增资方案十篇

增资方案篇1

㈠严格落实耕地保护各项制度。进一步落实耕地保护目标责任制，各镇（办、区）要将耕地保护工作纳入政府领导任期目标考核内容，做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，工作专班全面抓。建立和完善基本农田保护制度，明确当地政府对土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田保护面积和质量负责，把基本农田保护田块落实到镇（办、区）、村、组、户，层层签定责任状，从政策和制度上加强对基本农田的保护。通过市、镇（办、区）、村三级耕地保护管理网络，加强动态巡查和管理，坚决制止非法占用和破坏基本农田的违法行为。

㈡进一步加强高产农田建设。对已被国家批准并开工的项目要认真落实高产农田建设管理制度，加大组织协调力度，确保施工质量和工期。积极申报高产农田建设项目，做好项目申报的基础工作。项目规划要入户签字，村民大会讨论，镇（办、区）政府签字盖章，市直农业、水务、交通、林业、环保、电力等部门要参与规划、论证，确保申报项目的科学性和可操作性。镇（办、区）要将高产农田建设工作纳入重要议事日程，主要领导挂帅，固定专班狠抓落实，确保把好事办好。要建立和完善各类规章制度，严格按国家和省的要求，做好施工队伍的备案工作，认真执行项目建设“五制”，进一步明确和细化各部门的责任，使高产农田建设工作走上规范化、制度化的轨道。

㈢全力推进土地开发整理工作。针对农村土地利用现状，大力开展土地开发整理工作，以满足非农建设用地补充耕地的需要、农村经济发展的需要和建设新农村的需要。积极开展以空心村整治为重点的迁村腾地工作，将土地开发整理和新农村建设有机结合起来，实现耕地占补平衡。

二、加强矿政管理，切实推进矿产资源保护和利用方式的转变

㈠坚决落实矿产资源国家所有制。矿产资源属国家所有，地表或者地下矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。各镇（办、区）行政一把手是本辖区内矿政管理第一责任人，要切实履行矿产资源管理职责。任何镇、村或者个人不得以出租、承包、出售等形式处置矿产资源。否则，要依法追究当事人及第一责任人的责任。

㈡严格执行矿产资源规划。要按照科学、合理、实用的原则，进一步修改完善《市矿产资源总体规划》，不断增强政府宏观调控能力。严格按照矿产资源总体规划的规定设置矿业权，凡是不符合规划的，一律不能设置。

㈢全面推进矿产资源整合。按照“统一规划、分步实施、以大并小、以优并劣、政府引导、市场运作”的要求，围绕磷矿、铝土矿、优质石灰石矿、建筑石料、用灰岩等我市优势矿种实行资源整合，规模开采、矿肥结合、矿化结合，发挥其资源的最大潜力。大雁工业园区、孔湾镇境内的磷矿要整合成三个矿业权，并且通过招商引资的办法配置给优势企业，实现资源就地加工，就地转化。板桥店镇境内的黄牛山石灰石矿区由现在的16个采矿权整合为4个采矿权，实现规模开采。铝土矿要做好基础工作，按要求配置优势企业。

㈣进一步整顿和规范矿产资源开发秩序。各镇（办、区）和相关职能部门要以动态巡查、实地抽查、年度检查为抓手，强化日常监管，制止各种采富弃贫、采易弃难、采厚弃薄、乱采滥挖行为，维护正常的矿产资源开发秩序。严格监督矿山企业按照批准的矿产资源开发利用方案进行开采，做到科学开采、合理利用、有效保护、安全生产。

㈤切实贯彻执行储量管理的各项规定。建立储量动态监管机制，每年年底要对矿山企业消耗和保有的储量进行科学检测，客观公正地认定企业消耗的储量，掌握储量家底，实行储量消耗与矿产资源补偿费征收挂钩的办法，促进开发利用水平不断提高。

㈥全面加强地质环境管理。不断完善地质灾害监测预警体系，防止发生重大地质灾害。落实矿山地质环境治理备用金制度，实行谁破坏谁治理。对责任主体灭失的矿山，要积极争取国家资金的支持，加强矿山地质环境恢复治理工作。

三、积极推行节约集约用地，提高土地利用效率

㈠大力推进节约集约用地。严格计划调控、土地审批和供应管理，强化对城市新增建设用地规模的总体控制。严格供地审批，认真执行用地定额和控制指标，严禁超标准用地。推行标准化、多层化厂房建设，促进工业用地方式的转变。实行功能分区，将城市用地划分为行政办公区、商业区、住宅区、休闲娱乐区等多个功能区，将工业园区用地划分为食品、机械、科教、化工等多个功能区，最大限度地利用公共基础设施，提高节约集约用地水平。

㈡促进土地利用方式的转变。在经营性用地全部实行招拍挂的基础上，全面推行工业用地的招拍挂出让。严格执行工业用地出让最低价标准，严禁低价出让工业用地。深入推进土地资源市场化配置，更好地实现宏观调控目标。认真落实《省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》，规范农民集体所有建设用地使用权流转，维护农民集体土地权利。

㈢积极探索建立节约集约用地考核评价体系。对各类土地投入产出水平、土地投入动态变化趋势、土地及房地产市场运行状况等进行定性定量考核分析，鼓励节约集约用地，切实提高土地利用效率。

㈣加强农村农民建房管理，切实保护农民利益。农村农民建房必须符合土地利用总体规划和村镇规划，严格审批程序，能用空闲地的尽量不用耕地，能用劣地的尽量不用好地。在土地征收、集体土地流转中，要严格执行国家征地补偿标准。各级各部门不得克扣、截留、挪用、占用、拖欠集体经济组织和农民的征地补偿费；要积极推行失地农民养老保险制度，维护被征地农民的合法权益。

四、加强基础业务建设，夯实国土资源管理基础

㈠加强规划研究，完善国土资源规划体系。按照科学发展观的要求，结合实际，精心编制新一轮土地利用总体规划和第二轮矿产资源总体规划，确保今年10月底完成。切实提高规划的科学性、前瞻性和适用性，促进社会经济的可持续发展。

㈡做好第二次土地调查和矿产资源储量登记工作。做好地籍工作，在完成土地更新调查任务的基础上，年7月1日按国家统一要求全面启动第二次土地调查工作，形成互联共享的土地调查数据库，建立及时检测与快速更新的机制。扩大土地登记的覆盖面，强化土地登记发证工作。要认真排查，分类研究，积极调处土地权属纠纷。加强储量登记统计，及时向社会提供可信度高的矿产资源储量数据和年报。认真落实地质资料开发规划，提高地矿信息的社会化服务水平。

㈢加快基准地价更新工作，加强对土地估价中介机构的监管。在全面完成新一轮城镇土地定级与基准地价更新工作的基础上，开展地价动态检测，确保基准地价系数修正法评估的工业用地地价不低于国家规定我市的工业用地最低价标准。国土资源部门要对备案的土地估价结果进行抽查评议，对违法高估、低评、弄虚作假的机构和个人进行处罚，直到取消执业资格。

五、严格依法理财，管好用好国土资源专项资金

要依法足额征收土地出让金、采矿权价款、矿产资源补偿费和采矿权使用费，按规定纳入市财政管理，任何单位和个人不得擅自减免。严格资金用途管制，按规定使用国土资金，不得挪作他用。严格使用审批制度，凡是使用国土资源专项资金的，必须履行审批程序。加强国土资金年度审计，强化专项资金监管。

六、加强国土资源队伍建设，不断提高服务质量

㈠加强学习，提高素质。市国土资源系统要采取多种形式和渠道组织全体干部学习土地管理和矿产资源管理方面的法律、法规、规章，学习有关政策和业务知识，努力提高法律意识、政策水平和理论素养，增强依法行政能力、为民服务能力。

增资方案篇2

这份定增方案被雪人股份方面描述为“能够延伸公司的产业链并增强可持续竞争力”，但在方案公布的当日，公司股价即出现暴跌走势，显示二级市场“用脚投票”的态度。

更有不少投资者致电《股市动态分析》周刊表示，雪人股份此番定增方案暗藏诸多“猫腻”，其核心指向并非产业并购，而是帮助“晶雪冷冻”的股东上市套现。同时，定增方案设置的“对赌”协议，更是大玩数字游戏，利益明显偏向“晶雪冷冻”的股东。如果这套定增方案得以实施，雪人股份的流通股股东利益将被严重损害。

定增价格远低于上市发行价

根据方案，雪人股份此次定增分为两个部分，其一是发行股份及支付现金购买“晶雪冷冻”的资产；其二是发行股份募集配套资金。

定增方案被投资者诟病的因素首先就集中在定增价格上——用于购买“晶雪冷冻”资产而发行的股份，定价在11.09元/股，募集配套资金而发行的股份，定价在9.97元/股。这两个定价，都远低于雪人股份2011年上市时的发行价19.8元/股，换言之，通过定增而引入的股东，其持股成本都会远远低于最初认购雪人股份新股的投资者。

并且，雪人股份上市当日即宣告破发，之后股价再也没有回到过发行价以上，在这样的情况下，公司方面给出这样低的定增价格，无疑引发了流通股股东的不满。

对赌方案的猫腻

更让雪人股份流通股股东感到愤怒的是，此番定增方案中的“对赌”方案实际上是在玩弄数字游戏。

《股市动态分析》周刊记者在调查采访中发现，如果当前的定增方案得以实施，直接的受益方是“晶雪冷冻”的原有股东，包括晶雪投资、国信创投等。而从表面上看，定增方案存在着利润承诺，似乎对雪人股份的股东并不损害，但倘若仔细观察利润承诺或曰雪人股份与晶雪投资进行的“对赌”安排，即可发现问题所在。

按照方案，如果雪人股份收购晶雪冷冻的资产后，晶雪冷冻达不到其承诺的利润，最后需要进行利润补偿——以晶雪冷冻2012年的利润情况（约2300万元）计算，假设晶雪冷冻被收购后3年都无利润增长，那么2014至2016年晶雪投资需要补偿上市公司约5100万元。

但是，以这约5100万元的代价，换来的是晶雪冷冻原有股东的股权获得上市流通，以及11200万元的现金对价。也就是说，这种补偿安排实际上并不意味着晶雪冷冻的盈利能力确实与此次定增的整体价格相匹配，其间仍存在道德风险的可能。晶雪冷冻的原股东完全可以采取“声东击西”的策略，通过少量的利润补偿，来实现低价获取“上市股份+现金对价”这一更大的价值。

更让投资者难以理解的是，该对赌方案还明确，如果晶雪冷冻达到了业绩承诺，晶雪投资还可以获得超过部分的30%作为奖励。这样的“对赌”方案下，晶雪投资处于极其有利的地位，业绩承诺能够达到固然很好，即使达不到，也并不影响其套现的价值实现。

难言“提升竞争力”

尽管雪人股份方面强调收购晶雪冷冻的资产后，公司的竞争力将得以提升，但从财务数据方面来看，收购晶雪冷冻并不利于雪人股份单位资产盈利能力的提升。

根据雪人股份提供的财务数据，晶雪冷冻在2012年营业收入3.39亿元，净利润仅约2300万元。同期，雪人股份营业收入2.86亿元，净利润6889万元。换言之，收购晶雪冷冻后，雪人股份营业收入当然会快速扩大和提升，能够很快的实现营业收入的翻倍，但净利润却无法做到等速的提升，最终的结果是上市公司整体业务的毛利率将出现下滑。

定增方案=套现方案？

那么，在无法明显提升上市公司盈利能力的情况下，雪人股份实施此次低价定向增发的目的究竟何在？

有雪人股份投资者向《股市动态分析》周刊记者指出，定向增发的核心指向是帮助产业资本和股权投资方套现。晶雪冷冻的股东中，既有代表产业资本的晶雪投资，也有国信创投这样的股权投资方，在新股发行受阻的情况下，以定增的方式实现资产上市实际上是一个很好的选择。

增资方案篇3

现将《国务院办公厅转发人事部、财政部关于调整机关事业单位工作人员工资和增加离退休人员离退休费四个实施方案的通知》（〔2001〕14号）转发给你们，并结合我省实际，就调整机关工作人员工资标准、调整事业单位工作人员工资标准和增加机关、事业单位离退人员离退休费等三项工作，提出如下贯彻意见，请一并遵照执行。

一、具体政策

除国务院办公厅转发人事部、财政部实施方案规定的政策外，其他有关具体政策问题明确如下：

（一）机关、事业单位新参加工作的工勤人员学徒期、熟练期待遇及转正定级工资标准按附表执行。

（二）按闽人福〔1984〕119号文办理退职的人员和经批准按月领取退养费的民办教师，每人每月按60元增发退职、退养生活费。

（三）建国前参加革命工作并按劳人险〔1983〕3号文规定享受100％退休费的机关事业单位退休工勤人员，按在职同等级同条件人员的增资额增加退休费；其中，增加退休费低于100元的，按100元增加。

（四）副厅级及以上职务退休的、1952年底以前参加革命工作和大中小学教师中领取100％退休费的退休人员，按在职同职务同条件人员的增资额增加退休费。

（五）比照机关办法套改确定离休费的企业、事业单位离休干部、建国前参加革命工作并按劳人险〔1983〕3号文规定享受100％退休费的企业退休工人以及“5?12”退休干部，按机关同职务同条件人员的增资额增加离退休费；其中，增加离退休费低于100元的，按100元增加。

（六）从2001年起，机关、事业单位工作人员执行发放年终一次性奖金的规定。年终奖金的发放对象是年度考核为称职（合格）及以上的人员，奖金标准为当年12月份本人的基本工资，下一年1月份兑现。基本工资，机关包括基础工资、职务工资、级别工资、工龄津贴及警衔津贴；事业单位包括职务工资、津贴及教护龄津贴；工勤人员包括技术等级（职务、岗位）工资和津贴。

（七）集体所有制事业单位工作人员是否参照上述规定执行，由各设区的市和省直主管部门决定。

二、经费来源

这次调整工资和增加离退休费所需经费，按现行工资和离退休费开支渠道解决。其中，行政机关和财政补助的事业单位由预算内、外资金统筹解决；财政定额或定项补助的事业单位由单位自行解决，个别确有困难的，由同级财政部门酌情补助；自收自支事业单位和参照机关事业工改的企业化管理单位，根据单位承受能力和效益情况确定，如要参照执行，所需经费由单位自行解决；对纳入机关事业单位养老保险统筹的机关事业单位，凡在职工作人员按调整档案工资后的基数交纳养老保险费的，其离退休人员增加的离退休费由机关社保机构按规定标准从基本养老保险统筹基金中支付；没有按增资规定缴费的，此次增加的离退休费由单位自行解决；企业离休干部、建国前参加革命工作并按劳人险〔1983〕3号文规定享受100％退休费的退休工人以及“5?12”退休干部，凡参加养老保险社会统筹的，由社保机构负责支付；没有参加养老保险社会统筹的，由原资金渠道解决。

三、组织领导

这次调整机关、事业单位工作人员工资标准和增加离退休人员离退休费，充分体现了党中央、国务院对广大干部职工的亲切关怀，也是继续扩大消费需求、拉动经济增长的重要举措。各地区、各部门要高度重视，切实加强领导，认真组织实施，并深入细致地做好思想政治工作，确保这项工作平稳进行，切实把好事办好。

（一）各地区、各部门要严格执行《福建省机关事业单位工资发放管理的暂行规定》（闽政〔1999〕文164号），在工资政策的执行和工资发放顺序上，要保证国家出台的工资政策及时足额兑现，今后不再新欠中央出台的工资和离退休费。

（二）凡有拖欠中央出台的机关、事业单位工资和离退休费的市、县（区），要积极调整财政支出结构，努力筹措资金，包括要用省、市财政的转移支付资金，解决拖欠问题。其中，对2000年以来出现拖欠未补发到位的市、县（区），这次中央出台的调整工资和增加离退休费政策推迟执行，待全部补发到位后，再执行这次中央的调整工资和增加离退休费政策，具体执行时间报省人事厅、财政厅核准；对1999年前历年存在拖欠的市、县（区），须于2002年底前全部补发到位，具体由所在市、县（区）人民政府定出补发计划，并报省人事厅、财政厅备案。

（三）对于在省、市财政转移支付后仍难以按这次调整后的标准足额兑现工资和离退休费的市、县（区），要坚决取消各地自行建立的津贴、补贴，以优先保证基本工资和离退休费的发放，确保国家工资政策的落实，取消的津补贴项目要报省人事厅、财政厅备案。其他市、县（区）也要认真清 理、整顿自行建立的津贴、补贴，按照国家和省的统一要求和原则，实行规范、严格、透明的地区附加津贴制度。

增资方案篇4

【关键词】 房地产融资； 融资成本； 税收政策

房地产开发是资金密集型行业，开发周期长。面对国家严格的宏观调控政策，房地产开发企业的融资受到严格的限制，常用的银行贷款是房地产开发贷款，而房地产开发贷款使用的时间短，成本高。因为需要四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全银行才放款，等到房屋销售，就需要解押还款，从取得贷款至拿到房屋预售许可证，只有很短的时间。资金的使用时间短，成本应该低，但房地产开发贷款由于咨询费、顾问费等中间业务费的存在，这些费用是按单收取，与贷款金额和贷款时间无关，使得其贷款的固定成本较高。尽管使用时间较短，但总成本却很高，最重要的是房地产开发贷款不能满足房地产开发业务的需要。房地产开发企业从取得土地使用权开始到房屋的开发建造直至销售，哪一环节都需要巨额资金的支持，而房地产开发贷款只满足了其很小一个环节的需要，并不能真正解决房地产开发企业的资金缺口。在当今越来越紧的宏观政策背景下，如何解决房地产开发企业的融资难问题成为摆在房地产企业面前的一道亟待解决的难题。

如果让房地产开发企业与施工企业合作，施工企业作为贷款主体，向银行进行流动资金贷款，房地产开发企业以其土地作为抵押物，施工企业垫资为房地产开发企业进行施工，房地产开发企业对施工企业进行让利，会达到双赢的效果。对房地产开发企业来说，一方面可以突破当今形势对房地产开发企业融资的限制约束，解决房地产开发企业的融资难问题；另一方面，由于增加了房地产开发企业的开发成本，房地产开发企业可以取得1.3倍的土地增值税抵税效应。对施工企业来说，一方面可以拓宽其业务范围，增加其收入来源；另一方面，还可以取得垫资回报，同时，施工企业还贷款的风险也较小，因为有房地产公司的土地使用权作抵押。下面通过具体案例进行说明。

一、案例介绍

日升公司是一家房地产开发企业，正在开发六栋高层住宅楼，根据造价部门提供的数据，该工程正常预算造价为20 000万元，该住宅工程可售面积120 000平方，预计售价8 000元/平方，取得土地使用权所支付的价款为18 000万元，房屋开发成本每平方2 100元，房屋开发相关的管理及销售费用为750万元，工程人员预计如果资金充足12个月主体能够顺利封顶。因资金困难，现有两种方案可供选择：一是日升公司以土地使用权作抵押向银行贷款融资（以下称“自行贷款方案”）；二是让施工单位通过贷款进行垫资施工，日升公司为该笔贷款以土地使用权作抵押，同时日升公司给施工单位让利（以下称“垫资方案”）。

假设日升公司可以从银行取得一年期的贷款，为简化计算，假设资金成本为10%，首次付款时间为开工时。

建筑企业甲公司，有意为日升公司垫资施工，双方谈判垫资事宜，谈判情况为：施工单位垫资至主体封顶，工程造价按正常预算造价上浮11%结算。

该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准，当地税务机关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

下面比较自行贷款方案与垫资方案中日升公司开发销售六栋高层住宅楼的税负及净利润：

方案一：自行贷款方案

在自行贷款方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

1.计算土地增值税

（1）销售额：8 000元/平方米×12万平方米=

96 000（万元）

（2）扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额：18 000（万元）

房地产开发成本：2 100×120 000=25 200（万元）

房地产开发费用：因为贷款利息等财务费用为2 000元，而土地成本与房地产开发成本之和的5%为2 160万元（（18 000万元+25 200万元）×5%），则允许扣除的财务费用可以选择2160万元，故允许扣除的房地产开发费用为4 320万元（（18 000万元+25 200万元）×10%）

与转让房地产有关的税金：96 000×5.6%=5 376（万元）

加计20%扣除：（18 000+25 200）×20%=8 640（万元）

扣除项目合计：18 000+25 200+4 320+5 376+

8 640=61 536（万元）

（3）增值额=96 000-61 536=34 464（万元）

（4）增值额与扣除项目之比=34 464/61 536=56.01%

（5）土地增值税：

增值额超过扣除项目的50%，故适用的土地增值税税率为40%，速算扣除率为5%。

应纳土地增值税：34464×40%-61536×5%

=10 708.80（万元）

2.计算净利润

利润总额：96 000-5 376-18 000-25 200-2 750

-10 708.80=33 965.20（万元）

应纳企业所得税：33 965.20×25%=8 491.30（万元）

净利润：33 965.20-8 491.30=25 473.90（万元）

方案二：垫资方案

在垫资方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为：

1.计算土地增值税

（1）销售额：同方案一。

（2）扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额同方案一。

房地产开发成本：因垫资施工方案的主体工程造价为正常预算价上浮11%，故房地产开发成本为25 200

+20 000×11%=27 400（万元）

房地产开发费用：（18 000+27 400） ×10%=4 540（万元）

与转让房地产有关的税金同方案一。

加计20%扣除：（18 000+27 400） ×20%=9 080（万元）

扣除项目合计：18 000+27 400+4 540+9 080+

5 376=64 396（万元）

（3）增值额=96 000-64 396=31 604（万元）

（4）增值额与扣除项目之比=31 604/64 396=49.08%

（5）土地增值税：

增值额未超过扣除项目的50%，故适用的土地增值税税率为30%，速算扣除率为0。

应纳土地增值税：31 604×30%=9 481.20（万元）

2.计算净利润

利润总额：96 000-5 376-18 000-27 400-750-

9 481.20=34 992.80（万元）

应纳企业所得税：34 992.80×25%=8 748.20（万元）

净利润：34 992.80-8 748.20=26 244.60（万元）

二、案例分析

从上述计算结果可以看出，垫资方案应该是最优选择，垫资方案比自行贷款方案净利润多770.70万元（26 244.60-25 473.90）。按常规思维，在房地产公司融资难的情况下，寻求施工企业进行垫资，会提高施工成本，即房地产公司的开发成本会增加，净利润应该有所下降，但本案例却相反，房地产公司的让利行为不但没有降低其净利润，反而比自行贷款方案下的净利润多770.70万元，是什么原因导致如此差异呢？税收政策的影响。如果不考虑税收政策的影响，房地产开发企业只需考虑能否融到资金，若能融到资金的情况下，融资决策实际上就是房地产公司自行贷款的融资成本与垫资成本之间的比较，若垫资成本高于自行贷款成本，日升公司则会选择自行贷款，反之选择垫资方案。在本案例中，日升公司自行贷款，其融资成本为2 000万元，如果选择让施工单位垫资施工，需要让利2 200万元，自行贷款的成本低于垫资施工的成本200万元，日升公司应该选择自行贷款才对，但分析的结果恰恰相反，正是由于税收政策的影响，改变了这一决策结果。

在房地产开发企业自行向银行贷款的情况下，贷款成本支出2 000万元是记入财务费用的，而在施工企业向银行贷款的情况下，施工企业的贷款成本支出增加了房地产开发企业的施工成本。对房地产开发企业来说，在自行贷款的情况下，房地产开发成本是25 200万元，在垫资施工的情况下，房地产开发成本是27 400万元，多了2 200万元，系房地产开发企业对施工单位的让利，从而使得房地产开发企业在计算其应交纳的土地增值税时，可以多抵扣2 860万元（2 200×1.30）（其中房地产开发成本可以多抵扣2 200万元，房地产开发费用可以多抵扣220万元，加计20%扣除项目中可以多抵扣440万元），起到1.3倍的抵扣效应，使得垫资方案比房地产公司自行贷款方案少缴土地增值税1 227.60万元。由于垫资方案下房地产的施工成本比自行贷款方案高2 200万元，而垫资方案比自行贷款方案财务费用少2 000万元，所以，垫资方案比自行贷款方案利润总额多1 027.60万元，再加上所得税的因素，导致垫资方案比自行贷款方案净利润多770.70万元（1 027.60万元×25%）。

对施工单位而言，收入由原来的25 200万元变为27 400万元，增加了2 200万元，相应的会增加营业税金及附加73.92万元（2 200×3.36%），增加融资成本

2 000万元（暂假定利率为10%），最终能够增加净利润94.56万元（（2 200-2 000-73.92）×（1-25%））。

三、案例启示

从上述计算和分析中可以得出以下启示：

第一，在目前国家对房地产的宏观调控政策越来越紧的情况下，房地产开发企业从银行融资的难度在加大、门槛在提高、融资成本在上升，在房地产公司的融资成为亟待解决的难题时，变房地产公司的融资为施工单位的融资，可以避开当前国家对房地产开发企业的融资约束，不失为当前环境下解决房地产公司融资难的一个现实良策。

第二，房地产开发企业对施工单位进行垫资让利，是一种双赢行为。对房地产开发公司来说，既解决了融资问题，又可以增加净利润；对施工单位来说，通过采用垫资让利，既拓宽了其业务范围，又增加了收益。就本例而言，施工单位至少增加净利润94.56万元，实务中，同样的贷款金额，施工单位贷款的成本会低于房地产开发企业贷款的成本。

第三，在其他条件不变的情况下，房地产开发企业对垫资施工单位让利达3 884万元时，房地产开发企业的自行贷款方案与施工单位的垫资方案所获得的净利润是一样的。只要让利的金额低于3 884万元，垫资方案的净利润都比自行贷款方案下的净利润高，让施工单位垫资，房地产开发企业让利的方案是可取的。

第四，如果日升公司开发的是普通标准住宅，容积率在1.0以上，在其他条件不变的情况下，预计售价在6 300元/平方米左右，则垫资方案还可以利用国家的税收优惠政策，比自行贷款方案的净利润多3 271.44万元。此时，房地产公司对施工单位的让利空间更大，为6 563万元。

第五，在其他条件不变的情况下，房屋的售价越高，通过垫资扩大房地产开发成本方案的抵税效应越大。当售价为8 200元/平方米时，垫资方案比自行贷款方案少缴土地增值税1 287万元，垫资方案比自行贷款方案净利润多815.25万元；当售价为12 000元/平方米时，垫资方案比自行贷款方案少缴土地增值税1 859万元，垫资方案比自行贷款方案净利润多1 244.25万元；当售价为18 000元/平方米时，垫资方案比自行贷款方案少缴土地增值税2 717万元，垫资方案比自行贷款方案净利润多

1 887.75万元。

增资方案篇5

定向增发方案通常意味着上市公司吸纳更优质的资产，或者展开具有良好盈利前景的投资项目，因此在“定增群体”当中寻找投资标的，也有着较多的获利机会。然而一般投资者往往无法直接参与定向增发方案，因此看上去更多的处于被动地位。

但如果从二级市场溢价率的角度进行挖掘，也能在披露定增方案的公司当中寻找到较好的投资机会，即二级市场价格较定增价格溢价并不高的时候，投资风险较低，中长期持有的获利概率较高。如能结合定增方案进行具体分析，则能更好的提高收益率。

定增价格是个博弈结果

事实上，上市公司定向增发方案当中，相当重要的一点就是定增价格。按照规定，上市公司定向增发时的股票发行价格不能低于“定价基准日”前20个交易日公司股票均价的90%。上市公司可以在三个日期中任选一个作为定价基准日，分别是董事会决议公告日、股东大会决议公告日和发行期的首日。

这意味着包括上市公司和定向增发的参与方在内，都会审慎选择定向增发方案制定和披露的时间周期。在一次理性的定向增发中，上市公司和定增参与方都不太可能选择股价极度高估的时期推出方案，因为过高的定增价格会极大的削减定增参与方的参与意愿。

从这个角度看，定增价格是个博弈的结果，通常在估值适中或者偏低时实施，才能够获得参与各方的认可。

市场低迷时期机会更多

在市场资金热情高涨的大牛市当中，定向增发方案的推出通常毫无例外的会引发一轮爆炒，A股2006至2007年的情形即是如此。但从二级市场中小投资者的角度来看，定增价格（预案）推出后，二级市场价格即被迅速拉抬到远远高于定增价格，其间并没有很好的操作机会，“风险一收益”比也并不乐观。

反而是在市场低迷时期，定向增发的上市公司群体中会给予二级市场中小投资者较好的操作机会。因为低迷的市场环境下，二级市场1介格较定增价格的溢价率较低。

结合定增方案具体分析

值得指出的是，溢价率在存在定增方案的个股中只能作为一个参考指标，因此并不能说溢价率低于30%的个股就存在绝对的盈利机会，高溢价率（超过30%）的个股就没有盈利机会。

事实上，高溢价率的个股往往也意味着定增方案较好，同样也存在投资获利机会。因此只能说二级市场溢价率较低时，投资的安全边际较高，“风险一收益”的对比更为合适。

增资方案篇6

1项目评估概述配电网规划的主要目标是,确定满足电力企业未来需求的投资项目,然后实施这些项目。规划过程的部分内容包括,对规划项目不同方案的指标进行评估,根据指标对方案进行比较、排序,然后根据方案的排序结果选择投资项目。在对新建项目及其建设时机进行决策时,需要对多个备选方案进行评估,在这一决策过程中可选择不同的评估方法。本文讨论的评估、优选、审批方法覆盖了电力企业现有方法的大部分内容。对项目的审批是指对特定项目进行批准、授权。评估、比较及排序工作都是审批流程的一部分,其目的是接受满足要求的项目,否决不满足要求的项目。良好的项目审批系统可以全面支持电力企业战略目标,是最简单和最经济的决策系统。因此,在完成项目评估后,可对项目进行比较和优选,根据给定的阈值判断是否有足够的理由批准这些项目;或者根据这些项目的优点对其进行排序,以便在有限资金的范围内批准优点较大和花费较少的项目。通过整个评估—比较—优选的过程,电力企业希望能够保证在资金、人力和设备等资源的基础上做出良好的决策。1)评估过程必须满足制定决策的以下3个方面要求:(1)完整性。评估过程必须涵盖决策过程中所有重点事项。(2)准确性。评估过程必须提供准确的、满足决策需要的评估结果。(3)可比性。评估过程必须确保所有参与评估的方案具有可比性,并必须为各参与比较的方案设定一个公平的评价平台。2)评估过程还必须满足以下2点原则:(1)评估必须高效、及时和经济。规划人员的目标是,在满足上述3个方面要求的同时,还应尽可能采用最经济有效的评估方法,近似或忽略一些无关因素有时会简化评估过程。(2)评估过程必须是可追溯的。从输入数据(复杂、清晰及属实)到最后的评价结果,都必须留下完整的文档。电力企业可用几种完全不同的评估方法来优选备选方案,并以此决定资源分配的方式。评估方法最重要的区别是对“最好”的定义。规划属性分为单属性规划和多属性规划。在单属性规划中,只能确定一个属性,如费用最小或可靠性最大,无法同时考虑这两个属性的关系。而在多属性规划中,最终必须确定一个属性(如可靠性)和另外一个属性(如费用)的价值关系。该关系可以用帕累托曲线表示,据此规划人员可对属性进行权衡。

2规划的主要评估方法

电力企业在规划项目的评价和审批过程中主要使用4种规划评估方法,即传统最小费用评估方法、收益/成本(B/C)评估方法、收益增量/成本增量(iB/C)评估方法和利润驱动评估方法。

2.1传统最小费用评估方法

传统最小费用评估方法(下称最小费用法)是一种采用标准驱动、最小费用、面向项目的评估和选择过程,用以确定各个项目的投资规模及相应的分配方案,是单属性规划。针对项目与长期需求、节省费用的关系,这种方法采用资金的时间价值方法调整初始投资,从而使长期费用最小化。这种方法认为资金来源是无限的,不管投资多大,其利润率是在固定的价值体系下确定的,因此无法应对定额预算的需求,只适用于传统电力企业的监管方法及财务结构。在20世纪90年代许多电力企业都采用这种方法,因为这既可减少支出,也可仍然采用传统的项目审批方式。其基本计算过程如下。1)列出项目的各种备选方案,包括维持现状的方案。这些备选方案在处理未来负荷增长和现值的能力上应有所区别。2)对每种方案,给出初始投资成本及总费用现值(包括投资成本、运行维护费用、税收或扩建费用、故障费用等)。3)在所有项目中选出总费用现值最小的方案。最小费用法有2个缺点:①不能从战略的角度来对费用和支出决策进行评估、控制及综合评价;②从长期的角度看会产生几方面的业务风险,并对过时的设备技术及债务非常敏感。

2.2收益/成本评估方法

通常,在需要减少电力企业和客户费用的情况下,电力企业需要评估、比较和决定备选方案,在某种意义上,不需要项目的方案满足最低标准,而是要获得一些有价值的收益。收益/成本评估法(下称B/C法),以收益与成本两者的比值来确定项目的优点,为多属性规划,是通过一个有效的比值来评估可选项目的评估和选择过程。这些项目可以不在电力企业的供电义务范围内,不受标准的限制,而受收益(根据费用来衡量)的限制。项目的收益/成本的值越高,意味着收益也越多,并能够通过审批。而收益少于投资的项目则不能通过审批。当需要评估特殊的检修项目或需求侧管理(DSM)项目计划时,规划人员通常会采用这种方法。其基本计算过程如下。1)列出项目的各种备选方案,其中包括维持现状的方案。2)对每种方案,给出总收益及总费用现值(包括投资成本、运行维护费用、税收或扩建费用、故障费用等)。3)计算每种方案的收益/成本的值。4)在收益/成本的值大于1的项目中选出总收益最大的方案。但是,仅采用收益/成本的值对项目方案进行评估会产生错误的结论。因为在现实情况中,如果采用收益/成本的值来评估整个项目,项目或计划的某些方案收益很大时,则会掩盖其他方案的低收益。

2.3收益增量/成本增量评估方法

收益增量/成本增量评估方法(下称iB/C法)是基于收益增量与成本增量比值的评估方法,为多属性规划,这个比值有时也称为B/C增量比、B/C边际比,其中收益增量是当前方案与相邻方案(比当前方案收益稍差的方案)间的收益差值,成本增量是当前方案与相邻方案间的投资成本差值。收益增量/成本增量的值可以用来衡量方案决策的有效性,为选择一个合理的方案而不是一个更便宜的方案提供依据。iB/C法在进行项目评估和排序时,能够尽可能地将预算资金分配给备选方案。但是在评估中要使用2个属性比值来定义资金使用的效率,这两个属性都可以用金钱来衡量。最常见的例子,是将长期节省的费用作为收益,而将初始投资成本作为成本。规划人员都想使长期收益最大的同时支出费用最小。其基本计算过程如下。1)列出项目的各种备选方案,包括维持现状的方案。2)对每种方案,给出总收益及总费用现值(包括投资成本、运行维护费用、税收或扩建费用、故障费用等)。3)计算每种方案与前一个方案的收益增量及成本增量,计算收益增量/成本增量的值。4)按收益增量/成本增量的值从大到小的顺序对所有方案重新排列,再从上往下一个一个方案寻找,直到消耗完预算额为止。iB/C法使得规划人员可以评估资金支出的效益,将各项目的不同方案分开,然后按增量比进行决策,这就避免了某些高回报决策的影响。

2.4利润驱动评估方法

利润驱动评估方法(下称利润驱动法)认为,投资机会是无限的。在任何一个机会中,投资超过某一个数量后利润率通常会降低,决策的重点是通过选择投资方向和投资对象来努力维持总利润率,一味寻求投资回报率最大化,为单属性规划。从某种意义上说,利润驱动法与传统最小费用法是决策方法的两个极端。最小费用法认为,资金来源是无限的。这种方法在不管投资多大,利润率(电力企业在监管下的利润率)是在固定的价值体系下确定的。利润驱动法不适用于受监管电力企业(电网公司)规划人员。

3可靠性与费用的帕累托曲线

在多属性规划中可有多个属性,如可靠性、费用等。帕累托(Pareto)优化曲线可显示多属性情况下的分析结果,例如,电力企业在对系统进行扩展或运行时,帕累托曲线可显示不同方案的费用与可靠性之间的关系。因此,帕累托曲线可为电力企业提供选择,并且可对两个属性进行权衡,但是该曲线没有清楚地表示该做出哪个决定。以美国西部一个11万个用户的郊区配电网规划为例,该配电网规划的帕累托曲线如图1所示,给出了若干不同投资情况下提高可靠性的最好方案。帕累托曲线上的每一个点都代表一个可靠性和费用的最佳组合,也即任何一种可靠性水平的获得最少要花费曲线上所表示的费用,例如如果希望保持年系统平均停电持续时间(SAIDI)为105min时,则可靠性投资至少为1250万美元;如果希望能得到的预期SAIDI为80~160min,则可靠性投资为100~2500万美元。历史上该供电区域的平均SAIDI为122min,这意味着至少得花费700万美元来维护用户的供电可靠性。

43种评估方法的应用实例

4.1被评估的规划工程概况

本文采用美国密西西比河谷地区一家电力企业的实际规划案例中的两个配电项目,来说明以上3种评估方法的应用。项目1(新建馈线)是在新区新建一条馈线为新客户供电,项目2(改造老化馈线)是在旧区改造一条馈线(在已运行50a的电网中的主要配电馈线),以提高可靠性、降低长期运行和管理费用。1)项目1给出了12个不同的方案:方案0(维持现状);方案1(大主干截面为4/0);方案2(相应的分支线截面为4/0-4/0);方案3(相应的分支线截面为336-4/0);方案4(大主干截面为336);方案5(大主干截面为636);方案6(大主干截面为795);方案7(相应的分支线截面为636-336);方案8(相应的分支线截面为795-336);方案9(相应的分支线截面为795-636);方案10(大主干截面为1113);方案11(相应的分支线截面为1113-633)。每个方案都比其前一个方案有更高的投资成本,以具备充足的供电容量,这意味着在未来负荷增长的一个较长时期内,馈线能够发挥作用而无需改造,同时也意味着损耗费用较少且可靠性可能较高。2)项目2给出了6个不同的方案:方案0(维持现状);方案1(只改造严重的);方案2(重建计划A);方案3(重建计划B);方案4(重建计划C);方案5(全部重建)。由于设备老化及负荷缓慢的增长(人均每年增长0.3%),该区域逐渐出现了用户容量裕度较低、故障率较高和年度停电时间较长的情况,但现有的馈线系统仍然能满足电力企业的所有标准。以满足电力企业设计标准的观点看,项目2所列的方案都不是必要的方案。因此,对于项目2不宜采用常规的规划流程,即不是由于不符合技术标准而对该馈线进行改造。

4.2最小费用法的应用

采用最小费用法评估项目1和项目2的部分方案分别见表1、表2。表中现值计算时所采用的折扣率均为11%。采用最小费用法,在表1中选出项目1的方案7,在表2中选出项目2的方案4。这2个项目的最小费用现值对应的初始投资成本分别为360万美元和105万美元,因此两个项目的最小费用现值对应的总初始投资成本为465万美元。但是,假设预算额度只有372万美元,则费用需削减20%,规划人员该如何选择呢?对于项目1,传统电力企业规划人员会选择方案7(360万美元)作为首选方案,因为必须履行为客户供电的义务,而且费用现值最小。对于项目2,可能不会实施,也可能会用剩下的12万美元来做些较小的项目。这样做的结果就是,大量的资金用于新建项目,而对旧区的改造关注得比较少,这样新、旧区域的供电可靠性就产生了差别。在某些系统中,新旧供电区域的停电频率和停电持续时间相差了1倍。这种不一致的供电质量问题困扰着许多电力企业,使他们无法摆脱这样的事实:不得不将大部分投资花费在新客户上,而同时也不得不削减支出。

4.3B/C法的应用

采用B/C法评估项目1和项目2的部分方案见表3,其中30a的折扣率为11%。表3在表1和表2数据的基础上增加了以下新数据和新计算结果。1)方案的预期SAIDI值:根据设备使用年限、运行条件和运行历史预测设备故障率,再采用概率分析方法(见本系列的第五讲)计算出供电可靠性。2)方案的故障费用(表1中没有、表2中有):在可靠性规划和评估中,故障费用是一个“罚值”或负值,表示电力企业必须为所有客户供电的义务,停电就要受到惩罚。停电惩罚函数考虑了为所有客户供电这样一个约束条件。停电惩罚金额的计算公式为当SAIDI>1.0时,惩罚金额(美元)=2美元/kW×考虑同时率的客户平均峰荷×客户数×(SAIDI-1)×9.57当SAIDI≤1.0时,惩罚金额=0。式中:9.57为标量,可使未来30a内的年固定费用以0.9的现值系数转换为现值(9.57=1+0.9+0.92+0.93+0.94……+0.929)。在惩罚金额计算式中,考虑同时率的峰荷为5.0kW/户。项目1有1400个用户,而项目2有1800个用户。2美元/kW的罚值是比较高的,但并不是最高的。大多数罚值使用0.5~5美元/kW。3)方案的总收益:为方案0的故障费用11.7亿美元减去该方案的故障费用与运行管理税收费用之和。4)方案的B/C:其中B为总收益,C为初始投资成本。但是在这种情况下,B/C的值对评估没有多大的帮助。项目1各种方案的B/C值基本上是项目2中各种方案的B/C值的100倍。因为项目1为新建馈线,维持现状会导致项目1的停电时间为8760h,而项目2为改造老化馈线,维持现状只会导致停电时间仅为9.8h。应用B/C所提供信息的方法是,寻找收益最大化的项目,就是将所有可用的预算投资在项目1上,从而就选择出项目1方案7。B/C法得出的结果与最小费用法得出的结果是一样的。综上所述,项目1所有方案的B/C值都很好。这是因为每个方案都包括了能够勉强满足供电义务的方案1,即隐含了其他方案的投资,使得每一种方案都显得收益很高,这实际上掩盖了其他方案的低收益。这种掩盖支出低效率的情况是普遍存在的,不仅出现在基于可靠性规划的本算例中,而且也存在于其他类似的新建馈线的方案中。

4.4iB/C法的应用

采用iB/C法评估项目1和项目2的部分方案见表4,按照项目各方案的收益增量/成本增量的值从大到小进行了排列。收益增量/成本增量可以用来衡量方案决策的有效性,为选择一个合适的方案而不是一个更便宜的方案提供依据。根据项目不同方案的iB/C值结果自上而下作图见图2。图2显示了这个例子的帕累托曲线,表明了电力企业的规划人员可以采用效益最佳的方案,曲线上的点是按累计费用与累计收益的比值绘制的。两点之间的曲线斜率可用收益增量/成本增量的值来近似。在这个例子中,为了最优使用仅有的372万美元,规划人员仅需要在表4中依次从上往下选,直到下一个方案的累积成本超过了这个预算额为止。预算的最优分配过程概要叙述如下。1)选择项目1的方案1,每花费1美元平均获得513美元收益,资金使用效率在整个表中是最高的。现在累计成本为225万美元,总收益为115509•7万美元。2)再依次选择不同方案进行投资比较。在选择项目1的方案5和项目2的方案2后,现在的累计成本为371•5万美元,总收益为117212•7万美元,这时的总投资略小于372万美元的预算额。到了这一步,若再投资升级为列表中的下一个方案(项目1方案6),则总投资将大大超过372万美元的预算额。因此,规划方案的选择过程结束。投资方案的最终决策如下。对于项目1,选择方案5,投资成本为311.5万美元,所提供的收益为117065万美元。对于项目2,选择方案2,投资成本为60万美元,所提供的收益为147.7万美元。总计,这两个项目的总投资成本为371.5万美元,总收益为117212.7万美元,平均B/C值为315.51。在最实际的含义上,这就是本规划问题的最优解。首先,这个决策满足了向新负荷供电的义务,新建了一条馈线向负荷增长区域供电。同样重要的是,该决策的总收益最大,提高了可靠性而降低了运行管理费用。在可选的项目方案中,没有任何一种小于或等于372万美元的资金分配方案能够取得同等收益或同等高iB/C值。该决策获得的总收益为117212.7万美元,不仅比项目1方案7获得的收益(117139.2万美元)大,而且比在项目1上投入任意数量的资金所能获得的收益还要多。综上所述,为什么iB/C法比B/C法评估表现得更出色?虽然项目1的所有方案都有很高的B/C值,而且其任何一个方案的B/C值甚至都远远超过项目2中的所有方案。但是iB/C说明了项目1的方案1勉强能够满足新的最小需求,却有超过500∶1的巨大回报。从最小费用法到iB/C法中的数据可以看出,项目1的方案2仅在方案1的基础上增加了一些能够基本满足需求的内容,却也有122∶1的高回报。项目1其他方案的iB/C值较低,在数量级上与项目2中改造方案一样。这是因为,项目1中除了方案2外,其他方案都与项目2中的方案一样:花钱去提高一条馈线的可靠性,但该馈线的可靠性已经基本满足要求。

增资方案篇7

一、中国房地产市场的并购形势

（一）并购规模：并购数量略有下降、并购金额高位增长2014年中国房地产市场的并购交易较去年在数量上有一定幅度的下降，但仍保持与相当的高位，同时并购金额大幅增长，平均交易股权比例也有所上升。2014年，中国房地产市场共发生了407起并购交易，较2013年下降了27.45%；披露金额的并购案例总计365起，共涉及交易金额530.16亿美元，较2013年大幅增长65.36%；平均并购金额为145.25万美元，较2013年也大幅增长126.97%；平均交易股权比例52.07%，较2013年提升2.76个百分点。从这四个数据的对比可以看出，目前中国房地产企业的分化已经较为显著：一面是资金流动性较为充足的房企在楼市下行周期内依然持续经营，另一面则是资金链紧绷甚至断裂的房企不得不通过大量出售股权进行并购交易以谋生存。

（二）交易状态：已完成和进行中的案例有所下降、已失败案例大幅增加2014年中国房地产市场的并购交易虽然延续了13年的火热态势，但由于楼市处于调控下的整体下行环境，致使以房企为标的并购交易变得更为谨慎，不仅开展并购洽谈的案例数量有所下降，进行并购交易沟通的时间更长，并购交易失败的概率也大幅增加。从并购交易的案例数量分布来看，2014年，中国房地产市场407起并购交易案例中，有301起处于交易进行中，较2013年下降了11.47%，占全部并购交易案例的73.96%；97起并购交易案例已完成，较2013年下降了55.71%，占全部并购交易案例的23.83%；9起并购交易案例已失败，是2013年的四倍多，占全部并购交易案例的2.21%。从并购交易的案例金额分布来看，2014年，中国房地产市场407起并购交易案例中，处于交易进行中的案例共涉及金额386.09亿美元，较2013年大幅增长75.76%，占全部并购案例总金额的72.82%；已完成的交易案例共涉及金额47.49亿美元，较2013年下降了52.79%，占全部并购案例总金额的8.96%；已失败的交易案例共涉及金额96.58亿美元，这一数额是从2008年至今七年来的最高值，占今年全部并购案例总金额的18.22%。

（三）国内外并购情况1.国内并购案例数量有所下降，但金额却持续增加2014年尽管整体的房地产调控氛围并未改变，但在“分类调控”的政策方针下，地方政府逐渐放松了限购，央行年末又持续推出了放松房贷和降息的新政，从而使得房地产的融资环境较2013年有所缓解，国内房地产并购市场的并购案例数量也随之有所下降，但调控下房地产市场的转型迫使进入并购市场的房企不得不大量出售股权获得资金，从而使得并购金额持续大幅增加。2014年，国内房地产并购市场共发生382起并购交易案例，较2013年下降了30.04%。其中，披露金额的349起并购案例共涉及交易金额393.68亿美元，较2013年则大幅增长了43.74%。2.海外并购进入高峰期在国内房地产市场风险日趋增大的同时，海外房产由于低廉的价格、优越的品质和较强的保值增值性正吸引越来越多的中国企业加入并购投资浪潮中。今年以来，除了复星、万达、禹州地产、碧桂园等传统房企纷纷在海外进行大手笔的并购投资外，中国人寿、泰康人寿、建设银行、中国银行等险资和金融机构也在海外花费巨资收购物业，房地产海外并购已经进入火热的高潮期。2014年，国内企业对海外房地产的并购案例共发生了20起，是2013年的两倍多。其中，披露金额的并购案例有11起，共涉及交易金额129.88亿美元，较2013年大幅增长了187.58%；平均交易股权比例71.50%，较2013年提高了6.5个百分点。3.外资并购增长显著在中国企业加快“走出去”步伐的同时，外资企业也将更多的目光投向了国内的房地产并购市场。2014年，中国房地产市场的外资并购案例共发生了5起，与2013年基本持平；其中，披露融资金额案例5起，共涉及交易金额6.6亿美元，较2013年大幅增长了320.16%；平均交易股权比例为90%，较2013年提高了28.33个百分点。

（四）交易类型：收购依然是最主要的并购方式但比例有所下降，而合资设立与资产收购方式则持续增加尽管中国房地产并购市场在持续升温，但通过收购方式进行并购交易的比例却在不断下降，而利用合资设立与借壳上市方式进行并购交易的比例则持续上升。这主要是因为虽然今年房地产市场遇冷造就了不少价值低谷，有利于抄底并购，但由于企业间经营模式与文化传统都有一定差异，简单收购容易造成“消化不良”，而合资设立与资产收购这两种方式能在有效的获得市场空间的同时规避潜在合并风险，因而受到了并购企业的青睐。从并购交易类型的案例数量分布来看，2014年，在中国房地产市场407起并购交易案例中，272起并购案例是通过收购方式进行的，较2013年下降了33.17%，占全年并购交易案例的66.83%，较2013年下降了5.72个百分点；66起并购案例是通过合资设立方式进行的，较2013年下降了22.35%，占全年并购交易案例的16.22%，较2013年提高了1.06个百分点；53起并购交易是通过增资方式进行的，较2013年下降了7.02%，占全年并购交易案例的13.02%，较2013年提高了2.86个百分点；12起并购交易是通过资产收购方式进行的，较2013年增长了33.33%，占全年并购交易案例的2.95%，较2013年提高了1.34个百分点。从并购交易类型的案例金额分布来看，2014年，在中国房地产市场披露金额的365起并购交易中，通过收购方式进行并购交易所涉及的金额为332.86亿美元，较2013年增长了33.99%，占全年并购总额的62.78%，较2013年下降了14.7个百分点；通过合资设立方式进行并购交易所涉及的金额为43.63亿美元，较2013年大幅增长232.40%，占全年并购总额的8.04%，较2013年提升了4.04个百分点；通过增资方式进行并购交易所涉及的金额为28.33亿美元，较2013年增长了60.24%，占全年并购总额的5.34%，与2013年基本持平；通过资产收购方式进行并购交易所涉及的金额为13.36亿美元，较2013年下降了31.81%，占全年并购总额的2.52%，较2013年下降了3.59%。

二、中国房地产并购市场的发展趋势

（一）房地产并购浪潮是“后均衡时代”的必然趋势2014年以来，由于信贷政策的收紧和楼市的整体下行，大量房地产企业资金链趋于紧张，一些实力雄厚的传统房企也难以自保。融创收购佳兆业就是其中的典型案例。根据欧美发达国家房地产行业的发展规律，并购是地产白银时代必然的发展趋势。美国住宅市场集中度主要通过并购融合的方式提升，TOP5开发商市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年迅速上升至22.51%；1995年至2009年，Lennar、PulteHomes和Horton三大开发商共进行了47次并购。而根据博势智库统计数据显示，2014年，中国房地产市场共发生了407起并购交易，披露金额的并购案例总计365起，共涉及交易金额530.16亿美元，较2013年大幅增长65.36%。尽管2014年四季度至今，央行推出了一系列的刺激性政策，但由于房地产行业的整体转型和高库存压力，以及商业银行强化“风险控制”的考虑，预计房地产企业资金紧张的局面会在2015年下半年很难有较大的改善，而具有雄厚资金的优质房企则将抓住逆势并购扩张的契机，驱动行业整合，提高行业集中度。

（二）房地产基金将逐渐由债权投资走向股权基金近年来由于国家对房地产的持续调控，信贷政策收紧使得银行融资难度加大，房地产私募基金作为“体制外”的融资渠道，日益受到开发商的重视。根据清科数据显示，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%，募资总额达到106.67亿美元。根据中原研究中心数据显示，在2014年房地产私募基金总体规模飞速上涨，增速超过200%。预计当前房地产私募基金存量已达6000亿元，到期时间则约为明年二季度。但由于目前房地产开发商正面临着债务压力和高库存压力，而房地产私募基金的显著特点是其对投资收益率要求远超其他渠道，且到期即要求偿付，再次展期的难度非常大。未来以债权为主的房地产基金将面临极大的偿还风险。而股权基金由于是自己持有，长期经营，在选择合作方时对信用、运营能力、盈利能力等都有更为详尽的调查，因而具有更强的抗风险能力。此外，商业地产、养老地产、旅游地产等近年来快速发展的持有型房地产细分市场也更适合股权性基金介入。因此，未来的房地产基金将逐渐由债权投资走向股权基金。

增资方案篇8

关键词：菩萨庙水库 规模 确定

1、菩萨庙水库工程概况

菩萨庙水库位于四官营子镇大房申村上三家村民组，大凌河上游南支的支流西大川河上，距凌源市28km。是一座以防洪、供水为主的中型水库。属Ⅲ等工程，主要建筑物为3级，次要建筑物为4级。按50年一遇洪水设计，1000年一遇洪水校核。菩萨庙水库原设计正常蓄水位为405.4m，防洪限制水位为405.4m，相应库容为778万m3，死水位为391.2m，死库容为0.06万m3，兴利库容为777.94万m3。凌源市应急供水工程是凌源市城区的主要供水水源。菩萨庙水库是凌源市应急供水工程中起调蓄作用的重要节点。近年来凌源市缺水情况愈加严重，制约了城市经济发展，因此考虑抬高菩萨庙水库正常蓄水位，增加向凌源市城区供水，为城区健康发展提供水资源支撑。

2、方案拟定原则

菩萨庙水库增容方案的拟定应综合考虑供水量、工程投资、地形地质、淹没等因素的影响，方案拟定原则如下：

根据菩萨庙水库的地形地质条件，综合分析尽量抬高菩萨庙水库的正常蓄水位，提高工程供水规模，增加供水量；

菩萨庙水库上游有一处文物古迹—菩萨庙，该庙宇的底高程为411.40m，菩萨庙水库正常蓄水位抬高以不淹没该庙宇为原则。

3、方案拟定

按照菩萨庙水库增容方案拟定原则，初步拟定水库正常蓄水位抬高1.00m、3.00m和4.00m三个方案，三个方案的正常蓄水位分别为406.40m、408.40m和409.40m，对应的防洪限制水位分别为406.40m、408.40m和409.40m。

3.1供水规模比较

根据凌源市应急供水工程供水原则，按照菩萨庙水库正常蓄水位抬高1m、3m、4m共3个方案，分析各方案的供水量增加趋势。各方案计算成果见表1。

表1 菩萨庙水库不同正常蓄水位方案供水量分析

由表1可以看出，在正常蓄水位405.40m~408.40m段，供水量随着正常蓄水位的抬高而直线增加，正常蓄水位每抬高1m增加供水量0.1万t/d；当水库正常蓄水位抬高至409.4m的时候，供水量仅增加0.05万t/d，供水量增加趋势减缓，因此，从供水规模上看，正常蓄水位408.4m方案较优。

3.2水库规模比较

按前述调节计算原则以及基本资料对菩萨庙水库防洪限制水位抬高后的洪水进行调节计算，计算成果见表2。

表2 菩萨庙水库不同正常蓄水位方案洪水调节计算成果表

防洪限制水位406.40m方案，菩萨庙水库50年一遇设计洪水位407.95m，低于批复设计水位0.46m，1000年一遇校核洪水410.06m，低于批复校核水位0.17m；防洪限制水位408.40m方案，菩萨庙水库50年一遇设计洪水位408.40m，低于批复设计水位0.01m，1000年一遇校核洪水410.10m，低于批复校核水位0.13m；防洪限制水位409.40m方案，菩萨庙水库50年一遇设计洪水位409.40m，高于批复设计水位0.99m，1000年一遇校核洪水410.15m，低于批复校核水位0.08m。

不同正常高情况下校核洪水位相差不大，坝体均不需要加高，因此各方案之间工程投资相差不大。

3.3淹没处理及工程占地比较

菩萨庙水库为已成水库，库区上游只有零星住户，仅在上游有一处文物古迹—菩萨庙，该庙宇的底高程为411.40m。根据现阶段主体工程设计的实际情况，淹没范围按正常蓄水位加高2.00m确定。由于正常蓄水位409.40m方案考虑2.00m加高后水位为411.40m，超过菩萨庙古迹的底高程，若动迁该处古迹，需要投资较大，且会造成一定的社会影响，因此本阶段不推荐该方案。正常蓄水位406.40m和408.40m方案考虑2.00m加高后水位为408.40m和410.40m，均低于菩萨庙古迹的底高程，工程淹没投资估算分别为789.09万元和1267.71万元。淹没实物量及投资比较成果见表3。

由表3可以看出，当菩萨庙水库正常蓄水位抬高1.00m，即正常蓄水位406.40m时候，库上14户61人均需要动迁，且淹没耕地102.50亩，淹没投资增加789.09万元，年增加供水量36万m3，增加单位供水的淹没投资为21.90元；当水库水位继续抬高至408.40m，即抬高2.00m时候，库上动迁户数和人数不变，耕地增加82.80亩，淹没投资增加478.62万元，年增加供水量72万m3，增加单位供水的淹没投资为6.60元。由此可见，从淹没上看，菩萨庙水库正常蓄水位抬高至408.40m时较合适。

增资方案篇9

关键词：电缆截面经济性分析选择

电气设计中选择配电电缆时，通常是根据敷设条件确定电缆型号，然后再根据常用数据选出适合其载流量要求并满足电压损失及热稳定要求的电缆截面。用这种方法选出的截面，技术上是可靠的，工程投资也最低。但是，这种选择结果是否合理呢？我们知道，配电线路存在着电阻，它消耗浪费的电能是不可忽视的。为了节约电能，减少电路电能损耗，可以考虑适当加大线路截面，而加大截面势必造成工程初投资的提高，下面我将通过偿还年限回收方法对这个问题进行论述，以求得出最理想的截面选择方法，即通过经济技术比较来找出最佳经济效益的选择方案。

1.1偿还年限经济技术分析法

对工程经济效益的分析方法有很多种，如：

（1）偿还年限法；

（2）等年度费用法；

（3）现值比较法等。

偿还年限法是直接比较两个技术上可行的方案在多长时间内可以通过其年运行费的节省，将多支出的投资收回来，它的目的就是找出最佳方案。

如果方案1的投资F1低于方案2的投资F2，而方案1的年运行费Y1高于方案2的年运行费Y2。这时就要正确权衡投资和年运行费两个方面的因素，即应计算选择投资高的方案的偿还年限N。

N=（F2-F1）/（Y1-Y2）年（3）

如果年值较小，如只有二、三年，则显然初投资高的方案经济。若N值较大，如十年左右，那就偿还年限太长，投资长期积压，初投资高的方案就不经济了。因此，偿还年限法的关键在于合理地确定标准的偿还年限NH。一般我国的电力设计通常取5-6年。在方案比较时，把计算的偿还年限N与标准偿还年限NH作比较，若N=NH，则认为两个方案均可；若N<NH，则认为投资高的方案优于投资低的方案，若N>NH，则相反。

1.2利用偿还年限法选择电缆截面

现以380V动力配电电缆为例，取一些典型情况进行计算（实例见附录图纸《商铺导线选择计算书》）。

设回路负荷P1、P2、P3、P4、P5的线路长度都为100m，计算电流（即线路长期通过的最大负荷电流）分别为7.5A、50A、100A、150A、210A，根据敷设要求，选用YJV电力电缆沿桥架敷设。

第一步：查阅相关资料，按常规方法，即按发热条件选择电缆截面，并校验电压损失，其初选结果如表4所示。为了简化计算，此表中数据是取功率因数0.8时计算得出的，实际上一般情况下用电设备的功率因数都低于0.8。所以，实际的电压损失与计算值各有不同，但基本不影响对于截面的选择。

上表中电缆截面是按发热条件选取的，所选截面均满足电压损失小于5%的要求。这种选择方案自然是技术上可靠，节省有色金属，初投资也是最低的。但是，因截面小而电阻较大，投入运行后，线路电阻年浪费电能较多，即年运行费用较高。那么，适当的增大截面是否能改善这种情况呢？加大几级截面才最为经济合理呢？

第二步：多种方案比较。

首先，对P1回路适当增加截面的几种方案进行比较：

方案1：按发热条件选截面，即3X2.5mm2。

方案2：按方案1再增大一级截面，即3X4mm2。

接下来分别计算两种方案的投资与年运行费。为简化计算，仅比较其投资与年运行费的不同部分。就投资而言，因截面加大对直埋敷设，除电缆本身造价外，其它附加费用基本相同，故省去不计。年运行费用中的维护管理实际上也与电缆粗细无多大关系，可以忽略不计，折旧费也忽略不计，所以：

方案1的初投资F1=电缆单价X电缆长度=3500①元/kmX0.1/km=350元。

方案2的初投资F2=电缆单价X电缆长度=3800元/kmX0.1/km=380元。

方案1的年电能损耗费D1=年电能消费量X电度单价=AkwhX0.8。

式中：A=3I2JS*R0*L*τ10-3kwh

R0-线路单位长度电阻（YJV-0.6/1KV-2.5mm2R0=9.16/km）；

L-线路长度；

IJS-线路计算电流；

τ-年最大负荷小时数，这里取3000h（按8小时计算）。

于是：

D1=AX0.8=3X7.52*0.916*0.1*3000*0.8*10-3=37元

所以，方案1的年运行费Y1即是年电能损耗费37元。

按与上面相同的方法可求得方案2的年运行费（计算略）为30.7元。

显然，方案2投资高于方案1，但年运行费却低于方案1，其偿还年限N为：

N=（F2-F1）/（Y1-Y2）=（380-350）/（37-30.7）=4.7年

可见，偿还年限小于5年，说明方案2优于方案1，方案2的多余投资在3年左右就可通过节省运行费而回收。也就是说，人为增加一级截面是经济合理的。那么增大两或三级，甚至更多，其经济效果如何，是否更加经济？下面作类似计算比较。

现在根据表5的结果，将方案3与方案2比较，方案3的投资高于方案2，但年运行费用少，其偿还年限为：

N’=（409-380）/（30.7-26）=6.17年

显然，因偿还年限超过标准偿还年限5年，故投资高的方案是

------------------------------------------------------

①因近来铜价不稳定，所以这里采用的是2004年铜价未涨时的电缆价格。

不合理的，即投资方案2优于方案3。

同样，方案4与方案3比较，方案4的偿还年限远远高于方案3的：

N’’=（499-409）/（26-21）=18年

通过以上分析计算，最终可以确定方案2（即按发热条件选出截面之后，再人为加大一级）是该回路选择截面的最佳方案。对其它P2-P5线路经过上述计算方法均可以得出同样结论，这里不再一一赘述。

因此，我认为在选择电缆截面时，按发热条件选出后，再人为加大一级，从经济学的角度看是明显有效益的；从技术角度看，增大电缆截面，线路压降减小，从而提高了供电质量，而且截面的增大也为系统的增容创造了有利的条件。

但是，当负荷电流较小（IJS<5A）时，通过计算可以发现：没有必要再加大截面。因为负荷电流较小，所产生的线路损耗也较小，增大截面而多投资的部分，需要5年以上才能回收，故此时只需按发热条件选择即可。

1.3总结

1.3.1按投资年限法选择电缆截面

首先，按发热条件选出允许截面，然后再加大一级，当负荷计算电流小于5A时就不必加大截面了。当然，电压损失仍要计算，如损失超过允许的5%时，可以增大一级。

1.3.2线路长短与偿还年限无关

前面计算过程中为简化计算而把电缆长度均设为100m，实际上，线路长度对比较结果是没有影响的，下面把偿还年限公式展开：

N=[α2L/3I2JS*R10*L*τ*d10-3]-[α1L/3I2JS*R20*L*τ*d10-3]

其中：

L-线路长度（km）；

R10、R20-两种电缆单位长度电阻（Ω/km）；

d-电度单价（元/kwh）。

公式的分母、分子都有线路长度L，显然可以消掉。因此，偿还年限的计算结果与电缆长度无关。这一点很有意义，因为无论线路长短，都可以用该方法选择电缆导线的截面。

参考文献

[1]《电气和智能建筑》杂志

[2]《全国民用建筑工程设计技术措施》（电气），中国计划出版社

[3]《工程经济学》

增资方案篇10

关键词：众筹筑屋；方案；核算；增值税；投资回报率；优化

众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式，是自由筑屋合作共建的房地产互联网金融平台。通过多元化互联网金融工具的整合，为整个房地产行业与购房者创造价值。 因此对众筹筑屋规划设计方案的核算显得尤为重要。

对于占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目（详见2015年全国大学生数学建模竞赛题D题及附件1、附件2、附件3），需要建立模型对众筹筑屋项目方案I进行全面的核算；为了尽量满足参筹者的购买意愿，重新设计建设规划方案Ⅱ并进行核算；众筹筑屋方案Ⅱ能否被成功执行？怎样调整才能使此众筹筑屋项目被成功执行？

1 众筹筑屋规划方案Ⅰ的全面核算

1.1 建筑面积、开发成本、收入的核算模型

假设每种房型的面积为ai，建房套数为bi，开发成本为ci，建筑面积为di，售价为pi，开发总成本为Ci，销售收入为Ri（i=1，2，L，11），总建筑面积D，总购房款R。

每种房型的建筑面积：di=ai・bi，总建筑面积：D=ai・bi。

每种房型的开发总成本：Ci=ci・di。

每种房型的销售收入：Ri=pi・di， 总购房款：R=pi・di。

容积率：r=，普通宅与非普通宅的面积比：α=（i≠9，10）

将房型9、房型10的开发成本、销售收入按比例分摊为普通宅和非普通宅两类：

1.2 增值税、纯利润的核算模型

根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例），我国土

地增值税实行四级超率累进税率，四级税率都是以增值额与扣除项目金额的百分比累进计算增值税。

假设销售收入为R，扣除项目金额为S，则增值额为R-S。

根据《条例》关于土地增值税的税收优惠办法：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免土地增值税[1]. 因此对普通宅来说，当时β≤1.2，增值税Z=0。

由于房型3、8、11产生的实际成本按规定不能参与增值税核算，所以在开发成本Ci中C3，C8，C11记为0，房型9、10的开发成本以分摊的f11，f12，f21，f22代替（看作13个房型）. 这样参与增值税核算的开发成本记为CF1=[C1，C2，0，C4，L，C7，0，f11，f12，f21，f22，0]；

房型9、10的销售收入分摊后记为RF=[R1，L，R8，g11，g12，g21，g22，R11]；

房型9、10的开发成本分摊后记为CF=[C1，L，C8，f11，f12，f21，f22，C11]；

为便于计算将房型的建筑面积记为dF=[d1，L，d8，d9，0.d10，d11]；

取得土地支付的金额元w=777179627，每平方建筑面积分摊的土地支付金额s=。

根据《条例》之土地增值税扣除项目金额的确定计算方法[1]，可得每种房型的五类扣除项目的金额分别为：

①取得土地使用权所支付的金额为Si1=s・dFi；②房地产开发成本为Si2=（CF1）；③房地产开发费用为Si3=（Si1+Si2）・10%；④与转让房地产有关的税金为Si4=RFi・5.65%；⑤其他扣除项目的金额为Si5=（Si1+Si2）・20% （i=1，2，L，13）。

于是每种房型的扣除项目总额为Si=Sij，每种房型的销售收入与扣除项目金额之比为βi=（i=1，2，L，13），由βi确定增值税核算模型公式，计算可得每种房型的增值税Zi，项目的投入成本为XCi=Si1+CFi+Si3+Si4，纯利润Li=RFi-XCi-Zi（i=1，2，L，13），然后分别将Zi中的第9、10两项相加，第11、12两项相加即为房型9和房型10的增值税，同样可得房型9、10的纯利润。

1.3 投资回报率的核算模型

项目总成本CB=XCi，项目总收入SR=RFi，于是投资回报率ROI=×100%。

1.4 众筹筑屋项目的程序核算数据

对于1.1～1.3的各核算模型的计算，通过MATLAB软件编辑M-函数[2] [3]：

[d，R，r，XC，Z，L，ROI]=hesuan（b）

利用程序对方案Ⅰ进行核算。

2 参筹者购买意愿最大的建设规划方案

通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例。

为了尽量满足参筹者的购买意愿，需重新设计建设规划方案方案Ⅱ，并对方案II进行核算。

2.1 方案II的模型建立

假设每种房型的面积为ai，建设套数为x1，有购买意愿的套数为yi，满意比例为mi，建设套数的下限为li，上限为ui（i=1，2，L，11），则建设套数中购买意愿越大，满意度越高，即越大越好， 于是目标函数为：

3 项目能成功执行的建设优化方案

一般而言，投资回报率达到25%以上的众筹项目才会被成功执行，而方案Ⅱ的投资回报率ROI=24.61% ，需要对方案Ⅱ进行优化改进，使其投资回报率达到25%以上。

对方案Ⅱ进行优化调整，以项目收益最大为目标，因此要增加房型1～8的建筑面积，同时考虑容积率的限制，由于房型1～8影响容积率，所以增加的房型1～8的建筑总面积不超过（2.28-2.0879）×102077.6，增加的房型9～11的总面积不超过方案I和方案Ⅱ的房型9～11的面积差（25195m2）。

3.1 对方案Ⅱ的优化模型

3.2 方案Ⅱ的优化结果

利用LINGO软件编程计算得z7=110，z9=7，z11=187，其余全为0。

这样优化后的建设套数是在方案Ⅱ建设套数基础上给房型7、9、10分别增加110套、3套、187套，即得优化的建设套数z=[55，355，300，150，100，150，420，170，53，50，247]，该方案称为方案Ⅲ。再根据方案Ⅰ的核算程序对方案Ⅲ进行核算。

由优化结果可看出，优化后的方案Ⅲ比方案Ⅱ投资回报率提高，建房套数增加300套，纯利润增加136396967元，优化效果显著。方案Ⅲ既考虑投资者的购买意愿，又兼顾了开放商的利益，该方案可成功实施。

4 结语

根据《条例》及国家对于房地产的相关政策，建立方案的核算模型，通过编辑MATLAB核算函数程序，只要输入方案的建设套数，就能很方便地核算出重要的相关数据，减少了大量的重复计算。若核算数据未达到要求，可建立优化模型进行改进使其达到预设目标。该方法和程序运用到其他行业的核算中非常简捷方便。

参考文献：

[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例.中华人民共和国国务院[第538号令].

[2]谭永基等编著.经济管理数学模型案例教程[M].北京：高等教育出版社，2006.06.

[3]胡良剑，孙晓君.MATLAB数学实验[M].北京：高等教育出版社，2006.06.

[4]肖华勇.实用数学建模与软件应用[M].西安：西北工业大学出版社，2008.11.

[5]韩中庚.数学建模方法及其应用[M].北京：高等教育出版社，2009.06.