城中村小产权房登记调研报告

年初，依据省房协专委会关于组织房地产买卖与权属注销相关课题进行研讨的通知精神和调研要求，结合我市实践，研讨制订了具体的调研方案，明白了调研工作目的和详细工作进度。经过深化底层、发放查询表格、召开座谈会等方式，具体、精确把握城中村第一手材料，在此根底上，认真搜集、整治、剖析相关数据，摸清城中村“小产权房”近况、存在的问题，并对照现行政策律例，提出了响应的对策及建议。经由近五个月的不懈起劲，较圆满地完成了此次调研任务。

(一)深化底层，实地调查和把握“小产权房”的第一手材料

为了将调研工作做细做实，我们在成立调研工作班子后，敏捷与底层地盘所、规划、建立部分联络，先后深化到城区两个区、一个经济开拓区查询调查我市城中村“小产权房”建立的根本状况，偏重点拔取了具有代表性的6个城中村，深化实地进行查询研讨，经过向村委会查询调查，讯问本地村民，查勘房子近况等多种渠道，获取了我市城中村“小产权房”的根本近况和比拟突出的几个问题，把握了“小产权房”的第一手材料。

(二)细化类别，普遍搜集、整治根本数据

经过第一阶段的走访、查询，我们又查阅并参考了很多文献材料，对所调研的对象---城中村“小产权房”的内在、外延逐步明晰。为了包管调研工作的精确性和对实践注销发证工作的指点性，我们将城中村“小产权房”调研的对象明白为在村集体地盘上无规划或超规划建立，销售对象为非本集体经济组织成员，不克不及处理正当产权的房子，包罗在村民自有宅基地上无规划擅自建立、超规划同意建立的房子，暗里租赁集体地盘开拓建立的，以及无地盘、规划、建立手续，在集体地盘上开拓建立的房子，村民在自有宅基地上建立的，知足于村民自住并处理了正当产权的房产不列入个中。依照以上界说和分类，我们分门别类制造了查询表，在城区三个区房管局进行查询，普遍搜集整治我市“小产权房”建立的根本数据。

(三)召开座谈会，听取多方意见建议

在前阶段工作的根底上，为了进一步把握我市小产权房总量、散布、成因、近况、处理对策等状况，我们与市、区两级地盘、规划、建立、城管等部分联络，还约请了市委政策研讨室、质监局、城投公司、春风公司房产部分等相关部分、相关行业，以及对我市城区“小产权房”问题较为熟习的同志和当地高校正该问题有研讨的专家学者召开座谈会，进行认真剖析研讨，普遍听取各方意见建议，为调研工作的开展、本调研申报的构成供应了良多的参考，起到了十分好的指点效果。

一、调研根本状况

(一)小产权房的概念及特点。

1、小产权房的概念：

我国出台的司法、律例中并没有所谓的“小产权”、“大产权”的概念，只是因为我国土地治理准则的非凡性，才构成了社会上一些商定俗成的说法。凡间把国家颁布给开拓商的房子产权证实叫“大产权”。如开拓商处理正当的立项开拓手续后，处理地盘出让手续并按规则上缴给国家地盘出让金和运用税(费)后，由国家发放给开拓商地盘运用证和房子预售答应证，如许的房子产权较为完好，无其他限制。响应地，把买房者获得的房子一切权称之为”小产权”。普通以为，“小产权房”占用的是集体地盘，依照我国现行司法，这类地盘只能用于农业生产或许作为农民的宅基地，地盘运用权不得出让、让渡或许出租用于非农业建立，它没有产权，有些地域由乡镇县政府发相似于房产证的产权证实文件，又被称为乡产权，乡产权并不组成真处死律意义上的产权。我们此次调研的对象“小产权房”即为在村集体地盘上无规划或超规划建立，销售对象为非本集体经济组织成员，不克不及处理正当产权的房子。

2、小产权房的特点：

从小产权房的买卖价钱和手续看，价钱只要相同地位商品房价钱的1／3至1／2，且没有交纳商品房生意的契税，买卖本钱低。还，房子开拓建立单元因为不存在任何县政府监管，也没有行政机关对开拓行为进行搜检，一旦呈现房子不克不及按期交付、无法交付或其他司法胶葛，买受人得不到司法维护，难以追回房款，存在买卖风险。

从产权性质上看，不克不及处理产权证，仅有运用权，不克不及处理房子产权过户手续，继而激发落户、就业、入学等连锁问题，还小产权房在运用中假如碰到国家征收，买受人很可贵到响应的拆迁赔偿，存在产权保证风险。

从运用看，配套设备不完美，水电气暖无保证，无物业治理或无专业化物业治理公司治理，治理效劳程度低，还有些小产权房未经由正当规划设计、施工审批，建立程度低下，房子质量存在平安隐患。

从社会治理的角度看，“小产权房”的建立存在很多违法违规的当地，它不只阻碍了国家对地盘资本的正常治理，影响了城乡规划的施行，建设扰攘侵犯了正常的房地产市场次序，损害了本地村民的正当好处，并且一些质量低质的房子也给购房群众平安寓居、安心生涯埋下了隐患，危及社会不变。

(二)小产权房的总量及散布状况

从查询的状况来看，当前我市城区三个区均分歧水平存在违规建立“小产权房”状况，个中：张湾区2063户，建立面积44．33万平方米，经规划审批的仅4．19万平方米；茅箭区1931户，建立面积67．58万平方米；经济开拓区1065户，建立面积12．76万平方米，经规划审批的有1．78万平方米。

从散布上看，首要集中在城郊结合部，城市建立已开拓但欠兴旺地域，这些地域既可享用到后续城市建立带来的区位优势，进而带来房子增值空间，又防止了影响城市规划遭到过多存眷。详细散布区域：张湾区成片散布较多，许

多街办、村镇均有小产权房建立，个中以红卫街办牛场村、炉子村，车城街办三岔河村，汉江街办四海新村等较为突出；茅箭区首要集中在新城区建立周边，如新建立的北京路、重庆路、天津路等沿线；经济开拓区首要集中在工业园区周边。

(三)构成缘由

1、司法体系体例缘由。我国存在两种地盘一切制：全民一切制和劳动群众集体一切制，《地盘治理法》第六十三条规则“农民集体一切的地盘运用权不得出让、让渡或许出租用于非农业建立。”《房地产治理法》第八条规则“城市规划区内的集体一切的地盘，经依法征用转为国有地盘后，该幅国有地盘的运用权方可有偿出让。”1999年国办发第39号文件要求“严禁不合法占用农民集体地盘进行房地产开拓……农民的房屋不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农民集体地盘建房屋，有关部分不得为违法建造和购置的房屋发放地盘运用证和房产证。”国家的司法、地盘一切权体系体例限制了小产权房进入正当范畴流畅，然后决议了当前小产权房固然在各地遍及存在但都不克不及正当化。

2、经济好处缘由。随着我国城市化建立的不时推进，城郊的经济也敏捷昌盛，很多本来的郊区曾经和市区没有太大差异，在这些当地相同堆积了很多生齿，构成了新的经济中间。然则，这些当地的地盘性质仍然是乡村地盘，关于村集体和村民来说，与其让地盘闲置或进行耕种，还不如租地(房)或卖地(房)赚钱。关于城市居民来说，小产权房的售价廉价，与正轨商品房的昂贵售价比拟，具有很大的引诱。特殊是城市中低收入阶级和外来务工人员，因为国家现行的住房保证机制不健全，他们享用不到住房借款政策，无力购置商品房，但又要知足根本生涯寓居需求，即便明知购置小产权房存在宏大的风险也在所不吝。关于开拓建立方来说，开拓“小产权房”再行出售也可牟取经济好处，小产权房的开拓建立构成了村集体、村民、开拓建立方、购房产均可获益的场面。恰是一起的好处差遣不时地为小产权房建立火上浇油。

3、城市建立缘由。近几年随着我市城市化程度的不时进步，城市局限不时拓展，城市建立力度加大，几条衔接贯穿城市新旧城区的道路接踵开工建筑。在道路建筑进程中，需求集中安顿很多的沿线集体经济组织居民，因为道路建立工夫紧，搬家安顿时往往存在规划建立手续不齐备、少批多建、安顿房变相开拓的状况，一方面掉地村庄、村民为取得超额补偿谈前提、提纲求，另一方面县政府为顺畅推进建立项目标开工建立，采纳了妥协的立场，招致了小产权房现实上很多存在并不时发生。

4、行政监管缘由。早期小产权房建立未惹起县政府及相关本能机能部分的足够注重，县政府部分未实时实行职责，监管缺位，甚至为促进新乡村建立采纳了听任、鼓舞的立场，招致小产权房建立如雨后春笋、愈演愈烈，虽然近两年因小产权房建立激发了一系列社会问题惹起了当地县政府的高度注重，我市也进行了集中清算、进一步标准并严厉了监管，陋习模成片建立的状况获得了节制，但已构成的情况仍无法获得有用处理。

(四)处理思绪

当时，小产权房问题亟待处理，但妥帖处理该问题却存在着极大的妨碍。一是存在司法妨碍，我国城乡二元地盘一切准则的划分和集体地盘上市流起色制的缺位是不克不及逃避的根底性司法问题，等待国家经过立法来处理这个矛盾带有长期性和不确定性；二是存在经济妨碍，小产权房的正当化必定带来征地费用、地盘出让金、相关税费无法落实的问题，终究若何为这一系列费用买单是个很实际的问题；三是轻易激发社会矛盾。处置小产权房问题触及到县政府、村集体、村民、购房户等多个好处主体的好处博弈，稍有偏向极易激发矛盾抵触，影响社会不变。

对小产权房问题的处置有些当地都在具体叫停、严厉监管的根底上采纳了必然的办法，如西安对局部违规建立小产权房进行了强迫撤除，对违规开拓商、建立单元进行了严厉处置，郑州开展了集中查处举动，广州对小产权房定性为违章修建，甚至有些当地开展了对乡村地盘流转实验、试点，但大大都地域对存量小产权房的本质性消化处理仍逗留在张望阶段，处理小产权房问题必需统筹农民、城镇居民、县政府、开拓建立各方好处，依托司法，依托政策，截断增量，消化存量，采用稳妥扎实的办法正当、合情、合理的处理。

二、注销机构需求做的工作

1、进一步加大产权注销政策宣传力度。有些村集体经济组织、村民司法认识淡漠，受经济好处差遣，在本村集体地盘上建立房屋楼，私自向本集体经济组织以外成员销售，并且“小产权房”开拓工程多承包给实力不大的小修建商，房子质量问题习以为常，不只给购房者带来房子无法注销的风险，还能够形成人身财富损害等更严厉的结果。要鼎力宣传国家房产注销的司法、政策，进步城乡居民产权认识，降低群众购房风险，维护好广阔人民群众的基本好处。年6月18日，建立部宣布《关于购置新建商品房的风险提醒》明白透露表现：不答应集体地盘上建立的房子向本集体经济组织以外成员销售，城市居民购置在集体地盘上建立的房子，不克不及处理房产证等正当手续。年1月8日，国务院办公厅下发《关于严厉执行有关乡村集体建立用地司法和政策的通知》，明白指出乡村房屋用地只能分派给本村村民，城镇居民不获得乡村购置宅基地、农民房屋或“小产权房”。单元和小我不得不合法租用、占用农民集体一切地盘搞房地产开拓。乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。乡村村民出卖、出租住房后，再请求宅基地的，不予同意。

2、开展结合法律举动，依法打击违规开拓、销售行为。结合地盘、城监大队等部分开展结合法律，依法查处、打击违规开拓、销售“小产权房”的行为，然后割断小产权房消费环节，维护好房地产市场次序。协调有关部分增强在建村民房屋治理，提早预防“小产权房”问题繁殖漫延。关于曾经建成的村民房屋，违规向外出售的，必需按照司法严厉处置。关于各个环节触及糜烂问题的，依法依规向有关部分反映，追查相关部分或责任人的责任。关于违规购置村民房屋的客户应该追缴不合法好处，并作出应有的经济处分以维护司法和政策的庄严。

3、分门别类，区别看待，积极稳妥地做好集体地盘上房子产权注销工作。产权注销部分作为房子开拓建立的后置治理部分，在房子开拓建立前期没有权柄介入治理，我们只能在注销办证环节严厉实行职责，落实好国家集体地盘房子产权注销司法、政策规则，要留意到集体地盘上房产注销与国有地盘上房产注销在注销要件收取和注销顺序上的分歧，依法严厉做好注销，关于集体地盘上房产获得、让渡等其他景遇，应恪守有关司法、律例和国家有关规则。

在严厉执行《房子注销方法》做好集体地盘上房产注销的还应特殊留意三点：一是注销局限。《地盘治理法》第四十三条“任何单元和小我进行建立，需求运用地盘的，必需依法请求运用国有地盘；然则，兴办乡镇企业和村民建立房屋经依法同意运用本集体经济组织农民集体一切的地盘的，或许乡(镇)村公共设备和公益事业建立经依法同意运用农民集体一切的地盘的除外。”据此应留意到集体地盘房产注销的三种景遇，即兴办乡镇企业、村民建立房屋、乡(镇)村公共设备和公益事业建立。二是分歧的注销要件与顺序。如初始注销的布告、现场勘探顺序、集体经济组织房产初始、转移注销的村民大会赞同证实、村民房产初始、转移时集体经济组织赞同证实、属于本集体经济组织成员证实等要件，均与普通注销有所区别；三是其他司法、律例的破例规则。《房子注销方法》第八十二条第二款规则“司法律例对集体地盘局限内房子注销尚有规则的，从其规则”，第八十七条规则“请求乡村住房一切权转移注销，受让人不属于房子地点地集体经济组织成员的，除司法、律例尚有规则外，房子注销机构该当不予处理”，以上规则为曾经呈现的和未来能够会呈现的状况留下了处置空间。注销机构在处置一些破例景遇时应分外留意。