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工业不动产范文10篇

时间：2023-03-19 00:30:38

工业不动产

工业不动产范文篇1

内容摘要：国外工业不动产价格研究着重于运用实证分析方法研究工业不动产价格的影响因素，这些因素包括工业不动产物理特征、区位、总体市场因素和其他因素等。本文对上述国外研究成果进行归纳与总结，并进行相应评论。

工业不动产研究最早开始于1909年德国经济学家阿尔弗雷德•韦伯（WeberA.）的《工业区位论》，他在书中系统阐述了工业区位和企业选址问题。而工业不动产的价格研究则始于从20世纪80年代末，学者们采用实证分析方法，着重于从价值评估视角探讨工业不动产价格的影响因素（或决定因素）。本文将这些研究成果进行梳理，以期对我国工业不动产价格的理论研究和管理实践有所帮助。

研究方法与数据选择研究

国外研究工业不动产价格所用的方法大多沿用特征价格模型（HedonicPriceTheory）理论，将工业不动产价格作为因变量，影响工业不动产价格的可能因素作为自变量，建立相应的价格特征模型，应用多元回归方法配合最小平方法（OLS）或加权最小平方法（WLS）等方法对各变量参数进行检验（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影响工业不动产价格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，为减少回归分析中变量含误差（多元回归假定观测变量不存在测量误差）等问题，其选用多元因素分析型线性结构关系模式（LISREL）作为研究模型，通过联立方程式来研究工业不动产价格与及其假设决定变量的关系；此外，William与Ronald（1993）采用的多元格兰杰因果方法和Akaike最终预测准则，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的网络层次分析法（ANP）在工业用地不动产价格研究上有所应用。

在数据选用方面，主要选用实际交易数据和询问数据，由于工业不动产价格交易数据缺乏（交易价格很难获得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用询问价格代替实际交易价格，他指出这种替代在以前的研究中有先例，且用一定样本数据运用回归方法证明了询问价格与实际交易价格相关性很强。

工业不动产价格的影响因素研究

（一）工业不动产物理特征与价格的关系

Ambrose(1990)研究结果显示75%的工业不动产询问价格是由工业不动产物理特征所决定的，包括工业不动产的面积、可供办公用面积、坞高入口数、铁路。Fehribach等（1993）延续Ambrose（1990）研究，对影响工业不动产价格的假设变量扩展后，仍确定了工业不动产本身特征与工业用地价格显著相关性，这些特征包括不动产面积、办公面积、坞高入口数、铁路、天花板高度、房龄。由于选用的数据和研究区域的差异，Ambrose（1990）与Fehribach等（1993）的研究结果在铁路、天花板高度和房龄这三个物理特征上相异。Lockwood和Rutherford（1996）的研究结果也显示工业不动产本身特性（不动产面积、办公面积、土地总面积）与工业不动产价格显著相关。

（二）工业不动产区位与价格的关系

Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察区位特性对美国底特律工业区地价的影响，研究结果显示临街深度、地区交通路网的便捷程度、与地方市场的邻近程度对土地价格产生显著正影响，在这些影响因素中地方市场的邻近程度较距离市中心对地价的影响力更为显著，而地区交通路网的便捷程度甚至可影响地价差异至50%以上；Fehribach等（1993）研究确立区位变量（离达拉斯/沃斯堡机场距离、是否位于郡内）与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）的研究同样显示区位变量（离CBD距离、离达拉斯/沃斯堡机场的距离、离主要干道的距离、离铁路的距离）与工业不动产价格显著相关；Saz-Salazar（2005）应用西班牙巴伦西亚自治区343工业用地实际交易价格数据，分析结果显示区位因素（包括距高速公路的距离、离城市商业中心的距离、距政务中心的距离）是工业土地价值的重要影响因素。

（三）宏观市场因素与工业不动产价格的关系

Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明销售日期与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）研究认为地区市场因素（得克萨斯州就业率、州所得、州生产额）与工业用地价格显著相关；William和Rutherford（1993）分析结果显示部分经济和财政变量（货币基数、工业建设量）与当前工业物业价值是存在相关关系的，且过去价格与当前价格也存在显著相关性。

（四）政府干预政策与工业不动产价格关系

政府干预政策主要是土地用途分区管制政策，这里笔者把工业用地所有者类型也纳入其中。Asabere和Huffman（1991）探讨土地用途分区政策对工业用地价格的影响。实证结果证明工业用地价格有58%的折损，指出美国费城土地分区管制政策使工业用地供给过剩进而导致土地价格的下跌。Saz-Salazar和Garcia-Menedez（2005）等将研究视角集中于工业用地不同的来源主体（即私人提供还是政府提供）对工业用地价格的影响，研究显示公私部门在出售同等面积土地情况下，区位因素（尤其是离高速公路的距离）对私部门的工业用地价格的影响比对公共部门提供工业用地价格影响大。此外，尤其在亚洲，政府主导建立的工业园区以及工业集聚对工业不动产价格也有相当的影响。

（五）环境污染与工业不动产价格的关系

近些年来，随着人们对可持续发展中环境问题的关注，有国外学者特别讨论了环境污染与工业不动产价格的影响，如Guntermann（1995）、Bell（1998）和Jackson（2002）等。其中Bell指出受土壤污染的影响，工业不动产和商业不动产价格下降10%至50%；Jackson（2002）利用1995—1999年美国南加州工业不动产数据研究发现，受不可逆转型环境污染的工业不动产的价格较其他未受污染地区或已从污染中恢复的地区相比，其工业不动产价格至少低30%。

为便于对比分析，本文按作者、研究对象、选用变量和研究结果四项将国外工业不动产价格主要研究成果总结为表1。

结论

工业不动产范文篇2

研究方法与数据选择研究

工业不动产价格的影响因素研究

（一）工业不动产物理特征与价格的关系

（二）工业不动产区位与价格的关系

（三）宏观市场因素与工业不动产价格的关系

（四）政府干预政策与工业不动产价格关系

（五）环境污染与工业不动产价格的关系

为便于对比分析，本文按作者、研究对象、选用变量和研究结果四项将国外工业不动产价格主要研究成果总结为表1。

结论

工业不动产范文篇3

研究方法与数据选择研究

工业不动产价格的影响因素研究

（一）工业不动产物理特征与价格的关系

（二）工业不动产区位与价格的关系

（三）宏观市场因素与工业不动产价格的关系

（四）政府干预政策与工业不动产价格关系

（五）环境污染与工业不动产价格的关系

为便于对比分析，本文按作者、研究对象、选用变量和研究结果四项将国外工业不动产价格主要研究成果总结为表1。

结论

工业不动产范文篇4

一、发达国家保险公司不动产投资概况

一近年来不动产直接投资比例显著下降

世纪年代以来，金融创新的蓬勃发展大大丰富了可供投资的金融工具，甚至将不动产也加以证券化。欧美保险公司不断持有更多的债券和股票，从而减少了对于不动产的直接投资，使其占总资产的比例显著降低。此外，股市长期走牛、互助保险公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差异，互助保险公司被认为比股份保险公司持有更多不动产投资潮流以及美国保险业风险资本监管规则等也起到了一定的促进作用。

二寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别不大

从美国的情况来看，年寿险业不动产直接投资占总资产比例为，非寿险業不动产直接投资占总资产比例为，两者相差个百分点；到了年，两者都变成了；××年，两者之差也仅为。从日本的情况来看，年不动产直接投资占总资产比例，寿险业为，非寿险业为，两者相差个百分点；年，非寿险业高出寿险业个百分点；××年，非寿险业仅高出寿险业。可见，寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别并不大，且近年来有进一步缩小的趋势。

三案例借鉴：美国国际集团的不动产投资

始创于年，是世界领先的保险公司，经营范围覆盖全球多个国家和地区。主要的业务分为类：寿险、非寿险、金融服务、养老服务和资产管理，其中寿险和非寿险是最核心的业务。××年，实现营业收入亿美元，资产总额达到亿美元。其中，保险类资产亿美元，绝大多数是债券，占比高达；不动产投资为亿元，约占。

于年设立了专门负责不动产投资的子公司——全球不动产投资公司。该公司广泛参与办公、工业、住房、零售和医院等不动产投资，各项占比如图所示。进行不动产投资具有鲜明的利润导向，它投资的兴趣并不在于将不动产用来构建投资组合或者简单的将资产的一部分转换为不动产，而是明确要求有丰厚的利润空间。因此，在不动产投资方面比较激进，特别崇尚反经济周期投资理念，在世界多个市场寻找经济衰退所带来的潜在机遇。到年，除在美国拥有项不动产外，还在亚洲拥有项、在欧洲项、拉丁美洲项、其他地区项。在投资方式上，全球不动产投资公司主要采取下设一些开发公司和参与投资基金来进行投资。年以来，已经参与了个私人性质的权益基金包括不动产基金，总投资约亿美元，基金的合资方主要是养老基金。在投资此类基金时，目标收益率要求在以上。

二、我国保险公司不动产投资现状

与发达国家保险业发展相比，我国保险业起步较晚，保险公司在投资方面经验非常欠缺，不动产投资上也经历了较大起落。年恢复办理国内保险业务后几年，保险公司的资金基本上进入到了银行，形成银行存款，几乎没有进行不动产投资。年至年，在外部经济增长过热、业内又无章可循的情况下，保险公司盲目投资于房地产、有价证券、信托、贷款等，形成了较大数量的不良资产。年以来，国家先后颁布《保险法》等有关金融法律法规，使得保险公司投资范围受到严格限制，不动产投资被迫停止。

目前，我国保险公司拥有的不动产比例不大，但基本上为自用或者是以往遗留下来的沉淀资产，很难藉此产生盈利。中国人寿集团的情况就很具代表性见图。底，中国人寿总资产亿元，不动产占比，为亿元。这其中房屋建筑物又占据了绝大多数，达到亿元；以盈利为目的投资物业仅为亿元，占不动产投资的。××年投资物业实现投资收益亿元，资产收益率仅为。

三、我国保险公司不动产投资前景及策略分析

一不动产投资放开是必然趋势

为进一步拓宽保险资金投资渠道，提高保险资金运用效率，完善保险公司资产负债管理，非常有必要放开保险公司对不动产的投资。我国《保险法》第条第款规定，“保险公司的资金运用，限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式”，这意味着只要经过国务院批准，保险公司就可以在不修改《保险法》的条件下实现对不动产的投资。从近期监管机构多次表态来看，不动产投资正处于研究阶段，其放开已经是必然趋势。

二投资范围和比例

在投资范围上，主要包括房地产和基础设施建设，也可包括土地上面的其他附着物，如林木等。其中，房地产包括工业、商业、住宅用房地产；基础设施建设包括高速公路、港口、石油储备基础设施、东北老工业基地建设等。联系到我国将要举办年奥运会和年世博会，保险资金也可被允许参与投资这两个大型重点建设工程项目。不动产投资比例上，可结合国外规范参见表和我国实际情况设定在—之间，而无须对寿险、非寿险公司加以区分。

×表部分国家和地区保险公司不动产投资比例上限单位：

×＇＇国家和地区

×＇＇＇＇美国

×＇＇＇＇德国

×＇＇＇＇日本

×＇＇＇＇台湾

×＇＇＇＇韩国

×＇＇＇＇新加坡

×＇＇＇＇不动产投资比例上限

×＇＇

资料来源：金融会计

作为不动产投资的突破口，保险资金可首先被允许投资基础设施建设。保险资金特别是寿险资金具有长期性、稳定性等特点，而基础设施项目建设具有投资金额大、建设和运营周期长、投资回报稳定和安全的特点。两者很好的结合起来，不仅可以支持国家经济建设，还可以提高保险资金使用效率，实现双赢的格局。××年月日，《国务院关于投资体制改革的决定》出台，明确提出“鼓励和促进保险资金间接投资基础设施和重点建设工程项目”，也在最高层次上为保险公司投资不动产指明了方向。

三投资模式

保险公司投资不动产应以间接投资为主，直接投资为辅。这是因为保险公司资金运用追求“安全性”、“流动性”和“赢利性”的“三性”平衡，不宜过多直接持有不动产。国际保险业的投资也是如此，保险公司越来越多的持有证券资产包括不动产证券而非直接持有不动产。

间接投资模式：

一证券化模式。购买不动产公司或项目的股票和债券来进行投资，在享有更大流动性的同时获取投资收益。

三委托贷款或银保联合贷款模式。保险公司委托银行贷款给不动产企业或项目，发挥银行在贷款方面的专业优势，也可与银行联合起来共同放贷。

四抵押贷款模式。贷款人以不动产为抵押向保险公司申请借款，保险公司在这种方式下放贷也相当安全。发达国家保险公司就大量使用这种方式进行不动产投资。

五产业投资基金模式。保险公司以发起人身份组建产业投资基金，专门投向房地产、建设工程项目等。美国很多不动产投资者都采用不动产投资信托的方式，国内的平安保险公司不久前也向有关部门申报设立产业投资基金。

直接投资模式：

一金融租赁模式。保险公司可以发挥资金规模优势购置大型机器设备，并以金融租赁方式出租给受租人以获取稳定收益。

二直接参与模式。保险公司直接出资购置房地产以供出售或出租，还可以直接投资兴建基础设施和工程项目。

需要指出的是，目前我国正在积极探索资产证券化，初期试点有建设银行的房地产抵押贷款证券化和国家开发银行的基础设施贷款证券化。随着试点的成功及其后更大范围的推广实施，不动产证券化将日益普及，保险公司间接投资不动产投资的市场环境也将更加成熟和完善。

四投资风险管理

保险公司内部风险控制。

保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。

工业不动产范文篇5

关键词：不动产登记；信息管理平台；亮点；思考

1引言

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院的重大决策部署，建设全省不动产统一登记信息平台是实施不动产统一登记制度的重要手段和必要举措。按照国务院、山西省政府以及原国土资源部对不动产登记信息平台建设的要求，2017年启动了山西省省级不动产登记信息管理平台建设工作。山西省级平台的建设总目标是建成全省不动产登记空间平台、系统平台、硬件平台、网络平台，形成标准统一、内容全面、覆盖全省、相互关联、布局合理、实时更新、互通共享的不动产登记管理平台体系：实现国家、省、市、县四级互联互通，全省统一调度指挥；实现各级不动产登记信息与审批和交易信息网上实时互通共享的技术支撑；实现面向省级公安、法院、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的信息交互共享；实现面向社会公众的互联网信息查询及服务。本文旨在总结省级不动产登记信息管理平台建设过程中几个关键节点的建设实践，探讨提出可供借鉴和推广的思路和方法。

2建成全国首个省级不动产登记调度中心

山西省创新性地建设了全国首个省级不动产登记调度中心，主要包括实时监控系统、视频会议系统、功能展示及运行调度系统三部分。其中，实时监控系统应用了相对成熟技术建设，向11个市级大厅发放了监控摄像及硬盘录像设备，工作时间通过互联网实时回传大厅监控画面并在3*5视频矩阵展示，在工作开展初期起到了很好的预警预报作用，有效地避免了基层大厅大量排队等突发事件，确保对全省不动产登记工作的实时监管；视频会议与工作调度系统，通过向11个市不动产登记中心免费发放音视频采集设备，将省级调度中心的拾扩音及多媒体显示设备通过互联网连接，实现了省调度中心与各市登记中心召开内部视频会议，辅助指挥决策等功能；功能展示及运行系统通过三块88寸激光电视展示，与后台所有查询、分析、数据库等系统直接连接，所有平台管理功能均展示于三块屏幕之上。通过上述三个子系统的建设，构建了“看得见、摸得着、可调度、能指挥”的工作格局，功能涵盖了“运行监控、工作调度、问题会商、数据联通”四个方面，真正将信息平台建设成为了全省不动产登记管理工作的前沿阵地和指挥中心。

3全省三级部署的接入上报系统

项目建设初期，就确定了为全省11个市级配备接入上报前置机，省级技术团队统一为全省市县两级107台接入上报前置机提供系统部署和运行维护的思路。实施过程中，统计了全省所有前置机的IP地址、用户名和密码，为每一台前置机均安装了软件，全部前置机由省级完全控制。上报接入系统采用“逐级上报”模式，为全省107个接入点提供省级信息平台接入服务，确保全省119个县区的登记信息实时纳入省级信息平台，实现各级不动产登记信息实时互通共享和同步更新。上报接入系统主要包括增量数据获取、数据内容规则检查、数据文件封装、数据文件网络安全传输、数据文件接收、数据接入量汇总、业务报文管理、登簿日志接入、平台接入信息监控等功能。该系统为加强不动产登记信息接入状态监测和数据质量提供保障，实现全省各区县日常业务办理产生的登记数据实时、完整、一致、稳定、安全地接入到省级信息平台中。

4城乡一体化的“产权一张图”

为了能将全省所有市、县城镇国有建设用地使用权和房屋所有权存量数据、农村集体土地所有权登记数据和农村宅基地使用权、集体建设用地使用权地籍调查数据数据都转换到同一坐标系的基础上，我们组织研建了省不动产空间数据库管理平台，实现各权利类型数据统一展示、叠加分析，全面掌握全省各类不动产登记空间数据情况，在平台建设之初就对空间数据做了统一的规划，通过技术手段实现了全省不动产登记数据统一“2000国家大地坐标”坐标系，构建了包括不动产登记权利、集体土地所有权、农村宅基地使用权和集体建设用地使用权在内的城乡一体化“产权一张图”，构建了不动产登记空间管理新格局。

5基于搜索引擎技术的不动产查询搜索系统

山西省不动产登记信息管理平台按照不动产数据库标准将每日各区县新增业务报文通过接入系统以加密传输的方式实时上报，随着工作推进及业务提升及时间的增加，平台上报数据量已达到百万级别，个别数据表的数据量已达到千万级别，庞大的海量数据量以及不动产业务数据复杂的关联关系势必会导致查询效率下降，为应对随时到来的查询效率的瓶颈效应，采用solr搜索引擎技术，搭建solr索引服务器利用全文检索技术使查询响应速率保持在毫秒级，做到了查询结果“秒出”的效果。

6实地处置问题

不动产登记信息管理平台试运行期间，突出的问题是很多市、县设备连接不正常，报文无法上报，造成这一突出问题的主要原因是基层尤其是县级信息化水平较低，专业技术人员匮乏，出现问题不懂排查和处置方法。本着“深入基层，一个都不能少”，山西省自然资源确权登记中心先后派出80余人次赴四级联通和接入上报问题的市、县逐个实地协助解决，基本较好地处理处置了基层存在的所有技术难点和堵点。

7结语

山西省省级平台已建成并顺利通过了验收，从零开始建设到硕果累累，是所有参与平台管建设工作人员辛勤付出的智慧结晶。通过几年的平台建设，山西省不动产登记信息管理平台从简单的框架、模型发展到了八大系统近百个个模块的庞大管理应运系统，通过调度中心可以方便快捷地了解全省各市、县（市、区）办理业务的时效，及时掌握全省数据上报的状态，清楚上报设备的运行状态，能有效地分析入库数据的多种数据信息，做到同多部门间数据互联共享。下一步，是平台应用再升华的阶段，我们将以不动产登记“便民利民”为基本着眼点，继续拓展平台功能，服务更多部门，有效保障不动产统一登记制度的全面实施，减轻群众负担，保护群众合法权益，提高政府治理效率和水平。

参考文献：

[1]国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知[S].国土资发〔2015〕103号.

工业不动产范文篇6

[英文摘要]：

[关键字]：

[论文正文]：

保险投资是现代保险业存在与发展的关键。与此同时,保险业的稳健发展,一方面要求保险投资的安全性和流动性,另一方面要求保险投资的盈利性。显然,这三者的协调是十分重要的。而它们的协调需要法律从制度上加以完善,即法律应当为保险投资监管提供制度上的保障。

我国自1980年恢复国内保险业务以来,保险资金运用,大致经历了三个阶段:第一阶段从1980-1987年,为无投资或忽视投资阶段,保险公司的资金基本上进入了银行,形成银行存款;第二阶段从1987-1995年,为无序投资阶段,由于经济增长过热,同时又无法可循,导致盲目投资,房地产、证券、信托、甚至借贷,无所不及,从而形成大量不良资产;第三阶段始于1995年10月,为逐步规范阶段,1995年以来先后颁布了《中华人民共和国保险法》(简称《保险法》,下同)、《保险业管理暂行规定》等有关保险法律法规,但由于限制过紧,加之1996年5月1日以来的7次利率调整,使保险业发展带来新的问题,尤其使寿险业的利差损进一步扩大,因而,政府曾多次调整保险投资方式,1998年先后允许同业拆借、购买中央企业AA+公司债券,但仍解决利率下调对保险公司带来的压力,尤其难于解决寿险公司日益扩大的利差损。基于此,1999年10月28日,国务院批准保险基金通过证券投资基金间接进入证券市场,这是完善我国保险投资监管的一项重大举措,也是进一步发展我国保险业的重要步骤。

我国目前面临着加入WTO,这要求我国保险业参照国际准则;同时,已进入21世纪,由于各国的金融改革,金融自由化的浪潮,也给我国保险业带来了新的机会与挑战,这也迫使我国的保险监管应与国际大趋势相接轨。本文拟在比较海外保险投资监管法律规定之特点的基础上,对完善我国保险投资监管法律制度提出了若干拙见。

一、海外保险投资监管法律规定的一般特点

纵观海外许多国家或地区保险法及细则对保险投资的规定,尽管早期工业国或后起工业国和地区的投资方式及演进的阶段不同,但仍然存在以下几点带有共性的特点值得我们思索:

首先是确认和保证保险资金运用方式的多元性。在美国、日本、法国、德国、意大利、瑞士以及我国的台湾和香港的法律规定中,均规定了多种保险投资方式。这些方式具体包括:债券、股票、抵押贷款、不动产投资等。英国则通过司法实务确认保险投资方式的多元性。由于投资方式多样且较灵活,使得不同的保险公司根据自身的特点选择投资方式,将盈利性大、流动性强和安全性高的不同投资方式进行有效的投资组合,从而稳定了保险公司的经营,并进一步为保险业的发展提供了广阔空间。

其次是保险投资比例的限定性。不少国家和地区的法律在注重投资方式多样化的同时,也规定了投资比例。如美国纽约州、日本、德国、我国台湾等均有这方面的规定。这些法律规定不仅涉及了风险比较大的投资方式所占总投资的比例,而且规定了某一投资方式投资与有关每一筹资主体的比例,这样,前者有效控制了有关投资方式所带来的投资风险;后者有效控制了有关筹资主体带来的投资风险,从而为控制投资风险提供了条件。值得注意的是,保险投资比例随着保险业的发展阶段而调整。如日本,在保险投资方式比例方面:存款从1947年的1/3,调整为1956年的35%,1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;拆借贷款从1947年1/20降为1956年的5%、1958年的29%,1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;地方债券,从1947年的20%至1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;公司债券,从1947年的2/3,1987年则废除了该规定,1998年则改为无限制;股票则自1947年至1998年始终规定为30%;不动产则自1947年至1998年始终规定为20%。

第三是关注寿险投资结构的不同性。保险投资的结构因产寿险不同而不同,产险业投资要求的流动性优于寿险,而寿险的盈利性和安全性优于产险业。法律的规定显然要有所体现。比如,美国纽约州的保险法律在规定保险公司投资的形式和数额的同时,对人寿保险公司与财产和责任保险公司的投资结构确定了不同的原则。在纽约州保险法中,适用于寿险公司的投资法以谨慎标准为原则,而适用于财产和责任保险公司的投资法则主要以“鸽笼式”方法为原则。

第四是加强证券投资的管理。在保险投资的发展过程中,证券投资随着经济的发展而上升,总的趋势是投资的证券化,但不同类型的国家或地区有所不同。早期工业国的保险投资已基本证券化,并且,在债券投资中股票和公司债券所占的比重呈上升趋势,股票的比重则快于公司债券上升的比例;而后起工业国则还有一个过程。如在美国寿险资产中,贷款所占的比重,1917年为47.6%、1930年为55.1%、1940年为29.4%、1950年为28.9%、1985年为27.4%、1990年为23.6%、1995年为14.4%、1997年为12.2%;不动产从1917年的3%降为1997年的1.8%;有价证券则从1917年的44.2%上升为1997年的73.1,其中,股票投资的比重从1917年的1.4%上升到1980年的9.9%,在稳定10年后,1991年上升为10.6%,1997年为23.2%;公司债券的比重从1917年的33.2%上升到1980年的37.5%,其后1990年上升为41.4%,其后直到1997年为41%左右波动1。这种保险投资的证券化是同美国资产的金融化相联系的,而这种资产的金融化,同保险业(尤其寿险业)发展到一定阶段所要求的流动性和盈利性是密切联系的。

后起工业国和地区经济发展的共同特点在于:在二战后才开始发展,起点低、发展速度快。国家为了加速经济发展,在强调盈利性、安全性和流动性的同时,也强调社会性,保险投资对推动经济的高速增长,起了重大作用。其中,日本保险投资在促进经济高速增长,使日本的经济跨入经济强国后,其保险投资由贷款为主逐步转向证券投资;而韩国的保险投资结构的现状与日本八十年代初期相似,正处于转化中,我国台湾寿险业贷款比重也较高,但不动产的比例较高,这与台湾不动产稳定增值有关,同时,从动态看,有价证券所占比例呈上升趋势。这说明,后起工业国或地区的保险投资结构演进为由直接投资向证券投资的演进是与其经济发展密切联系的。

日本作为后起工业国,80年代以前其投资比例依次为:贷款、有价证券、不动产、存款;而80年代以后,有价证券和存款的比例呈上升趋势,贷款和不动产投资的比例呈下降趋势。1986年证券投资占第一位,贷款退居第二位,1984-1986年存款上升至第三位,不动产退居第四位。其中,从1975年至1996年间,寿险业的投资中,贷款从67.9%下降到34.6%,有价证券从21.7%上升到50.7%,不动产从7.9%降为5.2%,其他资产从1.4%上升为6%。在此期间,1986年是个重要的转折点,有价证券的比例首次超过贷款的比例。日本保险投资是同该国经济发展的过程相联系的。就其过程的特点看,主要有:首先,注重保险投资的经济效益。20世纪50-60年代,日本侧重发展重工业,重工业经济效益较好,于是保险公司投资于机械制造和化工工业;70年代末80年代初,转向以轻工中小企业为主,同期寿险公司短期贷款占61.7%,后来证券投资效益好,又转向证券投资,1975年为21.7%,1984、1986、1996年分别为35.1%、41%、50.7%;贷款投资占总资产的比率由1975年的67.9%,下降为1986、1988、1996年的39.2%、30%、34.6%。其次,关心投资的社会效益和社会影响,包括向新型产业投资、投向社会公用事业、社会开发性投资、为扩大生活消费投资;同时还注意扩大海外投资。

韩国的保险法所规定的保险投资方式有:有价债券投资、不动产投资、贷款或汇票贴现、对金融机构的存款、对信托公司的金钱或有价证券的信托、财政经济部令制定的类似前述第1-5项的方法。并于第15条规定各类投资比例为:对股票的投资不得超过总资产的40%;不动产投资不得超过总资产的15%;保险公司购买同一公司债权及股票或以此为担保的贷款不得超过总资产的5%;对同一人的贷款不得超过总资产的3%,对同一物件为但保的贷款不得超过总资产的5%,对同一企业集团的贷款不得超过总资产的5%;对同一企业集团发行的证券及股票持有量不得超过总资产的5%,外汇、国外不动产及外汇证券的持有量不得超过总资产的10%,中小企业(风险企业除外)发行的股票持有量不得超过总资产的1%。保险公司持有或作为贷款担保的同一公司的股票不得超过该公司总发行股票的10%,但持有国外法人的股票时,可以例外。对增强保险财产运用的健全性和效率性有必要时,金融监督委员会可按保险业务的种类和保险公司的财产规模,在第一款规定的各种财产利用比例的十分之五范围内下调其比例。

韩国寿险业自1950年以来,随着经济形势的变迁,其保险投资中,不动产投资从50%以上降到了1997年的8.5%,其中,配合政府经济发展计划,以及鼓励出口发展重工业,寿险业资金运用转向投放资本市场及放款。目前韩国保险业法及保险资金运用管理规则规定各项资金运用投资对总资产比率为:股票不得超过30%;不动产投资为15%或以下(10%为营业用,5%为投资用);现金及存款为10%或以下。上述规定韩国政府鼓励保险公司多放款给房屋专项贷款,以及中小企业贷款2。韩国保险投资结构的变化为:韩国寿险业投资中,其结构的顺序依次由1981年的贷款、有价证券、不动产、现金及存款转变为1997年的贷款、有价证券、现金及存款、不动产。尽管有价证券的比重从18.5%上升到27.2%,贷款从62.8%下除为48.5%3,但仍然以贷款为主。

我国台湾地区保险投资结构的演变过程因产寿险而不同。从1991年至1997年,在财产保险业的投资中,其投资的结构顺序依次为:银行存款、有价证券、抵押贷款、贷款。其中,银行存款57.58%降为54.04%、有价证券从17.36%上升为31.74%、不动产从21.11%降为11.2%、抵押贷款从3.96%降为3%,其中股票从7%上升到19.45%,这说明产险业保险投资仍然以银行存款为主,这同财产保险主要属于短期业务要求投资流动性较强有关。寿险业投资中,投资的顺序依次为:贷款、有价证券、存款、不动产、国外投资和专案运用及公共投资,从1986年至1997年,其投资比重分别变化为:贷款从31.29%上升为35.05%、银行存款从23.77%上升为28.03%、有价证券从17.36%上升为28.03%、不动产从27.19%降为10.61%、国外投资从1989年的0.02%升为2.22%、专案运用及公共投资从1994年开始的1.95%上升为2.67%。其位次的变化为:有价证券由第三位上升为第二位、银行存款由第二位下降为第三位。这说明寿险业保险投资中有价证券的比重上升,但仍然以银行贷款为主。

由此可知,后起工业国和地区的保险投资与其经济发展密切联系,在经济发展初期,保险投资中,贷款的比重较高,一方面对国民经济发展提供了资金,带动了经济增长;另一方面,这些投资项目的高回报,带来了保险投资的高盈利。当经济发展到一定阶段,保险投资由贷款或不动产转向有价证券投资为主,日本的情况,说明了这一点。韩国的现状与日本发展的过程相似,韩国经济仍然处于日本当年起飞阶段,贷款比例很高;台湾寿险投资贷款、房地产比例也较高,这是由于这一阶段这些项目投资盈利性高。但随着经济发展到一定阶段,金融市场的完善,也将逐步向证券化投资过渡。

第五,细化保险资金运用的规范。不少国家和地区就保险资金运用的问题,注意从法律规范上较为详细地加以规定。如日本不仅在《保险业法》中规定保险资金运用的基本范围,同时在《保险业法施行规则》对其作出具体规定;我国台湾在《保险法》有关保险投资规定的基础上,相继制订了《保险业资金之专案运用与公共投资》、《保险业资金之专案

运用与公共投资审核要点》、《保险业资金办理国外投资限制》、《保险业资金办理外投资内容及范围》。它构成了由保险法规定保险资金运用的基本轮廓,由特别法作出具体规定的立法模式。这样便于根据不同时期的情况及时进行调整,既保持法律的持续性,同时又具有灵活性。

二、完善我国保险投资监管法律制度的几点思考

基于我国目前经济发展所处的起飞阶段,同时处于经济体制转轨过程中投资工具有限、规范交易的制度及组织有待完善,对投资市场的监控和引导乏力。因而一方面基于我国实际,另一方面借鉴海外保险投资监管法律规定的考察,本文认为欲完善我国保险投资监管法律制度,应当考虑以下几点:

第一,应当确立在安全性的前提下保护保险公司实现尽可能多的盈利的指导思想。也就是说,保险公司的投资应在遵循安全性原则的前提下达到尽可能多的益利。因为保险公司也是企业,在确保其资金运用安全的条件下,要以盈利为目标,从而保证资产的保值增值。这样不仅有利于保险公司经营规模的扩大,而且有利于其偿付能力的增强。

第二,完善投资环境。一个完善的投资环境,应包括有效的投资工具、公平交易规则以及保证这种制度有效贯彻的组织,即投资工具的多样化、交易规则的规范化、交易方式的灵活化、投资监管的有效化,以保证保险资金运用的安全、有效和畅通。

(1)完善投资工具。由于保险投资涉及不动产投资及金融市场的投资,因而,投资工具包括不动产投资和金融市场的金融工具,其中,金融市场的投资是保险投资的主体,因而,金融工具的完善,至关重要。其投资工具包括:债券、股票、票据、贷款、存款、外汇。其中:票据属于短期金融工具,分为汇票、支票和本票;债券和股票属于中长期金融工具,债券分为政府债券、金融债券和公司证券,政府债券分为公债券、国库券和地方证券;股票,含普通股和优先股。

金融市场的投资工具应该是长期、短期和不定期的结合体,安全性、盈利性和流动性不同层次的匹配,以便不同投资者选择,可利用灵活多样的投资工具,有利于保险投资者的选择,进行投资组合,也有利于提高其变现能力。就总体而言,保险公司应金融市场的成熟程度以及自身业务的特点选择投资工具。如在金融市场尚不成熟时,应选择流动性强、安全性高的投资工具。但寿险投资则宜选择安全性和盈利性均较高的投资工具,而不十分要求其流动性。同时,应建立与投资工具相配套的避险工具,如期权交易、期货交易,以防范和分散投资风险。

(2)完善涉及保险投资的法规。投资法规的完善,在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度,如不动产交易法、证券交易法、票据法、但保法等,从而保证市场交易有据可依。

(3)理顺投资监管机构及相关部门的关系。法律的真正价值在于它的实施。为保证有关投资法律法规的有效实施,必须建立相应的组织来保证。这些组织包括保险投资的行政主管部门以及配合行政主管部门实施的司法机构,如投资主管部门、工商行政管理局、法院、仲裁机构,并且保证这些组织的合理分工协作,严格按照法律法规或规章办事,切实保证投资法律法规和规章制度的有效实施,严禁任何组织或个人凌驾于法律规章之上。

第三,确认和保护保险投资主体在保险投资方式上有一定的选择权。基于我国经济发展处于腾飞阶段,金融市场发育不全,基础产业和基础设施的建设资金缺乏,而这些产业投资回报率较高,应允许保险投资主体有权实施抵押贷款或有区域选择的不动产投资;无限度的政府证券投资、有一定限度的金融债券投资和限制较严的股票与公司证券投资。当然,银行存款在目前及未来依然是必要的。从长期来看,待我国经济发展到较发达国家行列、金融市场发育完善,则可转向证券投资为主,那是比较长远的事。

第四,在立法上,放松投资方式的同时,控制投资比例。从法律监管的角度看,在放松投资方式规定的同时,如允许投资于有价证券、不动产、抵押贷款、银行存款等,同时应规定投资比例4。前者是为了提高保险投资的盈利能力,多种投资方式,为保险公司提供了可供选择的灵活的投资工具,从而,为保险公司提高投资回报率创造了条件,当然,也为理智的保险公司投资者提高投资组合来控制风险提供了选择机会;后者则为控制投资风险提供了条件。这一比例分为方式比例和主体比例,方式比例规定了风险比较大的投资方式所占总投资的比例,这就有效控制了有关高风险的投资方式所带来的投资风险;主体比例有效控制了有关筹资主体所带来的投资风险,从而为控制投资风险提供了条件。主体比例,也应按投资方式的风险情况分别对待,对于高风险的筹资主体、高风险的投资方式,其比例应低一些,如购买同一公司股票不得超过投资的5%;购买同一公司债券不得超过投资的5%;购买同一公司的不动产不得超过投资的3%;对每一公司的抵押贷款不得超过投资的3%;对于较安全的投资方式但存在一定风险的筹资主体,其比例便可高一些,如存款于每一银行不得超过投资的10%。保险投资必须强调盈利,因为能够提高保险公司的偿付能力。但由于某项投资报酬是该项投资所具风险的函数,如对保险资金运用不加以限制,势必趋向风险较大的投资,以期获得较大的报酬,而危及保险企业财务的稳健。因为每一种投资方式的风险大小不同,一般而言,高盈利的投资方式伴随着高风险,低风险的投资方式则伴随着低盈利,显然,全部用于盈利性高的投资方式,必将使保险公司面临着全面的高风险,使被保险人有可能得不到应有的保险保障,也不利于保险公司的生存和发展,因而,为了保证保险投资的盈利性,同时控制高风险,应规定有关高风险投资方式所占的比例。同时,在市场经济条件下,任何工商或金融企业均有破产的可能性,无论采用风险大的亦或风险小投资方式,保险公司都会面临着筹资主体对保险投资所带来的风险,因而,为了控制每一筹资主体给保险公司所带来的风险,必须规定投资于有关每一筹资主体的比例5。

第五,法律应当对寿险和非寿险的保险投资作出区别性规定。由于寿险是长期保险,许多寿险带着储蓄性,更强调安全性,因而,一般可用于安全性和盈利性高、但流动性较低的投资方式,如不动产、贷款;非寿险是短期保险,要求流动性强,不宜过多投资于不动产投资,而应投资于股票、存款。同时,从风险控制看,寿险公司投资的比例在主体比例方面,应严于非寿险,因为寿险期限长、带有储蓄性,控制主体比例,便于保证保险公司的偿付能力,从而保护被保险人的合法权益。

第六,加强对保险公司偿付能力的监管立法。保险公司的偿付能力愈大,表明保险公司可自由运用的资金愈多,则保险投资方式上可选择盈利性大、风险高的方式。通常衡量偿付能力的指标有:净保费与净资产之比;未决赔款准备金与净资产之比。我国可根据实际情况制定标准。由于保险监管的核心在于确保保险公司的偿付能力,所以,对保险投资监管的核心在于提高其偿付能力6。

当然,完善投资环境与放松投资限制相互依存。结合我国国情及保险业的特点,二者应同时兼顾,在完善投资环境的同时,适当放松投资管制。而在投资管制方面,实行严松合一,即在充分放松投资方式的同时,严格控制投资比例。这一比例的大小随投资环境的完善而逐步扩大,在投资环境尚未完善的初期,投资比例应该控制在非常小的范围内,其后逐步扩大。同时,在投资比例方面,也应因方式比例和主体比例区别对待,在初期,主体比例应当控制得更严些。这样既保证了保险投资的盈利性,也控制了投资风险,从而保证我国保险业持续稳健地发展。

【作者介绍】中国政法大学邮编；北京工商大学

注释与参考文献

1资料来源:根据1998《LifeInsuranceFactBook》整理,AmiricanCouncilofLifeInsurance,第109页。

2参考:周淑燕《南韩保险事业发展之梗概》一文(台湾《保险专刊》第47期,1996年,财团法人保险事业发展中心编制)第208-209页。

工业不动产范文篇7

[英文摘要]：

[关键字]：

[论文正文]：

一、海外保险投资监管法律规定的一般特点

二、完善我国保险投资监管法律制度的几点思考

【作者介绍】中国政法大学邮编；北京工商大学

注释与参考文献

1资料来源:根据1998《LifeInsuranceFactBook》整理,AmiricanCouncilofLifeInsurance,第109页。

2参考:周淑燕《南韩保险事业发展之梗概》一文(台湾《保险专刊》第47期,1996年,财团法人保险事业发展中心编制)第208-209页。

工业不动产范文篇8

一、明确内容，深入推进五项改革

1.深化城乡建设用地增减挂钩试点。紧紧抓住国家《关于加大脱贫攻坚力度支持革命老区开发建设的指导意见》历史机遇，全力用好用活关于城乡建设用地增减挂钩支持政策，对增减挂钩项目进行全域规划，积极争取城乡建设用地增减挂钩指标，深化城乡建设用地增减挂钩试点，加大项目实施力度，积极报征挂钩周转指标，探索异地交易途径，科学有效使用挂钩周转指标。（责任股室：规划股）

2.加强用地保障政策落实。科学合理编制2016年国有建设用地供应计划、配合指导完成我县2016年基准地价更新工作、加大力度完成国有建设用地供应力度力争实现县府下达的非税收入目标任务、提高供地率不低于全市平均水平、完成全县工业用地节约集约利用清理、开展全县闲置土地清理、探索并完成至少一宗工业用地租赁供地。（责任股室：利用股）

3.推进行政审批权下放试点。2016年，认真贯彻落实市委市政府《关于开展扩权强镇试点工作的意见》、县委县政府《关于推进长赤镇扩权强镇试点工作的实施意见》及县编委《关于调整长赤镇等扩权试点镇综合办事机构有关问题的通知》的文件精神，按照国土行权下放相关政策规定，明细内容、沥青程序，及时印发，精心组织，稳步推进国土下放行权工作。在推进行权下放工作中，要坚持权责一致、形成合力的原则；坚持依法合规、应放尽放的原则；坚持注重实效、能放才放的原则，让群众得到实实在在分享改革红利的机会。（责任股室：法规股）

4.积极推进不动产统一登记制度改革。严格按照省市部门要求，加快推进不动产登记局、不动产登记中心等机构建设，积极协调召开联席会议，研究推进不动产登记职能整合、运行工作，制订不动产登记工作规则、工作制度，加快不动产统一登记信息平台建设，力争2016年4月正式启动运行不动产登记工作。（责任股室：地籍股）

5.推进城区地籍等三类档案系统平台建设。随着依法治国进程不断加快，国土依法行政已成常态，国土相关档案的查询利用成为国土依法行政的必要支撑。为适应新常态，提升国土资源档案科学化、规范化管理和利用水平，按照上级要求，今年，我局将全面推进“城区地籍、土地利用、土地征收”等（以下简称“三类档案”）国土三类档案系统平台建设，实现三类档案管理数字化。（牵头股室：办公室）

二、强化责任，确保改革工作落实

1.强化组织保障。局成立以局长为组长，工会主任为副组长，政策法规股、规划股、利用股、地籍股、办公室负责人为成员的深改工作领导小组，领导小组下设办公室于政策法规股，由同志兼任办公室主任，负责深改工作推进情况督导、情况收集报送等日常事务。

2.明确责任分工。各责任股室要对照各自改革重点工作，建立台账，台帐中要明确：改革重点内容、推进时间节点、进度安排、推进情况及效果、完成时限等内容。

工业不动产范文篇9

经过四个多月的紧张筹备，21世纪不动产济南区域奠基加盟店迎来了集中开业，并率先在房地产经纪市场发出第一份服务宣言——金色承诺。在此，我代表三联集团对大家的到来表示诚挚的欢迎，对21世纪不动产济南区域奠基加盟店开业表示热烈的祝贺！

作为三联集团支柱产业公司的三联城建，多年来致力于发展成为以“造城”为目标的城市综合运营商，本次进军房地产经纪市场是这一战略的深化和延续。令人欣喜的是，我们找到了一个非常好的合作伙伴——21世纪不动产。我们双方对于房地产市场的未来发展有着高度的共识，对服务有着共同的追求。21世纪不动产向消费者承诺：“我们的客户必将获得房地产机构所能提供的最好的服务”；三联集团的服务理念是：“每走一步，首先想到的是顾客”。“嘤其鸣矣，求其友声”，在共识基础上，我们与21世纪不动产达成了合作协议，共同投资组建了21世纪不动产济南区域分部，联手开拓具有无限潜力的房地产经纪市场。我们推出的金色服务承诺是双方服务优势相互结合的产物，相信会对房地产市场产生具有积极意义的影响。

目前中国的房地产经纪市场正迎来前所未有的发展机遇。在发达国家，房地产业真正成熟的标志是存量房交易占市场的主导地位，这一比率在欧美达到了80％－90％，而中国这一比率不到50%。随着全球产业结构开始由“工业经济”时代加速进入“服务经济”时代，房地产经纪行业孕育着无限生机，黄金时代正在到来。我们相信，三联优质服务传统和21世纪不动产专业服务体系的完美融合，以服务为先导的经营战略，将为消费者提供专业、诚信、省心、放心的服务，将有力地促进济南房地产经纪行业的持续、健康发展，结出丰硕的成果。

工业不动产范文篇10

关键词：非房地产开发企业；不动产转让；涉税分析

非房地产开发企业（以下简称“非房企业”）会发生不动产转让业务，如直接销售房屋、以房产对外投资、企业合并或分立过程中划转土地等。由于不动产本身的属性，使得不动产转让业务具有高额性、风险性、长期性等特点。在不动产转让的实际业务中，因不了解税收法律法规导致应缴未缴税款的现象是存在的。及时关注税收政策动态、明确税收法律法规条款，是企业防范税务风险的前提。本文依据相关政策规定，从非房企业转让不动产业务的角度出发，对不动产转让方式做了分类，对不同方式的涉税处理做了对比，引导企业遵守税收政策，规范不动产转让的涉税处理，在保证国家税收的同时，确保企业更好开展业务，对企业依法进行纳税申报具有一定指导意义。［1］

一、不动产转让的涉税分析

非房企业不动产的转让方式主要包括直接销售、对外投资、改制重组等，不同转让方式对资产的分配和处置不同，税务处理上也有不同要求。以下对各个方式逐一进行涉税分析。

（一）直接销售方式转让不动产

1.增值税及附加税“营改增”实施之前，销售不动产属于营业税的征税范围；“营改增”实施之后，纳税人发生应税行为由原本征收营业税改为征收增值税。2018年4月〔2018〕32号，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%和10%。2019年3月《关于深化增值税改革有关政策的公告》，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%和9%。非房企业直接销售不动产采用一般计税方法应按照9%税率依法缴纳增值税。另外，城建税、教育费附加等随增值税而征收的附加税也需一并申报缴纳。2.印花税《印花税暂行条例》施行以来，印花税的税制框架基本不变，征收体系平稳运行。产权的买卖导致财产的权属发生了变更，因财产所有权而领受的合同、产权转移书据等，都需要作为印花税的应税凭证。非房企业直接销售不动产所立凭据按照“产权转移书据”的税目贴花。3.土地增值税无论是房地产开发企业还是非房地产开发企业，土地增值税都是重点税种，由于计算流程多，涉及项目复杂，所以是企业纳税筹划和风险防控的关键税种。土地增值税实行的是超率累进税率，按照累进原则设计，实行分级计税。土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数，所以计算土地增值税的关键在于确定扣除项目，应当明确土地成本、开发成本、与转让不动产有关的税金等，掌握扣除项目的确认思路，探索准确计算的途径。［2］4.企业所得税直接销售方式转让不动产以转让所得扣除转让成本后的金额作为应纳税所得额，在此尚未出台有关转让所得的优惠政策，因此，取得的全部转让所得扣除转让成本后的金额应当在转让当年一次性计算所得税，由此看出，直接销售方式转让不动产的所得税税负较高，对开展业务有不利影响。

（二）对外投资方式转让不动产

1.增值税及附加税“营改增”实施之前，以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税；但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，只是收取固定金额利润的，应依法征收营业税。“营改增”实施之后，以对外投资方式转让不动产的涉税处理分为两种情况：第一种情况，按照视同销售不动产的行为依法缴纳增值税；第二种情况，只在每年收到利息或利息性质的投资收益，应按照“金融服务”中的“贷款服务”和6%税率申报缴纳增值税。城建税、教育费附加也需一并申报缴纳。两种情况下的纳税义务发生时间不同，第一种情况是在不动产对外投资时确认纳税义务，而第二种情况是将纳税义务递延到后续各期，如果两种情况下计算的应交增值税一致，那么第二种情况可以利用货币的时间价值把税负分摊到各个期间从而减少当期税金、延迟纳税，缺点是历时较长、资金回笼的速度较慢。［3］2.印花税因对外投资而订立的产权转移书据或合同，是不动产权属变更的重要依据，也是印花税的应税凭证，应当按照规定计算缴纳印花税。3.土地增值税不动产对外投资的土地增值税经历了两个阶段。第一阶段，1995年5月至2006年2月，对于以房地产进行对外投资的，暂免征收土地增值税，在这一阶段，无论是房地产开发企业还是非房地产开发企业，都是暂免征收土地增值税的；第二阶段，2006年3月至今，非房企业暂免征收、房地产开发企业不适用暂免征收。根据以上土地增值税政策的变化可以看出，对于非房企业不动产的对外投资业务，依然是暂免征收土地增值税的。但不能必然地认为，只要是非房企业对外投资不动产均暂免征收土地增值税，财税〔2006〕21号文强调，以房地产作价入股，凡所投资的企业从事房地产开发业务的，不适用暂免征收的规定。［4］4.企业所得税为减轻税负，非房企业取得的不动产投资所得，可在5年内分期纳税，避免造成税负过重。但不是所有投资企业都会选择5年分期纳税，如果企业存在未弥补亏损，那么多确认转让所得可以尽量多的弥补亏损，降低应纳税所得额，进而降低企业所得税税负。

（三）改制重组方式转让不动产

1.增值税及附加税如企业进行合并、分立、股权收购的过程中将相关资产、负债和劳动力一起转让，可不征收增值税。但只有满足“将资产连同与其关联的债权、负债和劳动力一并转让”，才可适用上述政策，否则应当依法征收增值税。企业应当核定该项重组转让是否属于上述“一并转让”的模式，做到准确界定和科学筹划。2.印花税印花税的税收优惠主要分为两类：（1）原已贴花的可不再贴花（实行公司制改造的企业在改制过程中成立新企业而启用的资金账簿、以合并或分立方式成立新企业而启用的资金账簿、仅改变执行主体其余条款未作变动的应税合同，原已贴花的可不再贴花）。（2）免予贴花（企业因改制签订的产权转移书据免予贴花）。如果适用改制重组中印花税的税收优惠政策，可以申请享受免税，从而帮助企业减少部分税负。3.土地增值税财税〔2015〕5号第一条规定了企业改制的土地增值税免税政策，第二条规定了企业合并的土地增值税免税政策，第三条规定了企业分立的土地增值税免税政策，第四条规定了以国有土地、房屋进行投资的土地增值税免税政策。非房企业改制重组过程中变更房屋、土地权属，适用该规定，可不征收土地增值税。但现行政策并未对“改制重组”进行明确解释，实践中各方对这一名词的理解不同，这也是税收政策有待进一步完善的方向。4.企业所得税企业重组的税务处理分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。一般性税务处理关键点在于：以公允价值为计税基础，要确认重组所得或损失，以此计算缴纳企业所得税。特殊性税务处理关键点在于：以原有计税基础为计税基础，暂不确认所得或损失，由于计税基础转换，特殊性税务处理下无企业所得税纳税义务。但只有满足一定条件才能享受此项特殊性税务处理的优惠，如股权比例、不得转让期限等，在实际业务中可能会影响企业参与重组的积极性。

二、不同转让方式的对比分析

不同转让方式下税收政策的要求也不尽相同。对比三种不同的转让方式，后两种都能减少部分税款支出。其中，对外投资不动产定期收取投资收益可以利用资金的时间价值减轻当期税负，但整个投资流程历时较长，资金回笼的速度较慢，这种方式还要权衡“5年”的转让所得分摊期限，注意跨期资金的管理。资产重组方式转让不动产的节税效果更加明显，如果企业所得税采用特殊性税务处理，那么此方式的税负非常低，但并非遇见“重组”就一概免税，某业务也不因符合一种税的重组定义而自然符合另一种税的重组定义。企业应当充分了解税收政策，洞察政策导向，合理规划业务架构。针对不同的业务，国家在税收政策上给予了不同程度的税收优惠，这是为实现发展目标而对经济实行干预的重要手段之一，企业应当严格按照相关法律法规履行程序，强化涉税事项管理，完善增值税抵扣链条，运用税务知识帮助企业合理避税，在争取税收优惠的同时，防范各项税务风险。［5］

三、结语

企业应当明确交易的动机和目的，结合自身实际情况，和当地税务部门开展良性沟通，权衡节税利益、时间价值、税务风险、税收优惠等多项因素，避免未缴税或少缴税等问题，一方面要根据风险来安排资产的转让方式，另一方面要依法核算应纳税款并依法申报纳税。企业要细化税务管理制度，提升税务风险管理水平，对企业整体税负进行调研，制定有针对性的业务方案和税务风险防控措施，以此从整体上改善税务管理状况，强化企业的市场竞争力。

参考文献

［1］宋卉.基于税收法规视角的实物出资例证解析［J］.财会月刊，2016（7）.

［2］夏娟.企业自有不动产处置方式的涉税分析［J］.会计之友，2019（17）.

［3］于妍.国有企业重组业务纳税筹划分析［J］.纳税，2020（6）.

［4］吴梅.重组业务税务问题研究［J］.纳税，2018（35）.