商场楼层工作计划范文

时间:2023-04-09 17:08:13

导语:如何才能写好一篇商场楼层工作计划,这就需要搜集整理更多的资料和文献,欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文,供你借鉴。

商场楼层工作计划

篇1

商业地产是以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学规划,以使之适应商业经营需要的房地产开发。与住宅地产相比,商业地产在项目开发与经营管理上有其自身特点。

一、项目拓展阶段

很多地产公司有住宅地产开发经验,向商业地产业务延伸,项目拓展对各城市政府资源依赖比较大,因此大部分商业地产项目拓展是依托住宅地产完成的,城市公司管理层常常把商业项目当作住宅的附属物看待,特别是做综合体项目的时候,他们更多的是关注住宅。这种项目拓展方式容易造成商业地产的产品线太长,不同档次、不同类型的商场可能都会有,这对于人才不足、商业地产业务开展之初的开发商来说,会增加很大的管理难度,存在较高的管理风险。

开发商应该对自身的商业地产管理能力作出评估,清楚现有商业管理团队的策划、设计、招商及运营能力,明确与自身能力对应的商业项目区位及规模,是在一线城市核心商圈建购物中心,还是在三四线城市建批发市场,基于这些分析和判断再开展土地拓展工作。

在做项目投资决策时,商业地产和住宅地产关注重点是不同的。住宅项目开发强调快速周转与销售收入,通常关注的指标是节点完成率、销售收入、利润率、现金流,总体说来是以财务层面的指标为主。项目目标通常反映在项目运营目标书中,标杆企业的住宅项目运营目标书中的指标就是以财务指标为主,重点是利润率。商业项目与住宅不同,不是建完了就卖掉,商业项目通常是不卖的。商业项目在开发建设完成后进入经营阶段,通常是由开发商自己进行经营管理或委托专业的商业管理公司统一经营管理,经营业绩的好坏不仅对开发商的公司品牌,而且对城市的经济、社会将产生重要影响,商业项目最看重商业场所的销售业绩,关键的衡量指标是坪效,即每平方米上的销售收入。只有商铺的业绩提高了,才能收到更多的租金,因此商业项目更关注客户层面,只有客户业绩提升了,才能收到更多的租金,才能实现商业项目的财务目标。

一味地追求商业项目的短期利润有时候会起到相反的作用,比如将部分商铺出售,短期内能增加项目利润,但对长期经营会造成巨大困难,商铺小业主可以将铺位出租给任何租户,很难实现商场内商业业态的统一规划和管理(除非返租),卖场没有特色,不同的商业种类搭配错乱,无法留住人气。

二、定位策划阶段

定位策划阶段重要的工作是项目定位、业态组合规划及商业体量策划。

项目定位需要明确是做哪种类型和档次的场所。根据项目所在的地段,做城市商圈分析,明确是做成开放式街区、大型购物中心或是批发市场。地段是商业地产的关键因素之一,不同地段所在的商圈不同、商圈内的商业竞争格局不同、辐射范围不同,地段在很大程度上决定了项目的档次及规模,如杭州龙湖天街靠近大学城及产业园,项目定位于“年轻活力、品质生活”的区域购物中心,青岛万象城位于城市核心商业区域,定位于高端城市购物中心。

商业地产的客户有两类,租户和消费者,后者决定前者。每个商业场所都有它的辐射半径,半径越大,辐射到的消费者越多,具有某类特点的消费者称为客群,客群可以分为附近居民、附近写字楼办公人员(商场靠近商务区)、地铁客流(商场靠近地铁线)、片区居民、城市特色人群、周边城市特色人群等。深圳万象城有很强的辐射能力,能吸引来自北方省份的客户,很多大额的交易就是东北或山西的客户完成的。商业地产策划要分析客群的消费意识、消费习惯、消费能力,识别消费需求,通过引进不同的商业类型来满足消费者需求。业态组合规划就是计划在商场内要引进哪些商业类型,各占什么比例(面积占比)。杭州龙湖天街项目的业态组合规划有健身房,这符合它年轻活力的项目定位,万象城就没有,地王购物中心紧靠万象城,规模和档次定位低于万象城,里面就有健身房。业态组合规划应该与商业项目定位、客群定位相匹配。商业专家在经过国外、国内一些成功的购物中心进行研究之后得出一个商业业态的黄金分割定律:即商业、娱乐、餐饮的面积比是52:30:18,亚洲体验之都———广州正佳广场就是按这个比率规划的,商业占 52%,餐饮和娱乐(包括冰场、冲浪、康体等)占48%。

如果要引进健身房,那么健身房放在哪个楼层最合适呢?这个问题在业态组合规划还没有明确,需要进一步做业态平面方案,即打算引进的商家类型如何在各个楼层平面上分布。一般而言,商场一楼的客流量最大,越往楼上,客流量越少,客流量跟租金密切相关。传统商业不同楼层的租金有一个“逐层减半”的规律,即二楼的平均租金只有一楼平均租金的一半左右,三楼的平均租金只有二楼的一半……。业态平面方案就是要通过合理策划,将客流往楼上吸引,打破“逐层减半”的规律,力求客流在各层平均分布,以提高租金收益。餐饮业能聚集人气,一般会将其安排在较高的楼层,所以我们经常能在购物中心的顶楼找到吃饭的地方,COCO Park是这样,益田假日广场也是如此。我们在商场很少看到餐馆旁边有卖服装的,这也是业态平面方案的工作范畴,哪些商铺不能在同一楼层、哪些不能相邻、哪些相邻有助于留住人气这些都是业态平面方案要解决的问题。

商业地产定位策划阶段重要的一项工作是确定商业面积。住宅地产通常会根据容积率指标把面积做多,商业地产体量控制的主要责任是在开发商,政府对商业地产的容积率没有住宅那么敏感。商业面积由商业项目档次定位和其辐射的客群决定,客群的消费能力起决定作用。三四线城市消费能力不如一二线城市,不适合做太大的购物中心,场所太大只会让商场内部人气涣散,破坏商业气氛,会带来运营上的困难。华南MALL城位于东莞市万江区,建筑面积89.2万平方米,出租面积66万平方米,拥有超过1500个铺位,号称世界最大的购物中心。由于其在东莞市郊区,交通便利性较差,自从2005年开业以来,这个购物中心一直都十分缺乏消费人群,特别是来自附近的居民,它有着超过99%的商铺空置率。2006年,华南MALL城改旗易帜,整体被北大方正收购。2007年更名为“新华南MALL·生活城”,至今经营状况未有大的起色。

“旺场”对商业地产来说非常关键,旺场有两层含义,一是指人气旺,营造的商业氛围吸引人,人们愿意来,来了愿意呆;二是指成交量大,商家销售业绩好,人来了还得愿意买东西,商业项目体量太大不利于“旺场”。

三、规划设计阶段

规划设计对商业地产的成败具有决定性影响,设计的先天不足会对商业地产招商及后期运营带来很大困难。北京中弘地产的第一个项目是2006年开发的商业项目六佰本,建筑面积10万平方米,位于北京望京广顺北大街,由于规划设计上存在严重缺陷(包括柱距、电梯、电力、后勤卸货区设计不合理),导致主力店无法进驻,无法形成商业氛围,商场开业后一直门庭冷落,虽然后期经过多起大大小小的工程改造,但仍然无法改变惨淡经营的局面。

如果客户能够接触到的点都是客户敏感点,那么对商业地产而言,公共部位的所有所见之处全都是客户敏感点。客户敏感点越多,规划设计的难度越大。商业地产设计难度大还表现在商业地产设计没有固定的、现成的标准参照,也不能照抄照搬西方国家的做法,比如购物中心内街的宽度,在美国以9至15米为宜,在英国以7.5至10.5米为宜,在亚洲以6至10米为宜。商业地产设计应该根据不同区域的经济状况和消费者需求进行相应的设计,唯一的指导是充分尊重人的感受,满足人的需要。

商业地产规划设计重点需要关注动线规划、空间设计及细部设计。

动线规划的目的就是要制定科学的街道布局,合理分散和引导人流,挖掘商场的整体租赁价值,减少商场内部的经营死角,获得最大的可使用面积。动线规划需要模拟采用不同交通工具、不同需求的人来到购物中心的行走路线,通过动静区、中庭、景点和配套功能的协调分布,使一个面积较大的商业场所拥有舒适而理想的环境,使顾客在消费时有清晰的方向感,不容易迷路,并且在较长的时间的停留中拥有舒适的心情,不容易导致疲劳和压抑。动线规划重点要解决平面交通和竖向交通的问题,需要综合考虑停车场设计、出入口设计、广场设计、中庭设计和业态租户规划。

现代购物中心平面交通设计追求简单,购物中心街道布局以“一”字型、“O”型较为常见,如万达广场、益田假日广场、深圳万象城都是“一”字型(通常不是笔直的一条街,会带些弯曲的弧度),广州天河城是“O”型。

电梯是商场内部的主要竖向交通工具,电梯包括自动扶梯、观光电梯和人货电梯,其中自动扶梯客流输送能力最强,是观光电梯和人货电梯的客流输送能力的30倍。电梯数量和位置应该根据实际情况进行设计,一般说来,重要的出入口和中庭位置都应该设置自动扶梯,电梯位置设计不合理或电梯数量不足,顾客不愿意上楼,就会降低二楼以上楼层的商业价值。电梯的数量也不是越多越好,电梯运行需要较高的电费、维修费用,过多的电梯设计将为商场经营管理带来高额成本。一个建筑面积数十万平方米的购物中心,电梯的数量往往高达上百台,广州正佳广场经营面积22万平方米,电梯共111台,其中90台自动扶梯、7台观光电梯、14台人货电梯。

一般的购物中心的自动扶梯往往是一楼至二楼、二楼至三楼的层层推进的设计,这样的设计有利于形成一个比较稳定的楼层价值结构,二层的商业价值高于三层,楼层越高价值越低。而消费者的购物心态是越往上走就越累,一层一层的电梯转换会让人感到不胜其烦。现代购物中心电梯设计理念突破了这一局限,很多购物中心设计了跨楼层的自动扶梯,以改善顾客的购物感受,塑造购物中心全新的楼层价值结构,如西安万达广场解放路店的自动扶梯从一楼直通五楼,香港朗豪坊的通天梯是一个从四楼直达十二楼的自动扶梯(八楼设有缓冲区)。

建筑空间设计需要以消费者的感受作为基本出发点,重点要确定建筑的长度、宽度、高度。购物中心单层步行距离不应过长,购物中心如果像首都机场候机楼的长度,恐怕没人愿意去逛了,业内经验是700米以内是比较适宜的。宽度主要是考虑内街和通道的宽度,过宽的内街给人感觉空旷,当路过通道使用,不利于商业氛围的形成,过窄的内街和通道给人感觉拥挤、压抑,留不住人。在高度方面,现代购物中心很注重高度的变化,让顾客行进过程中在心理上形成跌宕起伏的感受,持续不断地感受惊喜。商场内街道高度一般有三个层次:正常街道高度(商铺高度一般与正常高度相同)、挑高街道高度和通透街道高度。正常街道的净高一般是3至4米,挑高街道的高度通常是两层或三层楼的高度,可达10米以上,通透街道的高度是指从地面至建筑物顶部的高度。中庭是现代购物中心特有的建筑形态,一般采用通透街道的高度,形成一个视觉的舒展空间,一方面通过展示作用提高各楼层的商业价值,另一方面引导消费者在商场内消费和购物。

商铺空间划分类似于住宅的户型设计,需要在每层楼商业价值最大化的前提下确定每个商铺的开间和进深。大型商铺对开间和进深比例不是很敏感,中小型商铺往往要求进深不超过开间的2倍。开间越大,顾客的视线空间就越大,顾客进店购买商品的几率就越大。

篇2

一、熟悉工作环境

1、 熟悉楼层主管的工作职责,楼层主管日常工作流程和相关工作的协调部门;

2、 熟悉本楼层的管理人员及员工,向他们了解他们所在工作岗位的情况;

3、 熟悉本楼层的所有专柜,包括专柜名称、具体位置、经营商品的性质、经营方式及经营状态。

二、发现当前工作中的问题

1、根据上一阶段的工作,找到当前工作流程中的漏洞,比如是否有本部门无法解决的问题,是否有需要相关部门协助解决而没有具体的人和方法来落实的问题;

2、所有本楼层的员工是否清楚本岗位的工作职责及相应的工作流程,是否有能力做好本职工作及所在岗位需要帮助解决的问题,是否按照相应的要求来做好本职工作;

3、了解本楼层专柜经营中需要解决的问题,例如灯光照明、商品陈列、库存积压等等。

三、解决当前工作中的问题

1、完善工作流程与规章制度,向上级寻求帮助以解决本部门需要上级支持才能解决的问题,与相关部门沟通协调解决需要相关部门协助才能解决的问题;

2、对本楼层的员工进行培训,使其具备所在岗位必备的能力,并能按公司要求做好本职工作;

3、与各专柜沟通协调,解决其需要帮助解决的问题。

以上工作为主要工作计划,在具体的日常工作管理上须如此进行:

1、管理本楼层销售工作计划;

2、清楚掌握本楼层各专柜销售及货品、人员情况;

3、负责柜长、营业员工作分配、考勤、仪容仪表、行为规范;

4、帮助下属解决工作上的问题;

5、培训下属并跟进检查培训效果;

6、处理顾客投诉;

7、严格执行公司各项规章制度;

8、及时准确地将商品信息及顾客需求和建议反馈公司;

9、负责楼层环境清洁、灯光、道具、维修、安全;

10、按时更换、检查卖场陈列;

11、跟进公司促销活动的执行、宣导;

12、负责每月楼层盘点;

13、定期检查、抽盘后仓货品;

14、根据卖场实际情况,做适当人员调备;

15、负责下属工作质量及工作进度;

16、负责本楼层物料陈列、道具、管理;

17、拟定市场调查工作计划及实施;

18、对各专柜按公司制度进行管理并与其业主沟通协调来处理好双方的不同意见;

19、销售业绩分析工作。

篇3

关键词:商务办公楼;绿色设计;建筑设计;景观设计

引言

进入二十一世纪以后,在人们对生活品味不断提升的过程中,生态已日渐成为人们所追求的一种新的生活方式。同时作为知识集散与创造的场所,办公建筑在社会经济发展中扮演着越来越重要的角色。传统的办公楼将人们隔绝在自然之外,而绿色生态办公以尊重自然、创造健康的工作环境为主题,显然已成为办公建筑设计的要求。目前,发达地区规划设计的办公建筑,大都开始融入“绿色、健康”的办公理念。在生态、健康的人本理念越来越受到重视的今天,“绿色生态办公”必将引领未来商务楼盘的发展方向!

绿色生态办公楼设计理念

绿色生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理,遵循生态平衡及可持续发展的原则,合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素,使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式;并在人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性的系统,从而真正地实现建筑的生态化和办公环境的生态化,它是一种健康、环保、生态、绿色的具有生命力的新型商务办公模式。

工程概况

本地块呈长方形,红线范围南北向约186米,东西向约129米。地块南偏西15度,地块总用地24229平方米(合36.3亩),属舟山普陀区东港商务中心周边地块,是未来东港区商务中心区域。本地块将用于建成为商业、酒店和办公为一体的高档商务办公区。设计总建筑面积为78868平方米,其中地上建筑面积为67741平方米,地下建筑面积为11127平方米,最高建筑高度60米。

总体规划设计

2.1功能分区

本工程整个地块呈长方形,基地北侧为18层酒店A#楼,南北向布置;东北面为15层办公B#楼,东西向布置;A/B楼裙房3层,自然围合成一半封闭院落。基地南侧为一弧一直布置两栋办公楼D楼与E楼,上面3~5层为办公,下面1~2层为商业,这样D#、E#楼间自然形成一条贯通的商业街,商业街东西向入口处,同时做弧形喇叭口状,引导东西两侧主要规划道路人流进入商业街,商业街作为基地商务活动的公共平台,为区域提供全方位的生活配套和商务交往平台。

2.2交通组织

地下车库的出入口分别设于西侧主要出入口处,与中心绿化临南北贯穿地块的基地内道路,单独出入,同时不影响内部广场景观。机动车停车数量总计406辆,其中地上停车60辆,地下停车346辆。平均每100平方约0.6辆车。

交通组织目的在于人气的聚集,形成醒目的商业氛围;采取商业街开口的位置以及口部的放大,还有旗舰店的布置、口部的增加、以及沿街店面的大界面等等都有利于经二路的先导商业作用。由于机动车开口的限制,只有一个开口,所以相对A、B楼间的地下入口较为复杂,建议没有直接开口的可能性。

2.3景观设计

建筑立面造型上体现的是现代、简洁的理念,由于建筑是以办公为主要功能,因此在景观设计上不仅要和建筑相互呼应,而且也要体现出现代景观的特点,做到层次、品位和简洁。以“享受自然”为题的街道、广场中所种植的树木所创造的风景,在强调季节感的同时,让繁忙了一天的办公白领找回自然的生活节奏.内广场中设计的水景,能够将易干燥的都市微观气象保持宜人的状态。在繁忙的工作间隙,可以呼吸新鲜空气的外部空间是重要的都市组成部分。树荫将使人们忘却以被高楼所围困,成为人们重新建构创造性思维的宜人的休息场所。内广场的适宜尺度也将成为兼备可以让人轻松心情的长跑线路,也可以作为同僚交流的两种空间功效。停车位及道路两旁上层苗木采用树冠统一的乐昌含笑、樱花、桂花等来丰富建筑立面及引导车子行人;下层苗木则以绿色植物为基调,配以色彩丰富的红花继木、金森女贞、茶梅等,形成灌木带。常绿和落叶、乔木和灌木、草坪相互穿插,交相辉映,起到层次分明、高低错落、色彩丰富的植物景观。

建筑设计

4.1建筑平面设计

酒店A南北向布置,标准层平面为内廊式,两边布置客房,两端为交通体,办公B楼东西向布置,标准层平面也为内廊,两边布置办公用房,标准层平面简洁,交通便利,以提高标准层的利用率,也提高了空间的灵活性,为二次分割及装修大空间提供方便。A/B裙楼主要功能为商铺、餐饮及辅助服务用房,一层除办公、酒店入口大堂及服务用房外,皆为商业,小开间划分,并通过内部楼梯到达二楼,且二层有公共疏散走廊连接各楼梯,三层裙楼主要为为酒店服务的餐饮及娱乐场所,通过独立的餐饮入口可以直达三层餐饮;两幢主楼的大堂均独立,便于独立营运和管理,不同的办公人流可明确分流。

办公D/E楼相对平行布置,一层主要功能为商业及办公入口大堂,商业小开间独立划分,内部设通往二楼的疏散楼梯,3~5层为办公空间,办公出入口相对隐蔽,避免与商业人流混杂。

4.2建筑立面设计

本方案立面设计的主旨是塑造雅致大气的现代建筑,同时符合普陀区的整体建筑风格。两幢高层主楼立面以竖向线条为主,由花岗石和玻璃幕墙间隔组成,主楼体态高耸挺拔不失稳重大方,和谐的比例形成向上的动势,使建筑物富有生机、体现动感。两幢高层主楼通过空间视觉的重复,从而达到视觉冲击效果;裙楼设计保持和主楼的高度协调,主要通过比例控制及设计元素的重复和节奏达成和主楼的统一,整体性强。南面5层办公楼,平行放置,南北最小间距8米,内部形成十字形内街。两侧建筑体量适当,间距尺度宜人,营造一种怀旧的里弄,加上钢结构玻璃顶棚,人们可以无忧无虑的享受购物、休闲、商务活动。

建筑节能设计

本建筑方案以“以人为本、绿色环保、科技领先、节能降耗”为设计理念,建设绿色、节能、高科技的商务办公建筑。在建筑设计时考虑通过合适的系统设计和节能手段,提高能量的利用效率,为人群提供舒适的室内环境和良好的室内空气品质。

(1)能源系统:避免多条动力管道入户。对办公区的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计,建筑节能至少要达到50% 以上。

(2)水环境系统:设立中水系统、雨水收集利用系统等;景观用水系统要专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区的供水设施宜采用节水节能型。

(3)气环境系统:室外空气质量达到二级标准,室内自然通风。如控制和正确使用室外新风量,春秋季或冬季对那些仍需供冷的房间,当室外空气焓值小于室内空气设计状态的焓值时,可采用室外新风为室内降温,可减少冷机的开启量,节省能耗。

(4)声环境系统:采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足,日间噪音小于35分贝,夜间小于30分贝。

(5)光环境系统:室内尽量采用自然光,办公区内防止光污染,提倡由新能源提供的绿色照明。在一般场所为节能型光源,有装修要求的场所视装修要求商定。走道、厕所等处选用吸顶或嵌入式节能灯具。大楼立面照明采用高功率的气体投光灯或LED作泛光照明。荧光灯光源显色指数Ra≥80,色温应在3300K~5300K之间。荧光灯灯管为节能型(T8)灯管,光通量为3250lm以上。

(6)热环境系统:冬季室内适宜温度:20℃至24℃;夏季:22℃至27℃。采暖、空调应该采用清洁能源。

(7)绿化系统:应具备三个功能:一是生态环境功能,二是休闲活动功能,三是景观文化功能。

(8)绿色建筑材料系统:提倡使用3R材料(可重复使用、可循环使用、可再生使用);选用无毒、无害、有益人体健康的材料和产品。

结语

本文从设计定位、规划布局以及绿化景观系统等微观要素详细介绍了宁兴.海港城高档商务办公区的建筑方案设计;同时论述了作为商务办公楼周边环境的设计,通过对绿色办公楼设计探讨,笔者发现 EOD的市场价值,具体体现在以下几方面:

绿色生态环境中办公可以使员工工作效率提高10% 以上。

提高企业形象与地位。

节约建筑设备投资和运营成本。

参考文献

[1] 高庆辉,黄黎敏.一个超高层商务办公建筑方案的设计[J].华中建筑,2006,21(03):288~289.

篇4

通常,一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。 开盘定价是策划与市场的最好接洽点,也是日后价格走势的基准。综观全局走势,除销售期很短的物业采用稳定均价策略外,开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。 撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群,以求得最大利润边际。思路上正如先吸牛奶上层的精华,再逐层深入,故名撇脂。撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金,仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特

略不得不考虑如何激发从众心理,以聚敛至关重要的人气;从实现难度上看,撇脂战术更

而开盘定价是计划与市场的首选接洽点,是日后进行价格修正的实践基准,它的拟定总是会得到比较彻底的执行

投资获利是每一个发展商最为关心的事,价格策略自然便是重中之重。 由于房地产市场的瞬息万变,整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻,或是完全流于形式,而开盘定价是计划与市场的首选接洽点,是日后进行价格修正的实践基准,它的拟定总是会得到比较彻底的执行。因此,在整个价格策略中,开盘定价是第一步,也是最为关键的一步。事实证明,好的开端往往也意味着成功了一半。 一、低价开盘 低价开盘是指楼在第一次面对消费者时,以低于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个情况,低价面世将是一个比较明智的选择: (1)产品的综合性能不强,没有什么特色。 产品的开价虽然有许多外部因素,但自身的内功依旧是最根本的。一定的价格在绝大部分情况下总是对应着一定的产品品质的。如果一个楼盘的地点,规划,房形,服务等综合性能与其他产品比较,不但没有优势,而且还有明显的劣势,

价格定位又不与之相匹配,则其定价的基础就不稳固,降价的趋势是理所当然的。 (2)项目的开发量体相对过大。 房地产是一个区域性产品,而区域性客源不但是有限的,而且是喜新厌旧的,因吸纳量的相对减少,销售时间势必拉长,若不进行精心策划,各种危机也便会孕育而生。譬如,内环线以内五万建筑平方米的项目(按每单元 100平方米 计算,约500套单元),房屋价格至少在5000元/平方米以上, 主力总价则在50万左右。依类似楼盘的销售情况分析,月销售量能够达到20 套已是不错的行情。即使这样,整个项目的完成也要二、三年时间,销售周期将会拉得很长。据此判断,这个项目开发量已经过大,若是一味的高鄱郏词鼓掣鼋锥位岱绻庖耍圩钅虮厮牢抟伞? (3)绝对单价过高,超出当地主流购房价格。 98年上海房地产的主力市场为单价2500-4500元/平方米的房源,如果一个产品的单价超出5000元/平方米,便已偏离当地的主流市场,客户需求自然相对有限,在有效需求不足的 情况下,产品没有特别的优势的时候, 开盘面世,尤其应该谨慎。 (4)市场竞争激烈,类似产品多。 在1- 2公里 以内,如果面对的是类似价格,类似产品有超过四个以上的市场环境,产品定价则应该以增强产品攻击力为主。否则的话,大量的广告宣传只是替人做嫁衣。因为虽然客户是为您的广告吸引而来,但在他们决定购买以前,总是会到周围比较一番。您的楼盘综合品质与别人相差无几, 您的价格不吸引人,客户的摇摆就越厉害。 上述情况下的低价开盘,是一个好的策略但不是绝对的保证。 低价开盘的有利点是: (1)便于迅速成交,促进良性循环。 价廉物美是每一个购房者的愿望,以低于行情的价格开盘,肯定能吸引相当一部分客户的注意。当他们在对产品进行了解,确认事实后,便很容易成交。而开盘不久的迅速成交,不但是意味着企业创利的开始,而且还能促进士气,提高销售人员乃至全体员工的自信心,以更好精神状

态的开展日后的工作。此外,大量的客户来访,即便不成交,也会营造现场的热络气氛, 创造楼盘良好形象。 (2)便于日后的价格调控。 低价开盘,价格的主动权在发展商手里,当市场反映热烈,可以逐步提升价格,形成价升热销的良好局面;当市场反映平平,则可以维持低价优势, 在保持一定成交量的情况下,静观市场的反映。 (3)便于内务周转,资金回笼。 有成交便有资金流入,公司运转才能形成良性的循环。特别是景气不好的时候,小亏总比大亏好,不赢利也是赚,与其守着价位让银行利息来吞噬, 不如自己果断断臂寻求生机。帐面利润高,实际销售不畅的呆滞局面只能是计划经济的产物。 低价开盘的不利点是: (1)首期利润不高。 低于市场行情的售价往往首期利润不高,有的甚至没有利润。但发展商如果因此将主要利润的获取寄希望于后续调价时,也应谨慎从事。因为低价开盘后,如果价格调控不好。譬如单价升幅过大(每次升幅超过3%);或者升幅节奏过快(每月调价大于四次),都可能对后续进场的客户造成一种阻挡,从而造成销售呆滞的局面,不但让原先设定的利润期望值落空,而且会抵消已经取得的销售佳绩。 (2)楼盘形象难以很高提升。 高价位不一定代表高品质,但高品质是一定需要高价位来支撑的。一个楼盘从设计、建设,到最后的物业管理,有多少资金的来润滑,便有多大程度的良性循环。低价开盘,作为一个局部的促销活动问题不大,但若作为一项长久的策略,则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作

二、高价开盘

高价开盘是指楼盘第一次面对消费者时,以高于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个的情况,不采取高价面世策略多半是源于一些非销售因素的考虑: (1)具有别人所没有的明显楼盘卖点。 楼盘卖点也称楼盘特色,是指别人没有,您却拥有在产品或服务方面的特异之处,并且它要

容易为客户所接受。譬如有最为先进、最合理,最为经济的房型设计;譬如有别人所没有的轻松付款方式,发展商提供的额度20% 房款的三年免息付款……;譬如有其他楼盘所没有的产品配臵。如到户纯水供应系统,社区俱乐部等等;甚至包装精美也是一种特色,在好的企划广告公司配合下,售楼处布臵得很有创意,实品屋装修得蛮有艺术格调……。 这样的楼盘领导产品新潮,率先突破市场思维格局,容易给客户以最新的购买享受,即便定价较高,也会受到大家热烈追捧。 (2)产品的综合性能上佳。 高价格多半是对应着高品质,质量与价格相一致,是定价价格策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优点时,只要地点、规划、房型、服务等产品的综合性能为客户所接受,它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符,甚至略高,则也便于高价开盘。 (3)量体适合,公司信誉好,市场需求旺盛。 以上海为例,建筑面积在二万平方米以内的楼盘(以100平方米/套计算,大约200单元左右),房屋价又属于5000元/平方米这个层次的,估计市场销售的持续时间不会很长,则基本上可以认定为量体适合。这样的楼盘,如果又是知名公司建设的,市场需求也不是很低迷,高价开盘完全有它的市场基础。 高价开盘的利弊主要结果表现为: (1)便于获取最大的利润,但若价位偏离主力市场,则资金周转会相对缓慢。 (2)便于树立楼盘品牌,创造企业无形资产。(3) 日后的价格的直接调控余地少。 总之,无论是低价开盘,还是高价开盘,它们都有各自的实施条件和利弊,但相对平于市场行情的开盘,它们都更具有一层积极进取的意味。而千变万化的市场正需要企业的这种不断主动适应,才能最终为我们长久的驾驭。

3 商品房的定价策略

商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种

一般来说,商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种。

其中成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格;市场价法是根据销售市场上与自己位臵、设施、装修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格;而差别定价法是根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。 至于在何种情况下采用何种定价方法,以及在销售过程中如何调整价格,直接关系到开发商的营销结果与投资效益。因此,定价策略,作为市场营销的重要策略,已成为诸多开发商最关心的问题之一。

一、不同竞争条件下的定价策略

经济学上通常把市场类型按其不同的竞争程度分为四类:安全竞争、垄断性竞争、寡头垄断和完全垄断。 北京房地产市场从1990年开始形成至今,已经历了两个阶段,以1994年为界,以前的房地产开发企业并不多,开发项目也不多(原有的国有房地产开发企业开发的项目并未完全推向市场,故未考虑在内),目标市场尚未形成,近似于寡头垄断市场,由少数几家大企业生产、销售了整个行业的极大部分产品,这种情况下,开发企业采用成本加利润法定价商品房,就可获取最大程度的利润,例如罗马花园、城市广场、万通新世界广场等项目基本上是采用这种定价方法,其销售取得了巨大成功,发展商获得了可观的利润。1994年以后,随着大量外资涌入和政府对房地产开发的放开,企业进入房地产开发市场相对较为容易,各种形式的房地产开发企业大量出现,有国有独资的、外商

在产品质量、促销手段等方面具有竞争力之外,还必须在价格上具有竞争优势。这时的定价就应采用市场价法。为保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率,大多数情况采取的策略是略低于当时的市场价,究竟低多少主要取决于开发成本、投资回收期等因素。这方面最成功的销售案例为北京亚运花园,在1995年上半年亚运花园以888美元起价,销售业绩后来居上,一举

二、商品房销售过程中的价格调整策略

与普通商品相比,商品房除了具有使用(居住)功能外,还有保值与增值的功能,因此在一段时间内无特殊情况下,商品房的价格一般具有刚性性质,即只能升不能降。对某个具体项目来讲,一旦对外公开其售价,那么在销售中就只能上涨不能下调。一旦下调,一方面打击了已购买的客户,该商 品房没有起到保值与增值的作用。另一方面减少了顾客即期购买的欲望,都希望等价格更低时购买。某个商品房项目上市后,面临着两种销售结果:旺销和滞销,对这两种销售结果采取的价格调整策略也不一样。 1.旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后,客户踊跃购买,市场反映很好,在很短的时间内售出推出单位的大部分,且潜在购买的客户很多。在旺销状况下,发展商可较大幅度提高售价,但幅度不宜太高,一般为5%左右,太高则减少客户群,具体比例多少,主要根据初始定价和潜在客户群而定,但有一个原则:既要赚取更多的利润,实现发展商利润最大化,又要保持旺销的销售局面。当然在旺销状况下,也可在较长一段时间内保持售价不变,吸引更多的客户及时购买,在最短的时间内将所有商品房全部售完,北京国际友谊花园的销售就是成功的一例,在该公寓刚推出时,一周即售出50多套,且客户购买势头不减,于是该项目发展商随即全面提价6%,取得销售业绩与收 入同步增长的良好局面。 2.滞销状况下的价

格调整。滞销主要指商品房推出销售以后,市场反映一般,顾客购买并不积极,没有达到预期销售目标,这时,发展商不能简单地降低售价,在分析滞销的原因后,可保持售价不变或价格略微上调,但同时采取一些促销手段,如在保持售价的基础上,适当给予客户一些折扣,或赠送车位(包括优惠售车位),或其他方式。总之,要给予客户其他方面的补偿,增?quot;人气

三、差别定价法的运用与调整

实行差别定价法的前提是影响每个单元销售的因素都存在差异,如朝向、楼层、视野、景观、户型等。对别墅来说,不存在朝向、楼层的差异,对板型楼来说也不存在朝向的差异,因此,在对其定价时不能考虑这些因素。实行差别定价的关键是要综合考查影响房屋销售的因素,找出最受客户欢迎的单元或户型,即在同等价格下客户会优先购买这些单元,因而可将这些单元售价定得高一些,而不影响其销售旺势。这样,在房屋成本固定的前提下,实行差别定价法就能利用现有的产品获得最大的收入。相对地,将另外一些单元或户型的售价就适当降低,利用价差来争取另外的客户。 实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更,它也可根据销售的反映状况,改变原有的定价差别,原有的定价需要接受销售实践的检验,一旦实践后,发现原有定价差别与市场反映不符,就应人加以调整,不断修正,确定最佳的定价差别。 在商品房推出旺销的情况下,可分析差别定价对旺销的作用,一旦发现最旺销部分,差别定价后反响不大,则可考虑继续提高这部分售价,扩大定价差别,赚取这部分额外利润。 在商品房推出滞销的情况下,要重新利用差别定价的

向和户型因素差价为10美元与20美元或相应增加,在推出1号楼旺销后,经过分析,将2号楼的差别定价改为:扩大朝向户型差价,减少楼层差价,将楼层差价调整为6‰,同层差价为50美元与100美元或相应增加,同样取得好的销售业绩,同时利用价差引导客户购买朝向差的户型,达到全部促销的目的,争取到了最大收入。 总之,商品房的定价是一个较为关键和复杂的环节,需要在销售实践中不断地总结和改进,才能制定出一个科学、合理的售价。 4 楼盘价格策略漫谈

一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考,而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素

无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标,我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素:一是成本--地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争--市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者--目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样,一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考,而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现:成本+竞争、消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是:计算出项目总成本侦察竞争对手的价格情况加上预期利润(视目标不同而比例不同)得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是:竞争对手提供的物业与价格如何调查在该地段开发与竞争对手差异化物业,调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标本楼盘最终具体价格。 很显然,目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略,因为它最简便易行,因为这样能

的。但从上面的比较中我们可以看出,这种方式是典型的

荒芤幌崆樵? 房价如何定,多年来绝大部分开发商代理商都是抱着成本加利润这一条原则,真可谓以不变应万变。事实上价格定位是由不得你一厢情愿的,价格最终是要买家肯接受才算数,而买家才不管你什么成本加利润,他只知道货比三家,哪个合算买哪个。即使是在供不应求的市场态势下,成本加利润这 条标准也不是放之四海而皆准,能多赚的为什么不多赚,归根结底还是要看供求关系,而且还要以动态的目光去预测供求关系的变化,该高则高,该低则低,这才是真正的以不变应万变。价格取决于供求关系,而影响供求关系的因素又非常多,非常复杂,所以才需要对市场进行深入的调查研究。 当今大部分发展商都抱怨市道差房子卖不出去,这其实是说明了现今大部分的房价都偏离了实际价格,市道不景气并非无缘无故,抱怨是没有用的,该降的还是要降。说到降价恐怕有不少人会说,我都已经降到成本线了,再降就要吐血了。其实市场竞争是没什么人情可讲的,谁叫你上了这条船,当供应量过大时,除非你找到了市场空档,否则,就应果断降价,及早脱身,留得青山在,不怕没柴烧。如果决定咬紧牙关渡过难关,那就要仔细算清楚了,房地产投资非比一般,成本累加那是十分厉害的。 还有一种观念很有意思,有些人将有价无市的态势归究于买家持观望态度,说市场潜力巨大,只是人们的住房消费观念尚待改进。钱是抓在买家手里,却要买家的观念跟着他们走,这里彻头彻尾的一厢情愿。 楼盘定价新招:投石问路

一个较有潜质的楼盘发售之前,总会有部分先知先觉的准买家和炒家闻风而动,抢先一步与发展商取得联系,进行意向登记或留下小部分订金,以使争取到最合意的单元,此种方式亦是不少楼盘内部认购的主要支持动力。 最近新流行的一种

吸引买家前往现场了解,但却不向睇楼人士提供具体而详尽的楼价表,而只是通过部分宣传资料及现场气氛感染睇楼人士,只要准买家们对楼盘有兴趣,对销售人员所暗示的价格有兴趣即可留下部分意向订金(诚意金)。并向准买家们隐蔽推出价格以求清楚了解市场反应,首先创造市场效应,带起炒风从而提升楼盘的知名度加速销售,在发展商正式开盘时将以抽签的形式让客户去挑选单位,如果客户挑选不到合心意的单位时,发展商将把意向订金退还给客户,现今如海珠半岛花园,嘉仕花园等现使用相近的促销方式。此外,保利花园及丽江花园?quot;九如通津

明:68.4%的购房者将价格作为首要考虑因素。价格是房地产市场运行的核心,是社会各方面利益的结合点。要使消费者能够承受,房产商的投资又能得到较好的回报,如何合理地、有效地确定和控制销售价,是房产销售上面临的难点。 据《上海房地产市场报告》统计, 今年1至5月上海房地产市场抽样的50个楼盘中,只有嘉阳公寓、家天成、真情公寓和兆丰苑等9个楼盘是采用高开低走策略的。82%的楼盘采用低开高走策略,在五个月内的平均升幅为

3.2%。 低开高走策略并不立足于简单的低价竞争,而是科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系,从控制价格来适应市场供给。随着物业进度的加快逐步提高市场售价,既有价格升值概念, 又有市场购买力,扩大了有效供给,将房产商和消费者之间有效供求结合起来。尤其是不少开发商以稍差的

一、原则

1、供需原则。房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比,需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时,供需状况发生变化,价格必定需作调整,供需原则是动态价格营销中最主要的原则。 2、渐进原则。房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性,而且有其特性;市场供需双方渠道比较畅通;交易金额巨大,买卖双方人数较少, 供需弹性较小;市场供

需包含投机因素在内,工程费时较长,其供应出现

二、方法

1、折扣价法。主要有现金折扣和数量折扣,消费者如能及时付现或提早付现,销售时给予折扣,这种方式可增加卖方的变现能力和避免发生呆帐。当消费者大量购买时,则予以价格上的优惠,房价总量金额巨大,而且每人所需有限,一般情况为只要一次购买两户即给予数量折扣。 2、执行

三、步骤

1、开盘成本起价。在充分考虑市场行情及竞争激烈的基础上,以成本起价作为

开盘价有以下几点好处:第一,房地产商虽无利却不会亏本,尤其是在市场不景气,竞争激烈的情况下,生存比利润更重要。第二,成本价一般都低于市场价,有较大的市场占有率。第三,有良好的开端,易产生无形效益。 2、中后期微利提价。经过一段时期销售,消费者对楼盘有了充分的认识,加上物业工程进展越来越显示优势,这时进行适当的提价,但这种提价必须慎之又慎,必须是渐进式地、平稳地上扬。要小幅递增,一般每次涨幅在3%-5%之间。 3、时机选择。当楼盘出现抢购,价格走高是大势所趋,不可避免时,及时提价能取得更好的收益。提价要精心策划、高度保密,才能收到出奇制胜的效果。但在提价后要加大对已经购买的业主的宣传,让其知晓所购物业已经升值,他们会向亲戚朋友宣传,起到口头传播的作用。 4、提价幅度适中。低开高走策略若提价速度过快或幅度过大,会使购房者停滞观望,后期预留的提价空间较早失去,从而让竞争者夺走顾客。消费者对价格的细微变化都是非常敏感的,如某外销转内销房,以5050元重新推盘后,引起市场轰动,购房踊跃,但当提升到5250元时,马上出现为期二周的停滞期。一般来说每次提价应不超过总价的3%,若房价比周边楼盘高出30%以上时,必须说明大幅度提价的理由,否则顾客会有所顾忌,不敢购买。 但是,如果控制不好,楼价

1、开盘起价低,均价也低。 随着项目工程进度的推进,项目起价、均价随之微调。这种定价策略是多数项目所采取的。开盘时整体售价低,一是出于宣传目的,想让更多的人知道这个项目,让市场传播速度加快。这种让利行为实际上相当于开发商为自已做了一个广告;二是在尚未开工时购房的客户,比工程进度已到后期的客户承担的风险更大些,因为他买的是期房,工地可能连一根

钢筋都没有,因此他理应享受更多的优惠。

2、开盘起价低,但仅有几套房子走低价,随着楼层递增,售价快速蹿升。 这种定价策略,带有过强的宣传目的,但并没有真正的让利给购房者, 这样真正到实地寻价的购房者,会有一种很强的失落感,觉得这个项目的定价没有遵循诚信原则。从另一个角度看,低开高走带有过强的试探性,表明开发商对项目的信心及走势判断没有系统掌握的能力。 商品房的定价一般应遵循什么规律呢? 行家形象地打了个比方:

1、楼层差,最高不应超过20%。 即随着楼层的变化,最低价与最高价之间的差距一般不应超过20%。

2、朝向差,不同朝向的房子,最好与最差之间一般不应超过10%-15 %。 应当说,

异,因而具有非均质的特性。即使是同一楼盘,由于位臵、楼层和朝向不同,每套住宅价格也有很大差异。如果开发商没有把握好定价原则,就会在销售上出现好楼层、好朝向、好区位的房子先销售出去,而房型较差、位臵不好的房子滞销。因此,将层差和方位差结合起来定价,是目前开发商最常用的做法。 拿北京太阳园项目的B6号点式高层住宅举例来说,同一层面,朝向不同价格也有差异。朝向好的价格自然高,每等级价差100-120元/平方米,同层价差最高与最低相差15%,大约在800-900元/每平方米左右。 价格是最好的平衡尺度。太阳园B6座共有348个单位,从今年6月初开盘至今已销售82%,由于定价合理且房型设计优秀(获今年

5 房地产的产品规划

市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户,探索目标客户所需求的房屋,然后再确定产品的策略 房屋在进行设计规划前,必须对目标客户的需求和喜好进行周密的调查,包括欲购房屋的类型、用途、面积、格局的喜好及对房屋价格的接受程度等。所以,市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户,探索目标客户所需求的房屋,然后再确定产品的策略。这样,设计规划出来的房屋才有针对性。 以下四个因素是满足客户需求的要诀: (一)用途别(包括住

宅、店铺住宅、办公室、商场、套房办公室、小套房住家);(二)类型别(电梯大楼、公寓、别墅);(三)面积别(面积10坪以下、10-20坪、21-30坪、31-40坪、41-50坪、51-60坪、60坪以上);(四)格局数(套房、二房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅或五房二厅); 以产品差异化来看房屋的规划策略大致可分为: (一)住宅类。(1)一楼一户的大坪数的高所得住宅、别墅或渡假中心;(2)高层住宅;(3)郊区大型社区的五层公寓;(4)市区的小套房;(5)楼中楼;(6)单身公寓;(7)学生套房。 (二)商场类。(1)购物中心;(2)商店街;(3)超级市场;(4)店铺;(5)一般餐厅;(6)速简餐厅;(7)露天咖啡座;(8)菜市场摊位;(9)夜市小吃摊;(10)育乐场所;(11)儿童娱乐场;(12)不隔间拍卖摊拉。 (三)其他。(1)办公大楼;(2)套房办公室;(3)观光旅馆;(4)公寓旅馆;(5)汽车旅馆;(6)停车场;(7)电影院;(8)工厂。 根据以下产品差异化,作同时可行性分析及规划目标,市场部可接受的产品房屋,才能使产品定位不致发生错误。经过经种分析及规划策略的考虑,选出一个较可行的方案作为产品定位,以配合区域背景及土地所在的特色。 1、年龄:20岁以下、21-30岁、31-40岁、41-50岁、50岁以上; 2、职业:金融业、工商从业人员、工商业的经营者、娱乐界或其他; 3、所得:高、中、低所得水准; 4、教育水准:同中以下、大专毕业、本科以上; 5、家庭人口数:3人以下、3+1人、5人以上。 满足客户的需求是增加销量的要诀,但每个区域市场需求状况并不相同。目标营销是讲客户层需求、年龄、财力、区域、购买态度、行性的不同,区分为若干区块,分析每个市场的环境吸引力,具有一定的营销策略。就广义来说,目标营销包括市场区隔、分析目标市场、产品定位三大步骤。也不是说市场分析、市场区隔、目标市场、产品定位拟定营销策略。 市场区隔具有下列功能:1、营销人员较易发现营销的机会;

2、发展商应该经常地改良产品,以合乎市场的需求;3、发展商应该经常地调整价格及营销的组合,所谓的市场区隔是以需要面为基础,进行产品、服务及营销工作的调整,以符合消费者需要。 市场区隔化的目的是要让营销人员针对最有利的区隔市场采取营销推广,这些被选为营销推广的对象市场成为目标市场。因此,并非每一块区隔市场都适合营销人员采取营销的诉求。所以,目标营销和营销的组合因素包含了以下几块: 1、环境,就是市场分析,目标营销与产品定位包含的市场区隔、分析目标市场及产品定位,营销组合就是营销策略,营销组合因素包含的4个P以及本公司的营销策略及竞争个案的营销策略,产生出产品、价格、通路及广告这一块,购屋者的行为是从我们所有的表单里所展示和描绘出来的。 2、场区隔化的第一个目的是要让营销人员针对目标市场设计一套有效的营销组合加以执行,营销人员必须根据目标市场顾客群的特征及所追求的项目制订出一套适当的营销组合。

商品房的定价策略

一般来说,商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种。其中成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格;市场价法是根据销售市场上与自己位臵、设施、装修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格;而差别定价法是根据房屋的朝向。楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。至于在何种情况下采用何种定价方法,以及在销售过程中如何调整价格,直接关系到开发商的营销结果与投资效益。因此,定价策略,作为市场营销的重要策略,已成为诸多开发商最关心的问题之一。

一、不同竞争条件下的定价策略

经济学上通常把市场类型按其不同的竞争程度分为四类:安全竞争、垄断性竞争、寡头垄断和完全垄断。

北京房地产市场从1990年开始形成至今,已经历了两个阶段,以1994年为界,以前的房地产开发企业并不多,开发项目也不多(原有的国有房地产开发企业开发的项目并未完全推向市场,故未考虑在内),目标市场尚未形成,近似于寡头垄断市场,由少数几家大企业生产、销售了整个行业的极大部分产品,这种情况下,开发企业采用成本加利润法定价商品房,就可获取最大程度的利润,例如罗马花园、城市广场、万通新世界广场等项目基本上是采用这种定价方法,其销售取得了巨大成功,发展商获得了可观的利润。1994年以后,随着大量外资涌入和政府对房地产开发的放开,企业进入房地产开发市场相对较为容易,各种形式的房地产开发企业大量出现,有国有独资的、外商“独资”、中外合资、中外合作,还有国内联营的,开发的项目有别墅、公寓、普通住宅等,据统计,到1997年底,北京不同形式的开发企业约1000多家,总建筑面积超过5000万平方米,而市场的需求量随着前期不断消化,已经形成,竞争变得非常激烈。此时,如果还采用成本加利润法来定价就会高于当时的市场价格,自然不会为市场接受。为在市场竞争中立于不败之地,除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争力之外,还必须在价格上具有竞争优势。这时的定价就应采用市场价法。为保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率,大多数情况采取的策略是略低于当时的市场价,究竟低多少主要取决于开发成本、投资回收期等因素。这方面最成功的销售案例为北京亚运花园,在1995年上半年亚运花园以888美元起价,销售业绩后来居上,一举“击败”附近的竞争对手,创下当年京城销售业绩最好纪录。

二、商品房销售过程中的价格调整策略

与普通商品相比,商品房除了具有使用(居住)功能外,还有保值与增值的功能,因此在一段时间内无特殊情况下,商品房的价格一般具有刚性性质,即只能升不能降。对某个具体项目来讲,一旦对外公开其售价,那么在销售中就只能上涨不能下调。一旦下调,一方面打击了已购买的客户,该商品房没有起到保值与增值的作用。另一方面减少了顾客即期购买的欲望,都希望等价格更低时购买。某个商品房项目上市后,面临着两种销售结果:旺销和滞销,对这两种销售结果采取的价格调整策略也不一样。

1.旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后,客户踊跃购买,市场反映很好,在很短的时间内售出推出单位的大部分,且潜在购买的客户很多。在旺销状况下,发展商可较大幅度提高售价,但幅度不宜太高,一般为5%左右,太高则减少客户群,具体比例多少,主要根据初始定价和潜在客户群而定,但有一个原则:既要赚取更多的利润,实现发展商利润最大化,又要保持旺销的销售局面。当然在旺销状况下,也可在较长一段时间内保持售价不变,吸引更多的客户及时购买,在最短的时间内将所有商品房全部售完,北京国际友谊花园的销售就是成功的一例,在该公寓刚推出时,一周即售出50多套,且客户购买势头不减,于是该项目发展商随即全面提价6%,取得销售业绩与收 入同步增长的良好局面。

2.滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后,市场反映一般,顾客购买并不积极,没有达到预期销售目标,这时,发展商不能简单地降低售

价,在分析滞销的原因后,可保持售价不变或价格略微上调,但同时采取一些促销手段,如在保持售价的基础上,适当给予客户一些折扣,或赠送车位(包括优惠售车位),或其他方式。总之,要给予客户其他方面的补偿,增加“人气”以扩大自己的客户群。

三、差别定价法的运用与调整

实行差别定价法的前提是影响每个单元销售的因素都存在差异,如朝向、楼层、视野、景观、户型等。对别墅来说,不存在朝向、楼层的差异,对板型楼来说也不存在朝向的差异,因此,在对其定价时不能考虑这些因素。实行差别定价的关键是要综合考查影响房屋销售的因素,找出最受客户欢迎的单元或户型,即在同等价格下客户会优先购买这些单元,因而可将这些单元售价定得高一些,而不影响其销售旺势。这样,在房屋成本固定的前提下,实行差别定价法就能利用现有的产品获得最大的收入。相对地,将另外一些单元或户型的售价就适当降低,利用价差来争取另外的客户。

实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更,它也可根据销售的反映状况,改变原有的定价差别,原有的定价需要接受销售实践的检验,一旦实践后,发现原有定价差别与市场反映不符,就应人加以调整,不断修正,确定最佳的定价差别。

在商品房推出旺销的情况下,可分析差别定价对旺销的作用,一旦发现最旺销部分,差别定价后反响不大,则可考虑继续提高这部分售价,扩大定价差别,赚取这部分额外利润。

在商品房推出滞销的情况下,要重新利用差别定价的“调节器”作用,扩大

定价差别,利用价格因素引导客户购买。

北京国际友谊花园在销售时很好地利用了“差别定价”策略,在该项目1号楼初始定价中,楼层之间的差价为1%,同一楼层朝向和户型因素差价为10美元与20美元或相应增加,在推出1号楼旺销后,经过分析,将2号楼的差别定价改为:扩大朝向户型差价,减少楼层差价,将楼层差价调整为6‰,同层差价为50美元与100美元或相应增加,同样取得好的销售业绩,同时利用价差引导客户购买朝向差的户型,达到全部促销的目的,争取到了最大收入。

总之,商品房的定价是一个较为关键和复杂的环节,需要在销售实践中不断地总结和改进,才能制定出一个科学、合理的售价

楼盘臵业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样:隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货,那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑;如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品,那么当初所谓的 销控 是否隐瞒了事实真相,将尚未出售的单元 销控 为已经出售,这对于那些购买在先却无法买到 精品保留单元 的购房者公平吗?它是否涉及到个人消费知情权的问题?销控仅仅是为了防止滞留差的户型,同时维持销售回笼节奏吗?笔者试探者做如下分析:

1、什么是楼盘销售控制

在整个楼盘营销过程中,应该始终保持有好房源,分时间段根据市场变化情况,按一定比例面市,这样可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市时,正处于价格的上升期,还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

当然业内还有一种的简单定义,就是先把各销售单元分成三六九等,根据

预判分期推出部分,再根据去化,得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型,准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分,什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期,全凭个人经验,带有相当大的销售风险,因此多数是一些入行不久的策划人员做法,成熟的开发商一般不会采用。

2、销售控制产生的背景和作用

销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同,它的生产周期很长,市场需求变化后供给是不可调节的,只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事,只能说明定价偏低,开发商没有得到最大的销售收入,所以要控制好销售节拍,在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例,每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例,实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学,那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了,房产关乎人的终极需求,影响的因素太多,市场需求把握不准的几率很大,且建筑结果是不可调整的,那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是 低开高走 ,二是 高开低走 ,这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。

A、低开高走 价格制定策略的销售控制:

价格制定策略采用 低开高走 的楼盘,应分时间段制定出不断上升的价格走势,价格控制的原则为 逐步走高,并留有升值空间 ,这样既能吸引投资,又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化,而是按心理需求曲线变化,它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的

时间段如依据工程进度等进行时间控制,确定与之对应的销量和价格,并且围绕该时间段的诉求重点进行营销,从而掌握什么时间该控制什么,如何去控制,以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合,相互协调,价格的 低开 并不意味着公司经济利益受损,这只是一种策略,目的是为了以后的 高走 ,这就需要销量控制紧密结合,按一定的比例面市,量在谁手中谁就能控制价格,随着时间的推移,不断地将价格按不同的时间段进行调整,并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。

B、高开低走 价格制定策略的销售控制

属于撇脂模式 ,市场定位为需求弹性较小的高收入人群,它的特点是阶段性高额利润,速战速决的回收资金,其适用范围为实力信誉颇佳的大公司有 新、奇、特 概念的高附加值的物业。如青岛的天泰集团就常采用这一战术。

3、如何实现销售控制(销售控制的流程)

销控管理需要如下措施来完善:

A、销控表:以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况,可以提供需要了解房间的详细资料及销售情况,并可以根据选择的模拟付款方式生成付款时间表和按揭供款表,方便客户进行详细了解和分析。

B、销控总表:以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况,在掌握全局的同时,也可以查看房间及业主的信息。

C、销售登记:管理和登记房间销售的情况,包括认购资料、合同资料、产权资料、付款资料等,在合同资料录入完成后,就可以通过网上申报的 上送合同资料 来将合同资料传送到国土局进行合同登记,并取得预售合同,在取得预售合同号后,就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同,而不需要到再到

国土局的网上进行预售合同打印。

D、换退房管理:管理销售过程中换退房处理及查询。

E、催交欠款:处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理,并可以打印清单。

F、成交客户管理:登记和管理成交客户的详细资料,方便公司对成交客户进行分析和了解,从而最大限度提高对成交客户的服务。

G、销售统计:将公司的销售情况进行统计,并可以以图形方式直观显示。 H、销售统计报表:查看和打印销售过程中需要的各种报表,房地产公司可以根据自己的需要来制订各种报表。

I、此外还有一个不容忽视的问题是销售折扣,企业定价须着眼核心客户群,并保持一个诚信的价格政策,制定定价机制系统化:

a、低定价,低折扣。这种定价较为接近实际价格,给人的第一感觉是较为实际,即 价格能够体现出价值 ,所含水分较少,容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地,当需要价格上调时,可直接标高定价,当原定价过高销售不利时,可不用直接调低定价,而只需加大折扣幅度就可以了。这种方式符合 明升暗降 的调价原则。

b、高定价,低折扣。定价过高容易吓跑一部分客户,购买 物美价廉 的物业是人们的普遍心理,但这种价格和折扣组合不易处理,当价格上扬是拉高原有的价格,显然会增加销售阻力,而销售不畅时,加大原有已经很大折扣幅度,效果并不明显,而且还会带来众多的负面影响,且违背 明升暗降 原则。

c、中定价,中折扣。这是一种折中的销售控制组合,优缺点它兼而有之,在此不述。

因此通常情况下采用 低定价、低折扣 的方式比较适宜。

楼层价差策略研究

一、市场层次 通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和远洋山水等10多个项目的板楼楼层价格差调研,发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次:

第一层次:6层板楼,不带电梯,楼层差价100元/平米 以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼,不带电梯。其中京城DC的楼层价呈“倒U字形”,3层的价格最高,2层比3层低100元/平米,1层比2层低230元/平米,2层比3层低100元/平米,4层比3层低100元/平米,5层比4层低100元/平米,6层最低。长安明珠5层最贵,下面每低一层降100元/平米,6层比5层低100元/平米。

第二层次:9—12层板楼,带电梯,楼层差价50—80元/平米 以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼,带电梯。其中上城的楼层价分为两个阶梯,2层的价格比1层高100元/平米,2层以上每高一层价格上涨50元/平米,1层价格最低。兰德华庭楼层差价以2层为基础,每高一层价格上涨80元/平米。11层的价格最高,12、13层的价格一样。

第三层次:14—18层板楼,带电梯,楼层差价30—60元/平米 以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼,带电梯。其中第七街区、西现代城和紫金长安三个项目的楼层价差以2层为基础,每高一层价格上涨60元/平米。京汉旭城的楼层价差以2层为基础,每高一层价格上涨60元/平米。

第四层次:24—27层板楼,带电梯,楼层差价20—50元/平米 以远洋山水为代表的24-27层板楼,带电梯。其中远洋山水一期的塔连板的板楼部分

的楼层价差以2层为基础,每高一层价格上涨20元/平米。时代庐峰的楼层价差以2层为基础,每高一层价格上涨50元/平米。

二、经验总结 通过调研的分析可见,目前房地产市场住宅项目在楼层差价上多数采取如图所示的三种策略.

第一种策略:低差价刺激销售 多数普通住宅项目,特别是单体楼层较高的板楼,比如18、24层的板楼会采取此种策略。由于楼层数较多决定产品相对于低楼层数楼体,产品的数较大。降低楼层差价有利于弱化产品间的品质差距。容易造成购房者为寻得更好的户型而纷纷分封抢购的场面,使占项目绝对比重的中品质产品得以迅速清货。其策略的弊端是有可能导致一些品质较差的户型形成滞销。此种策略在区域市场萧条,购房者购买欲望不足,楼盘上市体量巨大的情况下更为实用。

第二种策略:中差价突出均好 一般品牌地产商的中段价位的住宅项目,特别是单体楼层较为适中的板楼,比如9、12层的板楼会采取此种策略。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性。同时也为购房者提供更多的户型选择,使占项目绝对比重的中品质产品得以持续热销。其策略的弊端是有可能使购房者在多种选择下举棋不定,销售速度缓慢。此种策略在区域市场销售温和,楼盘上市体量适中的情况下更为实用。

第三种策略:高差价注重利润 品牌地产商的精品住宅项目,特别是单体楼层较低的板楼,比如6层的板楼、5层的花园洋房会采取此种策略。较高的楼层差价有利于强化产品间的品质差距,同时也为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识,最为重要此策略可以保证最好的产品能为开发商赚取最多的利润。策略的弊端是有可能吓跑一部分高端客户,而低端产品则持续热销。此种策略在区域市场销售火爆,楼盘上市体量较小或部分户型具有稀缺性的情

况下更为实用。

提醒注意:顶层与底层的楼层价差 值得一提的是,由于楼体结构的局限,多数项目的顶层与底层的楼层价差与标准层的楼层价差有一定的区别。总结市场经验,一般板楼项目,底层和顶层多数会设计跃层,这样由于户型的改变,价格上的差异就不具有可比性。如果顶层与底层的户型与标准层的户型一样,通常情况下,第一种策略与第二种策略下,顶层会比次顶层的价格低一个标准楼层差,或与次顶层的价格持平;底层户型会比第二层的价格低一个标准楼层差,或与第二层的价格持平。第三种策略下,特别是6层不带电梯的楼体,顶层会比次顶层的价格低5个标准楼层差,甚至比次顶层的价格低500元/平米;

而底层户型依然会比第二层的价格低1个标准楼层差,或与第二层的价格持平。

项目定价的方法

定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多,但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数,而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、 成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心,是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是:在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本,然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价

法三种方法构成。

(一)、成本加成定价方法

这是一种最简单的定价方法,就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本,包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的,习惯上将这种比例称为“几成”,因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为:

单位产品价格:单位产品成本X(1+加成率) 加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。

列如,某房地产企业开发某一楼盘,每平方米的开发成本为2000元,加成率为15%则该楼盘每平方米售价:2000X(1+15%)=2300(元)

这种方法的优点是计算方便,因为确定成本要比确定需求容易得多,定价时着眼于成本,企业可以简化定价工作,也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下,采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润,从而可以保障企业经营的正常进行。

(二)、目标收益定价法

这种方法又称目标利润定价法,或投资收益率定价法。它是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下:

1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。

2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性,目标利润的计算也不同,其计算公式有:

目标利润=总投资额x目标投资利润率

目标利润=总成本x目标成本利润率

目标利润=销售收入x目标销售利润率

目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率

3、计算售价

售价=(总成本+目标利润)/预计销售量

例如:某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区,估计未来在市场上可实现销售16万平方米,其总开发成本为4亿元,企业的目标收益率为成本利润率的15%,问该小区的售价为多少?

解:目标利润=总成本x成本利润率

= 4 x 15%

= 0.6(亿元)

每平方米售价=(总成本+目标利润)/预计销售量

=(4=0.6)/160000

=2875(元)

因此,该企业的定价应为每平方米2875元

目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业,市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

(三)、售价加成定价法

这是一种以产品的最后销售为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品售价。计算公式为:

单位产品售价=单位产品总成本/(1—加成率)

列如,某楼盘的开发成本为每平方米2500元,加成率20%,则该楼盘的售价为: 售价=2500/(1—20%)=3125(元)

这种定价方法的优点对于销售者来说,容易计算出商品销售的毛利率;而对于消费者来说,在售价相同的情况下,用这种方法计算出来的加成率较低,更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是:均以产品成本为制定价格的基础,在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算,但它们存在共同的缺点,即没有考虑市场需求和市场竞争情况。

二、需求导向定价

所谓需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价,而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。

(一)、理解值定价法

理解值也称“感受价值”或“认识价值”,是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平,而非卖方的成本。房地产企业在运用理解值定价法定价时,企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值,然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价,由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来,成为市场经济条件下的一种全新的定价方法,因此为越来越多的企业所接受。其步骤是(1)、确定顾客的认识价值;(2)、根据确定的认识价值,决定商品的初始价格;(3)、预测商品的销售量;(4)、预测目标成本,(5)、决策。

理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品

价值估计过高的卖主,会令他们的产品定价过高;而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业,定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此,为了建立起市场的认识价值,进行市场调查是必不可少的。曾在上海房产界闻名一时的“某花苑客户开价销售”就是理解值定价法运用的典范之一。

某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑,坐落于上海市区,占地面积 13265平方米 ,由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工,1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷,为了更好地销售楼盘,开发商经过精心策划,推出“客户开价”销售活动。

该活动的具体操作方式是:开发商拿出3—7层共30套房源,在确定其底价为每平方米5900元后,顾客可以以高于此价的任何价格报价,不另加层次和朝向费用。该活动推出后,立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮,仅仅半个多月时间,参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房,而其余客户在认识到该花苑的优良品质后,愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从 1995年8月31日 至1995年底,该花苑共售出102套住宅,占第一期推出楼盘的70%,取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验,为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。

(二)、区分需求定价法

区分需求定价法又称差别定价法,是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力,不同购买地点和不同购买时间等因素,采取不同的售价。列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元,在一个小餐厅则要付12元,而在大旅店的咖啡厅就要付14元,如果要送到旅店的房间内食用则要付20元。

价格一级比一级高并非产品的成本所决定的,而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样,对于房地产来说,同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房,可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求定价法的主要形式有:以消费群体的差异为基础的差别定价,以数量差异为基础的差别定价,以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价,以地域差异或时间差异为基础的差别定价等

三、竞争导向定价

竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础,根据竞争双方的力量等情况,制定较竞争者价格为低、高或相同的价格,以达到增加利润,扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言,当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时,适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价,以促进销售,尽快收回投资,减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法,追随领导者企业定价法两种。

(一)随行就市定价法

随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说,在基于产品成本预测比较困难,竞争对手不确定,以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下,这种定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上,这是一种比较稳妥的定价方法,在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下,销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地,只能按现行市场价格来定价。若价格定得太高,其商品房将难以售出,而价格定得过低,一方面企业自己的目标利润难以实现,另一方面会促使其他房地产企业降价,从而引发价格战。因此,这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。

(二)追随领导者企业定价

使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料,为了应付或避免竞争,或为了稳定市场以利其长期经营,往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准,来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘量化定价法

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状,我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。

我们总共列出18个定级因素,分别为位臵、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素,共分五等级,分值为1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高。

1、18个定级因素。

表1-1 定级因素、指标与分值

定级因素 指 标 分 值

位臵 A、距离在片区中心区的远近;B、商业为临街或背街;C、写字楼为临街或背街;D、住宅为距所在片区中心区的远近 A.最差(远)1;B.很差(远)2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5

价格 A、百元以上为等级划分基础;B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少;C价格是否有优势 A.最高1;B.很高2;C.一般3;D.很低4;E.最低5 配套 A、城镇基础设施:供水、排水、供气、供电;B、社会服务设施:文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A.最不完善1;B.不完善2;C.一般

3;D.很完善4;E.最完善5

物业管理 A、保安;B、清洁卫生;C、机电;D、绿化率及养护状况;E、物业管理费(元/月);F、是否人车分流;G、物业管理商资质 A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

建筑质量 A、是否漏水;B、门窗封闭情况;C、内墙;D、地板、E、排水管道 A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

交通 A、大中小巴士路线数量;B、距工交站远近;C、站点数量;D、大中小巴士舒适程度 A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5

城市规划 A、规划期限(远中近期);B、规划完善程度;C、规划所在区域重要性程度;D、规划现状 A.最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5

楼盘规模 A、总建筑面积(在建及未建);B、总占地面积;C、户数 A.最小1;

B.很小2;C.一般3;D.很大4;E.最大5

朝向 A、按方向;B、按山景;C、按海景;D、视野 A.西(西北、西南)1;B.东(东南、东北)2;C北(东北、西北)3;D.南(东南、西南)5

外观 A、是否醒目;B、是否新颖;C、是否高档;D、感官舒适程度 A.最差1;

B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

室内装修 A、高档;B、实用;C、功能是否完善;D、质量是否可靠 A.最差(远)1;B.很差(远)2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5

环保 A、空气;B、噪音;C、废物;D、废水 A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好(远)5

发展商实力及信誉 A、资产及资质;B、开发楼盘多少;C、楼盘质量;D、品牌 A.

最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5 付款方式 A、一次性付款;B、分期付款;C、按揭付款;D、其他 A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

户型设计 A、客厅和卧室的结构关系;B、厨房和厕所的结构关系;C、是否有暗房;D、实用率大小 A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

销售情况 A、销售进度;B、销售率;C、尾盘现状 A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

广告 A、版面大小;B、广告频率;C、广告创意 A.最差(小)1;B.很差(小)2;C.一般3;D.很好(大)4;E.最好(大)5

停车位数量 A、停车位数量;B、住户方便程度 A.最差(少)1;B.很差(少)2;

C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5

2、定级因素权重确定

权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多,不可能都被选择为楼盘定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素,按重要性及影响力的高低,确定每一因素的权重分别为位臵0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大,重要性及影响力就越高,反之亦然。

1-2 可比楼盘综合因素量化统计表(示范表)

F W

权重 序号 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名称 备注

位臵0.5 1

价格0.5 2

配套0.4 3

物业管理0.3 4

建筑质量0.3 5

交通0.3 6

城市规划0.3 7

楼盘规模0.3 8

朝向0.3 9

外观0.1 10

室内装饰0.2 11

环保0.2 12

发展商信誉0.1 13

付款方式0.2 14

户型设计0.1 15

销售情况0.1 16

广告0.1 17

停车位数量0.1 18

(3)楼盘定级因素定级公式。

P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn

公式中,P——总分(诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映)

n——楼盘定级因素的总数

Wi——权重(某定级因素对楼盘优劣的影响度);

Fi——分值(某定级因素对片区所表现出的优劣度)。

注:下述调研数据均为1999年7月统计所得。

可比楼盘综合因素量化统计表(一)

表7—4

项目名称/因素及权数 序号 大地花园 松泉山庄 百仕达花园二期 备注 位臵0.5 1 4 4 4 三楼盘地段价值相近

价格0.5 2 3 4 5 百仕达最高

配套0.4 3 3 4 5 百仕达最完善

物业管理0.3 4 3 4 5

建筑质量0.3 5 3 4 4

交通0.3 6 4 4 4

城市规划0.3 7 3 3 4

楼盘规模0.3 8 2 4 5

朝向0.3 9 4 4 4

外观0.1 10 3 4 5

室内装饰0.2 11 2 4 4

环保0.2 12 2 5 4 大地花园南朝工厂

发展商信誉0.1 13 4 4 5

付款方式0.2 14 4 4 4

户型设计0.1 15 3 4 5

销售情况0.1 16 4 4 3

广告0.1 17 1 3 5

停车位数量0.1 18 1 4 5

可比楼盘综合因素量化统计表(二)

表7—5

项目名称/因素及权数 序号 东湖大厦 景园大厦 景竹园 备注 位臵0.5 1 4 4 4

价格0.5 2 4 4 5

配套0.4 3 4 3 5

物业管理0.3 4 3 3 4

建筑质量0.3 5 4 4 4

交通0.3 6 4 4 4

城市规划0.3 7 4 4 4

楼盘规模0.3 8 4 3 5

朝向0.3 9 3 3 4

外观0.1 10 4 3 5

室内装饰0.2 11 4 4 5

环保0.2 12 3 4 3 东湖、景竹近主干道,噪音大

发展商信誉0.1 13 4 4 5

付款方式0.2 14 4 4 4

户型设计0.1 15 4 4 5

销售情况0.1 16 4 4 3

广告0.1 17 3 3 5

停车位数量0.1 18 3 3 4

可比楼盘综合因素量化统计表(三)

表7—6

项目名称/因素及权数 序号 鹿鸣园 泰宁大厦 新丰大厦 备注 位臵0.5 1 4 4 4 三者均临主干道

价格0.5 2 4 5 4 新丰大厦不包括装修

配套0.4 3 4 4 3 鹿鸣直饮水、泰宁游泳池

物业管理0.3 4 4 4 3

建筑质量0.3 5 4 5 4

交通0.3 6 4 4 4

城市规划0.3 7 4 4 4

楼盘规模0.3 8 4 4 3

朝向0.3 9 4 4 3

外观0.1 10 4 5 3 新丰部分户型为半“暗房”

室内装饰0.2 11 4 4 0

环保0.2 12 3 4 3

发展商信誉0.1 13 4 5 4

付款方式0.2 14 4 4 4

户型设计0.1 15 4 4 3

销售情况0.1 16 3 4 2

广告0.1 17 3 4 3

停车位数量0.1 18 3 4 3

可比楼盘综合因素量化统计表(四)

表7—7

项目名称/因素及权数 序号 碧瑰园 翡翠园 鸿业花园 备注 位臵0.5 1 4 2 5 翡翠园位臵处特区界线

价格0.5 2 5 2 5 翡翠园均价低于4000元/平方米

配套0.4 3 5 3 4

物业管理0.3 4 4 3 5 鸿业为智能系统

建筑质量0.3 5 4 3 4

交通0.3 6 4 2 5 鸿业处商业旺地

城市规划0.3 7 4 3 5 鸿业处规划良好的成片住宅区

楼盘规模0.3 8 5 4 4 碧瑰园为新港鸿的一部分

朝向0.3 9 4 4 5 鸿业北倚大头岭、东连园林研究所

外观0.1 10 5 3 4

室内装饰0.2 11 4 3 4

环保0.2 12 4 3 5 碧瑰园实用率高

发展商信誉0.1 13 4 3 4 翡翠、鸿业销售情况良好

付款方式0.2 14 4 4 4

户型设计0.1 15 5 3 4

销售情况0.1 16 3 5 5

广告0.1 17 4 3 4

停车位数量0.1 18 4 4 3

可比楼盘综合因素量化统计表(五)

表7—8

项目名称/因素及权数 序号 万事达名苑 柏丽花园 鸿园居 备注 位臵0.5 1 4 5 4

价格0.5 2 4 4 3

配套0.4 3 4 4 3

物业管理0.3 4 4 4 4

建筑质量0.3 5 4 4 4

交通0.3 6 4 4 4

城市规划0.3 7 4 4 3

楼盘规模0.3 8 4 4 3

朝向0.3 9 4 4 4

外观0.1 10 4 4 3

室内装饰0.2 11 4 5 4 环保0.2 12 4 4 2

篇5

关键词:高层建筑 施工技术 管理

高层建筑是城市发展的必然产物,是一项资源投入庞大的生产活动。高层建筑作为一个城市的建筑群体,具有层数高,形体大,基础埋置深等特点,在施工过程中工程量大,工序多,延续性与安全性要求非常严格,这给施工技术和组织管理带来了难度,因此科学的施工组织与安排显的尤为重要。

1.工程概括

本工程为安康市某综合商业广场,2幢20层对称布置,下设4层裙房,地下室1层。南主楼为商住楼,北主楼为商办楼。1—4层为餐饮、娱乐和商场等营业性建筑,5层为管道层,地下室为车库和设备层。

2.施工整体流程控制

施工总体流程属于施工流程的最高层次.反映的是高层建筑工程中各单位工程(区域)之间的施工流水关系。是高层施工工程项目的管理核心,是实现经济与技术的结合关键。掌握它可以对工程的劳动力配置,材料构建,机械设备,需用工时与施工方法的周密研究部署安排。做到心中有数,保证工程的有序开展。

2.1施工流水控制

施工流水段划分应围绕高层建筑的主要结构——塔楼进行,可以划分为主体核心区、主体区、主体以外区域等三大区域。主体以外区域可以视工程规模大小,根据施工组织需要再进一步细分。塔楼与其它区域的关系因施工阶段不同而繁简不一。在地下结构施工阶段,塔楼与其它区域通过地下室紧密相连,互关系比较复杂,流水施工方式变化比较多,采用不同的流水施工方式,产生的效果截然不同。因此高层建筑施工总体流程的研究重点在地下结构施工阶段。在地下结构施工阶段,高层建筑施工总体流程有平行施工、依次施工和流水施工三种基本方式。三种流水施工方式各有优缺点,应根据超高层建筑施工特点进行合理选择。本工程为缩短建设工期,尽快回收投资.施工采用了塔楼先行的依次施工流水方式。

2.2塔楼施工流程

塔楼施工作业面狭小,但是施工工序却特别多。仅结构工程施工就有10多道工序每一道工序都需要相对独立的作业空间和时间。因此塔楼施工作业空间极为宝贵,必须针对超高层建筑施工特点按照施工工艺顺序,在垂直方向合理安排作业空间确保各工序自下而上流水施工。本工程通过合理安排施工流程,实现了各分部分项工程有序搭接流水,平均施工速度达到3 d/层,其经验值得借鉴。

3.施工进度计划

施工进度计划是施工组织设计的重要组成部分,也是对工程建设实施计划管理的重要手段。施工进度计划是工程项目施工的时间规划 规定了工程施工的起迄时间、施工顺序和施工速度,是控制工期的有效工具。进度计划主要有总进度计划、单位工程进度计划、分部工程进度计划和资源需要量计划四大类。

3.1施工总进度计划

施工总进度计划是施工现场各项施工活动在时间上的体现。编制施工总进度计划是根据施工部署中的施工方案和工程项目的展开程序,对全工地的所有工程项目做出时间上的安排。正确编制施工总进度计划是保证建设工程按期交付使用,降低超高层建筑工程施工成本的重要条件。

3.2塔楼施工进度计划

塔楼施工进度计划属单位工程施工进度计划,是在既定施工方案的基础上,根据规定工期和各种资源配置条件,按照施工过程的合理施工顺序及组织施工的原则。用横道图、网络图或形象图对塔楼从开始施工到全部竣工,确定各分部分项工程在时间上和空间上安排及相互搭接关系。

4.主要专业施工技术及管理控制

4.1钢筋工程

4.11平台楼板、筒体墙等钢筋网的绑扎。两行钢筋的相交点应每点扎牢,中间部分每隔一根互成梅花形扎牢;双向主筋的钢筋网,则需全部钢筋的相交点扎牢,绑扎时应注意相邻绑扎点的铁丝要成“八”字形,以免网井歪斜变形。

楼板上下排钢筋之间应放置“凸”“丌”形Φ12撑筋,以保证双排钢筋间距。正确筒简体的钢筋采用“∽”箍加混凝土垫块。柱用带铅丝的混凝土垫块,梁板用混凝土垫块来控制混凝土保护层。

4.12柱或梁中的箍筋应与主筋垂直,箍筋转角与纵向钢筋支叉点均应扎牢,箍筋与纵向钢筋的支叉点可成梅花或交错扎牢,以防骨架歪斜;箍筋接头在梁中沿纵向交错布置在两根架立筋上,在柱中沿竖方向交错布置并在箍筋与柱角竖向钢筋的交接点上.

4.13悬臂板和排口的上部钢筋应位置正确,以防止雨蓬板和挑沿板表面出现裂缝,雨蓬及挑沿的上部钢筋应用支架撑起固定。

4.2模板工程

本工程柱子共5种规格,采用角铁框九夹板面板的定型模板,弧形梁为50mm厚木底板和钢制定型侧板。其他梁、平台则用50mm厚木板及九夹板,支撑系统采用门架式多功能脚手架。

模板和支撑在安装过程中,必须设置足够的临时固定设施,以防倾覆,撑杆要垂直,搭头要牢固密缝,不漏浆,不爆模,不变形。

电梯井内模采用筒模,井架固定,拆卸模板用神仙葫芦起吊模板,外模则采用定型专用片型大模,并用对拉螺栓控制位置及断面尺寸。

4.3混凝土工程

4.31每层上部结构采取两次浇筑方法,即柱,筒体墙为1次,梁板为1次。混凝土浇筑手段采用两种方法:现阶段采用现场搅拌站塔吊,高速井架水平、垂直运输--人力小车--浇筑点。接下去则采用现场搅拌站--混凝土固定泵--垂直、水平管--楼层布料机--浇筑点。

4.32泵送混凝土

a、输送管的布置:垂直输送管长度与水平输送管长度的比值宜不大于3:1,水平输送管从固定泵通过弯管朝上输送,垂直输送管通过管道井向上传送,井壁每隔2m放预埋铁件,将垂直输送管固定在井筒上,水平输进管用Φ48×3 5钢脚手管作支承架。

b、混凝土固定泵设置在搅拌机卸料VI处。浇筑时设置布料机,设置点用Φ48钢管和脚手板搭置高50cm的支承平台,平台处支撑须加强。

4.4垂直运输机械及设备

垂直运输机械最大的服务工作量,在上部结构施工层为木模、钢筋、混凝土、管线和脚手材料等,在中部施工层需运送内外墙体材料、地坪、门窗等装饰有关材料,在下部主要运送各种装饰材料。为此每一主楼布置高度为lOOm的QTZ280附着式塔吊、一台附壁式高速井架货梯和人货施工电梯一台。

塔吊主要用于结构施工,高速井架和施工电梯主要用于装饰阶段施工。塔吊受风雪和自身技术参数影响时,高速井架和施工电梯作预备使用。

每一个主楼设置3—4个施工活络钢平台,与塔吊配台使用,将楼层中大量模板,配套件等经整形清理后在保证质量的前提下翻运到上部施工层中去继续使用,以减少周转材料的消耗,提高机械和J用率和改善场容。

篇6

关键词:大型机场;航站楼;设计;陆侧

航站楼是机场重要的设施。机场总体规划中会考虑到航站楼的集中分散性、大小型和建设层次性。我国北京首都国际机场年客流量居于全球第二,但航站楼却只有3座。英国伦敦希斯罗国际机场年客流量排全球第三,航站楼设立了5座。这并不能归于机场设计思路的原因。机场的流量、航空公司运营模式都是大型机场内航站楼的数量、分布情况的影响要素。综合比较而言,北京、仁川、香港等东亚城市机场的集中式大型航站楼出现,是由于这些地区的跨越式增长模式和高速发展的经济。

一、航站楼构型的设计

机场航站楼因为运行模式、设计理念、规划条件和技术路线不同,同规模机场的基本形态也不相同。航站楼构型的设计,是航站楼总平面的设计,能够代表机场的总体特征。

对世界各地的机场实例进行分析,航站楼构型也有一些定式。比如卫星厅、短指廊、长指廊、卫星航站楼、前列式等。构型定式方便设计人员的思考,也会限制思考。航站楼设计一般是定式的组合和变体。大型集中式的航站楼构型最难处理的是步行距离长的问题。采取放射形构型能够减少步行距离,但要考虑到停机效率与旅客方向感的问题。IATA协会认为如果大于500m的步行距离,要增加旅客捷运。旅客捷运造价高,许多航站楼很难达到指标。设置超长指廊内提供行李推车、自动步道等辅设备,或者提供丰富多彩的商业服务,都能够改善旅客的距离焦虑感。国外大型机场选择实施多航站楼的规划,确实能够解决步行距离问题,但也会出现新的使用和运行问题。航站楼构型是多样的,最主要的是要和机场场地条件、未来发展、当前需求和运行模式彼此契合,让航站楼和空侧、陆侧彼此平衡。

上海浦东国际机场的航站楼构型为分散式,两个航站楼间距在360m。航站楼采取前列式构型,空侧形成高效简单的滑行布置和停机布置。整个航站楼的旅客流向也很清晰,步行距离最远可达900m。分散式布局使得两个航站楼都需要管理系统,楼前交通不便,离火、汽车站较远。而上海虹桥机场的航站楼属于交通枢纽,候机部分是短指廊和前列式组合。45个近机位,步行距离最远达到了650m。而两端的指廊可以继续延伸。

二、航站楼建筑主题的设计

航站楼设计必须要考虑时间和效率因素。设计之初要先进行测算,对旅客、行李量、空间尺度、服务标准、目标时间构建好数据关联,以设计大纲来指导具体的设计工作。流程设计决定了航站楼的竖向、平面两大内容,也会影响到航站楼的运行效率。比如,昆明新机场的航站楼流程设计是以地势条件,航站楼陆侧地坪比空侧站坪要低一层。空侧和陆侧的高差形成了前端和后部的指廊。这也就形成了两种进出分流。运营时以航线的类别进行分区使用。而且,空陆高差让登机和办票构成平层布置。

在航站楼的流程确定后,实际运转对航站楼运行有制约的是局部点。而这些局部点是根据航班波动而发生变化。比如出到港高峰时期、安检现场等。大型机场设计时,不可能明确某个地方会发生拥堵情况。设施空间测算是预测高峰时的基础决定的。机场有着复杂的人流、车流、物流、航班流、信息流。可能某个点位问题就会使得系统运转效率自动下降。因此,大型机场的航站楼在设施和空间设计时要保留灵活性和弹性。在公共空间内划分功能区域,并对旅客组成特点分类。昆明新机场的安检通道采取直投的方式,上海虹桥机场设置到港无行李通道。这些方式都能提高航站楼运行效率。

三、航站楼机场陆侧的设计

机场陆侧是多功能型的综合区域,由工作区、商业商务区、前景观区和交通设施构成。航站楼和交通设施的规划设计联系较为紧密。机场规划设计的重要内容是交通,包括轨道动态交通、轨道车站和停车场等。陆侧交通由市政设计、机场规划和建筑设计合作完成。综合考虑交通压力、环境影响和土地占用情况,机场选址多离城市中心较远。旅客常对距离感产生抱怨。我国上海浦东采取磁悬浮列车来拉近城市中心和机场距离。而新近出现的城市航站楼也是不错的尝试。

陆侧多样化的交通方式,能够保证机场的服务水平和吞吐能力。 机场外应当设置机场专线巴士和城际铁路。海边机场也设置接驳航运。机场若要节省旅客的时间,应允许送站车辆把旅客送到航站楼的出港楼前,要设置不同的车型道和车辆停靠。但是,出港层常常设计在航站楼的上层,只有高度提升才能让旅客到达出港层。携带行李的旅客较不方便。大型机场到港接站应当设计成分散、分区组织模式。许多机场之所以不允许车辆驶进到港车道,因为车辆滞留会引起楼前拥堵。因此要对车流和人流进行分散。到港交通设施应当分区清晰,并认真考虑交通引导作用。上海浦东国际机场的进出港设置了旅客步行层的连接轨道,深圳宝安国际机场在旅客步行层周围设置了商业区。这也能取得较大商业成功。

四、航站楼的内外部空间设计

机场航站楼的内部空间和外部造型较为独特。由行安全需要,机场航站楼建筑不能过高。由机停靠的长度,航站楼要有较大平面尺度。建筑的行李厅、办票厅、带状候机指廊形成了航站楼最重要的建筑空间。航站楼设计重在空间比例。一些不熟悉的旅客,需要清洗的标识和建筑空间组织的明确引导。自然光线不能轻易的到达航站楼内部,因此需要设置室内照明标准。有些机场的行李大厅设计时采光不足,应加大航站楼的进深。错动上下平面让行李大厅得到屋面自然采光。新加坡机场便是这样设计的。

航站楼空间组织有两种方法,一种是采取屋面开放空间,逐渐降低办票大厅最高空间。这样,内部空间就会比较完整。旅客可以感受到自身位置和航站楼整体构造,引导性好。深圳、昆明机场航站楼就曾采用;另一种是上海虹桥机场空间组织模式,不同功能区有着独立、明确的建筑空间。旅客能够感受空间的动静分区和节奏变化,人性化强。但如果空间组织不好,旅客的方向感会下降。

五、结束语

大型机场的航站楼设计,属于高度系统化的工作内容。航站楼的构型设计、建筑主题设计、机场陆侧设计和内外部空间设计,都具有普遍性。航站楼设计并不能涵盖所有的问题,比如航站楼经济性、节能性的设计主题。所有机场都有特定内部需求和外部条件,在进行设计时,不能全盘参照其他机场做法。但可以借鉴国内机场分析和看待问题的方法,处理问题的做法。

参考文献:

[1]张彬,潘泓.大型机场多航站楼分配使用模式模拟分析[J].价值工程,2012,(12).

[2]宋健.大型国际机场航站楼新建项目的进度计划与控制[J].现代企业文化,2010,(8).

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关键词:建筑设计;现代风格;CBD商务区;建筑规划

1. 项目概况

本项目为成都环球贸易广场,位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区,拟建场地在地貌上属岷江水系Ⅱ级阶地,地势平整。拟建场地的地震基本烈度为7度,设计基本地震加速度为0.10g,设计地震分组为第三组,设计特征周期为0.45s。场地土类型属中硬场地土,建筑场地类别为Ⅱ类。基础持力层为中风化泥岩。本工程为新建工程,建设地点位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区。用地范围:本工程用地共由5个地块组成:A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3。总建设净用地面积为205513.65平方米。其中,B地块与C地块分别位于东大街东沿线两侧,A地块与B地块之间有25米宽规划道路。

2. 现代建筑风格的商务区设计构思

2.1总体规划布局

本项目位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区,东北临塔子山城市公园,东临沙河,南临25m规划道路,且40m宽的东大街东延线由西到东贯通项目,西临30m城市规划干道。总平面布局尽量满足建筑日照和景观要求。对小区机动车和人流出入口的布置,做到人车分流,且对出入口给周边道路带来的城市车流、人流影响进行充分考虑和科学评估。建筑布局合理,且充分考虑建筑对城市道路的总体景观及空间影响。小区内部交通组织,充分考虑人车分流。道路布置满足消防要求。小区景观采用内外结合的手法。总体布局既要考虑小区内部尽可能地设置集中绿地和中心景观,又要充分借用东北向的塔子山公园景观和沙河滨水景观,达到层次丰富的景观体验。

2.2现代商务区规划构思

本项目定位为成都市新CBD的高级商务及居住区,结合甲方要求,本项目力求在节能、安全、环保、节约的前提下,尽量做到整体形象美观大方,内外环境舒适优雅。本工程整个设计为现代建筑风格,材料采用幕墙、窗墙、石材、涂料和面砖。

3. 商务区规划设计探索

成都环球贸易广场项目规划用地共由A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3五个地块组成,规划建设净用地面积共计205513.65平方米。用地性质根据不同地块,既有商业金融用地,也有二类住宅用地。整个项目总体容积率不大于6.101。其中A1+A2地块容积率不大于4.0。根据成都市远期规划,该区域未来为城市CBD及高级住宅区域。且地铁二号线及九号线换乘站紧邻本项目,区位优势明显。

(1)A1+A2地块。小区由六组高层住宅组成,住宅从西至东沿用地,以2栋塔式及4组板式错开排列,以争取最好的景观朝向和最有利的日照条件。于A1-3# 住宅、A1-4#住宅之间设一小区会所, 提供区内悠闲设施。由于该地块的开发的强度,以及建筑自身高度的影响,日照是此次项目重点考虑的问题。设计中在充分结合用地形状的基础上,利用用地与东西向的夹角,高层住宅沿用地一字形面向南边规划道路展开,结合高层住宅的户型平面设计,利用东南两个方向的日照,使小区满足日照要求的户数达到最大。

(2)B1, B2+B3地块。B1地块临规划道路L1及L2交错角为一栋267.282米的标志性塔楼; B1-2为169.60米超高层办公楼、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4为高层住宅; B2+B3地块临河沙为4栋低密度住宅、南面为开放空间。两座超高层建筑错开排列,以争取最好的景观朝向和最有利的日照条件,尽量减少对视。B1、B2地块均设商业裙房B1-3、B2-5,并于地下室及二层连通, 创造沿东大街连续的商业气氛。各建筑功能设独立的上落客区和地库出入口,达至互不干扰;地下室设三层,包括地下商业和地下车库。地下商业和地铁站紧密连通,提升整体可达性。

(3)C1地块。地块临规划道路L1及L3交错角为一栋264.282米的办公楼,与B1地块的267.282米办公楼形成东大街的“门廊”效果,C1-2为一栋约167.80米的办公楼,与C1-1错开布置以减少对视,争取最好的景观朝向;裙房商业C1-3共三层,地下室设三层,其中B1、B1M层为地下商业及车库、起卸货区,和地铁站紧密连通,B2层为地下车库与C2地块地下车库连通。

(4)C2+C3地块。C2+C3地块为另一住宅小区,由于开发的强度,除临河沿牛沙北路设2栋低密度住宅外,此小区的高层住宅均达至约150米高;高层住宅沿地块形状排列,结合高层住宅的户型平面设计,利用东南西三个方向的日照,使小区满足日照要求的户数达到最大。各住宅朝向错开布置避免对视,以争取最好的景观朝向,同时增加沿街视觉的通透性。小区中心为一特大緑化空间, 作为内部景观。 另外,于小区中设一小区会所分别于C2-1 及C2-10 之间和临河东大街角, 提供区内休闲设施。

4. 现代建筑设计风格设计

现针对A地块 (A1, A2地块) 共有两栋塔式及四组板式高层住宅来提出本项目对现代商务区中的建筑设计实践。

4.1平面布局及功能分区

地下共二层各层高3.9米,地下室上有0.6-1.2米厚复土,满足上部的绿化种植。地下室功能主要为设备用房及机动车、非机动车库。对A1-1及A1-2号楼户型设计类同,2栋塔式高层建筑各38层, 建筑高度为116.20米。 A1-1 楼标准层分别有5套住宅。A1-2 楼标准层有6套住宅, 各标准层高3.0米。 A1-3及A1-4号楼户型设计类同, 2组板式高层建筑均为31层,建筑高度均为92.95米。每栋楼标准层有3套住宅,标准层层高3.0米。A1-5号住宅楼亦为板式高层住宅, A1-5地上共29层, 建筑高度92.95米; 标准层有2套住宅, 标准层层高3.15米。A2-1号住宅楼板式高层住宅, A2-1地上为27层,建筑高度93.25米,与A1-5号住宅相似, 标准层有2套住宅, 但标准层层高提高至3.30米。A2-1a住宅顶层提供4套特色单位。物业管理用房设于A地块会所当中。

4.2单体竖向交通设计

竖向交通以电梯为主,A1-1至A1-4号楼设3部电梯,2条疏散楼梯; A1-5及A2-1a住宅楼设2部电梯、2条疏散楼梯。A2-1b号住宅楼设2部电梯,每层每户拥有1部专用电梯,提供2条疏散楼梯。

4.3商务区单体节能设计

根据成都的地理、气候条件,小区采用最佳和良好的朝向,冬季争取良好的日照,夏季争取常年主导风向,并有利于建筑室内的自然通风。大部分户型做到南北对流。建筑间距满足当地建筑规划部门规定的技术指标,保证冬季住宅日照和室内天然采光的要求。小区规划从生态环境考虑,形成良好的小区微气候环境,也改善了住宅小区环境质量。住宅外墙用挤塑板作外墙保温,外墙窗采用中空玻璃,有利于建筑节能。

4.4商务区立面设计

商务区为了体现现代风格,立面处理采用简约的现代手法,强调材质和色彩变化。造型简洁大方、色彩清新明快。同时立面上横竖线条有机地拼接组合, 形成丰富的光影变化。通过细部线条以及色彩的综合处理,使得小区各栋建筑遥相呼应,形成完整统一的整体。

5. 商务区景观设计

为了给本商务区体现现代风格的同时,创造一个具有都市生活特点的新开发区。结合东大街将建成的地铁站及邻近塔子山公园的优势,项目将会是成都市中心以外的一个宜居的新商业节点。整个商务区的景观设计旨在创造不同氛围的空间来配合基地多样化的功能配置。基地可分为七个不同的景观分区,按着分区的功能特点,通过塑造以人为本、适于步行、现代风尚、品味精致的外部环境,形成绿意都市的特色气氛,鼓励人际交流和人与环境的互动。为此,本商务区在景观设计上采取的 结合城市空间结构体系和周边用地功能开展设计;利用地标门户、林荫大道、邻里绿带与公园等创造具层次、多样化、条理清晰的公共空间;界定景观分区,并以不同的处理手法表现各区的特色,并于照明、标识系统等的设计相统;鼓励连续步道贯穿公共开放空间系统,提供安全、舒适、多样的步行体验;根据各开放空间的不同功能提供所需的设施;另外为了更充分体现现代特色,本商务区景观设计上尽可能采用本土、易于维护的植物和材料,保育生态环境。

6. 结论

文章通过结合成都环球贸易广场设计实例,针对该项目定位为成都市新CBD的高级商务及居住区,在建筑规划上建筑布局合理,且充分考虑建筑对城市道路的总体景观及空间影响。总体布局上既考虑小区内部尽可能地设置集中绿地和中心景观,又充分借用东北向的塔子山公园景观和沙河滨水景观,达到层次丰富的景观体验。在单体建筑设计上尽量做到整体形象美观大方,内外环境舒适优雅,工程实施后收到预期设计效果。

参考文献:

[1]杨兴贵.北京昌平新城商务中心区设计[J].科技致富向导,2006,27(02):74-75.

篇8

摘要:目前,我国正处在城镇化、城市化建设的进程中,大量的农村人口涌入城市,带来新一轮住房的需求高潮,同时,由于城市人都多地少,每块土地都必须得到最充分的利用,尤其是在交通汇集地段,地皮更是寸土寸金。

关键词:商住楼;创新;空中花园;景观设计

中图分类号:P901文献标识码: A

1.国内外商住楼研究现状

随着世界人口的迅速膨胀,城市空间越来越狭窄,尤其是我国,人口数量大,随近几年的城镇化进程加快,越来越多的农村人口转变为城镇人口,城市面临着巨大的人口压力。环境的日益破坏、人们环境意识和城市建筑审美意识日益提高,在此环境下,城市住宅问题给建筑师们提出了新的要求。我国城市住宅在经历了方正、规矩、统一风格后,又兴起无数鳞次栉比的摩天大楼城市化浪潮。商住楼在对土地充分利用的需求下产生。

1.2商住楼的基本概念

商住楼在城市用地紧张问题上应运而生,并得到了广泛应用。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,由商用和居住两部分功能空间组成的建筑综合体,是人们对街道空间的公共属性及其商业价值充分认识的结果。

1.3商住楼的典型建筑形式

商住楼的雏型可以追溯至商业繁荣而里坊制瓦解的北宋[1],其主要模式有典型的形式有“前店后宅式”、“下店上宅式”,既商且住,两相便利。现代商住楼多采用“下店上宅式”。根据商业部分与住宅部分在总图上的关系,又可分为“店宅垂直式”和“店宅平行式”两种类型。

1.3商住楼的功能特征与市场需求

在现代,不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起,成为了综合性多功能写字楼。由于商住楼在功能上要求商务办公与住宿两种功能,功能使用和技术要求相对比较复杂。要求项目设置齐全、多种功能组合的综合使用,地下还需建有能停放几十辆到数百辆汽车的停车库以及能使用的人防地下工程。不管在建筑设计还是结构还是,均有其复杂性。商住楼开发期较短,市场很旺,收益快而高,市场需求量极大。另外,虽然商住楼具有经济潜力、城市景观和生活便利等优势,但是在结构、空间、环境等方面同时具有不可忽视的缺陷。[2],

1.3商住楼的市场需求

在北京、上海等一线城市,在建筑上倾向于建筑群的集中,如商业群集中区、住宅区。而在二三线城市中,由于各种因素的制约,高层建筑有时候受到经济条件的制约,相对于一线城市则少不少,综合性建筑大为受欢迎。在所搜集到得文献中,商住楼的相关研究也比较多,在1993-2013图书馆中有关商住楼的期刊就有1008篇,涉及了消防设计、转换层设计、给排水设计、抗震设计等方面。所以进行商住楼设计是具有技术可行性的。资料还了解到,目前城市绿化问题突出,社会经济和人民的生活水平大幅提高,但城市经济发展和环境之间的矛盾也日渐突出,人们追求一种自然的生活环境。促进城市经济发展、城市环境保护及生态系统的修复和完善之间达到相应的平衡状态成为了城市发展的重大课题[3]。可以了解到,各个国家和地区在城市绿化上做的努力,

2商住楼的设计创新

2.1立足基本功能

考虑到出在十字路口的黄金地段,要求交通便利、引人注目,靠近众多与其互补性的场所,如主题餐厅、影院、附近建设室内娱乐项目,商场需要充分发挥其商业潜能,根据调查,城区是工作的主区,常年工作流动人士(白领)、富足成熟家庭较多,可以设计多种户型住宅,住宅面积在80~110m2,满足追求生活品质、社会标志的人群需求。整座建筑整体体现一种下繁上静,商住一体,自然与现代结合,富有商业气息与自然氛围的“后现代建筑”风格,整体呈现出精美漂亮、令人愉悦、奢华而自然的风格。

2.1附属功能创新

商住楼在设计上还需要不断的创新,谋求新的突破。尤其是在其附属功能上下工夫。空中花园是一个比较有创意的设计点子,并得到了民众和很多设计单位的青睐,如2010年,美国拉斯维加斯金沙集团股份有限公司投资55亿美元打造了新加坡空中花园。

2.2引入空中花园概念

空中花园的住宅因为具有新颖美观、空间灵活多变、功能丰富和生态效应显著等特点,“空中花园”式的住宅近些年以其和生态效应显著等特点,成为改善人们居住环境的重要设计手段,但空中花园设计不当,也会适得其反。从空间领域类型划分,空中花园可分为私家花园、半公共花园、公共花园三种[4].

2.3立体式设计

本设计不仅仅停留在已有的模型上,而是根据城市的发展和人们的预期要求,对商住楼的不足来进行改进、创新型设计。设计拟从商住楼的功能、性质出发,构思出将商用的商场与民用中的住宅融合为一体,在外观上是层峦叠嶂的空中花园,而内部功能分区明确的“一体式”商住楼建筑设计,形成“立体式”花园景观,成为城市的点缀。

2.4融入城市景观

城市景观。城市规划设计,景观的设计是人们对一幢建筑形成外在直观第一印象的重要保障,尤其是商用建筑,对顾客的吸引很重要。设计可以解决景观问题。“空中花园”在适应气候、改善通风和日照条件、创造建康舒适的生活环境、促进人际交往和提高人们的审美情趣等方面都具有明显优势。

3结论

城市临街底层建筑商用价值、经济潜力很大,需要充分利用其商用价值。该建筑类型市场大,应用性较好,设计意义相对于办公楼等应用前景更广。商住楼中居民可以在本栋大楼中便捷购物,这是商业住宅部分的卖点与吸引点。空中花园设计是中国现阶段城市住宅逐步走向高密度和高容积率特征的发展过程中改善人们居住环境的重要设计手段,也是我国现阶段在不具备较发达经济、技术条件情况下进行生态建筑创作的一种努力方向。

参考文献

[1]孟聪龄,马玉洁.浅谈中国古代商业建筑空间的演化过程[J].山西建筑,2007,33( 24)

[2]张进.商住楼设计刍议.四川建筑科学研究.2011年8月第37卷第4期

[3]王请.城市园林绿化经济管理发展方向分析[J].中国经贸导刊,2010(20):8-9

[4]邱强.高层住宅中的空中花园.四川建筑.2010. 12第30卷6期

第一作者姓名:李泽、出生年月:1991.6、性别男、学历:大学本科、研究方向:土木工程(房屋建筑方向);单位名称:四川农业大学土木工程学院

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关键词:建筑消防,防火设计,防火分区

Abstract: through fire prevention design of a market analysis, the building fire, fire protection, the plane of fire prevention single building design do are described, fire prevention design for similar construction provides guidance.

Keywords: building fire, fire prevention design, the fire protection division

中图分类号:S611文献标识码:A文章编号:

1 概括

本工程用地面积为74532.6m2。建筑功能一期主要为家具卖场。本商场设计层数为5 层,建筑高度23.9m。总建筑面积129428.0m2。其中: 地上总建筑面积105860.0m2 ,地下建筑面积23568.0m2。地上部分: 1 层建筑面积21285m2 ,2 层建筑面积21020 m2,3 层~5 层每层建筑面积21185m2。本工程功能用途为: 地上1 层~5层,地下1层为停车库,地下1层局部为设备用房。

2 总平面的防火设计

工程总长为177.6m,建筑周边消防车可环绕。环行车道位置为家具城,其余建筑的两侧设计消防车道,车道设计为离开建筑边界5m 设置4m 宽消防车道。

3 建筑单体的防火设计

3. 1 防火设计原则及措施

3.1.1 设计原则

本工程有其自身的特殊性,工程大部分为展区,人员比较多,人员相对来说不是密集的场所。如果按照《建筑设计防火规范》进行设计则疏散宽度巨大。在这种情况下,确定了消防设计的基本原则,并采取了现实可行的消防措施。

消防设计的基本原则为:

1) 防火设计应以人员的安全要求为主要出发点,首先考虑人员的安全性,再考虑把经济损失减到最小;

2) 最大限度的采用现有规范、规定;

3) 在消防上采取有力措施,以提高消防能力。

3.1.2 防火措施

其具体措施如下:

1) 保证有足够的人员疏散宽度。

2) 防火分区满足GB 50016-2006 建筑设计防火规范。

3) 保证并尽可能加强构件的耐火性。

4) 加强火灾报警、建筑消防设施,自动灭火系统,提高灭火能力。

3.2 防火分区和防烟分区

3.2.1 防火分区

地下层防火分区的划分依据为: 根据GB 50067-97 汽车库、修车库、停车场设计防火规范中5.1.1 的规定,当汽车库内设有自动灭火系统时,汽车库最大防火分区建筑面积可为4000 m2。

首层防火分区的划分依据为: 根据GB 50016-2006 建筑设计防火规范中5.1.12 地上商店营业厅、展览建筑的展览厅符合下列条件时,其每个防火分区的最大允许建筑面积不应大于10 000 m2 :

1) 设置在一、二级耐火等级的单层建筑内或多层建筑的首层;

2) 按本规范第8 章,9 章,11 章的规定设置有自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统;

3) 内部装修设计符合现行国家标准GB 50222 建筑内部装修设计防火规范的有关规定。

2 层及2 层以上防火分区的划分依据为: 根据GB 50016-2006建筑设计防火规范中5.1.7 的规定,耐火等级为一级和二级的建筑最大分区建筑面积为2500 m2 ,当建筑内设置自动灭火系统时,该防火分区的最大允许建筑面积可按规定增加1.0倍,所以本工程每个防火分区的建筑面积控制在5000m2 以下。

本建筑用特级防火卷帘(耐火极限超过3 h) 、耐火的防火墙体和楼板将整栋建筑划分成若干防火分区。

建筑地下1 层用防火墙或防火卷帘分成7个防火分区,其中设备用房防火分区建筑面积小于1000m2 ,地下停车库防火分区建筑面积小于4000 m2。

建筑首层用防火墙或防火卷帘分成3个防火分区,面积均在1 万m2 以下

2 层~5 层各划分5个防火分区,每个防火分区控制在5000 m2以下。其中防火措施有:

1) 可自然通风的疏散楼梯全部采用封闭楼梯间。不能直接采光通风的楼梯间采用防烟楼梯间。

2) 全部安装自动消防报警系统及自动喷洒系统。

3) 在设备选用方面建议选用高标准的设备以确保各系统正常工作。

地下1 层防火分区划分: 本层划为7个防火分区。

7个防火分区的建筑面积分别为:

1) 3942.2 m2;2) 建筑面积3961.4 m2;3) 建筑面积3 987.8 m2 ;4) 建筑面积3954.0 m 2 ;5) 建筑面积3 987.0 m2;6) 建筑面积998.5m2 ;7) 建筑面积742.3 m2。

首层( 标高±0.000 m) : 首层主要由3个防火分区和1 条安全通道组成,每个防火分区的面积均在1 万m2以内,符合《建筑设计防火规范》第5.1.2 条的规定。

3个防火分区的面积分别为:

1) 建筑面积6853.2 m2 ;2) 建筑面积6626.2 m2 ;3) 建筑面积6057.7m2。安全通道: 建筑面积1743.8 m2。

2 层划为5个防火分区,建筑面积分别为:

1) 建筑面积3611.0 m2 ;2) 建筑面积4048.4 m2 ;3) 建筑面积3968.0 m2 ;4)建筑面积4131.0 m2 ;5) 建筑面积4827.6 m2。3 层~5 层各层均划为5个防火分区,建筑面积分别为: 1) 建筑面积3611.0 m2 ; 2)建筑面积4048.4 m2 ;3) 建筑面积3968.0 m2 ; 4) 建筑面积4131.0 m2 ;5) 建筑面积4998.1 m2。

3.2. 2 防烟分区

每个防烟分区面积控制在500 m2 以内,防烟分区间以凸出吊顶的挡烟垂壁分隔。

3.3 安全疏散

本建筑每层设有可供安全疏散的楼梯13 部。每个防火分区为2 部~3 部。按最不利层考虑,两部疏散楼梯疏散宽度为4.2 m,可疏散人数为420 人。三部疏散楼梯疏散宽度为6.3 m,可疏散人数为630 人。

1) 疏散距离的规定: 商场疏散根据GB 50016-2006 建筑设计防火规范中5.1.13 的规定: 一、二级耐火等级的建筑物内的观众厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等,室内任何一点至最近安全出口的直线距离不大于30 m。当建筑物内全部设置自动喷水灭火系统时,其安全疏散距离可按规定增加25%,所以最大的疏散距离为37.5 m。本工程全部设置自动喷水灭火系统,所以最大的疏散距离为37.5 m。

2) 人数的计算: 参照某市消防局文件,关于《大中型商场防火技术规定》的内容,商场营业厅的疏散人数计算,应根据营业厅的建筑面积按3 m2 /人确定。设有固定分隔铺位的市场,其人员总数可按走道人数和各铺位人数之和计算,按表1 的规定计算。营业厅的安全出口总宽度,包括楼梯的门、底层疏散外门和楼梯宽度,均应根据疏散人数和商场的层数,按不少于表2 规定的净宽度指标计算。

家具商场属于有固定铺位的商场,按照最不利疏散的5 层计算,最大防火分区的第5 防火分区,按照每120 m2 (1.5 跨的建筑面积,每个柱跨面积为80 m2 ,1.5 跨为120 m2 ) 一个固定铺位计算,共有固定铺位数为27 个,人数为27×8=216 人,家具商场取人数的一半为108 人。走道建筑面积为930 m2 ,930÷3=310 人。所以得到这一防火分区总人数为108+310=418 人。这一防火分区有三部疏散楼梯,疏散宽度为6.3 m,可疏散人数630 人,可以满足消防要求。

3. 4 建筑防火构造

防火墙采用200 厚加气混凝土砌块,其耐火极限为8 h,满足耐火等级二级的要求。本工程梁、板、柱等承重构件均能满足耐火二级的设计要求,隔墙、防火门、防火窗、竖井等均按相关规范执行。

3.5 消防控制中心

消防控制中心布置在首层东侧,面积为40 m2 ,并设有直接对外的出入口。

4 结语

篇10

摘要:商业项目,规划设计

Abstract: commercial refers to the operator to satisfy different requirements of consumption and the formation of a business model or business form, the classification of the main basis including operators to target market, management concept, service function, the site requirements and set shop scale, commodity structure standard, etc. Urban comprehensive body's main business format include: shopping center, hotels, office buildings, apartment, housing, etc. Based on the specific project cases, this paper briefly introduced the commercial projects commercial form and use a line planning.

Abstract: commercial projects, planning and design

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1工程概述

本项目以城市综合体的复合街区规划为整体开发理念.;把住宅、商业、酒店、写字楼,公寓以复合街区的形式进行开发规划;并结合南宁作为辐射整个东盟的重点城市。项目的整体定位不应局限于南宁.;而应着眼东盟打造:东盟首席复合街区.

2总体布局

为休现复合街区规划的优越性,整休开发规划时需结合以下规划要点:

(1)商业街自区布局,内、外步行街互相带动;

(2)商业与住宅分区排布;有清晰的功能划分,相互促进,互不影响;

(3)商业〔含商铺.酒店、公寓及写字楼〕为开放式街:多个出入口,人流自由出入;住电为封闭花园小区;

(4)垂直绿化、空中花园;小广场,步随景移,在复合的环境中提升生活乐趣;

(5)交通方面,一楼入车漫流, 二层架空与连廊人行交通,地下交通和垂直交通同时服务于商业和住宅.

3外部动线的规划设计商业中心的动线设计必须考虑与外部环境的对接,这样才能达到聚集人流的目的。

3.1交通动线设计

(1)街区路宽6-10 米不等,转弯半径均为6米。

(2)北地块设4个机动车出入口,实现街区式商业的设想。南地块人车分流,机动车出入口布置在用地南端。

(3)北地块设3个地下车库出入口,分别位于东北角与西南角和西北角,南地块设3个地下车库出入口,分别位于东南西 3面。南北地块地下车库联通使用.

3.2货物流线

(1)为减少地面坡道占地,货物流线统一从南块进入场地地。

(2)南块货物在地下车库至各货梯,然后通过货梯去往各层。

(3北地块与南地块通过地下通道连接,货物可以运至北地块的各货梯口,然后通过货梯去往各层.

3.3人流设计

(1)本地块人流来向主要为"一横两纵"式.

(2)"一横"代表佛子岭路的人流;因为佛子岭路在未来是南宁市老城区 与新南宁东站的一条重要的干道,故此条路上由东西方向来的人流比较多。

(3)"两纵"其中一纵是来自民族大道联系航洋国际商业旺地的人流,另外一纵是联系儿童公园的人流。这两纵人流相对较少;而且多为休闲式人流。

3.4 基地内部规划为一条主动线串起若干条回环路线的“鱼骨回环”型人流布局。

3.5具体表现为:整体地块由一条清晰的主动线串起来,其余的辅动线形成环路,由主动线发出,绕商业一圈后又回到主动线。始终保持有清晰的方位感,同时又拉动了人流去到商业价值不是特别高的部分。

4办公楼设计

4.1塔楼设计

作为佛子岭地块的标志性建筑综合体,本项目总体造型通过隐喻和非传统的造型手法表达了21世纪创新的时代精神。楼幢塔楼都由不同条状体块堆砌而成,一气呵成,气势磅礴。中国正以飞快的速度转变,如科技的不断革新。南宁是中国转型城市中的例证之一。作为南宁市大型房地产企业,德利集团同样面临前所未有的发展契机。集团公司大楼的建成将是公司产业进步的新台阶。步入改革高速发展的时代,德利集团企业文化反映了一个现代集团高效,快节奏的特点。新建的办公大楼既要融入原有城市,又要适应现代和未来的发展,体现多元文化的交融。在延续城市格局的基础上,它反映现代科技和高效率的时代节奏,创造一处充满生机和活力的城市节点。

4.2德利集团的企业形象

方案旨在创造一个颇具吸引力,令人印象深刻的企业办公大楼。设计构思努力体现德利精神,塑造德利第一品牌的企业形象。德利集团办公大楼具有展示企业形象的窗口作用,同时也将是一个强有力的经济实力的象征。德利集团公司大楼高99.9米,如同伸出夸赞的拇指,也如同大海的船帆。寓意着德利集团塑造首屈一指的品牌形象,和再创造一帆风顺的永续经营。

4.2.1辉煌的大堂入口

大楼造型主向面对佛子岭路,主入口中央玻璃屋面的斜切处理如同水银泄地一般,气势磅礴,简洁有力。内凹的弧形入口如同环绕的光带象征公司的辉煌形象,其体量与外形自然而然地将人们吸引到中央广场,再通往建筑的大堂入口。广场上设置雕塑展示区成为主入口的中心焦点和定位空间。

4.2.2流动的资源,流动的建筑

方案的构思定位于功能,交流与流动的空间是整个建筑的灵魂,水是生命的源泉,电是现代人类社会物质文明的血脉。人类历史的沧桑变迁,大地江河湖海的流动,电源的时空传输都衍生于“流动”。而德利集团似乎转动的马达,也似乎电流的传递方案的创意抓住这种特性,将其转换为流动的形象表达在集团办公大楼中。

从首层进入中央大厅,迎面而来的是企业文化雕塑,从左右两侧扶梯上至二层环廊陈列区可以通往餐厅和职工阅览部。自动扶梯与扶梯外部的玻璃长廊,其巨大的尺度和环绕形式彰显中央大厅宏伟的气势。平台之间的组织是叙事性的,它将来访者从扶梯的垂直跨越换成内部水平的延伸,并将运动的过程演绎为人与人的互动。

4.3裙房布置

几栋塔楼通过裙房联成一个整体。裙房首层是街铺,也有人流汇集的共享空间。上面的楼层设有大型的购物商场,其内有名牌主力店,食街,无星级酒店的会议中心和康体中心。中庭是一块30米长,4层高的椭圆体,是商业裙房的交通核心,其内设扶梯和天桥连接各楼层。椭圆体贯通地块南北,联系着北面和南地块。裙房地下是二至三层的停车场。停车场通过自动扶梯到达首层。在自动扶梯的天井里阳光可以由裙房的水晶顶直射到底层。

5酒店设计

5.1 总体构思

触手可及的儿童公园,是我们这个项目最重要的环节要素,建筑的布局必须充分考虑和利用这一得天独厚的自然资源。在我们的设计中,通透的裙房与街角广场交相辉映,酒店楼塔,所有客房都有好的景观视野。建筑的布局达到以下目的:

通过佛子岭路相呼应的公共广场来强化烘托商业活动塑造高雅的城市地标,其尺度既与周边的新兴城市环境相一致,又与商业的尺度相和谐创造高档酒店独有的标志性,其豪华套房与好景观联系最为密切.

5.2裙房部分

我们的目标是使人能一目了然的解读内部的功能和流线系统,并使建筑与周边的环境和步行活动相呼应。所以,我们将商业中心的主入口设置在北边街角位置,与大型商业广场相结合,一个颇具戏剧性的下沉广场,将人流自然引入地下商业广场。餐饮入口沿一条东西向的内部美食街布置,这条美食街拾级而上,联系二三层的各个餐厅,并最终通向酒店的大堂,最后,酒店及卡拉OK的入口设置在东南角,相对独立。

这种布局方式,使各个功能部分可以独立管理,同时,酒店的客人仍可以方便到达商业中心和美食街,享受其中。裙房顶层是为酒店服务的一些配套设施会议,健身,桑拿,以及室外游泳池。

5.3酒店楼塔

裙房上面的塔楼内,设置了约350间酒店客房,顶部是行政层设计。

考虑到这一区域内已建的酒店数目,我们必须设法创造与众不同的特色与标志,以赢得市场。毋庸置疑,近在咫尺的儿童公园已为市场价值赢得先机,我们的设计通过跌落的阳台,无敌景观的豪华套房,以及套房室外景观按摩浴室,提供独一无二的豪华享受,以充分利用并升华城市中的稀却景观资源。

所有的普通客房,通过其特别的斜角布置方式,使得所有客房都拥有面向好处的景观阳台。

顶上二层作为行政层,同时还能享受精致的屋顶花园。

5.4建筑及里面设计

正如前面所述,立面的语言始终反映着内在的功能:

裙房在街角广场出处理的十分开放通透,在这里组织了商业主入口,通向下沉商业广场的自动扶梯,通过水幕营造动人的背景,并改善下沉广场的小气候,屋顶巨大的挑檐为广场提供了些许阴凉。

东西向的美食街内部处理成大面的磨砂玻璃幕墙,为内街营造出特别的光影效果。

酒店的大堂部分处理的较具体量感,并与酒店内功能的尺度相和谐。

酒店塔楼强调其水平线条,通过独特的平面创造出独特的造型,套房的大阳台处理得最为特殊,是塔楼的点睛之处。

为了融于环境,同时又跳出环境,成为区域内的地标性建筑,我们将建筑的所有实体部分处理为白色反光金属幕墙,而开放部分采用大面透明玻璃。

最后,广场的处理与步行活动相呼应:休息座椅,景观绿化。以及左近的公园等等。