，已从万元级商品提升至十几万元，几十万元级阶段，住房和汽车成为这一阶段的消费热点，改善住房条件要土地，发展汽车要道路等等，随之而来的是对土地需求的猛升；

（4）2003年后中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期，外资、民资等投资热情上涨，同样也必然拉动对土地供应的需求，令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

上述四大热潮，极大地推动了我国社会经济发展中的土地需求。改革开放20多年，中国经济发展中曾经经历过三轮圈地热，特别是随着我国经济中用地（土地使用者）主体的多样化，国家在上世纪90年代又改革了供地政策，对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷主要在于：一是地方政府将50～70年的土地收益一次性收取，可增加地方可支配的财政收入，集中起来可以办些大事，以改善地方公共服务和城市基础设施等；二是将后50～70年的土地收益一次收取，将可遏制些过度扩张的土地需求等目的。

应该说，总体上看土地出让金的出台，既基本适应上述四大热潮带动的土地需求，同时，也为政府，特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且，配合了国家实行积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。进而有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代，为推进现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据有关权威部门统计（注：据全国人大常委会副委员长盛华仁在全国人大检查《土地管理法》实施情况的报告。）。1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达10000多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。浙江省在2003年有820亿元的土地出让金收入等。

短短十余年，特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩，聚集了10000多亿元的巨额可支配财力。激发出潜在的活力，把全国的土地资源盘活了。但是，与此同时，土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。

弊端之一：各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引外商或民间投资。这种行为，既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性，又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上，绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说，我们既要防止过高的积累率影响当前消费，从而影响人们的劳动积极性，又要坚持可持续发展，不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国，土地资源这个不可再生的资源，更稀缺珍贵，其使用的有效性更关键。

弊端之二：土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下，现任届政府将土地出卖，卖地收益都由本届政府支配，这样，就使得各届政府无法实现收益共享，令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化，往往也导致了土地滥用。再者，有时下一任地方政府，还需要负担土地卖出之后的开发配套投入，乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的，随着土地所有权的不断出让，各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减，长此以往，将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。

弊端之三：征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府，以经营城市或经营土地等名义，炒作土地。国家的供地政策改了，即实行土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金，但征地政策却没有改变。当前，农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在，一方面用计划经济的办法低价拿地，另一方面用市场经济办法高价供地，低进高出，炒作土地，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失，势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用，导致腐败的产生。改革二十多年来，中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等，究其深层原因，无不都是不少地方政府把土地当成生财之道，很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备，也是屡见不鲜了。

土地出让金的利益分配机制不合理，可以从浙江省对市、县政府在农地转非和土地限额审批中究竟能够获得多大收益的调查佐证。这些收益大致有以下几种：耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿使用费。有些市、县还有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为“第四财政”进行“体外”循环。这一项调查表明，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成、企业占四成或五成，村级组织占近三成，农民仅占5%～10%.这样，失地农民的社会保障问题必然成为严重挑战。从成本价到出让价之间生成的土地资本巨额增值收益，大部分被中间商或地方政府所获取。从全国范围看，2001年，政府从征地中取得的一级市场的收入是1300亿元，企业取得的二级市场的收入是7000亿元。到了2002年，一级市场的收入是2400亿元，二级市场的收入达到了10500亿元。而这10500亿元中，有9%以上是抵押，即拿着土地到银行去抵押贷款。所以说，如果土地存在泡沫，它实质上就是金融泡沫。

正是上述这些凸显的突出弊端，近年我国宏观调控作出重大决策，推出了既抓信贷超贷，又抓冻结土地供应的两大杀手锏，而且又决定在2005年继续收紧地根。我认为，与此同时，在宏观调控已取得初步成效基础上，还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿，这似应是我国宏观调控的应有之义。

四、用明天的钱，办今天的事——一个新理财理念的辨析

“用明天的钱，办今天的事”，应该说，这是一个合乎财政金融学理论逻辑的新理财理念。这是当今世界发达国家正在进行的一场以金融衍生品为主要内容的新金融革命的要义和精髓所在。国际理财学界流行着一句话：当今美国的经济繁荣，在相当程度上是建立在借来的资金和借来的时间基础上的。这实际上就是“用明天的钱，办今天的事”的美国版，说的是同一意思、意念和理念。

我国土地财政领域推出的土地出让金，也就是将明天未来50～70年的地租采取一次性收取的资金收入，来办今天的事。这里内含着这笔资金是提前透支的，从而也可以说是“借来的资金”。概括起来，我认为它包含着以下四层意思：

首先，无论是宏观的一国的经济，还是微观的市场主体的企业，大至跨国公司，小至中小企业以至个人家庭理财，都不能全靠“自有资本”而还靠“借入资本”和个人消费信贷等“借来的资金”。美国经济是世界经济的龙头老大，它的经济发展和繁荣尚且如此，更何论其他国家；

其次，“借来的资金”，说到底，其实就是抓住了时间机遇，即“借来的时间”。借来的资金其形式和手段有多样性，但其实质内容也就是“借来的时间”。借来的资金同借来的时间，两者是相通的，甚至是等价的；

第三，土地出让金，同新金融革命中的金融衍生品如期货、期权等是相通的。其要义都是“做预期”，即把未来50～70年的钱，来办今天的事。这一点最重要。

做预期，就必须要讲求和遵循经济规律办事，新金融革命的首条规律，是风险和收益交换律（trade-off）。高风险，高收益；低风险、低收益。这条规律，讲求的就是“取财有道”。

用明天的钱，办今天的事，是先有成本支出风险在前，才是有无收益和收益多少在后，而且这个“收益”具有不确定性，即收益的程度大小直至零的不确定性。

“取财有道”，就是说要用明天的钱，办今天的事，要讲求风险（成本）收益（效益）交换律，要作风险（成本）与收益（效益）比较。不能是只顾“借钱”而不管“办事”。新金融革命的首条规律，看似浅显简单却蕴含着丰富和深邃的科学哲理。

风险收益交换律的理论基础是理财三原则：[1]

1.钱多比钱少好；

2.今天（现在）的钱比明天（未来）（同样数量）的钱好；

3.无风险的钱，比有风险（同样数量）的钱好。或风险小的钱比风险（同样数量）大的钱好。

理财三原则的核心思想是：资金是有时间价值的，理财要有利息概念。资金有空间配置的有效性问题，也有资金的时间配置有效性，以及资金的时空配置是否得当的有效性等问题。

土地出让金，是做预期，是做未来50～70年的预期，从财政金融学意义上已不是一个“长期”而是一个“远期”的土地期货、土地期权等衍生品远期概念了。再说，它又是同“土地”这个实物资产，这个稀缺、不可搬动资源结合在一身的实物期权，其高风险性是不言而喻的。

第四，“用明天的钱，办今天的事”这个今天的“事”既包含了要办投资之事，也要办消费之事，如“三农”等事。投资归根到底是为了消费。不应顾此失彼。投资与消费之间的关系，是此长彼消，因而，必须强调投资与消费之事一定要协调发展。

土地出让金这个土地财政问题，进而言之，在社会主义市场经济体制下最高意义上说，它只是一种发挥“资金是经济第一推动力”的手段或工具功能。在实现现代化和全面建设小康社会，坚持以人为本，落实可持续的科学发展观而言，消费才是真正意义上的“经济第一推动力”。因此，消费才是社会主义经济的长远的、根本的最终目的性功能。

纵观当今世界经济大局，有专家称：靠着美国旺盛的消费和中国强劲的投资，支撑和推动了2004年全球和亚洲经济获得了10多年来最高的增长率。尽管美国还有“双赤”，2003年让美元下降15%，2004年美元又下降了5%（谢国忠，2004）。

这里，且不评论美国人的旺盛消费力。但把中国强劲的高投资，与之等量齐观，着实令人不安。消费是社会生产和再生产过程的最终完成和归宿，也是起点和根本动力。只要翻开中国改革开放后的消费发展史，的确可以看到广大城乡居民消费的绝对额有了大幅度上升，城市居民的恩格尔系数已降至37.7%.但我国的消费率，2003年降至25年来的最低，只有55.4%，比上年下降2.6个百分点。这充分表明中国的消费与投资比例严重失调，而投资与消费的失衡，最终都要靠提高人们的消费水平来解决。这是一个关系子孙后代的代际公平问题。

土地财政范文篇9

第二条新增建设用地土地有偿使用费(以下简称土地有偿使用费)是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

第三条土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政,县、市人民政府依法取得新增建设用地后，应依法向用地者供应土地。

第四条土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合，并定期调整公布。具体缴纳标准见附件一。

第五条按照农用地转用、征用土地等新增建设用地的审批程序，土地有偿使用费由取得新增建设用地的县、市人民政府按本办法规定标准缴纳。缴纳程序为：

一、国务院或省级人民政府土地行政主管部门依据批准的土地利用总体规划和用地计划对申报用地的县、市人民政府拟订的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案进行审查，对符合规定的，下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》(以下简称《通知书》，格式见附件二)。

二、申报用地的县、市人民政府根据《通知书》核定的缴款额和缴款时间，填制一般缴款书”，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级金库。

三、国务院或者省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的“一般缴款书”办理新增建设用地手续。未按规定缴纳土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。

第六条土地有偿使用费在国务院和省级人民政府土地行政主管部门办理新增建设用地手续前缴纳，具体缴纳环节为：

一、农用地转用、征用土地属于同级审批的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；

二、农用地转用、征用土地属于不同级审批的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；

三、只需办理农用地转用审批的国有农用地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；

四、只需办理征用土地审批的农民集体所有的土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；

五、依据土地利用总体规划将国有未利用土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准转用前缴纳。

第七条上缴中央财政的土地有偿使用费作为中央财政基金预算收入，上缴地方财政的土地有偿使用费作为地方财政基金预算收入，均专项用于耕地开发，不得平衡财政预算，结余结转使用。

第八条上缴中央财政的土地有偿使用费由中央财政专项安排用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目、对地方耕地开发整理项目的补助、耕地信息与监督系统建设。

第九条国务院土地行政主管部门依据经批准的土地利用总体规划和年度计划，编制耕地开发整理项目投资计划，国务院财政部门依据审定的耕地开发整理项目投资计划编制耕地开发整理项目支出预算后，共同下达耕地开发整理项目投资计划和支出预算。

第十条国务院财政部门依据共同下达的耕地开发整理项目投资计划和支出预算负责办理资金拨款，国务院土地行政主管部门负责耕地开发整理项目的组织实施和管理。

第十一条上缴省级财政的土地有偿使用费也必须用于耕地开发和土地整理，不得挪作他用，具体使用管理办法由省级人民政府财政部门和土地行政主管部门依照本办法的规定制定，并报财政部和国土资源部。

第十二条土地有偿使用费收缴工作所需的业务费用，分别由中央和地方财政部门在本级基金预算中按缴入本级金库土地有偿使用费金额%的比例安排。

第十三条各级财政部门、土地行政主管部门、审计部门要加强土地有偿使用费收缴、使用的管理和检查监督，保证土地有偿使用费及时、足额收缴和专款专用。任何部门、单位或个人均不得挤占、挪用土地有偿使用费。

土地财政范文篇10

一、土地出让收入解缴入库

（一）区房地部门根据土地出让合同和划拨用地批准文件，开具缴款通知书，并按照政府收支分类科目填写市财政局缴款书，由国有土地使用权受让人根据缴款通知书及缴款书依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求，在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入，就地及时足额缴入地方国库。

（二）从年1月1日起，土地出让收入按以下规定解缴入库：招拍挂和协议方式出让国有土地使用权的按总成交款的85%缴入区级国库，15%缴入市级国库（市、区共同投资储备项目除外）；存量地块增值收入补缴的土地价款等纯收益，按五五比例分别进市区两级国库；划拨用地用于支付的各项补偿的土地收入，100%缴入区级国库（具体项目按市有关规定）。

（三）土地受让人结清国有土地使用权出让价款后，凭缴款书收据联向房地部门办理土地出让相关手续。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入，并且未提供有效缴款凭证的，房地部门不予核发国有土地使用证。

（四）房地部门与原受让人签订土地补充合同或解除土地出让合同，需要退款的，由原受让人向原签订土地出让合同的房地部门提出书面申请，房地部门按规定程序审核后，开具土地出让收入退款单，向同级财政部门提出土地出让收入退库申请，财政部门征询上一级（或下一级）财政部门意见后，审核办理退库手续。

二、区级土地出让收入的分配使用

根据用地性质、区域及土地储备出让主体的不同对区级土地出让收入实行额度控制、分级管理。

（一）以招拍挂和协议方式出让取得的区级土地出让收入，其分配使用规定如下：

1、工业用地区级土地出让收入分配使用。

（1）按区级土地出让收入的4%，由区财政集中安排使用；

（2）按不高于区级土地出让收入的1.5%，提取土地出让业务费；

（3）按3.2万元/亩,缴纳新增建设土地有偿使用费。按0.5万元/亩,用于农业土地开发资金；

（4）区级土地出让收入扣除以上支出后，余额部分作为土地前期开发成本控制额度，由区土地开发部门安排使用。土地前期开发成本增值部分,根据支出项目，由区财政结算给各镇（工业区）；

2、六类用地区级土地出让收入分配使用。

（1）按区级土地出让收入的17.65%(土地出让总收入15%),由区财政集中安排使用；属于区海岸线管委会的区得部分，根据支出项目，由区海岸线管委会安排使用；