现代房屋论文十篇

现代房屋论文篇1

1.1混凝土原材料造成的问题原因探析当前，一些建筑企业出于运输和加工拌合考虑，多采用现场拌合的方式对商品混凝土进行加工，再将加工好的混凝土产品运输至施工现场。这种加工运输方法虽然一定程度上提升其建筑企业加工运输的效率，但直接影响了混凝土的质量。究其原因，主要是在运输过程中，那些已经加工完成的混凝土会出现水灰比变大的情况，导致其强度降低，进而影响整体结构的质量。另外，在现场拌合过程中，混凝土材料的级配系数大小不当也会影响现浇混凝土的构建质量，甚至出现蜂窝麻面的情况。

1.2混凝土施工工艺造成的问题原因探析此外，混凝土施工工艺选择不当也会影响混凝土结构的质量。①模板工程问题。在混凝土施工浇筑之前，建筑施工人员必须进行模板组合和安装工作。在组合和安装过程中，施工人员必须严格按照施工的具体要求进行施工，尽可能地减少施工误差。模板工程主要包括模板制作、模板拼装、和模等。任何一个环节出现问题都会给建筑施工造成不良影响，产生变形、蜂窝麻面、漏浆等问题，影响混凝土构件的整体强度和性能。②混凝土浇筑和振捣问题。在进行混凝土拌合时，建筑施工人员必须严格控制水灰比例和拌合时间，保证水化反应充分进行。如果混凝土配比出现问题或拌合时间不合理都会对混凝土结构产生不良影响，影响其成型长度。此外，混凝土振捣作为混凝土施工的重要工序之一，其振捣质量对于混凝土构件的密实度和完整度影响较大。因此，施工人员必须要检查现浇构建的振捣密实度和完整度，同时还要控制好振捣棒的插入深度，以有效防止蜂窝麻面情况的出现。

2现代房屋建筑混凝土质量控制管理措施探析

针对房屋建筑混凝土施工中存在的问题，施工人员必须对症下药，加强质量控制管理力度，并制定切实有效的预防和治理措施，以有效提升其整体施工质量。在对房屋建筑混凝土质量进行控制管理时，管理人员必须结合具体的工程实际，选择科学有效地管理方法和手段，以有效提升其管理效率和质量。具体来说，可以从以下几方面做起：

2.1加强原材料控制混凝土是一种将水泥、细骨料、粗骨料、外加剂和其他矿物混合材料按照一定比例配合而成的人工石材。混凝土材料不仅原料丰富、价格低廉、耐久性好，还具有生产工艺简单和使用限制少等特点。要想有效提升房屋建筑混凝土质量，就必须进一步加强原材料质量控制，从源头解决混凝土质量问题。一是根据混凝土的实际施工需要选择合适规格和标号的水泥；二是重点检查砂细骨料的级别、质地、参数规格、含泥量等，以防有害物质混入，影响最终拌合质量；三是做好水质量检测工作，只有试验合格后才能使用；四严格控制外加剂质量，选择那些国家认定合格的外加剂。

2.2做好施工技术管理工作施工人员可以通过实验检验的方式加强施工技术管理，除了要选择耐久性和强度较好的材料外，还要严格控制材料拌合的配合比，在保证材料质量的前提下，做好混凝土拌合工作，使整个建筑工程施工顺利稳定进行。首先，施工人员必须测定好砂、石的含水率，使其重量比小于其体积比。另外，施工人员还必须使原材料和预期设计材料相一致。

3结语

现代房屋论文篇2

0引言

随着中国的社会经济的发展，房地产业成为国家支柱行业，大批量的新生建筑占据了城市，却少有人关注城市中老旧房屋的改造。城市规模的发展主要有两方面的因素，对外的扩大和对内的优化，即向城市郊区、外部新建城区和城市内部危旧房的改造更新。国内在城市旧房改造更新方面研究起步较晚，并未达到较高水平。在国外，如英国，泰晤士河旁的上世纪80年代旧工业区满足不了新兴城市的审美观，英国并未将这部分老建筑推倒重建，而是加以改造升级，打造成了世界闻名的泰晤士河旅游区，成为旧房改造的成功案例。旧房改造不能照搬照套，应当形成中国的独特风格，而我们老祖宗通过经验、观察总结出来的建筑风水是最具有中国特色文化的城市建设理论，体现的是人与居住环境、人与自然的和谐共处。风水强调的是人们如何合理利用环境营造舒适环境，在改造中尊重自然规律，营造可持续发展的居住与生态环境。这套理论思想并未广泛使用到旧房改造当中。

1旧房改造现状

据国家颁布的《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。在现实中，由于企业的责任心和技术水平，我国普通房屋的平均寿命仅不到30年。不少城市对旧房的改造维修并不重视，一味的推倒重建，造成了很多的“短命楼”，不符合当今可持续发展的观念。除了旧房的“多”和“广”，部分房屋不具备整体拆迁的条件，并未达到使用设计年限，经过维修、改造后的旧房仍然可以发挥其价值。本文研究对象界定：位于城市中心区域、符合《房屋质量检测规程》（DG/TJ08-79-2008）、建成据今有超过15年、住户愿意参与改造的旧房。

旧房是城市发展演变不可缺少的一部分，是城市发展的见证者和文化的体现者。旧房多保留原来的建筑风格，以当今的标准去审视，旧房与周边环境存在着诸多不“和谐”的因素。

旧房存在的不足：

①结构和空间使用不合理。旧房的设计和建造大多距今较久远，当时建造施工技术的落后，工程人员设计观念和现在不符合。房屋大多结构简单，布局单调，没有很好的利用房屋的空间。整体性与周边环境格格不入。

②相关配套设施的不完善。年代久远的配套设施满足不了人们日益增长的需求。旧房街区存在着很多户共用一间厕所、共用一个厨房、几代人共住一间卧室、空调一用就跳闸、房屋内油烟无法排散、雨天漏水等等诸多问题。旧房内居住的老年人行动不便，原本狭窄的楼梯更为这些老年人的生活带来行动上的不便。

③安全性存在隐患。旧房经过多年的风吹日晒，甚至经历过地震，房屋结构平时无人检测、维修，消防设施欠缺，线路的老化，这些因素都为旧房带来的极大的安全隐患。一旦发生安全事故，后果不堪设想。

④所处城市中心地带。旧房建造之时，城市扩张较慢，当时的旧房所处的郊区很多成为城市现在的中心。市中心寸土寸金，旧房占据的优越的位置却无法发挥应有的功能。土地使用率低，建筑风格不美观，影响整个城市的规划。

⑤不符合环保概念。进入21世纪以来，全球资源紧缺，作为人口第一大国的中国也面临着资源、土地紧缺、环境恶化等困境。强行拆迁将会带来诸多问题，如建筑垃圾的排放、资源的浪费、施工带来的空气污染、资金不到位、破坏旧房的文化价值等等。这些问题均不是环保的体现。

2建筑风水中体现的和谐性

建筑风水是我们老祖宗在实践中总结出来的一套理论体系，主张“天人合一”，人们应当顺应自然，与自然和谐相处。建筑风水在我国的发展跌宕起伏，在两宋、明清时期达到顶峰，经历文革后的浩荡，到如今，人们正在重新审视风水学的合理性，其中部分理论已被现代科学所证明。有更多国外的学者将目光投向建筑风水，希望在风水理论中找到解决当今城市发展困境的思路。

古人建造房屋时，也遵循了风水的理论，在有些建筑中将风水发挥到了极致，如北京故宫、北京四合院、福建土楼、湖南吊脚楼、安徽宏村等等。这些富有中国特色的旧建筑在当今看来仍然美观，尽管地域风格皆不同，但都遵循风水理论的与自然和谐，利用自然的条件让居住者更舒适。处于内陆的居民大多选择依山傍水的地带作为居住地，通过山来遮挡大风，临近水源来得到气候湿润、方便取水，房屋向阳来获取温暖等等，这一理论实际上是对地质、水文、日照、风向、气候、景观等学科的综合应用，取得人与自然和谐共处，让自然山川和建筑环境共同产生优美的居住景观，不仅仅让居民生活的更舒适，更是将居住地融入自然。

3遵循建筑风水和谐性的旧房改造

建筑风水作为中国的一项传统文化，其中的精华部分是先人留给我们的财富。而中国的大部分旧房或多或少都在遵循风水的理论，并未达到经典建筑的极致。应用中国传统建筑风水理念中的“和谐”，将旧房改造过程中的诸多因素得到最大程度化的平衡。

基于风水的和谐思想，旧房改造应遵循以下原则：

①和谐性。我们生活应与自然融为一体，在旧房改造中，应当注重旧房与周边环境的整体性。优化老旧房屋的空间布局、结构等，体现人性化的设计方案。让居住在老旧房屋中的居民生活的更方便。

②经济性。居住在老旧房屋中的居民收入并不会很高，而旧房改造中不宜将建造成本过于放大，否则引起居住方的反对。而就地取材，将旧房屋中能利用的一切资源加以利用，让改造成本最低化，让居住方和改造方都易于接受。

③美观性。旧房屋在现代城市的高楼大厦旁显得十分突兀，随意铺张的电线、老旧发黑的墙面、污水排放不畅等问题影响城市美观。旧房改造中应当将这些不利的因素整合，用现代技术加以改造，改变之前不美观的局面。

④环保性。当今社会资源紧张，将很多未到达使用年限的旧房推到重建，是一种巨大的资源浪费，建筑的施工、建筑垃圾的排放，都会对环境造成污染，与可持续发展的观念不符合。在旧房原有的基础上，在保障安全前提条件下，对房屋进行改动给周边环境带来最小的污染，以及旧材料的重复利用也是环保性的体现。

⑤文化性。旧建筑是当时人们的艺术水平的体现，应当适当保留这些文化价值，为城市增添文化气息。

4旧房改造带来的社会效益

从最根本意义上来说，旧房改造最直接的受益者便是居住方。旧房改造后的功能、结构的完善让居民的生活更加便捷，经过检测和加固后的房屋结构也能适应需求，消除老旧房屋的安全隐患。风水的和谐原则应用，深化旧房与城市的和谐性，改变原来曾经较为“尴尬”的局面，也解决部分低收入者的居住情况。

如今有许多城市正在建造仿古街区，打造旅游文化区。而这些旧房经过改造后，结构安全达到一定标准，可将原有的功能进行转变。征得居民同意，将这些旧民居改造成老街旅游区、城市创意街、文化艺术中心等，都是对城市品位和居民生活质量的一种提升。

城市病的一大主要特征就是堵车，由于老旧城区的规划受到当时环境的限制，狭窄、拥挤，只适合行人和非机动车辆通过，车辆行驶不便。旧房改造将原有的规划进行调整，优化城市布局，将旧房街区改造成适合车辆通行，也为缓解城市交通出了一份力量。

5风水和谐思想的应用——以武汉汉阳造文化创意产业园为例

汉阳造文化创意产业园位于湖北省武汉市汉阳区，背靠龟山，面临长江，曾经是中国洋务运动时期张之洞汉阳兵工厂的一部分。厂区内老旧房屋遍布，林荫茂密，具有珍贵的文化和社会价值。园区改造之前的状态不符合城市需要，武汉市政府并未将这块风水宝地推倒重建，而是作为武汉市重点项目升级改造。结合风水中的和谐平衡思想，设计师将旧建筑的布局、结构加以优化加固，改造成为适合现代人居的空间，利用老旧历史遗留下来的物品打造出创意雕像、地标等，并且保留了部分老旧房屋构件，形成了屋外部年代沧桑，内部简约美观的“新”建筑，房屋整体性既有历史的韵味也有现代的气息。该区域与龟山、长江的自然风光融为一体，建设期间并未给周边环境带来较大的影响，和谐美观。在既有旧房基础上的改造，很大程度上的降低了建设成本，节省了人力物力。此园区目前成为武汉市文化创意公司聚集地，也是一处值得游览的风景区。

6结语

现代房屋论文篇3

关键词：斜屋面；防水工程；施工技术；研究

中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：

引言

在现代的房屋建筑中，应用斜屋面进行房屋建筑建设，有效的改善了原来单调的屋面形式，从而实现了屋面的多样化、立体化，使得房屋造型更加美观；于此同时，在现代的房屋建筑中应用斜屋面还能够有效的丰富小区的景观和提升城市的整体形象；不止如此，在带有各楼的房屋建筑中，如果应用斜屋面形式的屋顶，还能够有效的力高空间利用率和增强房屋的采光能力，因此斜屋面在在现代的建筑工程中倍受青睐。但是，就目前对斜屋面的应用实际情况而言，由于现在的斜屋面施工技术还不够完善，从而导致斜屋面渗漏现象时有发生。在房屋建筑中，出现渗漏现象，不仅使房屋建筑的外在形象大打折扣，还严重影响到建筑的安全质量问题。因此对斜屋面防水工程施工技术进行研究，并找寻出科学合理的防水工程施工技术方案迫在眉睫。本文从某小区斜屋面防水工程实例出发，对斜屋面防水工程施工技术进行了深入的剖析，并提出了个人看法，以供同行探讨。

一、工程概况

某住宅小区共有3幢多层住宅，为7层框架结构。总建筑面积3.6万m2。屋顶设计为钢筋混凝土斜屋面，坡度为45%，檐沟有组织排水，斜屋面采用倒置式防水体系，主要为钢筋混凝土结构层、水泥砂浆找平层、涂膜防水层、聚苯乙烯挤塑泡沫板、屋面挂瓦。本文以此住宅小区斜屋面防水工程为例，重点介绍斜屋面钢筋混凝土结构层自防水和涂膜防水层的施工方法及其质量控制。

二、屋面混凝土结构自防水施工

在现代建筑工程中，混凝土的作用不言而喻。因此就斜屋面防水工程而言，对斜屋面房屋建筑防水也应从屋面混凝土结构自防水出发。在屋面混凝土结构自防水过程中，首先应该确保混凝土的质量，从而降低混凝土结构产生裂缝的频率，从而有效的提升屋面混凝土结构的自防水能力。

1、模板施工技术及质量控制

在进行屋面混凝土结构自防水施工时，模板施工的质量能够直接影响到混凝土结构的质量，因此在模板施工中，高质量的模板施工和高水平的模板施工技术就显得尤为重要。在现代的屋面建筑工程中，进行屋面混凝土结构自防水施工时，通常采用胶合板作为屋面模板。在进行模板安装的过程中，首先必须对模板的标高进行精确的计算，然后才能够进行后续的施工，在施工时应该对屋面的坡度进行严格把控，从而确保斜屋面的稳定性。

2、钢筋质量控制

工时严格按施工规范要求绑扎钢筋，严格控制板支座负筋的保护层厚度，严禁在浇捣混凝土时，施工人员在负筋上来回走动，主要采取架设跳板马凳来避免踩踏负筋，控制板支座负筋的有效高度。

3、混凝土浇捣质量控制

本工程采用商品混凝土浇捣屋面板，严格控制进场混凝土水灰比。浇捣前做好混凝土板厚控制标准点，以保证混凝土的设计厚度和板厚均匀。浇筑自下而上从坡脚处开始向上浇筑，振捣时先用振动棒振捣，振点均匀，快插慢拔，为确保混凝土浇捣的密实性，再用微型平板振动器从下到上按l/3搭接振捣，直至表面不明显下沉，不出现气泡并泛出灰浆为止。

4、认真做好屋面细部处理

屋面泛水、滴水、管道周边以及其它节点严格按设计图纸和技术规范施工，泛水平整光滑，滴水无缺棱掉角，管道周边做到嵌缝密实，表面密封处理，檐口顶梁和外侧面事先找平及粉刷面层，做好水电管路、避雷带的预埋工作，严禁在混凝土板浇捣后随意凿打。

5、做好混凝土养护工作，精心施工找平层

加强混凝土养护控制，特别是7天内的早期养护。保持混凝土表面湿润状态，严禁养护期间上人和在其上进行作业。

三、屋面防水涂料施工

1、防水基层要求及处理

1.1 防水基层要抹平压光，不允许有凹凸不平、松动和起砂掉灰等缺陷存在，浇水坡度按设计要求，排水口或地漏部位应低于整个防水层，以便排除积水，阴角部位应作小圆角，以便涂料施工。

1.2 涂膜防水施工前，将基层表面杂物清扫干净，对阴阳角、管道根部、地漏及排水口等部位重点清理，做到牢固，干净，无明水。

1.3 所有管道、地漏或排水口等部件应安装牢固，接缝严密，收头圆滑，不得有任何松动现象。

2、操作要点

2.1 按设计1.5mm厚高分子乳液涂膜，分4遍成活。

2.2 涂刷工序。先涂刷底涂，在第一度涂层完全固化后，用无纺布加强粘贴，再涂刷第二层（一般间隔6一8小时）。根据涂层固化程度再涂第三层、第四层。

2.3 涂刷方法与要求。基层表面清理干净后，把桶里的原料完全搅拌均匀，即可进行第一度涂层施工，涂刷方法按“先低后高，先重点后整体”的原则进行，第一层涂层不宜过厚或过薄，以盖住基层，使基层没有暴露点为准。大面积部位可采用滚涂，对于阴阳角、管道根部、地漏或排水口等部位可采用漆刷刷涂。涂刷要求平直、均匀、满涂、无起泡翘边、气孔和破损，不可过薄或过厚，漏刷露底，每遍涂刷方向应与前一次垂直。在天沟檐口处应顺一方向涂刮，尽量减少搭接。涂刷最后一遍前，应先在伸缩缝、落水口、女儿墙泛水、透气管、排气道等细部节点铺设无防布增强材料，进行密封防水处理，搭接长度按规范要求，搭接缝相互错开，收头处理应多遍涂刷或用油膏密封。

四、结束语

在现代的建筑工程中，为了满足人们对建筑形象、质量、性能的新要求，建筑设计师通常会将各种新颖的屋面形式纳入建筑设计中。斜屋面是现代建筑一种常用的屋面形式，其能够有效提升现代建筑的形象，并且能够合理的利用空间，因此斜屋面在现代的建筑工程中倍受青睐。但是，屋面渗漏问题在目前的工程施工中还是没能够得到有效的解决，从而成了现代建筑工程的质量通病。建筑屋面出现渗漏时，首先直接影响的建筑的使用功能，也会进一步导致建筑工程的质量问题，因此在必须对屋面渗漏问题以予高度重视。本文从某小区斜屋面防水工程实例出发，对斜屋面防水工程施工技术进行了深入的剖析，并提出了个人看法，以供同行探讨。在斜屋面防水工程中，首先应该提高施工管理层对防水重要性的认识，然后再结合工程的实际情况，并采用科学合理的斜屋面防水工程施工技术，从而才能够有效的提高斜屋面的防水能力，进而保证建筑工程的质量。

参考文献：

[1]高纯 大坡度薄板斜屋面施工技术 [期刊论文] 《施工技术》 ISTIC PKU -2005年10期

[2]傅关水 斜屋面工程防水施工质量控制 [期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》 -2012年24期

[3]张晓春 大型斜屋面防水施工探讨 [期刊论文] 《科学与财富》 -2010年4期

[4]何志杰 斜屋面防水工程施工技术 [期刊论文] 《中国新技术新产品》 -2010年14期

现代房屋论文篇4

房屋演变史

①房屋是人类栖息的场所，是人类征服自然亦是自身发展的一种象征。

②众所周知，人类从学会制造工具的那天起，就和动物分了家。人类既然会制造和使用工具，当然在填饱肚子的同时，也就想到了为自己创造一个舒适的栖息环境。

③最早的房屋应推山顶洞人居住的铺有干草的洞穴。这种房屋，恐怕除了人类自己劳作之外，更多的还是大自然的恩赐。

④到了半坡氏族期间，人类才完全靠自己的劳动创造出自己的房屋--用双手堆砌而成的石屋。这种石屋的顶是用草铺盖的，呈圆锥状。屋的形状并不规则，屋体一半在地面以下。几个这样的屋聚在一起，便成为当时的村落。

⑤后来，随着人类文化技术的发展，人们开始按照事先设计好的方案建造房屋。于是经过人们精工雕凿、科学拼接的木屋和石屋，以及木石土合用的各种形式的房屋，大量建筑起来，以至发展为规模宏大的宫殿建筑群和寺庙建筑群。由于历史文化亦或风俗习惯的不同，不同民族的人们又创造了各式不同的房屋。云南傣族的竹楼，上下两层，上层住人，下层拴马，方便安全凉爽卫生；黄土高坡的人们则因地制宜，掘土为屋，建造出一排排冬暖夏凉的窑洞；草原上的蒙古民族更是造出了遮风避雪、随意搬迁的活动房屋——毡包。各种房屋不一而足，无一不表现了人类创造的艰辛和伟大。

⑥近代的房屋，在本质上又有了巨大变革。人们不再单纯地依靠天然材料，而是采用钢筋水泥等人工材料，而且更加重视房屋内外的装饰。例如在墙壁上镶瓷砖，甚至涂上金粉，使得房屋变得金碧辉煌，光彩夺目。这些建筑，无论从结构还是外观，都远远超过了古代房屋。

⑦现代的房屋已不再是仅仅供人们遮风避雨、生活起居的庇护所，它为人类提供了生产、科研以及一切发展现代文明的实验所和工场。人们在各式各样的房屋中从事活动，可以说，房屋已经成为人类生活环境中不可缺少的一部分。

⑧由于人口猛增，房屋的需要量太大，人们不得不向高空发展，于是摩天大楼拔地而起。据统计，一座高300层的摩天大楼可以住一个中等城市的人口。

⑨现代社会，进入科学技术迅猛发展的时期。房屋在性能、功用方面出现了新的突破。例如，有的房屋可以抵御地震。美国加利福尼亚的一座圆堡形房屋，经受了6．2级地震，却“毫不动容”；有的房屋可以模拟地球外的空间环境，成了地球上的太空站。

⑩随着科学技术的发展和人类越来越多的欲望，在将来，人类不会满足于仅仅生活在地球大陆上……

小题1:从本文看，房屋有功能是什么?（4分）

小题2:两题任做一题，如果两题都做，只批阅第⑴小题。（4分）

⑴第⑤自然段中，列举了竹楼、窑洞、毡包这些房屋，其用意是什么？

⑵第⑨自然段中，画线句的作用是什么？

小题3:第⑦自然段中，加点的“仅仅”能否去掉，为什么？（4分）

小题4:第⑩自然段中说，在将来，人类不会满足于仅仅生活在地球大陆上，联系文本，发挥你的想像，为文章补写好结尾。（4分）

参考答案：

小题1:人们遮风避雨、生活起居的庇护所；为人类提供了生产、科研以及一切发展现代文明的实验所和工场；现代社会，房屋在性能、功用方面出现了新的突破，有的房屋可以抵御地震，有的房屋可以模拟地球外的空间环境。

小题2:⑴列举这些房屋，是用具体确凿的事例来说明由于历史文化亦或风俗习惯的不同，不同民族的人们又创造了各式不同的房屋。⑵画线句运用了举例子的说明方法，具体确凿地说明了现代的房屋在性能、功用方面出现了新的突破，有的房屋可以抵御地震。

现代房屋论文篇5

【关键词】房地产 人均可支配收入 空置率 投机需求

一、 影响 房地产价格波动率的主要因素

房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此， 理论 上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的，而空置率则综合供求状况进行分析。

1、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。

在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间。主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；②商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当受骗。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。

2、人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升，因此，人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增加，刺激投机。房地产通常被看作一种资产，特别是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时，房地产是良好的投机工具。

3、空置率。空置率反映了市场供求状况，空置率越大，意味着更多的房屋没有卖出去，在完全竞争条件下，房屋价格会下降，即空置率与房屋价格增长率成反比。然而，首先要明确定义空置率。当前常被采用的 计算 空置率的 方法 有三种：第一，全 社会 空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以当年竣工面积；第三，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。计算方法不一样，计算结果 自然 大相径庭。现行条件下，全部住房存量难以统计，而采取第二种计算方法，波动性会过大，所以本文采取第三种方法计算空置率。

二、实证分析

1、模型及计算。根据上述分析，建立模型如下：

RP=C+RY+RC+RCA+RV+ε （1）

其中，C为常数，RP、RY、RC、RCA、RV分别代表房屋价格增长率、人均可支配收入增长率、当期房屋建筑成本增长率、前期房屋建筑成本增长率，ε反映其他影响因素。

本文数据根据2002～2005年各年《 中国 统计年鉴》、《中国固定资产投资统计年鉴》数据整理而得，由于只有《中国固定资产投资统计年鉴2005》统计了空置面积数据，其中西藏省的空置面积数据缺失，所以文中以2004年中国大陆其余30省相关数据作为横截点进行分析。本文运用Eviews 5.0 进行计量分析，得到回归方程（2）： （0.59） （2.13） （1.90） （2.67） （-4.03）

而且检验样本回归总显著性的F值为7.77，对应的p值为0.0003，拟合优度为0.55。

2、结论。根据回归结果，有如下结论：

①系数值显著异于零。RP、RY、RCA、RV的系数通过了5％的显著性水平检验，RC的系数通过了10％的显著性水平检验，同时样本通过了总显著性检验。这表明房屋价格增长率的确受人均可支配收入增长率、当期房屋建筑成本增长率、前期房屋建筑成本增长率以及空置率的 影响 ，而且房屋价格增长率与前三者呈同向变动关系，与空置率呈反向变动关系。这与 理论 完全一致。

②人均可支配收入增长率对房屋价格增长率的影响最大，在其他因素不变时，人均可支配收入每增加一个百分点导致房屋价格增长0.83％；空置率的影响次之；前期房屋建筑成本增长率的影响较低；当期房屋建筑成本增长率的影响最低，房价对成本的弹性为。其他因素不变时，当期房屋建筑成本每增长一个百分点，导致房屋价格上涨0.2％。模型表明，前期成本波动率比当期成本波动率对房价波动率的影响更大。两期房价成本变动的总影响达到0.58，作用明显。

③总体拟合优度为0.55，这说明模型基本上能解释总体变异情况。

三、政策建议

根据上述模型 分析 结果可知，要控制房价过快增长，稳定房地产市场，必须从影响房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出发。如前文所述，收入增长从三个方面拉动房屋需求，政府控制的重点应是对房地产的投机需求。在控制房屋建筑成本方面，土地管理制度需进一步完善。具体措施如下：

1、征收利得税，抑制投机需求。对于投机性需求，可用税收杠杆进行抑制。政府采取的税收措施之一为征收营业税，但征收营业税的效果令人怀疑：一是营业税作用有限，如果预期房价飞涨，投机收益率大增，征收5％的营业税于事无补，不能抑制投机需求；二是营业税的税负会部分转嫁给购买方，特别是在购买方的需求价格弹性很低时，购买方会承受主要税负，用更高价格购房，出现事与愿违的结果。 2、改革土地储备制度。按照 目前 的规定，经营性土地出让只能采取拍卖、挂牌和招标的方式，其中：拍卖和挂牌是价高者得之，招标是合意者得之。由于拍卖、挂牌出让收益远大于招标，地方政府具有选择拍卖、挂牌的强烈意愿。政府出台这项制度的目的，是想通过土地储备制度来达到对土地一级市场的垄断，限制土地的投机。但是这一制度很难达到以上目的。因为政府既是土地市场的调控者，又是土地出让金的受益人。这种“裁判员”和“运动员”的双重身份使得政府会利用垄断权力追逐利益。

因此，从长期来看，政府应借鉴美国的做法，让市场获得主导地位，国家主要征收不动产税，取得土地的收益。而在短期内，改变出让方式，将招标作为出让的“单一规则”。因为地方政府没有动力实行这种“单一规则”，所以必须在制度上进行约束。而且，政府可在制定土地招标书时，对楼宇规划、外立面、户型设计等方面作出限制，以此控制开发商多建适合普通大众居住的中小户型单位，限制“非普通住房”的建设。

【 参考 文献 】 [2] 洪 涛、高 波、毛中根：外生冲击与房地产真实价格波动[J]. 财经研究，2005（11）：88～97

现代房屋论文篇6

关键词：花腰傣；建筑特点；文化意义

Abstract: the HuaYaoDai building culture in the time of the mill has reveals its national unique charm, attract the tourists view, more and more people know the national, and to the nation's architectural culture, local conditions and customs, national clothes have a strong interest in.

Key words: HuaYaoDai; Building features; Cultural significance

中图分类号：G267文献标识码：A 文章编号：

1、花腰傣的历史文化

花腰傣是中国傣族的一个独特群体，主要居住在中国云南省玉溪市新平县、元江县境内哀牢山下、红河岸边的亚热带河谷中。花腰傣与西双版纳、德宏等地的傣族一样，其最早的先民为“古越人”。

传说在古代，古滇国百越民族开始寻求更富裕的安居之所。在以部落为单位的迁徙队伍中，有一支贵族部落，因为其养尊处优，衣着华丽而行进缓慢，落在大部队的后面，当他们来到红河谷地一片芭蕉林前，发现这里水资源丰富，绿树成荫，是一处可以居住的好地方，于是他们放弃了追赶，在哀牢山的红河谷内定居下来，因为他们的腰间总是围着一条长长的彩色腰带，于是这个由皇族后裔组成的贵族部落有了以个好听的名字――花腰傣。而迁走的大部队最终落脚在西双版纳和德宏等地，逐步形成中国现今傣族主要聚居的两个民族自治州。

花腰傣现有7.2万人，分为傣雅、傣洒、傣卡等支系。除保存着古代傣族先民古朴原始的自然崇拜、祭祀、巫术、染齿、纹身等重要文化元素外，还信奉万物皆有灵的原始宗教崇拜，穿着艳丽多姿、内涵丰富的服饰，居住在依山伴水的地方。

2、形成原因

花腰傣的建筑，与其所处的亚热带干热河谷的自然生态环境有着密切的关系。花腰傣世辈聚居于哀牢山下红河上游谷地戛洒江及漠沙江畔。那里常年气候炎热，最高气温可达38.9-40℃，是云南有名的“火炉”，有“天然温室”的美誉。雨量显多，但蒸发极快，形成了独特的亚热带干热型气候。很久以前，那里森林茂密，杂草丛生，昆虫繁多，烟瘴弥漫。人们在居室建筑上不得不考虑这些自然的原素。因此，花腰傣人在逐步认识和适应这种独特的热河谷自然生态中，创造了自己独有的建筑技艺。

花腰傣人充分利用山地地形，创造出平坦、使用的户外活动场所和休憩交流的外部空间，而内部空间属于封闭式平面布局，这样的布局既有利于防火防盗，同时也利于防风保暖，很好地调和了人的舒适生活需求与河谷地带亚热带干热型气候间的矛盾，使人与自然处于和谐相处的状态。

图一 花腰傣居住的地方

图片摘自网络照片

3、花腰傣民居的布局及建筑结构

土掌房是花腰傣独特的人文景观，集中分布在元江流域嘎洒、磨沙、元江等坝子。在傣乡，土掌房鳞次栉比，屋顶高低错落，呈现出整齐、端庄、朴实的风格。

花腰傣土掌房的平面构成与具体构成，因当地生活习俗与地域的影响而呈现出其自然的特色。

上栋下宇型平顶土楼新平花腰傣居住的传统主流住房平顶土楼，因其屋顶如手掌般平坦而得土掌房之名。傣家土掌房的建筑布局、结构、方法与相邻彝族土掌房相似。从其建筑的布局看，一般设正屋、两耳及大门，也有的没有设两耳，仅是一楼一底正屋加一底厦屋无论是那种形式，一般耳房与厦屋均与正屋结成一体，可以从正屋的楼房门走到各附加建筑的屋顶口三间两耳式的土楼，进入其大门后，中间自然形成一个天井，天井上方设有长宽约两米的天窗，主要用于室内采光。从其结构看，正屋一般设一楼一底，每层设三至四间房间；耳房多为一底，设二至三间。上楼的梯子多设在正层与耳房的结合部。

土掌房的上层是主人的，一般分内外两层三至四间，内间为长辈卧室，外间为小辈使用或待客。楼顶屋面作晒场，防牲口践踏，阳台既是上楼顶的通道，又是晾晒衣物，休息纳凉的理想场所。土掌房下层一般用来养家禽、牲畜、堆放农具、柴禾。

图二土掌房的平面布局

图片摘自《中国彝族》现代建筑研究图集

4、建筑工艺

4.1建房

花腰傣的建筑，以往没有事先设计方案、图纸等，基本上凭木匠的经验，依需建房所处的地势，拉线量尺寸平基，按主人家所需的构架立梁柱建盖。但在结构上、建盖的程序上等，都有一套完整的技术，只是没有形成文字或书面的东西记载下来。

由于花腰傣人建盖的房屋大多为土木结构的土掌房，屋顶均用粘土夯实而成，梁柱承受的压力大。房屋中部要有几棵粗实的柱子外，四周靠墙处的柱子也要十分牢固；有的梁甚至直接搭在厚实的墙体上。因此，技艺高的“摩美”(木匠）要能够准确计算出每棵柱的承受力，并根据每间屋的大小，屋顶上土的厚度、主人家存放食物的重量等，决定房柱的大小和数量。以往，傣家住房的墙体，多为垒粘土夯实而成。即根据每一面墙体的长度、厚度，架成木模，然后在模内倒人纯净的粘土，用木褪层层夯实，层垒夯土时，粘土的水分很讲究，参水多了，垒成的墙体容易开裂，反之则夯实不严，墙体垒成后易倒蹋，但只要垒得好，这种垒土墙体耐风吹雨打，坚固长久。除垒墙外，夯实屋顶的土，也是要一定技艺的活计。上的土要纯净，不能参杂石子、木棍等杂物。夯实时，木褪要敲打均衡，土层的厚薄一致，既不能夯得太厚，也不能太薄。屋顶的土夯厚了，梁柱承受力大，薄了则易开裂漏雨。

4.2装饰

花腰傣房屋装饰古朴典雅。外墙一般用土坯砌成，有的墙面上再糊上一层泥巴，再抹滑；有的则不作任何装饰，保持土墙古朴自然的原貌。以往，富裕人家室内装饰较讲究，门、梁、柱、窗都要雕刻上各种象征性的图案。粮仓四周的墙壁要用泥巴参合牛屎糊严，这种特制材料，不易裂开，可使粮仓一年四季保持干燥，谷物不易发霉变质。室内的地面一般夯实整平即可。平常人家的客厅、卧室、屋顶等不作装饰，土墙圆木，保持古朴的原貌，使人入室后有一种清凉的快意。

4.3风格

花腰傣人的建筑风格，主要吸收了相邻彝族的上陈下宇型土掌房的建筑风格。从整个房屋的外观上，与彝族的土掌房设有大的区别，只是内部结构、房间的布局、窗子的采光等方面略有不同。即彝族土掌房的主体布局一般由三间正房加两边的耳房、大门、天井组成，采光主要靠天井上方的天窗而花腰傣人的土掌房没有固定的模式，主要由一楼一底的正房和只有一底的通道房组成，二者一高一底，联为一体。大门有的设于正前方，有的则开在侧面，窗子小，一般开在正前方及两侧。

总之，不论在建筑物的整体布局，或是在内部的装饰等方面，花腰傣人的建筑风格受相邻彝族、哈尼族及中原汉族的影响较早。在长期的文化交融中，能够积极吸收外来文化精华的同时，也保留了白己独有的特征，这在花腰傣人的建筑风格上得到了完美的体现。

5、发展及演变

花腰傣的建筑文化在时间的磨砺中已彰显出其民族独特的魅力，吸引了中外游客的眼光，更多的人认识了这个民族，并且对这个民族的建筑文化、风土人情、民族服饰产生了浓厚的兴趣。

但是随着社会的发展，时代的进步，人民生活水平的提高，现代建筑技术与建筑材料传入，不少傣族人家建起钢混结构楼房，室内贴上了瓷砖、铺上了地板砖，安上了吊灯等。房屋宽敞明亮，装饰一家比一家豪华。无论是彝族、傣族还是汉族，土掌房的材料和形状上都有相似性，较大的区别在于内部结构和装饰上。同样的发展趋势是，无论是哪一个民族，这种古老的建筑将被新型的钢筋混泥土结构所取代。因此，我们没法预料这种传统的建筑方式还能延续多长时间。土掌房有冬暖夏凉等优点，但缺点也是显而易见的，如漏雨、老鼠多、风吹雨打日晒之后老化快，更为重要的是，这种建筑物不再是富裕的象征，它更多的是代表了贫困，因此，很多人家有了钱之后就迫不及待地将土掌房换成平顶房，没有钱的人家也想方设法做同样的事。可以预料，在不远的将来，土掌房将被平顶房所取代。怎样保护和发展这独特的建筑文化，成为了众多学者与花腰傣文化拥戴者的重任。

6、继承与发扬

花腰傣传习馆、花腰傣研究基地的成立，对这个民族的文化起到了一定的保护作用，但使之延续才是根本所在。

2011年我有幸参与了公司在花腰傣的故乡-----嘎洒，做一个具有代表花腰傣特色的旅游商业中心的规划设计工作。旨在打造一个以花腰傣元素为主的现代傣园。围和的建筑方式是整个设计的核心，整个布局围绕花腰酒店来展开。酒店东南西北方向各有四个角楼，层高为六层，周围设施层高为五层，内廷采用天井，通风透气且光线良好，酒店内部小露台每隔两层设一个，屋顶露台借鉴花腰傣土掌房的做法，可以供人休息、娱乐。花腰酒店的是附属设施，层高均为三层，一层都设外挑长廊，以遮蔽嘎洒强烈的紫外线，二三层采用退台的方式，丰富了建筑的层次感，而三层上开的小窗正来源于花腰傣的土掌房，装饰的文案则是由花腰傣人崇信的装饰文案演变而来。整个设计采用的色彩比较艳丽，堪比花腰傣艳丽的民族服饰。现代的建筑材料与当地材料的巧妙结合更为建筑增色不少。

通过参与这个规划设计的工作，让我领略到了花腰傣这一种原生文化的博大精深，更让我明白一个设计工作者的责任，不仅仅是设计，表现，更多的是在传递一种建筑的语言与文化，是在继承与发扬。我们应该吸取精华，丢弃糟粕，不断创新，让这一文化在建筑上得到展现与延续。

图三 设计效果图（正立面）

7、结语

花腰傣文化乃至其他民族的传统文化，是需要我们大家积极保护和传承的。

当然我们还要防止认识误区，是积极传承传统，而不是固守、复旧或因袭传统，更不可以去刻意地追求假古董和伪传统。传统固然美但毕竟已成往昔，创新的本质是承旧立新，是在传统的基础上实现再创造，这是维护一个民族或者一个地区历史文脉的正确的文化态度。将传统文化发扬光大，是对历史负责，对环境负责，对后人负责。

参考文献

1.《新平彝族傣族自治县志》编纂委员会新平县志1993

2.《云南民居》编写组云南民居1986

3.张增祺云南建筑史 1999

现代房屋论文篇7

关键词：中国古代建筑；设计艺术；情理合一

中图分类号：J59 文献标识码：A文章编号：1005-5312（2011）18-0194-01

谈起中国古代建筑，极具装饰性的屋顶架构、色彩绚丽的颜色搭配、规整的庭院结构等形象都直观的反映在我们脑海中，其对古代生活的直观呈现、对文化艺术的极高造诣皆广为人知，很好的把情与理这二者结合在了一起，将“情理合一”的理念完全融进了中国古代建筑设计上。

一、中国古代建筑设计艺术的理性思维

中国古代建筑设计艺术的理性思维主要表现在：第一，古代建筑的“墙倒屋不塌”的屋顶设计架构极具理性思维；第二，轴对称的古代建筑设计理念，理性思维的直观表现。具体解释如下：

（一）古代建筑的“墙倒屋不塌”的屋顶设计架构极具理性思维

中国古代建筑设计艺术很具特色，高墙、大屋顶、高台、台楼、大门等都是建筑的标志所在，尤其是纯木架构的屋顶设计，结构灵活易于拆装，木头的柔韧性与架构设计的坚固性融合在一起，适应性比较强，而且在中国古代，钢铁很少见甚至没有，木头取材更加容易，便于打造各种形状，使屋顶的木头按照设计好的架构层层叠加，“墙倒屋不塌”的谚语就很好的说明了中国古代建筑设计极具理性思维，采用木柱、木梁构成房屋的整体框架，屋顶与房檐的重量并不是靠墙壁支撑，而是通过梁架直接传递到立柱上，如此一来墙壁的作用只是装饰分割区间，与现代建筑的设计理念是很大不同的。在中国古代建筑设计艺术中，斗拱曾占据着很重要的地位，它位于柱梁之间，主要是传递由屋面和上层构架传下来的荷载，直接由地面基础作为支撑，这种理性设计能够加强房屋的坚固性，具有防震等功能，这是其实际作用；另外它还具有装饰作用，构造精巧，向外出挑，使建筑物出檐更加深远，整体看起来更具观赏性。

（二）轴对称的古代建筑设计理念，理性思维的直观表现

通过对中国古代建筑的观察就会发现，其中一个鲜明的特点就是对称美，轴对称的建筑设计理念正是理性思维的结晶。中国古代在建筑设计很早就开始在注重房屋坚固性的同时注意房屋外在的修饰，通过观察现存的故宫，就会深有体会，单个建筑体的屋檐对称、门窗雕花对称使房屋看上去甚是美观，整个建筑群也有其对称中心，街道规整，由外向内层层深入，每一座房屋都是在事先的规划设计之中，都是主题的陪衬，平面布局简明，方向感强，无论想到哪处，都会按照规整的街道线路到达，对称的设计也易于对整个建筑群的熟悉。在一个建筑群中，一般来说，相对重要的建筑都是安置在纵轴线上，其它房屋安置在它左右两侧的横轴线上，轴对称的建筑设计正是基于封建社会生活的理性思考。

二、中国古代建筑设计艺术的人文情感

中国古代建筑表面看上去庄严雄伟，很有气势，但其又蕴含着独有的艺术特色，和谐、含蓄、宁静、内向的建筑内在正是中国古代思想文化在建筑上的表现，包含着强烈的古代生活意念和丰富的文化，有着其独特内在的人文情感。主要表现为：一方面，庭院结构的设计，正反应了中国古代“长幼有序，内外有别”的思想意识；另一方面，古代建筑蕴含着中国博大精深的文化元素，对中华民族的文化传承也起到了载体的作用。

（一）庭院结构的设计，正反应了中国古代“长幼有序，内外有别”的思想意识

大到中国古代皇室宫殿如故宫，小到平常百姓家园如北京四合院，都是被规规整整的围墙包围着，墙内的建筑也是规规整整，整体看来基本都是呈正方形或是长方形，房屋都有自己的核心存在，其它房屋都是围绕它而建。庭院的设计结构反映了中国家庭观念的重视，四世同堂、五世同堂在中国古代很受推崇，认为这是家族兴旺的展现，一大家子人都住在一个庭院内，使得家族的力量显得也是很强大，血缘关系在中国一直都备受关注，家族意识很强，庭院结构的设计可以让自己家人更加紧密生活在一起，在家人团结的同时也用一道外墙把其他人拒之门外。中国古代建筑的鼎盛基本是在封建社会时期，封建思想也是广为流传，“女子无才便是德”等一类的思想也使得家族中的女人尤其是大家闺秀、小家碧玉大门不出二门不迈，大部分的时间都是生活在层层深入的庭院内，建筑的设计理念也是中国古代封建社会生活理念的反映。

（二）古代建筑蕴含着中国博大精深的文化元素，对中华民族的文化传承也起到了载体的作用

中华文明上下五千年，经历了很多朝代，文化也是代代传承，在每个朝代基本都对上个朝代文化有所继承，很多文化元素也都附着在了建筑上，通过建筑这个特殊载体传承文化。首先中国建筑的庭院设计在考虑生活元素的同时不自觉的就展示了其组群布局的独特艺术魅力，相比西方建筑来说，中国古代建筑更喜欢含蓄，不会说让你直观的了然一切，而是随着步伐移动逐渐展开，有着“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”的韵味，苏州园林就这方面的典型，其占地面积不是太大，但经过独具匠心的艺术手法在有限的空间内进行合理的筑山、叠石、理水，加上花草树木的搭配，层层遮挡，巧妙点缀，“欲扬先抑、含蓄幽曲”的手法使得整个园林移步换景，意境深远；园内的写意山水艺术也是中国文学、绘画艺术的历史渊源之一。中国古代建筑的室内设置更是独具中国文化特色，北京故宫、苏州园林、《红楼梦》中的大观园等都展现了我国古代建筑文化的内涵，厅堂的匾额名字、窗上的雕花，层层叠加色彩斑斓的屋顶架构都独具特色的包含着丰富的文化。朱红色门窗搭配蓝绿色的屋檐，有些再加上金线、金点，蓝绿之间也适当加少许红点，使得整个建筑的彩画图案看上去显得更加活泼，从色彩艺术增强了房屋的装饰效果。

中国古代建筑不仅仅是理性思维的技术科学，更是一门独具魅力的艺术、一种对文化的传承方式，包含着中华文明独具特色的文化元素。

三、结束语

独具特色的中国古代木质架构、轴对称规整布局建筑设计，真切的反映了中国古代社会尤其是封建社会的皇权贵族及平民的日常生活心理，融入了儒家、道家、佛家等多种文化元素，传承了源远流长的中华文明，寓情于理，情理交融，实现了中国古代建筑设计艺术的“情理合一”。

参考文献：

[1]李若辉.从天津杨柳青石家大院看中国古代建筑中的哲学思想[J].艺术与设计（理论）,2009（01）.

现代房屋论文篇8

关键词房屋拆迁条例 民法 公民权利中国

作者简介：田蓉，湘潭大学法学院在职研究生。

中图分类号：d920.4 文献标识码：a 文章编号：1009-0592(2011)04-164-02

一、当前我国房屋拆迁条例与民法基本情况概述

（一）我国房屋拆迁条例基本情况概述

近年来，因为房屋拆迁引发的社会问题与日剧增，与构建社会主义和谐社会的要求背道而驰，相去甚远。房屋拆迁问题受到了社会各界的广泛关注与研究。本文所指的房屋拆迁主要是指城市房屋拆迁。关于法律意义上的城市房屋拆迁目前在理论上和实际操作中都存在一定的争议，尚无统一的标准与定论。笔者对学界的主要观点进行梳理归纳，发现大致可以从以下几个不同的角度进行界定或使用。一是作为法律行为的城市房屋拆迁，主要的法律根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》，《条例》中所指的城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。这是一种行为意义上的界定，城市房屋拆迁行为是作为产生、变更、消灭民事法律关系的行为，它可以引起拆迁法律关系的产生变更和消灭，因而是一种民事法律行为。二是作为拆迁法律关系的城市房屋拆迁，这里的法律关系是指拆迁法律规范在调整房屋拆迁当事人的各种行为过程中所形成的相互之间法律上的权利和义务关系。这一界定使得城市房屋拆迁是一种民事法律关系与行政法律关系的综合行为。三是作为一种拆迁制度的城市房屋拆迁，主要是指规范城市房屋拆迁法律关系的一系列法律规范的总和。这是把城市房屋拆迁作为一种相对独立的制度规范进行界定的。笔者结合自己的思考，在本文中使用城市房屋拆迁的概念，主要是在拆迁行为的意义上使用的。关于我国城市房屋拆迁的法律依据其实早已有之，早在1983年的《中华人民共和国城市私有房屋治理条例》中就已经有了房屋拆迁的内容，成为以后强制拆迁规定的源头。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁治理条例》，与1983年的条例相比较而言，具有重大的进步意义。当前我国的城市房屋拆迁主要是根据2001年6月6日国务院第40次常务会议通过的《中华人民共和国城市房屋拆迁治理条例》，但这并不是唯一的法律根据，其他各省（自治区、直辖市）人大常委会以及政府依据该条例结合本地区的实际情况制定的关于城市房屋拆迁的地方法规和地方行政规章。此外，我国的其他有关土地和房屋的法律法规也对城市房屋拆迁制度产生重要影响，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地储备管理办法》与《中华人民共和国城乡规划法》等。然而这些法律法规在运转过程中仍然存在较多的问题，新的城市房屋拆迁条例正在酝酿之中。

（二）我国民法的基本情况概述

孟德斯鸠曾有“在民法慈母般地眼神下，每一个公民就是整个国家”的著名言论，深刻阐明了民法的本质。民法是用于规定并调整各个平等民事主体的公民与公民之间、法人与法人之间以及公民与法人之间的人身关系和财产关系的法律规范。在我国，《中华人民共和国民法通则》第2条从民法的对象以及其任务的角度出发，认为民法是调整平等民事主体的自然人、法人以及其他各种非法人组织之间的人身财产关系的法律规范，而对于城市房屋拆迁的有关调整与规范与显然属于民法对于财产关系调整的重要内容。民法在我国的社会主义法律体系中的一个极其重要的法律部门①，较之于城市房屋拆迁条例而言，我国民法的历史更加悠久，早在1954年宪法颁布以后的冬天，全国人大常委会就成立了起草民法典的班子，到1956年终于形成了一个包括总则、所有权以及债和继承四遍包括525条的民法典草案。这一时期物权制度的核心是土地权利，债权制度的核心是契约自由。改革开放以后的民法既在理论上阐述民法与商品经济的关系，即民法与市民社会的关系；又在立法上完成了民事基本法—《民法通则》的起草和颁布，从立法上对民法的“领地”予以确认。特别是1982年5月起草了4个民法典草案，1986年颁布了我国目前最基本的民事法律，即《中华人民共和国民法通则》，在之后的时间里，顺应经济发展形势，制定了《经济合同法》、《婚姻法》、《专利法》、《继承法》、《商标法》、《著作权法》以及《公司法》与《保险法》等一系列法律法规，完善了我国民法体系。在我国社会主义社会，民法的作用还具体体现在以下几个方面。一是民法为现代化的社会主义市场经济提供一般规则规范和市场活动的行为规范，保障和促进社会主义市场经济的良好秩序，社会主义市场经济从根本上来说一种竞争经济和法制经济，我国民法调整的社会关系包括各个平等民事主体之间的人身关系和财产关系，能够有力促进社会主义市场经济的发展。此外还可以维护社会公平正义、促进民主政治发展和保障基本人权。

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中国二、当前我国房屋拆迁条例与民法的冲突

学界关于我国城市房屋拆迁条例的讨论较多，对其立法基础，具体条文与实际操作均有诟病，笔者认为当前我国城市房屋拆迁条例与民法的冲突最为核心的体现在二者在原则上与具体条文两个方面，弄清楚这两个方面的矛盾与冲突对于我们找到二者的平衡路径具有十分重要的意义。

（一）城市房屋拆迁条例与民法原则上的冲突

这里所指的城市房屋拆迁条例是指2001年的条例，该条例的核心条款主要是第4、第6等条，在城市房屋拆迁条例的这些条款里，从法律形式上将房屋拆迁过程中国家征收、征用私有财产的权力给予了开发商，这必然导致房屋拆迁主体和补偿主体的错位。城市房屋拆迁涉及土地使用权与所有权，众所周知，这属于只能由国家行使的公共权力，依照我国2004年修改后《土地管理法》第58条的规定来看，土地补偿的主体只能是国家，而不是所谓将要取得土地使用权的个人、企业等私人。

我国民法坚持的六项基本原则即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、禁止权利滥用原则、公序良俗原则以及民法所调整的财产关系是系平等的民事主体之间的财产关系。显然城市房屋拆迁条例与土地资源管理办法这些核心条款的规定与民法所秉承的平等原则、自愿原则与禁止权利滥用原则存在明显的冲突。

（二）城市房屋拆迁条例与民法条款具文上的冲突

当前我国现行实施中的城市房屋拆迁管理条例在保障城市建设速度方面确实发挥过积极作用。但是根据该条例的相关条款，城市房屋拆迁人不是政府，而是业主或开发商，被拆迁人是房屋所有人，拆迁补偿安置协议可以说是在政府压力下，由被拆迁人与开发商缔结的。值得一提的是该条例还规定，如果拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议达成后产生争议，可以通过仲裁或诉讼方式解决争议，但拆迁人可以申请人民法院先予执行；如果当事人之间达不成协议，由房屋拆迁管理部门或同级政府裁决，对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，但如果拆迁人已经提供了补偿或安置用房、周转用房的，不论补偿和安置是否合理、是否公平，都不得停止拆迁。然而，我国自1987年开始实施自今的《中华人民共和国民法通则》第75条明文规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋……以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。显然，城市房屋拆迁条例与民法通则的具体条款具文上存在冲突，可以说前者是以牺牲公民的基本权利为基础的，而后者的出发点与归宿在于保护公民的合法权利，二者在法律条文上的冲突，使得在现实生活中常常存在不同利益主体从各自的立场利益观点出发，采用不同的法条，造成了许多摩擦与冲突。

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中国　三、当前我国房屋拆迁条例与民法的平衡之路

（一）在民法的基本原则基础上解决城市房屋拆迁条例的法源问题

在前文的分析中我们可以清晰的看到当前城市房屋拆迁条例与民法基本原则的冲突，笔者认为，对于城市房屋拆迁的调整属于对财产关系的调整，而我国调整财产关系的基本法律依据为民法，所以在城市房屋拆迁条例的设计之时应该以民法的基本原则为基础。诚然，我国宪法及其修正案中也有诸多关于国家保护公民合法财产的规定，任何法律法规的制定都不得与宪法的相关条款相抵触。所以城市房屋拆迁条例必须以宪法与民法为其基本法源，其理念与具文都应该与宪法与民法保持原则上的一致。此外，2007年10月1日生效的《物权法》第42条的规定中也可看出，该规定指出，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。而《物权法》的这些规定与城市房屋拆迁条例存在较大的差异，按照物权法，征收单位、个人的城市房屋及其他不动产，“应当依法给予拆迁补偿”，这里的“法”可以理解为既包括法律，也包括行政法规。所以，解决城市房屋拆迁条例的法源问题，对其进行修改完善已经具备必要性与可能性。

（二）在民法保障人权维护社会公平正义的指导下解决城市房屋拆迁条例的理论设计问题

当前我国城市房屋拆迁的理论依据是由于土地所有权归国家所有，公民和单位只享有土地使用权，国家有权随时收回和重新分配土地使用权。事实上这一理论并不能成立，我国民法作为保障公民基本权利维护社会公平正义的基本法律规范之一，在人权保护上与宪法一致，认为人民是国家的主人，政府作为人民的“人”，并不拥有土地所有权，不能违反人民利益处置土地。另外，政府不应随意收回土地使用权。在被拆迁人的土地使用权依然有效的情况下，政府将该块土地的使用权以招标或拍卖的方式售出，等于无偿收回了被拆迁人的土地使用权。如果不是因为公共利益而是为了商业开发，等于是为了一个民事主体的利益而合法的侵害了其它民事主体的利益。

（三）城市房屋拆迁条例与民法在具文上应力避冲突

这就要求二者在设计与表述上，充分考虑以下问题：一是二者都应该合宪，并与其他法律衔接配套；二是考虑我国规范城市房屋拆迁的法律、法规有必要将为了公共利益需要而进行的拆迁和为商业开发等目的而进行的拆迁活动区别开来；三是二者在具文与实施中要以充分保障公民的基本权利为基本原则；四是二者都应该要体现程序公正，兼顾效率和公平；五是在立法与执法过程中平衡国家利益和公民个人的财产利益。

注释：

①我国社会主义法律体系分为三个层次、七个主要法律部门，三个层次是指法律、行政法规与地方性法规；七个法律部门，除民法商法之外，还包括宪法及其相关法律、行政法、经济法、刑法、社会法、诉讼与非诉讼程序法。

参考文献：

[1]冯其江．城市房屋拆迁引发的系列问题之探讨．法制日报．2005年09月05日．

[2]郑文科．论《城市房屋拆迁管理条例》与民法的四大冲突．河海大学学报（哲学社会科学版）．2004（1）．

[3]刘扬，曹磊．利益平衡：和谐社会构建的基石——从城市房屋拆迁问题分析和谐社会的构建．青海社会科学．2007（5）．

[4]王昭．对《城市房屋拆迁管理条例》中若干问题的研究．现代商业．2007（16）．

[5]刘兴树，王云辉．城市土地出让及房屋拆迁民法适用的法理探析．广州大学学报（社会科学版）．2007（4）．

[6]曾卫，谢春全．当前拆迁补偿中存在的问题及其完善．山西建筑．2007（2）．

现代房屋论文篇9

关键词房地产法疑难案件综述

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-071-02

由华东政法大学房地产法研究所主办的“房地产法新型疑难案件”小型研讨会于2013年5月21日在华东政法大学成功举行。本次研讨会主要针对当前房地产司法实践中所出现的一些疑难问题，邀请华东政法大学民商法学的傅鼎生教授、张驰教授，行政法学的邹荣教授以及华东政法大学房地产法研究所的庄建伟所长和许凯博士五位专家学者，与会的还有来自浙江天鸣律师事务所等司法实务部门的专家律师。会议围绕“商品预售合同与代建合同区分”、“一手商品房与二手商品房认定”、“行政指导行为对商品房交易效力影响”等核心问题展开充分的讨论，取得了良好的效果。

一、商品房预售合同与房屋代建合同的区分标准问题

在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司为房地产开发企业，其在获得项目用地后由于资金与技术方面的原因无法自行开发，故与乙公司签订《房屋代建合同》。在代建合同的履行过程中，甲公司将原有项目用地转让于乙公司，双方另行对原代建房屋签订《商品房预售合同》。嗣后，双方在合同履行过程中发生争议并诉至法院，甲公司认为案件应为房屋代建合同纠纷，而乙公司则认为其为商品房预售合同纠纷。

与会专家认为，本案应当定性为商品房预售合同纠纷，判断的标准有两点：其一，看甲乙公司之后订立《商品房预售合同》中的内容，如果双方在合同以及往来函件中有明确代建合同关系变化为商铺、车位、别墅等商品房买卖的意思，则应当从合意变更的角度认为代建关系已经终止。其二，依据最高人民法院关于新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案的判决（最高人民法院[2008]民一终字第50号民事判决书），代建关系存在的前提是委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。本案中，在代建合同没有履行完毕的前提下，项目建设主体以及土地使用权就由甲公司均变更为乙公司。故甲公司自此丧失了建设项目的土地使用权，其也不可能成为建设房屋的初始所有权人。因此，从客观事实的角度来看，自甲乙公司之间《商品房预售合同》签订之日起，双方之间的代建关系因丧失该地块的使用权而终止。

二、商品房交易中一手房交易与二手房交易的识别问题

在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司与乙公司签订《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司所有的商铺，运用的合同版本为某省商品房交易的示范文本。在合同的履行过程中，由于当地相关房地产交易政策的变化，仅允许上述商铺以二手房政策进行交易。甲公司认为政府政策的变动导致当时双方一手商品房交易的意思表示落空，合同应当无效。但乙公司认为既然可以按照二手房政策交易，合同应当继续履行。

与会专家认为，由于政府政策变化导致原定交易无法进行，合同应当做出无效认定。关于何者为一手商品房，应当参照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在司法实践中，一般把该条所涉及的房屋买卖类型称为一手商品房交易，而将买受人取得房屋产权再行出售的后续交易行为统称为二手房交易。

对于本案中甲乙公司《商品房买卖合同》究竟属于一手房交易抑或二手房交易，与会专家提出三项检验标准：第一，交易类型的确定首先应当通过当事人于缔约之时的真实意思判断，原被告之间就商品房买卖合同交易类型的确定往往体现于诉争《商品房买卖合同》之中，这种意思表示不仅表现于合同的形式，也要注意合同的内容。从该合同的形式上看，假如双方一致选取的某省示范文本其本身仅适用于一手商品房之交易，那么其应当构成一手商品房买卖的初步证据。接下来，从合同的实际内容来看，尽管此类示范文本存在不少的格式条款，但也有一些内容需要当事人用手写方式填写，这些内容应当体现了签约当时双方的真实意思。从现有的司法实践来看，假如在某些示范文本中存在大量的不可能出现在二手房的交易合同中的条款，那么当事人对于一手房交易的意思表示应当是明确的。这些条款一般包括：商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更的约定、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、对商品房楼宇屋面使用权、外墙面使用权、命名权等约定等。

第二，当事人双方在缔约时的预期对于合同类型的判断十分重要。就本案甲乙双方签订《商品房买卖合同》时的基础情况而言，当时的政府文件并未明确交易之类型，虽然其后有了仅允许二手房交易的政府文件，但从这一事实中不难发现，无论从时间角度看，还是从合同主体意志平等独立性的角度论，政府在后的文件中的意见并不能代替合同当事人的意思表示。而从此前所有的政府文件和相关的其他证据中，均未出现按二手房交易政策处理诉争商品房买卖的意思。故从双方订约时的预期来看，其不可能也没有必要将交易类型确定为二手房交易。

第三，从合同解释的角度来讲，对案件里《商品房买卖合同》中意思表示的解释应当符合一般商品房交易的交易惯例。而从商品房交易的一般惯例出发，假如房地产开发商在未进行一手房交易的情况下就与他人达成二手房交易的意思表示，那么在合同中必须出现二手房交易的特约条款，而案件合同中从始至终未有此类特约条款的体现。

三、标的物标示不明的《商品房买卖合同》是否成立的问题

在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司与乙公司订立一份《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司开发的商铺。在合同中仅仅列出了乙公司购买商铺的面积，并未有任何具体四至或附图。而合同中所记载的土地用途仅为住宅用地，在合同记载土地之上也并未存在任何商铺，但甲公司开发的相邻土地项目上存在商铺。当双方就合同履行产生争议时，甲公司认为诉争合同不成立，理由是交易的标的物不确定。

与会专家认为，根据合同法的理论，一项买卖合同要成立，其必须首先具有确定的标的物，假如交易标的物不特定，那么买卖合同便无法成立。而对于任何一项商品房交易而言，所谓标的物的确定体现在两方面：房屋与土地基本情况的确定。依据案件中的事实情况，假如《商品房买卖合同》记载土地的用途为70年使用权的住宅用地，而依据实际地块的规划图并未有商铺存在的余地，或者虽然事实上存在部分商铺，但这些商业用房的面积却并未被分摊至该地块中，那么应该说明合同上记载的地权属性与合同的房权用途是不符的。另外，既然合同约定的地权与房权情况完全不符，那么即便双方对于商品的交易有过约定，其具体的指向也必然不清楚。故案件在这种交易标的无法确定的情况下，《商品房买卖合同》便不能成立。

四、规划禁止交易的《商品房买卖合同》是否有效的问题

在现行的司法实践中出现以下问题：某房地产项目在规划立项时即明确该项目所属商铺为企业自用房，不得对外进行交易。之后，该项目开发商甲公司与乙公司就项目商铺签订了《商品房买卖合同》，而项目所在地的某区政府在合同签订前后多次作出《会议纪要》，提出允许商铺进行土地、房屋分割并交易的意见，但该区规划部门并未改变原有规划。嗣后，甲乙双方就合同履行的问题产生争议，甲公司认为诉争商铺从始至终不具有可流通性，因而合同因违反项目规划而无效。

与会专家认为，甲公司的观点值得赞成。原因在于，房地产交易与其他交易的特殊之处就在于国家对土地有着十分明确的管制制度，这种管制制度集中体现于土地的规划管制方面。土地规划一方面代表着各级政府对管辖区域内城乡用地的布局，另一方面也与社会公共利益息息相关。本案《商品房买卖合同》的交易标的物自始就不存在可流通性，而且直至诉讼进行期间，诉争商铺所涉的规划方案从未发生改变，一直保持当初不能分割也不能交易的状态。因此，此类《商品房买卖合同》因为违反城市规划、侵害社会公共利益而当然无效。

对于合同订立后，某区政府允许商铺进行分割交易会议纪要的效力问题。与会专家提出，在现行的房地产调控过程中地方政府经常会根据具体情况作出政策的变动，这种政府纪要文件的初衷是值得肯定的。但从行政法的角度来看，这种会议纪要只是政府对规划、建设、土管等职能部分提出的一种行政建议，其不能代替相关职能部门的具体行政许可行为。换言之，在规划部门没有依据法定程序变更原有规划方案的前提下，诉争商铺的不可交易性不会因为政府纪要文件的变化而随之转化。假如令此种交易有效，那实际上就改变了土地原有的性质与用途，会造成国家利益的重大损害。因此，诉争商品房的买卖自始就存在标的物法律上的不能，这种违反相关法律法规的合同因内容违法而导致无效。

五、《商品房买卖合同》无效后的责任承担问题

在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司作为商品房出卖人与乙公司订立《商品房预售合同》，乙公司支付了全额购房款。嗣后发生争议，法院确定《商品房预售合同》因违反强制性规定而无效，此时双方产生的损失应当如何进行分担。

现代房屋论文篇10

    ——以日本房屋租赁法上的“正当事由制度”为例

    一、 引 言

    近年来以北京上海为代表的大都市房价高速增长,住宅价格上涨幅度远远超过居民可支配收入上涨幅度,使住宅保障的问题成为最重要的政治和社会问题。住宅一般被认为与其他的商品一样是由市场机制供给的物品,但即使在先进的资本主义国家,完全由市场机制决定住宅供给的情况也不存在。住宅作为人类生活的基本条件之一,是个人享有政治权利乃至职业选择等基本自由的前提,因此住宅的享有不仅仅是不受国家侵犯的财产权利,更包含要求国家干涉住宅市场或提供居住保障的社会权层面。

    中央政府意识到住宅市场化的弊端,从而在面对中低收入居民住宅保障缺失的情况下,早于2005年5月,就由建设部、财政部等七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出通过规划控制改善住房供应的结构,增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,通过运用税收等经济手段调节房地产市场等措施来保障普通居民的住宅消费可承受能力。各个地方政府也针对地方具体情况,开始采取以上政策手段,介入土地住宅供应市场。 [1]然而2007年上半年至今,包括上海、深圳在内各大城市又出现了住房价格飞速上涨的现象,远远超出了普通居民收入可承受的程度。

    可见,着眼于政策手段选择的角度,现有的措施并不能有效地解决居民住房保障的问题,并且在以财政支出为基础提供补助金或建造公共住宅的政策手段往往存在供应缓慢,财政压力大、住宅管理成本高的问题,因此广为各国采用的控制租金或限制出租人的解约自由等政策成本较低的优势选择就有必要纳入政策选择的视野。而在公法学上,控制租金、限制出租人解约自由也早有其坚实的理论基础,即早已被先进立宪主义国家所接受的财产权的公共福利制约理论。因此本文就试图以日本住宅政策中限制出租人解约自由的“正当事由制度”为例,阐述私人的居住保障与立法对解约自由限制的关系,并进一步指出该制度所对应的财产权限制理论的正当性。

    二、正当事由制度的展开

    (一)二战期间房屋租赁法的改正

    日本房屋租赁法上的正当事由制度最早是作为二战期间地租房租统制令的配套措施而出现的。因为地租房租统制令的实施 [2]可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约,致使出租房屋供给量明显减少,必须辅之于对出租人解约权进行限制的制度,以保障承租人的居住权益和社会的稳定。

    1941年房屋租赁法的修改被提上日程。 [3]改正主要对出租人的解约自由进行了一定程度的限制,即增加了除非出租人具有“正当事由”,否则不得随意提出解约的规定。(房屋租赁法第一条之二)这一修正,反映了当时战时体制下住宅困难的情况,即没有正当的理由,不能要求土地、房屋的承租人交付土地或房屋,保护租赁土地或房屋的承租人,主要是放眼于当时谋求治安安定的目的。为了保证应招参战的承租人家人居住的持续。

    其实早在改正前,就有判例以民法上“权利滥用”和“信义则”为由,确认了对出租人解约权的限制(大判昭16,3,18,民集20,306)根据当时判例的内容,实际上已经有对住宅难问题以及承租人生计的考虑。而在帝国议会贵族院对改正案的审议中,“正当事由”被理解为具有以下的情况:房东自己使用的必要、承租者经催告仍不支付租金、承租人未得到出租人同意擅自改变土地的原状、承租人未得到出租人的同意擅自改变、损毁建筑物的原状、承租人未得到出租人的同意擅自转借建筑物或让渡租赁权、出租人接受破产宣告时。1944年大审院(过去的最高裁判所)判例指出:“判断是否有正当理由时,除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外,对公众利益及社会上其他各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定的判决。” [4]

    而修正案立法者对于“正当事由”的解释,相当广泛和富于弹性,真正对于解约限制只是出于资本的超额利润以及对国家整体战时秩序、利益的考虑。对于承租人的保护只是排除房东前近代的利润,维持低租金、低物价政策所带来的附随的利益,就像渡边洋三所指出的“是大目的的反射的效果”,承租人的生活状况,并不制约解约自由。 [5]

    (二)二战后正当事由解释的变迁

    二战后,房屋租赁法的条文并没有发生变动, [6]但战后丰富的社会变化,却在判例理论和解释学上给了房屋租赁法特别是正当事由制度许多新的内容。

    首先是刚刚战败时,严峻的战灾问题以及政府将当时的住宅问题主要推卸给民间解决,众多的租赁纠纷为判例理论的形成提供了源泉。由于战争摧毁了大量的住宅,加之从军队复员、从国外撤退回国的人使住宅需求骤增,面临着未曾有过的住房短缺的紧张局面。恰是此时,1941年经过修改而增加了正当事由制度的土地房屋租赁法发挥了极大的作用。当时的法院在判断房东拒绝更新契约、提出解除契约是否具备有正当理由时,不仅仅依据房东自己使用的必要性,同时对承租人的情况也进行比较衡量,确立了极为重要的“利益比较原则”。即:在判断出租人是否具备有拒绝更新或提出解约的正当理由时,对出租人和承租人双方的必要性及其他情况进行比较、衡量之后再作决定。 [7]

    对于正当事由的判断,就像使用天平,需要对要素之间的轻重进行归纳分析、比较,来得出结论,其中法官根据各个事实,进行主观的利益衡量过程占据重要的作用,因此很难通过判例归纳出统一的判断基准。 [8]由于利益衡量原则要求考虑出租人、承租人双方的情况以及其他各种情况,作为一般条款的正当事由制度的调整利害关系的性格变得强烈起来。这种倾向,在其后的50年代后期到60年代初,由于提供腾退费(立退料) [9],成为补充正当事由的判例理论得到确立,正当事由的判断中金钱这一极为柔软的因素被考虑,使得正当事由制度的调整利害关系的性格得到了极大的强化。 [10]

    因此在解释论上,利益衡量的过程(正当事由判断的基准),就要根据正当事由制度的目的、制度趣旨等进行判断。从历史的角度来看,二战刚结束时,日本处于绝对的住宅困难时期,围绕正当事由的争议多数是争议生存的绝对条件的,那时可以说正当事由制度的机能是保障经济弱者作为基本生存条件的居住和营业的场所。但是到了1950年代后绝对的住宅困难有所缓和的时期,争议生存绝对条件的纷争减少,多数以居住、营业的条件或者开发利益等的经济利益为争议的焦点。

    笔者认为正当事由尽管使用比较衡量的方法,具有纠纷解决、以及实现国家住宅分配的机能,但是仔细分析判例中对正当事由的判断的考虑和轻重比较,租赁双方基本的居住需要和生存需要特别是承租人的居住、生存需要都是最重要的考虑因素。

    三、学说的争论

    通过立法的考虑和法院判断时利益衡量因素的总结,学者们对于“正当事由”制度有以下不同性质的论断。对于“正当事由”的立法趣旨也存在各种对立的观点。

    1、渡边洋三在其1950年发表的“关于房东的解约申入权”论文中提出房屋租赁法第一条之二正当事由规定的立法趣旨是在于促进支持房东具有的半封建的权力的半封建的房屋租赁关系的解体,而其在1958年的“市民法和社会法”论文中对上述观点有所修正,二战中房屋租赁法的修改,尽管包含保护承租人的契机,但实际根本上是对战时独占资本的保护,本质上是法西斯法。但战后房屋租赁法的保护,则应属于由劳动者运动和生存权理念所支撑的社会法的构造。 [11]

    2、而铃木禄弥则是社会性立法性质的坚定主张者。他在其1959年出版的《居住权论》的着作中明确提出明治30年代后的日本的房屋租赁关系本质上还是建立在市民法原理之上的,因此正当事由制度的规定根本上是对作为市民法的这一房屋租赁民事法律的社会性立法的修改,为了保障所有国民过上像人一样的生活。 [12]他主张法院对于正当事由的判断本质上应该以出租人的牺牲保障承租人居住的利益角度出发做出比较妥当,应作为国家的社会法的判断。不过他同时指出实务上,法院主要采取的是作为住宅分配政策的判断方式。 [13]

    3、从正当事由制度本身客观所具有的机能的角度出发,在讨论定期房屋租赁权 [14]立法过程中,吉田克已提出正当事由制度具有4项机能:抑制不正当的租金上扬、对住宅这一资产利用进行分配、对开发利益进行分配、保障住宅所处位置的利益的机能。后两项机能主要是在日本城市开发的展开和80年末不动产泡沫的形成过程中,正当事由制度与腾退费制度相结合,客观上达到了以上的效果。并且他认为对正当事由制度性质的判断要从住宅整体的状况入手,并指出日本的公共住宅、社会住宅政策不足,因此正当事由制度可以说承担着住宅社会保障功能的负担。 [15]

    因此仔细加以分析,可以发现尽管学者们对于战时立法改正插入的“正当事由”规定在立法时的宗旨以及战时“正当事由”制度起到的作用存在社会性立法和近代化立法的不同观点,并且对于正当事由制度在战后存在的理由(政策上的考虑)抱有数种因素并存的观点,但战后“正当事由”制度从承租人的生存权考虑,具有社会性立法的性质这一点,还是受到多数学者的认可。从而,从这一性质出发,房屋租赁法上对出租人所有权的社会性限制,一定程度地实现了承租人的居住利益,因此私法上出租人的租赁契约解除权或更新拒绝权限制与宪法上的出租人财产权限制共同构成了承租人居住利益保障的法的结构。

    一般房屋出租人与房屋承租人的债权债务关系是受对等当事人之间的市民法的原理所规律和保护,但是对于居住用建筑物,很多国家都有特别的规定,保护承租人,从而对市民法原理进行修正。因此对于居住用建筑物的承租权的保护,是对其居住利益的保护,或者说具有生存保护的意义在内吧。