税务师纳税评估十篇

税务师纳税评估篇1

【关键词】：注册税务师；纳税评估；税务机关；程序

纳税评估是注册税务师从事的重要涉税服务业务。随着税收监管机制的健全和税制改革的稳步推进，以及企业纳税意识和税务管理水平的逐渐增强，一些高端涉税服务开始受到企业的青睐。特别是自《纳税评估管理办法（试行）》（以下简称《办法》）出台后，不少企业为提高税务管理水平，降低涉税风险，选择聘请注册税务师对其涉税事宜进行纳税评估。笔者基于对企业纳税评估的工作实践，谈谈如何做好纳税评估工作，愿与广大同仁探讨。

一、注册税务师纳税评估涵义及作用

注册税务师纳税评估是指注册税务师依法接受纳税人或扣缴义务人（以下简称纳税人）委托，根据其所提供的涉税资料和自身所掌握的其他资料，运用各种技术手段和专业经验，对纳税人一定时期内的涉税资料及纳税情况进行综合分析、检查和评估，以确认纳税人纳税情况的合法性、真实性及准确性，及时发现、纠正并处理涉税事项中存在的错误和舞弊等异常问题的活动。注册税务师纳税评估其实是企业为提高其税务管理水平、降低涉税风险，委托中介对涉税事项自查的行为。其特点表现为客观性、平等性、公正性、专业性。而根据《办法》的规定，纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报（包括减、免、缓、抵退税申请）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。可以看出，虽然两种纳税评估的对象都是针对纳税人，都是依据纳税人提供的涉税资料开展评估工作，但是注册税务师开展的纳税评估与税务机关执行的纳税评估在评估目的评估性质、评估主体、评估依据、评估的法律效力、评估收费等方面还是有明显区别，两种评估不能相互替代，而是相互补充、相互促进的。实践证明，注册税务师开展纳税评估有助于提高企业税务管理能力，促进税务管理工作的合理化、规范化、程序化，控制并降低涉税风险；有利于及时纠正企业在税款计算、缴纳等方面的差错，促进企业税收管理工作的合理化、规范化、程序化，控制并降低涉税风险；有助于提高企业纳税申报质量；有助于提高企业税务管理信息化水平；有助于缓解了税企之间的矛盾。

二、注册税务师纳税评估方法及程序

（一）签订纳税评估协议

注册税务师首先应根据对纳税人的初步了解，确定是否接受纳税评估委托。注册税务师与委托人有利害关系的，应当回避；委托人有权要求其回避。正式确定接受纳税评估任务后，双方要依法签订《纳税评估协议书》，明确约定双方的责、权、利，特别是针对纳税评估中需要纳税人配合和提供资料的事项等情况应事先在协议中明确。

（二）制定纳税评估计划

注册税务师开展纳税评估之前，要按照《纳税评估协议书》和纳税人的生产经营情况，跟据评估目的和程序，制定周密的纳税评估计划，包括综合评估计划和具体评估计划。综合评估计划包括纳税人基本情况、评估目的、范围及策略、重点评估问题、工作进度、时间费用预算、人员分工、风险评估及其他。具体评估计划包括评估目标、具体步骤、评估人员及时间、工作底稿及索引。评估计划的繁简程度取决于纳税人的涉税事项的企业的经营规模和复杂程度。

（三）深入了解企业情况

注册税务师在签订协议后，必须依纳税评估计划，深入了解以下情况：（1）企业的生产经营地点、经营规模、经营性质、组织结构，设立的子公司、分公司或事业部；（2）企业资本金规模和构成；（3）企业的各项资产构成、使用等情况；（4）企业产品的科技含量、技术水平、产品结构；（5）企业的员工构成、工资规模和结构；（6）企业可能涉及的税种和可能享受的税收优惠政策。

（四）采集纳税评估信息

开展纳税评估的前提是采集和掌握纳税人的涉税信息。纳税评估信息采集的范围和方法，以“准确、详细、全面、适时”为原则，实行多途径、多渠道的信息采集，主要包括：生产经营信息、税务登记信息、发票管理信息、纳税申报及缴税信息、企业所得税汇算清缴信息、财务会计信息、税控装置信息、税务管理及内部控制信息、现场实地采集的纳税信息以及其他途径采集的有关纳税人同行业、同规模企业的涉税信息等。对收集的信息要经过筛选、评价及必要的核实，并建立适合纳税评估应用的工作底稿或数据库。

（五）确定评估风险和重点

注册税务师根据对企业情况的了解和对涉税信息的分析，要初步评估本次委托项目的各项风险包括固有风险、控制风险、检查风险。针对纳税评估中存在的风险要采取不同的评估方法和程序，重点降低可控风险，使总体纳税评估项目风险降低在一定的范围内，按照成本——收益——风险原则开展纳税评估。

（六）设置纳税评估指标

纳税评估分析指标的设置，主要是指涉税财务指标，包括纳税分析指标、财务分析指标、经营绩效指标等几个方面。纳税分析指标包括基本评估指标、复合评估指标；财务分析指标包括：总税负率（包括各税种）、成本利润率、利润率、税负增减率、营业（销售）收入增减幅度与应纳税额增减幅度比对率、往来账户异常变动等，经营绩效指标包括纳税人经营情况和绩效指标、同行业经营绩效基本指标、上级下达的经营绩效计划指标等。

（七）选定评估参照系

纳税评估参照系选定的主要依据，是税额增减变化指标和行业平均经济指标。税额增减变化指标包括：一是按增减额、增减率确定出对某一期间总体税源引起增减变化的主要税种、主要企业；二是按增减额、增减率确定出对某一期间单一税种引起增减变化的主要企业。行业平均经济指标包括：一是按行业利润率确定出低于（或高于）行业平均利润率一定幅度的企业；二是按行业税负率确定出低于（或高于）平均行业税负率一定幅度的企业。

（八）具体纳税评估分析

对企业进行纳税评估分析时，采取“分税种分项目” 逐一分析方法进行。目前主要是对企业所得税、增值税、营业税、消费税、城建税、教育费附加、个人所得税、房产税等税种（费）进行评估分析，通过对比、核查、分析、计算等方法，利用比率分析、趋势分析、结构分析等评估手段、以现行的税收法律、法规为准绳，从实体和程序两方面评估纳税人在纳税申报、税款缴纳、政策执行等税务管理各方面的合法性、合理性。特别是针对企业在日常涉税处理中遇到的与税法理解不一致、法律规定不明确，以及税收优惠政策、税收筹划的运用等涉税风险较高的问题，要坚持独立、客观、公正、诚信、谨慎的执业原则进行重点评估，确保评估的合法性、合理性、科学性。

（九）撰写纳税评估报告

注册税务师根据纳税评估相关法规和执业准则的要求，在完成既定的评估计划之后，出具纳税评估报告。注册税务师纳税评估报告是针对纳税人委托的评估事项所做出的最终评价成果，是对纳税人涉税事项是否合法、合理的客观、公正的专业判断，具有鉴证、保护和预防作用。评估报告中一般应包括以下基本内容：报告标题、纳税人名称、评估范围、评估意见、重点问题说明、意见或建议、签章和税务师事务所地址、报告日期、相关附件等，报告的具体格式可以根据评估项目的具体情况设置。

三、注册税务师纳税评估注意事项

（一）要解决好纳税评估工作的实效性

注册税务师纳税评估服务属于涉税鉴证性质的服务。首先要与纳税人依法订立评估协议，只有在合法的前提下，才能保证纳税评估过程和结果的独立、客观、公正。这里要防范三种误区，一是混淆税务机关纳税评估和注册税务师纳税评估两种行为；二是要防止税务机关借助行政权力对纳税人实行“指定评估”、“强制评估”等非法行为；三是，注册税务师自身必须注意控制纳税评估风险，严格依据税法和执业准则开展评估业务。

（二）要保证评估信息的合法性

无论是采集纳税评估信息，还是实施纳税评估程序，都需要合法、可靠的信息支撑，如果信息不完整、不准确、不适时，就会误导注册税务师的执业判断，甚至导致整个纳税评估的失败。为保证涉税信息的可靠性和及时性，必须对数据信息进行核实、验证，经过整合筛选后再利用，所以收集和评价涉税信息是纳税评估的关键环节。注册税务师评估中发现委托人有违规行为并可能影响评估报告的公正、诚信时，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当中止执业。

（三）保护纳税人的商业秘密和其它合法权利

注册税务师在纳税评估中会知悉纳税人许多涉税信息，这些信息有些属于公开信息，有些则属于纳税人的商业秘密或尚未公开的信息，这就要求注册税务师有良好的职业道德，无论出具何种纳税评估报告，都不得泄露这些信息，也不得利用其谋取非法利益，或者利用执业之便，谋取其他不正当的利益。对纳税评中发现的纳税人涉税事宜的错误或舞弊等行为，只能向纳税人指明或提出建议。纳税评估报告和工作底稿也只能作为企业的内部文件，除纳税人书面同意外，不得将其泄漏给税务机关或第三人，负有保密义务。

（四）维护注册税务师自身的权益

注册税务师开展纳税评估，涉及国家和纳税人双方的利益，容易受到来自纳税人和税务机关等各种方面的压力，甚至可能遭受某些纳税人或税务机关的授意、指使、强令、威胁等非法行为的侵害，所以注册税务师必须坚持以税法为准绳，恪守职业道德，遵守执业准则，根据《纳税评估协议》开展评估工作，如果其客观性、独立性及公正性受到损害时要采取例如中止协议、税务行政复议等必要的措施，维护自身的合法权益。

【参考文献】：

税务师纳税评估篇2

一、对所得税汇算清缴现存问题的思考

1、对汇缴征纳双方的责任认识不清楚。在《企业所得税汇算清缴管理办法》[国税发〔20*〕200号]（以下简称《管理办法》）颁布前，所得税汇缴的主体并不明确。长期以来形成的习惯作法是，年度纳税申报由纳税人完成，所得税汇缴由税务机关越俎代庖，造成汇算清缴的主体不清、法律责任不清。《管理办法》明确汇算清缴的主体是企业，企业应对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任；税务机关在汇缴期内负责政策辅导、资料审核和税款结算，在汇缴结束后应开展纳税评估和检查。但受习惯的影响，部分干部仍然持有“以查代算”的观点，认为只有税务机关的查账检查结束，才算汇算清缴工作完成。在实际操作中，把年度纳税申报视为纳税人自核自缴结束；把年度纳税申报至4月底以前这段时间作为税务机关实施企业所得税检查阶段。“以查代算”的观点，使企业所得税又重新回到原有的老路，制约了企业所得税汇算清缴改革的深化。

2、所得税管理平台的数据处理能力不完备。目前使用的所得税管理平台属于ctais外挂软件，主要功能是汇缴录入和结果查询，能够满足汇缴的业务需求。但是，该系统没有数据分析功能，对汇缴数据的增值应用考虑还不够。一方面，我们对重点税源户、亏损大户、特殊户进行重点审核时，既要着眼于年度申报表表、表间勾稽关系，又要注意结合企业自身发展沿革和所属行业特点。这是因为，通过调阅企业历年的所得税申报资料和调整数据，分析企业的经营变动状况，能够为管理人员汇缴审核提供辅判断；另一方面，按照行业管理的思路，同一行业一定时期内的发展变化应该表现出一致性，具体体现为行业利润率、成本费用利润率、资产回报率、所得税贡献率等保持相对一致水平，这为分析衡量所得税税源质量和征管状态提供依据，也为所得税纳税评估和检查选案提供重要参考。

3、事务所中介市场发展不均衡。会计师、税务师事务所是随着市场经济的发展而产生的，对市场主体公平竞争、规范核算起到了促进作用。特别对所得税汇缴发挥重要的“经济警察”的作用。但由于体制机制、市场发育和执业环境等原因，事务所在执业质量、公信力、收费标准等方面还存在不规范的问题。一是执业质量参差不齐。所得税鉴证业务多集中在3-5月，事务所出于成本控制和多接业务的考虑，会聘用一些不具备执业资质的人员，审计质量因而打了折扣。从审计披露的问题来看，主要是对费用的审计，对收入、成本项目关注较少；二是独立公正性有待提高。独立性是会计师事务所的立业之本，是会计师业务质量的根本保证。受个别事务所不规范执业的影响，有些企业误认为，会计事务所是疏通税企关系的一个桥梁，既可以降低税务风险又可以减少纳税成本；三是收费标准缺乏依据。部分企业反映，收费标准不一，弹性较大。

4、相关管理配套措施不健全。一是缺少质量评价体系。由于所得税业务的复杂性，汇缴工作面广量大，缺乏对汇缴质量的量化评价指标，无法实现有效的监督和质量评价；二是纳税评估和检查没有及时跟上。《管理办法》要求税务机关在汇缴结束后，组织开展纳税评估和检查。由于投入精力不多，针对性不强，成效不明显；三是账务处理辅导不到位。汇缴调整有些涉及账务处理，这对中小企业财务人员是个难点。从加强跟踪管理的角度，那些纳税调整涉及账务处理，以及如何处理，是后续管理不可忽视的工作。

二、思路及对策

1、通盘考虑汇缴工作的阶段重点。税务机关要从汇算清缴的内涵去把握工作方向和着力点。既要克服“双主体论”，防止税务机关越位包揽应由企业承担的责任，也要避免“无关论”，淡化税务机关在汇算清缴中宣传辅导、指导督促的责任。以系统观为指导，可分事前、事中、事后三个阶段管理。事前管理就是税务机关在汇缴前通过多种形式进行企业所得税的政策宣传，使纳税人了解企业所得税的政策规定，特别是当年出台的新政策和涉及纳税调整的政策；事中管理就是汇缴开始后，税务机关要做好对企业年度纳税申报表的审核工作；事后管理就是在汇缴结束后，税务机关要认真组织开展纳税评估工作，对存在问题的，该补税的补税，该移交的移交，起到规范一个、震慑一片的作用。

2、增强所得税信息化管理能力。在现代信息和网络技术背景下，企业所得税管理已离不开信息化，将现代科学技术引入所得税管理是规范管理的必由之路。一是构建基于数据仓库的所得税管理平台。数据仓库不仅满足一般的信息查询、报表生成，更为重要的是，利用数据挖掘技术对数据仓库进行深度分析和利用。在此基数上建立分析模型或设立分析方法，以发现数据背后的规律、趋势或关联。二是强化汇缴结果的质量检验。根据行业管理和分类管理的思路，企业按明细行业进行汇总归集，对各项财务、税务指标进行逻辑分析、趋势比较和配比分析，筛选出疑点企业，为评估和检查提供案源。三是充分利用系统资源。如利用ctais系统中增值税和所得税的销售收入数据，实现自动比对。再如对营业税纳税人，取得地税征管系统的申报数据，与国税申报收入进行比较，验证是否少申报收入。

税务师纳税评估篇3

xxx,男，35岁，大学本科毕业，中共党员，现任xx区国税局纳税评估办公室主任。该同志参加税收工作以来，努力学习，忠于职守，文明服务，开拓进取，每年都圆满完成了各项工作任务。先后通过了会计师、注册税务师等资格考试，**、**年度被确认为“潍坊市国税系统业务四级”;曾多次被评为优秀国家公务员，获得过区级“先进工作者”、市级“文明税务工作者”、“全市最佳税源监控能手”和省级“优秀青年税务工作者”等多种荣誉称号。

优化税收服务是加快税收征管现代化，全面建设小康社会，推动社会文明进步的客观条件。xxx工作中努力做到“想纳税人所想，急纳税人所急”，服务热情周到，尽力为纳税人排忧解难。平时积极向纳税人宣传、解释各项税收政策，帮助纳税人了解税收知识，提高纳税意识;主动帮助纳税人健全各项财务制度，加强财务、成本核算;经常利用自己掌握的经济信息，为纳税人经营出谋划策，帮助纳税人提高经济效益。有一次，在评估中发现一家企业的账目混乱，有许多会计科目不会使用，便利用星期天的时间帮助该企业建账，从怎样编制会计凭证到怎样设立会计科目等，不知不觉天已经黑了，企业负责人要留下吃顿便饭，被xxx婉言谢绝后，十分感激地说：“对你们这种服务态度，我们从心里感激，以后一定依法纳税，为国家多做贡献。”由于该同志经常用熟练的业务为纳税人提供文明高效的服务，受到纳税人的一致好评。在纳税评估过程中，xxx努力使税收执法更加人性化，注重通过对案头资料的分析，发现纳税人涉税疑点问题，然后通过函告、约谈等方式，督促企业自查，有效解决纳税人由于主观疏忽或对税法理解产生偏差而造成的不缴或少缴税款问题，先后使纳税人避免税收处罚560多万元。纳税人觉得有关问题是在平等的“对话”中解决的，又避免了处罚损失，对这一做法也非常认可。从而缓解了税务机关与纳税人之间管理与被管理的矛盾，进一步密切了征纳关系，增强了纳税人依法诚信纳税的意识，优化了经济发展软环境。

依法治税是为纳税人营造公平竞争环境的基本要求。工作中，xxx任何时候都坚持原则，严格执法，该收的税一分不少地收上来，纳税人应该享受的优惠政策充分落实到位。虽然多次因为坚持原则得罪了一些人，但公平了税负，赢得了大多数纳税人的理解和支持。一次，在对一户企业评估时发现，由于该企业财务人员不了解“销售自己使用过的固定资产免征增值税”这一政策，将销售旧机器设备的收入计提了增值税，造成多缴增值税2.3万元，王兴端向纳税人详细解释了这一规定，并帮助其办理了多缴税款退库手续。该企业负责人高兴地说：“以前认为税务局的人来了要多缴税，没想到你们来了却给我们退税。国税局依法办事，我们一定诚信纳税!”

xxx锐意进取，勇于开拓，努力开创税收工作新局面。上级要求开展纳税评估工作时，局里让他和其他两位同志负责这项工作。由于纳税评估是一项新生事物，许多税务干部和纳税人对此都不甚了解，为此，他们一方面对外搞好宣传，一方面对内搞好培训;连续三个星期加班加点制订了纳税评估实施方案和操作规程，同分局人员一起准备好各种基础性资料，终于使纳税评估工作在该局得以顺利开展，并逐渐形成了以计算机为依托的完整高效的纳税评估体系。三年多来，已评估企业689户次，评估税款1942万元，有效地解决了增值税一般纳税人和小规模纳税人中存在的零、负、低税负申报问题。**年，针对全区收入任务紧，部分重点税源企业税负下降的实际情况，在全市率先开展了对重点税源企业的专项评估，取得了明显成效。坊子的重点税源企业专项评估经验，

在**年9月份举行的全市纳税评估工作会议上做了典型发言，在全市予以推广。在纳税评估工作中，xxx还总结应用了“单位产品指标联动推算法”和“抽样核查法”。该方法上报上级业务部门后，被省、市局采纳，在全省、市推广应用，有力地推动了纳税评估工作的开展。

税务师纳税评估篇4

关键词：税源管理 税务部门 征收

我国税源管理在理念上和实践中都得到了税务部门应有的重视，但是受种种因素的影响，税源管理的效果不尽人意。了解国外在税源管理方面的经验和做法，借鉴一二为我所用，实为必要。

一、我国税源管理情况

在当前任务式税收工作中，税收任务永远是工作的第一目标，在有的地方还可能是唯一目标。围绕着税收任务，各地税务部门都将税源管理的重点集中在大企业上，对小企业缺乏“关爱”。新税源逐渐显露的形势下，税务部门受事项性工作增多，纳税人纳税意识不强等因素影响难以对新税源实施有效监管。作为税源管理的纳税评估与分析没有得到应有的重视，税源分析的广度和深度都不够。

二、国外税源管理方法概述

（一）美国——发达技术基础上的税源管理

1、税收登记上代码具有唯一性，部门合作务实高效。美国的个人以社会保障号作为税务代码，所有的涉税事宜必须通过该代码来完成，并且银行账户与税务账号绑定在一起，税务部门与银行之间的合作有制度和机制作保障。

2、信息收集上以共享平台为核心，稽查后审主义较明显。美国的税务部门与银行、海关、社保等多部门联网，对涉税信息的收集比较简单，税务部门可以根据部门信息共享平台来收集相关评估信息，分析相关数据的真实性和关联性，确定纳税人纳税充足率，以确定进入稽查程序的纳税人。

3、办税事务上体现了高度的社会化，税收中介具有“非专业性”。在涉税事务的资格上，除了专业化的律师、注册会计师、注册税务师以外，还有非专业的社会人员，只要具有税收相关知识都可以从事报税师工作，甚至是一些高校的学生也就有报税资格，税收市场化的特点明显。

（二）德国——非理性人假设下的税源管理

人具有“恶”的一面促使德国“只相信”成文化的法律和规章制度，实验室式家庭厨房就是德国“非理性人”的一个折射，德国税源管理过程也因此体现了其固有的特色。

1、形成以“核定征收”为主的纳税申报体系。德国税收征管机构每季度对纳税人应缴纳的税款进行预估，纳税人在收到税务机关估税通知书后一个月内须缴清所有税款。待纳税人年终递交年度报税文件后，税收征管机关再根据经评定审核后的应纳税额对照预缴税额多退少补。

2、通过税源监控加强对税源的动态管理。德国税务和审计机关可以定期对纳税人进行全面税务审计，也可以针对特定税种或特定交易进行专项审计。由于审计是一种日管手段，审计发现的纳税错误不作为违法行为处理，只要求补税。如果在审计发现纳税人有明显的隐匿销售收入、虚假申报等偷税行为，便交给稽查局查处。

（三）日本——市场化模式下的税源管理

日本税源管理的市场化程度较高，行政色彩较淡。

1、区别纳税人的信誉等级进行分类申报。日本财务制度健全的纳税人使用“蓝色申报”方式，并能够享受法定的税收优惠政策；财务制度不健全的纳税人使用“白色申报”方式，不得享受诸多费用的加计扣除和法定的税收优惠。

2、成熟的税理士制度催生税源管理专业化。日本纳税人的涉税工作多由税理士完成，税理士专业的知识背景和长期办理涉税事务的经验搭起了纳税人与税务部门之间的桥梁，提高了税收征管的效率。

三、国外税源管理方法对我国的借鉴

在当前我国税源专业化管理改革的大背景下，国外的一些管理方法可以为我国提供借鉴。

（一）网络化基础上的税银合作

目前税务部门与工商、国土、房产、银行等部门之间的合作都在开展，但都只是停留在浅显的层次上，资料传递的范围极为有限。考虑到税源管理与纳税人经营行为的高度关联性，我们首先应该探索全方位的税银合作，积极融合银行网络，掌握纳税人交易信息。

（二）“核定”征收基础上的分类申报

采用类似于德国的“预估税”方式对纳税人进行税款征收，每季度（月）对纳税人的经营情况进行预估，核定应纳税额，待来年汇算清缴的时候再多退少补。对于财务制度不健全的纳税人可以采用类似日本税法规定的“白色申报”制度，剥夺该纳税人享受税收优惠的权利。

（三）评估分析基础上的纳税稽查

我国可以借鉴德国的做法，在各级税务部门建立独立的评估分析办公室发挥“审计”作用，对纳税人的纳税情况进行评估，对评估分析问题较为严重的移交纳税稽查，由稽查部门对其纳税情况进行稽查。

（四）税企平等基础上的中介服务

税收工作的专业化、税收政策的多变性、涉税事务的技术性给纳税人带来了种种“不便”，纳税人越来越需要精通税收知识的专业人士来帮助其进行办税工作。专业化的“报税师”增强了纳税人的办税能力，税务部门很多税源管理的措施和手段也能够得到推行。

参考文献：

[1]张守文著：《税法学》，法律出版社，2011年5月

[2]熊伟：《美国联邦税收程序》，北京大学出版社，2006年10月

税务师纳税评估篇5

【关键词】房产税；价值评估；评估方法；纳税监控；保障措施

房产税是当前的一个热门话题，却并不是一个新话题。早在2003年10月14日，中央就决定开征物业税（房产税），几经波折，直到2011年1月28日，上海市和重庆市才公布试点方案，打破我国房产税改革举步维艰的僵局。两地房产税试点虽撕开了房产税的神秘面纱，迈出了非常有意义的一步。但人们对两地试点褒贬不一，但是有一点看法是相同的：房产税的没有多大效果，既没能抑制房价过快上涨，也没能给地方政府提供可靠的税源，更没有缩小贫富差距。诚然，沪渝两地的试点改革存在着很多缺陷。但是，房产税是我国税制体系的重要组成部分，有利于增加财政收入，缩小贫富差距。因此，剖析沪渝两市房产税试点中存在的问题，借鉴国外房产税立法的经验，构建我国房产税改革制度刻不容缓。

一、明确房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金价值收入，向产权所有人征收的一种财产税。我国房产税的特点之一是属于财产税中的个别财产税。财产税按征收方式分类，可分为一般财产税和个别财产税。一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产课征的税收。个别财产税也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或者其他财产分别课征的税收。我国现行房产税属于个别财产税；特点之二是征税范围城镇的经营性房屋。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。对某些拥有的房屋但自身没有缴纳能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外；特点之三是区别房屋的经营方式规定征税办法。拥有房屋的单位和个人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房产税依据纳税人经营形式的不同，确定对房屋征税可以按房产计税余值征收，使其符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。

笔者认为，房产税法是指调整房产税征纳关系的法律规范的总称。房产税是指针对房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年要缴付一定税款的税种，其应缴纳的税额会随着其市值的升高而提高的一种财产税。其中以在境内拥有或者占有房产的单位和个人为纳税单位，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为征税对象，以征税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按照一定的比率计算征收。

二、国外及港台地区房产税征管简介

（一）美国的房产税征收管理制度

在美国，税收征管机构将按估定价值计算税额并做出缴款单，通知纳税人按期纳税，各州确定的纳税日期不同。在申诉安排方面，如纳税人对估定价值持有异议，有权申请复议。纳税人还有权向法院提出上诉，由法院判定。对未按期纳税者，处以罚款，另按法定利息加以利息，并有留置财产权规定。

（二）英国房产税征管办法

目前英国的房产税包括住房财产税和营业房屋税。住房财产税由纳税人向税务机构申报、并提供住房有关材料，经估价和审核后，税务机关通知纳税人缴纳税款。若纳税人不按时申报或提供虚假材料，则会受到罚款处罚。同时，英国还规定凡无理由不纳税者没有选举权。而对于营业房屋税纳税人按税务机构寄来的纳税通知单缴纳税款。

（三）台湾地区的房屋税征管办法

台湾地区课征的房产税主要包括地价税和房屋税。地价税方面，台湾地区相关部门办理规定地价后，即编造地籍地价册，交当地税务机构按申报地价征收地价税。房屋税方面，以房屋现值为计征依据，纳税人在房屋建造完成30日以内，向房屋所在地税务机关申报房屋现值及使用情况。税务机关依据纳税人申报情况，参照不动产估价委员会评定的标准，核计房屋现价。

（四）香港特别行政区的差饷征管介绍

香港特别行政区对房地产所有环节征收差饷，差饷由差饷物业估价署负责征收，分四季度进行汇缴。该机构在季初发出征收通知书，纳税人需在每季度第一个月底前交清相关税额。

三、关于完善我国房产税改革制度设计的探讨

2011年1月28日，上海和重庆同时公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，嚷嚷了几十年房产税终于拉开了序幕。沪渝两地的改革试点，虽然迈出了重要一步，但今日看来，仍然存在着许多缺陷。房产税改革虽是大势所趋，但是在未充分剖析沪渝两地改革经验，厘清房产税性质、目的、属性及税率确定方式等问题的基础之上，盲目的扩大改革试点的做法有待商榷。同时从反面说明了，探索我国房产税改革制度设计的现实途径的必要性。

（一）房地产价值评估体系构建

众所周知，在当前中国房地产交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，房价并不像西方发达国家一样稳定，更何况在中国还有地方政府的干预，寡头垄断因素的存在，成风，偷税漏税逃税现象严重，估算房价特别困难。同时在市场中还存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房及老公房等等更增加了房地产估价的难度。所以急需建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。

1. 评税机构的设置

由谁来进行房产税的税基评估是开征房产税所要解决的重要问题。评估的准确性和成本是选择评估主体的重要考虑因素。出于准确性的考虑可以设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室为纳税提供税基价值。当财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府时，为了节省成本、提高征收效益，一般来讲委托社会评估机构评估是个不错的选择。但在评估主体的选择上和评估过程中，必须明确评估机构的责任。

2. 房产税评估方法和技术

税基评估有市场比较法、收益还原法、成本估价法、假设开发法四种基本的评估方法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，从差异中分析出待估房地产的价值，开发商偏爱此法，在房地产市场信息严重不对等的情况下，开发商能很容易从中渔利。收益还原法是预测对象未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法，此方法倾向于购房者的利益。成本估价法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法，此法是税务局征税、国土管理局和工商管理局收费的依据，是会计师们最喜欢的方法，但老百姓却因经济因素无福消受。假设开发法是从一个开发商的角度预先估计房价，再决定是否开发的方法，也是最适合房地产商的地产开发业务的方法。

从理论上讲，市场比较法优于其他三种方法。这是由于实际交易价格是评估市场价值的唯一最直接的证据，但市场比较法对房地产的发育程度和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。从世界范围看大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税也正在转变。以市场评估值作为征税依据来征收房产税，符合“量能课税”的原则，也有利于税收公平地实现，而且反映了市场供求的变化。

笔者认为建立一个完善的评估机构，制定统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管”税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。

（二）房产税纳税监控体系构建

监管控制是防止税收流失的重要一环。新政出台后，参与各方之间必然展开一场博弈，俗话说“上有政策，下有对策”。因此，在房产税的监控体系的构建上要充分考虑到各种可能性。在设计房产税的征收程序时，一定要做到信息透明化，建立多元分权、相互监督的机制。《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定：税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进行检查，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

笔者认为房产税改革不仅只涉及到税务机关，住建部、国土资源部、检查部及人民法院、人民检察院都应该包含在纳税监控体系的建设之中。首先，国土资源局应开出应征房产税的第一张清单。通常，国土资源部门都拥有地表建筑的平面图，只要确定一个统一的标准，就能很容易地计算出房地产的面积。根据国土资源局手中的房屋建筑平面图开应征房产税的第一张单子，大大提高了工作效率。国土资源局在进行这部门工作时，只需注重地面上现存的房屋，至于产权归属在此不问。其次，住建部协同物价部门确定公告房价。由住建部负责提交每套房屋应缴纳房产税的第二张清单。最后，由地方税收部门征收房产税，完成征收结果的第三张清单。

（三）保障措施体系构建

我国现行的房地产征管体制尚未健全，存在着等一系列问题。根据新税法的规定，房产税征管机制需进行整合与完善，满足信息共享、诚信征集、房屋估价的需要。

建立科学的征管机制，保障房产税有利推进。首先要完善个人住房信息系统，建立以城市住房信息系统为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统。建立专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。培养高素质的房产评估人员，高校增设相关专业，注重实践环节。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，减少冗杂程序，降低税收成本，尤其是避免出现呈交大量证明材料的现象。纳税人可以通过银行转账的方式缴纳税金。为增强纳税人的意识，政府不仅要加强宣传，而且要将税收收入用于公共服务，真正做到取之于民、用之于民，潜移默化中增强纳税人的意识。最后，各级政府要发挥统筹协调作用，为税务部门与房地产主管部门共同完善信息共享工作，与金融部门共同完善个人房产资料征集工作，与房价监管部门共同完善房屋估价工作作出制度安排。部门之间加强协作，既可以节约行政资源，又可以保证税收公正、公平。

四、结语

房产税改革是宏观调控房地产市场的必要举措，也是健全税收体系的客观需要。但是要在全国范围内对个人住房征收房产税还存在很多问题，房产税改革任重而道远。因此，本文认为房产税改革应当在规范和整合房地产价值评估体系和逐步完善税收征管程序及纳税监控体系及科学保障体系的基础上稳步推进、不宜操之过急。

参考文献

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[6] 杨大春.中国房地产税收法制的变迁与改革[M].江苏大学出版社，2007.

税务师纳税评估篇6

一、本文对企业普通清算的界定

本文所说的企业，主要是指私营有限责任公司，不包含国有企业和外商投资企业。

本文所说的普通清算：是指因企业经营期满，或者因经营方面的其他原因致使企业不宜或者不能继续经营时，自愿解散而进行的清算。不包含行政清算和司法清算。

二、普通清算适用的法律法规

目前尚没有一部完整的法规来规范内资企业的普通清算行为，有关部门可以依据民法通则、公司法、企业所得税法的有关规定，参考企业破产法、国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定及说明、地方政府出台的企业清算管理条例（办法）等的有关规定，在遵循有关法律法规的基本原则的前提下，结合企业当前的实际情况切实可行地来进行普通清算的操作和管理。

三、清算组（清算管理人）的确定

企业清算的现实情况是企业多为私人有限公司，企业清算期间根本没有成立什么清算组，清算工作实际上也未具体实施。

新《公司法》规定有限责任公司的清算组由股东组成，在新修改的《中华人民共和国企业破产法》中清算组又称管理人，具体负责企业在清算期间的具体事务，是企业清算的具体实施者。

新《破产法》规定：管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。本人认为企业普通清算的管理人应由投资者组建，由会计师事物所、律师事物所等社会中介机构参与，税务部门应对清算过程和结果进行监督。

四、清算期间的确定

目前国家对内资企业的普通清算期间也没有什么具体的规定。

企业清算的实际情况是：企业虽停止生产经营却根本不急于清算，企业往往先注销了税务登记，之后的清算过程可能要长达几年甚至更长。

企业所得税暂行条例实施细则规定：纳税人在年度中间合并、分立、终止时，应当在停止生产、经营之日起60日内，向当地主管税务机关办理当期所得税汇算清缴。细则所说的“办理当期所得税汇算清缴”，显然是指停止生产、经营前的经营所得，而对清算所得的汇缴时间却没有作出明确规定。外商投资企业清算管理办法规定，企业清算期限自清算开始之日起至向企业审批机关提交清算报告之日止，不得超过180日。

本人认为，参照外商投资企业清算管理办法，主管税务机关可对内资企业的清算期间也确定为180天，对清算截止日尚未清算完毕的剩余资产和债务应经会计师事务所进行审计和评估重新确认，评估确认的净资产与清算截止日帐面净资产之间的差额应体现为清算损益。

五、清算期满未处理存货的增值税

如果企业在清算期内将所有资产全部清算完毕，存货所涉及的增值税在清算过程中自然要按变现价值计提和上缴。现在的问题是企业在清算期间未进行彻底清算，注销税务登记时尚有大量存货留待以后继续处理，而在注销税务登记时又没有对以后存货抵债或向投资者分配的应交增值税进行征收，这样就使货物在以后转移时税务机关对其失去里控制，从而漏掉了本应该在清算期间交纳的增值税。因此税务机关对企业在注销时未进行处理的存货，应按照可变现价值（可按会计师事务所出具评估报告确认的价值）征收增值税。

六、正确划分清算企业的经营所得和清算所得

税法规定，纳税人的所得分为正常持续经营所得和清算所得。实际税收征管工作中，一方面主管税务机关比较重视正常经营企业的所得税管理,对申请注销企业或停办企业往往都忽视了清算所得的税收管理,同时也存在着少数纳税人为了逃避所得税的清算管理,人为不申报而被认定非正常户造成了税收流失；另一方面存在将企业注销时的汇算清缴等同于清算所得，误认为，对其注销企业所得税的清算，就是对其经营期内的所得税进行汇算清缴，多退少补，这其实是混淆了汇缴与清算的概念与关系，造成了税源管理的误区。

本人认为具体操作中，企业在提出破产申请前，企业应对其资产进行全面的清查，对债权债务进行清理，企业要按会计报表编制方法，编制自年初至清算前一日的会计报表，并经注册会计师审查，出具审计报告，作为企业终止经营和清算的重要依据。清算结束日企业还应按规定向主管税务机关提交清算报告，进行清算所得的纳税申报。

值得注意的是，纳税人应当以清算期间作为一个独立的纳税年度，清算所得既不能弥补以前年度亏损，又不能享受税收优惠政策和适用照顾性税率，只能依照法定税率（33%）依法计缴入库。

七、对“清算所得”具体计算过程的理解

1．企业全部清算财产变现损益＝存货变现损益＋非存货资产变现损益＋清算财产盘盈；

2．企业净资产或剩余资产＝企业全部清算财产变现损益－应付未付职工工资、劳保费用－清算费用－企业拖欠的其他税金－尚未偿付的各项债务－收取债务损失＋偿还负债收入（因债权人原因确实无法归还的债务）；

3．清算所得＝企业的净资产或剩余资产－企业累计未分配利润－企业税后提取的各项基金结余－企业资本公积金－企业的盈余公积金＋企业法定财产估价增值＋企业接受捐赠的财产价值－企业的资本金。

从以上计算过程可以看出，清算所得在本质上就是企业的清算损益加清算所得调整额。清算损益体现为清算后的净资产（不含向投资者的分配）与清算前的净资产之间的差额，也可以依据会计处理的“清算损益”科目进行审查；清算所得调整额体现为经营过程中法定财产估价增值和接受捐赠资产价值，在以前的会计处理上是未缴纳企业所得税而全额记入了资本公积。

具体操作中应注意的是：

1、纳税人进入清算程序后，全部资产或财产必须以现值来计算。清算截止日尚未进行清算的剩余资产和债务应经会计师事务所进行审计和评估重新确认，评估后净资产与清算截止日帐面净资产的差额应体现为清算损益。

2、在清算期间，纳税人偿还各类负债时，已无法支付的债务应作为负债的减项加以扣除，记入企业的清算所得，但是因企业资不抵债（实际应进入破产程序）无清算财产偿付的债务不能计入清算所得。

3、公式中“企业法定财产估价增值”为企业清算之前在经营过程中法定财产的评估增值，因为企业法定财产估价增值在发生时未交纳企业所得税，所以在此作为清算所得的调增项目。企业在清算过程中对清算财产的重新评估增值不是公式的调整项目，操作中应在“清算损益”中体现。

4、接受捐赠资产价值对清算所得的调整。因以前企业所得税规定企业在接受货币以外的实物资产时不交纳企业所得税，待该项资产处置时再与生产经营所得一并缴纳，所以在企业清算时，对企业尚未处置的接受捐赠资产的价值作为清算所得的调整项目。现在的规定是企业在接受捐赠资产时将其价值就记入当期的应纳税所得额，所以清算企业如果对接受捐赠资产的价值已计算缴纳了企业所得税的，则在清算时该项就不应该作为清算所得的调整增加项目。

八、普通清算的科目设置及会计处理

普通清算的会计处理工作，主要包括对企业的清算财产加以确认、计量和重估计价，以及进行处置变现，确认计量清算债权并据以分配清算财产，对全部清算过程进行会计核算并编报有关企业清算的会计报表。

由于普通清算企业既不适用于正常生产经营的会计制度，又与“国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定及说明”存在许多不同之处，国家更没有出台普通清算会计处理的单独规定，所以目前绝大多数内资企业在普通清算期间对相关的清算业务未进行相应的会计处理，致使清算活动在会计上失去了控制，给管理部门进行有效监督设置了障碍。

本人认为，企业的普通清算与破产清算有许多相同之处，所以在会计处理上应参照国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定，并根据普通清算的特点对会计核算进行适当调整，达到既能反映企业清算过程的财务状况，又有利于管理部门对企业清算进行有效控制的目的。

在实务操作上,可以不另立帐簿，在企业原有帐簿中进行，一般需设置“清算费用”和“清算损益”两个基本账户。

（1）“清算费用”用于专门核算企业清算期间的各项费用成本。其内容包括：清算机构成员的工资报酬、公告费用、咨询费用和办公费用、诉讼费用及清算过程中必须支付的其他的清算费用。这些费用从现有财产中优先支付。"清算费用"账户借方登记清算期间的各项清算费用；清算结束时，将其全部发生额从该账户的贷方转入清算损益的借方，本账户无余额。

（2）“清算损益”属损益类账户，专门核算企业清算期间所实现的各项收益和损失。该账户的贷方反映企业的清算收益，其内容包括清算中发生的财产盘盈、财产重估收益、财产变现的收益和因债权人原因确实无法归还的债务等；该帐户的借方反映企业的清算损失，其内容包括清算发生的财产盘亏，包括损失财产、变现损失和无法收回的债权；期末余额可能在贷方也可能在借方。清算期结束时，该账户余额不需结转，保留余额能清晰地反映企业的清算情况。

（3）因企业资不抵债无清算财产偿付的债务应保留余额，无需转入清算损益科目。

会计处理示例

某增值税企业清算期间为2006年5月10日至2006年11月6日，在此期间已发生的清算损益为4万元。清算截止日评估机构对尚未清算完毕的资产进行评估，评估结果企业净资产增加5万元，其中存货评估增加5万元。

清算截止日资产负债状况如下：（单位万元）

帐面值评估值评估增减值帐面值评估值评估增减值

货币资金55短期借款2020

应收帐款220220应付帐款350350

存货1301355应付工资44

待摊费用100-10应交税金11

固定资产455510

实收资本5050

资本公积66

未分配利润-25-25

清算损益44

评估增值55

资产合计4104155负债及所有权合计4104155

会计处理如下：

（1）根据评估结果调整资产负债的价值

借：存货5

借：固定资产10

贷：待摊费用10

贷：清算损益5

（2）计提未处置存货应缴纳的流转税

借：清算损益0.935

贷：应交税金-增值税0.85(5*0.17)

贷：其他应交款-城建税及教育费附加0.085

（3）计算清算所得并计提所得税

清算所得额=清算期间损益4+接受捐赠资产价值6+剩余资产评估损益4.065

=14.065

计提清算期间应交所得税=14.065*33%=4.64145

税务师纳税评估篇7

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。

加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。

借鉴国际经验对我国开征物业税的建议

目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。

针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：

简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。

科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。

合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。

建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院，由法院进行判决。

建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。

参考资料：

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7.曲顺兰，《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》，涉外税务，1999

税务师纳税评估篇8

（一）税源监控不到位，监控手段滞后。从当前税源监控状况看，一是监控不到位。税收征管只是形式上完成了税务人员由管户到管事的转变，而没有从制度上限制征纳双方人员的违法行为。新征管模式明确强调了以申报纳税和优化服务为税收管理的起点，在重视税务系统内部各环节监督制约的同时，忽视了调动税务人员加强税源管理的积极性和主动性，管理人员在税源管理工作中只求不出错，不求有举措，缺乏工作创新积极性。二是监控手段滞后。从目前税源监控的现状分析，不仅整个监控环节滞后、范围狭窄，而且方法比较单一，多侧重于对事后静态信息的分析、评价，对纳税人经营活动的全部信息进行事前、事中动态监督做得不够，没有形成纳税人、金融、税务等部门的信息共享及相互制约机制，没有充分发挥监控作用。

（二）企业转制，税收管理难度加大。随着经济体制改革步伐加大，县级企业基本转制，使原国有企业的税收比重越来越小，股份制、私营企业、个体工商户的税收比重越来越大，给税收征管带来很多困难。而大部分股份制、私营企业及个体工商户，财务核算都不够健全、规范，纳税申报不实，税务部门难以掌握其真面目，税源有所流失。

（三）重点税源户监控不力，导致税源管理流于形式。当前地方税重点税源主要是金融保险、电信、电力、建安房地产及交通运输业税收。对于建安房地产及交通运输业税收，目前控管的主要手段是实行“以票控税”，对重点税源的掌握与管理，通常分析比较肤浅被动，只是表面上了解企业的生产经营、税款实现和缴纳情况，实行的是粗放型控管，横管不到边，纵管不到底，没有实现真正意义的控管，重点企业税收流失严重。

（四）纳税评估流于形式。纳税评估是指税务机关运用数据信息比对的方法，对纳税人和扣缴义务人申报纳税的真实性、准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和实地调查等方法进行核实，从而作出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。但从目前的情况来看，基层地税开展的纳税评估工作，效果并不十分明显，虽有评估数量，但没有评估质量，仅限于完成上级的要求而开展此工作。

（五）部门协调配合不力。从外部来看，涉及税源管理最紧密的工商、国税、地税等部门之间的协作配合只流于形式，而没有进行有效的信息传递，更谈不上信息高度共享。部门间的联席会制度、信息传递制度、情况分析制度均没有得到有效执行，部门间协调配合作用发挥不够充分。信息资源利用率低下，有的企业办理了工商营业执照而没有及时办理税务登记证，有的企业注销了营业执照不及时注销税务登记证等等，都直接影响税源管理和税收征管质量的实际要求。一方面一些纳税人不能及时纳入正常税源管理，导致漏征漏管户的存在；另一方面出现了许多非正常户，给偷逃税行为留有可能的空间。从内部来看，由于当前最注重的是新的征管模式本身的正常运转，而没有特别注意研究在新的征管格局下如何加强各部门间的协调配合、信息共享的问题，造成目前内部间信息传递不畅，征、管、查在一定程度上脱节，税源管理责任不明，职责不清等。主要表现在以下几方面：一是税源管理监控弱化问题现行税收征管模式基本属于理想化的征管模式，忽视了对纳税人必要的信息调查和跟踪监控，致使税务机关对纳税户生产经营情况和财务核算情况不够了解，难以获得企业真实的经济信息。税务机关把关审核也只是审核企业申报的各类报表的逻辑关系。这必然造成税源管理失控，监督不力，在某种程度上弱化了日常的税收管理。二是征管查三部门间的工作衔接问题。由于征收、管理、稽查相对独立，但业务交叉多，在对纳税户的稽核和违章处罚时容易出现越位，造成多头检查的现象。而对漏征漏管户、欠税清理、政策咨询等较繁杂的工作，由于征管查部门间相互分离又缺乏联系协调，致使部门间经常出现相互推诿、扯皮、脱节现象，执法责任难以界定。三是办税服务不到位问题。一些部门审批环节过多，办税手续繁杂，要求提供的证件资料重复，工作效率低下，增加了纳税人的纳税成本。办税服务厅在申报期承担大量税款征收工作，对纳税人办税事项缺少引导、告知，给纳税人带来许多不便，更谈不上为纳税人提供快捷便利的服务。四是稽核评税难开展问题。由于实行一级稽查，管理局检查职能仅限于对企业日常稽核、审核评税、所得税汇算等。稽核评税的基础数据，主要从纳税人提供的各类申报资料中整理而获得，其源头提供者是纳税人，而目前财务制度不健全、财务核算不规范普遍存在，管理局若寄希望于企业和个体工商业户提供完整、准确、及时的基础征管数据，显然可能性不大，但又缺乏较大税收检查权。因此，稽核评税难以从失真的征管数据中分析出准确的结果，难以从深度上求突破。

二、强化税源管理，促进地税收入可持续增长的对策

（一）创新税源管理机制。一是应切实抓好已有的各项基础管理制度的落实。以精细化、科学化管理为目标。在税源管理、纳税评估、发票管理、行业税收管理、单项税种管理等工作上不断创新，力求税源管理工作科学化、规范化。二是要强化“人机结合”管理。应加大税源监控管理软件的应用力度，整合信息资源和数据利用，增强计算机对税源监控的力度、广度和深度。应充分发挥人在税源管理工作中的积极作用，正确处理“管事与管户”的关系，经常深入企业了解和掌握其经营情况、资金流向、产销变化、总体发展趋势等动态信息，对易出现问题的部位和环节实行跟踪管理和动态监控。

（二）加大重点监控企业力度。对辖区内重点企业，税收管理员要定期走访企业，加强税收政策宣传和纳税辅导，对其生产经营、财务核算、申报纳税、综合经济指标、行业税负等各类动态情况的分析监控。同时，到纳税人生产经营场所实地了解情况，掌握其产品、原料、库存等生产经营和销售、成本、价格、利润等财务情况，及时取得动态监控数据，找出影响税负变化的主要因素。

（三）切实做好纳税评估分析工作。纳税评估工作主要完善以下几个方面：一是建立科学规范的纳税评估体系，强化税源管理；二是确立“服务型”的纳税评估，融洽征纳关系；三是依托信息技术，研发推广纳税评估软件，提高评估质量和效率；四是提高信息采集量，整合纳税评估信息；五是定期开展评估业务培训，交流评估经验，增强评估人员的责任心，提高评估人员能力。开展纳税评估，是提高税收征收率的重要途径，是被实践已经证明的行之有效的重要税源管理手段。

（四）进一步完善税收管理员制度。税收管理员制度的建立，积极有效地推动了税收征管质量的提高。但是随着征管工作要求的提高，有待于税收管理员业务技能及执法责任性强化。一是开展全方位的基层税收管理员学习培训工作。积极引导其刻苦自学、不断更新知识、鼓励税收管理员参加注册会计师、注册税务师、计算机等级资格考试，要针对税收管理员不同的岗位特点和工作能力划分不同的培训标准，强化岗位练兵活动，提高其实际操作能力。二是强化执法责任。建立统一规范、方便实用的责任管理体系，必须遵循责任管理的内在规律，体现税收基础管理的基本要求。首先要以精细化管理的需求为基础，注重责任标准的完整性；其次要以流程控制为基础，注重责任管理的系统性；第三要以简便效能为原则，注重责任管理的可操作性；第四要以坚持以人为本，注重责任管理的合理性。第五要以坚持预防为主，注重责任管理的超前性。

（五）强化税务稽查。稽查部门要履行好职责，除组织实施好专项检查外，日常检查要按照规范的程序进行，及时对纳税人进行辅导，将管理和服务有机结合起来。在合理分工的基础上，要建立起征管与稽查的互动机制，日常检查中发现的偷逃抗骗税案件，要移送稽查局查处；稽查发现的税收管理漏洞，要及时反馈到征管部门，形成税源监控的合作局面。

（六）加强部门间的协调配合。一是要加强内部协调，建立征、管、查信息互馈制度，加强发票、大厅、会统、税政、征管部门间的信息互馈，加强执法检查与执法监察的信息互馈，形成综合互馈系统。通过信息化建设提高信息化应用程度，实现征收、管理、评税、稽查信息的全方位共享，及时发现税源管理中的问题。二是要加强外部协调，要建立完善工商、国税、地税、银行、公安等部门间的信息传递、联席会议制度，在条件成熟时，实现部门间的信息共享，随时掌握区域内税源变化情况，掌握税源管理工作的主动权。

诚然，地税收入的可持续增长包含两方面内容――数量增加和质量提高。而税收收入数量的增加取决于不同的税源形态，税收收入的可持续增长要求以入库税源为基础，以可收税源为目标，以潜在税源为追求。故要促进地税收入可持续增长还应做好以下几项工作：

（一）培植税源，课税不能伤及税本。首先，无收入，不课税。其次，课征税源，不伤税本。税源是税收的经济来源，税本是创造税源的基础。因此，税收收入的可持续增长既要处理好税源与税本的关系问题，又要处理好国家与企业、个人的分配问题。

（二）依法征管，应收尽收。地方税源特点是税源零散，涉及面广，影响大，征收难度也大。税务人员在征税过程中，应坚持依法治税，做到应收尽收，应严格执行各项税政法律法规和政策，严格执行办税程序，严守执法权限和执法手续，真正做到税法面前人人平等。

（三）加快信息化进程，保证税源监控。经济决定税源，征管决定税收。大力推行科学化、精细化、高效化税收征管，是强化税源监控的关键所在。信息化是推进征管改革，建立现代税收征管模式的突破口。数据集中是实现税收征管信息化的重要保证，是实施科学管理的关键。税务机关通过数据中心获得政府管理部门的各种信息，可以有效监控税收征管和职能的执行情况。同时，利用信息系统可以加强信息交换，实行国税、地税系统信息共享，并逐步形成与工商、银行、财政、审计等部门的信息共享，提高税收征管的质量和效率。

税务师纳税评估篇9

关键词：物业税 计税依据 评估

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的， 但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一） 不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（mass assessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscal cadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA， computer-aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1） 中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。

（2） 张 燕“税基评估的探讨”，《资产评估准则研究》，中国财政经济出 版社2002年版。

税务师纳税评估篇10

关键词:房地产税;评估;税制改革

      房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。

    一、境外房地产税制发

展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。

    第二种：政府设置非营利

性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。

    第三种：政府服务外包给

社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。

    比较典型的国家和地区是加拿大

的安大略省政府，将该省的房到大大提高。世纪年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的G I S与财产税评估技术CAMA相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将GIS系统与C A M A系统结合起来使用还有一段距离。

    观察国外在建立和完善房

地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。

    （二）房地产税评估机构组

织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。

    从税收征管的一般逻辑上

讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济

   

不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该省的市政不动产评估公司(MPAC，Municipal Property AppraisalCorporate)，由其负责在安大略省范围内建立一个以市场价值为基础、有统一不动产税税基评估标准的评税系统，为各县提供多样化的评税服务。

    从以上三种类型评税机构的

设置来看，共性之处是在评税机构的设置和管理上都是以政府为主体的，换言之，房地产税的评税工作是政府的职责。三种类型的区别是评税机构的运作机制有所不同：第一种是政府直接运作和管理，后两种引入了市场机制，把政府管理与市场运作机制结合起来，第三种类型的市场运作机制比第二种类型更彻底。

    （三）赋予纳税人提出反对

意见的渠道：香港经验香港差饷物业估价署是香港特区政府财政司下属的一个专门负责评估差饷税税基，并负责征收差饷税的行政机构。它与税务局和库务署并列属于财政司管理。目前该署共有人员编制人。其职责根据《差饷条例》（香港法例第章）的规定，负责评估、征收和管理差饷税。同时，为政府其他部门提供估价及物业数据服务，主要是为征收土地地租的部门提供估价数据，地租按照土地的估值每年征收%的物业收入。

    目前，差饷税和地租收入构

成香港特别行政区政府稳定而可靠的财政收入来源。～财年一般差饷税收入占香港特别行政区政府收入总额的.%，加上地租收入，大约占政府收入总额的 %左右。

    差饷物业估价署的具体职

责，如下图所示：为了维护差饷税的公平和公正，香港特区政府在相关税收条例中规定了详细和可操作的反对及上诉程序，这对于政府顺利推行该税种和维护纳税人权益来讲都是至关重要的。简单来讲，纳税人对评估房地产的租金估价提出反对及上诉的程序包括三个步骤:一是与估价署的测量师讨论估值和评估结果，如果纳税人对解释不满，进入第二步骤，向估价署署长提出反对或建议，若纳税人对署长的决定仍有不满，可进入第三步骤，向土地审裁处上诉。上述三个步骤都有严格的时间限制。一般来讲，提出反对和上诉的估值数量占总估值数量的.%左右。

    二、对我国房地产税

制改革的几点建议（一）房地产税制改革应该引起各级政府的高度

重视房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这是国际上许多国家的通行做法。不论从完善中国税制体系以及地方税制体系的角度，还是从进一步完善中央与地方财政关系的角度，都需要各级政府高度重视房地产税制改革。但我国从计划经济延续下来的观念是，政府往往重视与生产和流通有关的增值税、营业税等间接税税种，相对忽视财产税等直接税税种。随着社会主义市场经济体制的建立与完善，与收入和财产相关的直接税将成为更加重要的税源，这样的税制体系变化在国际上是有规律可循的。所以，各级政府应该比公众更加关心房地产税制的改革和建设。

    目前，我国房地产市场的稳

定性很差，这与房地产税制的不完善有一定的关系。从经济全球化角度看，我国房地产税制的不完善，尤其是住宅房地产税收制度的缺位，客观上会吸引国际上的资本到中国来投资购买房地产。这样会使得我国本来在城镇化进程中日益扩大的对城镇房地产的需求进一步扩张，形成长期的房地产市场供给小于需求、房地产价格持续性快速上涨的状况。所以，无论是短期的宏观调控，还是中长期的房地产市场建设，房地产税制改革都已经迫在眉睫。

    （二）改革需要逐步推进

尽管房地产税制改革有着迫切性，但是根据我国国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。建议先改革经营性房地产税收制度，再推进对居民住宅征税。

    目前最重要的是，在对居民

住宅征税问题上要进行舆论宣传，从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。建议政府的相关主管部门，或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度，以正视听。

    权威主管部门在积极推进房地