房产投资管理范文

导语：如何才能写好一篇房产投资管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；项目开发；投资；科学管理

由于经济运行情况良好,房地产市场持续走强,国内大多数房地产企业存在盲目拿地、盲目投资的现象,随着国家对房地产企业实行从紧的资金政策,很多企业难以为续,度日艰难。同时,目前房地产企业普遍存在投资管理粗放,管理无序的现象,无法对工作起到监督性和指导性的作用,因此,加强投资计划管理势在必行,它是企业的生命线。

1 把好项目关是投资管理的前提

为实现房地产建设项目社会效益和经济效益，避免和降低风险，必须对项目必要性、可行性进行研究。

1.1 进行市场分析。避免决策盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场的竞争力，使计划任务更具科学性和可靠性；

1.2 加强实地调研。对工程地质、水文地质，包括征地、水源、供电、运输、环保等情况要了如指掌，使投资估算有充分依据；

1.3 资金落实到位。由于房地产建设项目投资金额大，投资各方必须做到资金到位，必须有资金文件，确保项目得到批准后能按期实施。若需贷款，应对各项贷款条件进行认真仔细分析比较，尽量减轻利息负担和还贷压力。

2 把好设计关是投资管理的灵魂

房地产建设项目，包括编制项目建议书、可行性研究、编制设计任务书等，一旦被认为是切实可行的，就进入影响建设投资最大的设计阶段。

人们称设计阶段虽则设计费一般只占建设工程总费用的1％左右，但对整个工程项目造价影响度要占80％左右。

由于设计阶段分初步、技术、施工图设计三个阶段：在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设项目的外观设计、结构形式、平面布置、装修标准，进行设计招标、方案竞选，选择设计单位并商签委托设计合同等事宜；在技术设计阶段，确定建设项目设计的合理性、可行性、安全性，特别要做好建设项目对复杂工程的重大技术问题进入深化设计，确保质量；在施工图设计阶段，确定建设项目的造价，控制好设计标准和主要设计参数。为此，要做好四方面的工作：

2.1 设计方案优选。为保证设计方案的先进性、准确性、合理性，房地产开发企业对设计方案招投标，对设计方案好中选优；鼓励设计单位平等竞争，择优选定设计方案和设计单位，提高设计质量，保证设计进度，控制工程造价，提高投资效益；

2.2 推行限额设计。限额设计是指按照标准的设计任务书及投资估算控制初步设计，通过计算的数据为依据，控制施工图设计，同时严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破；

2.3 应用价值工程。价值工程是功能或效用与成本的比值，房地产企业应用价值工程，就是要对建设项目进行功能分析，做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，达到降低成本的目的；

2.4 注重图纸会审。目的是将建设项目变更的可能性尽量地控制在施工前。就是对初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到建设项目决策阶段确定的质量标准；对技术设计阶段，侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求；对施工图设计，侧重于使用功能及质量要求是否得到满足。通过图纸会审，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡。

3 把好费用关是投资管理的龙头

房地产建设项目周期长、金额大，通常按建设程序六个阶段费用要严格控制：

3.1 投资估算。在项目决策阶段，必须对建设项目投资估算。其依据是：可行性报告等文件；建设方案；估算指标；材料设备询价；国家有关政策文件；

3.2 概算造价。这是在初步设计阶段，根据设计方案，编制工程概算文件，预测建设项目造价。其依据是：初步设计方案资料；概算编制办法；概算定额或指标；建设项目所在地有关费用文件；

3.3 预算造价。这是在施工图设计阶段确定的工程造价，其依据是：施工图纸；现行材料设备价格；预算定额等；

3.4 合同价格。这是指工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同以及技术和咨询服务合同确定的价格。其依据是：招投标文件；施工单位资质；施工方案；

3.5 结算价格。这是指工程结算确定的价格，其依据是：中标价；设计变更；现场签证；

3.6 实际造价。这是竣工决算阶段最后确定的工程造价，其依据是：建设工程费；设备购置费；预备费；其他费用；建设期贷款利息等。

4 把好招标关是投资管理的基础

招标投标时市场经济中的一种重要交易方式，也是房地产企业建设项目投资控制的重要手段。在招投标时，要做好三方面工作：

4.1 合理编制标底。当前，市场上建筑安装工程招标的标底，主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础等方法来编制，也有按市场价格来报价。但不论以何种方式编制，都应控制在投资范围内；

4.2 规范投标报价。引入竞争机制，一般招投标在三家以上，实行“货比三家”；

4.3 公正进行评标。坚持公开、公平、公正，严格管理要求和管理程序，依靠高素质专家支持，实行工程技术人员的群体评估和决策，顺利进行建设项目。

5 把好协调关是投资管理的保证

推行建设项目责任制是投资管理的保证，特别要加强协调：

5.1 技术协调。提高涉及图纸质量，减少因技术错误带来的协调问题；加强图纸会审和交底是重要环节；

5.2 管理协调。要建立一整套健全的管理制度，包括从管理层到班组的责任制度、奖惩制度，特别要建立以投资方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作；

5.3 组织协调。房产开发企业应建立专门的协调会议制度，解决施工中的各种问题，严格管理签证工作，并进行有效的工程预算。

在建设项目中，要及时总结经验教训，做好电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表功能与结构的协调；各辅助专业之间的协调。把问题、隐患消灭在萌芽状态，保证工程质量。

6 把好施工关是投资管理的根本

施工阶段是建设项目的重要阶段。这一阶段中，要把工程设计图纸变为物质形态的工程实体，因此，这阶段应做好五项工作：

6.1 要优化施工方案。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

6.2 合理有效的使用资金。做到筹资与资金使用相协调；做好工程费用支付管理工作；加强对其他费用支付的管理。

6.3 严密细致的施工控制。在施工准备阶段，以工程顺利开工，开工后能连续均衡施工，并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制目标。主要内容是施工监理单位的选择和施工条件准备；在施工阶段，以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现控制目标。对所建立的各管理机构实行岗位责任制，落实到每个人，共同做好控制工作。

6.4 严格控制工程变更。无论在设计、施工、进度、项目变更都要慎之又慎。要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确要变更的单价和施工工艺，在得到批准后实施，并做好现场记录和有关数据收集整理工作，以免浪费发生。

6.5 切实加强材料管理。由于材料费用占工程总费用的70％左右，因此，设备、材料计划，控制材料实际与预算价差，材料的采购都是严格管理的范围。

7 把好竣工关是投资管理的关键

在建设项目完成后，房产开发企业正确核定竣工决算，有效实现投资控制要做好三方面工作：

7.1 合理确定造价。这是投资管理的重要环节，为此，房地产开发企业要以现行的工程造价管理规定为依据，按施工合同为准则，实事求是地根据竣工图结合隐蔽签证、现场鉴证和设计变更进行审核。特别计价必须正确，预算人员不但要熟悉工程量的计算规则、原理，还要到现场了解，提高计价的准确性；

7.2 严格结算复审。对施工单位编制的工程竣工验收报告，包括工程进度表、质量验收报告和实物量清单进行核对，并实现工程结算复审制度和工程尾款会签制度，从而确保投资效益；

7.3 做好审计工作。由于工程决算是建设项目经济上的最后结论，故一般委托有资质的审计单位进行审核。

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为人正直、稳重、诚实、自信、学习创新能力强

一流的职业道德操守与较高的个人素养

工作认真负责，具有强烈的责任感

较强的领导能力、组织协调能力和沟通能力

强烈的事业心和良好的团队协作精神

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关键词：房地产；开发项目；投资收益；管理

中图分类号：F416 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0398-01

房地产开发项目具有投资大、周期长、工序复杂、资金周转慢、风险大等特点，这些特点就决定了房地产开发项目首先是投资不容有失，一旦投资失败，损失动辄几千万甚至上亿，而且开发项目一般都是一次性的。因此必须在房地产开发项目投资前和投资后进行项目收益管理。本文根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型

建立投资收益模型，其目的在于保持项目的收益对比；为项目实施目标和实施效果的评价建立标尺；规范投资收益测算、提高工作效率。投资收益测算模型可以分为销售型、持有型和混合型。

中铁二局集团房地产开发有限公司主要是承担旧城、小区开发及土地整理等业务，属于销售型物业投资收益模型。对于销售型物业的经济评价指标很多。归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成项目利润表、现金流量表、资金计划表三张主表以及项目核心关键节点表、销售回款进度表、投资估算及投资进度表、成本分配表等若干辅表。另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。

二、构建项日收益评价体系

项目从征地到建设验收完成都需要项目收益的评价，尤其征地这个环节的项目收益评价最为重要，这个环节用到的评价方法是定量。项目投资收益测量计算的时候，每一个物业都有一些核心经济指标与辅助经济指标，它们用来检测项目是否给企业带来收益。

企业建设成立前会对所有指标设置基准值，企业分析所有指标对于企业的重要性，然后设置每一个指标在整体评价中的相对重要程度之后，会和基准值进行对比，然后依据相关规则，对所有指标打分，从而建设成立项目收益评价体系。

三、项日收益管理要贯穿于项日几个重要阶段

3.1 征地阶段投资收益管理

征地阶段非常重要，关系到项目收益的整个过程。征地阶段投资收益管理，一般情况下要和项目可行性一起研究。因为可行陛与收益管理是相辅相成的，项目收益测量计算得到的数据，是可行性研究需要的对象。而可行性研究的对象，是项目收益测量计算的依据。征地阶段的投资收益管理，需要很多方面共同努力，下面介绍一些相关的内容。

（1）全面理解目标项目的规划条件和设计要求。限高、容积率、覆盖率这三个指标是重点要注意的地方。这三个指标之间既互相联系又互相限制约束。

（2）认识和价格相关的信息。①明确实际交易的价格；②了解价格计算口径；③了解房屋自身配套设置的情况；④了解项目内外所有配置。

注重隐型成本。①开发土地内房屋拆迁需要的成本；②项目建设范围周边环境治理和市政设施建设需要的成本；③地下车库，地下室等建筑需要的成本。

做好风险分析，确定获取项目底价。投资收益管理工作的进行，需要对一些因素进行分析，比如，非土地成本变化、土地拍卖价格变化、销售单价变化等，这些因素都比较敏感，变化频率很快。对这些因素进行分析，得出项目收益和这些因素变化之间的联系，根据它们之间的联系对项目竞买底价进行分析。

3.2 策划阶段投资收益管理

策划阶段是对征地阶段的补充和加深，是对项目的产品、项目、客户进行详细的定位。这一阶段重要作用是对预备方案进行筛选，然后确实最合理的设计方案。项目策划阶段是征地阶段的深化，征地阶段因为某些原因没有确定工作方案，在项目策划阶段会对其进行确定，因为它会对项目收益的方案提供详细的数据，确保决策准确。

此外，还有项目的配套设备的标准，也会在这个阶段确定。在确定的过程中，要结合项目成本效益原则、销售定价、竞争项目实际情况、市场需求，得出可以准确测算项目投资的项目配套设备。

3.3 方案阶段投资收益管理

方案阶段重心是在符合规划指标要求的基础上，依据项目策划确定的方案，尽最大努力增加项目收益。在这个阶段，是对项目规划中的投资收益更深的测算。

3.4 定价阶段投资收益管理

项目进行过程中，项目成本也在不断变化，项目收益也开始明确。现在大多数房地产企业定价的时候运用的方法是竞争导向法与需求导向法，但是项目进行是分批进行定价的，所以仍然需要强制性跟踪收益，依据成本导向推算出开盘时候的价格。这个阶段要注意某种情况下项目收益的情况。

3.5 结案阶段投资收益管理

这个阶段中心工作是对整个项目进行总结，得出经验和教训，对整个项目收益进行最后的评价估量，方便后面的工作扬长补短，最大限度的增加项目收益。进展报告与好的经验都是在这个阶段完成的，进展报告与好的经验的制作过程中要认真的对每一个数据进行统计，并且把每一个数据表明出处，然后计算收益，分析收益降低的原因。同时，还要调查客户的满意程度。为后面的工作打下良好的基础。

四、建设成立投资收益管理的组织机制

项目投资收益管理是一个复杂的工作，有很多阶段组成，这些阶段的工作，需要很多部门完成。所以，收益管理要想做好必须建设成立投资收益管理组织机制。这个机制的总体架构，就是打破部门分割办限，建立以项目收益管理专员为中心，统一管理、分头负责的组织机制。

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一、房地产投资风险以及它的基本特征

所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围，还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一，投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资，但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二，对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资，可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资，所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十，这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三，由于一些自然条件限制了房地产，这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面，房地产行业的变现性比较差;第五个方面，对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多，并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验，因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六，房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门，例如消防、人防等方面。

二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义

对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价，从中选择一个最佳的风险管理措施，从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较，从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化，并减少决策的风险性。

三、关于管理房地产投资风险的相关策略

(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上，积极预测房地产的需求

从当前来看，对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析，企业要明确到自身的优势和劣势。因此，当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制，通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证，在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机，避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。

(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机

因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以，房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致，但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征，对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内，不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时，投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期，并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化，这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。

(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险

一般来说，房地产投资的各个方面相关性越大，这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小，那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看，如果处在同一个投资项目中，就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发，条件是不能够超越容量配置。

(四)对于新技术要准确预测，避免由于技术因素造成的风险

必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用，所以，一定要加强对相关设备的定期检查和保养，在使用的过程中，也要对施工人员灌输安全意识，特别是对某些精密仪器的定期检查，避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才，这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费，进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成，防止工期浪费。

四、结语

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近几年来，我国房地产业迅速发展壮大，成为国民经济的支柱产业，房地产市场的繁荣又带动了个人投资的增长，使其占房地产总投资的比重不断扩大，并对房地产业乃至整个国民经济产生着特有的作用与影响。

1.1 投资主体以中高收入人群为主。房地产商品既是人们日常“衣食住行”中的一种必需品，又因保值增值的功能而具有很好的投资品属性，因此个人购买房地产一般有两种目的：一类是自住自用，属于消费行为；一类是为获得预期的收益和回报，属于投资行为。2003年我国商品住宅平均销售价格 2197元每平方米。同年城镇居民家庭人均可支配收入8472.2 元，若按此数据推算则一套 80平方米的普通住宅售价约相当于城镇一个三口之家年可支配收入的7倍。在这种情况下既要满足住房消费需要，又要有一笔不菲的资金投资房地产，只有中高收入群体才具备此经济条件。

1.2 投资形式主要为置业投资。房地产投资根据投资形式的不同可分为直接投资和间接投资，其中直接投资包括房地产开发投资和置业投资，间接投资的具体形式包括购买房地产企业的债券和股票、投资于房地产投资信托基金以及购买住房抵押贷款证券。我国目前由于房地产企业总体实力不强，投资基金发展不成熟和房地产金融二级市场尚未建立等原因，房地产间接投资对个人投资者的吸引力很小。房地产开发投资对投资主体的人力、物力、财力等资格、条件都有着很高的要求。一般由国家和企业进行，相比之下房地产置业投资的进出限制少、简便易行，因而成为资金少、规模小的房地产个人投资的主要形式。

1.3 投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点。在对房地产进行投资时，个人主体规模小、人力财力有限，这使得其一方面对反映房地产市场景气程度和走势的相关统计资料、权威报告以及国家政策动向的了解有时不够及时和全面；另一方面对房地产市场的认识、把握往往不够理性，而在很大程度上受社会舆论和预期的影响较大，因而在投资中存在一定的盲目性。同时较小的投资规模又使得个人投资具有“船小好掉头”的特点。能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模，以追逐更多的利润或避免更大的损失，这使房地产个人投资又具有灵活性的特点。

2 个人房地产投资的风险

2.1 利率风险。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大，投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。如果个人投资者是购房再售，这样的不良后果使个人业主负债规模过大，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大。如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，从而导致亏本。如果个人投资者购房是为了自住，当利率上升时，个人支付的利息随之增高，就会导致贷款偿还数额不断增加，还款越来越困难，甚至还不起贷款。因而，面对连续降息后的低利率，应该保持清醒头脑，不宜因降息而高估个人的贷款购房的能力。此外，另一个重要因素是收入增长预期，避免因贷款前高估未来几年的收入能力，而导致遭遇升息后还款越来越累。

2.2 税收风险。税收是引导房地产投资的一项重要经济手段，按税收课税对象的性质不同，对房地产个人投资主要通过流转税和收益税中个人所得税的调整变动来加以调节和引导。流转税是指以商品生产、流通领域中的商品流转额和非商品流转额为课税对象的税类，对个人投资方向有直接的引导作用。个人所得税的课税对象是个人的合法收入，调整个人所得税，一方面可以改变居民可支配收入进而改变房地产需求，影响投资。另一方面可以改变个人投资的净收入，从而影响其投资积极性。

3 个人房地产投资的原则

3.1 资金来源以自己可支配收入为主 。个人房地产投资是一项大额投资，投资周期也比较长。为了更好地避免由于各种不确定性所引发的风险，房地产投资应主要以个人可支配收入为投资资金来源。如果首付款都是借来的，这一般是不可取的。但是，这也不是指个人房地产投资者必须一次性付款，必须全部用自有资金来投资房地产，而是指投资者应该在确认自己未来收入水平，扣除一切必要的支出以后的余额，与房贷金额基本一致的基础上才能进行。

3.2 关注政策变动，认准投资方向。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

3.3 选择最佳投资区位。投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析：①地理位置；②交通、商贸状况及水电通达情况；③医院、学校、菜市场；④公园等娱乐休息场所；⑤城市未来发展趋势等。值得注意的是，不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征，必须分析从而做出决策目标的选择，除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响，即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想，但项目建成后由于环境的变化，城市的发展使该区位具有较高的增值潜力，倍受市场青睐。因此，在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。

参考文献

[1] 刘正山.房地产投资分析[M]，大连：东北财经大学出版社，2000.12

[2] (美)威廉姆・B.布鲁格曼(William B.Brueggeman)，(美)杰夫瑞・D.费雷(Jeffrey D.Fisher)著.李秉祥等译，房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000

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首先，房地产投资的政策风险，作为我国国民经济发展的支柱型产业，在当前我国市场经济还需要进一步完善的形势下，我国政府对于房地产行业作出了非常严格的控制，出台了多项控制政策，这些政策的出台和宏观调控措施都在很大程度上提升了房地产投资风险。

其次，房地产投资具有利率风险，现阶段很多投资者的资金大部分都来自于银行贷款，因此随着银行贷款利率的波动，投资者的风险也将产生一定的波动。通常而言，贷款利率越低，房地产项目的投资成本也就越低，投资者会获得更大的收益；而贷款利率越高，成本也随之升高，投资者收益就会降低[1]。

最后，房地产投资的通货膨胀风险，从2007年开始，我国物价呈现出了持续上涨的趋势，小幅度的通货膨胀现象逐渐体现了出来。而通货膨胀率升高之后，资金的购买力降低，这就导致很多房地产投资者在项目完成后获得的收益和之前的投入资金有较大的差距，导致了实际收益率下降。

二、房地产投资风险管理策略

（一）风险衡量

所谓风险衡量，主要说的是对房地产投资所产生的风险因素的种类、风险大小和造成影响程度的衡量。风险衡量应该对那些比较明显的会对房地产投资产生较大影响的风险进行关注，其次才是研究风险损失产生的几率。[2]。我们可以把风险视为一种变量，它可以运用期望值、风险度等来进行描述，例如两种风险损失具有相同的期望值，那么标准差较大的风险损失就更加严重，标准差较小的风险损失较轻；如果风险损失所具备的标准差是一致的，那么期望值较大的风险反而越小，而期望值越小的风险越大。在风险衡量的过程中应该全面的分析和考虑风险因素。

（二）投资分散策略

所谓分散策略指的是通过分散开发结构而规避和降低投资风险，投资分散测量通常有区域分散、时间分散以及共同投资等手段。投资区域分散指的是把房地产投资向各个不同的地域分散，这样就可以避免因为某些地区经济条件较差而产生的风险；投资时间分散则说的是首先划分一个科学的投资时间差，进而降低由于市场发生变化而形成的风险，比如说房地产先导指标产生较大的波动时（如经济增长率的回升、贷款利率的下降），这些现象都很有可能让房地产周期开始进入大扩张发展阶段，这一时间段便是投资的合适时机，投资者在此时投资所产生的风险应该是最小的[3]。

（三）投资组合策略

房地产投资组合策略指的是房地产项目投资者按照投资风险因素的大小以及投资实际收益大小，根据某些原则来对房地产项目投资进行不同类型的搭配，从而来减少投资风险的一种策略。比如房地产项目投资者可以将部分资金投入于普通住宅，将一部分资金投资于商用写字楼等。这种分散投资由于房地产项目的类型不同，其风险的大小也有所差异，投资收益也各不相同，组合投资策略将资金分散投资于不同的房地产项目，这样就能够有效的减少整体投资所带来的风险，最终获得平衡的投资收益[4]。

（四）保险策略

对于房地产项目的投资人而言，购买相关的保险是非常重要的，保险是降低房地产项目投资风险的关键手段之一。它对于降低或者弥补投资者的风险损失，促进资金的循环流动，确保房地产投资收益等方面都有着非常重要的作用。通常而言，房地产保险有房屋保险、产权保险、房地产委托保险等，房地产项目投资者在购置相关保险时必须要从自身投资项目的实际情况出发，购置自己需要的险种，合理确定险额，科学的确定风险单位以及厘定费率[5]。

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据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

2.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

2.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

3施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

3.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

3.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

4建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

5结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.

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    一、保险资金不动产投资中主要几种风险

    (一)融资性售后包租风险

    近年来,随着商业地产的不断发展,售后包租的交易模式逐渐产生,即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租,两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租,开发商出售的是虚拟产权,若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理,则必须以获得真实产权为前提,在此基础上,选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手,并对其进行全面、严格的法律尽职调查,从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

    (二)违约风险

    一般情况下,对于保险公司来说,购置期房相对于购置现房更具有价格优势,有利于降低购楼成本,提高投资收益率,但与此同时,购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外,保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理,在委托期限内,开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益,降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险,保险公司一方面可与开发商设立共管账户,约定购房款仅能用于标的房产的开发建设,从而保障建设工程的顺利完工;另一方面,保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

    (三)委托风险

    1、资金运用风险。该模式中,保险公司对购置房产进行委托经营,使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托,在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作,收取相关收益,并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出,若缺乏有效地监管和审计措施,则同样会给保险公司带来资金损失。对此,保险公司应在委托管理期间,一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管;二是于年度结算日前,与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计,并出具相关财务报告;三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

    2、物业管理风险。委托期限内,开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力,直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后,开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理,若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移,将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平,从而对后续经营产生不利影响,增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责,保险公司可与开发商在合同中约定,在房产经营权交还保险公司的时点,开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值,该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

    二、保险资金投资不动产的风险管理

    房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫或者剧烈波动,将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征,决定了保险公司一旦在该市场受到损失,必将是非常巨大的,而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑,监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整;同时,保险公司也应该未雨绸缪,建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

    (一)内部风险控制体系

    保险公司必须建立完备的风险控制体系,特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求,建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系,针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略;同时,保险公司要加强风险技术系统管理,不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力,能够迅速有效的应对风险事件的发生;此外,由于不动产投资种类和模式繁多,也要注重对操作风险的监控和管理。

    (二)外部监管机制

    在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下,监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时,加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点,以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。

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摘要：随着社会经济的发展，企业持有的房地产除了满足自身使用外，也用于赚取租金等获取增值收益活动。为了规范和管理好此类业务，会计准则将投资性房地产从固定资产中分离出来，而投资性房地产的盈余管理更值得我们研究。本文首先对投资性房地产的盈余管理空间进行阐述，说明企业实施盈余管理需注意的问题，最后解读内部审计对投资性房地产业务的盈余管理。

关键词 ：投资性房地产；盈余管理；审计

一、投资性房地产的盈余管理空间

1.利用政策的可选择性进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产既可选择公允价值也可选择历史成本进行后续计量。虽然我国的房价在近期有所回落，但仍然处在一个较高的水平线，公允价值远大于历史成本，如果企业选择公允价值来对以前取得的房产进行计量，企业的资产便会增加同时资产负债率降低。公允价值实际上并不能改变企业的真实价值，它只是将企业的隐性价值显现出来，这种方式降低企业的资产负债率财务风险较低，在一定程度上增强了企业的融资能力。此外，这种模式无需计提折旧或摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。在公允价值大于原账面价值的情况下，可以增加企业的报表利润。

2.将投资性房地产和固定资产相互转换进行盈余管理会计准则规定，闲置建筑物只能当做固定资产，采用成本计量模式核算，而不能作为投资性房地产来做核算处理。固定资产较多的企业会因过高的折旧和摊销削减利润，企业可能会出现在地产市场价格上涨时与关联方签订租赁合同，将建筑物的状态由闲置转为租赁的现象，这样便可将其转换成投资性房地产并使用公允价值计量，达到降低企业的成本、提高企业利润的目的。

3.规避资产减值不得转回的规定进项盈余管理

会计准则规定，企业资产减值损失一经计提在以后期间不可转回，这个规定使企业不能利用资产减值调节利润，但企业却可以改变资产用途来规避此规定。例如：企业将自用的资产转变为出租的资产，即使该资产已经计提减值准备金，但因用途发生改变，按准则规定应作为投资性房地产核算，其账面价值和公允价值的差额可在原计提减值准备的范围内计入损益。同样的道理，当资产用途再次变化时，投资性房地产也可转变为固定资产以此达到调节盈余的目的。

4.利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理

会计准则规定，投资性房地产取得公允价值依赖于最近市场发生的交易价格、活跃市场的报价及未来净现金流量的现值，以上信息均无法获取则需采用估值技术。估值技术受主观判断影响很大，且会随着内外部环境的变化而变化，这就会出现相同的房地产因不同环境因素的影响而在价格上有很大差异，企业则可利用价格上存在的弹性来进行盈余管理。

二、投资性房地产业务盈余管理的实际案例

例：某百货公司在当地同一地段收购了A、B 两处办公用房，这两处办公用房的单价相差竟达到了每平方米2000元。单价差距巨大的原因为：A处房产使用的是协商价格，而B处房产使用的则是评估价格，因为两者都是商品的实际交换价格，所以也都符合公允价值的定义。由此可以看出公允价值在操作上的弹性空间，百货公司收购的A房产面积为28000平方米，按每平方米相差2000元计算的话，对公司利润的影响就可以达到5600万元。

三、内部审计对投资性房地产的盈余管理

（一）内部审计在投资性房地产盈余管理中的现状1.会计准则对投资性房地产的确认和计量作了明确的规定，同时规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。而内部审计准则中缺乏相关操作细则。

2.会计准则在划分投资性房地产标志和原则上的规定不够明晰，如未明确计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，内部审计检查企业投资性房地产确认是否准确、合理缺乏明确的判断标准。

投资性房地产与非投资性房地产的转换等，其减值准备和累计折旧的计提会计处理方式存在差异。实际工作中内部审计对投资性房地产计量模式的转换关注度不高，甚至忽略这些内容，职业谨慎不够。

3.投资性房地产一般为建筑物、土地使用权，对投资性房地产的价值进行准确的界定，内部审计人员必须具备必要的工程造价、土地评估等方面的专业知识，但内部审计人员一般由会计、审计专业人员组成，缺乏土地、建筑及工程方面的专业知识。

4.会计准则在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的。投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位，为了追求盈余空间，一般通过聘请专业机构进行评估，而我国评估业务起步较晚，评估机构质量良莠不齐，评估价值的合理性，内部审计人员缺乏专业判断，形成了审计风险。

（二）内部审计在投资性房地产盈余管理中的应对策略

1.提高内部审计人员素质。投资性房地产公允价值会计核算体系下，企业的盈亏既包括真实收益及亏损，也包括尚未变现的预估收益及亏损，净资产也包含着尚未实现的预期增值。合理判断投资性房地产公允价值计量的公允性，首先必须提高内部审计人员素质。在审计工作态度上要做到客观、独立、公正；在工作能力上要加强学习，不断提升专业能力，增强学习知识的多样性；在工作方法上要敢于创新，面对新的、复杂的审计环境要使用有别于过去的审计方法，对审计循环的划分以及审计证据获取应当不同于过去的审计模式，提高内部审计人员对投资性房地产盈余管理的水平。

2.制定明确的内部审计目标。制定投资性房地产审计计划，明确审计应达到的目标，具体包括：确定投资性房地产的增减的记录是否完整；确定投资性房地产的计价方法是否恰当；确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理；确定投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确等，通过明确审计的目的和要求，提高投资性房地产盈余管理质量。

3.采用有针对性的审计程序。在投资性房地产的公允价值审计中，审计人员要注重通过信息的收集来检查公允价值的取得和公允价格的准确性，避免利用公允价值粉饰报表及利润造假的现象。检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。检查公允价值模式核算的投资性房地产，将自用资产转为投资性房地产时，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益等。

参考文献：

[1]陈益云.投资性房地产中盈余管理的空间分析[J].会计师，2010（3）.

[2]吴嘉樑.投资性房地产盈余管理的空间与防范探析[J].现代商贸工业，2011（12）.

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一、保险资金不动产投资中主要几种风险

（一）融资性售后包租风险

近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

（二）违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

（三）委托风险

1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

二、保险资金投资不动产的风险管理

房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

（一）内部风险控制体系

保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。

（二）外部监管机制

在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。