房产股自查工作总结十篇

房产股自查工作总结篇1

为贯彻落实关于安全生产工作的一系列重要指示批示精神，深刻吸取福建泉县欣佳酒店坍塌事故及山西临汾陈庄村饭店坍塌事故的惨痛教训，有效遏制建筑工程安全生产事故，坚决防范类似事故发生，根据《***住房和城乡建设局关于印发<***建筑工程违法违规审批和人员聚集场所建筑安全风险隐患排查整治行动工作方案>的通知》精神，决定在全县开展***建筑工程违法违规审批和人员聚集场所建筑安全风险隐患排查整治行动，特制定以下工作方案。

一、目标任务

坚决贯彻落实关于安全生产工作的重要指示批示精神，深刻吸取泉县市欣佳酒店“3.7”坍塌事故及山西临汾“8.29”坍塌事故的惨痛教训，牢固树立安全生产的红线意识和底线思维，进一步增强紧迫感、责任感和使命感，压实主体责任和监管责任，在全县开展***建筑工程违法违规审批和人员聚集场所建筑安全风险隐患排查整治行动，切实加强建筑安全生产管理，依法处理安全生产违法违规行为，确保我县建筑工程安全生产形势平稳向好。

二、排查范围

（一）全县所有既有房屋建筑和在建房屋建筑。

（二）全县范围内的酒店、旅馆、饭馆、商铺、学校、体育馆、农家乐(民宿)、医院(卫生室)、养老院(日间照料中心)、幼儿园( 儿童福利院、托护点)、厂房(扶贫车间)、剧院(剧场、乡村戏台)、行政办公楼等人员聚集场所建筑。

三、排查整治内容

（一）摸排清查重点

1.排查城区内所有既有房屋建筑在立项、用地、规划、施工、消防、特种行业等建设及运营相关的行政许可手续办理过程中是否存在的违法违规审批行为。

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责任股室：质安股 建设股

2.排查人员聚集场所建筑使用安全风险隐患。重点是建筑是否存在基础不均匀沉降、裂缝，主体或承重结构是否无法满足正常使用要求，受力构件是否处于危险状态，墙体是否出现结构性裂缝，是否存在改扩建、加层、开挖地下空间以及装修过程中改变承重结构或明显加大荷载导致安全受到影响的情况。

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3.排查“四无”建设(无正式审批、无资质设计、无资质施工、无竣工验收)、擅自改变使用功能的建筑(含快捷酒店等)。擅自改变房屋结构和布局的建筑(含群租房等)、违法违规改扩建的建筑以及擅自对地下空间进行开挖等违法违规建设行为。

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4.排查在建房屋建筑和市政基础设施工程项目是否严格履行基本建设程序和审批手续,是否存在无资质施工、超资质范围承揽工程和违法分包、转包工程等行为，以及建筑起重机械、高支模、深基坑等危险性较大分部分项工程存在的安全隐患。

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(二)建立排查工作信息台账

排查工作应采取资料核查与现场查看相结合的方式进行,每个核查项目均要建立清查工作信息台账。

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1.既有房屋建筑清查台账内容应包括建筑基本信息(建筑名称、地址、建筑面积、层数、结构型式、建成时间等)、建设单位及物业管理单位信息、建筑相关建设过程行政许可手续办理情况(立项、用地、规划、招投标、施工图审查、施工许可、竣工备案、消防审查及验收、人防等)、运营相关行政许可手续办理情况(消防、特种行业等)等方面的内容。

2.在建房屋建筑清查台账内容应包括建筑基本信息(建筑名称、地址、建筑面积、层数、结构型式、开工时间、目前进度等)、参建各方主体信息、建筑相关建设过程行政许可手续办理情况以及现场施工安全隐患等方面的内容。

3.人员密集场所排查台账内容应包括建筑基本信息(建筑名称、地址、建筑面积、层数、结构型式、建成时间、改扩建情况等)、建设单位及使用单位信息、建筑相关建设过程行政许可手续办理情况、运营相关行政许可手续办理情况、建筑目前安全情况及存在的风险隐患等方面的内容。

现场排查时应留存影像资料,对建筑物实体及存在隐患等情况拍照留存。

(三)依法依规实施整改

1.对于发现的包括建设立项、用地、规划、施工许可、消防验收、特种行业经营许可等违法违规审批问题，要依法依规督促整改，严格落实整改措施，确保整改到位。

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2.对发现的存在安全隐患的建筑，在危险尚未解除前，由专人负责，动态跟踪监管;对观察使用的危险建筑应制订监管工作方案，落实具体责任人;对拟处理使用的危险建筑，应及时采取有效解危措施，落实解危主体，及时排除隐患;对暂时不便拆除且不危及相邻房屋和影响他人安全，需停止使用的危险建筑，应设置明显的警示标志;对需整体拆除的危险建筑，应立即组织撤出居住人员，在规定时限内全面拆除危险房屋，从根本上杜绝重大房屋垮塌事故发生，确保人民群众生命财产安全。

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3.对擅自改变使用功能、违法改扩建以及擅自开挖地下空间等严重影响公共安全的违法建设行为，要予以坚决打击,依法严肃查处，确保“零容忍”。

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4.发现在建工地存在安全隐患的，应要求施工单位立即整改;存在重大安全隐患的，应责令暂停施工，限期进行整改，整改完成经建设、监理单位复查合格，报项目安全监督机构核查后方可恢复施工;存在未履行基本建设程序和审批手续，无资质施工、超资质范围承揽工程和违法分包、转包工程等行为的，要依法依规查处。

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四、工作安排

（一）积极部署阶段（2020年9月27日起至2020年9月30日）

对本次排查整治工作进行专题安排部署，结合工作实际，制定具体工作方案，成立工作专班，明确具体任务、工作要求和职责分工，全面动员部署，广泛宣传发动。

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（二）集中整治阶段（2020年10月1日至2021年6月30日）

对全县所有建筑按单体建筑逐一进行摸排检查，对排查发现问题的房屋建筑，纳入问题清单，建立台账，依法依规、分门别类逐一确定处置意见，对账销号。对有安全隐患的房屋建筑，要及时采取撤离、加固、拆除、停用等有效措施进行处置，彻底消除隐患。2020年12底前完成人员聚集性建筑安全风险隐患和在建建筑安全生产情况排查，2021年6月底前城区违法违规建设和违法违规审批专项排查工作。

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（三）巩固提升阶段（2021年7月1日至2021年7月15日）

认真总结违法违规审批和人员聚集场所建筑安全风险隐患排查整治行动经验、问题不足和意见建议，巩固排查成果，着力从制度上强化安全监管建立违法违规审批和人员聚集场所建筑安全风险隐患管理长效机制。

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五、工作措施

（一）安排部署，加强协作。根据***住建局要求，立即部署开展建筑工程违法违规审批和人员聚集场所建筑安全风险隐患排查整治行动相关工作，加强与发改、自然资源、应急、公安等部门及乡镇政府、街道的协作和沟通，共同推进排查整治行动顺利有序开展，确保取得实效。

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（二）分区分组，全面排查。分为三个小组（分组名单附后），开展排查整治工作，做到排查对象全覆盖、核查内容零遗漏、发现问题有落实。

（三）分类处理，整改落实。对存在安全隐患的建筑，逐一建立安全隐患问题台帐，并根据问题类型及主管部门职责范围分类处理，确定整改措施、整改时限、整改责任单位、整改责任人，推进工作落实和问题整改。

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责任股室：质安股 建设股

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（四）确定节点，限时完成。对人员聚集场所建筑安全风险隐患和在建建筑安全生产情况排查在2020年12月底前完成，城区违法违规建设和违法违规审批专项排查工作在2021年6月底前完成。各股室分工人员积极配合质安股，确保按期完成工作任务。

牵头股室：质安股

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六、工作要求

（一）提高政治站位。局各股室、中心，要深刻吸取福建泉县欣佳酒店坍塌事故及山西临汾陈庄村饭店坍塌事故教训，牢牢守住建筑安全生产底线，坚决遏制中特大事故发生，扛起防范化解安全风险的政治责任。

（二）强化组织领导。成立由局长***担任组长的专责工作领导小组，副局长***为副组长，具体主抓排查整治工作，质安股为责任股室，其他股室按照分工积极配合，协助质安股认真抓好贯彻，细化工作措施，建立工作台账，有序推进工作落实。

（三）加强排查整治。按照方案要求，对全县内的建筑进行全面排查，由联络员***具体负责于每月2日前将我县排查整治工作进展情况汇总报送州住建局。2020年12月底报送人员聚集场所建筑安全风险隐患和在建建筑安全生产排查情况总结，2021年7月10日前报送城区建筑工程违法违规建设和违法违规审批排查整治工作总结。

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（四）加强舆论宣传。要利用报纸、电视、网络等新闻媒体，深入宣传、广泛发动，加强政策解读和安全教育，做细做实群众工作，争取群众理解和支持。要畅通投诉举报渠道，对外公布举报电话，对核实的举报线索予以查处，加大宣传力度，形成强大声势，营造全社会支持参与大排查的良好氛围。

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附件：隐患排查工作领导小组

附件

隐患排查工作领导小组

为认真开展好此次专项整治工作，现决定成立***住建局隐患排查工作领导小组，组成人员如下：

组长：***住建局党组书记、局长

副组长：

成员：

领导小组下设办公室，办公室设在局质安股，**同志具体主抓此项工作，**负责并牵头，***同志为联络员，负责整理资料，以及与***住建局联络、沟通、信息报送等工作，***协助。其余人员按分组开展排查整治工作，做到排查对象全覆盖、核查内容零遗漏、发现问题有落实。

隐患排查人员分组：

第一组（既有房屋建筑排查）

组长：**

组员：

第二组（在建房屋建筑排查）

组长：

组员：

第三组（人员密集场所排查）

房产股自查工作总结篇2

10月10日，北京最大银行骗贷案终审宣判，华鼎担保公司董事长胡毅因贷款诈骗罪被判无期徒刑，北京农商行商务中心区支行行长田军因违法发放贷款罪、非国家工作人员被判有期徒刑20年，另外16名涉案者则被分别判处3年至17年不等的有期徒刑。

资深信托人士刘擎表示，许多骗贷案件极其隐蔽，有的甚至最终伪装成为经营亏损、破产从而赖掉债务。除此之外，信托业里如信托贷款也存在类似的现象，但目前的监管却近乎空白。

自查形同虚设

法院查明，2007年12月至2009年2月，胡毅和妻子李京晶以华鼎担保公司的名义，从农商行大郊亭支行、十八里店支行共骗取贷款255笔，4.47亿余元；从十八里店支行骗取小企业贷款45笔，2.61亿余元，共计7.08亿余元，共造成经济损失3.6亿余元。

该案的最初暴露出于偶然。交行个人金融部员工赵某准备贷款买车时，却无意间从银行征信系统查到自己在北京农商行十八里店支行莫名出现一笔200万元的二手房贷款。作为“银行内部人士”，赵某瞬间推测出了前因后果，随即找农商行房地产授信部投诉。巧合的是，一名建行职工卫某准备贷款买房时，发现自己也在农商行被房贷，随即投诉并报警。

这两位“被房贷的银行内部人士”，不但投诉到农商行总行，还直接把此事捅到北京市银监局。农商行总行随即派检查组到商务中心区支行，让该行“自查”。但胡毅通过向卫某赔偿25万元的方式成功使后者撤案。

不过，在为应付检查补齐贷款材料的过程中，他手下员工常浩在虚构的买房人中，竟然发现了自己大舅哥的名字。加班结束后，胡毅找借口将其开除。不过，常浩竟拿着偷偷复印的假按揭材料向胡毅索要200万元，口出威胁称“2个小时内拿不到，向公安机关举报”。最后，胡毅以170万元了结了此事。

终于，“自查”在胡毅的收买策略下，安然过关，但北京农商行总行仍下发通知，要求十八里店支行不得再为华鼎担保公司办理房贷业务。

“有些情况下，监管机构会采取银行自查的方式核实违规情况，但需要强调的是，银行自查不是监管机构了解情况的基础条件，最后掌握的涉案情况也未必是从自查的银行方面得来。”一位接近监管机构的人士向时代周报记者表示。

在一条生财之路被堵之后，胡毅找到商务中心区支行授信审批部原副经理张嘉、十八里店支行原副行长史振勇一起商量对策。张嘉提出，可以做小企业贷款。

2008年9月至2009年2月，胡毅等人利用45家公司的名义，虚构公司需要流动资金等借口，采取互相担保的方式，从北京农商行十八里店支行骗取贷款45笔，金额2.61亿余元。

2009年2月27日，李京晶为支取空壳公司一笔小企业贷款，前往农商行某营业部办理信贷卡。细心的银行柜员发现，这家成立一年有余的贷款企业，公章竟然没有蘸过印泥，于是报警。李京晶被抓后，这起惊天大案终于浮出水面。

监管亡羊补牢

事实上，胡毅骗贷的方法简单而拙劣，主要是通过假的二手房买卖双方的资料向银行申请贷款。这一骗术的屡屡得逞，反映了某些商业银行信贷部门内部审批程序的疏漏。

“商业银行的房屋按揭贷款审批有严格的业务流程，其中的面签环节要求放贷员必须与房屋买卖双方见面，查实之后才可放贷。”一位银行业内部人士表示。

但涉案的农商行管理人员以督促下级银行开展房贷业务为名，一再催促银行尽快向胡毅放贷，所以华鼎公司的按揭业务竟然可以做到免面签，甚至还派银行员工上门提供“房贷服务”，数亿虚假贷款的发放畅行无阻。

“从去年开始，银监会已经采取了一系列严格的措施，今后这种情况不太可能再发生。”上述接近监管机构人士表示，“举个不太恰当的例子来说明现在监管的严格程度，银行的柜员不能利用职权为自己办理业务，即使一个小小的便利仅涉及到几元钱且未发生后果，但一经查实，该柜员也会被开除。”

关于银行自查，该人士对时代周报记者表示，“并非所有的案件都要求银行自查，金额巨大的时候，监管部门会直接介入。”

对于银行此类案件的惩罚方式，上述接近监管机构人士表示，“一般来说分为两种，一种是建议处罚涉事分支机构和相关人员，适用于未造成恶劣影响和严重经济损失的违规现象。但如遇北京农商行这类金额特别巨大、影响恶劣的骗贷类案件，监管部门一般采取‘追责体制’，最少向上‘追责两级机构’，并实行行政处罚和经济处罚并行的方式。”

信托骗贷

骗贷不仅发生在银行，在信托等金融机构也存在。比如发放信托贷款给本来就不符合要求的房地产、矿产企业、高估甚至伪造抵押物价值，伪造政府回函批复等。

“监管部门对待银行和信托类的投诉案件有点区别对待，通常银行方面出了问题，当地银监局会先要求银行进行自查，但被查的分支机构通常会采取捂盖子的方式隐瞒真相。但关于信托的相关案件，监管部门对于机构的处罚有些避重就轻，也许是因为信托业在中国的金融定位不是很明确的原因吧。”某股份制银行总行副行长对时代周报记者表示。

从今年6月的吉林信托1.5亿骗贷案到今年8月的安信信托12亿金磊地产项目涉险提前清盘，均体现信托类金融风险的增加。

作为信托公司来说，如果项目没有相应的抵押担保，后期一旦出现风险，“最坏的情形就是房地产企业在耗用完资金后，项目烂尾，资金无法回笼，信托公司只能自掏腰包进行刚性兑付。虽然信托公司完全可以按照商业原则宣布项目失败，毕竟没有法律规定明确信托公司必须兑付。但是为了继续经营和品牌，信托公司一般会选择自认倒霉，作为投资人来说，一旦信托宣布项目失败，在没有保本收益的情况下，则意味着投资失败。”刘擎表示。

刘擎同时对时代周报记者表示，司法机关对信托公司的相关案件也应按照银行骗贷案处理，主要涉及的刑事罪名有合同诈骗和违法发放贷款罪（银行或其他金融机构及其工作人员违反法律、行政法规的规定，或者，向关系人以外的其他人发放贷款，造成重大损失的行为），而且一般会是单位和自然人均有刑责。但目前我国法律对此类经济犯罪的刑罚较轻，与骗贷、违法发放贷款给国家和公民财产带来的损失相比，犯罪的成本过低，这是立法机关应进行完善的部分。

布局PE母基金 诺亚财富突围

本报记者 陆玲 发自北京

在多重压力之下，在夹缝中生存的第三方理财公司正在寻找新的出路。

作为第三方理财机构鼻祖的诺亚财富最近宣布发力PE母基金业务，希望明年公司的PE母基金管理规模能够倍增至50亿元人民币，或许是这种努力的一种尝试，市场认为诺亚开启了转型之旅。

“我不觉得这是转型，转型意味着你要舍弃一些东西，但诺亚只是在原有业务线上的延伸。其实，诺亚财富从2010年开始布资产管理的局，只是这几年业务慢慢做起来，大家有了切实的感觉。”诺亚财富首席营销官、歌斐资产合伙人陈恳接受时代周报记者采访时表示。

多方绞杀

压力之一来自于私募机构的革新。作为国内民营PE的大佬级机构，九鼎决定将募资团队独立化，“目标是成为诺亚财富那样的第三方理财。”随后诸多PE基金纷纷跟随。据悉，鼎晖、汉理资本等也宣称增设了财富管理部门。

信托和PE是大多数第三方理财机构的主要业务产品。诺亚2011年财报披露，其产品结构主要为固定收益产品占比42.7%，私募股权基金占比48%，证券基金及其他的产品占比9.3%。

但去年银监会允许信托公司自建销售渠道，越来越多有实力的信托公司诸如华润信托、中信信托、中融信托都开始建立自己的直销渠道。今年以来，信托产品发行市场屡现“秒杀”，显示信托公司直销能力的大幅提高。

此外，证监会券商创新11条，券商将加入金融产品全面代销的行列。“券商不管是在营业网点还是投顾人员配置数量、既有客户保有量上都有压倒性优势，而且券商自己还有多样化的资管业务。”

翘华控股董事长兼总裁魏震维甚至直接在微博上表示：券商进入金融产品销售，第三方存在的基础不再，原来的夹缝都已经消失，这个模式宣告死亡。

不过，诺亚回应称，第三方理财占据了国外基金营销约40%的份额。而国内市场，第三方理财占据的份额甚至还不到1%，因此未来市场空间还会很大。“财富管理的市场蛋糕的确越来越大，但随着竞争的加剧，优势并不明显的第三方也越来越不好做。”一家新进场的第三方理财机构负责人告诉时代周报记者。

被迫转型

已上市的诺亚日益难看的财报就是个证明。

数据显示，从2011年第三季度开始，诺亚净利润就呈现了大幅下滑趋势。2011年四季度，公司净利润同比下降16.79%；2012年一季度同比下降52.58%；二季度同比下降30.68%。在此基础上，诺亚下调了2012年全年的业绩预期。而从2007年到2011年，诺亚财富实现过年复合118%的增长率。

诺亚不是没有意识到这个问题。“市场出现了一些变化，我们也自然会做一些相应的业务调整。”诺亚市场总监王康告诉时代周报记者。

今年2月份，诺亚集团旗下的诺亚正行宣布获得证监会批准的“基金销售”牌照，诺亚财富正式扩展到公募基金的代销领域。据悉，目前诺亚正行已经与20余家基金公司签订了销售合作协议，资产管理净值近7亿元人民币，产品几乎涵盖整个基金市场。

“诺亚正行正式进入公募基金销售领域，对诺亚来说，是丰富整个集团的产品线。”诺亚控股董事长兼CEO汪静波彼时称，“期待诺亚正行资产管理规模的增长带来收入的提高。”

今年2月21日，诺亚财富宣布在香港开设分支机构，其控股子公司已获得香港证监会批准的第1类（证券交易），第4类（就证券提供意见）和第9类（提供资产管理）牌照。

今年8月，诺亚财富集团对外宣布，诺亚香港完成第一只产品的首次募集。“已经逐步建立起海外产品供应商的储备库，涵盖固定收益类、房地产基金、二级市场、PE等领域。”诺亚香港相关负责人表示。

9月，诺亚财富宣布发力PE母基金领域。诺亚旗下歌斐资产管理公司目前已发行三期人民币PE母基金，规模超过20亿元，期望明年资产规模达50亿。歌斐资产此前发行的三只PE母基金已投向15家PE子基金，包括红杉资本、鼎晖、新天域资本、达晨创投等。

“在PE行业募资越发困难的情况下，公司提出的PE母基金规模化的目标，是为了增加谈判溢价能力。PE母基金的价值在于投资多个私募股权投资子基金，有利于分散风险。”陈恳告诉时代周报记者。

独立性疑问

对于诺亚向资产管理公司方向的转型，很多人看来未必行得通，“资产管理必须具备的两个要素：独立性、专业性，诺亚一时都很难实现”。

“从去年开始我们已经不再叫第三方财富管理机构了，改称为独立财富管理，第三方已经不能涵盖诺亚所有的业务。”王康表示，在他看来，第三方更多是一种旁观者的撮合的概念，诺亚不是简单地把市场上的产品推荐给客户，而是严格筛选产品，甚至参与产品的前端设计。

但其并非从客户获得咨询费的盈利模式，决定了独立性难以保证。

目前，市场上第三方理财机构的收费模式主要有两种，即向客户收费和向机构收费。国内大部分第三方都仿照诺亚采取向上游机构收费的形式。极少数宣称同时向前后两端收费的机构如展恒只占很少部分，或者只是个噱头。

“在中国内地乃至香港，向客户收费的模式很难成功。”王康告诉时代周报记者，这是由国人的思维习惯决定的。

“诺亚最大的问题是在做买方顾问和卖方顾问上定位不清楚，说是为客户做资产配置，实质上这个本质问题是很难解决的。”承诺投资合伙人王东亮告诉时代周报记者。“更何况，随着信托渠道的建立，越来越拿不到足够好的产品，就没法做到给客户多样化的选择，客户配置资产无从谈起。”

“优质产品别人自己不愁卖，劣质产品透支了信誉，从逻辑推断，未来的诺亚要么玩不下去，要么成为一家普通的资产管理公司，不会有多大惊喜。”科莱益资产管理集团投资副总监李为平在微博上表示。

“从某种意义来说，诺亚财富就是跟时间在赛跑，如果不能在销售优势丧失之前，快速形成资产管理的能力，那么也就意味着转型的失败。” 名为“江南愤青”的业内人士在其微博上表示，“而专业的资产管理能力的人才建立也非一朝一夕可以完成。”

汇金启动增持第二季 银行股苦熬出头之日

特约记者 崔渐琦 发自北京

市场总是喜欢开玩笑。

虽然汇金持续不断地增持，但四大国有上市银行股却成为扶不上墙的阿斗，股价不涨反跌，带动其它银行股价格疲软，并引发大宗交易市场以跌停价抛售银行股。

2012年10月10日，汇金公司公告称：“已在二级市场自主购入工、农、中、建四行股票，并继续进行相关市场操作。”

与此同时，工农中建四大银行也发出公告，相继披露汇金10日增持股份的具体数额。据公告显示，汇金分别增持工行473.35万股、农行572.53万股、中行384.42万股、建行281.41万股，共计增持了四家银行1711.71万股的股份。据当日四大行A股收盘价计算，汇金此次共耗资约5410.58万元。

不过本次增持较去年同时期相比力度有所降低，去年10月10日汇金公司分别增持工行1458.40万股、农行3906.83万股、中行350.96万股、建行738.43万股，共增持了四家银行6454.62万股的股份。据去年当日四大行A股收盘价计算，汇金共耗资约1.97亿元，明显高于今年的增持金额。

而在此次增持后，汇金持有的股份比例也有所变化。其中汇金持有工行股份比例为35.43%，持有农行股份比例为40.16%，持有建行股份比例为57.15%，持有中行股份比例为67.6456%（总股本）。

事实上，在去年第四季度之后，汇金一直在持续增持。四家银行在公告中了在过去一年时间内累计获汇金增持各自股份的具体情况，其中共增持工行1.27亿股，增持农行4.21亿股，增持中行2.74亿股，增持建行1.44亿股。据统计，2011年第四季度，汇金分别增持了工行5305.3万股、农行30963.2万股、中行14806.8万股、建行9049.6万股。紧接着今年的第一季度，汇金再次增持四大银行股票，分别增持了工行5032.4万股、农行2940.9万股、中行8363万股、建行2267.4万股。今年二季度，汇金再一次增持四大银行股票，但较上几次明显减弱，分别增持了工行700万股、农行800万股、中行76.3万股、建行385万股。

但银行股价并未在汇金的增持下有所表现，反而是屡增持屡跌。

房产股自查工作总结篇3

2016尽职调查报告范文一：

按照律师工作方案，我们对目标公司进行了尽职调查，先后到南明工商局和金阳开发区管委会，南明区房屋管理局等部门查阅了目标公司(贵阳某科技有限公司)的工商档案材料，房屋产权登记材料;到目标公司进行实地考察，并与目标公司股东、高管人员进行了沟通和交流。

律师审查了以下法律文件：

1、目标公司章程、历次章程修正案;工商档案材料

2、历次股东会决议;

3、历次股东出资、增资验资报告;

4、目标公司20**年5月财务报表;

5、20**年5月17日中和信诚会计师事务所有限公司出具的《审计报告》;

6、房屋产权证、机动车产权证;

7、员工劳动合同;

8、20**年6月12日目标公司股东会决议;

9、20**年6月12日，目标公司《股东放弃股份优先购买权声明》;

10、20**年6月12日，目标公司《股权出让方的承诺与保证》;

11、目标公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》;

12、20**年6月13日南明区工商局出具的《私营公司基本情况(户卡)》。

一、关于目标公司名称的变更

目标公司名称曾先后做过三次变更：

20**年5月10日，公司成立时，其名称为贵阳市某某安全科技咨询有限公司，

20**年10月15日变更为贵阳市某某安全科技有限公司

20xx年11月名称变更为贵阳市某科技有限公司，即现在使用的名称。

由于目标公司名称的变更导致其房屋产权证、机动车辆产权证等证件上产权人的名称与目标公司的名称不一致，但这并不会对目标公司股东转让股权构成法律障碍。

二、关于目标公司股东变更的沿革：

股权转让的主体是股东，而目标公司的股东从设立之初到现在曾做过以下5次变更：

(一)、目标公司成立于20**年5月10日，注册资本10万元人民币，当时公司有2名股东：

贵州某某集团有限公司，投资8.4万元人民币，占84%股份;宋某，投资1.6万元人民币，占16%股份。

(二)、20**年5月8日，进行股权转让和增加注册资本。

贵州某某集团公司将其持有的股份分别转让给王某(占40%)、何某(占40%)、宋某某(4%)

宋某将其持有的全部股份转让给宋某某(16%)

原股东不再持有公司股权，3名新股东持有的公司股份分别为：

王某40%、何某40%、宋某某20%。

注册资本由10万元增加至30万元，增资部分由3名股东按持股比例缴付出资。

(三)、20**年10月15日，股东宋某某将其持有的全部股份分别转让给股东王某、何某，股权转让后，股权结构如下：

王某持股比例50%;何某持股比例50%。

(四)、20**年1月3日，王某将其持有的全部股份转让给孙某(50%)，注册资本增至300万元人民币。增资270万元，由何某、孙某分别出自135万元，持股比例各占50%。

(五)、20**年6月12日，孙某将其全部股份分别转让给王某某(占35%)、何某(15%)，股权转让后，股权结构为：何某占65%、王某占35%。

(六)、20**年10月14日，王某某将其持有的全部股份(35%)转让给何某。

目标公司注册资本增至500万元，增资200万元由何某、田某分别投资，持股比例分别为：何某占85%;田某占15%。

至20**年6月11日，目标公司的股东仍为何某(占85%股份)、田某(占15%股份)。

也就是说，目标公司现在的股东是：何某、田某，只有他们才有权与贵研究所签订股权转让合同，其他任何单位和个人均不具备合同主体资格。

三、关于股权转让方所转让的股权

从工商登记材料看，上述股东所持有的股权没有被司法机关采取查封、冻结等强制措施，也没有进行质押，其对外转让不存在权利瑕疵。

经与转让方沟通，其称所转让的股权没有被司法机关采取强制措施，也不存在质押等股权转让限制，并承诺和保证一旦所转让的股权存在上述强制措施或限制，则应无条件赔偿股权受让方的全部经济损失。

四、关于目标公司股东出资是否全部到位，是否存在瑕疵

经查，目标公司股东的各次出资、增资，均采取现金出资方式，验资报告显示现金出资已全部到账，不存在瑕疵。

五、关于目标公司的章程、合同对股权转让的限制

章程、合同对股东对外转让股权不存在特别限制约定。20**年6月12日，目标公司的股东召开股东会，股东何某、田某均同意向某工程科学研究所转让其所持有的股份。

六、关于目标公司的资产

目标公司的资产主要包括：房屋、机动车和其他办公设施、对外投资、其他应收款和货币资金。

(一)、房屋

1、目标公司对房屋享有所有权。

房屋共有五套，均已取得房屋产权证，其中有2套房屋被抵押给中国工商银行股份有限贵阳市支行，抵押情况如下：

信诚大厦1-20**室：

房屋产权证记载：他项权利范围130.17平米，权利价值48万元，抵押期限：2007-9-27至2012-9-26。

信诚大厦1-2011室：

房屋产权证记载：他项权利范围202.54平米，权利价值73万元，抵押期限：2007-9-27至2012-9-26。

2、上述房屋不存在被司法机关采取查封等强制措施。

经向南明区房管局进一步调查取证，上述房屋产权清晰，均为目标公司所有;除上述两套房屋存在抵押情形外，其他房屋不存在任何限制。

(二)、机动车辆

目标公司名下有3辆机动车，分别是捷达、丰田锐志和福特蒙迪欧。上述车辆未被抵押，也不存在被司法机关采取查封等强制措施的情形。现由公司管理人员正常使用。

(三)、对外投资

对外股权投资人民币50万元，系目标公司投资设立贵阳某管理咨询有限公司，该公司正在办理注销登记手续，预计在股权转让合同签订以前，办理完毕注销登记手续。

七、关于诉讼、仲裁案件及或有负债

目标公司不存在未结诉讼、仲裁案件，也不存在其他赔偿未了事宜及或有负债。

八、目标公司经营期限与年检情况

经查，目标公司的经营期限为10年，经营期限截止日期为2011年5月9日。

《企业法人营业执照》《私营公司基本情况(户卡)》分别记载目标公司已通过20**年度和20**年度年检。20**年度通过年检时间为20**年6月11日。

八、结论：

目标公司依法存在持续经营。公司的两名股东依法持有目标公司的股权，该股权没有被司法机关采取查封、冻结等强制措施，也不存在质押的情形，股东何某、田某可分别依法将其对外转让。

建议股权转让方和受让方依法签订股权转让合同，并全面履行。

2016尽职调查报告范文二：

一、我国企业海外并购现状

随着我国改革开放的不断深化，我国企业在走出去的战略指引下，不断加快海外并购的步伐。根据德勤的《崛起的曙光：中国海外并购新篇章》的报告。报告中称，20**年下半年至20**年上半年，中国的海外并购活动数量出现爆发式增长，中国境外并购交易总共有143宗，总金额达342亿美元。20**年中国企业的海外并购投资者中排名第三，仅次于美国和法国。

虽然，我国企业海外并购的增速极快。但中国企业还普遍缺乏海外并购的实践经验，根据历史数据统计显示，我国企业海外并购失败的很大一部分原因是由于财务尽职调查流于形式、财务尽职调查不到位。财务尽职调查审计主要对尽职调查的调查方式的规范性、调查内容的完整性、调查结果的合理性进行审计，是完善尽职调查，防范企业并购风险的重要手段。

二、财务调查报告中存在的问题

(一)财务调查报告只是对于目标企业所有的资料进行简单的罗列

目前相当一部分财务尽职报告并未深入地对目标企业的财务状况作出分析。这主要是由于目标企业财务及相关人员对尽职调查普遍存在抵触心理，而且目标企业大多数财务核算较为薄弱，资料管理较为混乱，财务部门迫于某种压力，存在很多隐瞒事项。因此，这种方法会削弱尽职调查业务的作用，拿不到并购方想要的真实、完整的信息资料，使得尽职报告对于减少信息不对称的作用不甚明显[2]。

(二)对于并购方的投入产出价值调查不准确，容易落入并购陷阱

我国企业的许多海外并购案被媒体进行大肆宣传，但其结果并没有如预期的提高股东的价值。这主要是由于对并购的投入产出调查分析不准，未能判断有没有控制并购风险的能力，对并购所要付出的成本和承担的风险估计不足，未能准确评价并购投资的回报率，未能有效地回避并购陷阱，导致并购失败。

(三)财务尽职报告过于高估目标企业的发展潜力

在并购亏损企业时，许多企业对于目标企业的发展情况盲目乐观。缺乏对企业财务承担能力的分析和考察，对企业的财务调查与分析只停留在账目表面，没有结合企业的市场份额、人力资源和销售渠道等情况来综合考虑，导致过高估计目标企业的发展潜能，分散并购方的资源，甚至使并购方背上沉重的包袱。

(四)对目标企业的现金获得能力调查分析不足，导致现金流危机

目标企业在一定程度上控制现金流的方向，在不同项目间进行现金流调整。经营性现金流通常被外界信息使用者关注最多，它最容易被调整，人为提高其报告值，误导会计信息使用者。同时目标企业往往是出现财务困境的企业，企业不仅需要大量的现金支持市场收购活动，而且要负担起目标企业的债务、员工下岗补贴等等。这些需要支付的现金对企业的现金获得能力提出了要求，如果处理不当，会带来现金流危机，使目标企业反而成为企业的现金黑洞。

三、审计在财务调查尽职报告中的作用

(一)审计财务尽职调查报告的程序

财务尽职调查的目标是识别并量化对交易及交易定价有重大影响的事项，因此，主要的工作就是对收益质量和资产质量进行分析。在财务尽职调查报告的实施阶段应根据详细的调查计划和企业实际情况，实施规范性的调查程序，促进调查结果的有效性，为企业的并购决策提供合理的判断依据。

首先，对财务尽职调查报告的方案进行审计。审计的主要内容有整体操作思路是否符合规范要求。以及审计尽职调查设立的调查方案中有关目标企业财务状况的评估、验资等是否履行了必要调查程序，从而促进尽职调查方案的全面性[3]。

其次，对财务尽职调查报告的方法进行审计。对于财务调查报告的整体框架进行审计，是否采用多种调查方法，以便得出尽可能全部的调查报告，避免做出不正确的决策。

再次，对财务尽职调查报告的步骤进行审计。合理的调查步骤是避免并购陷阱的必要条件，审计人员应对每一阶段的调查进行审计，根据不同的并购类型、目的、内容来审查并购中财务尽职调查的处理步骤是否符合目标企业财务状况、资产价值调查业务规范、企业盈利能力分析规范等要求，确保企业并购活动的顺利进行。

(二)审计财务尽职调查报告的内容

财务尽职调查报告并不是审计目标公司的财务报表，而是了解并分析目标公司的历史财务数据。对目标公司的资产状况、销售收入、利润、现金流等财务指标进行全面调查，充分了解企业的生产经营情况，更好地为企业的并购决策提供依据。

首先，对财务尽职调查的主体和目标进行审计。进行财务尽职调查要全面的理解企业的实施并购的目的和战略，从而把握调查的方向，确定调查的内容。为防止财务尽职调查对于调查目标和主体的不确定，审计过程中应加强对于尽职调查活动中的目标和主体的审核，以避免尽职调查的盲目性。

其次，对财务尽职调查的范围和内容的审计。合理的评估目标企业的价值，做出正确的并购决策，需要全部的财务尽职调查报告作支持。因此，尽职调查如果仅对财务报告及其附注实施调查程序，可能无法全面分析目标企业的财务状况。对于财务尽职调查范围和内容的审计主要包括：

对目标企业资产价值评估调查的审计，对于不同的评估项目是否确定合理的价值评估类型和评估范围，以及反映目标企业财务状况和资产价值评估相关的内容进行有效的审计，促进企业资产价值评估调查的正确性。

对目标企业财务指标的审计，对于尽职调查是否全面了解目标企业的财务组织构建情况，以及目标企业的资产总额、负债总额、净资产价值等进行审计。同时，审计尽职调查是否对目标企业的资产、负债、所有者权益项目的真实性、合法性进行调查，促进财务指标调查的全面性。

对目标企业关联公司交易的审计，关联交易的复杂性和隐蔽性使投资者对于目标企业的价值无法做出合理的判断，审计的主要目的是对尽职调查中目标企业关联方的识别以及对目标企业关联方内部控制制度进行合规性和实质性的测试。从而促进对目标企业财务状况及经营能力的正确评价，促进投资决策的合理性。

房产股自查工作总结篇4

（一）信贷风险意识淡薄

举例而言，很多商业银行发放贷款，看重的不是该企业或者个人的资信如何，而是看重对方与自己是否有交情，这不可避免地导致了一些资信不足以获得贷款的企业或者个人获得了贷款的情况。在资信缺失的背景下发放贷款，必然会导致信贷风险的剧增。

（二）信贷风险预警体系不健全

在经营压力的推动下，众多商业银行盲目地追求业绩的高速增长，忽视了对信贷风险的控制。例如，目前我国很多的商业银行存贷比例，都已接近了75%的存贷比红线，同时，在不良贷款的拨备上面也普遍不足。目前，我国信贷风险预警体系的基本机制还不完善，商业银行数据的统计分析机制还未建立，信贷业务数据信息基本上依靠的是层层地统计加总。在数据的上报过程中，难以杜绝数据的失真现象，这就给信贷风险预警指标正确性的设置带来了一定的负面影响。因此，必须通过一定的指标体系的设置，来反映信贷风险。

（三）信贷人员流动频繁

在市场经济体制的冲击下，商业银行员工的流动异常频繁。主要就是信贷人员不断地从国有商业银行流向股份制商业银行，以及一些外资银行。尤其是外资银行高额的薪酬福利，不断地吸引着本土高素质的银行从业者的加入。人员的频繁流动，导致了国内商业银行的客户关系管理形同虚设。信贷人员的流动，一方面会使客户流失，另一方面还会导致现有客户资信的连续性受到阻碍，不利于信贷风险工作的开展。

二、我国商业银行对房地产信贷风险防范对策

（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查

1.对开发商资质的审查。首先，要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商，作为合作对象。毕竟知名开发商已经形成了一定的品牌优势。其次，应选择具有较高开发资质的开发商。目前，房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商。另外，还要调查开发商以往开发项目的销售情况。

2.对开发商股东背景的调查。目前，开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来进行运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东的背景。因为其背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还会参与到整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。

3.对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点，是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性的影响），对于判断房地产项目而言，其意义不是很大。银行应分析房地产企业的报表，来判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好，以及判断开发商的债务负担是否合理。

（二）加强对房地产项目的调查和审查

1.项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其中特别关注的是，资本金比例是否达到35%和《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，则应审查其相关付费凭证。

2.对房地产开发贷款项目审查。包括对项目类型（主要是用于判断销售风险）、户型（用于判断销售风险）、项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险）、项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险）、开发成本及价格定位（决定销售风险）、投资预算和资金组合结构的合理性、贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险）等项目的审查。

（三）加强对房地产信贷系统性风险的控制

1.密切注意宏观经济波动。宏观经济的波动，对房地产业的发展有着非常显著的影响。在市场经济中，经济的周期性波动必然会带来房地产业的经济周期波动，房地产业的周期性波动便会带来房地产信贷的周期性波动。在宏观经济这个大环境之中，银行房地产信贷的风险受其影响显著，所以，银行要想控制房地产市场的风险，需要关注宏观经济景气指数、国内生产总值、房地产市场景气指数、居民消费价格指数等指标，建立与这些宏观经济变量有关的风险预警机制，以降低宏观经济波动带来的风险。

2.关注房价走势，做好抵押物风险管理。当房地产抵押物的价值发生变化时，抵押物的变现能力就显得尤为重要。银行在与借款人签订贷款合同时，可以明确地规定关于抵押物价值有较大变动时的处理办法。一旦房地产价格出现下滑时，银行可以提前收回贷款或者按照规定处理抵押物，以减少房地产信贷风险带来的损失。对于抵押物价值的评估，银行内部应严格管理，避免虚假抬高抵押物的价值。

（四）加强对房地产信贷非系统性风险的控制

1.从制度角度完善操作风险的识别。以假按揭的出现为例，银行在审核贷款时，应严格按程序执行，不能因为短期的利益和绩效考核而纵容假按揭的发生。更应该关注的是，房地产贷款在以后还款过程中的信贷风险问题。银行要控制好操作的风险，应该在让短期目标趋向长期目标，采取对长期发展有利的绩效考核机制，完善考核制度，使得在完成短期经营目标的同时，不会增加操作的风险。

2.从管理层面来控制操作风险。从管理层面来看，管理操作风险的主要做法，主要有以下几个方面：第一，要完善房地产贷款的审批步骤，弥补程序上的漏洞。第二，要加强银行员工的风险防范能力，提高银行员工的业务能力。对于房地产贷款这种特殊信贷，应该培养熟悉房地产行业的专业员工，从而降低房地产信贷操作风险发生的可能性。第三，要加强银行的内部监管，尤其是对房地产贷款审批的监督，消除内外勾结骗取贷款的行为，减少假按揭等欺诈行为带来的房地产信贷操作风险。内部监管，则是控制操作风险的主要方法。第四，要完善操作风险发生后，银行的应对措施，虽然操作风险的防范能减少其发生，但却很难完全消除，所以，平时应注重对操作风险发生情况的总结和事后对漏洞的弥补。

3.控制房地产贷款集中度。从上面的分析可以看出，房地产贷款的集中程度，会在一定程度上影响房地产的不良贷款率。所以，把房地产贷款控制在合适的范围内很有必要，这样在将来，房地产市场波动是会有利于银行控制风险。对于商业银行来说，要控制好操作风险，不光要从制度和管理上做好防范措施，从长远来说，银行也应建立风险度量模型以管理操作风险。

三、结语

房产股自查工作总结篇5

一、指导思想和要求

深入贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神，以进一步调整国有经济布局结构，建立现代企业制度为目标，按照“因企制宜，有序推进，规范运作，积极稳妥”的要求，采取股份制、转让国有产权、重组、并购、合资等多种形式，进一步推进和深化完善企业产权制度改革，推动国有资本从一般竞争性领域有序退出，优化经济结构，转换经营机制，建立新的体制。对尚未改制的企业，尽量做到产权制度改革一步到位，切实转换机制；对国有控股、参股的企业，要通过减持或退出国有股权，进一步深化改革；对人均持股的改制企业，适时依法搞好股权结构调整，使股权向经营管理层和法定代表人相对集中；对资产负债率高，难以摆脱困境的企业，要在妥善安置职工和处理好债务关系的基础上，采取不同方式退出市场；对已经改制的企业，要进一步规范法人治理结构和运行机制，深化内部改革，促进企业健康发展。

二、主要工作程序

（一）确定改制企业。确定企业改制，由国有资产管理部门提出意见，经市政府同意后进行改制。

（二）资产清查。企业改制前要在国有资产管理部门及中介机构的指导监督下，组织专业人员对企业各类资产、负债全面清查，并登记造册。做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。国有资产管理部门要组织中介机构对资产清查结果进行抽查核实，结果不实的，要重新进行清查。

（三）财务审计和资产评估。国有企业改制，必须由持有该国有产权的单位决定聘请、企业委托具备资格的中介机构进行财务审计和资产评估。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产要纳入评估范围。土地估价结果，由国土资源部门负责备案。企业资产评估结果依照有关规定由国有资产管理部门核准或备案。

（四）离任审计。凡拟改制为非国有企业的，由审计部门对企业法定代表人进行离任审计。对企业经营业绩下降负有责任的经营者，不得参与收购本企业的国有产权。

（五）方案制定与审批。根据资产评估和产权界定情况，由国有资产管理部门或国有资产管理部门委托的中介机构或改制企业（向本企业经营管理者转让国有产权的企业和国有参股企业除外）制定企业改制方案。企业改制方案必须提交职工代表大会或者职工大会审议，到会职工代表要达到职工代表总数的三分之二以上,职代会通过赞成票须占全体职工代表的半数以上方为有效。

企业改制方案经本企业职代会讨论通过后,由国有资产管理部门报市政府审批。中小型企业（含各部门兴办的实体性企业）由分管市长召开专题办公会研究批准；大型企业由市政府常务会议批准。

组建股份有限公司的，按《公司法》和有关规定逐级上报省政府审批。

（六）募集股份。股东应当在规定时限内足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额。公司创立后，由公司签发出资证明。

（七）召开创立大会。募股结束后，发起人应在三十日内召开公司创立大会，由股东听取和审查发起人关于设立公司的报告，讨论和通过公司章程，选举董事会、监事会，聘任经理。

（八）工商注册与变更。新改制公司要在市政府批复60日内到工商行政管理部门注册登记。国有股权减持或退出的企业，要在市政府批复30日内到工商行政管理部门变更登记。

（九）建立党群组织。按照和有关规定建立健全党组织、职工代表大会制度、工会、共青团等组织。

（十）深化企业内部配套改革。包括机构、人事、劳动、分配、管理制度等改革。

三、有关政策和措施

（一）不实资产的处理

企业不实资产是指企业盘亏、报废、毁损的固定资产、在建工程及存货等实物资产，不能收回的债权、股权投资、其他权益以及虚盈实亏的资产损失等。由国有资产管理部门和审计部门负责对不实资产审核的组织、指导、审查和核销工作。逾期3年且3年内没有任何业务往来的应收账款，作为坏账损失处理。对坏账损失、对外投资损失，由国有资产管理部门进行核销并委托专门机构收回处理。

（二）非生产经营性资产的处理

1、在企业生产区内的医疗机构、托儿所、职工食堂（饭店）等非生产经营性资产参与企业改制；在企业生产区以外的医疗机构、托儿所、职工食堂（饭店）等非生产经营性资产可以根据企业具体情况确定是否参与企业改制；企业承办的义务教育单位的人员和资产，按照分离企业办社会的有关要求移交驻地教育部门管理。

2、改制企业未出售或出售部分产权的职工住宅，尽量出售和过渡完毕。改制前确实不能出售、过渡完毕的，在改制方案中应明确房屋产权由改制后的企业负责处置或由行业主管部门监督指导处置。企业改制后要认真执行住房分配货币化政策，不得损害职工的利益。

3、在企业改制过程中，凡在企业厂区和职工住宅区域内夹有直管公房等国有房产的，应先将国有房产剥离出来,不参与企业改制，然后再办理其他房产的过户手续。

4、改制企业要做好工会经费收缴以及工会财产的处置工作，防止改制过程中工会经费及财产流失。

（三）土地资产的处置

1、编制土地资产处置预案。企业改制中土地资产的处置应拟订土地资产处置预案，明确土地资产进入改制后企业的方式。参与企业改制的土地一般为企业的生产经营用地，企业职工住宅用地、义务教育用地不参与企业改制。存在边界争议一时难以解决和企业未办理征地审批手续的土地也不参与企业改制。企业区分不同情况，可采取出让、租赁、作价入股(出资)和保留划拨方式灵活处置土地资产。

2、土地产权界定。要核定参与企业改制的土地权属性质、面积、用途，对己颁发的土地证书同时鉴证，尚未进行初始土地登记的，在权属调查清楚后，准予先行参与改制。

3、企业改制土地资产类型及处置

（1）改制前企业以出让方式取得土地使用权，作为企业资产对待，经评估剩余使用年期的土地现值备案后，计入总资产参与改制，原《国有土地使用权出让合同》约定的权利义务由改制后企业享有,凭政府批准的改制方案办理变更土地登记。

（2）改制前企业以划拨方式取得土地使用权，区分不同情况进行处置：一般竞争性生产经营行业，采用出让、租赁方式处置土地使用权；需要国家控股的企业及国家专营、涉及国家安全的行业、国有独资企业可采取作价入股(出资)方式处置；国家重点扶持的能源、交通、水利、市政基础等国有企业及国有企业之间合并、兼并、分立的，可暂时保留划拨土地使用权。

（3）改制前企业以租赁方式取得土地使用权，改制企业可继续以租赁方式使用土地，履行原租赁合同约定的事项;改制企业与国土资源部门也可终止原租赁合同，重新以出让方式处置土地。

（4）改制前企业以作价入股、作价出资方式取得土地使用权，改制后企业为国有控股、国有独资的，仍可采用作价入股、作价出资方式处置。

4、土地出让金、租金确定标准

（l）采用出让方式处置土地资产的，土地出让金按评估备案价格的40％缴纳。对资不抵债企业实施整体出售、兼并的，划拨土地资产可充抵负债、安置职工，土地出让金按评估备案价格的70％计算。超出充抵负债、安置职工的部分，改制企业按土地评估备案价格的40％缴纳土地出让金，也可优先租赁。

（2）以租赁方式处置土地资产的，年土地租金按评估备案价格的2%计算。

（3）以作价入股、出资方式处置土地资产的，作价入股、出资额按土地评估备案价格计算。

5、确定土地资产处置方案。改制企业根据土地资产处置预案和土地资产估价备案结果编制土地资产处置方案，明确土地取得方式，显化土地资产价值量，核定土地出让金、租金或作价入股、出资金额。土地资产处置方案可与企业改制方案一同编制。土地资产处置方案经市政府批准后，企业及时与国土资源部门鉴定《国有土地使用权出让合同》等，办理变更土地登记手续，换发土地证书。

（四）房屋资产的处置

1、改制前没有确权登记或有争议的房屋，应首先界定产权归属、补办有关手续后，按程序办理房屋产权转移登记。

2、改制企业用房产作抵押担保，依法进行登记的，在办理房屋产权登记时，应首先办理他项权利注销登记或经抵押权人书面同意后，再按程序办理转移登记。

（五）国有产权的转让

1、企业国有产权转让要按照有关规定进入产权交易市场，公开信息、竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式，并由律师事务所出具法律意见书。

2、国有资产管理部门和干部管理部门要严格考察出资（受让）方的资信、实力、经营管理水平和出资动机，选择合格的出资者参与国有企业改制。

3、经营者筹集收购国有产权的资金，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业国有产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押等。

4、资不抵债的企业，可采取“零”资改制的方式转让。原企业资不抵债额较大的，其负资产额可在改制后企业挂账，以该企业上年实际上缴税收地方留成部分为基数，由政府根据企业的效益情况在1—3年内用企业上缴税收的地方留成超基数部分，以财政返还的方式逐年冲销，到期冲销不完的剩余部分，由改制后企业承担。

5、国有产权的转让价款要及时足额上缴国有资产管理部门，转让价款原则上应当一次结清。一次结清确有困难的，可采取分期付款方式，首期付款不低于总价款的30%，其余价款应当由受让方提供合法担保，并在首期付款之日起1年内付清。

（六）职工安置与社会保障

1、企业在改制过程中，应当通过与职工重新订立或者解除劳动合同，建立企业自主用人、劳动者自主择业的用人机制，并按照因企制宜、依法操作、分类实施的原则，规范有序地做好劳动和社会保障有关工作。

2、改制企业应当按照法律、法规和有关政策的规定，在职工自愿的前提下，接收安置原企业职工，妥善安置离退休人员，并履行相应的社会责任和义务。关闭破产、撤销、解散后重新注册的企业应当利用有效资产尽可能多地安置原企业职工。

3、企业在制订职工安置实施方案时，要广泛听取工会和职工的意见,经职工代表大会或职工大会审议通过并形成决议，由企业主管部门审查后报市劳动和社会保障局审核，按规定组织实施。

有关改制企业职工安置和社会保障方面的具体实施意见，由市劳动和社会保障局负责制定。

（七）企业领导体制

1、完善法人治理结构，按照现代企业制度要求，设立并规范公司股东会、董事会、监事会和经营管理者的权责，完善企业领导人员的聘任制度，形成权力机构、决策机构、监督机构和经营管理者之间的制衡机制。要坚持党管干部的原则，并同市场化选聘企业经营管理者的机制相结合。改制企业的董事会、监事会的候选人由各出资人依据公司章程规定向股东会推荐，选举产生。其中，改制为国有控股和参股的公司制企业，代表国有股权出任公司董事会、监事会领导职务的,由该企业的上级干部管理部门经民主测评和组织考察确定候选人后，向股东会进行推荐。国有独资和控股企业的董事会、监事会中应有职工代表参加，其他改制企业监事会中也应有职工代表参加。董事会、监事会中的职工代表由公司工会提名，经职工代表大会或者职工大会选举产生。改制时，国有股权全部退出的企业的董事会、监事会候选人及总经理人选，必要时可由该企业的上级干部管理部门帮助推荐。

2、企业党组织

(1)改制企业应同步调整健全党组织。提倡党组织的领导成员与董事会、监事会、经理层之间双向进入、交叉任职。根据工作需要和人员条件，党委(总支、支部,下同)成员可依法定程序分别进入董事会、监事会和经理层;董事会、监事会、经理层中的党员，具备条件的，可按照有关规定进入党委会。党委书记、董事长可由一人担任。由一人担任的，应具备两个职务所要求的条件和能力。改制企业的党委要根据规定按期换届选举。届中需要调整的，由该企业的上级党委(工委)批准。规模较大的企业改制后,应保留必要的党的工作机构和人员，以保证党建工作的连续性和稳定性。改制企业党组织的隶属关系一般保持不变。

(2)改制企业党组织要发挥政治核心作用，并适应公司法人治理结构的要求，改进发挥作用的方式，支持股东会、董事会、监事会和经理层依法行使职权，加强对工会、共青团等群众组织的领导,参与企业重大问题的决策,保证监督党的路线、方针、政策和国家法律法规在企业的贯彻执行。

四、加强组织领导

（一）加强对市属企业改革的组织领导。市属企业改革要在市委、市政府的领导下进行。市政府成立市属企业改革指导小组，负责市属企业改革的组织指导工作。国有资产管理部门具体负责企业的改制工作。体改、国土资源、房管、劳动、工会、工商、税务、银行、法院、审计和企业主管等部门要密切配合，积极认真地做好企业改制中涉及本部门的各项工作。要充分发挥党政工团组织的作用，做好思想发动、组织宣传等工作，保持企业和社会稳定，推进改革顺利进行。

（二）严肃企业改制工作纪律。对有关部门工作人员、企业负责人利用改制之机转移、侵占、侵吞国有资产的，营私舞弊、提供虚假会计资料的，与买方串通低价转让国有产权的，违规操作、严重失职的，要严肃查处。对涉及犯罪的，依法移交司法机关处理。对造成国有资产损失的，追究其赔偿责任。对中介机构弄虚作假、提供虚假审计报告、故意压低评估价格的，要从严惩处，并不再聘请其从事涉及国有企业、国有资产的中介活动，必要时向社会公开。

（三）转变工作作风，提高工作效率。在市属企业改制工作中，政府有关部门对企业上报的改制材料涉及的问题要及时研究，需要答复的要在收到材料起5个工作日内答复，达不到批准要求的要出具书面修改意见或建议。企业改制涉及的收费事项，工商行政管理、土地、房产、税务、车辆等过户收费，只收取工本费；审计、资产评估、产权交易、验资、法律诉讼、公证等中介收费按国家、省和市有关规定标准的下限收取。此外不得以任何名义收取企业改制有关费用。

（四）加强对改制企业的指导监督和服务。改制企业要按照《公司法》和改制方案的有关要求，健全完善法人治理结构和有关制度，搞好企业的生产经营与发展，保障职工的合法权益，自觉承担各项社会义务，接受政府的指导和监督。企业改制后出现生产经营效益大幅下滑、侵害职工权益等重大问题或需进一步深化改革时，市政府或有关部门可派出工作指导组，依法指导帮助企业研究解决有关问题。要加强对改制企业的指导、监督和服务，确保改制企业健康发展。

五、其它事项

（一）本意见自下发之日起执行。

房产股自查工作总结篇6

国家发改委近日下发《医药行业“十一五”发展指导意见》(下称《意见》)｡

《意见》表示,中国医疗事业的发展进入关键时期,全面配套的综合改革势在必行,新的卫生体制改革目标是,2010年实现我国对WHO“人人享有卫生保健”的承诺,所有居民全部享有基本医疗保障｡

《意见》在分析医药行业发展背景时表示,目前我国的基本医疗保险制度改革､医疗体制改革和药品流通体制改革尚未形成可操作的协调与持续发展机制,医保无法对医院用药发挥制约作用,致使用药不合理,市场竞争无序｡同时,在目前医药不分家､处方外放难的情况下,医院药房仍然绝对占据药品消费市场的垄断地位｡

《意见》在阐述全国医疗保障体系覆盖面时,坦承医疗保障体系覆盖面小｡“国有企业职工基本参加了医疗保险,但民营企业､外资企业中的职工,特别是进城务工的农民大多没有参加医疗保险,城市下岗职工､失业人员､低保人员､4亿多儿童和中小学生没有医疗保障｡”

据第三次国家卫生服务调查结果显示,目前有44.8%的城镇人口和79.1%的农村人口没有任何医疗保障,基本上是自费看病｡由于医疗保障覆盖面小､用药和检查费用不甚合理､部分药品价格虚高,致使许多老百姓看不起病,全国每年大约有1000余万的农村人口因病致贫或返贫｡

《意见》要求,“十一五”期间,要坚持政府主导和市场机制相结合的原则,积极稳步推进医疗卫生体制改革,加大政府卫生投入,解决医疗机构的收入补偿问题,根本改变“以药养医”的局面｡加快城镇职工基本医疗保险制度改革和农村新型合作医疗试点,进一步扩大社会医疗保险的覆盖面｡―――第一财经日报

商务部部长:中国将如期开放金融电信等领域

商务部部长9月4日表示,中国将如期履行开放金融､电信等领域的入世承诺｡

在当天欧盟商会组织的中国入世5周年庆祝晚宴上,对在座的欧洲商业领袖们再次承诺了这一点｡此前,一些外国投资者一直批评中国在金融､电信等领域的开放步伐过于缓慢｡

今年12月11日,中国银行业为期5年的入世过渡期即将结束｡按照入世承诺,外资银行届时将享受国民待遇,与中资银行全面竞争｡2007年中国电信市场也将全面向外资开放｡

暗示,中国在一些重要领域的开放步伐并不缓慢,而且很多来自欧盟的跨国公司从中获益｡比如英国石油公司获准在中国经营的加油站达到了605个,是外资企业在中国获准经营加油站最多的企业｡

目前,在中国经营的合资证券公司中,有六成均来自欧盟｡而在电信领域,英国著名的移动电话公司沃达丰与中国移动结成战略联盟,在中国电信市场上占得先机｡

―――中国青年报

工商总局:经营场所严禁摆放领导题词及照片

在商场､专卖店､饭店等商业经营场所中摆放领导同志题词､照片,或者借党和国家领导人名义进行广告宣传将被严查｡昨天,国家工商总局下发通知,要求各地工商部门立即对以国家领导人名义变相打广告的行为进行严查｡

工商总局下发的《关于对广告中使用党和国家领导人名义的违法行为进行检查的通知》中明确要求:此次检查的重点是各类商场､专卖店特许经营店､餐饮店及其他销售点,对其中摆放领导同志题词､照片及其他在广告中使用党和国家领导同志名义的行为｡各级工商行政部门要加强对广告媒介单位广告行为的监测和对销售点所用广告的巡查,对广告中出现国家机关工作人员名义,特别是使用党和国家领导人名义的,要及时制止违法行为,并依法严厉查处｡

―――京华时报

国税总局“出手”治理房地产纳税

国税总局日前下发了《不动产､建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》,重拳出击房地产征税｡《办法》对不动产､建筑业的营业税缴纳的具体办理凭证､流程及发票使用作了详细规定,并给予各地方税务机关“因地制宜”的权力,可结合本地区的实际情况制定具体实施办法,旨在加强对不动产､建筑业､房地产行业的有效管理｡该办法自今年10月1日起执行｡

记者了解到,此前规定纳税人销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,而销售不动产的适用税率为5%,建筑业的营业税率为3%｡国税总局之所以对建筑､房产业作此规定,一方面是建筑､房地产在税收中的“重点税源”地位,另一方面则与该行业“暴利却成纳税侏儒”的征管难､不到位等相关｡据悉,建筑业及房地产业是营业税的重点税源行业,其税收收入占营业税总收入40%以上,年实现税收收入超千亿｡

―――北京晚报

建设用地税费标准将提高

国家将统一制订工业用地出让最低价标准

今后,国家将根据土地等级､区域土地利用政策等,统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准｡昨天中国政府网转发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》｡根据通知规定,工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本､土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和｡建设用地相关税费标准将提高｡

禁止擅自将农用地转为建设用地

通知提出,将提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税､耕地占用税征收标准｡通知规定,新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围,以当地实际新增建设用地面积为准｡新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护､土地整理､耕地开发｡

根据通知要求,禁止通过“以租”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模｡

农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划､城市总体规划､村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续｡

通知中明确规定,未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任｡

社保费用不落实不得批准征地

通知明确提出,被征地农民的社会保障费用,按有关规定纳入征地补偿安置费用,不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决,社会保障费用不落实的不得批准征地｡

通知重申了征地补偿安置以确保被征地农民原有生活水平不降低､长远生计有保障的原则｡还提出,土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费､安置补助费､地上附着物和青苗补偿费､拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足｡

对于未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地的,要追究有关人员的行政责任｡

―――新京报

最新统计显示:国企近20万亿资产向垄断领域集中

据第一财经日报报道,国家统计局最新调查结果显示,2005年国有及国有控股企业集团年末资产达到198046亿元,比上年增长15%｡国有集团呈现比重下降但实力不断增强的特点,其资产主要集中于能源､通信､交通运输等行业｡

调查显示,国有企业集团在市场化程度较高的行业所占比重相对较低,其资产规模主要集中在能源､通信､交通运输业等｡

在娱乐业､计算机服务业和建筑装饰业等行业中,没有国有及国有控股企业集团;在一些市场化程度较高､竞争激烈的行业,国有及国有控股企业集团所占比重相对较低｡如木材加工､纺织服装和建筑安装等行业低于10%,纺织业､农副食品加工业､塑料制品业､化学纤维制造业比重不到1/3｡

而国有及国有控股企业集团资产最集中的十大行业,数量上占62.7%的国有及国有控股企业集团,拥有94.1%的资产总量｡其中,石油和天然气开采业､电信和其他信息传输服务业､煤炭开采和洗选业几乎全为国有及国有控股企业集团所占据;电力､热力的生产和供应业､运输业,交通运输设备制造业等关系国家经济命脉的关键行业或领域中,国有及国有控股企业集团所占比重也在90%以上｡国有及国有控股企业集团在这十大行业的平均资产规模达到239.7亿元,比全部企业集团平均资产规模多100多亿元｡

另外,国有及国有控股企业集团在公用事业､科技发展等方面也处于绝对控制的地位｡

―――中国新闻网

外资变相进入内地房地产被禁

国家外汇管理局､建设部近日了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)｡

作为6部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的细则,《通知》明确强调境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金,不得用于房地产开发和经营｡这就意味着今后外资在内地投资房产,必须专款专用｡有关专家认为,专款专用将限制外商打政策球､变相利用其他资金投资内地房地产的可能性｡

同时,《通知》还特别强调,对于外商投资房地产企业,注册资本未全部缴付的或未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得向境外借用外债,外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准｡这就要求在内地投资内地房地产的外商要具有一定的资金实力,一定程度上减少了项目的风险｡

此外,“外商购房款不能直接打入开发商的外汇账户”也是《通知》中最引人关注的条款｡《通知》要求从境外汇入购房款的,应持相关文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户｡这等于切断了开发商和外商直接交易的可能性｡

―――北京商报

发改委副主任:西部与东部差距没有缩小还在扩大

在全国政协9月5日召开的“推进西部大开发”专题协商会上,国家发展和改革委员会副主任王金祥指出,西部地区发展仍然面临严峻挑战,“西部地区与发达地区的差距还在扩大｡”

以今年一季度为例,中国东部地区经济同比增长14%,而西部地区增长12.7%,东部与西部之间经济增长率的差距由上年同期的0.6个百分点扩大到1.3个百分点｡

统计显示,1978年至2005年,东部GDP占全国比重已提高了11.8个百分点,而包括西部在内的其他区域所占比重则均有不同程度的下降｡

房产股自查工作总结篇7

[关键词]房地产；内部控制；中小企业

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.001

[中图分类号]F239.45 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-000-02

随着我国房地产企业的迅速发展，中小房地产企业也在崛起。由于房地产企业对资金和技术的需求强烈、受国家政策影响较大、项目周期长，为了实现高额利润，管理者往往对房屋的开发和销售过分关注，而忽视了内部控制的建立和完善。但房地产企业内部控制制度的建设，对控制企业的经营风险、财务风险和提高企业的管理效率至关重要。

1 S房地产公司内部控制现状

作为一家由钢铁材料公司实行多元化发展而成立的房地产公司，在组织机构（如图1所示）的设置上，没有经过系统的规划，机构设置不科学，没有结合公司的实际情况，只凭借管理层的主观意识，在借鉴其他公司机构设置方案的基础上，设置本公司的相关机构。在组织机构岗位的职责划分上，由于上级管理者通过口头介绍或任务分配对工作职责和业务流程具有决定权，难免会出现职责交叉或工作疏漏。在公司的治理结构上，公司的三个自然人股东（总经理、副总经理、售楼处主管）中的一个股东――总经理，其掌握实际控制权，本应由公司股东会进行表决的重大事项均由总经理决定，股东会名存实亡。在公司的内部监督上，该公司没有设置专门的内部审计机构或由内部审计人员履行监督检查职能，无法做到事前防御、事中控制，尽管总经理不定期安排人员进行工作检查，但没有严格的流程规定，很容易出现疏漏。在人力资源政策上，该公司由董事长兼任总经理，副总经理兼任项目部经理，项目部副经理由总经理外甥担任，售楼处经理由总经理儿子担任，财务部主管由总经理亲戚担任，出纳由总经理外甥女担任，综合部经理由当地招聘的退休在家的公职人员担任，如表1所示。由此可见，该公司没有建立规范的人力资源管理制度，未设立聘用标准，人员招聘未经过严格的招聘程序，公司呈现出典型的家族式管理；公司在职工薪酬的考核标准和辞退福利方面亦没有明确的标准。

2 S房地产公司内部控制存在的问题

2.1 内部环境不完善

该公司的内部环境主要存在三个问题。第一，治理结构存在缺陷，大股东过于集权。公司的股东会形同虚设，也没有设立监事会，实际控制人，即总经理集表决权、执行权、监督权于一身，导致公司的经营管理和发展规划缺乏探讨和决策机制，工作执行程序由于监督检查不到位，容易出现纰漏，大大增加了公司的经营风险。第二，组织机构设置不科学，项目部权力过大。该公司借鉴其他公司的组织机构设置方式，在总经理办公室下设有综合部、项目部、售楼部、财务部四个平行机构。由于公司副总经理是专门高薪聘请的具备房地产开发经验的管理人员，而总经理对房地产的运作流程并不熟悉，因此副总经理拥有很大的决策权，其管理的项目部很少受到制s，过大的权力导致风险加大，容易滋生贪污事件。另外，岗位职责的上传下达，由于制度不规范导致工作交叉，降低了工作效率，导致资源浪费。第三，人力资源录用考核缺乏标准，“内部人”过多。公司经营管理的主体是人，人力资源的管理对公司的经营管理、工作质量和效率、顾客维护、声誉维持等都至关重要。一方面，员工的聘用未经过严格的招聘程序，总经理的亲属占据要职，呈现家族式管理，其他员工的招聘也只是通过小型人才市场或门户网站，人员素质不高，工作效率低下。另一方面，员工薪酬的发放没有明确的考核标准，总经理私下给亲属发放年终奖，造成员工忠诚度下降、积极性降低。

2.2 风险防范体系缺失

在风险识别、风险评估和风险应对上，S公司对房地产领域的风险认知不足，没有建立完善的风险防范体系，无法较为准确地进行风险识别和分析，S公司管理层习惯于凭借主观经验进行决策制定，在风险发生后不能及时实行补救措施，造成矛盾突出、损失放大，影响了公司的声誉和项目的运作进度。

2.3 控制活动不健全

内部控制活动一般包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、绩效考评控制等，该公司的控制活动主要存在以下三个问题。第一，不相容职务未分离，人员职责交叉过多。在职务设置方面，以公司财务部为例，公司的出纳人员在负责管理银行存款结算的同时，又负责银行账和公司账的核对工作。由于公司规模较小，各个部门之间员工经常兼任不同部门的职责，导致人员职责交叉过多。第二，付款审批与授权不明，项目部经理高度集权。S房地产公司除了对费用报销的审批程序、权限、管理层人员与员工在处理经济业务过程中的审批权限做出了相关规定外，没有建立其他的授权审批制度。由于项目部经理由副总经理兼任，总经理对房地产方面的专业能力不足，导致业务执行得不到有效监督。第三，新公司旧习惯，“白条抵库”现象严重。由于部分员工是从原材料公司抽调过去的，原材料公司的“白条抵库”现象在S房地产公司也开始出现，未对财务活动进行有效控制，增加了公司的运作风险。

2.4 信息与沟通环节薄弱

及时进行信息沟通有助于快速识别风险点并采取有效措施，对提高工作效率、完善公司决策、改善公司制度具有重要意义。S公司没有建立畅通的信息收集与沟通渠道，难以接触到内外部良好的经营管理意见和建议，也由于上下级沟通不畅导致责任划分不清。该公司也会因为沟通不及时影响项目进度，即使组织会议进行了沟通，但很多意见只是悬而未决，形式化严重。

2.5 内部监督缺位

该公司未建立规范的监督制度，缺乏监督机制，未设立专门的内部审计机构或审计人员，财务部主任履行审计职责，两个职责不相容岗位由同一人担任难以发挥监督职能，不能做到事前预防、事中控制，导致工作效率和效果降低，员工工作懒散、工作态度不端正。

3 S房地产公司存在问题的原因

3.1 管理层对内部控制重视不足，重经营、轻管理

由于绝大多数中小企业没有内部控制的概念，认为内部控制就是条条框框的规章制度，对实现经营目标没有任何帮助，所以其只是单纯追求利润最大化，将内部控制的建立停留在表面工作上。实际上，没有严格的内部控制制度，公司在经营管理上的诸多问题，不能被及时发现并加以纠正，长此以往，只会使经营陷入混乱，甚至导致破产。

3.2 公司经营规模较小，受管理成本约束

受公司经营规模的限制和管理成本的约束，公司在机构的设置和人员的安排上难以做到一应俱全，“麻雀虽小，五脏俱全”的安排对起步不久的小公司来说，成本太高，又不能发挥其应有的职能。因此，员工职责交叉的现象比较普遍，出现问题很难找到相关责任人，在职责设置上也无法做到相互牵制。

3.3 家族式管理模式，运行效率低

该公司的财务部主管、项目部副经理、售楼部经理都是总经理的亲属，是一家典型的家族企业，这种企业的通病是对外人疑心重，只相信自己人。这种管理模式导致资源配置达不到最优，检查监督成本较低，企业自身问题难以被发现，容易出现决策失误。

3.4 员工业务素质低，内控参与意识不强

该公司员工主要来源于总经理亲属、原公司调用和当地招聘，由于S公司的人员聘用未经过专业化途径、正规化程序和严格化考核，员工素质普遍不高，没有内控参与的意识。加之公司未组织专业培训，员工难以把握对自身工作的要求和对公司运营的职责。

4 S房地产公司内部控制问题的解决方案

4.1 完善内部控制环境

首先，其应加强管理层对内部控制的重视。管理层对内部控制的重视程度决定了整个公司对内部控制的态度。管理人员应转变内部控制与经营目标不相关的态度，认识到内部控制的重要性，带头建立并执行内部控制制度，营造高水平的内部控制环境。对于员工，应聘请内部控制专家或学者对其进行培训，加深其对内部控制的认识，了解内部控制的概念、内涵、作用和目标，从而积极参与内部控制的建设和完善。

其次，其应完善公司的治理结构。公司应充分发挥股东会在经营方针、投资计划、财务预算、利润分配等重大事项的表决作用，依法行使企业的经营决策权，同时改变股东会与经理层高度重合的状况。

最后，其应建立科学的人力资源管理体系。S公司应设置全面的人力资源考核和发展标准，并设立专门的人力资源机构或专门的人力资源负责人，一方面按照完整的程序负责人员招聘，另一方面定期组织员工有针对性地进行培训，提升员工的工作素质，增强其对企业的责任感和认同感。

4.2 建立风险评估体系

只有建立了风险评估体系，才能对潜在的风险进行识别、分析和应对。对风险进行评估，不仅仅是对公司内部管理的缺陷进行重点关注，还要对房地产领域可能存在的风险制定应对措施，降低公司的经营风险，避免过大的损失。

4.3 设计并实施良好的控制活动

为了对企业的管理活动实施良好的控制，S企业首先应对不相容岗位人员设置进行分离，使不相容岗位相互制约，防止可能出现的问题发生。其次，S企业应规范授权审批制度，明确授权原则和权限划分的标准，禁止越权审批。最后，对于财务部门，S企业应完善财务会计系统，对会计处理流程进行规范，同时对货币资金进行严格的控制，完善资金岗位牵制制度和资金审批制度，降低控制风险。

4.4 加强信息与沟通

首先，S企I应畅通内外部信息收集渠道，加强部门与部门之间、员工与员工之间的交流，使管理者及时了解公司有关内部控制、经营管理、决策制定等方面的信息，提高运行效率。其次，S企业应完善沟通机制，例如建立专门的电子邮箱供员工提供建议，设立专门的举报电话，使公司及时收到员工的意见和建议。

4.5 完善内部监督

为了提高规章制度的执行效果，S公司应不定期指定专门人员对各部门进行监督检查，以确定制度执行的有效性，还应设立专门的审计部门或指定专门的审计人员对财务部门进行监察，并将审计结果向总经理汇报。

5 结 语

本文在对S房地产公司内部控制现状、存在的问题及原因进行分析的基础上，结合S房地产公司的实际情况，提出了相应的解决方案，期望对中小房地产企业内部控制体系的建设和完善提供一些启发。

主要参考文献

[1]王璐.房地产开发企业内部控制研究[J].财会学习，2016（1）.

[2]秦文曙.房地产内部控制实施现状及对策[J].当代经济，2015（24）.

[3]刘桦.浅析房地产内部控制现状及改善对策[J].财经界：学术版，2014（9）.

房产股自查工作总结篇8

国务院总理主持召开国务院常务会议，审议《国家中长期科学和技术发展规划纲要（草案）》，讨论并原则通过《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》。

周小川强调中国汇改决心已定

在北京举行的国际货币会议上，美联储主席格林斯潘以汇改符合中国自身利益为由，再次敦促中国放弃固定汇率制。作为回应，央行行长周小川在重申“渐进改革”的同时，也表达了中国政府拟增加进口，缩减贸易逆差，从而平抑升值压力的意愿。

周小川表示近期不打算加息

央行行长周小川透露，中国央行现在不打算加息，也没有制定加息的时间表。最重要的是，即使未来几个月的经济表现强劲，也不一定会持续下去，因此不一定意味着要加息。

中国外债余额增至2334亿美元

截至2005年3月末,中国外债余额为2334.09亿美元(不含香港特区、澳门特区和台湾地区对外负债,下同),比上年末增加48.13亿美元,上升2.11%。

居民储蓄意愿回落

中国人民银行公布的全国城镇储户问卷调查报告称，今年2季度，加息对居民储蓄心理和行为的影响逐渐减弱，居民对存款利率的认可程度有所降低，储蓄意愿回落，居民投资国债的意愿增强，投资股票的信心大降。

短期融资券违规机构要清理出场

在5月26日第一批五家企业共109亿元短期融资券在银行间市场发售一周之后，央行就对完善各项制度提出了明确要求。央行强调，违规犯错的机构要坚决清理出场，市场参与者要自觉维护短期融资券市场稳定发展。

上海农行拒贷“投机炒作购房者”

农总行出台了个人住房贷款政策调整的意见，对个人住房贷款利率、首付款比例等方面进行了详细规定。农行上海市分行也随即对其在上海的房地产信贷政策进行了相应调整，并明确规定对“明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持”。

4类境外汇款要审核

国家外汇管理局《关于现阶段完善出口预收货款和转口贸易收汇管理有关问题的通知》，表示6月1日开始，境内银行在收到收汇单位单笔等值20万美元以上（含20万）的4类境外汇款后，应该根据汇款指示审核汇款性质，并将其转入收汇单位开立的待结汇账户。

建行四川分行对活期账户收费

中国建设银行四川省分行宣布，从7月1日起，对小额活期账户即日均存款余额低于300元人民币的个人活期存款账户，按照0.01％的年利率记息，同时对同一账户在每年7月1日收取一次账户管理费，每次10元。

招行万元以下账户三地收费

步建设银行后尘，招商银行深圳分行将从7月1日起对存款额低于1万元的账户收取1元每月的资产管理费，同时加入收费行列的还有兰州和青岛两地分行，上海地区何时收费尚无日程表。这使招行成为第一家宣布收取账户管理费的股份制商业银行。

我国已发信用卡8亿张

到2004年底，我国已发行各类信用卡8亿张，持卡年消费总额近6000亿元，占中国总消费的3％以上。目前，信用卡的不断创新促进了信用卡业务的迅速发展，并已成为银行一个新的利润增长点。

建设部称：房价大跌条件不存在

“政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处。”建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾近日澄清，中央的政策不是“在短期内打压房价”，而是遏止投机性的购房需求，挤走炒房的泡沫。她认为，目前房价大跌的条件并不存在。

上海房地产税收管理执行新规定

上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局等四部门根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。

上海商品房租赁有望试点

介于市场价和廉租房之间的配套商品房租赁方案正在积极研究中，争取在今年三季度出台试点。即将试点的配套商品房租赁将在部分重大工程动迁基地试点，房源为原先每平米3500元左右的配套商品房。其将通过政府补偿的方式，来满足部分想改善居住条件的低收入家庭的需求。

居民买房意愿回落

中国人民银行公布的全国城镇储户问卷调查报告称，今年2季度，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用已经逐渐显现，炒房者的投机行为受到遏制，居民买房的意愿回落。

8部委联手打造出口名牌国家队

商务部等8部委联合出台了《关于扶持出口名牌发展的指导意见》。意见指出，到2010年，力争有40%以上的出口企业拥有自主品牌，自主品牌出口占全国出口总额的比重超过20%；培育出一批具有国际影响的自主知名品牌。

内地黄金需求暴增14%

第一季度全球总的黄金消费需求较2004年同期按吨数计算上升26%，按美元计算上升32%。第一季平均金价为427.35美元/盎司，较去年同期上升5%。调查报告指出，黄金供应量2005年第一季较去年同期上升23%。中国内地黄金需求2005年第一季总黄金需求较去年同期上升14%，金饰需求较去年同期上升13%。

水价仍有上涨空间

建设部副部长仇保兴说，目前我国各城市水价普遍低于成本价，水价还有上升的空间，但调整水价时也要充分考虑老百姓的承受能力。但他没有透露近期建设部是否要进一步提高城市居民用水价格。

税务总局规范抵税财物拍卖

国家税务总局近日了《抵税财物拍卖、变卖试行办法》，对进入税收强制执行后抵税财物的拍卖、变卖做出具体规定。《办法》明确了拍卖优先的原则，以避免操作执行的随意性，保护纳税人权益，减少征纳双方争议。

上海纳税人将收到完税证明

日前，市税务部门制定了《上海市个人所得税代扣代缴明细申报暂行办法》，将于今年7月1日起实施。办法实施后，税务机关将为每位纳税义务人提供《中华人民共和国个人所得税完税证明》。

北京严查中介和卖房人勾结逃个税

北京也在酝酿加大对房屋转让个人所得税的征收力度，目前正在对中介和卖房人勾结逃个税的现象进行调查。北京地税局正在和房地产管理部门进行沟通，加大房屋转让个税征收力度的具体措施也将出台。

8省市区煤炭资源税提高

财政部和国家税务总局6月1日公布，自2005年5月1日起，提高河南、安徽、宁夏、福建、山东、云南、贵州和重庆的煤炭资源税税额标准。这是继去年年底提高了山西、内蒙古和青海的煤炭资源税税额标准后，财政部和国家税务总局对煤炭资源税的又一举动。

财政部证监会国资委联查上市公司

财政部将与证监会、国资委联手，共同开展对部分上市公司、会计师事务所和中央企业的检查，三个部委联合检查还是第一次。重点关注企业以虚假会计报告骗取银行信贷的问题。对上市公司财务会计的联合调查，很可能在以后成为一项监管惯例。

上市公司回购股票将获准许

为规范上市公司回购社会公众股份的行为，中国证监会公布《上市公司回购社会公众股份管理办法(试行)》(征求意见稿)，欢迎投资者和社会各界提出意见。

允许基金公司购买基金

中国证监会了《关于基金管理公司运用固有资金进行基金投资有关事项的通知》，允许基金管理公司将其固有资金投资于证券投资基金。《通知》并对基金公司运用固有资金投资于证券投资基金的条件、投资比例、持有期限、信息披露等方面作出了规定。

大中型公司进行股权分置改革

大中型上市公司要积极进行股权分置改革为进一步推进股权分置改革，中国证监会和国务院国资委联合《关于做好股权分置改革试点工作的意见》。《意见》明确，实施股权分置改革要着眼于健全资本市场功能和上市公司的长远发展，大中型上市公司要积极进行股权分置改革，各级国有资产监督管理机构要积极支持股权分置改革试点工作。

上证所四大举措推动改革试点

上海证券交易所理事长耿亮透露，上证所将以四大举措积极推动股权分置改革试点的深化和发展。研究为试点公司股票开发新的指数,单设新的板块。在试点公司达到一定规模后,将为这一板块的行情进行另板显示。

深交所六大制度规范中小板

深交所针对中小企业经营不稳定、财务透明度低、公司治理有待完善的特点，对中小企业板作出了更为严格的六大制度安排。

债券远期交易6月15日推出

债券远期交易于6月15日在银行间债券市场推出。为进一步规范交易行为，维护市场参与者的合法权益，全国银行间同业拆借中心制定并对外公布了《全国银行间债券市场债券远期交易规则》。

上海农村率先实现全面小康

上海率先基本实现农村全面小康，去年郊区农村全面小康实现程度达87.8%，居全国第一。上海市统计局数据显示，根据我国统一的农村全面小康标准和监测方法，上海农村经济发展、人口素质、民主法治三方面的实现程度已达到或超过全面小康目标值。

国务院批准九江设立出口加工区

经国务院批准，“江西九江出口加工区”于6月3日正式设立，这是目前江西省惟一的出口加工区。九江出口加工区位于九江经济技术开发区，规划面积为2.81平方公里。

明基接手西门子手机业务

明基正式宣布收购德国西门子全球手机业务，由此BenQ将一举跃升为全球第四大手机品牌，预计合并后手机业务年营收将超过100亿美元。明基在此次收购中并未花费分文，相反，西门子还将注入2.5亿欧元给明基。

上海上调第三者责任险费率

风传已久的第三者责任险价格上调消息在上海已悄然成为事实。从6月1日起，上海的保险公司三者险的价格有所上调。沪上几家保险公司有关人士也证实了这一消息：

三大保险集团高层大换血

三大保险集团高层人事发生变动。中国保险（控股）有限公司的董事长之职由冯晓增接任，杨超离任；中国人寿保险（集团）公司党委书记、总经理之职由杨超接任，王离任；中国再保险集团总经理之职由刘京生接任，戴凤举离任。

全国社保基金资产总额1711亿

全国社保基金披露的年报显示，截至2004年12月31日，全国社保基金资产总额达1711.44亿元，比年初增加386.43亿元。期内实现收益45.91亿元，收益率3.32%。

去年短信投诉高居榜首

据对各省（区、市）消费者协会（委员会）上报情况的统计显示，去年短信投诉高居榜首。2004年消协共接到消费者的反映信11180件，其中纳入点评内容的不平等格式条款2213件，显失公平的行业惯例687件。

中国纺织品取消出口关税

中国对81项纺织品取消征收出口关税，商务部部长指出：“我们不能让中国的纺织品受到双重的压力。你给我们的企业加上半斤的压力，我们就要给它撤掉八两的负担。”

中美贸易摩擦升级

美国对中国纺织品进口设限最终引发了中美贸易摩擦的全面升级。商务部了2005年第28号公告，公布了对原产于美国、泰国、韩国和中国台湾地区的进口未漂白牛皮箱纸板反倾销调查的初裁决定，并决定对该被调查产品采取临时反倾销措施。

深圳大幅提高最低工资标准

为增强对外地劳务工的吸引力，深圳决定大幅调高企业员工的最低工资标准：其区内每月最低工资从610元提高到680元，增幅达13．1％；特区外的宝安、龙岗两区从480元提高到580元，增幅达20．83％。

广东诞生首批理财规划师

2005年6月5日下午，广东省首批理财规划师颁证仪式暨中山大学CFP课程毕业典礼于中山大学小礼堂举行。来自中山大学CFP理财规划师专业课程班的48名学员，获得了广东省首批理财规划师职业证书。

房产股自查工作总结篇9

4月20日，杨秀珠从上海浦东机场悄然出境，前往新加坡，从此告别她近20年纵横捭阖的权力生涯，前往一个虽早作精心安排但仍然渺不可知的未来。

杨秀珠，58岁，浙江温州市永嘉县人。早年曾为饮食店开票员，1984年起任温州市规划局副局长，1989年任规划局局长、1994年任金温铁路（金华至温州）指挥部温州段总指挥兼温州市市长助理、1995年任温州市主管城建的副市长，1998年任浙江省建设厅副厅长。

杨秀珠仕途的绝大多数时间在温州度过，正是这块土地――就此字面含义而言――成就了她巨大的权力，带来了至今尚不明晰其具体数字的财富。作为温州市城建长期以来的主持者，杨秀珠有一些具穿透力的说法被人们记住――“土地是第二收入”、“规划指标就是钱”，是其中令人印象深刻的两句。现在，一切都结束了。

杨的出走显然经过精心安排。浙江省建设厅干部介绍说，杨秀珠于4月20日上午给浙江省建设厅领导打电话，说自己的母亲病了，要回家看望母亲，之后又给其下属打电话告知："这两天不要打我的手机，有什么事情我会给你打电话的。”事后，有关部门向浙江省建设厅干部通报了杨秀珠出逃的经过：就在4月20日中午杨已经携同女儿、女婿、外孙女在上海浦东国际机场出境。

5月13日，在杨离开杭州20多天以后，浙江省纪委决定立案调查。中新社6月23日发出消息，称检察机关初步查明杨秀珠“涉嫌严重职务犯罪”，决定逮捕，同时，浙江省纪委给予杨秀珠处分，以及行政开除处分。

此前一个多星期，6月14日至16日三天之内，原温州市规划局副局长高云光、原温州市安居工程指挥部副指挥林素华、温州市规划局财务科科长金建林、温州市铁路房地产开发公司总工程师郑建光、会计李小燕、温州市规划局人事教育处处长张压西六人相继被浙江省检察院逮捕。这六人多为杨左右手，且均曾在温州市城建系统浸淫多年。

杨秀珠本人至今依然杳无踪迹。她目前是在新加坡？是已经从新加坡去往第三国？还是已经被捕，押解回杭州？种种说法中最常见的是，杨秀珠已经逃到美国――据上海《外滩画报》援引不具名的消息来源称，5月间便有温州人在美国看见杨秀珠，由于这一信息传回浙江省建设厅，有关部门方才正式启动对杨的调查。但是，《财经》记者并没有从浙江省建设厅得到证实，亦没有找到传说中的温州华侨。

杨秀珠离异多年，膝下惟一女，此次连同女儿、女婿、外孙全家出逃，所用的证件不明。一说是新加坡绿卡，另一说则为美国绿卡。一位采访对象告诉记者，他从一位熟知杨秀珠的美国华侨处得知，杨确有美国绿卡，但用的不是真名。

二、曼哈顿物业

如果杨此刻的确身在纽约，原因当是她在这里早已布下退路。7月2日，一家海外中文网络媒体报出消息，早在七年以前，杨秀珠已经在纽约曼哈顿商业区置业――当时，杨秀珠已经担任温州市主管城建的副市长。

按照这一报道所提供的线索，《财经》记者查询纽约市政厅房地产交易记录，发现曼哈顿中城西29街102号公寓楼为“Yang Xiuzhu"名下的产业。《财经》记者7月8日在现场发现，这是一座5层公寓。底下两层为两家中国人开的公司，三层以上看上去为住家。一位清洁工告诉记者，三层以上住着几位中国人。

记者查阅有关地产资料获知，该公寓楼于1996年8月22日由纽约国际进出口贸易公司买下，经办人为该公司总裁缪德兴，并于当年12月10日转至杨秀珠名下。

根据市政厅房地产交易记录，“Yang Xiuzhu"所登记的地址的业主则为“Yang Haiyan”，与“杨海燕”的汉语拼音相符。据媒体报道，杨海燕为杨秀珠堂妹、纽约江浙工商总会名誉会长。2001年曾获得美国众议院亚裔杰出妇女奖，现在皇后区法拉盛商场开设一家“大纽约皮草店”。

杨海燕曾告诉媒体，102号公寓楼房产是1996年所购，资金来源一半来自银行贷款，一半来自杨秀珠几个兄弟姐妹和亲戚们的集资，当时总价是55万美元。这一价格亦被《财经》所查到的纽约市财政局有关文件所证实。杨海燕没有透露杨秀珠的出资比例，称其生意“与杨秀珠没有关系”。至于签署文件将房产转到杨秀珠名下的缪德兴，杨海燕则表示“知道这个人”。

根据记者在网上查询到的报道，杨海燕的确为纽约华侨，还曾于1998年参与纽约江浙工商会支援祖国水灾人民的义卖活动。央视国际网站于2000年9月6日播发《纽约通讯：风雨故人来》一文，其中提及杨海燕以纽约国际进出口公司总裁的身份，与众多其他纽约华侨一起，迎接参加新千年国际首脑会议的中国领导人。缪德兴既与杨相继为纽约国际进出口公司的总裁，其关系当远不止于“知道”而已。

7月7日，记者南下温州采访获知，缪德兴和杨海燕正是夫妇。杨海燕是杨秀珠堂妹，原为原西城区房管所职工；缪德兴原为小南门桥头菜场的烧鹅店老板，因小名三豹，又被称为“烧鹅豹”。两人于90年代赴美定居。

一位采访对象告诉记者，一位在纽约的华侨曾对他说，杨海燕夫妇去美国之初，经济窘迫，到1996年也难称富有。所以，当年购置公寓楼一事在当地侨界引起沸沸扬扬。“当时就有人说是帮杨秀珠买的。”这位华侨称，中国驻纽约领事馆还为此专门向他了解过情况。

三、杨海燕的温州生意

杨海燕称其生意“与杨秀珠无关”，并非全为事实。杨海燕在纽约的生意如何不得而知；但她在国内的发展，却不能不借重杨秀珠的能量。

1998年，杨海燕夫妇衣锦还乡，购得温州市车站大道上一块面积为7亩的黄金宝地。车站大道位于温州市新区，始建于1994年2月，位于温州市城市规划的中心区，是最重要的商业街。在温州市城建规划中，该地块标号为“车站大道2－2块地”，为温州电线厂原址所在地。杨氏夫妇出价为700万元，平均每亩价格为100万元。

早在1995年12月底，温州市政府即已规定土地使用权出让均须采用拍卖、招标的形式。杨海燕夫妇买下2－2号地的时间是在1998年，但并未经拍卖或招标，仍然是协议转让。

据了解，在一次会议上，当面对为何要将此地块协议出让的疑问时，杨秀珠称于1994年温州市首次赴港招商之时已经就此签订了出让意向书。但是，当时与杨同赴香港的招商班子的一位主要成员清楚地记得当时在港签约的细节：时间是1994年5月；所签标的为相邻的六块土地，与杨海燕夫妇所购的2－2号地相距甚远。而且，1994年时温州电线厂依然在运转。“怎么可能把还在开工的厂的地拿去招商呢？”

一个1998年间达成的土地出让交易，结果按照1994年的规则处理，有多大好处？一位内行人士解释道，除了可规避掉土地出让招标的程序，地价亦可按1994年标准处理也是重要因素――前述与杨同赴香港的招商班子一位主要成员告诉记者，较该地块资质为劣的一个相邻地块早在1994年温州市赴港招商时就已经标价到每亩120万元。而到1998年，与其相邻的一个地块拍卖价则达到了每亩198万元。

以土地出让款支付动迁费用，是温州市城建的通常做法。但是，700万元的土地出让款过低，并不足以支付将原址的温州电线厂迁出所需支付的2000万元拆迁成本。这成为此宗土地交易需要解的另一个结。

在此前后，杨秀珠调至浙江省建设厅任副厅长。原浙江省建设厅副厅长胡里琛告诉记者，杨秀珠到建设厅报到的时间是在1998年二三月间。但是，杨秀珠匆匆报到后，随即返回温州。

纵使已然到省建设厅报到，至迟到1998年4月1日，杨秀珠仍然能以温州市副市长的身份主持有关温州电线厂拆迁安置的协调会。按照1998年第22号《温州市人民政府协调会议纪要》，该次协调会通过决定，“拆迁地块地价款收入往往会低于该地拆迁安置的资金支出，应在整条道路（指车站大道）上统一平衡。”至于温州电线厂拆迁安置问题，“决定由市机械发展总公司兼并温州电线厂，并由市财政局在车站大道项目收取的地价款中支付市机械发展总公司补偿费2000万元（包括拆迁安置和设备损失补偿等一切费用），温州电线厂必须在3个月时间内将车站大道旁的厂房设备拆迁完毕。”――做法绕了一个圈子，多了市机械发展总公司一个环节，但是拆迁费用由财政局支付这一节定下来了。

1998年五六月间，杨秀珠方才离开温州，正式赴任省建设厅副厅长一职。

四、杨秀珠、温州城建与“底细楼”

杨秀珠能量巨大，与其多年间掌控温州城建开发和土地出让直接相关。杨在温州是家喻户晓的人物。个子较小，嗓音低沉，作风非常有特点，誉者称其雷厉风行，贬者则称其言语粗俗。自1961年初中毕业后，杨曾在温州市饮食服务公司下属的一个小店做开票员。结束后当上了温州市西城区副区长，1984年成为新设立的规划局副局长；1989年升任规划局局长。

一位规划局老干部告诉记者，杨刚任副局长时已显现其能量之大。据说，当时杨曾有绰号“跳蚤”，形容其超强的活动能力――“什么别人进不去的部门，她都能跳进去！”

杨秀珠1989年接任规划局长之时，正是温州市城市建设启动之初。据原温州市旧城改建指挥部常务副总指挥陆国杰介绍，温州城建开发始于上个世纪80年代末，以改建人民路为发端。1992年旧城八条主要街道改造，则是大规模启动的开始。在有偿出让城市国有土地使用权上，温州市领风气之先，是国家土地使用制度全面改革的试点城市。

1992年5月，温州市旧城改建指挥部成立，杨秀珠为副总指挥。指挥部下设项目洽谈办公室，统一管理温州市对外土地出让中的测算、谈判、出让。该办公室权力很大，成员有三个有关局的副局长，而由杨秀珠直接负责。该办公室约存在了三年左右，其间完成了16个地块的出让。

1994年，杨秀珠在其规划局局长即将任满之时，金温铁路的修建给了她跃上更高平台的契机。在市主要领导提议下，1994年5月，杨秀珠从规划局局长升为金温铁路温州段总指挥，并兼任市长助理，分管城市建设，完成了从市局级干部到副市级干部的重要一跃。次年，杨秀珠被温州市人大常委会任命为副市长，继续分管城建。项目洽谈办公室此后即功成身退，土地出让工作转由温州市土地局用地处负责。

在规划局任上，杨秀珠即培植亲信，编织关系网。今年6月涉嫌杨秀珠案被捕的六人多有在规划局工作的经历。1995年到1998年，正值温州市城市建设兴盛之时，杨秀珠作为主管城市建设的副市长，集土地出让、城市规划等大权于一身，再加上其与省、市领导的关系和众多已培植起来的铁杆下属，可谓要风得风，要雨得雨。其权势之大，甚至有人称其为当时市委市政府四套班子的“总导演”。一位温州当地记者曾亲眼见到杨当面训斥过一位市委书记：“以后土地政策这方面你不懂就不要乱讲。”

另一个例子也能够说明杨着力编织关系网的程度。据现温州市人大秘书长杜玉生回忆，1998年，他任温州市建委副主任时，根据群众举报，曾经调查过温州市儿路的违章建筑。经过调查，违章建筑为两栋楼房，由温州铁路房地产开发公司出资100万元，由儿路房开公司建造。这两栋楼分别被称为“首长楼”和“底细楼”。“首长楼”的房子分给市政府和市委的高层领导，而杨秀珠最亲信、最得力的助手如高云光、林素华等则多有住进“底细楼”，该楼也因此得名。杨秀珠曾亲自出面要求杜玉生停止调查，未果。杜随后被调离。

五、华侨陈其跃

由于杨出逃之前并未有罪行曝光，而杨秀珠专案组成员表示案情尚在侦查过程中不能披露内情，所以，对于杨涉嫌何种具体罪行，尚未有确切的公开结论。

杨秀珠虽然作风泼辣，但在大事上心思周全而行事隐密，与其外表迥异。不止一位采访对象告诉记者，杨秀珠主要与华侨背景的外商来往。“与内商几乎没有来往。”

杨秀珠与华侨的来往从1992年5月杨主持专责土地出让的项目洽谈办公室开始。原规划局局长娄式番介绍说，从1992年至1998年，温州城市改造项目的土地出让共批出了40多个地块，亦主要批给了华侨。多年间，与杨秀珠发展出亲密关系的侨商不乏其人，不止一名采访对象告诉记者，曾听闻数名与杨来往密切的侨商对杨的称呼，当面为“阿姨”，背后则为“老板”。

法国侨商陈其跃是其中比较特殊的一位。陈其跃原籍温州永嘉，与杨同乡，后旅居法国，20世纪80年代后期回国创办了温州第一家外商独资企业，在温州名噪一时。早期经营皮具，后经营房地产，其公司有米莉沙（中国）皮件有限公司、米莉沙鸿洲房地产开发有限公司等。

2001年年底，中国银行温州市分行行长叶征涉嫌受贿被温州市检察院逮捕，后被判处有期徒刑12年。叶征供出陈其跃曾向其行贿48万元，后者因此成为司法机关的通缉对象。2002年底，本以为案件已了结的陈其跃从法国飞回中国，刚踏进深圳罗湖关，便被缉拿归案。

五年以前，陈其跃曾经在温州戏剧性地赢得过一次土地招标。1998年3月某日，杨秀珠即将离开温州副市长任上之时，温州雪山饭店举行了一场土地出让投标会。这次投标实行的是“封顶价”，即等于或低于但最接近封顶价者中标。竞标者先将自己定的标价投入箱内，然后由杨秀珠宣布“封顶价”，接着便逐一报出各家的投标价格。竟标的对象是车站大道“3－3号地块”，该地块位于车站大道与学院路交叉口繁华地段，封顶价为2880万元。

据当时参与投标的正益房地产开发有限公司董事长赵秀娥回忆，竞标者有几十家，竞标价逐一报出，与封顶价差距有高有低，当只剩四五家公司时，报出她公司的标价为2878万，与封顶价只相距2万元。全场掌声雷动，以为此地非她莫属。“身旁的同行都对我说，今天要请客！”赵秀娥回忆说，以为胜券在握的赵也愉快地同意了。但是，最后一个即陈其跃的标价使全场陷入更大的震动：2880万元。居然与封顶价齐平！

“全场一下子炸了。”赵秀娥回忆说，“大家都喊起来：‘漏标！’‘漏标！’”赵秀娥说：“投标本来应该是公平的，但是这样的情况却让人怀疑。”

与杨秀珠和陈其跃有关的另一桩更为有名的土地交易则是环城东路动物园地块的出让。温州市动物园原址位于温州市环城东路华盖山东麓，占地1.5公顷，被称为温州市的风水宝地。东晋诗人谢灵运曾在华盖山西麓建池上楼，留下“池塘生春草，园柳变鸣禽”的名句。

1996年1月10日，温州市政府公开拍卖市中心环城东路动物园地块。底价为1.008亿元，占地面积20.6亩，容积率为1.47，可建面积2.1万平方米。一家房地产公司以1.238亿元中标，但是，该公司对规划指标提出调整要求未果，后并未按合同支付地价，被取消了土地受让权。

半年之后，温州市政府决定该地块再度招标，出让底价调整为8888万元，要求由市土地局登报进行公开招标。但是，又过了三个月，1996年10月30日，当动物园地块第二次招标之时，并未进行公开招标，采用的是电话邀标形式，参加招标的仅三人，分别是法国华侨陈其跃和其他两位华侨。土地底价定为8888万，容积率调高至3.5，可建面积为5.3万平方米。

陈其跃以9000万元中标，该价格比1996年1月10日动物园拍卖地价低3380万元，由于容积率调高一倍以上，可建面积却增加了3.2万平方米。

有如此优越的条件，丰厚利润自然滚滚而来。一位知情者告诉记者，他事后曾向陈其跃祝贺其拿下如此好的项目，而陈叹道，“别看我好像赚了，其实我被人割得眼泪都出来了。”

以上两次招标均在杨秀珠的主持下进行，其一确定了封顶价，其二则采用了电话邀标方式。但是，按照温州市国土资源局土地利用处工作人员黄晓忠的说法，这两种做法在温州市土地出让招标的过程中都应当“从未发生过”。

六、杨光荣、高云光、林素华及

温州铁路房地产开发公司

尽管杨秀珠从来是争议人物，行事作风都颇招物议，对她的举报亦是时有所闻，但杨于4月20日的出逃，仍然显得突如其来。到目前为止，记者采访所得之材料，并没有表明在此之前杨秀珠已遭调查。事实上，直到5月13日，在杨秀珠离开杭州20多天以后，浙江省纪委才决定立案调查。

但是，弟弟杨光荣于今年初涉嫌受贿被逮捕，对杨秀珠来说，是一个重要的信号。杨光荣是温州铁路房地产开发公司的副总经理，因涉嫌在签订东南大厦电力设备供货合同过程中收受18万元贿赂，于2月26日被温州市鹿城区检察院反贪局刑事拘留，并于3月10日转捕。

杨秀珠此后往来杭州、温州，颇有活动，但显然未收效果。杨光荣被浙江省检察院反贪局带至杭州，并调走了温州铁路房地产开发公司的所有账册。杨秀珠知道，担心了很久的这一天终于来了。

一位熟悉杨秀珠的人告诉记者，温州铁路房地产开发公司是“杨秀珠惟一来往的内商”。其实，杨秀珠与温州铁路房地产开发公司的关系远不止此。

温州铁路房地产开发公司成立于1993年9月3日。以“为金温铁路建设筹集资金”为由成立，归口金温铁路建设温州段指挥部。公司注册资金为588万元，其中温州市地方铁路公司出资353万元，温州市巨一皮鞋厂出资235万元。公司注册资本后扩至1280万元，而巨一皮鞋厂于1996年间退股，其256万元股权由温州市规划局工会、温州市工商事务所、温州审计培训中心接手。从1993年至1998年4月调离温州之前，杨秀珠一直担任该公司董事长。

一份温州市人民政府办公室1994年8月19日的批复证实了温州铁路房地产开发公司的特殊地位。该批复结尾为：“对政府通过各种优惠政策投入的所得效益全部收归国有，直接由你公司用于支付金温铁路温州段工程建设所需款项。”

温州铁路房地产开发公司到底享受了多少优惠政策，记者在采访中无从确知，所获得的一封举报信上称，由于铁路房开公司以筹集铁路建设资金的名义，以免地价的形式获得了相当数量的土地。据一位知情者告诉记者，铁路房开在其成立之后所做的第一个项目水心北汇昌小区即获得成功，利润当在亿元以上。但是，到了三年之后，根据温州市审计事务所出具的1996年度审计报告，铁路房开的资产总额为3.055亿元，净资产为7250.17万元，而其中还有1996年度净利润6070.17万元。政策优惠带来的巨额利润到哪里去了？

6月14日后被捕的六名杨秀珠亲信中，高云光、林素华、郑建光、李小燕四人均有在铁路房开工作的经历。据《法制日报》报道：高云光现年40岁，曾任温州市规划局副局长兼温州铁路房地产开发公司总经理，因在1999年参与数额巨大的活动，2001年11月被处以党内严重警告处分。今年4月下旬杨秀珠出逃后，已辞职下海从商的高云光亦一度不见踪影。现年54岁的林素华曾任温州市规划局办公室副主任、主任，并兼任过温州铁路房地产开发公司会计。1997年，在杨秀珠的推荐下出任温州市安居工程指挥部副指挥职务。1999年纪检部门调查证实其存在瞒报已分住房面积参与集资建房、兼职取酬重复领取工资等问题，林被免去职务，并受到撤销党内职务处分。郑建光及李小燕则分别是铁路房开的总工程师和会计。

铁路房开到底隐藏着什么秘密？现在可能已经难于查探。记者辗转获得的一份举报信称，1998年杨秀珠临调动时，铁路房开的所有财本均被烧毁。举报信列举了毁账的地点和证人。

七、温州铁龙房地产开发公司

从温州铁路房开公司，还衍生出了温州铁龙房地产开发有限公司。该公司初始注册资本为500万元，成立于1997年11月。公司登记申请书显示，成立之初的股东（发起人）仅有两家，一家为温州市建设配套市政工程有限公司（法定代表人潘琛），出资100万元，拥有20％的股份，另一家为温州市鹿城鸿运化工原料公司，出资30万元，拥有6％的股份。

但是，在温州会计师事务所1997年11月5日出具的验资报告之投入股本明细表上，发起股东为四家。除了上文所指的前两家，还有潘小林和林丐眉。其中潘小林为大股东，出资200万元，占40％；林丐眉为第二大股东，出资170万元，占34％。

据原温州铁路房地产开发公司人事部门工作人员介绍，铁龙的两位大股东潘小林与林丐眉都为温州铁路房开员工，但非高层领导。潘小林原为温州某医院临时工，后被招入温州铁路房开，在站前指挥部（负责火车站前土地建设、出让等，直属市政府，由分管城建的杨秀珠直接管辖）工作，林丐眉为杨秀珠的表弟，原来也在站前指挥部工作，后任21号地块工地的现场办公室作管理工作。

温州铁龙房地产开发公司完全是一个项目公司。从1997年成立到2001年注销，四年间只做了车站大道21号地块一个项目的开发。根据温州浙南会计师事务所《关于温州铁龙房地产开发有限公司2000年10月20日资产核实审计报告》所述：温州铁龙房地产开发有限公司由潘小林、林丐眉、市建设配套市政工程公司和鹿城鸿运化工原料公司共同投资，于1997年11月13日成立的有限责任公司，注册资金500万元，承建车站大道21号地块工程……今已全部销售完毕。新的工程不再承建、现正着手账务清理结算的扫尾工作。

这份报告在公司的发起人中，没有提及一个重要的人物――潘琛。他是占20％股份的温州市建设配套市政工程有限公司的法定代表人。虽然其股权少于潘小林，但却是公司成立之时的最重要人物，他的身份是当时的铁龙董事长、法定代表人以及经理，还是杨秀珠的外甥。

铁龙最初的两大发起人与主要股东也有密不可分的关系。占20％股份的温州市建设配套市政工程有限公司是一家由五人出资共同组建的私营企业，股东有潘琛、李小燕、周真、周健、潘小林。潘琛任董事长、经理。

1999年3月铁龙发生股权变更，改由温州绿城环境建设有限公司、温州铁路房开公司工会、市建设配套市政工程公司、温州铁路房地产开发有限公司分别出资188万元、122万元、110万元、80万元，合计500万元。

新出现的大股东温州绿城环境建设有限公司与温州铁路房地产开发公司及规划局同样关系密切。该公司成立于1998年4月，注册资本为50万元，经营范围为绿化服务及建筑材料销售。法定代表人和董事长即为高云光，高当时亦兼任温州铁路房开副董事长、法定代表人及总经理。

梳理温州铁龙房地产开发有限公司及其股东公司的股东变更情况，可以看出，表面上铁龙从一家私人企业经过股权转换成为由几家公司共同控股的带有国有股份的公司，但真正的控制权并没有发生变化。无论在变更前后，杨秀珠及其亲密手下都可以实际影响并决定公司的业务。

要解释频繁的股权变化以及人事更迭，关键可能在于铁龙所作的惟一项目――车站大道21号地块。

车站大道21号地块为沿温迪路200米沿线地段，亦属温州繁华地带，原来用于安置车站大道南塘村拆迁户。但在1998年2月，该地被协议出让给铁龙公司。出让土地面积为14680平方米（约22亩），土地出让金为每亩110万元。但是，土地的出让遭到拆迁户的强烈抵制。社会上议论纷纷，称“村民的安身之所被卖给一个私人公司了”。

最终，南塘村的村民没有要回21号地块，取而代之的是13号地块。与21号地块相比，13号地块地段较差，但面积远大于前者。据记者得到的一封举报信称：杨虽已调职，但仍指挥手下成倍虚增拆迁面积，将原拆迁面积2万平方米虚报成8万平方米。以拆迁安置的名义将车站大道13号地块（可建8万平方米）划给开发商林某。林某承诺，在安置拆迁户之外，以低价购进剩下的用地开发商住楼，并将开发利润直接支付给拆迁户作补偿。如此一来，林某、铁龙皆大欢喜。据温州浙南会计师事务所的审计报告，铁龙公司21号地块项目于2000年销售完毕，截至2000年10月20日，累计收入9602.7万元，实现利润3019.9万元。但是，13号地块原预计可产生的3000万元国有土地使用权出让金亦付诸东流。

铁龙的股权变化以及人事更迭正是在拆迁户闹得最厉害之时发生的。工商资料显示，1999年3月，陈绍圣取代高云光成为铁龙的董事长兼法定代表人。而股东名称中，两位自然人林丐眉、潘小林以及鹿城鸿运化工原料有限公司的名字也消失了。

《财经》记者采访陈绍圣，对铁龙的变更有了更多的了解。陈绍圣为温州市城建系统的老干部。1979年至1982年任温州市城市规划管理处主任，后调至温州市建委政治处。1984年温州市规划局建设一级局后，陈进入规划局工作，历任人事科长、监察司主任。1993年4月退休。由于经济困难，陈绍圣退休后被局里照顾在规划局在中山大楼的招待所值班，月收入200元。直到1993年7月该层被辟为金温铁路温州段指挥部，陈也留下来帮忙，后又在温州铁路房开工作。

这位今年71岁的老人向记者述说了从温州铁路房开的普通办事员一跃而为铁龙公司董事长的经过。1998年7月，当时的铁路房开总经理高云光让陈绍圣接一个电话。电话是时任浙江省建设厅副厅长的杨秀珠从杭州打来的。“在电话中，杨秀珠让我到铁龙当经理和法人代表。”陈说：“我一点思想准备都没有。”虽然当时陈同意，但是回家思前想后，还是拒绝了。

“1998年10月1日，突然来了一个通知，给我两张机票，让我和夫人去杭州。”陈单独出行。到了飞机上，发现周围坐着的全是杨秀珠的亲信，包括杨光荣、高云光、林素华、李小燕等人。

下飞机后，杨秀珠开了四辆轿车，将众人接到住宅开会。陈绍圣告诉记者，“会上交代我两条任务：第一，要我对外解释，铁龙房开不是私人公司。第二，财务批钱要我批，但是数目大的一定要高云光先用铅笔签字，然后我用永久性墨水笔签字，最后把铅笔字抹掉。”对陈的说法是，可以不当法人代表，可以只做副经理。陈同意了。陈不知道，1999年3月，铁龙变更工商登记，陈仍然成了董事长兼法定代表人。

陈告诉记者，有关的财务签字，后来变成了杨光荣用铅笔先签，陈绍圣用墨水笔签，到出纳那里，再将铅笔字划掉。而铁龙房开的实际控制人杨秀珠则很少出现。“我到铁龙一共两年多，见面只有2次，都是在会上，电话也只通了3次。”

在本文截稿之前了解到了新的情况：铁龙购得21号地块的总价约为2200万元，当时的合同规定铁龙须分二期在1998年12月31日前全部付清。但是，一位知情者却告诉记者，铁龙只是在1998年6月前向温州市土地局支付了1101万元；而铁龙的原股东之一鹿城化工则与铁龙公司另签有一份协议，称21号地块是鹿城鸿运化工早在1994年于香港招商投标所得，而当时鹿城已经付出土地费用1109万，而铁龙公司要还鹿城鸿运化工这笔费用。

一位1994年温州市赴港招商班子主要成员则告诉记者，在他所知范围内，当时卖出的6块土地并不包括21号地块。这样的话，鹿城鸿运化工与铁龙公司所签协议颇可质疑。

鹿城鸿运化工原料有限公司是铁龙的创始股东，却于1999年3月退出。这家公司背景颇为神秘。记者获得的一份举报信称该公司为杨秀珠一亲属所有。但记者在鹿城区工商局查询该公司的资料时，被告知，“这家公司现在有问题，除非是政法系统来人，否则一律不得查询。”

八、“谁也保不住你”

据《财经》多方了解，目前杨秀珠案由浙江省检察院及鹿城区检察院联合调查，温州市检察院并未参与。据浙江省政法系统有关人士透露，目前已经掌握了部分证据。同时，杨调任浙江省建设厅副厅长后任副总指挥的浙江省人民大会堂迁建工程也已有审计部门工作人员进入，但具体案情进展无法从浙江省检察院得到确认。

出逃，显然是杨最后的选择。记者得知，杨在出逃之前曾多方活动。一位温州市高层领导告诉记者，杨在三四月间曾到浙江省主要领导处说情，称有人要“迫害”她，得到的回答是：“如果你没有问题，谁也迫害不了你；如果你有问题，谁也保不住你。”

房产股自查工作总结篇10

俗话说，20岁拼体力，30岁拼脑力，40岁拼财力。而做好理财最核心的一点，就是要有源源不断的被动性收入。不论是薪水还是奖金，都是主动收入，要上班才有；被动收入则不用上班也会自动流入荷包。因此，要想在后半生有钱有闲，就得在40岁前做对一些事。

40岁之前，依序要做的5件事是：1. 查自己的账，计算财产净值与退休金；2. 存财商、存资本，两件事要同时进行；3. 买自住房，这是最重要的核心资产；4. 买医疗保险，越晚买越贵；5. 存现金流资产，股息与租金优先存。5件事要循序渐进。资产所产生的现金流就是“被动收入”，当被动收入源源不绝时，你可以选择继续上班，也可以开始悠游人生。

对职场人士来说，退休后至少已经拥有一种现金流――社保，若未来能够逐步将结余转去投资能产生现金流的资产，比如房产租金、存款利息等，再加上既有累积的退休金，就能打造自己的“5金人生”，下半生就会很安稳。

第一件事：盘点两本账

每个上班族都有两本账，一本是收支账，一本是资产负债账。你理，或者不理，它都跟着你，所以要尽早善用它们。

查收支账，其实说白了就是“节俭”，别嫌老套，股神巴菲特从不浪费任何1块钱，因为他知道，如果把金钱变成资本，资本自己就会帮主人工作，今天手中的1块钱会是未来的10块钱。在把钱花掉之前，我们可以算算，自己的薪水到底是用多少生命能量换来的？

生命能量=（月薪-上班衍生所有花费）/（每月上班工时+为上班花去的时间）。

假设扣掉社保、医保和个人所得税，以及通勤费、餐饮费、置装费、娱乐费后，实拿9000元，若每月上班200小时+为上班花去的时间100小时=300小时，则每小时的生命能量是9000元/300小时=30元/小时。去KTV唱次歌花掉3000元，代表要花掉你100个小时的生命能量去换取。

查资产负债账。当你从第一本账中挤出结余，接下来还要将结余转入第二本账中，储存有价值的资产。何谓资产？能自动产生现金，流向你口袋的，才叫做资产。

查退休金账则是为了看看自己退休时能领多少钱，提早弥补不足的金额，要是想退休后光靠社保，那只能顿顿喝稀粥。

想致富，简单讲就是用每月收支账的结余，去买可以增值或稳定产生现金流的资产，再用资产产生的现金流加上新的结余去买更多可以生钱的资产。资产累积越多，现金流就越多，被动收入就能不断地水涨船高。

第二件事：存资本和存财商

想存钱，一定不能先大手大脚地花钱，余下的才拿去储蓄，而是要先有储蓄定额，余下的才拿去支出。理财专家告诉我们，要想不花钱，最有效的控制方法就是：没钱花！

所谓财商，就是理财智商，千万记得，先理好自己的口袋与脑袋，再去投资理财。长期的耐心等待，是投资和致富的先决条件，尤其通过理财而致富，所需的耐心不是短暂的几个月或几年，而是需要二三十年。

很多人投资常犯的错误是半途而废，遇到微利时期就灰心，然后干脆卖掉股票、房产，彻底离开了股市、房市。殊不知，缺乏耐心与毅力，无论做什么事情都是难有成就的。

第三件事：买自住房并尽快还完房贷

帮房东养房不如帮自己存房，房产的价值波动相对较低，还能以房养老。提前还完房贷，省息并非最大的动力，许多人相信随着通货膨胀，贷款年限越长越划算。殊不知背债是理财的大敌，自住房是消费性资产，越早结束，越能帮助你尽早将结余投入到积累资本上。

第四件事：趁年轻逐步买够医疗保险

医疗保险最好占年收入一成以内，保费支出以不超过总收入10%为宜，因为保险并不需要一次性配置完毕，以后随年龄增加、收入增加和家庭情况变化，再逐步补充完善。但是随着年龄增大，身体情况可能会改变，面临的核保风险也会增加，保费也越来越贵，因此应当在年轻时就考虑给自己配置一份基础的意外险和健康险。

医疗险的优先购买顺序为：意外医疗险＞重大疾病险＞住院费用及补贴＞寿险。

优先配置一份意外险，是为了防范日常生活和工作中的各种意外情况。意外险价格相对便宜，可以保障意外造成的损失，以及意外发生时需要到医院门诊或住院治疗的医疗费用的报销和补贴。平均每年花500元以内的费用投保意外险就够了，可以有20万～30万元的身故或残疾保额。

长期重疾险一般为20年缴费，平均每年保费大约为3000元，一旦遭遇重大疾病时可一次性得到一笔不小的治疗费。同时，这类保险还具有“有病治病，没病养老”的意义，老年时如果仍然平安健康，这笔钱可以得到增值并用于养老。但这类保险均属于消费型险种，不具有返还功能。

寿险则是以防万一，如果真发生不幸，家人可一次性得到一笔生活备用金。为了避免意外重病给家里带来的巨大经济压力，每个人在年轻时就都要做这个准备。

第五件事：储存现金流资产