经营开发范文10篇

经营开发范文篇1

摘要：随着市场经济的不断发展，全球化进程的不断加快，企业的发展问题逐渐成为与每个员工都息息相关，影响重大问题。同时经营开发也成了企业能否适应未来环境的变化，寻求长期生存的决定性因素和稳定发展的重要环节。

随着招投标管理办法的不断完善，经营开发不再是等待分配、不再是以议标为主的“暗箱操作”、也不再是邀请招标的过渡阶段，现在，市场已经十分成熟，经营开发活动与企业发展息息相关。

一、正确的意识

正确的意识是整个经营开发过程的开头，是经营开发行动的方向，也是决定企业发展的经营开发工作能否成功的重要一点。在建筑市场上，建筑工程施工项目的多少决定着市场竞争程度的大小；也决定着投标企业中标率的高低；同时也决定着承包价格的高低。作为建筑施工企业，面对众多的竞争对手，我们从心理上要树立敢于战胜对手取得胜利的信心。决不能跌倒了摔痛了就不愿再爬起来重新投入新的战斗。要树立志在必得的信心和勇气。

1．分析自身实力、洞悉市场动向

企业要发展，要分一杯羹，必须认清自己，包括企业资质、人员实力、技术能力，所谓分析自身实力并不一味是说避开能力所不能及的项目，而是必须在认清自身的同时不断对相对较弱的部分进行补充和加强，通过施工业绩、人员、机械设备等的搜集，提升资质，要多组织人员培训，给能力较强的年轻技术人员锻炼的机会，从而对企业技术能力进行提升，绝不能在开头就被淘汰。

2．建立市场关系、不盲目、不忽视

在市场中求生存，必须建立优质的关系网，摸清楚各地市场的特点，很多地方保护主义严重的市场我们应该选择性的参与，绝不能盲目的投入，毫无目的的乱撞，这对企业来说不但是经营成本的浪费，更会为企业带来很多不良的影响。相反，很多的市场，比如从前的主要战场，可能随着市场的调整，我们的竞争力受到了一定的威胁，我们绝对不能全部撤离，必须在班子决策下有重点的“露脸”保持住原有的关系网。

3．创造良好的经营开发环境

在经营开发的行为中企业必须维持好的形象，与业主、招标和其他施工单位建立良好的合作关系，在合法合理的情况下为自身创造效益。

二、经营开发人力配置

企业经营部门的人员数量的配置应该是最强的。对强与弱检验的标准应该是能够适应当前和今后企业生存发展的需要。所谓强与弱，我认为主要是指人员专业配备合理。既有建筑经济方面的人才、又有工程施工方面的人才；既有土建工程的人才，又有其他专业的人才。建筑施工企业的领导对经营不重视、人员配置不合理，经营人员不能专业化是建筑施工企业经营活动开展好坏的重要因素。

经营人员需要的知识是多方面的，即与建设工程相关的法律法规、行业管理规定、市场经营、社会公共关系、心理学、计算机应用、建筑经济、工程施工技术、质量管理规定等等。面对知识信息飞速发展的今天，时代要求我们要不断学习掌握新的知识，促使我们适应市场经济发展的需要。

三、经营方法

1．全面搜集信息，信息就是有用的数据或文字图象资料。我们搜集信息的标准是及时、正确、来源可靠。静态的信息靠日常的搜集整理；动态的信息靠及时的搜集处理。

2．及时把握机遇，即及时发现工程发包的信息来源、及时报名参加投标活动、及时利用一切条件宣传自己企业的实力形象、及时总结自己的以及别人的中标和参与开标活动的资料、从中找出可以借鉴的东西。不能放过一切可以利用的机遇。

3．学会利用计算

机应用技术，掌握数据库的一般知识、预测分析的一般方法、电子信息搜集传输打印的应用技巧和网络技术运用。

4．在实际经营活动中，最重要的是要学习和掌握一般经营预测、决策、控制的方法。在投标过程中是非常有用的。

四、现场施工与管理

很多企业，在谈经营开发的时候常常忽略了现场的施工与管理，其实现场的施工与管理对经营开发工作也影响重大。

中标后，项目进入现场管理阶段，与业主的关系的处理、与施工队伍的协调，在实践中对新技术的运用和对传统技术的改良，回馈给经营开发工作的都是宝贵的财富，很多的业主在选择新项目的施工单位都会以旧项目的完成情况作为考量优先选择现场施工情况较好，管理水平较高的企业，这样便为企业的发展抢占了先机。

经营开发范文篇2

城市经营指的是在市场经济条件下,城市管理者政府把城市看做是市场经济中不可或缺的一个重要主体"用经营企业的眼光,来发展城市"按照投人产出的思维,来经营城市"城市经营这一理念,最早源于十七世纪的法国,当时法国为了扩张军力,而通过委托协议的方式,吸引私人投资者来参与城市军港的建设"到了后来这一模式被逐渐推广,而后又产生了债权模式、实体参与模式等众多模式"我国的城市经营则起源于九十年代的大连,当时大连把城市自身看做一笔资产,通过利用自身资源优势、政策优势,提升了旅游产业,引来了大批资金"这一城市改革模式后来,被许多城市纷纷予以模仿"随后,城市经营,成为政府管理城市的重要观念"。

二、地产开发

地产开发指的是,房地产企业在依法获得了土地使用权后,利用自身资源,来进行房屋建设和开发的过程"在工业化的浪潮中,我国城市化进程大步提升"随着我国城市居民的不断增多,我国的房地产行业得到了迅猛发展"为了满足城市居民的刚性需求,迫切需要开发新的土地资源"这就是地产开发行业火爆的主要原因"严格意义上讲,地产开发是城市建设的一个重要组成部分"地产开发是城市经营不可获缺的一环"如何搞好房地产开发从而更有利于城市经营,这是政府面临的重要挑战"地产开发应统筹于城市经营中,地产开发的最终目的是为了城市的更好的发展和城市居民的更幸福美满的生活"因而在地产开发的过程中,必须时刻从城市居民的生活,城市经营的角度来看问题,在开发过程中必须时刻牢记这个问题"统筹于城市经营中的地产开发,在城市建设的过程中必须确立几个基本原则"牢牢把握这些原则是做好地产开发得重要保障"。

三、地产开发的原则

(一)合法性原则"地产开发的过程中,各个主体必须遵守国家相关的各项法律法规"政府要严格按照法律来招商,引入私人资本"房地产商更应明确自身地位"在法律框架下做好自己的工作"。

(二)三公原则"在城市经营的过程中,各项决策和措施都必须做到公开、公正、公平"在引进私人资本上要秉持公正原则,在决策过程中要秉持公开原则"在采取各种措施的过程要秉持公平原则"坚持三公原则是做好地产开发的重要保障"。(三)合规性原则"这主要值得是,在地产开发过程中,政府和房地产开发商等各个主体,必须遵守市场经济自身发展的必然规律和城市经营建设的自身规律"在明确原则后,我们来探讨一下,可以采取的措施"。

四、以城市经营的角度来开发房地产

城市经营是一个系统工程,房地产开发是这个系统工程中不可缺少的一环"在地产开发过程中,我们可以采取以下措施:

(一)政府要健全地产开发制度,地产开发有一整套流程,政府必须围绕地产开发的每个环节,做好制度设计"使房地产商在每个环节,都能有法可依"。

(二)房地产商要转变角色"房地产商是一个赚取自身利益为第一目标的企业,但它又不仅仅是企业"房地产商还是城市建设者"房地产商在地产开发过程中,必须做到经济效益与社会效益的统一"近年来房地产商在分后割据地过程中,一味地粗放式的开发,而没有真正考虑到社会效益"房地产商在城市化进程中获得了巨大的经济效益,但同时又损失了巨大社会效益"房地产商的声誉随着地产开发规模的扩大,而不断恶化"这对于企业自身的长远发展,极为不利"。

(三)各个主体要从城市经营这个大局出发,政府在地产开发过程中,要围绕城市经营来布局,地产开发的直接目的是使城市在付出以后获得回报,最终目的是要使城市居民生活的更幸福美满"政府在招投标过程中一定要从这个角度出发选择那些声誉良好的房地产商"房地产商在开发地产的时候,也要有这方面的意识,不能只关注自身企业的发展,而忽视城市这个大企业的发展"。

经营开发范文篇3

关键词:房地产;经营模式;转型创新

一、引言

房地产业是支持我国经济发展的重要行业，在国民经济发展中起着基础和先导的作用，兼具生产职能和服务职能。房地产业关联性强，连接着建材、设计、零售等多个产业，能够带动上下游产业迅速发展，提供更多的就业机会，同时房地产业推动地方城镇化建设，促进城市规划合理布局，改善城市环境，提高居民居住条件和生活条件。房地产业还支撑着地方财政收入，吸引流动人口定居，为地方招商引资提供优良的环境，促进经济发展。房地产业在经过近四十年的发展后，已经形成庞大的规模，占有不可替代的地位，在市场环境变化和政府政策不断调整的作用下，房地产项目的经营模式需要创新，以适应新形势，更好地为中国经济做贡献。

二、我国房地产业发展现状

本世纪初的十年是我国房地产业高速发展的“黄金十年”，房地产企业依靠与地方政府的关系来获取税收优惠、扶持贷款、政府补助或者低价购买土地使用权，通过高财务杠杆扩张规模，利用市场供求规律囤积土地来达到低价拿地高价售楼的目的。此种粗放发展的经营模式在我国国民经济高速发展和巨大人口红利的支持下，取得了巨大的成功，房地产业成为国民经济的支柱型产业。“黄金十年”之后，中国进入关键的经济调整期，人口红利正在消退，以前支持经济高速增长的低端产业也不再适合当前的经济形势。受此影响，房地产业高杠杆、一次性的开发经营模式已不再适应当前市场形势，房产市场进入转型调整期，大量房企退出市场，三四线城市出现不同程度库存积压现象。同时巨大的经济成就也带来了丰厚的社会福利，社会阶层初步分化，不同地域、社会阶层和年龄阶段的客户对房地产的需求有所区别，有各自的居住、文化教育、休闲、投资等需求，房地产业开发项目曾经粗糙的经营模式已不适合当前阶段的客户需求，需要结合新形势具体分析客户需求，创新经营模式，提高产品附加值。

三、房地产开发项目的客户需求导向

(一)客户需求分析

当前社会贫富阶层分化，客户在不同年龄阶段、事业阶段、家庭阶段对房地产都有不同的需求，理性分析客户的具体需求是保证开发项目顺利实现经营目标的前提。通常而言，初步组建家庭的客户经济实力一般不强，看重价格和区位因素，在户型、社区配套设施、交通便利情况等方面会做出让步;有一定经济实力的中产阶级在事业发展平稳阶段会有更多的房产需求，一方面他们会更换居住房屋，搬向居住条件更好、环境更优良的地方，另一方面他们出于对未来的考虑也有一定的投资需求。在客户生活条件要求日益提高的今天，房地产需求不再仅限于户型和区位，而更多地延展向社区福利、文化环境、物业服务等要素，以满足社交、文娱等需求，追求更高的生活品质。

(二)基于客户需求建立的经营模式

在产品精确定位方面，万科有一套先进的体系。在相似经济条件下，同类客户具有相近的需求目标。万科以此为基准，根据客户不同的人生阶段进行需求定位，把客户分为年轻家庭、小小太阳、小太阳、后小太阳、空巢家庭以及社会成功人士，根据他们的需求偏好进行产品设计。根据区位地段，产品分为四季系、金色系、花园系和TOP系，从刚需住房到居住条件改善型再到别墅，从普通居民到高净值客户全方面覆盖。基于客户共同的对高品质生活的追求，万科确立了项目开发的核心要素。万科注重工程建设质量，严格把控建材采购、施工建设和项目交付的每一个环节，这些环节都有专业工作人员实时考核监督，确保产品一流质量，满足客户基本的安全需要。除了完善社区配套设施，美化绿色景观以外，万科还注重社区氛围的营造，使客户产生强烈的归属感。在社区文化建设方面，打造自己专属的服务文化和理念，从单方面社区服务转为双向交流共建，使每一位社区居民融入至社区生活中来。在居民方面，成立业主委员会，通过选举协商机制实现社区共建共管;在社区管理方面，由万科倡议发起制定居民“邻里公约”，业主可以通过投票协商制定社区行为规范，营造和谐共处的社区生活环境。万科极为重视客户需求管理，专门建立了客户关系部，负责维护客户关系，解决客户提出的问题。该部门会每年定时对客户满意度进行抽样调查，发现设计、销售、物业服务管理等方面的问题，提出改进意见措施。在各地分公司、社区服务中心、网上论坛等地方均设立了客户投诉通道，及时回应客户遇到的难题，接受客户意见、建议，提供最好的用户体验。

四、房地产开发项目的现金流管理

(一)现金流对于房地产的特殊重要性

现金流是支持整个房地产开发项目从策划到开发再到盈利的基石。开发房地产需要大量资金投入来满足项目开发所需的土地、建材、设计、营销以及日常运营，需要稳定、长期的融资渠道。房地产项目的开发周期长，从购地到审批到建设施工再到销售盈利需要三至四年时间，期间需要资金的不断投入以保证项目进度和质量，任何资金链断裂导致资金短缺都会危及整个项目经营，风险极高。

(二)房地产经营模式中的现金流管理

加强房地产项目的现金流管理就是要强化造血功能，保证资金快速回笼稳定资金链循环。万达依靠高效的现金流管理模式在商业地产领域取得了成功。在融资领域，万达坚持多元化渠道，在依靠企业自有资金、银行贷款和国内信托融资的同时还向国际市场募集资金，保证资金源头活力。在设计建设方面，坚持招商优先于设计施工，缩短项目开发周期，同时能够使多家主力店面同时开张，避免商户装修开业不同步影响客流量。而在对资金回笼至关重要的销售环节，万达明确租售比例，保证资金回笼效率。万达确定住宅、部分写字楼和社区商铺为销售部分，这些部分区位商业价值明显，迅速出售能够在降低经营成本的同时获得高利润，使资金快速回笼;而核心商业中心，万达坚持只租不售，通过整体经营，依靠租金和资产溢价来达到长期受益的目的;此外万达自身产业如万达影城、万达百货等已经具有较大规模，在吸引客流量方面具有突出作用。

通过控制开发项目出售、出租和持有的比例，万达保证了资金快速回笼和长期盈利之间的平衡，结合多元化的融资渠道实现了高效的现金流管理。在建设施工和日常经营中，成本控制也是确保现金流稳定的重要方面。在原料采购方面，万达采取全国统一采购的方式，尽可能地压缩采购成本。在设计施工中，统一设定流程标准，规范设计施工行为，提高工作效率。成本控制的重点在于产品规划设计，要求在设计中做好造价控制工作，把控建设成本投入。关于现金流的长期造血供养能力，万达依靠自身持有和出租的产品，所以在物业管理方面投入较多资源，保证商业综合体有良好的商业环境和服务质量，保持商业中心对客户的吸引力，使整体地产项目保值增值。

五、房地产跨界合作创新经营模式

(一)“X+房地产”的经营模式

为了更精确地锁定客户，满足广泛的客户需求，房地产商已经开发了许多房地产跨界经营模式，比较常见的类型为“X+房地产”模式。这种模式是在房地产开发的基础上与其他产业相融合，建立跨行业多元化的经营模式，典型代表有万达的“商业+房地产”模式和华夏幸福的“工业园区+房地产”模式。这种创新经营模式基于房地产开发充分利用“X”产业的商业资源，提高房地产附加价值，解决传统房产营销带来产业单一缺乏可持续发展力问题，其所具备的持久盈利能力也能够带来长久的现金流量，提高地产企业持久竞争力。这种模式也能为当地带来持久的经济增长点，增加税收和就业岗位，培养与当地政府的长期合作关系。

(二)以“工业园区+地产”为例的模式创新

为适应国家对房地产业的宏观调控政策，华夏幸福积极寻求经营模式转型创新，将目光投向工业园区的建设运营。作为民营企业的华夏幸福在获取资金和土地这两种地产业核心资源方面都不具备国有企业的优势地位，在此种劣势条件下企业必须寻求与政府的良性关系，使企业与政府互利共赢。单一的住宅房地产开发是一次性项目，无法给企业带来持久收益，也无法培养与政府的长期良好关系。华夏幸福将工业园区开发和城镇建设作为企业经营的核心，多元化经营业务，具体有基础设施建设、土地整理、工业园区综合服务等等，将传统的单一项目开发转变为城市集约化经营。在当地政府的委托和监督下，华夏幸福从事对某一地区的开发建设和运营维护工作，通过委托负责部分政府职能。在工业园项目开发初期，项目团队整体规划园区的产业布置和战略方针，政府对园区土地开发和建设成本进行一定补贴。初步的开发和施工完成后，企业还负责招商引资，为工业园区引入优质企业落户生产，地方政府根据招商投资数额给予一定比例的报酬。工业园的建成和招商能够带动周边地产升值，帮助企业通过销售实现资金快速回笼，同时土地溢价的收益也十分可观。招商投产后，企业继续进行物业管理和维护，保证项目的区位价值和使用价值，为企业带来长期稳定的收益。

项目建设和后续招商引资能够为当地提供丰富的就业机会，通过广泛的客户关系网络吸引优秀项目投资也为当地经济发展带来活力，持久地增加税收和财政收入。同时，开发项目的建设和长期维护运营能够充分有效地运用农村闲置建设用地，密切配合政府的城镇化发展目标，解决农民生活和就业问题，促进城市健康发展。政府给予优惠，企业开发项目招商引资，二者之间长期良性互动，既能达成政府预期施政目标，带动经济发展和城市建设，又给企业带来优惠和长期经营收益，互利共赢，弥补了传统的一次性开发在地方长期建设和企业长久经营上的不足。

参考文献:

［1］晏昶.基于新形势下的房地产项目管理问题研究［J］.建材与装饰，2018(19):126－127.

［2］徐媛媛.我国房地产企业经营模式创新与发展探析［J］.未来与发展，2017，41(08):32－36.

经营开发范文篇4

第一条为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。

其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。

第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。

第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。

第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。

第二章房地产开发企业

第七条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。

设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。

第八条从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。

房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。

第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。

第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。

第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。

开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。

第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。

第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。

第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。

第三章房地产开发建设

第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。

编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。

土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。

第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。

房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。

第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。

第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。

第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。

第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。

第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。

第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第二十五条开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。

开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。

第四章房地产经营

第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

第二十七条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。

未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。

第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。

第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。

房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。

第三十条房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。

第三十一条房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第三十二条商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。

房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。

第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。

商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。

非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当订立销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。

第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第五章法律责任

第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：

（一）弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；

（三）未按照规定期限开发建设的。

第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：

（一）不按照规定报送开发统计资料的；

（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。

第四十条房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：

（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；

（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。

第四十二条开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。

第六章附则

经营开发范文篇5

大家好!首先要感谢领导和同志们对我的信任，使我有机会在这里进行竞聘演讲。今天我演讲的内容是：爱岗敬业，履行职责，努力争当一名优秀的经营开发部部长。在全国上下开展创先争优活动的浓厚氛围中，面对充满生机和活力、挑战和希望并存的伟大时代，我觉得作为一名体育中心干部，忠诚、奉献、务实和向上是我的人生目标，实现自我、超越自我、实现人生价值是我的毕生追求。我的座右铭是：老老实实做人，认认真真工作，干干净净干事。

这次我竞聘经营开发部部长职务，主要是具有三个优势条件：

一是我有丰富的工作经历与较好的工作业绩。我现年39岁，中共党员，大学本科文化，曾经是运动员，获得过全国冠军、亚洲冠军。1992年离队后在中心办公室工作，2005年任办公室副主任，上个月单位内部任命我为经营开发部负责人，开始从事经营开发工作。参加工作以来，我认真努力工作，不怕辛苦，不怕麻烦，有实干精神，年年完成上级下达的工作任务，取得了一系列成绩：精神文明创建在04年与06年连续二次评为区级文明单位，08年评为区级最佳文明单位；计生工作年年被评为街区先进单位；中心后备人才基地二次被国家体育总局命名为《国家高水平体育后备人才基地》；我本人09年还被推荐为湖北省国家高水平后备人才基地复评小组专家成员参与了省内七个国家高水平基地和二个湖北省基地的复评工作。这是我竞聘经营开发部部长职务的第一个优势条件。

二是我年富力强，肯干实干，能够适应经营开发部部长工作。经营开发部部长的岗位职责是重要的，要承担稳定人心，解决福利，弥补单位财政不足等方方面面的工作，可以说是包罗万象、非常繁杂的，要做好经营开发部部长工作很不容易。我年富力强，精力充沛，不怕辛苦，不怕困难，肯干实干，具有较强的问题处理、系统分析、理解判断、组织协调和沟通能力，这些都是保证我做好经营开发部部长的基础条件。这是我竞聘经营开发部部长职务的第二个优势条件。

三是我有吃苦耐劳、无私奉献、善于钻研的敬业精神和求真务实、雷厉风行、敢于碰硬的工作作风。我参加工作多年，始终能够自觉做到服从领导、顾全大局，对工作认真负责，勤于思考，兢兢业业，有较强的事业心和责任感，出色地完成了领导交办的各项工作任务。我竞聘经营开发部部长职务，会在新的工作挑战中求发展，在新的工作实践中求超越，紧密结合经营开发部部长岗位的工作实际，创造性、灵活性地协调、开展各项工作，保证出色完成各项工作任务。这是我竞聘经营开发部部长职务的第三个优势条件。

假如我这次竞聘经营开发部部长职务成功，我将围绕以下四方面开展工作：

一、抓好自身建设，全面提高素质。经营开发部部长工作，责任重大，我将努力按照政治强、业务精、善管理的复合型高素质的要求对待自己，加强政治理论与业务知识学习，全提高自己的政治、业务和管理素质，做到爱岗敬业、履行职责，公平公正，吃苦在前，享乐在后，努力争当一名优秀的经营开发部部长，全力实践“团结、务实、严谨、拼搏、奉献”的时代精神。

二、做好经营工作，奉献自己力量。在经营开发部部长工作岗位上，做好经营开发工作是关键。我上任后，把自己看作是经营开发部的普通一兵，围绕出租门点管理，理顺租赁合同，中心整体规划建设，最大限度地利用现有游泳馆、网球场、羽毛馆等场馆设施，在保证少儿体校训练之余做好对外经营等工作，要开动脑筋，想方设法，搞好经营开发工作，争取获得良好经济效益，为稳定人心，解决福利，弥补单位财政不足作出贡献，全面提升经营开发部的工作效率与工作质量。

三、抓好队伍建设，全力做好工作。搞好经营开发部工作，队伍建设是根本。首先，我将切实担负好管理职工的责任，牢固确立“以人为本”的管理理念，认真听取职工的意见与建议，与职工同呼吸，共命运，加快各项工作发展。其次，我要以自己的率先垂范、辛勤努力和勤俭朴素，充分调动每个职工的工作积极性，提高职工的综合素质，使大家团结一致，齐心协力，把经营开发部各项工作搞好。

四、履行工作职责，交出满意答卷

作为一名经营开发部部长，我要服从服务于中心的工作大局和整体利益，要围绕自身工作职能，认真执行中心的工作方针、规章制度与工作纪律，牢记自己庄严使命，忠实履行自己职责，加强廉政建设，做到洁身自好，认真努力工作，在经营开发方面做出新成绩、新贡献，向中心和全体职工交出一份满意的答卷。

各位评委、各位领导、同志们，今天我的演讲，很普通、很平常，没有豪言壮语，但我向大家展示了自己一颗赤诚的心，表明了自己的态度和意志，愿把自己的聪明和才智、辛勤和汗水融进经营开发部的实际工作中，争取干出一流业绩。

经营开发范文篇6

（一）研究对象

本研究的研究对象为高星级旅游饭店的体育场馆资源的开发经营。参照国家旅游局GB/T14308-2003《旅游饭店星级的划分与评定》中划分的三星级以上旅游饭店附属设施归类评定标准，又根据《中国体育及相关产业统计》中以三星级以上饭店的健身休闲服务作为体育相关产业统计对象，[5]故确定为三星级以上旅游饭店定为高星级旅游饭店，并以此作为研究的调查对象。三星级以上旅游饭店总数量为800家，不包括准三星级旅游饭店426家（表1）

（二）研究方法

1.问卷调查法。本研究根据省统计局监制的“浙江省体育经营单位（兼营）产业情况统计表”和“浙江省中小企业问卷调查”汇总，设计完成“浙江省高星级酒店体育场馆设施开发经营的问卷调查”。按全省旅游饭店分布数量，总调查300家，实际回收197家。在具体调查过程中，调查企业没有区分准星级和白金五星级，直接按三、四、五星填写，调查中部分准5星级和很多准四星级旅游饭店（酒店自认已四星）纳入四星，至此调查数据总体四星级旅游饭店偏多。具体分布及星级数量分布见表2，高星级旅游饭店的不同所有制结构情况见图1。2.网络访问及电话访谈。企业入户调查回收质量不是十分理想，根据名录库资料，对问卷中的197份问卷资料进行逐一的旅游饭店门户网站的访问，查询具体体育场馆设施种类、数量等情况，以完善问卷。并对部分旅游饭店进行电话访谈，就场馆经营情况进行进一步了解。3.数理统计法。对问卷进行整理、归类，并输入SPSS13.0专业统计软件进行统计处理。

（三）研究的基本概念

旅游饭店（touristhotel），以间（套）为单位出租客房，以住宿服务为主，并提供商务、会议、休闲、度假等相应服务的住宿设施，按不同习惯可能也被称为宾馆、酒店、旅馆、旅社、宾舍、度假村、俱乐部、大厦、中心等。①高星级旅游饭店，具有饭店业设备设施为消费者提供中高档优质现代化服务，可满足不同消费者特殊消费需求的宾馆、酒店、度假村等三星级以上的旅游饭店，本研究的高星级饭店划分采用莫尔比的五颗星来表示不同等级的方法，也是我国制定标准所用的星级制，包括三星级（舒适型有限服务旅游饭店）、四星级（豪华型完全服务旅游饭店）和五星级（超豪华型完全服务旅游饭店）。[6]准星级旅游饭店，是指兴建或改建，硬件设施和服务标准化达到该星级标准要求，饭店开业未足一年正待评或未提出评星的旅游饭店。①2010年版标准规定，开业一年后才可申请评定星级，经相应星级评定机构评定后定星。

二、研究结果与分析

（一）浙江省高星级旅游饭店体育场馆设施建设现状

浙江省高星级旅游饭店体育场馆设施资源较为丰富，星级越高体育设施资源越多，五星级旅游饭店平均拥有4.5个场馆设施，四星级旅游饭店平均拥有3.7个场馆设施，三星级旅游饭店平均拥有2.3个场馆设施。总体以相对占地面积小投资成本低的体育设施建设为主。体育设施最多的为室，因占地面积小，投资及维护成本低廉，容易开展，以及回收高效使得在星级旅游饭店中开展普及，调查的197家三星级以上旅游饭店中有176家开设室。其次是健身房或健身中心，健身房主要以器械为主，少数为健身中心，拥有跳操场地、健身器械场地以及相关配套设施。篮球场在高星级饭店中较少，只有6家，但相对于2005年的调查已增加很多，有室内的，也有室外的，但总体因该场馆设施占地面积相对较大而比较稀少（表3）。浙江省高星级旅游饭店的场馆设施呈现多样化，在调查中发现其他设施中涉及羽毛球（5家）、排球、高尔夫练习场（各3家）、沙狐（壶）球、壁球、垂钓、水上摩托艇、冲浪、划船、独木舟、自行车，甚至还出现马术、滑草、滑雪及游船、游艇等项目。浙江省高星级旅游饭店的体育资源设施不断跟进，也在不断调整。以前在星级饭店中出现较多的保龄球，在本次调查中不是太多，而出现了群众较为喜欢及普及的羽毛球及排球场地。游泳池及网球场在高星级旅游饭店中比较普及，特别是5星级旅游饭店中，游泳池几乎普及，除了2家老牌5星级旅游饭店外其他的31家都有，甚至有个别五星级旅游饭店拥有标准池和戏水池（如慈溪达蓬山大酒店等）。从调查的旅游饭店中发现，休闲度假型旅游饭店的体育设施资源明显多于其他类型旅游饭店。杭州的千岛湖，宁波的九龙湖等地依山畔水，充分利用自然资源进行开发，出现新兴体育活动项目，如千岛湖开元度假村的游艇俱乐部，杭州太虚湖假日酒店的马术、滑草、游船及垂钓，温州瑶溪王朝大酒店和杭州白鹭湾君澜度假酒店的划船、独木舟、垂钓、自行车等，杭州千岛湖新凤凰休闲度假村的水上摩托艇、冲浪船、香蕉船等。2010年版的《旅游饭店星级的划分与评定》标准中商务会议型旅游饭店和休闲度假型旅游饭店的体育资源设施存在明显的评分差异。商务会议型旅游饭店健身房和游泳池作为其评星标准的内容之一，其他体育设施不作刚性要求，只是一个参考加分。而休闲度假型旅游饭店服务宗旨努力为旅客创造休闲放松的环境，评定标准中涉及温泉浴场、海滨浴场、滑雪场、高尔夫球场、室内外游泳池、壁球室、室内外网球场、室外高尔夫练习场等，对体育娱乐设施要求较完善。另外，休闲度假型旅游饭店的场馆设施可借助周边1千米或5千米范围内的场馆设施，亦可作为其追加评分的内容之一，这是2010年版的新增条目，本次调研未把公里范围内的场馆设施计算入内。

（二）浙江省高星级旅游饭店体育场馆设施经营情况

1.不同高星级旅游饭店体育场馆设施使用情况。通过调查数据的两两交叉比较得出，浙江省高星级旅游饭店的场馆设施基本都使用，但有11家旅游饭店的场馆设施处于基本闲置状态，占总数的5.6%，其中五星级酒店最好，没有体育场馆设施闲置，四星级旅游饭店闲置率最高，达9.5%。同时对调查数据进行单因素（Oneway）比较分析得出，不同星级旅游饭店使用场馆不存在显著性差异（F=0.403，P>0.05）（表4）,但从基本数值上看，五星级旅游饭店场馆使用率相对较高，达97.0%。这是五星级旅游饭店超豪华全方位服务酒店性质所决定，而且很多五星级旅游饭店为最近几年的产物。高星级旅游饭店近几年在中国“疯狂”生长，至2012年1月，我国五星级酒店已达651家，在建、待建和已基本完工的五星级酒店达500以上，[7]酒店竞争越发激烈。越新建的酒店，在体育设施配套及服务上越发注重。但四星级旅游饭店在本次调查中占据较高的闲置率，其中原因为本身基数较高，参入了部分准四星级旅游饭店数据，而该部分旅游饭店的场馆设施本身可能较少；另外，部分四星级旅游饭店为城市中心地段的商务型旅游饭店，主要为旅客提供住宿、饮食和商务活动，侧重方向不同导致该类旅游饭店本身体育场馆设施偏少，继而在整个饭店业中体育场馆设施的经营、开发显得微不足道。2.不同高星级旅游饭店体育场馆设施开放情况。针对不同星级旅游饭店体育场馆设施开放情况作两两比较分析得出，很多旅游饭店是对外收费开放，占88.3%，其中有30.4%的星级饭店采用会员制开放，另外11.7%星级旅游饭店针对旅客免费开放，不对外开放营业，场馆设施及组织活动只是提供给旅客的增值服务内容。对单因素比较分析得出，不同高星级旅游饭店对外开放体育场馆设施呈非常显著性差异（F=6.455，P<0.01），且呈现星级越高免费开放度越低（表5）,三星级旅游饭店的体育场馆设施开放情况均衡，免费开放、部分收费及收费和会员制形式的开放基本无差异，而四星及五星级旅游饭店呈现非常大的差异，在满足旅客需求及不影响饭店形象等基础上有选择性的对外开放。3.不同高星级旅游饭店体育场馆设施经营状况。高星级旅游饭店对外开放程度不一样也间接致使体育场馆设施的经营情况，总体高星级旅游饭店经营体育场馆设施情况偏差，这与经营性场馆设施红火的培训市场相差甚远。有超过50%的星级旅游饭店体育场馆设施的经营收入占饭店总收入的2%以上，只有5家的营业收入超过5%（表6），另外还有48家调查的饭店选项数据缺失，可能存在经营无或是经营收入无法剥离总饭店收入。通过调查数据两两交叉统计分析和单因素比较分析得出，不同星级间的体育场馆设施经营情况呈现非常显著性差异（F=11.486，P<0.01）（表7），星级越高体育场馆设施经营状况越好，三星级旅游饭店经营体育场馆设施较差，无一家企业认为该饭店的场馆设施经营较好，四星级旅游饭店经营较好的占10.5%，五星级旅游饭店占12.1%。部分旅游饭店对偌大场馆设施根本无经营可谈，营业收入占饭店营业总额微乎其微的收入，甚至为零营业额或负营业额，经营成效较差，举步维艰，成为饭店经营中的负担。

（三）浙江省高星级旅游饭店开发体育娱乐服务的经营形式

星级旅游饭店的体育健身服务作为非俱乐部式的健身行业的主体之一受到社会市场的关注，在我国体育产业统计中作为兼营体育健身休闲服务业的一类进行统计。体育场馆设施虽然在整个饭店的基础建设设施中占据一定的面积，但其开发于体育健身休闲活动的收益占比非常小。饭店忠于旅客的住宿、餐饮服务的满意度远多于增值服务内容之一的体育服务的满意度，对开发经营体育场馆设施显然没有深入的关注。而2010年版的饭店星级评定中有一条“应有康体设施，布局合理，提供相应的服务”，①未提及体育设施的服务刚性内容，只对硬件设施的评定要求，致使目前这块场馆设施很多处于待开发阶段，经营管理相对比较松散，经营模式各不相同。目前高星级旅游饭店经营体育场馆设施基本是三种形式：酒店统筹经营模式、部分场馆租赁模式和全外包经营模式。1.高星级旅游饭店统筹经营模式。这种经营模式是高星级旅游饭店目前较为普遍采纳的一种形式。特别是准五星、五星、白金五星这样资金雄厚、管理先进的国际连锁企业，成立有独立的康体部或娱乐管理中心。从体育场馆的设计、建设、装修到管理经营、服务都注重该酒店的特色，具有相对专业的人员进行管理以及营销策划，服务于星级饭店的总体规划和饭店整体的促销，做到增值服务的一部分。但很多高星级旅游饭店主营业服务为住宿和餐饮，绝大多数的服务内容注重于此，对体育服务的关注度企业管理人员及旅客相对较少，造成场馆经营入不敷出。虽有非常大面积的体育场地设施，但体育服务的收益占比微乎其微，对体育服务的质量要求也随之降低，经营模式为依附式的统筹经营，体育个性化特色服务欠缺，缺少专业的体育指导与管理，相对场馆设施闲置率较高。而国外，如美国等体育场馆绝大多数靠提高场馆使用率来实现盈利。[8]这基本是高星级旅游饭店体育场馆设施开发经营不足、盈利低下的问题所在。饭店统筹经营存在一定局限性。2.高星级旅游饭店体育设施部分租赁经营管理模式。在调查高星级旅游饭店过程中，普遍存在的问题是经营举步维艰，诸多饭店企业对该场馆设施提出部分租赁形式开发。这种租赁经营管理模式是我国诸多场馆设施普遍认可的较有效的方式，同样在旅游饭店中也存在。目前相对较多的场馆租赁经营的其一是室，活动投国人所好，开展活跃，相对较易经营，赢利丰厚，争相取之。其中三星级旅游饭店的室外租较多。其二是游泳池，近几年，浙江省出台了100米游泳可取代800米考试制，出现游泳中考的满分率比比皆是，致使学生群体红火了游泳培训市场。相对条件优越的高星级旅游饭店的游泳池成为部分有识之士的必争之财源地。部分场馆承包经营，实行所有权和经营权的分离,能够充分发挥经营者的自主性，让场馆设施产生更多的收益，同时可减少该饭店在辅助服务业的经营管理，两者达成双赢。3.高星级旅游饭店体育场馆设施的全外包经营管理模式。高星级旅游饭店体育场馆设施由体育管理公司经营，调查过程中，浙江省的旅游饭店业中存在较少。部分旅游饭店在体育场馆设施多年负盈利下，组织、策划、经营管理等人才不足情况下，把旅游饭店的负担推向社会组织，直接引入体育经营管理公司，[9]与饭店合作，与饭店经营切分，所有权与经营权分离。体育经营管理公司有其成熟的管理体制、营销策划方式方法以及专业的体育指导人才，完全市场化的运作，最大化的创收。凡是该类型旅游饭店的场馆设施都经营较好，场馆利用充分，收益丰厚。旅游饭店与合作公司达成的不影响旅客使用部分场馆设施外，收益较多的场馆租赁费用，少支出经营管理成员的薪金。该类旅游饭店甚至成为健康运动型特色饭店。但在本次调研中只发现为数不多的几家，是在前期经营中负亏严重情况下，转变的经营理念，减轻企业负担中诞生的产物。在今后开发旅游饭店体育场馆设施中是一种值得借鉴推广的模式。

三、结论

经营开发范文篇7

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

【章名】第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

?第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【章名】第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

【章名】第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

【章名】第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

【章名】第六章附则

经营开发范文篇8

关键词：旅游景区；开发与经营模式；探究

0引言

高质量的旅游景区一方面可以增加对游客的吸引力，提高自身客流量，另一方面对带动地区经济发展也有着重要意义。而旅游景区的质量则是由旅游景区开发过程和旅游景区后期经营决定的。因此，想要确保旅游景区质量，那么在开发过程中，就要做到考虑全面，合理开发，经营过程中要立足于游客的需要，根据实际情况确定自身经营模式。据了解，目前我国旅游景区开发与经营过程中仍然存在着许多问题，严重制约了我国旅游景区质量的提升。所以业内人士要以当前旅游行业市场情况为基础，找出目前开发与经营过程中的问题所在，并及时采取切实可行的解决措施，从而有效提升我国旅游景区质量，推动我国旅游行业的发展。

1旅游景区开发与经营概述

1.1旅游景区开发概述

目前旅游景区较为常见的开发模式主要分为三种，即自主开发模式、合资开发模式以及整体租赁模式。自主开发模式是一种较为传统的开发模式，在开发过程中主要依靠政府、旅游管理部门以及资源管理部门的相互协调与配合来完成的；合资开发模式在我国起步较晚，因此对于我国旅游景区开发来讲，是一种较为新型的旅游开发模式，整个开发过程自由度较强，因此带动了开发出旅游景区的市场化程度的提升，是景区的自身优势与市场经济互相结合的具体体现；整体租赁模式是将景区的所有权与经营权区分开来，在政府统一规划下，由企业负责对其的长期控制与管理，从而达到对景区建设等各方面的垄断，并与景区所有者按照相关分成要求分享景区收益。此种模式也可看作是我国传统开发模式的一种创新，对规避传统开发模式带来的弊端等有着重要意义。

1.2旅游景区经营模式概述

我国目前旅游景区经营模式主要分为国家经营和市场化经营两种。其中国家经营模式指的是景区整个建设、维护等费用支出等均由国家负责，而景区在接待游客所获得的收益也属于国家所有。市场化经营模式指的是改变旅游景区的特质，而是将其作为一项产业来看待。同时在此种经营模式下，旅游景区的所有权和经营权是完全脱离的，并分别作为独立的个体存在与市场当中的。通常市场化经营模式可以分为企业垄断和招商引资两种方式。虽然两种方式有着一定的差异性，但是两者的目的却是一致的，都是为了达到提高旅游景区的经济效益为目的的。所以在旅游景区的可持续发展方面就会存在一定的疏漏。由此看来，市场经营模式要以当下旅游景区的发展状况以及实际情况为依据，树立景区的可持续发展目标，在确保企业职能充分发挥、产权分配合理的情况下，加大对景区建设的投入力度，使景区的商业价值以及社会形象得到同步提升，从而有效提高景区质量，以此带动旅游景区游客数量的增长。

2旅游景区开发与经营中存在的问题

2.1旅游景区开发过程中存在的问题

2.1.1无序开发现象严重

在对新的旅游景区进行开发的过程中，只注重旅游景区的美观性等，随意对自然环境进行更改与破坏，而忽略了对当地自然生态环境的保护。同时，部分开发商在开发过程中，为了将自身利益最大化，偷工减料、注重速度不顾及建设质量的情况时有发生。在景区建设过程中，一些建筑废料随意丢弃，给景区当地的生态环境等都会造成严重的破坏，进而影响旅游景区建成后的景观效果。另外，在景观建成后，景区为了获得短期利益，忽略了景区可以承载客流量的人数，导致景区人数超过自身接待能力，一方面，无法给游客带来较好的旅行体验，另一方面还会对景区本不乐观的生态环境造成更为严重的破坏。

2.1.2景区规划缺乏一定的科学性与合理性

总的来说，我国旅游业发展历程较短，因此我国旅游行业相关的景区开发方面的人才也比较匮乏，这就导致我国目前景区开发时，没有依据景区所处环境与实际情况来制定完善的景区规划方案，使景区规划缺乏一定的科学性与合理性，影响了其自身功能的发挥。同时，部分景区开发过程中忽略了自身定位，因此在后期就会存在定位不准确，无法对游客产生足够的吸引力，从而影响景区客流量等情况的发生。

2.2旅游景区经营中存在的问题

2.2.1对景区缺乏合理的营销手段

在当今各行各业竞争激烈的背景环境下，除了要保证旅游景区自身质量外，还要注重对景观的营销与宣传，从而提高景区知名度，增加客流量。目前在景区经营过程中，景区开发人员受传统思想影响较为严重，认为景区质量是景区盈利的根本所在，没有意识到当下营销的重要性，因此景区经营方面效果不理想。同时，由于新开发的旅游景区本身就不具备一定的知名度与关注度，加之又缺乏一定的宣传力度，自然也会导致游客数量较少情况的出现，对景区的长期发展极为不利。

2.2.2经营过程缺乏充足的资金支持

目前，我国旅游景区主要依靠政府财政支持和收取门票的经营方式来获取资金，但是近年来，许多旅游景区为了提高客流量，采取了降低门票的经营方式，给旅游景区的收益产生了一定的影响。同时政府对旅游景区的投入非常有限，因此景区的运营资金并不充足。而想要获得更多的客流量，提高游客的旅行体验，则需要对景区不断进行完善与修整，这些都必须具备充足的资金保障。由此可见，这种单一依靠售卖门票的经营方式已不能满足景区的可持续发展。

3旅游景区开发与经营模式探究

3.1加强对生态环境的保护

相关部门在对景区进行开发的过程中，要对景区所处的地理位置以及实际情况进行深入研究与了解，提高自身的环境保护意识，将景区内的可利用资源进行充分利用，避免出现破坏生态环境等情况。同时还可以不断拓宽景区的发展方式，以此带动景区所处地区的经济发展。例如在开发景区的过程中，还要对当地具有特色的产品进行了解，并采取相应措施推动景区内第三产业的发展。这样不仅可以对景区内的各资源实现充分利用，而且也避免了对自然环境的破坏。另外，开发人员还要对景区当地的人们给与正确引导，并鼓励人们共同树立属于自己地区的旅游品牌，在保护生态环境的同时，促进当地景区的稳定发展。3.2制定详细的开发计划在对景区进行开发前，要对景区进行一定的实地考察，充分了解景区的自然环境、地理位置等，以目前旅游行业的发展态势为导向，制定科学合理的景区开发规划，为后期开发工作奠定良好的基础，提高景区质量。还要对景区的实际载客量进行细致精准的估计，避免后期出现超过自身承载能力而造成的旅客体验下降、环境破坏严重等问题。

3.3注重对景区的营销与宣传

对于新开发的旅游景点来讲，扩大其知名度与美誉度是其后期稳定发展的关键所在。因此旅游景点除了要在开发过程中注重自身质量外，还要注重营销方式的运用以及对景区景点的宣传，加快自身旅游品牌的建立。例如可以利用当下的网络技术作为景区宣传的依托点，吸引更多游客的游览。只有提升了客流量，才能保证景区后续的发展。同时，景区还可以与旅行社建立合作，以此作为增加客流量的一种有效途径。此外，除了要注重景区自身的宣传外，还要对游客进行生态环境保护宣传，呼吁游客在观赏大自然带来的美景的同时，要提高对大自然的保护意识。

3.4采取先进的经营模式

想要推动旅游景区的稳定发展，还要积极转变现有的单一经营模式，根据景区特点有针对性的对经营模式进行拓宽，从而使旅游景区的功能性得到充分发挥。同时政府还应加大对旅游景点的资金投入，根据各景点的实际情况确定资金补贴力度，从而为景区后期的维护与发展提供良好的资金保障。旅游景区还可以加强与当地企业的合作，以此作为资金来源的一种方式。但是在此过程中，要对整个合作过程中资金流向进行明确，避免出现资金动向不明影响了旅游景区自身的发展。此外，景区还可以积极学习国外先进的旅游经营模式，并以我国市场情况以及旅游业发展态势为依据，对其进行调整与修改，使其更好的与我国旅游景区相适应，更好的推动我国旅游景区的发展。

4结束语

综上所述，近年来在我国市场经济发展的背景下，给我国旅游行业带来了一定的发展契机，景区开发和经营模式都是影响旅游景区能否长久稳定发展的关键所在。但是在目前我国旅游景区开发与经营的过程中还存在着许多问题，对景区的可持续发展等都会产生不利影响。因此相关部门要对此问题给与重视，根据景区实际情况进行合理开发，并制定行之有效的经营模式，从而为旅游景区的发展注入新的活力。

参考文献：

[1]邓倩倩.旅游体验视角下我国生态旅游景区开发研究[J].旅游纵览（下半月），2016（03）：235，237.

[2]李美虹.旅游景区开发与经营模式探索[J].旅游纵览（下半月），2016（05）：14，16.

经营开发范文篇9

第一条为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发，是指城市人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定给房地产开发经营企业(以下简称开发企业)，由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。

本条例所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。

第三条在本省城市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。

自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。但本条例第二十六条的规定除外。

第四条房地产开发必须坚持由城市人民政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

严格限制零星项目建设。

第五条房地产开发，必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。



第六条房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建设，严格控制建设高档房地产开发项目。

第七条省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发经营管理工作。

城市人民政府的城市房地产开发行政主管部门(以下简称开发主管部门)主管本辖区的房地产开发经营管理工作。

省和城市人民政府的计划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，负责房地产开发经营管理的有关工作。

第二章房地产开发企业

第八条开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人。

开发企业包括专营开发企业和单项开发企业。

第九条设立专营开发企业，除应当符全有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：

(一)注册资本不低于五百万元；

(二)有八名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和两名以上持有资格证书的专职会计人员。

第十条设立单项开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：

(一)已按本条例规定取得开发项目；

(二)注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。

开发项目完成后，单项开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并应当按规定办理注销登记。

第十一条房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。

开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。



第十二条本条例施行前已经设立的开发企业，由开发主管部门会同工商行政管理部门进行重新审查。凡是符合本条例规定的，予以保留；不符合本条例规定的，应当依法予以撤销。

第十三条开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用

第三章房地产开发项目的确立与取得

第十四条开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划等，编制本行政区域的房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。

第十五条开发主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项，并纳入固定资产投资计划。

第十六条开发项目经批准立项后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。

开发项目的用地方式一般按下列规定确定：

(一)商品房用地通过出让方式供应；

(二)安居工程住房、微利房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨方式供应。

第十七条开发主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价和开发企业的确定方式，制定开发项目实施方案，报城市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。

第十八条商品房成片开发项目价款底价由下列各项费用构成：

(一)土地使用权出让金；

(二)综合开发费，包括开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用；

(三)综合开发管理费；

(四)城市基础设施配套补助费；

(五)地段差价；

(六)法律、法规规定的其他费用。

商品房零星开发项目价款底价的构成，参照前款规定确定。

第十九条开发项目价款中的综合开发费收取标准，大中城市按当地住宅平均造价的百分之四十至五十计收，其他城市按当地住宅平均造价的百分之三十至四十计收；综合开发管理费按综合开发费的百分之一至二计收。

开发项目价款中的其他各项费用，按照国家和省人民政府规定的标准计收；没有规定的，按照城市人民政府规定的标准计收。

第二十条安居工程住房、微利房开发项目价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府关规定执行。

第二十一条土地使用权出让金由土地管理部门代收，按规定缴财政，纳入预算，实行计划管理，专款专用。开发项目价款中的其他各项费用由开发主管部门收取和代收，其管理和使用按有关规定执行。

土地管理部门和开发主管部门向开发企业收取土地使用权出让金和开发项目价款中的其他各项费用后，任何单位和个人都不得再向开发企业收取任何费用。

第二十二条凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式确定开发者。境内外的公司、企业及其他经济组织和个人，均可以申请参加开发项目的招标，拍卖活动。

不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。但开发者确定后，开发主管部门必须将开发者名称、开发项目及价款等予以公布。

非开发企业被确定为开发者后，应当依法到工商行政管理部门办理设立单项开发企业登记手续。

第二十三被确定为项目开发者的开发企业，与开发主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营许可证后，即取得项目开发经营权。

开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到规划和土地管理等部门办理有关建设手续，申领建设用地规划许可证和建设用地批准书，并到计划部门办理登记备案手续。

开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的，其批准文件无效。



第二十四条开发合同应当包括下列内容：

(一)开发项目的性质、规模及规划、设计要求；

(二)开工期限和建设进度；

(三)建设质量要求；

(四)基础设施和配套公用设施的建设要求及建成后的产权界定；

(五)拆迁补偿安置要求；

(六)开发主管部门应对开发项目提供的配套条件；

(七)开发项目价款及其交付方式；

(八)违约责任；

(九)双方约定的其他事项。

第二十五条以依法取得的国有土地使用权作价入股、合资合作或者自行开发经营房地产的，应当向开发主管部门提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项目，并应当按本条例规定办理有关手续。

第二十六条自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划部门立项后，建设单位应当向开发主管部门提出建设申请，经审查同意并按城市人民政府的规定交纳地段差价和城市基础设施配套补助费后，方可办理其他基本建设手续。

第二十七条进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有的土地的，必须由城市人民政府统一组织依法征用转为国有土地。

禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。

第四章房地产开发项目的建设

第二十八条需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。

开发区片内的经营性配套公用设施，由开发企业按规划要求投资建设，实行有偿转让。

开发区片内的大型基础设施、配套公用设施和开发区片外的配套基础设施应当由有关部门负责投资建设。

第二十九条开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划和拆迁安置方案报开发主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。

第三十条开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其他投资者合资、合作开发。



第三十一条开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由开发主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。

但因不可抗力等造成动工开发迟延的除外。因政府及政府部门的不当行为造成动工开发迟延的，应当追究有关负责人及其他责任人员的行政责任。

第三十二条开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并办理开发合同变更手续，调整开发项目价款。

第三十三条开发主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。

开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范；单项工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。



第三十四条开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。成片开发项目的综合验收，由城市人民政府组织有关部门进行；零星开发项目的综合验收，由开发主管部门组织有关部门和单位进行。综合验收应当包括以下内容：

(一)规划要求是否落实；

(二)基础设施和配套公用设施是否建设完毕；

(三)单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；

(四)拆迁补偿安置方案是否落实；

(五)需要验收的其他事项。

开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。

第三十五条参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。



第三十六条经综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，由城市人民政府移交给有关部门和单位。开发项目的物业管理按国家和省有关规定执行。

第三十七条开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。

开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第三十八条开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在开发项目手册中，并定期送开发主管部门验核。



第五章房地产经营

第三十九条开发企业转让其开发的房地产，应当符合下列条件：

(一)按照开发合同规定已经支付全部开发项目价款，并取得开发经营许可证；

(二)投入开发建设的资金达到投资总额的百分之二十五以上；(三)法律、法规规定的其他条件。

房地产转让应当签订书面合同。转让合同应当报开发主管部门和房地产权属管理部门登记备案。

第四十条开发企业转让开发项目，受让人继续进行房地产开发经营的，应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。



第四十一条开发企业预售商品房，应当依法办理预售登记，领取商品房预售许可证。

开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并按规定接受监督管理。

第四十二条开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房。未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。

第四十三条开发企业向境外预售、销售商品房的，应当办理商品房外销许可手续。

第四十四条开发企业预售、销售商品房或者通过广告等方式推销商品房时，必须出示预售许可证、开发经营许可证、土地使用证件或者标明其编号。



第四十五条任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房。但城市人民政府另有规定的除外。



第四十六条商品房的价格，由开发企业与购买者根据市场供求情况协商确定；安居工程住房、微利房的价格按国家和省的有关规定执行。

第四十七条预购的商品房可以依法转让和抵押。

第四十八条预售、销售的商品房，购买者应当依法纳税和办理房地产权属登记。

对享受税费减免等优惠政策的房地产，房地产权属管理部门在办理权属登记时，应当将其减免部分折算为国家的投入，并依此确定国家所应占用的房地产权益。购买者转让该房地产时，应当向国家补缴减免的税费及其增值收益。

第四十九条购买在城市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，房地产权属管理部门不予办理权属登记。

对在城市规划区内集体所有的土地上已经开发建设的商品房，由城市规划、土地管理和房地产开发等行政主管部门按照有关法律、法规的规定处理。

第六章法律责任

第五十条对违反本条例的行为，法律、法规有明确规定的，按法律、法规的规定处罚；法律、法规未作规定的，按本条例的规定处罚。

第五十一条违反本条例第十一条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。

第五十二条违反本条例第二十三条第一款规定，开发企业未取得开发经营许可证，擅自进行房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。

第五十三条违反本条例第二十六条规定，未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，由开发主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，并可处以建设项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。

第五十四条违反本条例第二十七条第二款规定，在城市规划区内集体所有的土地上从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。

第五十五条违反本条例第三十二条规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款。



第五十六条违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。

第五十七条违反本条例第四十条规定，开发企业将开发项目转让给其他开发企业未办理开发者变更手续的，由开发主管部门责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以五万元以上十万元以下的罚款。

第五十八条没有法律、法规依据，向开发企业收费的，开发企业有权拒绝，并由物价、财政等有关主管部门责令其限期退回；对收费单位的负责人和直接责任人员，按管理权限由监察机关或者有关主管部门根据情节轻重给予相应行政处分。

第五十九条开发主管部门及其他有关部门的工作人员在确定项目开发者、竣工验收以及实施房地产开发经营管理等工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十条有关执法部门在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚没收入缴同级财政。



经营开发范文篇10

多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面：

◎公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；

◎公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；

◎项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；

◎项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；

◎与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；

◎人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；

◎对企业品牌建设贡献不大，等等。

这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。

一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。

为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面：

第一，业务发展战略不清晰

战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。

在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。

第二，资源配置不合理

众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。

只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。

许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。

第三，规章制度不健全

企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：行政事务管理体系；信息管理体系；法律事务管理体系；人力资源管理体系；财务管理与成本控制体系；投资者关系管理体系；供方管理与采购管理体系；项目（工程）管理体系；营销管理体系；客户关系管理体系等。

健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。

不要盲从“标杆”企业

或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是挑逗起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。

树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。

以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因：

第一，没有可比性。

截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%.虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的No.1.万科能成为业界的No.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。

第二，万科的项目管理模式不是高效的模式

鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。

管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。

确立产品模式是多项目开发的基础

在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。

所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。

通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都）等。

可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。

对产品模式予以定型至少包括以下八个要素：

1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。

2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。

3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。

4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。

5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。

6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。

7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。

8、统一的VIS.这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。

建立项目管理模式是多项目开发的关键

如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。

建立项目管理模式可分为三个步骤：

第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计

多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。

以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：

（1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。

项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：

（1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。

在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素：

◎战略发展规划对组织结构设计的要求；

◎项目类型；

◎产品模式；

◎经营模式（特别是外包模式）；

◎资源状况（特别是人力资源状况）；

◎企业文化。

多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。

第二步，划分项目类型

项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。

划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。

第三步，进行流程设计，建立项目管理体系

多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。

通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面：

㈠项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）；

㈡项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）；

㈢项目资金与财务管理；

㈣项目计划与目标管理；

㈤项目投资决策管理；

㈥项目研发与设计管理；

㈦采购与招标管理；

㈧项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）；

㈨项目营销管理；

㈩项目客户关系管理，等。

投资主体虚拟化与管理主体实体化

确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。

但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有[

双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。

事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？

通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。

“项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。

项目投资主体虚拟化的益处

◆有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）；

◆有利于规避法律风险；

◆有利于财务核算；

◆有利于税务筹划。

“项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。

“项目管理主体实体化”的益处

◆有利于控制项目开发成本和管理费用；

◆有利于实施有效的考核；