房产经济范文10篇

房产经济范文篇1

进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示,房产税进一步推进的大方向已经明确,在对重庆、上海两地试点情况总结后,将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为,最近以北京、武汉等为代表的城市,修改了普通住宅的认定标准,有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其的《房地产蓝皮书》中则建议说,房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广,宜从量从价综合征收,并作为收入调节的重要手段。当房地产企业不再暴利之后,其将开始逐渐成为一个成熟的产业,是否对相关的项目进行投资也被人越来越多的仔细评价。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面,但是仍然有很多在项目经济评价实际操作中存在的问题可以引起我们的思考,从而指导我们今后更好地完善这个产业。

一、行业内对项目经济评价不重视

其实从之前来看,国内在十几年前房地产市场刚刚开放的时候就已经就项目经济评价方面的内容进行了引入和阐述,只不过开放商和地方政府都未能引起足够的重视,甚至部分地区的银行等金融机构也忽略了其存在,从全国范围内来看,有一些比较大的甚至知名项目都没有经过投资项目经济评价,其可行性从未得到评估。不过随着时间的推移,越来越多的机构、企业和部门开始逐渐对此问题给予了足够的重视,这是一个好的现象。希望越来越多的企业能够认识到这个问题的重要性,真正的将房地产作为一个企业认真去做。

二、评价内容不准确,甚至作假

项目评价是围绕项目来展开的,所作为的评价也基本上是为开发商服务的,有些开发商意识到了这一问题,便对房地产经济评价的结论进行了部分更改,使得其作为房地产开发商投资决策的依据不再充分,也许有的开发商的出发点是好的,但是其性质已经有些变了。还有的开放商则明目张胆的作假,做出多份经济评价报告,有的是给自己看的,有的是给银行看的,有的是给政府看的,除了自己的那一本是相对真实的之外,给政府看的和给银行看的往往含有夸大和虚假性质,或者是为了获取补贴,或者是为了减少税费,或者是为了骗取贷款等等,真实性值得怀疑。

三、项目经济评价方法缺乏科学性

对很多房地产开发商来说,除了评价内容的准确性有待商榷之外,在评价方法上也不怎么科学。现在从事房地产投资项目经济评价的主体一般就是房地产开发企业自身又或者是一些房屋中介,很多企业并不具备作出评价的资质。其实房地产投资项目的经济评价工作是一项非常复杂,工作量很大的工作,这个过程包含的环节众多,既需要对所开发的项目进行地理位置上的评估,又要合理的估计市场,更要对周围的市场消费能力有着清晰的认识,而且成本的估算也是非常重要,等等这些工作都需要体现在房地产投资项目经济评价中,如果基础数据来源和计算方法不准确,那么这个报告就没有什么意义。作为房地产开发企业来说,其本身很难能准确地来对周边的市场进行准确估算,又没有多少专业的人才来进行调查和分析,而中介机构的能力与之相比更加不如,结果就导致很多报告都是人为编造而成,根本不具备科学性。

四、房地产投资项目经济评价的从业人员较少,且素质不高

虽然受国内房地产市场持续火爆的影响,从事房地产工作的人员比较多,但是专业人才相对较少,像是各房地产开发企业投资项目经济评价的工作主要由策划部来做,但是由于许多房地产公司规模较小,而且许多为项目公司,所以策划部规模较小,从业人员有限,而且从业人员素质不是很高,很难完成高水平的投资项目经济评价。另外也有一些开发企业委托中介机构进行经济评价,但上述在开发企业中存在的问题在中介机构中同样存在。本文在对十二家较大的房地产开发企业与八家大型房地产中介企业(十二家开发企业中包括大型房地产开发企业华远、万科、天鸿等,八家大型房地产中介机构包括伟业、金网络、戴德梁行等)从事房地产投资项目经济评价工作调查的结果显示,平均只有约不到1%的员工用于相关工作的开展,而且基本上都在本科学历以下,根本难以完成重要的工作。

五、评价软件较少而且实用性不高

作为房地产投资项目经济评价来说,由于工作量比较大,需要考虑的因素比较多,单纯依靠人工的难免有些方面容易遗漏而最终影响到评估结果的准确性,所以评价软件是比较不错的选择。从对当下的市场调查情况来看,有关于房地产投资项目经济评价的软件比较少,用的比较多的主要有这么几种:前卫咨询的前卫投资项目评价系统、清华同方的投资项目经济评价系统软件房地产版、北京普乐投资咨询公司的《普乐》投资评价软件、中润在线的《金房子2000》经济评价软件。这些软件都有这样一个缺点,实用性不是太好,因此在实际工作中运用这些软件比较少。

六、房地产投资项目经济评价的结果与实际情况差

距很大,评价报告缺乏参考意义目前,由于房地产投资项目经济评价自身的复杂性和前文所论述到的原因,经济评价的结果很难保证与实际情况相符合。另外实际评价中还存在这样的问题:首先是先定结果,后做评价,主观因素诀定评价结果。做经济评价之前,都定好了结果,内部收益率要大致在多少,资金回报率要保持什么样的水平,这些评价的关键指标都有某些人定好了,评价人员只要尽量添加合适数据即可。某些人的意志甚至可以决定关键数据的选取,比如销售单价,每平方米拆迁补偿费用等等都可以有几百甚至几千的变动。即使是在开发企业给自己作参考的评价报告中也存在评价人员对自己不了解的数据不经过查询和核实变随便估计的情况。有这些情况存在,最后的报告怎么可能是准确的呢?其次,还有一种问题是许多开发企业为了使报告尽快得到审批,经济评价报告是由计委的人员代做的,这样做的结果是计委既当裁判员,又当运动员,这样的评价报告,其评价结果的参考意义可想而知。某危改项目实际评价报告中提到,投资回报率达到了84.88%,内部收益率达到了54.78%。这样的结果,与实际相差太大,如果危改项目的投资回报率和内部收益率有这么高,那么,为什么开发商对危改项目都敬而远之?这样的报告,显然没有参考意义。

房产经济范文篇2

关键词：房产经济；新形势；发展探讨

自改革开放以来，我国房地产经济迅速发展，被称为我国社会经济中的主流经济，取得了显著的发展成效。但随着社会的发展和新经济形态的涌现，我国市场经济出现许多新的特点，与传统经济有很大区别。经济的网络化使得各行业对信息资源的获取极为便捷，拥有更广泛的渠道和发展平台，在数字化经济环境下，我国房产也广泛应用了先进的网络技术，实现房产经济的信息化和虚拟化，为消费者带来更加直观全面的体验，使得我国房产经济受到新型经济的冲击，在取得很大成绩的同时也出现了较大的问题，应该逐渐采取有效措施完善房产经济中存在的不足，实现房产经济的稳定增长，达到改善民生的目的。

1房产经济在我国社会经济中的重要性

首先，房产经济是国民经济的重要基础，房产是人们重要的生活基本要素和物质保障，也对社会生产有着重要作用。目前我国不断进行城市化建设，旨在为人们创造更优厚的物质条件，房产行业的不断进步也促进了城市的整体发展；其次，房产行业与许多其他行业都有着密切的经济活动的关系，房产行业能够对其他行业的发展起到带头作用。当前房产行业具备更加先进的技术与创新的模式，房产市场逐渐扩大，前景广阔，也具有市场经济中重要的地位，在房产行业不断优化和改革产业结构过程中也拉动了我国经济持续发展。

2新经济形势下我国房产经济发展存在的问题

2.1房产供需矛盾突出。随着我国经济的增长，我国民生条件逐渐得到改善，对物质的需求量和要求增加，购房需求随之增加。首先，虽然房产行业不断发展，住房市场之间扩大，但由于我国人口日益增长，使得住房供给相对减少，造成了房产供需之间的矛盾；其次由于我国部分人口收入不高，难以负担起较高的房价，无法满足人们对住房的需求，严重影响了人们的生活水平，不利于房产行业的健康发展。2.2政府对房价的调控无力。近年来，我国房价居高不下，虽然政府出台了相应的政策，但不乏有政府因为一己私利并未对房价进行有效控制。部分地方政府标高地价，土地价钱卖得很高，使GDP增长，达到政府政绩要求。因此，地方政府为了自身利益标高土地价格，水涨船高，提升了开放商的投资成本，就会抬高房价。2.3金融机构暗中助力。房产行业和金融行业关系密切，房产的融资渠道源于金融机构，房产成为金融机构的主要客户，银行降低贷款率以鼓励消费者购房的同时，也促使了投资商的投资力度。2.4炒房热持续升温。炒房是我国近几年的热点，我国许多房产投资商在房产火爆时期大量购房入市以赚取暴利。买房不再仅仅是人们的居住需求，还是商人获取利益的重要投资手段。尽管我国实施了一系列措施抑制炒房，却为取得好的效果，炒房者依哄抬房价，让低收入消费者可望不可即。2.5商品房空置面积较大。我国的房产结构严重不平衡，高质量的商品房持续增加，由于消费者并不具备高价房的购买力，无法总根本上解决的民生需求问题。我国贫富差距大，人均收入虽然提高，但是穷人穷，富人富，没有根本上改善我国贫富严重分化的问题。商品房的价格让消费者难以负担，造成大量空置，而房产商因为不想降低自己的利益，拒绝降房价，严重影响我国房产经济的良好发展。

3新经济形势下我国房产的发展走向

3.1科学合理规划建设用地。我国必须加强科学合理的规划建设用地，严防炒地皮现象，加强监督政府的执行力，改善地方政府的作风。同时加强城市规划和房产开发的监督管理，不仅要维护房产商的经济利益也要做好城市建设，真正改善民生，提升政府职能。3.2加强宏观调控力度。我国要进一步出台抑制房价的有效政策，并且严格落实来规范房产市场的行为。打击“炒房”，例如实行二手房转让和房地产征税来抑制炒高房价的现象。此外，提升银行的贷款率，降低房产商的谋利欲望，或者差别化贷款率，施行房产限购，刺激房产商的炒房行为。出台相关政策压价，鼓励消费者购房，保障房产行业健康发展。3.3优化房地产结构。我国要改善房产结构，不再以赚取利益为房产开发的主要目的，要全面考虑我国的发展现状，为缩小贫富差距出一份力。减少高端商品房的生产，增加普通住房的数量，让消费者有购房空间，提升低收入消费者的购房热情，从根本上解决人们的物质需求，提升生活水平，为社会发展做出贡献。3.4调整产业链相关行业。由于房产涉及的领域广泛，中下游企业很多，如地板、家电、门窗、混凝土等等，所以我国可以通过控制中下游企业的屋物价来间接控制房价。比如降低家电、门窗等房产必备设施的产量和价格，会使房价有所降低，推动我国房产行业进入正常稳定的发展轨道。3.5加强法律法规制度建设。我国房产行业的种种问题和我国相关法律制度的不完善有着重大的关系。要建立健全的房产经济控制的法律法规，政府要出台相应的政策，采取一系列有效措施消除房产市场存在的炒房行为、恶性竞争、违法乱纪现象，对不利于房产行业发展的因素进行严格控制，进一步规范房产市场的经济行为和秩序，为我国房产行业创造健康有序的平台，为提升我国人民生活水平提供重要保障。

4结束语

在新经济形势下，房产行业的发展势不可挡，已然成为我国经济发展的支柱性行业。在房产经济迅速增长和房产市场的迅速扩张过程中，存在诸多问题有待改善，我国要建立规范房产市场的相关法律和制度，严格打击违法乱纪行为，加强对房产交易中经济活动的监督管理，调整房产结构，以保证我国房产行业在新形势下平衡稳定的发展，为人们创造良好的居住环境，引领我国国民经济持续增长。

参考文献：

[1]闫玲,汪红梅.新经济形势下对我国房地产经济的理性研究[J].住宅与房地产,2016(6):17.

[2]温佳森.新形势下房地产经济持续发展的策略[J].中外企业家,2017(2):27.[3]白慧琴.试论新形势下房产经济的发展趋势[J].现代经济信息,2015(13):291-292.

房产经济范文篇3

一、经济衰退期转移支付对房地产的影响

转移支付包括政府的转移支付、政府间的转移支付和企业的转移支付。政府或企业无偿地支付给个人或下级政府，以增加其收入和购买力的费用。政府或企业的一种不以取得商品或劳务作补偿的支出，是一种收入再分配的形式。

（一）我国房地产转移支付政策例举

1、住房补贴政策住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。2、对购房人的优惠政策经济衰退期，人们的收入和购买力下降，为了保证房地产市场能够健康稳定地发展，各地政府可在房地产契税、营业税、个人所得税等方面给予购房人优惠政策。3、对开发企业的优惠政策企业上交的各项税费和其他规费，是房地产开发成本的重要组成部分，最终反应在房价上，由购房人承担。经济衰退期，政府可对税费和规费适当减免，从而降低开发成本，以达到抑制房价的目的。

（二）政府间的横向转移支付

我国地方政府之间虽然没有一个法治化、规范化的房地产领域横向转移支付制度，但是，具有横向转移支付性质的“对口支援”的“希望工程”等早已存在，它是在中央政府的鼓励下，各省和地区之间出现的一种非公式化、非法制化的转移支付。事实证明地区政府间的横向转移支付，对平衡地区经济发展、减小贫富差距、增加房地产的建设和购买能力发挥了重要作用。

（三）中央对地方在房地产领域的转移支付，特别是在廉租住房、经济适用住房建设领域

我国必须由以住房市场化为主向加强住房保障制度建设方面调整，要继续加大中央和地方财政保障性住房的资金投入，使最低收入家庭通过廉租住房制度解决，低收入家庭通过经济适用房解决，中等收入家庭通过限价房解决，只有高收入家庭通过市场解决。中央政府要着力支持在保障性住房建设上财政支出较困难的西部地区，缩小住房保障差距。

（四）土地收入转移支付

土地出让制度的建立和土地出让收入的取得与分配是人们赖以生存和发展的基本保证。在房地产市场上，房价和地价既相互联系，又有所不同。土地开发会使地价上升，地价通过房价实现土地价值，房价包含地价，土地成本变动相对缓慢，土地价格随着房价的增值而上涨。在市场经济条件下，土地的开发过程实际上是土地流转与增值过程，是土地实现资源配置权利分配的过程。土地使用权的变迁和土地用途的变化，体现了以交易为起点、以社会环境变化为终点的全过程。土地收入共享是最大的民生。要实现这种共享，土地价格必然随着地区的成熟而上涨，趋于成熟的地区的地价只有上升而呈现增值的趋势。通过获得土地收入增加公共财政收入，通过转移支付改善落后地区的民生；通过公共设施和基础设施的投入以及土地的开发，使落后地区土地的价值不断提高，使地价相对低区域的地价随着环境的建设而不断上升，从而使更多区域享受社会发展和社会进步所带来的成果。

（五）企业的转移支付

在政府的引导下，鼓励房地产企业对非赢利组织捐款，客观上缩小收入差距，对保持总需求水平稳定，减轻总需求摆动的幅度和强度，稳定社会经济有积极的作用。这样，可以增强房地产购买力，提高有效需求水平，从而可以抑制或缓解萧条。另外，可通过企业捐赠和其他方式的筹集资金，解决保障性住房建设资金不足问题。

二、对房地产转移支付制度的思考

房地产是我国的支柱产业，具有很强的“公共物品性质”。在市场经济条件下的房地产市场具有很强的逐利性，这种逐利性会使社会矛盾激化，使房地产结构不合理，从而影响社会和谐。一方面，从公共物品的角度看，市场缺失部分的房地产产品供应需要政府来出面解决。自2008年7月以来，中央政府采取的主要政策是通过公共支出来扩大以下三方面住房内需：首先是进行廉租房建设，扩大廉租房供应对象；其次是进行经济适用房建设，让中低收入家庭购买成本价住房；最后是进行棚户区改造，通过旧城区、厂矿区等棚户区改造，满足中低收入家庭的住房需求。

对此，主要实施了以下三方面的政策：一来中央扩大投资规模和公共性支出，在全国的扩大投资规模中专门安排了住房建设投资，并且安排了主要以包括财政投资在内的公共性投资；二来中央放宽了土地供应和资金供应，在土地供应上，以划拨用地为主，在资金配套上，银行贷款资金优先供应；三来国家对低价位住房的市场交易进行政策优惠，降低了总价百万元以下的房地产交易税，刺激中低价住房的出售和转让。

房产经济范文篇4

房地产市场营销简单来说就是企业在房地产市场上进行的营销活动。这些活动包括房地产市场调研、市场细分、项目定位、市场推广等内容.房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，但4Ps市场营销组合理论也能在房地产领域得到很好的运用。

1.房地产营销产品策略（Product）

在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：

1.1位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。

1.2产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

1.3产品生命周期：房地产生命周期分为4个阶段：引入期、成长期、成熟期和衰退期。引入期要以薄利多销为宗旨，在推销手段上也要采取广告或新闻会等来扩大影响；成长期要大幅提高销售价格，扩大市场渗透，加强服务；成长期要保持适当而薄利的价格，同时要准备好开发新型的房地产；衰退期的价格应灵活机动，该降就降，同时应采用多种竞争手段，加强售后服务。

1.4品牌设计：从战略角度来看，在其他条件相差不大的情况下，品牌的树立就成为决胜的关键。建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。

2.房地产价格策略（Price）

一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。

另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。

3.房地产营销促销策略(Promotion)

房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：

人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。

非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。

3.1房地产广告

房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播、网络等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。

3.2营业推广

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。

3.3公共关系

房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。

4.结束语

由于世界金融危机的影响,目前我国房地产业正处于行业调整期，如何振兴房地产业,拉动国民经济,房地产营销的作用在房地产开发中突显重要。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。

房产经济范文篇5

（一）房地产业是国民经济发展的基本保障

房地产是房产和地产的总称，它是当前社会所有产业部门的所必须的物质空间，也是各产业部门构成中不可缺少的基础条件。各类不同使用功能的房屋建筑构成了各行各业的基本场所，如工业、服务业、商业、以及金融业等等。可以说房地产是各个产业部门中固定资产的主要组成部分之一，其直接参与生产及价值实现的经济过程。对物业的租赁或是购置是生产经营企业的重要内容之一。故此，房地产是社会财富构成的一个重要体现，也是国民经济发展过程中的基本保障。

（二）房地产业是社会进步的前提条件

众所周知，国民经济的发展主要取决于社会生产力的发展，而在整个社会生产力当中，劳动者是最活跃也是最基本的因素之一。现阶段，随着国民总体收入水平的不断提高，对居住环境也提出可更高的要求。对于当前的人们而言，房屋住宅已经不仅仅是一个供其生活居住的空间，也不单纯是家庭的平台和载体，它已经升华成为一种发展及享受的资源，是居住者自身运用和发展智力及创造力的场所，也是其体现社会价值和学习、工作、娱乐、社交等活动的必备场所。这都在一定程度上体现了社会的发展和进步，所以说房地产是社会进步的前提条件。

（三）房地产业是经济发展的物质基础

现如今，城市数字化、社会工业化实质上都体现了城市化发展的过程。一个城市的经济发展，从某种角度上看就是房地产业的发展。城市的基本框架是由房屋、土地、公路以及一些相关的公共设施所组成的，各式各样风格迥异的住宅建筑群体，不但是城市经济存在和发展的必备空间之一，同时也是城市形象的主体，更是城市文明的重要标志。从效率的角度上看，一个城市是否具备高效率的经济活动，主要取决于建筑结构是否合理、基础设施是否高效，以上的这些内容都是与房地产业的发展有着密切的关联。由此不难看出，城市经济发展是要以房地产业为物质基础进行的。

二、经济发展对房地产开发的影响及解决影响的几点建议

（一）经济发展对房地产开发的影响

可以说经济发展离不开发地产也的发展，两者之间有着极其密切的内在联系，在不发生经济危机的前提下，经济发展并不会对房地产开发带来过多的负面影响，为了更好地分析和研究经济发展对房地产开发的影响，我们可以从研究当地产开发对经济发展的影响着手，如果前者对后者的影响是有利影响，那么则可以这样认为，后者的发展则是对前者的不利影响。经济发展对房地产开发的影响主要体现在以下几个方面上：

1.房地产开发增长率对经济发展的影响。这里所说的增长率主要是但应房地产开发年度的变化比率，这一指标是房地产开发的重要指标之一。当该指标高于同期的经济增长率时，意味着房地产开发对经济增长的贡献率呈上升态势，相应的房地产业也会随之成为当前一段时期内的朝阳产业之一，并且会使其国民经济发展中的地位不断提高。从长远的角度上讲，房地产业的发展将会对国民经济发展起到相当重要的作用。反之，如果这一指标低于同期经济增长率，以上结论则会完全相反，由此便可看出经济发展对房地产开发的影响。

2.房地产信用规模对经济发展的影响。房地产的信用规模通常分为绝对和相对两种。其一，绝对规模。具体是指在一定时期内房地产开发投资规模的收缩、停滞及膨胀趋势。在房地产开发过程中，绝对规模越大，投资量也就越大，相应的产业发展速度也就会越快，进而推动国民经济增长速度。反之，规模缩小，实际投资比例就会遭到抑制，这样便会降低国民经济发展速度；其二，相对规模。主要是指在某一特定时期内，房地产的信用两占社会总信用量的实际比重。按照这一比重，能够分析出房地产业在经济发展的重要程度，同时也可以有效地反映出金融业对其的支持力度。从相反的角度上看，经济发展速度加快，会使房地产开发的信用规模增大，经济发展速度减缓，则会使其信用规模降低。

3.房地产供给及需求水平对经济发展的影响。国民经济中的三大需求具体是指出口需求、投资需求以及消费需求。而就房地产而言，其不仅包括投资需求，也包括消费需求。房地产需求不但与各个产业部门中固定资产的投资规模成正比，同时也与国民收入水平的增长和社会人均收入的提高成正比。房地产的供给水平则主要与投资量和成本利润等有关。由此可见，房地产开发过程中的供求平衡时房地产业发展的重要的前提和基本保障，也是拉动国民经济增长的关键之所在。

（二）几点建议

房产经济范文篇6

[关键词]房地产经济可持续发展对策

1、房地产可持续发展的内涵

可持续发展是20世纪80年代提出的一个新概念。1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。可持续发展是指既满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。

[1]房地产业可持续发展包括两个方而的含义：一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求，又要满足子孙后代未来发展的需要。其中，包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等；二是既要保持产业自身不断增长，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，主要包括社会的公平性；资源开发利用的可持续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性、产业发展的协调性等等。

2、房地产经济在推动我国经济增长过程中所具有的积极意义

近年来,关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。但是，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用,在扩大内需,保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食,否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题,在未来我国经济社会发展中,房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。

房产业的最终产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

房地产业作为一个龙头产业,可以带动诸多产业的发展。房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算,在我国当前的情况下,每投入200元的住房资金,可创造相关产业140～440元的需求;每销售200元的住宅,便可带动260～300元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加20个百分点,可望带动国民生产总值增长2个百分点,住宅行业每吸纳200人就业,可带动相关行业300～400人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。

3、我国房地产经济在发展过程中所存在的问题

3.1房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题。

长期以来,我国的房地产偏重粗放发展,表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识,其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多,资源相对并不丰富,尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下,并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中,资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。

3.2房地产在发展过程中对于环境保护不够重视。

开发单位片面追求经济效益,致使房地产在发展中建筑密度过高,容积率过高,产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间,市区污染不易向周围散发,城市空气质量差;人们居住、生活感到压抑紧张;人们远离自然,使人类与自然隔离。更有甚者,长江中游部分地市围湖造田,开发房地产,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,对整个地区人民生命财产安全,对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。

3.3与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。

我国的房地产金融经过十几年的发展,虽然已完成了基本制度建设,形成了一定规模和良好的发展态势,但有些问题如不解决,将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整,房地产贷款长期倾向于开发贷款,住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右,而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%强。同时,住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有,住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约,低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

3.4商品房没有得到有效利用,空置率居高不下。

空置房地产产生的原因有很多,概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置,包括上文提到的大大超过当地人口规模的房地产,以高利润为目标,不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置,包括开发商资质较低,开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同,缺乏自身特点,由于没有特点,没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量宝贵资源,长期下去,还必将危害整个地区经济的发展。

4、促进我国房地产经济可持续发展的具体对策[2]

4.1加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用。

首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。

4.2在开发建设的过程中注重对生态环境的保护,使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分。

这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议,科学规划,在进一步完善房地产物质功能,树立“以人为本”设计理念的同时,为人们提供更舒适美好的生活办公环境;要求房地产与环境因素的衔接更加自然和优美,与周围的绿化、园林、小品等和谐搭配,相得益彰。

4.3逐步完善相关的金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。

房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状,应重点做好房地产贷款结构的调整,增加消费贷款比重,并注意防范风险。另外,为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题,期限错配问题,资产流动性问题,我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系,从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场,还能有效分散银行贷款风险,提高房地产金融的市场化程度,促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨,提高整个房地产金融的效率。

4.4加强市场监管与宏观调控,保障市场功能的有效发挥。

房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面,政府应将制度建设作为重点,减少房地产开发过程中的政府行为,根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面,完善现有房地产经济法律法规,包括制定各项明细的实施规则,尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套,创造一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提高开发商的素质,使房地产项目与人口、源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。

房产经济范文篇7

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。

所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。

一、降低资金成本

降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。

加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。

加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。

二、控制工程成本

开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。

1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段

设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。

实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正

防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。

建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。

2、在施工过程中成本控制至关重要

首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员

根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品

做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

三、合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。

使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。

控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。

四、应作好项目开发完毕的后评价工作

房产经济范文篇8

一、衡阳市房地产发展现状及特征

(一)投资稳步增长

1—9月，房地产完成开发投资26．65亿元，同比增长17．04％。其中商品住宅完成投资18．77亿元，同比增长10．5％，占整个房地产开发投资额的70．43％；商业营业用房完成投资4．73亿元，同比增长116．97％，占整个房地产开发投资额的17．75％。

(二)市场供需两旺

1—9月．商品房施工面积1005．05万平方米，同比增长34．78％。商品房竣工面积l87．95万平方米，同比增长81．73％。累计销售商品房1．14万套，面积148．29万平方米，同比分别增长104．62％、123．84％，1—9月份供销比(期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积)为0．66：l。

(三)价格涨幅平稳

1—9月份．商品房均价为2525元／平方米，同比增长6．00％，商品住宅均价为2208元／平方米，同比增长8．02％。9月份，商品住宅均价同比增长19．28％，环比增长4．15％。资金回笼加速。1—9月，房地产开发资金来源小计44．03亿元，其中银行贷款4．09亿元，同比减少26．31％，自筹资金15．00亿元。同比增长l6．82％。其他资金来源中，定金和预收款14．39亿元，同比增长194．88％．旺盛的市场需求直接加速了开发商的资金回笼．困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到转变。

基于以上所述．在经济复苏背景下，衡阳市房地产市场不景气状况已经得到较大的改善。但是一方面这种建立在国家政策和信贷推动基础上，而不是建立在居民收入形成的购买力提高基础上的房地产市场复苏，其可持续性还有待于时间的验证，另一方面影响房地产市场的基本因素还没有完全消失．国内经济发展还有可能出现波动．衡阳市房地产业的真正复兴还有待时日。

二、衡阳市房地产存在问题的经济学分析

(一)居民“理性预期”与房地产市场投机行为

西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下。具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合“经济人”假设。消费者在房价上涨时由于预期房价还会继续上涨．而且出于货币增值的需要，在房价上涨的预期下不可避免产生投机冲动。今年以来，市面上出现的排队购房的现象已经屡见不鲜了，甚至出现了单纯的“卖房号”现象．一些楼盘开盘不到几／J,n,-t，就告售罄，而目前衡阳居民还没有能支撑房地产这样“疯狂”的收入水平房地产市场的投机行为一方面不利于反映居民真实住房需求：另一方面也扰乱了房地产市场价格，不利于其正常发展。从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大．而且又经历了一轮调整，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，房价还在居民收入可以承受的范围内，但是如果对市场投机行为不加以抑制，面对逐步推高的房价．本身就比较脆弱的房地产经济必然会受到损害，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。

(二)结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展

根据萨伊定律，供给能创造需求，也能抑制需求，能创造需求适应需求的供给是有效供给，背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给结构性过剩问题依然存在。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求．近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90平方米以下，总价较少的中小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后(见表1)，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。

(三)金融机构“非理性”行为孕育着房地产市场风险

金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东(或国家和政府)的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”，因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，不利于房地产业健康发展。如果开发商资金不足，开发项目进行不下去，房地产金融风险就会凸现出来，2008年的房地产市场不景气导致商业银行不良贷款显著增加就是非常明显的例证2008年9月．在房地产开发贷款总量减少1．51％(2009年l0月农业银行不良资产剥离)的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84．48％，关注类贷款同比增长50．54％(见表2)，而关注类房地产贷款可能向不良贷款转化。据已公布的房地产数据显示，2009年1—9月份，衡阳市空置商品房38．53万平方米，同比增长132．52％，按9月份市场平均价格2382元／平方米计算。已经沉淀了开发企业9．17亿资金，在衡阳市房地产大量开发建设，居民实际收入没有上升的情况下，购买力的释放还能持续多久?(四)房地产民间融资潜藏的风险值得关注民间融资作为正规金融的补充．因为资金的稀缺性也会产生信贷配给现象。由于信息不完全对称，在融资市场上会出现逆向选择和道德风险。逆向选择的结果是付出利息高的借款人获得贷款，但是高利息必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能会得到满足，但是在目前房地产市场主要靠政府政策推动，而居民收入水平提高形成的购买力并没有得到很大改变的条件下，一旦出现政府优惠政策不再延续，信贷政策收紧．就会出现商品房销售不畅的情况．房地产市场将不可避免出现道德风险。尤其是一些房地产项目存在的非法集资现象．更容易出现融资纠纷．这种情况在2008年的湘西集资案中已经有例可循。

三、经济复苏背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展

面对经济复苏的大环境，衡阳金融机构在推动房地产市场健康发展上应有所作为．在支持房地产发展上应更加注重科学性和灵活性

(一)把握好房地产金融支持的方向

房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构．优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设．优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求：

另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下．切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。

在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控。防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况．对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业四是把握好市场失灵问题的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。

(二)把握住房地产金融支持的力度

房地产业是区域经济的支柱产业．因此为了防止区域经济大幅波动，对于区域房地产业的金融支持力度应把握“平衡”的原则。

一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求。对于个人改善住房条件的消费需求，要在衡量个人偿债能力的基础上尽可能满足；其次是有条件支持投资性需求．在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格抑制炒作性房地产投机需求。这样既能加大市场的有效需求，又能防止市场产生房地产泡沫的风险。

二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策。而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。新晨

(三)加强房地产金融监管体系建设

一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，对房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测．发现问题及时报告和解决。

房产经济范文篇9

关键词：江苏房地产投资经济增长Granger因果检验

一、数据的选取

本文考察江苏省房地产开发投资对经济增长的贡献，选取衡量商品和劳务总量的GDP作为经济增长的代表指标，选取房地产开发投资作为房地产投资的主要参考指标，用REi表示。房地产投资额和江苏的地区生产总值的时间序列跨度为1990—2009年。使用的原始数据来源于历年的《江苏统计年鉴》。GDP和REI两个变量呈指数上升的趋势，对这两个变量序列同时取自然对数后不会影响变量间长期稳定关系和短期调整效应，同时还可消除异方差的影响。所以，本文采用对变量取自然对数形式，江苏GDP与房地产开发投资额对数序列分别记为LNGDP和LNREI（见表1）。D（LNGDP）和D（LNREI）分别为两变量的一阶差分。所有的数据分析结果都是在计量经济软件eviews6.0环境下得到的。

二、实证分析

（一）变量的平稳性检验（ADF检验）

为了避免时间序列数据之间产生“伪回归”或“虚假回归”的现象，必须对原序列进行平稳性检验。检查序列平稳性的标准方法是单位根检验，可以采用ADF检验和PP检验等，本文采用ADF检验法对LNGDP、LNREI序列进行单位根检验。检验结果如表2所示。

由检验结果可知，序列LNGDP和LNREI经过一价差分后，在10％的显著性水平下t检验统计量值大于相应临界值，从而拒绝原假设，表明序列不存在单位根，LNGDP和LNREI为平稳序列，两者为一阶单整，记为LNGDP~I（1），LNREI~I（1）。由于有着相同的单整阶数，可以对其进行协整分析。

（二）序列的协整检验

协整就是分析序列之间是否存在长期均衡的关系。研究时以GDP作为因变量，REI作为变量，采用Engle—Granger两步法进行协整检验。首先用OLS法构建回归模型，接着对回归方程残差的平稳性进行检验，如果平稳，则说明序列是平稳的，存在协整关系。

第一步：对LNGDP和LNREI进行回归分析，得到的回归拟合方程为：

LNGDP＝5.63604948951＋

0.571419220429＊LNREI（1）

其中R2＝0.979625

DW＝0.807161

第二步：对回归方程的残差进行单位根检验。令E为回归方程的残差序列，则

E＝LNGDP－5.63604948951－

0.571419220429＊LNREI（2）

检验结果如图1。

从检验结果看出，t统计量的值为-3.336351，小于1%显著水平下的临界值-2.708094，表明至少可以在99%置信水平下拒绝原假设，表明残差不存在单位根，为平稳序列。通过协整检验，说明江苏的地区生产总值与房地产投资这两个时间序列之间存在某种长期均衡的关系。

（三）误差修正模型

误差修正模型（ECM）是一种短期模型，反映了因变量短期波动是如何被决定的。建立误差修正模型，最一般的方法是自回归分布滞后模型，模型形式如下：（3）

移项整理可得：

（4）其中λ＝β2-1，是误差修正项，记为ECM。

方程式3解释了因变量y的短期波动是如何被决定的。一方面它受到本期自变量短期波动△x的影响，另一方面，取决于ECM。ECM反映了变量在短期波动中偏离它们长期均衡关系的程度，称为均衡误差。

由于江苏房地产投资与经济增长存在协整关系，我们可以以平稳的残差序列作为误差修正项目建立ECM模型，考察变量短期波动情况，该误差修正模型为：

D（LNGDPt）＝0.0993975043942

＋0.221441217467*D（LNREIt）

－0.292047555732*ECMt-1（5）

（7.218258）（6.619348）（-3.892808）

其中R2＝0.756843

DW＝1.633560

ECMt-1＝-5.63604948952－

0.57141922043*LNREIt-1

＋1*LNGDPt-1（6）

式（5）和式（6）的结果表明，在短期内自变量房地产投资每增长1%，将引起因变量江苏省地区生产总值增长0.221%。误差修正项的系数为-0.292，说明当LNGDP在上期偏离长期均衡值时，LNREI将会在下期做出方向相反的修正，将以-29.2%的调整力度将非均衡状态拉回均衡状态，调整方向符合误差修正机制。

（四）Granger因果关系检验

Granger检验是通过受约束的F检验来完成的，根据计算出的F值是否大于或小于给定显著水平下的临界值来决定拒绝或接受原假设H0。上面的研究分析只是说明了江苏的地区生产总值与房地产投资这两个时间序列之间存在某种长期均衡的关系，两者之间是否存在因果关系，房地产投资是否有助于预测（解释）地区经济增长，尚不明确。因此要对这两个时间序列变量作Granger因果关系检验。在Eviews6.0中取两阶滞后，给出的估计结果如图2。

从检验的结果可以看出，相伴概率0.0096和0.0014都小于0.01，两个虚拟假设的F检验统计量大于给定显著水平下的临界值，所以拒绝原假设。表明至少在99%的置信水平下，可以认为江苏的房地产投资是地区经济增长的格兰杰原因，江苏的地区生产总值也是房地产投资的格兰杰原因。

房产经济范文篇10

关键词：房地产周期；宏观经济；投资；消费；政策

一、房地产周期的定义

房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地前进。从长期来看，随着国民经济的发展，房地产经济的发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看，由于自身结构的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离，围绕长期趋势上下波动。

从经济周期不同阶段的展开过程分析：第一，当宏观经济开始复苏时，政府一般通过扩张性政策从外部刺激经济，同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业的复苏。第二，在房地产经济开始复苏以后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的影响，房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。第三，当宏观经济步入高涨期后，在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，投资、消费需求开始降低，同时受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。第四，当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，房地产交易量大大降低，商品房空置率明显提高。第五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏之后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。

二、我国房地产周期波动特征

我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动，我国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态，因此，我国的房地产表现为增长率循环。

我国住房制度改革是从1998年开始的，而此前的房地产业市场化程度较低，房地产业也不成熟，因此，虽然1998年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的，但二者的区别较大，整个市场机制也发生了变化，将1998年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此，我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑，1998年取消了福利分房以后，我国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步肯定要放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。

三、我国房地产业周期波动影响因素分析

房地产的不动产性质决定了这个行业的竞争是不完全竞争，通常表现为环形竞争和区位竞争；其连带性决定了市场发育依赖于土地资源，土地供应从基础上决定了整个房地产市场的规模；房地产供给相对缺乏弹性；房地产的高资本价值性决定了房地产经济的增长主要是房地产投资、商品房价格等价值型的增长；房地产投资与消费的双重性决定了房地产的需求变动较大，当人们对房地产商品投资的保值增值预期较强时，房地产市场容易出现投机行为；另外，由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性，都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。通过对上述房地产属性和市场特征的分析，我们可从宏观经济环境的投资因素、货币供给因素、消费因素、政策因素方面分析房地产的特殊性对房地产周期波动的影响：

1．影响我国房地产经济周期的宏观因素的实证分析

影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括：国内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房地产投资状况和房地产消费状况等。因此，我们选取自变量指标为：国内生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、货币供应量、全国土地交易价格、全国房地产开发投资额和商品房销售额。采用2000年至2006年的季度数据为样本，进行时间序列分析。建立全国房屋销售价格指数y与国内生产值x1、城镇居民家庭人均可支配收入x2、货币供应量x3、全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5和商品房销售额x6的线性回归方程，根据数据显示结果来进行判断。

六个变量有共同的上升趋势，说明他们之间有高度相关性导致共线性。一般地，如果模型的R值很大，F检验通过，但有些系数不能通过检验，就存在着多重共线性。对多重共线性进行处理，常见的方法有差分法和剔除法，因为差分时会丢掉一些信息，所以我们用剔除法：未通过系数显著性检验的变量进行剔除。通过EVIEWS5．0计算，可得出x1，x2，x6在10％的置信区间未通过显著性检验。Testdrop检验用于方程剔除变量时，检验剔除是否有利于模型的优化。

最后建立全国房屋销售价格指数Y与货币供给量x3，全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5作为自变量进行线性回归方程，有EVLEWS输出的回归结果多元线性回归方程为：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以认为在宏观经济因素中，投资水平、货币供给量，全国土地交易价格指数的影响因素最大。

2．对影响我国房地产周期波动的因素的分析

（1）投资因素：我国经济增长具有资源约束型特征，特别是对以投资为主导的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响就更为明显。投资波动对本轮房地产周期的影响主要有以下三个特征：

①房地产业投资扩张过快。引起房地产投资扩张过快的主要原因如下：首先，从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增长，城镇居民收入水平显著增长，生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。其次，银行信贷极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为投资者和投机者提供了条件，从而形成了一种多元化的房地产投资冲动。再次，投机需求的推动。近几年来，由于对人民币升值的预期，大量外资进入房地产市场炒作；实际利率水平很低以及房价还将继续上涨的心理预期形成大量投资需求和投机需求，使大量社会资金涌入房地产市场。

②房地产有效需求严重不足。反映有效需求的指标是租售比，国际警戒线是1:200，2006年我国部分城市二手房均出现大幅上涨，而房屋租赁市场的价格相对平稳，北京、上海等城市租售比已达到1:270～1:400之间。房地产有效需求不足的原因是多方面的，首先，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3～6倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10～20倍以上，广大居民无能力购买住房。其次，房地产市场投资结构不合理。当前，部分地区房价上涨过快，中低价位的商品住宅供应不足，尤其是经济适用房的投资出现了负增长，而高价房的商品住宅、商业用房供给过剩，空置率不断升高。

③房地产投资在时间上的集中性和投资产品的同质性。房地产使用功能类别相同，配套环境也在同一水平上。同时，对房屋的质量和配套设施重视不够，这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。

（2）货币供给因素：我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997年全国个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2006年已接近2万亿元。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。

（3）消费因素：消费因素主要影响需求，消费波动对房地产周期的影响同投资一样，也是同向的。就我国的情况而言，由于1998年取消福利分房后，房地产需求不断释放，加上我国经济发展的过程伴随着城市化水平的不断提高，导致房地产业需求一直较为旺盛。随着我国居民改善居住条件意愿的加强以及房地产产品的不断丰富，从短期看，我国房地产需求还有较大的上升空间，因此，此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。

（4）政策因素：我国房地产业市场化程度不高，土地国有，再加上我国利率没有市场化，而土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大，所以国家政策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用，因而房地产市场最明显的一个特征就是具有“政策周期”。

政策对房地产发展有较大的影响，当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，可通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的是货币政策和财政政策。货币政策可以通过利率途径、信贷途径和资产组合效应途径影响房地产价格；假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。微观政策方面，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制条件、税费条件和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策往往可以取得更直接和及时的效果。

四、结束语

我国经济增长具有资源约束型特征，投资结构失衡、有效需求不足等问题依然是房地产周期调整的主要方向；房地产市场属于政府主导性行业，政策因素对房地产经济周期波动影响较大。经过2004年的高位运行，2005年至2006年在政府政策的引导下，全国房地产开发投资增速平稳回落，土地购置和土地开发规模得到有效控制，房价增幅有所回落，预计当前房地产的周期处于高涨－减速的发展阶段，说明我国房地产周期进入了调整期。

参考文献：