小产权十篇

小产权篇1

【关键词】 小产权墓 产生原因 危害性

一、小产权墓的概念和特点

小产权墓是指农村公益性公墓中违法对外销售的墓地。所谓农村公益性墓地即在集体所有的土地上，由享有该土地所有权的的乡（镇）政府或村委会单独开发或者与其他开发企业联合开发建设的、提供给本村村民的公益性墓地，严禁对本村村民以外的人出售。

据此，小产权墓特点如下：

（1）建立在集体土地所有上，土地利用自决。由于小产权墓所售墓地是农村公益性墓地――其占用土地为集体所有，但因建设审批程序松散，集体组织拥有较大的土地利用自决权，往往会因为追求经济利益，改变原有使用性质。

（2）除为本村成员丧葬服务外，还对外销售。农村公益性墓地是为当地农村村民提供的集体骨灰安葬地，由县级民政部门批准，不得对村民以外的其他人员提供墓穴用地，具有成员权性，对外出售墓穴和骨灰存放格位按照非法转让行为处理。小产权墓则是在向集体以外的人非法转让集体土地使用权，并以此营利。

（3）交易得不到法律保护。小产权墓缺乏完善的墓地管理，买墓人仅获得交易凭证，缺乏物权上的约束力，未获取墓穴使用权的合法证明。由于小产权墓买卖本身具有违法性，一经查处，买墓人的权益难以得到有效保障。

二、小产权墓产生的原因

（一）城乡墓地市场的供求不平衡

城市的发展致使城市土地供求矛盾日益激烈，城市公益性墓地缺位、经营性墓地价格一路高走，导致城市居民的殡葬需求难以得到有效满足。与此相反，农村的公益性公墓却多有闲置：受传统丧葬观念影响，村民不愿意花费代价葬在村集体的公墓中而选择自留山自留地或所谓风水更好的地方，乱葬现象严重。两相结合，小产权墓“应运而生”。

（二）管理力度不强，违法成本较低

殡葬法治建设工作滞后：我国现行相关的法律法规只有1997年颁布的《殡葬管理条例》和民政部1992年颁布的《公墓管理暂行办法》，很多实体规定都已不再适用，农村公益性公墓的管理规定更是少之又少。另一方面，执法不严、处罚力度低，2012年行政强制法颁布后废除了《条例》中强制性规定后，民政部对违规经营常采取放任态度：一是难以管理，强制平坟等措施极易激发社会矛盾，此点从2012年“周口平坟”事件可窥之一二；二是可以借罚款之名“创收”。因此“小产权墓”屡禁不止。

（三）经济利益驱动

随着城市化的高速推进，土地的商品价值日益凸显，较之传统的农作物种植，在土地上修建墓群对外出售，显然获利更丰厚，受利益驱动，小产权墓由此产生。另一方面，农村公益性公墓的建设审批手续简单――经乡镇政府审核同意后，报县政府审批即可――使得集体土地所有者更容易实现小产权墓的对外销售。

三、小产权墓的危害性

（一）购买者的权益难以保障

小产权墓在法律上是不合法的存在，故无法得到任何法律的有效保护。随着农村土地流转的发展，数量庞大的小产权墓将会产生众多纠纷：一旦将来土地被国家征收，拥有成员权的农村村民会得到相应的补偿与安置，但购买小产权墓的城市居民其权益却难以得到保障。

（二）不利于耕地保护、合理规划、土地资源的综合利用

伴随着经济社会发展带来的城市规模日益扩大，土地资源的商品价值也日益彰显，部分区域的土地通过改变土地利用用途――将农用地改为非农用地――来换取高额收益，由此带来巨大的经济利益。激剧膨胀发展的小产权墓一方面无疑会破坏政府对其区域内土地资源的有效利用和规划，导致土地利用结构面临失衡的危险；另一方面集体为谋求经济利益将大量农用土地转变为非农用土地建设，不利于耕地的保护，粮食安全保障也将成中国面临最现实的问题。

（三）鼓励不劳而获，违背公平原则

小产权墓发展很大一部分原因在于该区域或其附近区域的经济发展和高速率城市化进程。因土地所处位置、相关城市规划，导致其他条件相同、价值相当的土地不能借此实现高额经济利益，这对于其他处于非特定地区的土地所有权人而言无疑是不公平的。辛苦耕种土地的人收益微薄，将土地简单买卖却能获得远高于耕种的收益，这对辛苦劳动的全体而言也是极大的不公平。

四、规范小产权墓的建议

尽管经营小产权墓属违法行为，也会导致买墓者权益难以保障、破坏社会公平和土地利用结构失衡等一系列社会问题，但我们也应看到其存在的合理性，在规范整治小产权墓时避免一刀切。

（一）坚持疏禁结合的管理策略

正因为小产权墓涉及群众基本的“生养死葬”需求，处理不当，容易引发社会纠纷、破坏社会和谐安定，因此必须坚持疏、禁结合的策略。对于现存的，按照公益性墓地的建设标准规范管理；处在萌芽阶段的，一律依法铲除、严肃处理，并追究相关人员责任。

（二）两头并进，统筹管理城乡公益性墓地

一方面，政府应加大对城市公益性墓地建设的投资，使城市公益性公墓的数量、设施质量有所上升。与此同时，政府还应推广宣传节地生态葬，鼓励居民选用壁葬、树葬、海葬等新型丧葬方式，并给予适当奖励；另一方面，民政部门对农村公益性公墓应加强规范管理，依法取缔小产权墓的经营、严肃处理，同时对村民的殡葬观念加强引导，劝导村民将私自在自留山、自留地、荒山等处修建的散坟迁至集体公墓，从根源上减少小产权墓的供给量。

（三）完善殡葬管理法律法规

小产权篇2

2013年12月27日，北京市召开专门会议，表示将在2014年出“狠招”治理小产权房，对历史项目分类研究处理。同时进一步向区县政府施压，拟对小产权房“重灾区”暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发。

十八届三中全会后，国有土地和集体经营性建设用地“同地同权”的改革方向明确，集体土地入市的口子似要打开，与之密切关联的小产权房问题也备受关注。

在三中全会召开前后的一个月内，嗅到政策信息的小产权房市场反应强烈，北京市的小产权房价每平方米增长了1000元以上。

不过，道路的曲折在全会召开后不到一个月就呈现出来。11月22日，国土部和住建部了关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。随后，一轮整治行动迅速铺开，小产权房问题的处理形势从暖春进入寒冬。

“十八届三中全会的决定，有些现在就可以实施，有些则可能需要进行机构调整，还有一些则可能需要一个较长过程。”中国土地学会副理事长黄小虎说。这其中，对于小产权房问题的处理就属于后者。

学界普遍认为，十八届三中全会已经明确方向，小产权房问题终将在建立城乡统一的建设用地市场、实现集体土地和国有土地“同权同价”的大背景下获得解决，但具体政策路径尚需时日。“在这种情况下，两部委出台政策挡一挡也是必要的，防止各地小产权房建设一哄而起。”黄小虎说。

全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，在思路和细化政策出来之前，若大规模进行小产权房建设，“相当于给改革出难题”。 小产权房困境

就北京市来说，对于小产权房的清理整治从未停止。尤其是自2012年6月以来，作为国土部确定的小产权房整治试点城市，北京市国土局已先后五次公布小产权房和“变相”小产权房项目，共计108个。

北京的小产权房主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区等远郊区，目前已有7个小产权房项目和18个“变相”小产权房项目被拆除，有8名当事人被移送公安机关，31名责任人移送检察机关。

从北京市这一年多的整治尝试来看，处理方式和手段并没有突破。实际上，自小产权房问题出现以来，相关部门出台的相关政策文件，基本都是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，目标是禁止小产权房建设和销售，如强制停建停售甚至强拆。

但从实际效果来看，此类传统治理手段根本无法应对小产权房问题的复杂情况，既解决不了存量小产权房问题，也无法杜绝新建小产权房。

由于各种历史遗留因素的复杂性，各方利益关系的牵扯，维稳的现实考虑，以及执法权的缺位，使得基层国土部门处境尴尬。北京市国土局昌平分局副局长李跃红表示，该局只能寄希望于购房者提高法律意识，以便配合执法者对小产权房的清理整治。

与此同时，小产权房的市场需求却未有减少。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达66亿平方米，占到全部商品房住宅面积的一半，绝大部分都集中在大中城市周边。调查显示，目前各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，包括外来务工人员、普通工薪阶层等。而各地出台的各种限购政策，也客观上推高了小产权房的市场需求。

据北京大学深圳研究生院副院长李贵才介绍，仅以深圳为例，经过多年的住房市场化发展，仅有15%为正规商品房，另有5%的福利房，其余80%的住房没有进入合法市场。对于城镇常住人口而言，小产权房已成为其重要的住房来源。 分类处理思路

虽然小产权房问题的基层执法困难重重，但从历次整治行动中仍可以看出相关部门的执法选择，不同类型的小产权房，打击力度有多不同。“小产权房”并非严格的法律概念，历次整治行动中的“违法性”却相对比较集中。

对小产权房的整治主要限制的是利用农村集体土地建设商品性住宅并对外销售，此次两部委的通知也同样如此。“但在我们的具体执行中，那些完全没有用地手续，且由外来开发商操作，村民并未得到利益的小产权房项目是整治的重点。尤其是占用耕地的项目，更是重中之重，拆除在所难免。”一位北京市国土系统人士说。

现实中，小产权房的概念外延广泛，包括利用农民宅基地的旧村改造项目，拥有村镇规划的项目，某个开发商租用集体土地建设的零散项目，甚至利用“生态农庄、农家院、私家菜园”等名义建设的独栋房屋，也被归入小产权房之列。

在具体执法过程中，对于利用农民宅基地的旧村改造项目、拥有村镇规划的项目等，相对较为温和。“批宅基地也是批，利用农民宅基地进行建设，还可以集约节约用地。”上述北京国土系统人士称。

虽然在具体执法中有所侧重，但对小产权房的分类和梳理工作至今尚未完成。2012年，国土部和北京市都表示正在研究“分类处理”存量小产权房的办法，但至今仍没有统一口径。

国土部一位官员表示：“几部委出台一个办法很简单，但如果考虑到操作层面，下面未必会执行到位。”

虽然十八届三中全会明确了集体经营性建设用地和国有土地“同地同权”的改革方向，但集体土地上能不能建设商品房，农民有没有集体土地的完整财产权利等问题，一直存在争论。因现阶段小产权房问题复杂，将小产权房问题进一步摸底梳理，是各方共识。“下一步是要梳理一下小产权，比如那些符合规划的存量小产权房，是否还叫小产权？”黄小虎说。

据《财经》记者了解，国土部目前已成立专门小组调研小产权房问题，并已派员赴三个省市，对小产权房的存量情况进行摸底排查。而住建部近日也对外表示，已联合国土部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。

日前，住建部主管的《中国房地产报》援引国土部等部门知情人士称，研究小组的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。

一个可能的思路是，将未来出租型的小产权房纳入公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房中，符合城乡规划和土地利用用途的项目，通过补交土地出让金和税费的方式加以合法化。

这两种处理方式在学界多有提及，并获得广泛支持，国务院发展研究中心的“383改革方案”就提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。而这一思路在实践中亦有成功案例，比如，成都市郫县三道堰镇就有小产权房在补交土地出让金后获得合法身份。

北京市昌平区著名的小产权房项目——郑各庄村宏福苑小区，也一直在寻求通过这种方式实现合法化，但始终没有如愿。“主要的问题是，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”郑各庄对村委书记黄福水说。

但小产权房通过补缴土地出让金的方式合法化同样受到质疑。“如果普遍只补缴一些税费就将小产权合法化，既有对分担了整个城市公共建设费用的高价商品房购买者的公平性问题，更有如果开了赦免迄今为止的违规者的先例，怎么制止后来者群起而仿效的问题。”燕京华侨大学校长华生认为。

至于将小产权房纳入公租房序列，此前北京也曾通过“集体租赁房”的形式展开尝试，但目前因诸多法律障碍而陷入沉寂。 政策路径待明

国家层面并没有一个明确、统一的小产权房处理政策措施。相较于北京的严控措施，各地对小产权房处理方式并不一致。其中，尤以成都走得最远。

据全国工商联房地产商会REICO工作室调研显示，成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，也没有保证过其产权。但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不加过问。

成都下辖的郫县做法更为直接，该县团结镇的小产权房的房产证是由县建设部门颁发的，而在其他地方，小产权房的“房产证”一般由乡镇、村集体组织颁发，并不具法律效力。在一些学者看来，这意味着成都对小产权房持有“默许”或间接承认的态度。

而广东省则将小产权房纳入到“历史遗留违法建筑”的范畴内，通过三旧改造、土地整备和城市更新等方式，重新清理利益关系，实现政府规划意图，以消化存量小产权房。以深圳为例，其城市更新项目已经放开一个口子，允许“合法土地占70%，合法外土地占30%”，等项目完成时再达到“全部土地皆合法”，即实现小产权房曲线合法化。

在广东当地一些官员来看，这一探索同样适用于其他地方。小产权房项目的处理和改造，涉及众多利益方，利益平衡成为核心关键点。而在这一过程中，政府作为公共利益的代表，需从公共设施配套的角度来计算收益合算与否。

“如此解决存量小产权房将是一个市场化的过程，对于能够规划出来且建筑质量合格的小产权房项目，在缴纳了政府核算的土地出让金后，可以获得大产权；对于其他类型的小产权房项目，则通过推倒重建，或是规划的调整等方式，利用市场化的手段调节和调动各方进行改造，从而能够达到标准，并获得合法产权。”中国人民大学经济学院教授陶然说。

不过，地方的尝试和学者的主张，并不足以促成统一的政策出台。“十八届三中全会提到了‘同地同权’，但并没有明确经营性集体建设用地上能不能建商品房。”黄小虎说。

黄小虎认为，这是一个重要的政策导向，“如果允许集体土地上建设商品房，那么哪些可以建设，哪些不可以建设，存量的小产权房项目哪些可以合法化，哪些必须拆除等等问题才有可能厘清，此时小产权房的‘分类处理’才具备现实意义”。

就字面而言，“同地同权”的含义包含了可以建设商品房的内容，这也是此前小产权房转正预期高涨的主要原因。“一切都要看是不是符合规划和用途管制。”三中全会后，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对《财经》记者表示。

对于三中全会所涉土地问题还有另一种声音。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾多次公开表示，小产权房不合法，最主要的原因正是在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制，根源在于农村集体土地在规划上本不是用来建商品住宅的。

“这也正是当前土地财政的关键，即地方政府根据产权性质来限定用途，垄断限供商住用地。”陶然认为，目前的征地过程演变成为规划改变的过程。现实中，规划确实也成为地方政府实现用地目标的手段。

小产权篇3

Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!

关键词:小产权房 禁止 农村宅基地 对策

key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure

作者简介:姓名:尚存良,男,汉族, 出生年月:1983.10。籍贯:河南省确山县,四川大学法学院09级研究生 研究方向:民商法。

对于什么是“小产权房” 学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”。观点各异,但笔者认为:小产权房就是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

一、小产权房产生的原因

对于小产房产生的原因,我们不能单纯的把它归结为某一个方面,造成它在国家一再禁止的背景下不断扩张的因素是多方面的,对于这方面的分析已太多,总的来说,各种论述分析可以归结为以下三个方面:

(一)由于我国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求,城市房价过高使得很多人买不起房子,转而去买价格低廉的小产权房。

(二)随着工业化的发展,城市居住环境被固体废弃物,废水废气以及声光等污染物困扰,而农村基础设施不断的完善,使得部分城市人愿选择生态环境较好的农村居住。

(三)大量的农村人口离开农村,使得大批的房屋空置,农民希望通过引入城市人居住的来实现自己的经济利益。

二、小产权房必须被禁止的理由

从短期上来看,小产权房能够在一定程度上缓解城市住房压力和房价过高的现实,也一定程度上实现了农民的利益,但是从长远的发展来看,其弊远远大于利,主要表现为:

(一)大量占用土地,使得耕地面子大量减少,严重的威胁我国粮食生产的安全,对此有人反对。主张粮食问题解决可以通过进口或海外租地等方式进行,但是粮食的特殊性决定了任何外在的途径都是不可靠的,粮食安全的问题,必须靠国内的土地解决。虽然国家出台了一系列的法律法规以及相关的政策,但是大工业化的进程不可避免的占用大量的耕地,我国的农耕地在确保国家粮食生产安全问题已经是警钟长鸣了,如果再有小产权房侵入有限的耕地资源,更将加剧我国的粮食危机。此外,在现在农业发展落后,农业收益不理想的状况下,农民更是会“转种粮为种房”,我国的粮食安全甚至于将再也无法获得保障。

(二)如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房,会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市,这将会增大城市的负担。确保农民拥有宅基地,使得居有其所,这也是我国社会稳定的重要因素。目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看,农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。

此外,随着我国社会将步入老龄化阶段,在未来的五十年之内我国的人口会大量减少,相应的在住房方面的需求也会相应缓解,甚至会出现大量房屋空置的现象,而房屋等不动产占用的土地在短期内却无法恢复为耕地,这也会引发相关的社会资源性的问题。

三、针对现阶段小产权房问题的探索

然而,小产权房问题的解决不是短暂就可以实现的,但是现实的迫切性要求我们必须找出有效地针对办法,对于现阶段的已存的小产权房,我认为应当具体情况具体分析:

(一)对于在耕地上建筑的小产权房,应当一律拆除,无论其所占用的耕地能否恢复为耕地,这是防微杜渐的需要,并对开发商和相关的土地所有人和使用权人处以相关的行政处罚和处分,大量占用耕地,情节严重的追究其刑事责任。只有这样才能有效地遏制小产权房侵占耕地。而对于在非耕地上建筑的房屋可以变成经济适用房或廉租房,用于当地的社会保障,或者将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理,其长期的租金可作为长期收益有集体经济享有。

(二) 对于在宅基地上建筑的小产权房,我们可以创设“宅基地空间权”,其建筑物一楼及其地下建筑,物权人必须为原来的宅基地使用权人,非本集体成员不得享有所用权,而对于一楼之上的楼层,购买者可以拥有完全的物权。但为避免出现由此引发“逆城市化”现象,可在一楼之上的房屋物权方面设置为与城市商品房一样的权限,期限可以为七十年或更短,此外购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”,出让金有本集体组织成员共同享有,对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额,对于这样既可以使得农民的利益得以保障,也在一定程度上缓解了高房价的压力,同时也没有侵占耕地,威胁国家的粮食生产。

以上为针对已存的小产权房的措施,要从根本上解决小产权房的问题,我们就要消除小产权房的滋生土壤。而消除小产权房滋生土壤的办法就是改变我国二元制的土地所有权制度。笔者认为正在进行的新农村建设为小产权房问题的解决提供了一个有利的时机和条件。

针对此笔者提出以下探讨性的意见:

具体为在新农村建设中实行“合村并镇”政策,由过去的百十户的人口小村居住改变为小城镇居住,农村居民一律迁入合并后的新集体经济组织统一规划建筑的集体农庄居住(建房费用由国家分摊一部分,集体经济组织成员分摊一部分),集体农庄建为小城镇模式,宅基地的所用权与使用权均归集体经济享有。在满足集体经济组织成员住房需求的基础上,可以向非集体经济组织成员出售部分房屋,但所出售房屋不得为第一层建筑,且价格由集体经济组织根据当地经济水平和当地商品房价格确定,其物权权限等同于商品房,但是所有权期限可以少于七十年。此外集体经济组织成员一户只能拥有一套住房,有住房再申请的,其适用于非本集体经济组织成员购买条件,出卖自己集体经济组织所分给的第一套住房后,又再申请住房的,同样适用非非本集体经济组织成员购买条件。集体经济组织成员将集体经济组织发包给的土地全部交由集体经济组织统一经营,并按所有份额分红。

通过以上方式,实现了在农民居有其屋的前提下,消除了小产权房生存的土壤,因为农民已没有自己的宅基地,对所分得的份额土地也只享有分红权。

小产权篇4

1、按产权归属。开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。

2、按合法性。国家不发产权证，而是由乡镇政府发产权证书的叫小产权。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。

3、按交易税费。所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。

4、按转让时限。个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。

小产权篇5

【关键词】住房；小产权房；政府规制

文章编号：ISSN1006―656X（2015）01-0013-01

一、研究对象

（一）产权

产权是市场经济下经济所有制关系的法律表现形式。产权是一组权利，主要包括占有、使用、收益和处置四项权力。

（二）小产权房

由于中国地产权的二元体制特征和管理特色，形成了社会上“大产权”、“小产权”的提法。大产权房包括房屋产权以及房屋占用的国有土地使用权，购房者拥有对房屋的占有、使用、收益、处置等全部权利；小产权房则是不完全产权房，只包括房屋产权，不包括或没有房屋占用的土地使用权，房屋产权不能合法入市流转。小产权房与大产权房的本质区别在于房屋占用土地的权属性质不同：小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。

二、小产权房产生的根源

（一）小产权房产生的体制根源

不少研究表明，中国现行的土地管理体制是小产权房形成的根本性原因。住房和城乡建设部政策研究中心课题组调研后指出，小产权房的出现，暴露出当前政府征地制度、土地流转制度存在一些不合时宜的部分和矛盾，是农民追求自身利益的自发性制度创新。

小产权房出现的根本原因，是在中国城市化进程中，在中国地权二元分割体制之下，城乡土地被人为分割成了两个体系的不合理制度。由于当前中国地权仍然是一个二元分割的体制，土地分为国有的和非国有的，国有的土地可以流转、交易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，所以就造成了目前的土地使用状况和小产权房状况。 小产权房问题的背后，是制度安排的缺陷，是现行城乡二元结构的一种冲突，实际上是城乡利益格局中农村集体土地被廉价征收征用，同时也是既得利益集团与农民利益的一种博弈与妥协。

（二）小产权房产生的经济根源

在高房价的压力下，越来越多的购房者难以负担，小产权房的形成是必然结果。由于中国经济社会发展不平衡，一些大中城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般家庭的实际购买能力；与此同时，中低价位商品房、经济适用住房、廉租房的供应一直落后。风险高但价格低的小产权房就成为这部分购房者的唯一出路。因此，小产权房存在着大量现实的购买群体，小产权房与城市大产权房的较大的价格差，成为趋势小产权房购房群体蜂拥而至的需求推力。另一方面，中国的城市化快速进程，既扩大了住房需求，又推进了城乡结合部建设用地预期价值的上升，以及临近区域居民致富的迫切愿望，加上开发小产权房利润丰厚，构成了小产权房的供给动力。

从一定程度上说，小产权房产生的深层次经济根源，是住房市场化改革带来的一些弊端和不足。高房价对普通民众来说不堪重负，经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房建设不足，普通民众的刚性住房需求得不到满足。这种局面为价格低廉的小产权房提供了大量市场。

三、小产权房规制政策的优化

如何有效规制处于灰色地带的小产权房，是一场体制、政策和民生的博弈。鉴于小产权房问题涉及到农村土地和城市住房问题，我们从国家土地政策和住房政策两个层面，探讨如何优化小产权房规制政策。

（一）基于土地政策的视角

（1）完善土地管理立法

有效规制小产权房，首先应该完善国家的土地管理立法，特别是要尽快建立健全农村集体土地管理的法规体系。切实保证治理小产权房问题有法可依。

（2）拓展集体土地产权权能

深入进行农村土地产权变革，赋予农村集体土地真正完整的产权。统一土地市场并形成有效的激励机制才是解决小产权房问题的根本出路。

（3）改革政府征地政策

要解决小产权房违法违规问题，必须加快政府征地政策改革步伐。严格限制政府征地范围，确保征收征用土地用在“公共利益”需要的范围内；对“公共利益”用地以外的非农建设用地，可在符合土地利用规划和城镇规划的前提下，由土地所有者决定农用地转变用途后是否被征收。

（4）完善集体建设土地流转政策

完善集体建设土地流转政策，可以城市规划区内集体建设用地流转的规范化管理为突破口，探讨建立集体建设用地流转体系和权利安排，确立改革路径和架构。

（二）基于住房政策的视角

小产权房政策受到国家的住房政策影响。小产权房是一种合理的购房需求，自主基本上是没有问题的，只是不能依法登记产权或办理合法过户完善商品住房政策，将小产权房纳入商品住房政策管理体系；完善住房保障政策，将小产权房纳入住房政策管理体系。

（1）完善商品住房政策管理体系

政府应加快建立小产权房楼盘的入市流转机制，引导房地产市场的合理有序竞争，抑制大产权商品房的过高价格和房地产商的利润空间。探索创新优化融资渠道，拓宽中低收入购房者的贷款方式。进一步改革房产税，减少低价住房的税费征缴，加强调控投资性投机性购房，缓解当前严峻的住房供需形势。建立小产权房的质量监管体系，加快推进相关独立中介机构的自，保障小产权房的住房安全。

（2）完善保障住房政策管理体系

由于小产权房价格低廉，能够满足购房者的基本居住需求，受到越来越多的低收入购房者的欢迎。同时，保障性住房的规制政策尚未清晰，因此，政府应适当调整对小产权房的规制政策取向，把小产权房纳入中国住房保障体系中的一员。

政府及有关部门应该进一步完善住房保障政策，将小产权房纳入保障住房政策管理体系，并使小产权房与商品房、限价房、经济适用房、廉租房，各归其位，各司其职，形成梯度消费，使房地产市场进入一个良性发展的轨道。

参考文献：

[1]建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究【R】.中国建筑工业出版社，2007.

[2]建设部课题组.多层次住房保障体系研究【R】中国建筑工业出版社，2007.

[3]光.集体建设用地地权的实施和保护一一兼及“小产权”房问题【R】.北京天则经济研究所第379次双周学术论坛，2009一03一24.

[4]朱亚鹏.住房制度改革：政策创新与住房公平【M】.中山大学出版社，2007.

小产权篇6

关键词 小产权房 法律规制 解决思路

随着房地产价格的不断上涨，小产权房也应运而生，小产权房逐渐成为我国的一个热点问题。

一、小产权房概述

1、小产权房的概念

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，为缴纳土地出让金等费用，其产权证不是有国家统一颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫“小产权”房，这种房子没有国家颁布的土地使用证，国土房管局也不会给予备案。

2、小产权房的特征

（1）小产权房的施工建设、销售等违反我国的法律。首先要具备国有土地使用证书，确认使用权；其次在建设时要有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；第三施工时要向所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；最后在销售时要去的商品房预售许可证。

（2）小产权房的土地归集体所有。集体土地要想转化为建筑用地，必须进过国家批准，而建设小产权房的土地并没有通过正当途径将其转化为国有土地，因此小产权房用地仍是集体土地。

（3）小产权房没有合法的产权证明。房屋作为一种不动产，只有经过了登记、颁发相应的证书才一度对其房屋享有完全意义上的产权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，商品房房屋登记部门应该是县级以上人民政府房地产管理部门。而小产权房一种是根本没有产权证，即使有可是有农村集体颁发的产权证，是没有法律效力的。

二、小产权房产生的社会根源

1、现有的法律制度欠缺

小产权房产生主要原因，是我国现有的法律法规不健全，我国只是出台了一些禁止性的规定，没有一套有效的措施和解决机制。正是因为法律的漏洞，使得许多人有了可乘之机。

2、经济状况加速小产权房涌现

商品房房价过高，一批低收入者无力购买商品房，不得不铤而走险选择安全系数小的小产权房。2009年北京数据显示，商品房是小产权房的2～3倍。巨大的价格差距促使部分人选择价格低廉的小产权房。

3、文化因素

一份调查中显示购买小产权房的有72%的人为初中水平的人，甚至还有一小部分的文盲。很多住户对于小产权房的未来很是乐观，他们认为购买小产权房是你情我愿的合同行为，并不违反国家的法律法规，应该得到支持。并且多数人认为法不责众，国内那么多人购买，政府不能全部拆迁，这会激起很高的民愤。这反映出这群人只知道“理”“习惯”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人对于小产权房有一定的了解或是有模糊的感知。他们意识到购买小产权房需要承担很大的风险，甚至还会被国家统一整改，产权得不到保护。

三、解决小产权房问题的建议

小产权房的形成不是一日形成的，同样对于小产权房的治理也不可操之过急，和合理的进行梳理，这就要求治理既要考虑短期措施，又要兼顾长期的治理。

（一）解决小产权房的短期机制

1、不要盲目拆除，要有重点、有目标拆除。

对于小产权房的治理有些人追求速度，不区分对待认为小产权房都应马上拆除，但是在建设小产权房的时候也是动用了人力和物力，消耗了大量的资源。同时“存在即合理”小产权房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也会加大社会的矛盾。我们可以治拆除一些占道等违反我国法律法规建设的小产权房。

2、对于已经购买的可以要求交纳相应的价格来补齐相应证件。

对于绝大部分小产权房是不会侵害社会利益的，政府可以要求房主缴纳相应的费用。颁发相关证件。

（二）建立以法律为主导的长期解决机制

1、确定小产权房买卖合同效力。

小产权房是集体土地所有，所以对于小产权的购买合同应该分类型确定效力。第一种对于本集体内部进行交易，和同时有效地。第二种小产权房转让给集体成员以外的成员，我们可以把他作为一个租赁合同，购房者只买到占有和使用权，而不是房屋的所有权和土地使用权。

2、改革土地二元制结构。

二元制结构的存在是我国小产权房存在的关键，只有土地制度的改革才能推动小产权房改革的进行确认土地自由流动的制度，是农民真正成为土地的主人，赋予集体土地和国有土地相同的权利，可以进入市场进行买卖。但是这一切都在保障我国耕地红线的基础之上进行，保障粮食生产。

3、确立土地登记规则，促进土地流转交易的有序性。

将流转的土地进行详细的记录，便于管理和统计。

总之，小产权房的问题不是一朝一夕能解决的，小产权房问题也关系着社会稳定和国民经济的发展，对于我国经济有重大的影响。政府和相关部门要相关配合，全面考虑各方利益要求，共建和谐社会。

参考文献：

[1]张文显.法理学（第二版）[M].北京：高等教育出版社，2006：89.

[2]孟大川，赵汝周，刘伟.农村小产权房调查与对策研究[J].法治论衡，2009（1）.

[3]乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论丛，2007（8）.

[4]张琦.违法违规的小产权房不能合法化[J].今日中国论坛，2007（8）.

[5]王锋.从小产权房反思我国现行农村土地制度改革[J].农业考察，2008（6）.

小产权篇7

关键词:小产权房;集体建设用地;合法化

中图分类号:T913　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)02-0210-01

一、小产权房的概念

从狭义讲小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,由村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产,“小产权房”没有国家颁发的土地使用权证,国土和房管部门也不会给购房合同备案。

我国现有的法律对小产权房没有明确的规定,一般说来,“小产权房”是指在农村集体所有的土地上建设的房屋,销售对象是非农业户口人员。在日前召开的国土资源部新闻会上,相关负责人对媒体表示:根据国务院安排,国土部和建设部牵头,成立了一个专门的领导小组,正在进行广泛的调查,准备就全国小产权房的情况制定方案,提出处理意见和措施。那么小产权房问题如何解决?下面作具体的研究和论述。

二、解决小产权房问题的对策

(一)现有的对小产权房问题的处理方法

为了解决小产权房问题,国家和地方出台了很多政策方案。2007年全国各地拆除了大批的小产权房,对于“小产权房”,各城市相继做出的回应是:北京“全面叫停”、西安“”、郑州“集中查处”、广州将其定位为“违章建筑”等。

小产权房的拆除之风一直没有停止过,但是小产权房依然存在。对现存小产权房我们不能一棒子打死,这样非但不能解决问题,还会引起矛盾的激化。小产权房全部被认定为非法建筑,而予以拆除,后果是十分严重的。1.如果小产权房已被销售,那么拆除非法建筑是没有补偿的,这样最终损害的是城市居民的利益,这种方法只会激化社会矛盾,而不能提高人民的福祉。2.拆除已经建设好的房屋,只会减少房屋的供给量,使得商品房的价格再次提高,更加不利于城市居民住房的需求。3.拆除房屋,又增加了商品房的购房者的数量以及城市住房保障机制提供人群的数量,不利于房价的抑制。

(二)小产权房合法化的建议

1.小产权房合法化

对于在集体建设用地上建设的小产权房,或者符合土地总体规划的小产权房,建议将其合法化,并允许其进人流转市场。合法化的前提是搭建小产权房的健康发展平台,其一,税收制度。将农村宅基地的开发建设加入到税收制度是合理的做法,要平衡好国家、集体和农民之间的利益。其二,小产权房流转合法化的前提是集体建设用地使用权的流转。国家在对农村集体建设用地使用权流转的试点地区进行总结后,选择合适的时机通过先立法再补交部分税费或土地出让金的方法来解决现有“小产权房”的产权问题。建议小产权房合法化的主要理由如下:

第一,平抑畸高的房价。从经济学的角度分析,供需平衡。供不应求时,价格上升;供大于求时,价格下降。因此,小产权房的产生增加了房屋的数量,在需求量不变的前提下,商品的数量增加,房价下降。

第二,有的学者从经济学角度分析,低廉的小产权房价格,会提升消费者的福利水平。将农民手中的土地资源商品化对于提高经济发展的效率,实现农业现代化,提高农民收入的促进作用也是显而易见的。

第三,法律依据。《物权法》第四条明确了国家集体私人等不同物权主体享有平等的权利,这就是平等保护原则。在平等原则下,作为土地所有权者的农村集体与国家一样享有土地的所有权,也就应该和国家一样享有对自己所有的土地在合法的范围内与国家对国有土地所有权完全平等的占有、使用、收益和支配的权利。

2.允许小产权房进行流转

小产权房进入流转市场具有可行性,主要理由如下:

第一,小产权房将来会存续,因为小产权房是因市场经济、城乡一体化等众多原因产生发展而来的,目前我国很多省进行的城乡一体化、农村社区化工程中,城市和农村的规划是一体的,在整体规划的前提下,有的工厂企业会迁至农村,很自然的,城市的居民会到所工作的工厂、企业附近购买或者租住房屋。

第二,小产权房处于法律的灰色地带,并没有违反宪法,而且集体建设用地使用权的流转已有试点,为小产权房流转合法化提供了可行性。如2010年,上海已经开展农村集体建设用地使用权流转试点工作。在农村集体建设用地使用权流转试点过程中,注意保护普通农民的正当权益,防止群众的利益被损害。

第三,价格优势仍然存在。从目前大城市郊区的小产权房价格来看,仅相当于周边楼盘的40-60%左右,相信即便是补缴相关的土地出让金等费用,其实际的价格亦不会大幅上升。村级单位的开发商虽然会少赚部分利润,但是相关村民的权益补偿与后续保障则转移给政府处置,实际增加成本应不会太高。

第四,政府在农村推行农村医疗改革试点、农村居民养老保险试点取得了良好的成效。现在农民种粮有补贴,医疗有保险,养老有保险,仅靠种地不能满足一个家庭的需要,再将农民与土地绑在一起是不适应社会发展的要求。

允许小产权房进入房屋交易市场,在小产权房合法化的同时,将其建设规划纳入城市整体建设范围,将其纳入房地产市场。作为有益的补充。

小产权篇8

【关键词】 小产权房 住房保障 土地流转

一、小产权房的概念及法律性质

小产权房并不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，政府文件中也经常会出现“小产权房”的称谓。实际上，“小产权房”是相对于大产权房而言的，所谓“小”，就是没有经过县以上政府土地管理部门颁发的土地使用权证，而是县以下政府，包括镇、乡、村委员会颁发的产权证，因此起名曰小产权房。它是在农村宅基地、集体建设用地或者在农业用地上开发建造的用于居住的房屋。

小产权房初始源于20世纪末大都市郊区的农村出租屋。后来，因为生态环境优于市区，加之城市房价暴涨，一部分租用者干脆买下来，由短期性租用发展为永久性购置。由此刺激了小产权房的变性畸形发展，由最初的个别农户、单个宅院、小规模、低档次的非法私下暗中交易，发展到后来的农村经济组织利用集体土地进行建设用地开发，公开销售，并且愈演愈烈。在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，随着“城中村”的改造和社会主义新农村建设的加快，借解决村民集中居住为由，进行房地产开发，房屋建成后，除安置该集体经济组织成员外，剩余大量的房屋对外销售，于是形成了今天类似这种农民公寓或农民住宅小区形成的“小产权房”。

我国现有法律并未给予小产权房相应的合法地位，因为小产权房往往建设在农村集体土地上，这类土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，这类房屋没有产权，不受法律保护，其交易存在很大的风险。小产权房多次受到国土资源部及住建部叫停，要“刹风治乱”，就是要规范现在在建在售的小产权房的现象。国土资源部部长姜大明在2014年全国两会上表示，针对在建在售的小产权房要“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。

二、小产权房产生的根源

1、城乡二元结构的土地制度

从我国现行的法律对农村集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业生产的权利，要从事非农产业，特别是从事商品化开发建设则必须由国家征收转变为国有土地。农村集体土地被征用的价格和土地的市场价格差距非常大，集体经济组织只能获得少量的征地补偿费，从政策上就剥夺了集体经济组织获取更大的利润空间的权利。为从自己的土地上获取更大的经济收入，集体经济组织在利益驱动下而铤而走险开发小产权房。所以就出现了集体土地未经依法批准，被用于以建设新农村、文明生态村、中心村、农民集中居住区等名义，将集体土地用于非农建设。

2、持续高涨的房价

中低价位房源严重缺位，小产权房建设满足了一定的市场购买需求。近几年，全国各地的商品房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过低收入家庭的实际购买能力，由于小产权房不需要缴纳土地出让金和各种相关税费，价格也只有商品住房价格的30%～50%，而购房者强烈的住房梦，让他们在没有能力购买“大产权房”的情况下，就选择了位置不是很偏远、价格低廉的小产权房。反过来，旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积开发建设，基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，在集体的土地上开发建设小产权房并对外销售。

3、住房保障体制的滞后

随着城乡一体化进程的加快，住房的刚性需求越来越大，但是政府的政策往往难以满足公众的需求。一方面，很多地方严格的限购令，让很多不符合购房政策的市民“望房兴叹”，没有“名分”的小产权房，除了一次性付全款硬性条件之外，没有购买条件限制，不需要出示纳税或社保证明，因此就成为了限购令中的另一选择。另一方面，政府住房保障体系的经济适用房、廉租房或政策性租赁租房发展滞后，况且不少地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，交通、教育、卫生医疗等配套设施很难同步建设，给居民的生活带来各种不便。于是不少购房者把目标投向离市区较近的小产权房。

三、小产权房面临的问题

1、小产权房缺乏相应的法律保障

建设部曾在《关于购买新建商品房的风险提示》中指出，非集体经济组织成员购买在集体土地上建设的房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。其允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不会受法律保护。小产权房虽然具有了商品房的使用性质，但是并不具有商品房的法律性质，所以小产权房并不是商品房，因此也不能享有商品房相关的规则和制度，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。由于小产权房不符合有关规定导致不能合法过户，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到产权拆迁补偿，作为使用人得到的补偿是微乎其微的。

2、开发建设监管缺位

目前，小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，大量资金来源于民间集资资本，开发过程中大量的开发资金没有政府和银行的监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金链断裂或其它环节出现问题，开发商携款潜逃，房屋开发极有可能变成烂尾工程。而且能否按时交付房屋也有很大的风险，房屋的质量和售后服务难以得到保证，小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，且小产权房没有维修基金，一旦房屋质量出现问题，买受人的利益很难得到维护。

3、物权不完整

物权不完整，不能依法流动。由于“小产权房”是不完整的物权，按照物权法规定，不能在有关部门依法登记，不受法律保护，所以不能依法上市交易，即使遗赠也会因无产权证明，受到制约。我国物权法第39条规定：所有权人对自己的不动产或动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋属于不动产范畴，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。县级以上政府主管部门核发的房屋权属证书有效，因此，乡级政府或村集体组织核发的任何形式的所谓“小产权证”均不具有法律效力。没有合法产权证的“小产权房”只具备了普通商品房的“使用”性质，从法律上说依然没有所有权，即不能享有法律上“占有”的权利，其房屋所有人“收益”和“处分”的权利必然受影响。

四、小产权房的解决办法

1、妥善处理现存的小产权房

对于现存的小产权房，应区分情形区别对待，不能采取所谓的一刀切措施。对于滥占耕地的小产权房、在建和已建未售的小产权房及已经入住的小产权房应采取不同的措施。

首先，坚决禁止滥占耕地的小产权房。耕地是提供粮食的保证，耕地面积趋于饱和甚至减少，无疑为粮食生产埋下隐患。因此，我国土资源部要坚守18亿亩耕地的红线不能动摇。对于那些破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止，如果能够退耕的应当退耕，不能退耕的，在补缴所有税费的基础上再进行处罚，并且政府要求开发商和农村集体组织通过占补平衡的方式开发出相同数量和质量的耕地。

其次，要坚决拆除在建和已建未售的小产权房。对于在建的“小产权房”项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整顿，降低或取消相应执业资质。此外，将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。

再次，要妥善处理已入住的小产权房。尽管这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有缴纳土地出让金和各种税费，但小产权房已经出售多年，住满了居民，居住氛围已经形成，强行拆除势必激化社会矛盾，影响社会稳定大局。笔者认为，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要支付“转化费用”将小产权转正，即补缴土地出让金和税费等。当然，具体需要缴纳的数额和方式，同样牵涉到许多细节的问题，需要慎重。

2、实行国有和集体土地供地双轨制

近些年，国土部一直在酝酿制定一系列征地制度改革新政，国土部调研组也征求过全国工商联房地产商会的意见，调查了解能否形成政府供地和市场供地双轨制。目前中国是政府垄断土地供应的格局，未来实行“双轨制”就意味着将允许农村集体土地入市。中共十七届三中全会提出来“农村集体建设用地与城市国有建设用地同地、同权、同价”的精神，根据这个原则和精神，对于非公益性质的用地，应该允许农民集体土地入市，在符合城乡统一规划和用途管制的情况下自由交易。而对《土地管理法》中“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，则需要进行修改。

笔者认为，在集体建设用地上建的房子，只要符合规划，只要符合建筑标准，就可以承认它合法，不一定非把它变成征收为国有土地；对农民拥有的农村住房以及集体经济组织修建的“小产权房”，对按照土地利用总体规划、经合法审批建造的房屋，赋予完全产权，允许其自由流转。各地都有不同的情况，只要不改变土地性质，不损害农民利益，各种流转模式都可以尝试。

3、加块政府保障房的建设

中央多次部署要着力解决城镇低收入家庭住房建设、促进农村住房建设，解决住房问题是拉动内需、新农村建设、改善生存条件的重点。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。由于城市中70%以上的常住人口都是中低收入家庭，如果政府不建保障房，低收入家庭何以安居。目前保障性住房制度还很不完善，由于监管不到位和审核不严格，无论是廉租房、公共租赁房，还是经济适用房、限价商品房和棚户改造房，名义上是针对中低收入居民的住房保障，实际上覆盖的却是一些收入和住房都不是最困难的城市居民，结果是进一步扩大了城市居民住房差距，导致了分配不公和设租寻租的问题。如何让保障房落实到实处，解决民众之所需，也是需要政府部门做好监督的问题。

（基金项目：2014河南省社科联、河南省经团联调研课题“城乡基本公共服务均等化治疗保障研究”，课题编号：SKL-2014-155。）

【参考文献】

[1] 小产权房概念明晰，目前等于无产权房[N].山西商报，2007-07-09.

小产权篇9

2007年12月11日，国务院常务会议要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

2007年12月17日，国家发改委强调：城镇居民不得购买“小产权房”

2007年12月27日，国土资源部表示小产权房业益将无法保障。

2008年1月5日，国土部部长徐绍史表示：要让保护小产权的地方政府付出沉痛代价。

所谓“小产权房”，是指一些乡镇、村庄在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按照1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。“小产权房”这种物业形式，在北京、上海、深圳、成都、郑州、石家庄等地都可以见到。据有关部门统计，北京“小产权房”曾经一度占北京房地产20％的市场份额……

“小产权房”满足购房者基本需求

按照现有的城镇居民住房水平，要到2020年实现城镇人均35平方米建筑面积的住房全面小康的指标，需要每年提供至少17亿平方米左右的新建住房。但在现时的房地产市场下，使得中国城镇居民正常的住房消费被大大压抑。从全局看，并不是因为开发商供应不够，而是老百姓买不起，开发商卖不掉。从国家发改委和统计局每年数次传出来的统计数据都表明，在开发商仅仅提供社会正常需求三分之一还不到的情况下，全国商品房的空置面积还都在上亿平方米以上。在现在的开发商暴利高房价下，买不起房或改善不了住房条件的城镇居民，已经远远超过半数以上。

据国家发改委、国家统计局的数据显示，北京的新房价格涨幅连续数月超过10％。北京我爱我家房地产经纪公司分析认为，2007年前北京周边郊区的商品房价格也不过每平方米两三千元，比“小产权”房高不了多少；而时隔一年的时间，商品房价格急剧攀升、二手房交易税费逐渐完善，“小产权”房的价格优势一下子就凸显了出来，“小产权房”已渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。小产权房之所以倍受普通百姓的欢迎，就在于它有着开发商所“惧怕”和“痛恨”的“基本属性”，这就是它的价格特别的低。由于“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此与普通住宅商品房价格相比，价格十分低廉。按照媒体的有关调查，有些小产权房的房价，甚至低到只有周边开发商的商品房价的三分之一左右。加之小产权房一般位于郊区，以往因为地理位置比较偏僻，一般人不太容易接受。近年来，随着房地产开发步伐的加快，以及轨道交通的发展，小产权房与一般商品房已经连成片，交通条件也大大改善。可以说，小产权房的出现，使中国城镇、尤其是大中城市的普通居民，近几年来第一次有了“买得起房、住得好房”的“机会”。

“小产权”房，有的以农民安置房的面目对外租售，有的则直接以房产项目对外销售，这些价格诱人的“超低价”房子，产品形态也很丰富，既有多层项目，也有高层的电梯房，还有别墅。据北京“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25％至30％。

“购买理由就是两个字：便宜。”北京知名房地产律师秦兵在接受媒体采访时说，“居住是公民的基本需求，当一部分人无法承担过高房价时，就只能选择虽然风险高但价格低的“小产权’房来‘自救’了。”关于“小产权房”存在风险的说法一直存在，很多法律专家于2007年年中对“小产权”房的合法性提出质疑，提醒广大市民谨慎购买。但权威部门和权威专家的提醒似乎有些一厢情愿，“小产权房”的审批、建设、交易、转让、买卖依旧在有条不紊地进行着……

“小产权房”背后透出的商业玄机

解决住房的基础是土地。当下全国土地分属于两种所有权名下：由政府所掌握的国家土地所有权，和由村民集体所掌握的集体土地所有权。名义上法律规定，这两种土地所有权是平等的，《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》均体现了这一点。禁止农民将土地用于收益率较高的工业和住宅用途，可以保护农地，从而保证粮食安全，而粮食安全乃是关系国计民生的大事。

暂且放下“小产权房”的合法性不谈，“小产权”房带来的利益之说确实被很多人看好。首先，便宜的“小产权房”参与到市场竞争中，提供了很好的基础数据，会起到拉低房价的作用。以它价格为参考，加上土地成本后，便知商品房的合理利润、不合理利润大致有多少。如果给“小产权房”一定空间，利用它刺破大产权的价格坚冰，说不定比国家一系列房价政策都有效。其次，对农民来说，作为集体土地主人，小产权房将使他们而不是开发商，成为土地增值最大的受益者。农民在搞“小产权房”租赁同时，自己也逐步走向了城市化。

然而“小产权房”必然会在利益上对某些方面产生伤害。首先，被小产权“伤害”最深的，应该是大产权，最大的“受害者”是开发商。农民抢了他们的蛋糕，合法化后他们更加“岌岌可危”。其次，部门利益和官员利益将由于“小产权房”的出现而大打折扣。很少有人想到，房价越高，会给房地产局、建委、土地和规划局等这些部门带来什么“真真切切”的实惠。小产权房的出现，无疑要打破了高房价下这些部门和官员利益的“潜规则”。

在“小产权房”的背后，隐藏的是城乡土地的“不平等”权益。由于在城市化、工业化进程中需要大量土地。这些新增土地必须是国有的，可是，在城市的国有建设用地已完全走向了市场化的情况下，而包括宅基地在内的农村集体土地却不能自由流转，因而首先得由地方政府征用农民的土地，然而在这个过程中，在一些地方，农民的合法利益未得到合理保障与实现，一些地方政府赢取了巨额“土地财政”，开发商赚得钵满盆溢，而失地农民往往蒙受了巨大损失。这在很多媒体报道中屡见不鲜。另一方面，地方政府掌控着国有土地的使用和释放节奏，致使国有土地的出让价格迅速攀升。造成国有土地和集体土地这两种土地的价差极大。

在土地问题上，可以说，一些地方政府是以商人的心态来看待土地和农村，而不是以公共管理者的身份对待农民。在那些地方相关官员的眼里，土地是唯一的财富，是推动地方经济发展的主要乃至唯一动力。商业理性计算不仅推动一些地方政府目前积极查禁“小产权房”、强化不合理的城乡土地分割制度，也会诱惑各地政府未来频繁地对私人已经购买的国有土地的建设使用权

进行强制交易。因为，只有经过这样的强制交易，这些城市政府才能够定期收获国有土地升值的收益。

“小产权房”合法性之争

由于商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，二手房的价格与一手房相比也几乎没有什么明显的优势。所以，一部分因为房价高涨而无法释放的住房需求，自然流向小产权房。两相价格的比较，小产权房的绝对价格优势受到了人们的热情关注，人们把住大房子的梦想寄托在小产权项目上。二三十万就能买到一百平米以上房子的诱惑，使得许多人甘愿冒险一试。2007年6月后，北京市国土资源局局长安家盛透露，北京将在全市范围内调查所谓“乡产权、小产权”等违规土地开发建设，部分小产权房地产项目面临停工停售。“小产权房”的处境有些尴尬，主管部门不欢迎，而购房者却极力追捧，如何很好地解决这个问题，有人提出了“小产权房”转正。有关“小产权房”合法性的争议席卷全国。

在物权法制订过程中，许多人期望物权法能够允许农村集体土地自由流转。但遗憾的是，由于分歧巨大，物权法最终没有作出任何突破，无论是宅基地使用权问题，还是集体土地建设用地使用权问题，都规定适用土地管理法等法律以及国家相关规定。北京房产律师秦兵认为，物权法给土地承包经营权人设定了相当大的权限，“小产权”房转为真正拥有产权的房屋将是大势所趋。

《每日经济新闻》首席评论员叶檀认为：以非法之身在市场热销的“小产权房”无意间挑开了高房价真相。叶檀认为：对于“小产权房”应该如何处置?堵不如疏。呼吁建造中国的莱维特小镇，满足民众的住房需求，现在，中国的莱维特小镇从民间出现了，政府不如顺势而为，让这些住房尽快合法化。

知名学者易宪容在接受媒体采访时明确表示，将不合法变为合法，将小产权变为大产权，制定法律出来保护是一个必然。他表示，小产权房和我们现行法律是不相容的，但为什么还这么盛行。应该看到，这个小产权房出现以后对谁最有利。如果商品房的价格在一个很低的水平上，小产权房会出现吗?如果政府生产一些中低端产品，小产权房的利润变得很低，开发商自己也就不做了。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府一定要维护民众的利益，妥善处理小产权房。

京城房产大腕孟晓苏也认为禁止并不是最好的做法。他认为，虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带，但历史证明，推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中，土地承包制与农民集体进城，最初便都是违法的，而事实证明，这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面，未来的方向便应该是打破政府的独家垄断，实现多元经营，以实现土地价值的真正回归。

但也有法律界人士提出了不同的观点。上海君悦律师事务所律师许海波认为，只要城乡土地二元制管理制度没有消除，乡镇集体土地转为城市用地，就没有相应法律依据，这也就是说，“小产权房”转正将会非常困难。

小产权篇10

论文关键词：中小企业，知识产权，保护

知识产权，指“权利人对其所创作的智力劳动成果所享有的专有权利”，一般只在有限时间期内有效。各种智力创造比如发明、文学和艺术作品，以及在商业中使用的标志、名称、图像以及外观设计，都可被认为是某一个人或组织所拥有的知识产权。自从我国加入世贸组织，企业逐步参与国际市场竞争，知识产权的保护显得更加重要。[1]但是，随着改革开放的不断深入和经济的飞速发展现代企业管理论文，入世这些年来我国因知识产权保护而出现的各类问题层出不穷，致使我国在国际贸易中吃了不少的亏。

中小企业作为市场主体中相对活跃的部分，只有不断地研制拥有自主知识产权的技术，增强知识产权保护意识，依靠知识产权的独占性占领市场，才能在激烈的国际竞争中取得优势，站稳脚跟，并谋求更大的发展cssci期刊目录。因此，在市场经济洪流的冲击下知识产权保护已刻不容缓，中小企业中加强知识产权更应该成为我国知识产权保护工作的重点。

一、中小企业知识产权现状

1．研发数量少

许多中小企业不愿花费较大的资金来培育和发展具有知识产权的核心技术，因此不得不付出高额的专利使用费，并在市场竞争中丧失先机。目前，我国中小企业在知识产权方面较少拥有自己的专利产品和技术。统计显示，建国以来我国生产的西药有3 000多种，而其中99%是仿制；农药146个品种，仿制率达95%；精细化工3500个品种，仿制或低档产品占97%。[2]根据国家知识产权局公布的一项统计数据显示现代企业管理论文，截止2007年11月，在中国境内申请的发明专利中，专利申请地址来自于日本的有204723条，美国为136875条，而地址为中国的发明专利仅有17466条，根据权威部门估计，每年“中国制造”为专利技术支付的费用大约占出厂价的25%——30%。[3]可见，我国中小企业的专利技术研发数量太少，而随着全球经济的迅猛发展，其竞争也越显惨烈，很多中小企业，特别是缺乏专利产品和技术的企业，更是在经济竞争中难以立足。

2．研发质量低

中小企业要想在竞争中立于不败之地，除了需要加强知识产权的研发意识之外，还需要侧重核心知识产权技术的研发，即注重知识产权的质量。根据2006年国家知识产权局的统计，我国国内拥有自主知识产权核心技术的企业仅为万分之三现代企业管理论文，99%的企业没有申请专利，60%的企业没有自己的商标。2004年，我国的专利技术申请为13万件，有一半来自跨国公司。从专利的构成看，中国申请的100件专利中，只有18件是发明专利；而国外企业申请的100件专利中，有86件是技术含量较高的发明专利cssci期刊目录。[3]从这一数据我们可以看出，中国的中小企业不仅在专利技术发明的数量上较少，而且质量较低，这很大程度上削弱了其在国际市场上的竞争地位。

二、中小企业知识产权保护存在的问题

1． 内在因素

目前，许多的中小企业虽然研发了新的产品和技术，但是不能迅速转化为生产力。有些中小企业自身缺乏知识产权保护意识，没有及时创立自己的品牌和产品，而让他人抢先申请了专利和注册商标，从而丧失了专有使用权。另一方面，一些中小企业虽然对于知识产权保护意识较强，但是缺乏专业的人才、知识产权保护专业机制也不健全。以美国的337调查为例现代企业管理论文，2002年——2006年，在涉及我国出口产品的46起337调查中，有14件案件我国企业未应诉，未应诉案件约占全部案件的1/3。一些337调查案的原告方利用我国企业付不起诉讼费和搭便车的心理，刻意选择那些可能不愿应诉的小企业作为列名被告，以侵犯其核心知识产权为由，向ITC寻求普遍排除令的保护，从而直接打击我国整个行业的利益，甚至不得不退出美国市场。[4]可见，中小企业不做好自身的知识产权保护的防护工作，不未雨绸缪，必然会在遇到实际问题中吃亏。

2．外在因素

第一，政策法律、法规不完善

由于知识产权属于法定的权利，它不仅表现为权利内容法定，而且还表现为获取和行使权利的方式法定，因此，企业知识产权的保护和管理工作也必须具有相应的规范性。但是现代企业管理论文，目前我国对于知识产权保护工作的政策法规还并不完善，没有详尽的知识产权保护条例、专利申请审查制度、职务发明创造申报与审查制度、科技成果登记制度、知识产权投资管理制度、商业秘密保护制度、研究开发项目登记与定期审查制度等。[5]这就使得中小企业知识产权的保护工作难以规范，使得知识产权的保护工作陷入混乱cssci期刊目录。

第二，知识产权中介服务机构尚不完善

由于知识产权申请、评估、确认等工作较为复杂，对于一般的中小企业人员而言，由于信息不足，往往需要专业的服务机构进行辅导处理。但是，目前高质量、体系完善的专业服务机构较少。而高质量的服务机构收费较高，也超过了一般中小企业的承受能力，因此许多中小企业不得不选择资质较差、收费较低的中介服务机构，这会在一定程度上加剧中小企业与大型企业的实力差距，不利于中小企业的长远发展。

第三，内部控制不足、实施效率较低

目前一些中小企业也关注知识产权的保护工作，并设立的专门的人员和机构处理相关事务，而国家对于高新技术的中小企业的知识产权的开发和保护给予了较多的优惠，也颁布了一些相应的优惠政策。但是因为缺乏较好的内部控制管理，虽然目标在制定之初是有利于知识产权保护的现代企业管理论文，但是在实施过程中却发生了偏离，从而导致中小企业知识产权的保护陷入僵局。

三、加强中小企业知识产权保护的措施

1．提高中小企业知识产权自我保护意识和能力

中小企业要明确知识产权在其自身发展中的重要作用，树立知识产权开发和保护意识。根据自身的实际情况建立知识产权研发、申请和保护专门机构，并培训专业的人才从事知识产权相关工作。建立一套与政府、行业协会、中介组织相协调，成熟有效的纠纷风险评估和处理机制，从而确保中小企业在面临知识产权纠纷中能够从容面对。

2．不断完善国家政策法律、法规制度

政府部门应该意识到中小企业在国家经济中的重要地位，要从战略上对中小企业进行重视，要给予那些具有一定规模的中小企业的技术中心提供资金、人才、信息和研究项目等更多的支持，扶持具有较强研发能力的中小企业技术创新中心，使其在知识产权的争夺战中获取有利的优势。并不断总结知识产权保护工作的经验，参照国外发达国家较成熟的知识产权保护制度，结合国情，制定一套符合我国国情的知识产权保护制度cssci期刊目录。鼓励中小企业进行知识产权的自主创新，并进行相应合理的政策扶持。

3．完善知识产权中介服务机构

鼓励专业的知识产权服务机构的建立，完善知识产权服务的规章流程，强化中介服务机构的信息服务意识，并进行合理的人员配置。政府机构也应规范知识产权中介服务机构的收费标准，对于需要知识产权服务的中小企业现代企业管理论文，可以给予适当的补贴，以鼓励中小企业可以接受高质量的知识产权服务，确保申请了知识产权的中小企业都能够得到有效保护。

4．建立内部控制工作

对于中小企业本身，政府从事中小企业知识产权保护的相关部门，以及知识产权保护中介服务机构都应该建立适当的内部控制机制。根据各主体的复杂程度建立相应的完整的内部控制机制，通过事前、事中和事后的全过程控制和相互牵制作用，防止个别人员出现操作风险，保证知识产权保护目标实施的合理性和有效性。此外各部门之间、人员之间应相互配合，各岗位和环节都应协调同步，各项业务程序和办理手续需要紧密衔接，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和内耗，以保知识产权保护工作的高效性和连续性。

参考文献

[1]苏元机.论中小企业知识产权的保护及保护意识的增强[J].中小企业管理与科技(上旬刊)，2010(1):44.