小产权房范文10篇

小产权房范文篇1

关键词：小产权房；集体土地所有权；土地流转

小产权房问题涉及我国的住房问题，是关系民生的大问题。然而目前关于小产权房的法律规定仍存在模糊地带，对小产权房交易的监管也存在不足的地方。如果处理不好小产权房的相关问题，很可能产生一些社会问题，影响社会稳定，不利于我国社会的发展。因此对小产权房相关法律问题与对策进行研究很有必要。本文从小产权房的概念和特征出发，通过探讨小产权房形成的原因和存在的法律问题，对小产权房相关法律问题提出对策。

一、小产权房概述

（一）小产权房的概念

小产权房并不是一个法律概念，在我国现有的法律法规之中其实并没有小产权房这个定义。小产权房是相对于大产权房而言的，是一种不完全的产权房。小产权房通常建立在集体所有的农用地上，而不是符合我国法律规定的国有建设用地。因此，由于小产权房缺少法律上的支撑，没有办法取得房屋管理部门颁发的房屋产权证明，在流转的过程中会受到一定的限制和阻碍，无法像普通商品房一样随意流转。此类房屋在土地利用上的不合法导致了房屋利用的不合法，因此称其为小产权房。综上所述，所谓的小产权房是指建设在非国有建设用地上，由于没有按照规定使用土地而没能取得国家房地产部门盖章的房屋产权证明，在商品房交易市场中受到转让限制的房屋。

（二）小产权房的产生和发展

小产权房是一个具有中国特色的名词。大概在20世纪90年代，我国就已经出现了小产权房的建造和交易现象，但是小产权房产生的具体时间并无记载。小产权房产生之初并没有引起政府和社会公众的重视，原因是其最初的数量有限且交易现象并不普遍。大多数的小产权房购买者并没有将其当作第一居所来使用。然而目前来看，虽然小产权房交易存在风险，但由于其价格低廉，且在全国的数量越来越多，其销售也受到广泛关注。近些年来，虽然国家有关部门不断出台相关政策对小产权房交易进行规制并提醒购买小产权房的风险，但小产权房购买者的数量仍只增不减，老百姓通过购买小产权房来解决住房问题似乎已经成为一种普遍现象。小产权房问题牵扯面广，涉及多方主体的利益，对其进行研究具有重要意义。

（三）小产权房的分类

按照不同的分类标准，小产权房可以分为不同的类型。首先，按照小产权房的用途分，可以分为投资型小产权房、别墅型小产权房和普通住房型小产权房。投资型小产权房是指购买者为了实现资本的升值而购买的小产权房，购买者的目的不是自己居住，也不是满足精神上的享受需要。此类小产权房的数量较少，大多处于城乡结合部。别墅型小产权房是指一些购买者为了实现精神上的享受而购买的，通常来说住房面积较大、附近自然风光较好。此类小产权房在现实中比较常见。普通型小产权房是指购买者为了满足自己一般的住房需要而购买的，通常来说是价格较低的小产权房。普通型小产权房在三类小产权房中数量最多、最常见，其购买者通常是一些中低收入的人群。其次，按照小产权房所占土地的性质分，可以分为建造在村民宅基地上的小产权房、建造在建设用地和可转化为建设用地的土地上的小产权房以及建造在耕地上的小产权房。目前来看，建造在农村宅基地上的小产权房数量最多，建造在建设用地和可转为建设用地的土地上的小产权房次之，建造在耕地上的最少。由于我国对不同类型土地的相关规定差异较大，因此，应当区别对待不同类型的小产权房，采取不同的处理措施，以更好解决小产权房中的纠纷和矛盾，促进社会的稳定与发展。

二、小产权房的特征

（一）小产权房是建造在农民集体所有的土地上的房屋

普通商品房通常建造在符合我国法律规定的国有建设用地上，而小产权房一般来说则是建造在农民集体所有的土地上。农民集体所有的土地包括农村宅基地、集体建设用地和农用地。小产权房是指在建设和开发房屋过程中，无偿占有和使用农民集体所有土地的房屋。

（二）小产权房缺少房屋所有权证和国有土地使用权证

由于小产权房没有按照国家法律的规定走合法的土地使用审批流程，所以开发商不能取得国家颁发的房屋权属证书。相对于普通商品房而言，小产权房没有取得国有土地使用权证，也没有取得房屋所有权证。虽然有一小部分小产权房可以取得乡镇人民政府或者村（居）委员会颁发的房屋产权证，但它依然是一种不完全产权房或部分产权房。

（三）小产权房出售给的是农村集体经济组织以外的人

普通商品房对于售卖的对象并没有特殊的要求，既可以出售给农村集体经济组织以内的人，也可以出售给集体经济组织以外的人。但是大多数人建造小产权房并不是为了满足自己的居住需要，而是为了获得利益，因而小产权房一般会出售给农村集体经济组织以外的人。

（四）小产权房的价格低廉、地域性明显、买受主体的特征性明显

因为小产权房占用的是集体所有的土地，所以不需要缴纳许多无关的费用，如不需要缴纳征地费用和土地出让金，也不需要缴纳有关税费，所以小产权房的价格十分低廉，这也是人们更愿意购买小产权房的原因之一。小产权房虽然是建造在集体所有土地上的房屋，但并不是所有的集体土地都能建造小产权房，小产权房主要建造在城中村或者城市近郊的农村，因而小产权房具有非常明显的地域性。小产权房的购买者中虽然也有高收入甚至超高收入的人群，但其只占少数，大部分购买者是那些城市中的中低收入人群。这部分人群比中国农村大多数的农民要富足些，由于城市的普通商品房房价过高而选择购买价格低廉的小产权房。

三、小产权房形成的原因

（一）法律对农村集体所有土地流转的限制是小产权房形成的根源

小产权房之所以会广泛存在，其根源在于我国法律对农村集体所有土地流转的限制。《中华人民共和国宪法》第十条明确规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定由国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”上述条文表明我国实行的是城乡二元土地所有制，即一部分土地归国家所有，另一部分土地则归集体所有。此外，《中华人民共和国物权法》中规定了“房地一体原则”，即转让房屋所有权的也必须转让土地使用权。城市的土地可以用来开发建设，农村的土地则被限制流转。我国由此形成了不平等的产权结构，进而导致农民或农村集体经济组织为了消解这种不平等而建造并出售小产权房。

（二）经济利益的驱使是形成小产权房市场的经济原因

逐利是人的天性，小产权房形成的重要原因之一就是小产权房的建造和出售能给多方主体带来经济利益，如小产权房的购买者、出售者、开发商等。对于小产权房的购买者，也就是那些中低收入人群来说，城市中普通商品房的房价过于高昂，令他们难以负担，价格低廉的小产权房则给他们带来了巨大的吸引力，因此一部分中低收入人群会选择购买小产权房。对于小产权房的出售者而言，在自家土地上种植农作物产生的收益远没有建造房屋并出售产生的收益大，因而许多农民会选择在自家耕地上建造并出售房屋，以实现自身利益的最大化。最后，对于小产权房的开发商来说，在集体所有的土地上建造开发房屋，无需缴纳相关的税费，与普通商品房相比开发成本较低，且不需要大量烦琐复杂的审批手续，是一项划算的买卖。因此，许多开发商都投身于小产权房的开发与建造之中。

（三）我国城市和农村的保障体系不够完善是小产权房形成的社会原因

除了制度和经济上的原因，小产权房市场形成的社会原因是我国城市和农村的保障体系尚不完善。从城市来看，针对低收入人群的住房问题，我国虽然有相应的制度保障，如经济适用房和廉租房等，但在施行过程中产生了低效率、规定不准、执行不严等各种问题，未能很好地解决低收入家庭的居住问题。同时，城市商品房的房价不断上涨也促使中低收入者转而购买具有巨大价格优势的小产权房。从农村来看，我国目前并没有建立起一个十分完善的农村社会保障体系，还存在一些问题。比如，各个地区的社会保障严重不平衡，没能对社会保障资金统一进行管理和规划，对社会保障资金缺少监管等。由于农村保障体系并不完善，土地对于农民具有重要的意义，在农村保障中仍占据着重要地位，因此，对农民来说，在农村集体所有的土地上建造并出售小产权房无疑更利于其获取收益，保障自己的利益。

四、小产权房中存在的法律问题

（一）和小产权房有关的法律规定

《中华人民共和国宪法》规定，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。我国的《物权法》也规定，对于国家、集体和个人的物权实行平等的保护，任何单位和个人不得侵犯。这表明国家对城市和农村的土地实行平等的保护。但关于农村集体土地特别是宅基地使用权的流转问题，并没有具体或直接的规定，对农村宅基地使用权的转让没有直接的允许或者禁止的规定。虽然我国的中央政策对小产权房的性质做出了禁止性规定，但部分效力较低的地方性法规和政策等却在一定程度上允许宅基地使用权流转。

（二）小产权房买卖合同的效力

关于小产权房买卖合同的效力在司法实践中存在着较大争议，不同地方的法院对小产权房买卖纠纷的判决不同，甚至同一地方上、下级法院的判决也不同。有的地方法院在会议纪要中规定：关于农村私有房屋的买卖，只要双方自愿订立房屋买卖合同，买房支付了房款并实际占有、使用了该房屋，那么双方的房屋买卖合同即为有效，但应当补办相关手续。而有的地方法院会议纪要中规定的却是：一般来说小产权房买卖合同是无效的，但在个别情况下合同有效。对此，我国的法律法规也没有做出明确的规定，各地的法院在审理小产权房案件时也只能参照和援引土地管理的相关法律。

（三）小产权房买受人面临的法律风险

和普通商品房的买受人相比，小产权房的买受人在房屋交易中面临着更大的交易风险。首先，由于小产权房并没有取得国家房地产部门颁发的房屋所有权证明，小产权房买受人可能面临小产权房的所有权无法转移的法律风险。其次，小产权房购买者的交易安全可能无法得到充分保障，因为小产权房的所有权并不受国家法律保护，所以在房屋交易中可能无法进行正常的转让、处分等。最后，小产权房买受人难以得到房屋拆迁后的补偿。如果开发建造小产权房和国家的政策规定相冲突或者被确认为违法建筑，小产房将会被拆除。而房屋拆除后的补偿金则会发给集体土地原来的农民，而非小产权房的购买者。

五、解决小产权房中法律问题的对策

（一）逐步转型不合理的城乡二元土地制度

不合理的城乡二元土地制度是小产权房问题产生的本质原因。应当改革不合理的城乡二元土地制度，使其逐渐转型，构建一元土地制度。具体而言，可以从以下几个方面展开：首先，应当明确集体土地所有权的主体，允许农村集体土地自由流转，使农村集体土地和国有土地具有同等的地位。其次，国家要大力支持农村土地的开发经营，保障农民的生产生活和粮食安全。最后，赋予农民占有、使用、经营和转让土地的权利，使其在符合法律规定的情况下可以自主决定所拥有土地的运作方式。

（二）分类处理不同类型的小产权房

我国小产权房的种类多样，类型复杂。对于不同类型的小产权房，我们应当具体问题具体分析，针对其不同的特点采取不同的处置措施。首先是在农村宅基地上建造的小产权房，也就是在宅基地上建造的用来自己居住或者出售的房屋。此类小产权房的建造，只要符合我国的建设规划和相关法律规定，其建造行为并不违法。但是，我国的宅基地是对本村集体成员的一种社会保障，如果宅基地上的房屋没有出售给集体组织的成员，而是出售给集体组织以外的成员，这种损害公共利益的行为将会导致小产权房流转合同的无效。在司法层面上应否认宅基地型小产权房流转的合法性。其次是根本性违法的小产权房，即违反国家土地和建设规划建造在耕地或基本农田上的小产权房。此类小产权房明显违反了我国的农用地政策和相关法律法规，应当认定为违法建筑物并予以拆除。

（三）加强政府监管，加大执法和惩戒力度

小产权房的问题没有得到解决，在一定程度上与政府有关部门监管不力和职能不清也有关系。首先，政府应当加大宣传力度，让人民群众知道小产权房建设和买卖的违法性。其次，要厘清政府各部门的职能，健全政府的监督管理机制，多个部门相互配合解决小产权房纠纷。最后，对违反法律法规建造和买卖小产权房的行为，要加大执法和惩戒力度，对小产权房违法买受者和开发商等实行严格的惩罚。结语近些年来，小产权房的数量越来越多，小产权房问题也逐渐成为热点问题。小产权房问题涉及我国的土地制度，特别是农村集体土地制度，对它的研究具有重要的理论意义，也关系着我国的民生和社会的稳定。但目前法律对小产权房的规定还处于空白阶段，因此在实践中和理论上产生了许多争议。笔者首先从小产权房的概念、分类和特征出发，对小产权房进行了简单的介绍；其次又着重分析了小产权房问题产生的原因，即法律对农村集体土地流转的限制、经济利益的驱使和保障体系不够完善；最后针对小产权房存在的法律问题，提出了相应的对策，以期更好地解决小产权房问题。

参考文献：

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小产权房范文篇2

关键词:小产权房;合同效力;产权登记

小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。由于我国城市房地产迅速增长，普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度而只能“望楼兴叹”，为了解决基本的住房问题，越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房，小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾，解决了影响社会稳定的住房问题。但同时，由于小产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。

笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

（一）违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

（二）违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现，为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。

（二）维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

（一）责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

（二）实际操作

既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。

对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主张承担的。

参考文献：

小产权房范文篇3

关键词：小产权房；城镇化；土地管理

近年来国家出台了不少政策措施，以加大对房地产市场的调控力度，但至今尚未从根本上扭转商品房价格上涨过快和房地产投资增长过快的局势。如何使房地产市场步入良性市场运行状况，关系到今后一定时期国民经济健康发展和人民生活水平的问题。2007年6月，建设部向社会了购买“小产权房”的危险警示，提醒广大城镇居民不要购买不合法的、建筑在农村集体土地上的房屋。国土资源部也多次通过不同的途径，向社会承诺“打杀”、“小产权房”这种不合法的产权行为。本文就“小产权房”的发展过程、表现及其解决的办法进行了探讨。

一、“小产权房”的发展过程

我国“小产权房”的出现并发展至今，大体上经历了三个阶段：

1.简单交易阶段。改革开放初期，我国农村村民有着大量的宅基地，少数农民由于身份的转换（农民变市民），将自己盖在宅基地上的房屋或祖传下来的房屋卖给他人。这是“小产权房”现象发生的萌芽阶段，其规模较小，但还不具有现代意义上的产权概念。

2.加速发展阶段。为吸引外资，大力发展乡镇企业，许多地区大量占用农村集体土地，其中一大部分为耕地。将农村集体经济组织的土地变为私有或由农村集体经济组织长期对外租赁，土地使用用途已无法分清。地方政府为了自身的眼前利益，将耕地转为建设用地。此阶段占地规模大，交易主要是工业用地的买卖，也出现了少量住宅买卖，产权的概念虽不十分清晰，但已确立。

3.城镇化发展阶段。随着城市规模的扩张，不可避免地占用农村集体土地甚至是耕地，大量农村剩余劳动力尤其是近郊农村劳动力转移到城市，推动了城市房地产经济的发展。居高不下的城市房价，为城市边缘带农村集体土地进行房地产开发提供了广阔的空间和巨大的市场需求。农民对土地价值的逐渐认识和维权意识的提高，使得房地产开发商同农村集体经济组织的代表者一拍即合，变相在农村集体土地上进行开发。乡镇政府为既得利益充当保护伞，颁发证件，成为“小产权房”的主体。

不可否认，“小产权房”的发展对缓解城市住房压力，稳定城市房价，提高特定区域农民的经济收益有其积极的方面。但如不加以制止，任其发展，在区域农民个体利益最大化满足的情况下，必将导致土地利用效率的低下，引发国家粮食危机和人们生存空间危机，使可持续发展和代际公平受到挑战。

二、“小产权房”的问题

从“小产权房”的发展过程看，其问题的核心在于政府管理职能的缺失，主要表现在如下两个方面。

（一）土地立法滞后，相关法律不配套

我国有关土地方面的立法长期滞后于经济和社会发展的实际，相关配套法律不完善，给土地管理工作带来了很大的困难。目前，除《宪法》外，有关土地的专项法律法规，主要是《土地管理法》、《土地管理法实施细则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。但我国广大农村的土地存在两大问题：一是农民为改善居住条件，不断扩大宅基地的占地；二是农民为发展农村集体经济而大量兴办的乡镇企业占地，有关规定笼统、滞后，往往是发生了问题才予以规范。大量的“小产权房”出现后，仍然没有对农村集体土地流转制度做出规定，只堵不疏。滞后的立法，必然带来问题的扩大和解决的困难。已有的规定中也存在不配套，不完善的地方。如《土地管理法》62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”、“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”，但《土地管理法》及其细则并未给出“户”的具体界定标准，在农村的实际中往往因“户”产生矛盾、扩大宅基数量。而对尽可能利用原有的宅基地和村内空闲地的规定过于原则缺乏相关连接，这也是广大农村普通存在“空心村”的原因，为“小产权房”的产生和发展提供了滋生的土壤。立法的滞后和不完善，为谋取私利的群体和本位主义严重的地方政府提供了“寻租”空间。

（二）执法不力，相关部门各行其是

如上所述，即使我国土地立法有滞后和不完善的地方，但各级政府作为公共利益的代表者和社会秩序的维护者，依法行政还是有法可依的。1986年我国出台了《土地管理法》，虽然几经修改，但其基本原则和基本内容并未做太多的修改，而且这部土地专项法律虽有缺憾，除了农村集体土地流转等方面需要补充完善外，基本框架还是很完善和具有操作性的。土地管理法出台的最初几年，我国“小产权房”现象并不严重，规模也不大，如果各级政府从一开始就行使管理的职能，把这种不合法的现象制止在萌芽状态，或是给出合法的出路，“小产权房”不会发展到今天的规模。纠其原因，要么是本位主义显现，缺失了管理职能；要么是执法过程中不力。由于对土地违法案件的查处需要相关部门的配合，其中尤推规划、土地、乡镇地方政府和司法部门。从多数执法过程来看，之所以执法不力是各部门的各行其是，缺乏合力，以至于束手无策，任其发展。

因此，维护社会秩序和体现公共利益，需要各级政府管理职能的到位。但政府管理社会的基本职能——立法、执法职能的缺乏，必然带来诸如“小产权房”问题的产生。三、解决“小产权房”问题的对策

解决“小产权房”问题的基本原则应是政府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护农村集体经济组织、购房者基本权益不受侵害的情况下，最终使其合法化。对一些明显违犯国家政策、侵占耕地的“小产权房”，应坚决予以拆除。

（一）明确“小产权房”的不合法性

虽然说我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善，有些甚至是相互冲突的。但我国《宪法》和《土地管理法》等法律法规，并没有规定“小产权房”的合法性。而且面对我国目前日益严重的耕地危机，为了确保全体公民（非局部公民）的最基本生活权益和社会的可持续发展应对日渐复杂的国际环境，绝不允许少数既得利益者钻法律的空子，打“擦边球”，以达到损害国家根本利益、获取局部利益的目的。

（二）进一步完善相关法律、法规

面对社会激烈的争论和“小产权房”屡禁不止的行为，应明确“小产权房”处置的时段，对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围，对未建或正建的“小产权房”立即叫停；公告社会，对以后再建的“小产权房”一律拆除，并追究当事人的法律责任，给“小产权房”来一个“急刹车”。同时，相关部门应抓紧进行相关配套法律、法规的制定和完善工作，重点是抓紧制定我国农村集体土地流转规定，以及根据我国地质地貌、土地适宜性评价、区域经济发展情况、建立国家主体功能区的要求，统一农村村民宅基地的划分标准及流转办法。

（三）妥善处置现有“小产权房”

承认“小产权房”现象的产生和发展，是特殊时期出现的一种特殊“经济现象”、“小产权房”在我国的出现有其特殊的外部环境，与我国经济社会的发展和城镇化进程中相关法律体系建立不完善有关。城镇房源的供应不足及居高不下的房价而产生的供需矛盾是其发展的直接诱因，但政府管理职能的缺失是其产生和发展的根本原因，政府有不可推卸的责任。它是我国实现经济社会跨越式发展过程中一种特殊的“经济现象”，这种经济现象需要政府及时加以引导和妥善处置，以使其尽快走入正确的轨道。

（四）区分类别进行合法化运作

对于不同区域、不同类型、不同年代的“小产权房”，政府应在摸清家底的基础上，进行分类处理。主要包括：一是对于符合乡镇规划且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房”，允许其补办合法化的购买手续，但应将开发商与购买者相区别，即开发商应依法补交各种费用，将集体土地变为国有房地产开发用地；对“小产权房”变为“大产权房”后的房价，由政府牵头组织有关机构进行评估，合理确定房屋的购买价格，在购房者补交原购房价与现评价估价差额后政府发给合法的产权证书。开发商和购房者各算其账，政府作为中间人，一手托两家，妥善处理开发商、购房者、国家三者之间的利益。二是对不符合乡镇规划、占用耕地建筑的“小产权房”，政府按成本价回购，作为福利房或廉租房使用，影响比较大的予以拆除复耕。三是对由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，应清查摸底，对破产或无力经营的企业，在合理补偿的基础上由政府进行土地征收，作为储备用地，严禁此类土地再次进入“小产权房”开发市场。

“小产权房”的出现给政府土地管理立法和执法是否到位敲了警钟，“小产权房”的处置给政府出了难题，能否妥善处置事关政府的形象和社会稳定。“小产权房”的出现应引起政府和全社会对我国城镇居民住房、农民宅基地的划分以及农村集体土地流转制度建立的深度思考。

参考文献：

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小产权房范文篇4

从现行的法律、法规来看，小产权房似乎得不到法律的认可与保护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下等收入水平居民的切身利益。

一、小产权房产生的原因分析

(一)日益高涨的屠价．由于土地资源的稀缺，国家严格控制农业用地的总量不得突破从而保证粮食的安全。随着中国改革开放进程的不断JJu快，中国目前城镇人口已达到5．8亿，城镇化水平已超过了45％，这是中国历史上最大的一次城市化转型。土地资源的紧张与日益增多的城市人口对于房屋的需求严重失调。而土地资源的紧张也必然能导致土地的市场价值上升，相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨，这也是近年来为什么会有如此多地王诞生的原因。房地产商支付的高额土地成本必然要通过增长房价的方式来保全。相对与城市的大产权房，小产权房自然会受到开发商以及城市收入水平在中下等的居民的青睐，开发商不必缴纳土地出让金，成本降低，而且获得农村集体土地相对于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于没有能力在城市购买高额的房屋，自然会将目光转向价格低廉的小产权房。

(二)城乡二元结构的土地制度我国由于特殊的政治历史原因，将土地分为国有土地和集体所有土地。国家针对的是城市的土地，集体钊对的是城市郊区和农村所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第63条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地是不能直接进行商品房的开发建设的，只有通过国家相关部门的补偿征收后，使集体所有的土地转为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场。

在征收集体所有的土地时，国家是按照土地的用途进行补偿的，农民获得的少量的征地补偿费与政府获得的天价土地出让金相比，显然农民处于极度弱势的地位。农民意识到将自己拥有所有权的土地进行出让或自行进行房地产开发，所获得的利益将会更多，所以在巨大的经济利益的驱动下，小产权房产生了。

二、小产权房合法化问题探析

关于小产权房的法律属性究竟如何，其是否合法，能否购买和转让，是颇具争议的问题。笔者认为，不论是从宪法和物权法的基本精神，还是从社会平衡发展的角度，以至于从世界范围内关于土地制度的规定上来看，都能够为小产权房的合法合理的存在提供强有力的理论和实践支持。

(一)从所有权权能角度看小产权房合法化的依据《民法通则》第7I条规定财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条规定所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。可见所有权权能应当包括占有、使用、收益、处分四项权利，缺失任何一项，所有权权能都将是不完整的。如前文所述国有土地和集体土地在所有权权能中的处分权是不对等的，国有土地享有充分完整的所有权，而集体所有的土地在处分权方面则受到限制。对于集体土地所有权的处分权的限制的法律条文主要体现在《土地管理法》和《城市房地产管理法》中，还有一部分是国务院的部委的条例及国务院办公厅的通知来对集体土地的处分权加以限制。

《宪法》第10条规定：土地的使用权可以依照法律的规定转让。《宪法》将土地使用权的转让赋予法律来JJu以规定，并没有将此项权利赋予给行政规章。关于土地流转的问题实属涉及国计民生的重大问题，应当由国家的基本法律JJu以规定，即由全国人民代表大会来行使立法权。而《物权法》第3条第3款已明确规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展的权利。该法的第l28条和第133条中对土地的流转方式进一步JJu以界定，具体包括出让、出租、转让、转租、抵押五种。《物权法》并没有对集体土地的处分权JJu以限制，集体土地和国有土地的所有权权能应当是同等的。从所有权权能的理论看，集体土地所应具备所有权附属的四项权利，而不能缺失。从法律的效力上看，《宪法》、《物权法》均规定了集体土地所有者和国有土地所有者作为市场经济主体的平等发展权。但《土地管理法》、《城市房地产管理法》及行政条例都对集体土地的处分权加以限制，使二者处于不同等的法律地位，这无论如何都与《宪法》和《物权法》的基本精神相违背，应当对以上法律和条例进行审查，理清效力不同的法律规范在同一个问题规定上的一致性，同时也应符合《宪法》的基本精神。

(二)小产权房合法化是实现城乡一体化及利益均衡的保证中共中央在十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展的若干重大问题的决定》中明确指出将逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建没用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。从党中央的政策上不难看出，城乡统一的建设用地制度将要逐步形成，从而打破现行的城乡二元结构的土地制度，逐步实现城乡一体化。

小产权房在建立城乡统一的建设用地市场过程中，其合法的地位将会得到法律上的认可。小产权房获得合法的法律地位，对于农民和城市中下等收入水平的居民来说，无疑是能够让他们的生活质量得到切实改善的重大举措，这对于缩小城乡居民以及城市居民之间的收入的差距是具有重大意义的。小产权合法化不仅有法律理论的支持，还有政治政策的支撑。小产权合法化对于实现我国城乡居民的利益均衡方面将发挥更大的作用。

(三)从土地制度的比较与借鉴的角度看小产权房合法化的依据同世界其他主要市场经济国家不同，我国实行城乡二元结构的土地制度，制度的背后是城市和农村享有不同的权利体系，即两者的所有权权能的不对等。而其他主要的市场经济国家则没有将城市和农村土地的使用、管理和市场完全分开。事实上，全球的趋势恰恰是：各国越来越多地意识到，城市和农村经济的融合、快速城市化以及劳动力和资本流动性提高，使得完全分开对待城市和农村土地的政策会导致混乱，并阻碍生产力的发展。将城市和农村划归不同的管理机制，也许不是实现必要干预的最佳途径。所以，从全球关于土地政策的趋势上来看，城乡二元结构的土地制度是同世界发展趋势相背离的。国家应当保障每一个19O生活在土地上的人们享有公平利用土地的机会和权利，而不因为是城市或农村的土地而不同等对待，结果必然是土地资源得不到合理充分的利用，社会全体福利的保障水平也将不平衡。

三、小产权房合法化的思路构想

(一)小产权房合法化的改良措施对现存小产权房的处理对于现存的小产权房，应区分情形区别对待，不能采取所谓的一刀切措施。对于占用耕地和基本农田的小产权房，因为其规划违法，同时也触犯了国家保护耕地的基本国策，必然是要受到处罚的，对于此类小产权房应当拆除，并追究相关人员的法律责任。对于规划合理的小产权房，可以让购买者通过补办相关的法律手续将其合法化。具体操作方法是小产权房的购买者通过缴纳土地出让金和税费，补办有关手续便可合法化。将小产权房通过补办手续使之合法化是符合宪法、物权法的基本精神的，也是符合广大农民和城市中下等收入水平居民的切身利益，有利于化解社会矛盾，构建和谐社会。

(二)小产权房合法化的根本措施修正我国现行的农村土地法律制度1．打破城乡二元结构的土地制度，实现国有土地与集体土地同等的自由流转。由于国有土地与集体土地在现行法律规定下的不同等的法律地位，导致了集体土地只有在转化为国有土地之后方可自由流转，在未转化之前，其流转的范围严格界定在农业用途等最基本的生存权方面。但小产权房现象的出现说明即使没有法律支撑，农村中的非农业用地仍然按照市场的规律进行运转。因此，实现小产权房合法化的关键在于国有土地与集体土地能够在法律地位上获得同等待遇，即同地同权。

2．完善土地征收法律制度：

(1)明确公共利益的内容。我国《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。而目前法律却没有规定何为公共利益，公共利益是一个比较模糊的概念，法律没有从内涵和外延上给予明确的解释。现实生活中出现的许多地方政府以公共利益之名来进行征地，然后进行商品房的开发建设，从中获取巨额的土地出让金。为了保护农民的利益不受侵害，政府的权利不至于滥用，有必要对公共利益的内容加以明确。

小产权房范文篇5

一般来讲，一种制度只要能有效保障其社会成员的基本权利，促进效率的持续稳定快速提高，那这种制度就是公平的。但我国现行的法律制度对城镇住宅用地和农村宅基地流转采取区别对待的规定，体现的是城乡土地产权和居民之间权利的不平等，是严重失衡和有失公平的。（一）不符合平等保护的理念“公平”包含着“公”和“平”两方面含义。一方面，“公”内含着公正、正义的价值判断；另一方面，“平”则要求在处理各种关系时，双方必须遵循对等和平衡原则。《物权法》第四条在明确提出物权平等保护原则的同时，也明确了国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利。尽管农民的宅基地使用权还不是一种所有权意义上的财产权，但由于宅基地使用权和房屋所有权的不可分割性，限制其对外流转必然会损害房屋所有权的价值，这样就导致了城市居民和农民对其享有的房产权利事实上的不平等。作为基本人权之一的财产权是实现和保障生存权的条件，而以保障生存权为目的，来限制财产权，本身就是一个伪命题［3］。（二）城乡不平等的土地使用制度我国生产资料社会主义公有制的经济制度，决定了我国土地制度的特殊性，即在社会主义公有制的前提下，土地作为重要的生产资料，分别属于国家所有和农村集体经济组织所有，实行城乡二元土地所有制度。城乡二元土地所有制度决定了政府必然采取二元的管理政策，《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。同时，城乡一体化的实质要求城市居民和农村居民不仅拥有同等的民事权利能力，而且享有的具体权利也要达到平等。然而在我国城乡二元土地机制下，宅基地使用权制度在赋予农民权利的同时，却限制了农民自由交易的权利，使其无法享受经济发展带来的土地增值收益，侵害了农民的土地权益。在国有土地上，房屋所有权的流转伴随着土地使用权的同时流转，即任何购买城市住宅的公民，在取得房屋所有权的同时，也拥有了房屋所占土地的使用权。而在农村，宅基地只能在本集体经济组织内转让，本集体经济组织以外的人购买农户的房屋无法获得宅基地的使用权。因此，在我国现行的城乡二元土地所有制度的背景下，虽然我国《物权法》把宅基地使用权定义为用益物权，但农民对宅基地实际上根本没有自由处分和支配的权利，因此，从一定意义上讲，宅基地使用权是一种残缺的物权。

当前宅基地制度的效率性分析

由于人类社会需求的无限性和资源的有限性之间的矛盾，要求立法者在进行制度设计时应充分考虑资源的有效利用，实现优化配置，从而获得最大的解决效果和物质利益。针对财产权制度效率的价值评判波斯纳提出了三个标准：财产权的普遍性、排他性和可转让性。凡是越符合这三个标准，财产权就越有效率［4］。在现有的市场经济体制条件下，土地资源的有限性决定了作为用益物权的宅基地使用权应当追求效率，应在保障社会成员公平地享有社会利益的前提下，实现充分发挥财产效用、优化资源配置的物权功能［5］。但现行法律和政策对宅基地制度的制约已引发了许多现实问题，其结果导致了我国土地资源的严重浪费和资源配置的不合理。（一）宅基地超标与“空心村”并存1.农村“一户多宅”中的住宅闲置。这一现象出现的原因有多方面：一是根据我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。但实践中因我国宅基地审批程序不规范，加之政府以权谋私、违规审批的现象大量存在，导致农民兴起建房热，建新不拆旧，再加上我国宅基地制度采用的是无偿取得、无偿和无期限使用，人们又没有认识到节约土地资源的重要性，使得宅基地闲置浪费现象严重；二是我国现行法律和政策对宅基地对外流转的限制，导致土地资源不能得到充分利用，土地价值不能充分体现；三是我国现行法律允许宅基地在本集体内的成员之间流转，即通过继承、接受赠予或者遗赠等流转方式，村民可以获得额外的房屋所有权和宅基地使用权，导致“一户多宅”现象的发生。2.原农村农民“农转非”进入城市后，原农村住宅闲置。随着我国市场经济不断的发展，人口流动的速度和数量在逐年增加，也因此加快了城市化的进程。自上世纪90年代以来，我国农村人口成为城市居民的数额每年大约有1500万，伴随着我国2亿多农村人口成为城市居民，他们遗留在农村的通过合法途径取得的宅基地闲置下来的也越来越多。导致这一现象的原因在于：一方面农村集体经济组织没有权利轻易将农民通过合法途径取得的宅基地予以收回和处置；另一方面由于受我国现行法律的限制，闲置下来的宅基地不能通过公开、合法的渠道转让给本集体以外的成员。从我国城市化进程发展的速度看：到2020年全国每年转移到城镇地区的农村人口有1200多万，而以目前农村居民点人均用地为153m2的速度发展，今后每年将约有18.36万㎡农村宅基地可能闲置不用［6］。（二）农村金融事业发展缓慢目前，大多农村家庭在从事非农产业的生产，在扩大产业规模、调整产业结构时，许多农民家庭急需获取从事生产经营的资金，需要金融机构给予信贷支持，但我国《担保法》第三十七条第二款规定，用于建设“小产权房”的集体土地的使用权是不能抵押的。同时，由于“小产权房”不能取得像商品房一样的合法流转地位的，农民无法通过转让其获得经营资金，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高，也限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，同时也造成了我国土地资源的严重浪费。

公平和效率视角下宅基地制度的改革建议

小产权房范文篇6

(一)深化底层，实地调查和把握“小产权房”的第一手材料

为了将调研工作做细做实，我们在成立调研工作班子后，敏捷与底层地盘所、规划、建立部分联络，先后深化到城区两个区、一个经济开拓区查询调查我市城中村“小产权房”建立的根本状况，偏重点拔取了具有代表性的6个城中村，深化实地进行查询研讨，经过向村委会查询调查，讯问本地村民，查勘房子近况等多种渠道，获取了我市城中村“小产权房”的根本近况和比拟突出的几个问题，把握了“小产权房”的第一手材料。

(二)细化类别，普遍搜集、整治根本数据

经过第一阶段的走访、查询，我们又查阅并参考了很多文献材料，对所调研的对象---城中村“小产权房”的内在、外延逐步明晰。为了包管调研工作的精确性和对实践注销发证工作的指点性，我们将城中村“小产权房”调研的对象明白为在村集体地盘上无规划或超规划建立，销售对象为非本集体经济组织成员，不克不及处理正当产权的房子，包罗在村民自有宅基地上无规划擅自建立、超规划同意建立的房子，暗里租赁集体地盘开拓建立的，以及无地盘、规划、建立手续，在集体地盘上开拓建立的房子，村民在自有宅基地上建立的，知足于村民自住并处理了正当产权的房产不列入个中。依照以上界说和分类，我们分门别类制造了查询表，在城区三个区房管局进行查询，普遍搜集整治我市“小产权房”建立的根本数据。

(三)召开座谈会，听取多方意见建议

在前阶段工作的根底上，为了进一步把握我市小产权房总量、散布、成因、近况、处理对策等状况，我们与市、区两级地盘、规划、建立、城管等部分联络，还约请了市委政策研讨室、质监局、城投公司、春风公司房产部分等相关部分、相关行业，以及对我市城区“小产权房”问题较为熟习的同志和当地高校正该问题有研讨的专家学者召开座谈会，进行认真剖析研讨，普遍听取各方意见建议，为调研工作的开展、本调研申报的构成供应了良多的参考，起到了十分好的指点效果。

一、调研根本状况

(一)小产权房的概念及特点。

1、小产权房的概念：

我国出台的司法、律例中并没有所谓的“小产权”、“大产权”的概念，只是因为我国土地治理准则的非凡性，才构成了社会上一些商定俗成的说法。凡间把国家颁布给开拓商的房子产权证实叫“大产权”。如开拓商处理正当的立项开拓手续后，处理地盘出让手续并按规则上缴给国家地盘出让金和运用税(费)后，由国家发放给开拓商地盘运用证和房子预售答应证，如许的房子产权较为完好，无其他限制。响应地，把买房者获得的房子一切权称之为”小产权”。普通以为，“小产权房”占用的是集体地盘，依照我国现行司法，这类地盘只能用于农业生产或许作为农民的宅基地，地盘运用权不得出让、让渡或许出租用于非农业建立，它没有产权，有些地域由乡镇县政府发相似于房产证的产权证实文件，又被称为乡产权，乡产权并不组成真处死律意义上的产权。我们此次调研的对象“小产权房”即为在村集体地盘上无规划或超规划建立，销售对象为非本集体经济组织成员，不克不及处理正当产权的房子。

2、小产权房的特点：

从小产权房的买卖价钱和手续看，价钱只要相同地位商品房价钱的1／3至1／2，且没有交纳商品房生意的契税，买卖本钱低。还，房子开拓建立单元因为不存在任何县政府监管，也没有行政机关对开拓行为进行搜检，一旦呈现房子不克不及按期交付、无法交付或其他司法胶葛，买受人得不到司法维护，难以追回房款，存在买卖风险。

从产权性质上看，不克不及处理产权证，仅有运用权，不克不及处理房子产权过户手续，继而激发落户、就业、入学等连锁问题，还小产权房在运用中假如碰到国家征收，买受人很可贵到响应的拆迁赔偿，存在产权保证风险。

从运用看，配套设备不完美，水电气暖无保证，无物业治理或无专业化物业治理公司治理，治理效劳程度低，还有些小产权房未经由正当规划设计、施工审批，建立程度低下，房子质量存在平安隐患。

从社会治理的角度看，“小产权房”的建立存在很多违法违规的当地，它不只阻碍了国家对地盘资本的正常治理，影响了城乡规划的施行，建设扰攘侵犯了正常的房地产市场次序，损害了本地村民的正当好处，并且一些质量低质的房子也给购房群众平安寓居、安心生涯埋下了隐患，危及社会不变。

(二)小产权房的总量及散布状况

从查询的状况来看，当前我市城区三个区均分歧水平存在违规建立“小产权房”状况，个中：张湾区2063户，建立面积44．33万平方米，经规划审批的仅4．19万平方米；茅箭区1931户，建立面积67．58万平方米；经济开拓区1065户，建立面积12．76万平方米，经规划审批的有1．78万平方米。

从散布上看，首要集中在城郊结合部，城市建立已开拓但欠兴旺地域，这些地域既可享用到后续城市建立带来的区位优势，进而带来房子增值空间，又防止了影响城市规划遭到过多存眷。详细散布区域：张湾区成片散布较多，许

多街办、村镇均有小产权房建立，个中以红卫街办牛场村、炉子村，车城街办三岔河村，汉江街办四海新村等较为突出；茅箭区首要集中在新城区建立周边，如新建立的北京路、重庆路、天津路等沿线；经济开拓区首要集中在工业园区周边。

(三)构成缘由

1、司法体系体例缘由。我国存在两种地盘一切制：全民一切制和劳动群众集体一切制，《地盘治理法》第六十三条规则“农民集体一切的地盘运用权不得出让、让渡或许出租用于非农业建立。”《房地产治理法》第八条规则“城市规划区内的集体一切的地盘，经依法征用转为国有地盘后，该幅国有地盘的运用权方可有偿出让。”1999年国办发第39号文件要求“严禁不合法占用农民集体地盘进行房地产开拓……农民的房屋不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农民集体地盘建房屋，有关部分不得为违法建造和购置的房屋发放地盘运用证和房产证。”国家的司法、地盘一切权体系体例限制了小产权房进入正当范畴流畅，然后决议了当前小产权房固然在各地遍及存在但都不克不及正当化。

2、经济好处缘由。随着我国城市化建立的不时推进，城郊的经济也敏捷昌盛，很多本来的郊区曾经和市区没有太大差异，在这些当地相同堆积了很多生齿，构成了新的经济中间。然则，这些当地的地盘性质仍然是乡村地盘，关于村集体和村民来说，与其让地盘闲置或进行耕种，还不如租地(房)或卖地(房)赚钱。关于城市居民来说，小产权房的售价廉价，与正轨商品房的昂贵售价比拟，具有很大的引诱。特殊是城市中低收入阶级和外来务工人员，因为国家现行的住房保证机制不健全，他们享用不到住房借款政策，无力购置商品房，但又要知足根本生涯寓居需求，即便明知购置小产权房存在宏大的风险也在所不吝。关于开拓建立方来说，开拓“小产权房”再行出售也可牟取经济好处，小产权房的开拓建立构成了村集体、村民、开拓建立方、购房产均可获益的场面。恰是一起的好处差遣不时地为小产权房建立火上浇油。

3、城市建立缘由。近几年随着我市城市化程度的不时进步，城市局限不时拓展，城市建立力度加大，几条衔接贯穿城市新旧城区的道路接踵开工建筑。在道路建筑进程中，需求集中安顿很多的沿线集体经济组织居民，因为道路建立工夫紧，搬家安顿时往往存在规划建立手续不齐备、少批多建、安顿房变相开拓的状况，一方面掉地村庄、村民为取得超额补偿谈前提、提纲求，另一方面县政府为顺畅推进建立项目标开工建立，采纳了妥协的立场，招致了小产权房现实上很多存在并不时发生。

4、行政监管缘由。早期小产权房建立未惹起县政府及相关本能机能部分的足够注重，县政府部分未实时实行职责，监管缺位，甚至为促进新乡村建立采纳了听任、鼓舞的立场，招致小产权房建立如雨后春笋、愈演愈烈，虽然近两年因小产权房建立激发了一系列社会问题惹起了当地县政府的高度注重，我市也进行了集中清算、进一步标准并严厉了监管，陋习模成片建立的状况获得了节制，但已构成的情况仍无法获得有用处理。

(四)处理思绪

当时，小产权房问题亟待处理，但妥帖处理该问题却存在着极大的妨碍。一是存在司法妨碍，我国城乡二元地盘一切准则的划分和集体地盘上市流起色制的缺位是不克不及逃避的根底性司法问题，等待国家经过立法来处理这个矛盾带有长期性和不确定性；二是存在经济妨碍，小产权房的正当化必定带来征地费用、地盘出让金、相关税费无法落实的问题，终究若何为这一系列费用买单是个很实际的问题；三是轻易激发社会矛盾。处置小产权房问题触及到县政府、村集体、村民、购房户等多个好处主体的好处博弈，稍有偏向极易激发矛盾抵触，影响社会不变。

对小产权房问题的处置有些当地都在具体叫停、严厉监管的根底上采纳了必然的办法，如西安对局部违规建立小产权房进行了强迫撤除，对违规开拓商、建立单元进行了严厉处置，郑州开展了集中查处举动，广州对小产权房定性为违章修建，甚至有些当地开展了对乡村地盘流转实验、试点，但大大都地域对存量小产权房的本质性消化处理仍逗留在张望阶段，处理小产权房问题必需统筹农民、城镇居民、县政府、开拓建立各方好处，依托司法，依托政策，截断增量，消化存量，采用稳妥扎实的办法正当、合情、合理的处理。

二、注销机构需求做的工作

1、进一步加大产权注销政策宣传力度。有些村集体经济组织、村民司法认识淡漠，受经济好处差遣，在本村集体地盘上建立房屋楼，私自向本集体经济组织以外成员销售，并且“小产权房”开拓工程多承包给实力不大的小修建商，房子质量问题习以为常，不只给购房者带来房子无法注销的风险，还能够形成人身财富损害等更严厉的结果。要鼎力宣传国家房产注销的司法、政策，进步城乡居民产权认识，降低群众购房风险，维护好广阔人民群众的基本好处。年6月18日，建立部宣布《关于购置新建商品房的风险提醒》明白透露表现：不答应集体地盘上建立的房子向本集体经济组织以外成员销售，城市居民购置在集体地盘上建立的房子，不克不及处理房产证等正当手续。年1月8日，国务院办公厅下发《关于严厉执行有关乡村集体建立用地司法和政策的通知》，明白指出乡村房屋用地只能分派给本村村民，城镇居民不获得乡村购置宅基地、农民房屋或“小产权房”。单元和小我不得不合法租用、占用农民集体一切地盘搞房地产开拓。乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。乡村村民出卖、出租住房后，再请求宅基地的，不予同意。

2、开展结合法律举动，依法打击违规开拓、销售行为。结合地盘、城监大队等部分开展结合法律，依法查处、打击违规开拓、销售“小产权房”的行为，然后割断小产权房消费环节，维护好房地产市场次序。协调有关部分增强在建村民房屋治理，提早预防“小产权房”问题繁殖漫延。关于曾经建成的村民房屋，违规向外出售的，必需按照司法严厉处置。关于各个环节触及糜烂问题的，依法依规向有关部分反映，追查相关部分或责任人的责任。关于违规购置村民房屋的客户应该追缴不合法好处，并作出应有的经济处分以维护司法和政策的庄严。

小产权房范文篇7

关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡

一、引言

宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。

宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始起诉画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。

这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。

二、小产权房的概念和历史发展

(一)小产权房的概念

“小产权房”(或乡产权房)是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念,“小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。

(二)小产权房的历史发展

1.小产权房“十年磨一剑”,小产权房的出现并非近一两年,而是已经十年有余。北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而,从2003年开始,随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是,如果从20世纪90年代中期算起,北京市小产权房的历史已经有十余年,为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为,小产权房出现这十几年,相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的,“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑,霜刃未曾试”,形容其尴尬处境名副其实。

2.小产权房目前的发展现状。小产权房在十多年前还只是星星之火,如今已在全国的“城中村”遍地开花,呈现出燎原之势。就全国范围来看,小产权房在城市房屋开发中,占了相当大的比例。调查显示,北京地区小产权房已占房地产市场的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占全市住房总量的49%[2]。可见,小产权房发展到今天已呈难以遏制之势,政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。

三、“小产权房”的合法和非法化论争

学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久,很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋,那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”——民生问题[3]。从眼前看,农民可以获得部分利益,但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”,后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为,非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策,有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。

四、小产权房的风险提示和法律处理

(一)小产权房的风险提示

透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被强制拆除的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。

(二)小产权房的法律处理

目前,中国政府相关职能部门纷纷诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,强制拆除。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。

五、小产权房折射出的法律问题分析

(一)注重政府对房地产市场的宏观调控

目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。

(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡

小产权房范文篇8

一、指导思想

以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。

二、目标任务

全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。

三、清查整治的方法步骤

全县开展违法建设，销售“小产房权”清理整治工作从2013年12月10日开始到2014年1月10日，分四个阶段进行。

1、动员部署阶段（2013年12月10日至12月15日）。组织召开“小产权房”清理整治工作会议，学习、传达、贯彻省市关于开展遏制违法建设、销售“小产权房”专项清理工作有关会议精神，全面动员部署，进一步统一思想，提高认识，明确工作目标、方法、步骤，掌握政策，落实责任。

2、摸底调查阶段（2013年12月15日至12月25日）。对县城规划区及集镇规划区周边区域集体土地上已建和在建房屋进行集中摸排，全面查清“小产权”房屋类型、数量、分布、建设及出售情况，分门别类进行登记造册，根据实际情况研究制定处理意见。

3、查处阶段（2013年12月26日至1月5日）。对排查出的违法案件，由国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局、所涉镇等单位进行联合行动，对违法在建、在售的“小产权房”坚决叫停，依法依规严肃查处；对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件进行公开处理，依法强制拆除。

4、总结上报阶段（2014年1月6日至1月10日）。县“小产权房”清理整治工作领导小组办公室对本次“小产权房”清理整治开展情况进行汇总，报县政府及上级主管部门。

四、工作要求

1、健全机构，加强领导。县政府成立县开展违法建设、销售“小产权房”清理整治工作领导小组（简称县“小产权房”清理整治领导小组），由县政府分管副县长任组长，县国土局、住建局主要负责人任副组长，监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等部门负责人为成员，负责全县“小产房权”清理工作的组织领导和协调指导工作。领导小组办公室设在县国土局，负责“小产权房”清理整治日常工作。并从国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等单位抽调人员组成清理整治工作组，分组开展清理整治工作。

2、精心组织，密切配合。各成员单位要在县“小产权房”清理整治领导小组的统一领导下，结合各自职能，切实加强协作配合，形成工作合力，按照“小产权房”清理整治的内容和要求，把握重点区域，进行全面彻底清查，不留死角；要严格执法执纪，对依法应当拆除或没收的建筑物和坚决予以拆除或没收，确保清理整治成效。

小产权房范文篇9

[论文摘要]城乡规划法，自2008年1月1日起施行，现行城市规划法同时废止。从城市规划法到城乡规划法，中国正在打破建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代。小产权和集体土地使用权流转的违规问题，决不可能因为一、两个严格的行政通知就会得以纠正；也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决，中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破。

目前的“小产权”房不外乎两种情况：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种是占用耕地违法建设的。

一、中国小产权房的成因

导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。

导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。

导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。

二、《城乡规划法》强行拉开了解决中国小产权房的序幕

目前小产权方的利益核心不是房屋造价多少，受惠于国内生产通胀的限度，房屋造价的上涨大多数人还能接受；其利益核心在地价，受惠国内资产价格的巨大升势，它使城乡居民可以通过灰色地带享受小产权房地价上涨的特殊利益以对付中国的高房价和通货膨胀。因此若以损益关系而论，土地管理法譬如小产权房之损，用一块少一块；城乡规划法譬如小产权之益，加一部分规划多一部分房屋。为此治理小产权房应该土地和规划两法并用，而且理想的方法应该是先有土地法立规矩，后有规划法划方圆。但是目前管小产权房地的没来，管小产权房天的先来了。

由于国土资源部、全国人大仍在研究集体土地法规的有关的问题，建设部主力推动的城乡规划法立法已获成功。2007年10月28日十届人大第三十次会议通过了《中华人民共和国城乡规划法》，自2008年1月1日施行，同时现行的《城市规划法》废止。《城市规划法》转变为《城乡规划法》，一字之差，却标志着中国将从2008年元旦起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界。

三、解决中国小产权房问题的几个途径

无论是基于对《宪法》的责任，还是要加强《城乡规划法》的施行，都必须彻底解决集体土地使用权的流转和小产权房问题。对此大体可以有四个途径：其一，修改《土地管理法》，建立有关集体所有土地，特别是农村建设用地的流转体系和权利安排；其二，与《土地管理法》修改的同时，制定有关行政条例，初步建立农村建设用地制度和促进集体建设用地使用权进入市场；其三，国务院或国土资源部有关集体的行政通知，以行政政令的方式确立集体建设用地的改革路径和架构；其四，确立由地方政府试点解决的过渡性安排，《宪法》和《土地管理法》规定的土地使用权可以依法转让，并没有限定是中央的法律，还是地方的法律。

目前来看，小产权和集体土地使用权流转的违规问题，决不可能因为以上一、两个严格的行政通知就会得以纠正；也决不会因为若干法律若干条款的修改就会有效解决，中国集体土地法规体系的建设需要全面整体的制度突破。因此，农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题，不如说是中国现阶段的国民收入分配问题。为此，中国小产权房问题改革的实质就是要实现中国历史上又一次以土地为主的财富再分配，再次确立高速前进的中国城乡建设的利益平衡，解决土地使用权商品化。过去30年的中国城镇化的最大受益方可能是地方政府，未来30年的最大受益方应该是人民，特别是中国农民。从中国的互动机制而言，为防止通过社会冲突的方式导致维宪、护宪的危机，中央政府必须在较近期作出集体土地使用权转让的制度安排。

由于现行的《土地管理法》是在保持着诸多盲区的情况下运转的，为此甚至需要以政代法、以令代法维持管理局面。这正是中国小产权房问题势大的制度原因，也是小产权房问题影响力巨大的关键。它客观上造就了小产权房利益相关方的越来越大的谈判力量，也直接倒逼着中央政府尽快出台集体土地使用权流转的管理办法，区别对待，解决中国的小产权房问题。

小产权房范文篇10

【论文摘要】："小产权房"的问题实质上是集体建设用地使用权流转能否合法化的问题。集体建设用地使用权流转的合法化有其深刻的现实动因，所有权、用益物权以及平等保护的法理为其合法流转提供了理论支撑，目前也已有试点经验可以借鉴。

2007年的中国楼市，"小产权房"成为万众瞩目的焦点。2007年3月12日，北京市建委发出购房风险提示，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为"乡产权"、"小产权"的房屋，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。与之相应，3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的"小产权"别墅被拆除85栋，其余被没收。由此引发了各相关利益方关于"小产权房"是否合法、能否合法化的论争。这个"相关利益方"，包括了"小产权房"的几百万住户、开发商、其所属的村委会和乡政府、管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有相对而言的"大产权房"的开发商们等等，他们都不同程度地卷入了这场论争的方方面面。

其实所谓的"小产权房"并非一个规范用词，更非法律术语。根据建设部风险提示的指向，当前所谓"小产权房"，又称"乡产权房"，是在农民集体所有土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，没有由国家房管部门颁发的产权证，只有由乡政府或村委会颁发的产权证或者根本没有权属证明。具体而言，"小产权房"又分为两种，一种是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋，一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。①

小产权房"的问题实质是集体土地使用权流转的问题。对于使用耕地或基本农田所建的房屋，现行法律对此有一系列的程序规定，如果不符合规定自然就是违法的，如果符合了规定就可以转为建设用地。所以"小产权房"能否合法化的关键问题就是集体建设用地使用权能否合法流转的问题。现行《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权流转的。私以为，集体建设用地使用权的流转有深刻的现实动因，其合法流转既有必要性也有可行性。

一、集体建设用地使用权流转合法化的现实必要性

集体建设用地使用权流转的情况在现实生活中大量存在，关于"小产权房"的激烈论争也可以从侧面反映这一点。集体建设用地使用权流转的现实动因是什么？主要认为有以下两个原因。

（一）传统的供地方式无法满足经济高速发展所形成的巨大用地需求

据资料显示，近年全国城市化速度明显加快，同时，国内生产总值保持高速增长，土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。《全国土地利用规划纲要1997-2010年》实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘。面对巨大的用地需求，征地这种传统的供地方式陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。在国有建设用地供给稀缺状态下，城市的再扩张和工业的持续发展使得盘活集体建设用地势在必行，这为集体建设用地入市提供了机会。尤其在城郊结合地带和经济发达地区，由于能够较好的避免征地纠纷，同时让土地流转主体得到更多的实惠，因而受到各方青睐。

（二）现行的征地制度与实践使农民利益受损

世界上多数国家和地区都是以土地的市场价格为基础来确定补偿额度的，有的国家和地区还根据土地未来的价格以及征地对土地所有权人和使用权人造成的其他间接损失来确定补偿额度。然而，我国土地征收补偿是法定的，《土地管理法》第47条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。即征收补偿标准是按照被征收土地的原用途给予补偿，这就意味着土地被征收后的增值收益与农民无关。农民作为"理性人"，自然会有个判断：土地与其由政府征收再卖给开发商还不如直接让村集体、农民和开发商进行交易，让农民直接得到市场带来的增值利益。

二、集体建设用地使用权流转合法化的可行性

（一）有充分的理论依据

集体建设用地使用权流转实际上是对集体建设用地处分权与收益权的行使，以处分权与收益权的根源为标准，可以分为基于集体建设用地所有权的流转和基于集体建设用地使用权的流转。法理上关于所有权的理论和关于土地使用权的理论都可以为集体建设用地使用权流转的合法化提供理论支持。

首先，对集体建设用地的处分与收益是集体土地所有权当然的权能，也是对国有土地所有权与集体土地所有权平等保护的必然要求。所有权是对所有物的完全支配权，完整意义上的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。我国《民法通则》规定"财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。"其中，"处分权能是决定物之命运的一项权能，最直接地反映了所有人对物的支配，因而向来被视为所有权内容的核心和拥有所有权的根本标志"。然而，目前的情况是，国家控制了农民集体土地的处分权，是否处分，怎样处分，怎样补偿都只能服从国家意志，不存在土地所有人与国家权力行使者作为平等民事法律关系主体共同表达意志。我国《宪法》与《物权法》都规定"集体所有的财产受法律保护"。平等是民法的精髓，所有权作为一种最全面的私法上的权利，无论权利的客体是国有土地，还是集体土地，权利的内容都应保持一致。既然立法规定集体土地所有权为所有权，集体应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利，在符合国家土地利用总体规划的前提下，有权处分集体土地，即有权自主流转集体建设用地使用权，有权与对方自愿谈判和议定流转的价格。国家在对农村集体土地所有权的处分权能和使用权的转让上所进行的限制，已经离开了法律意义的财产所有权基本权能的范围，这是显然违背平等保护原则的。其次，土地使用权作为一种用益物权，理应可以通过流转而收益。在我国，土地使用权是一种与土地所有权相并列的独立的民事权利，是指"公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。"②可见，我国的土地使用权不同于土地所有权中的使用权能，是一种独立的物权，在民法理论中属于用益物权。所谓用益物权，即对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。用益物权以对标的物的使用和收益为主要内容。收益不但体现在使用中，更体现在流转中。如果不允许集体建设用地使用权流转，则难以实现使用权人完整意义上的收益权能。如前所述，对国有土地所有权与集体土地所有权应平等保护，对由这两种所有权派生的国有土地使用权与集体土地使用权也应该平等保护。既然国有土地使用权有相对独立的地位，可以分离于所有权进行流转，集体土地使用权也应享受同样的待遇，允许使用权人在法定的范围内以转让、出租、抵押等方式流转集体建设用地使用权。

（二）已有相关的立法探索

在集体建设用地使用权流转的立法探索方面，各地在总结本地集体建设用地使用权流转的经验的基础上，出台了一系列有针对性的地方政府规章和其它规范性文件。如安徽省芜湖市的《芜湖市农民集体建设用地使用权的流转管理办法》和《芜湖市农民集体建设用地使用权的流转实施细则》、江苏省苏州市的《苏州市农村集体建设用地使用权流转管理暂行办法》、北京市的《北京市农民集体建设用地流转试点办法》、辽宁省大连市的《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》等等，而其中最为典型和最具有借鉴价值的是2005年6月23日，广东省以省政府令形式的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。其率先以政府规章形式将集体建设用地流转主要行为与基本关系纳入了规范调整范畴，内容较完备，已涵盖集体建设用地流转范围、对象条件、方式与程序、流转期限、政府监管机制与方式等流转法律关系及法律责任诸方面，是具有重大开创意义与示范价值的土地制度创新。这些试点所进行的立法探索对在国家立法层面上建立集体建设用地使用权流转制度具有参考意义。

注释

①《北京叫停小产权房始末》，载于《中国新闻周刊》，2007年7月23日，第21页.

②符启林.《城市房地产开发用地法律制度研究》，法律出版社，2000年7月第一版，第68页.

参考文献

[1]刘俊.《中国土地法理论研究》，法律出版社，2006年6月第1版.