科创产业园的盈利模式十篇

科创产业园的盈利模式篇1

论文摘要：我国主题公园虽然起步较晚，近几年却有了极大地发展，问题也随之产生。很多以影视城为代表的主题公园已经开始衰落，大量的固定资产闲置。因此必须通过探询市场化商业运作模式、设计全新的游憩方式、树立整合营销传播理念、加快公园经营管理人才的开发、实现多元化的盈利模式等途径来实现我国主题公园又好又快地发展。

论文关键词：主题公园；盈利模式

自从1989年深圳华侨城投资创建的“锦锈中华”景区建成开业，到十多年来陆续建设开业的“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”一期等大型文化主题公园，都相继取得成功。大型主题公园在我国开创了新局面，北京的“世界公园”、江苏苏州的“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、云南昆明的“云南民族村”和“世界园艺博览园”、海南三亚的“南山文化旅游区”、广西桂林的“乐满地”等大型主题公园，都已达到较高水平。黑龙江省哈尔滨市在这几年冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，也可称为特定时间段内的大型主题公园，其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。然而在主题公园蓬勃发展的同时问题也随之产生。伴随着理论界一场旅游资源能否复制的学术讨论，上百个旅游主题公园（包括各种影视城）产生，但是没有中国特色的主题公园，很多以影视城为代表的主题公园已经开始衰落，大量的固定资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问题。

主题公园是以经济盈利为目的，根据选定的文化背景，主要依托人造景观和设施使游客获得体验的封闭性景点和景区。根据主题公园所能提供的旅游体验类型（产品形态）对其进行分类，目前的主题公园主要有以下几种：情景模拟型，各种影视城类型的主题公园；游乐型，比如苏州乐园、锦江乐园（华东）、梦幻水城（珠海）；观光型，锦绣中华，世界之窗（深圳）等；主题型，基辅号航空母舰（天津）、明斯克航空母舰（深圳）、各种水族馆；风情体验型，各种民族村、民俗村。

一般来说以上几种主题公园的盈利方式主要有以下几种。提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票；提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务；出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助；获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发；出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具、旅游工艺品、纪念品等；提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。

以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一基本事实之上的，即便是建立在景区本地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。

目前国内的主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式，主题公园产业势必衰退。单一的盈利模式本身就是一种风险，这使得主题公园管理者很难获得有效的融资成果。因而有必要重新认识主题公园，统筹发展，科学谋划，摸索主题公园盈利的途径和步骤。

一、探询市场化商业运作模式

（一）资源资本化模式

资源资本化模式是主要针对一些自然和人文资源本身比较丰富的主题公园而设计，利用主题公园资源本身的不可替代性通过资本化的手段展开经营。其资本化的部分包括土地、林产、水资源等。首先明确旅游资源的所有权归国家所有，国家只转让经营开发权，由于主题公园作为旅游资源的外部性，所以其行政管理权规划权和文物保护权就必须由政府行使。可以在其收入中划拨一部分固定费用加以维护。而转让的开发经营权包括公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、经营项目开发与收益权等。旅游经营权本身可以抵押，门票收益权可以向金融机构贷款，而土地使用权可以质押贷款。这样的形式应有法律形式加以确认。比如森林公园和温泉公园以及一些有特殊文化吸引力的公园，他们的设计都可以从资源资本化模式去经营。

（二）独特性产品吸引模式

独特性产品吸引模式是在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品打造来设计出游客吸引力。这种模式的运用需要结合四个方面因素加以考虑：所在地经济发展水平；旅游目的地的形象感知；主题公园产品的无替代性或稀缺性；决策者行为。结合当地实际，创造性的挖掘本地和吸收外来文化元素，打造独特性的产品。

（三）价值链模式

主题公园的价值链包括主体链、分支链和子链三个部分，其中主体链包括门票、游乐项目；分支链包括餐饮、住宿、旅游纪念品；子链包括公园会展、对外招商和其他对外盈利服务。

二、设计全新的游憩方式

目前，我国各种主题公园发展参差不齐，其原因为我国大部分主题园的开发者大多是地方政府部门和相关投资机构，他们往往从本地区和本部门的利益出发，从而导致选题、规划、选址、运营等各方面的错位，缺乏相互协调、互动关联。

主题公园作为一种大众化的休闲产品，必须改变以往那种单一的主题设计、旅游者参与性不强、体验不足的被动局面。所以，主题公园的规划设计应该需要专业的旅游规划、策划智力机构，为主题公园的发展把好主题脉、规划策划出可行的方案、创造出全新的游憩方式、设计合理的商业运作模式，指明发展方向。

在游憩方式设计过程中，应遵循人本主义、审美凸显与独特吸引力、情境化与体验化、游乐产品化等四大原则，追求实用可操作、独特奇异的创意观念。把主题公园的观赏、运动、教育、娱乐、休闲等各种功能元素加以通盘考虑，形成主题公园的独特吸引点。例如，西部某旅游城市的主题公园设计出一项“在这里，给你一个支点，你可以撬动地球”的游乐项目：即是运用科学的物理原理和物理结构，设计出一个在杠杆这边，只要你手指轻轻一动，在杠杆另一边，硕大的地球就被撬起来的娱乐场景体验区，不仅让游客学到了趣味的科学知识、了解了神秘的历史典故。

三、树立整合营销传播理念

具备了良好的市场运做方式，设计了全新的游憩方式以后，下一步就是主题公园营销。主题公园的营销应该树立“整合营销传播”的理念，这一理念发源于20世纪80年代中期以来的“传播合作效应”概念，但直到20世纪90年代才得到了广泛的关注。目前，整合营销传播的理念已经受到我国旅游营销界的大力追捧。它的本质含义是：注重对营销信息传播手段的整合以及对传播效率的评价，而不是传统营销理论所注重的营销的所有环节。

四、加快公园经营管理人才开发

目前，我国公园数量众多，类型齐全，但主题公园经营管理人才还相当匮乏，而且目前还没有专门的旅游运营人才培养体系。所以，对主题公园是运营人才的培养是十分迫切的。

关于我国主题公园的旅游人才开发，主要是三全开发，即全员开发、全程开发、全能开发，就是对全体员工进行平等而有序的开发，进行全员培训和人力资源的整合。全程开发，主要包括员工全程开发和项目全程开发，根据不同的人力资源情况和项目进展情况，实施不同的开发策略。全能开发，即是从员工的知识技能的横向开发和员工职业生涯的纵向开发。

五、实现多元化的盈利模式

主题公园的盈利模式：即主题公园通过投入相关经济要素后获取经济收入的方式和获取其他物质利益手段的结合，其核心是主题公园获得现金流入的途径组合。从对主题公园产品系列的横向和纵向的挖掘深度来说：主要有以下几种盈利模式（按产品开发深度顺序排列）：

旅游门票盈利模式：即通过简单的圈起来收取门票的模式，这是主题公园最基本和最初级的盈利模式。

游憩产品服务盈利模式：即提供有助于丰富体验（经历）的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式，它是主题公园的核心盈利模式。

旅游综合服务盈利模式：即是在主题公园区，通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利。

公园商业盈利模式：即通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告、等其他的一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式的组合，这是主题公园的深度开发盈利模式。

因此，必须结合自己的实际情况，科学分析遇到的实际问题，认真谋划，通过多种方式来实现主题公园的盈利，不断发展壮大我国的主题公园业，为我国旅游事业的健康快速发展做出贡献，为建设和谐社会做出贡献。

参考文献：

1、杨程波.主题公园——城市旅游形象的新名片[N].中国旅游报,2004-06-15.

2、何建伟.深圳华侨城旅游文化特色探析[J].旅游学刊,1999(5).

科创产业园的盈利模式篇2

【关键词】 主题公园 盈利模式 文化内涵

一、主题公园的理论基础

主题公园起源于现代西方发达国家，第一个真正意义上的主题公园是1955年在美国洛杉矶建成的迪斯尼游乐园，公园以极为丰富的想象力设计出了人间幻境，集表演、巡游、购物等各类功能于一身，开创了世界大型游乐园的先河。是一项休闲娱乐产业，表现为具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。

而主题公园对于中国人来说是泊来品，我国第一家真正意义上的主题公园是1989年在深圳华侨城建成的锦绣中华，在这之后，我国诞生了大批的主题公园，华侨城又陆续建成了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷三个主题公园，成为我国主题公园的代表作。

二、我国主题公园发展的现状及存在的问题

1、我国主题公园发展的现状

目前我国的大型主题公园主要集中在以广州、深圳为主体的珠江三角洲、以上海、苏州和无锡为代表的长江三角洲以及环渤海地区、长沙、武汉、成都、重庆等中西部地区城市以及其他各地新建及拟建的各类主题公园，随着国外品牌的入侵，很多主题公园已经开始衰落，大量的固定资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问题。面对这个内外竞争加剧的时代，中国主题公园的发展面临着机遇与挑战。

2、我国主题公园发展所遇到的问题

（1）盈利模式单一

目前国内的多数主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有门票收益一种盈利方式。这样来看主题公园产业的衰退就并不奇怪了。

（2）盲目跟风，缺乏特色

与国外成功的主题公园相比，目前国内的多数主题公园，仍然停留在抄袭、模仿国外主题公园阶段，没有去开发自己的游戏产品与娱乐项目，一成不变地去照搬国外模式，缺乏创新变革。导致市场认可度低，难以形成规模性的经济效益。

（3）缺少专业的策划团队

国内的主题公园很少有自己的专业化策划团队。游乐项目长年一成不变，缺乏新鲜感，游客重游率低。要留住游客，除了要定期更新游乐设施、增加游乐项目外，也要增加与游客之间的互动。在园内融入更多的中国元素，增加本土文化的主题。

（4）国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源

从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特的文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。而我国主题公园经营模式缺少文化内涵，缺乏鲜明特色，都导致消费者观赏性较差，投资者经营惨淡。

三、我国主题公园未来发展的模式

1、盈利模式的转变

(1)经营增长盈利模式

核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题公园采取传统的以门票为主要收入，在游乐项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和游客的高满意度，最终实现主题公园盈利的模式。将门票调整为弹性制，根据市场的需求和变化，采取节日票价和平日票价、日间票价和夜间票价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定不同票价，还可将本次门票作为下次的优惠券，这样不仅可以适应各层次消费者的需求，并且在非节假日获得更多的收益，还可以提高本地市场的重游率。实现员工、游客的交流和互动，要求每一位员工扮演多种角色，不但能给游客带来欢乐，还可以实现岗位的最少化，成本的最低化、效率的最优化。

(2)物业增值盈利模式

通过科学的考察和市场调查，准确地选择具有很大升值空间，但目前还处于冷区或是温区的主题公园物业涞实现增值盈利。通过自身的吸引力形成旅游流，利用人气带动整个区域，带动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和生命力。在此基础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，现已建成1个工业区以及13个住宅小区300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城医院、体育活动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四星级深圳湾大酒店、海景酒店和多幢商业服务楼、停车场等配套设施，获得了高额的投资回报。从动工建设到现在，华侨城的前期投资已悉数收回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平。

（3）品牌延伸盈利模式

品牌塑造阶段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具体包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。品牌维护阶段：当主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥有的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战略的实施应注意自身品牌的保护以及品牌内容的创新等方面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。

（4）客源共享盈利模式

该模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐场所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客源的共享。首先，根据自身的目标顾客群，然后锁定、选择拥有相同或相似目标顾客群的餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和娱乐场所，并邀请他们加合发展的联盟。其次，从应邀的企业中选择同行业中声誉、客源较好的企业，进行利益的合理分配，商谈打折和优惠的合适数目和幅度。最后，实现会员卡制度，稳定客源。会员制，是主题公园及联盟商家为游客让一定的利，但这个“利”是作为一种长期行为，为会员“保存”起来的。通过提供成员企业的优惠打折方式，为会员提供了更多的增值服务，吸引了大量回头客。

2、发展中国特色的主题公园，增强主题公园的独特文化资源

我国有着五千年的世界文明，文化深厚、丰富多彩。各种历史传统、民族风情，著名人物、神话传说、文学遗产、宗教故事以及各地的自然风光、地质奇貌、植物观赏，可谓主题丰富。这是主题公园发展新的契机和转折，也是我国今后主题公园发展的一大优势。

3、打造一支具有创新性的高素质的策划团队

主题公园是未来旅游业发展的主要方向之一，中国的主题公园要想得到长足的发展，策划团队起到至关重要的作用，一味的模仿、抄袭国外的主题公园只会让我们重蹈覆辙，而拥有了我们自己的策划团队就可以打造出具有中国特色的主题公园，这将有利于中国文化的弘扬与传播，也会吸引更多的游客。

[参考文献]

1、董观志 《旅游主题公园管理与实务》 广东旅游出版社，2000年

科创产业园的盈利模式篇3

关键词：主题公园；盈利模式；旅游文化

abstract: through appraises and analyzes the domestic and foreign theme park the development condition, has discussed the theme park development mechanism. the author thought that the unique traveling culture is the theme park development core and the soul, proposed to the theme park existing sole profit pattern how to perform the suggestion which improves.

key word: theme park; profit pattern; traveling culture

  

一、研究背景

我国主题公园虽然起步较晚，但起点不低，成功的典型不少；它们已经在我们这个旅游资源大国里大放异彩，成为丰富我国旅游产品、满足海内外旅游者日益增长的旅游需求的一支生力军。

  自从1989年深圳华侨城投资创建的“锦锈中华”景区建成开业，到十多年来陆续建设开业的“中国民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”一期等大型文化主题公园，都相继取得成功。大型主题公园在中国开创了新局面，北京的“世界公园”、江苏苏州的“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”、云南昆明的“云南民族村”和“世界园艺博览园”、海南三亚的“南山文化旅游区”、广西桂林的“乐满地”等大型主题公园，都已达到较高水平。黑龙江省哈尔滨市在这几年冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，也可称为特定时间段内的大型主题公园，其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。

二、问题的提出

十多年前，伴随着理论界一场旅游资源能否移动(复制)的学术讨论，上百个旅游主题公园(包括各种影视城)走到游客面前。遗憾的是，中国的游客还没有见到中国特色的主题公园，很多以影视城为代表的主题公园已经开始衰落，大量的固定资产闲置，主题公园何去何从已经成为一个严峻的产业发展问题。

在盈利模式方面，目前国内的主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。由于经济效益不佳，主题公园产业正走向衰退。

当前，中国的主题公园群落正在面临一个艰巨的转型期，拥有大量的存量资产和土地资源是主题公园转型的物质基础，通过对主题公园的再认识，重新制定主题公园的发展战略是实现主题公园转型的基础。

三、主题公园发展机制

我们可以将主题公园理解为以经济盈利为目的，根据选定的文化背景，主要依托人造景观和设施使游客获得体验的封闭性景点和景区。

 

1、主题公园分类

根据主题公园所能提供的旅游体验类型(产品形态)对其进行分类，我国目前的主题公园主要有以下几种：

①情景模拟型：各种影视城类型的主题公园，比如三国影视城（无锡）。

②游乐型：比如苏州乐园、锦江乐园(华东)、梦幻水城（珠海）。

③观光型：锦绣中华，世界之窗(深圳)等。

④主题型：基辅号航空母舰（天津）、明斯克航空母舰(深圳)、各种水族馆。

⑤风情体验型：各种民族村、民俗村，比如中国民俗文化村（深圳）。

      以上分类仅仅是一种简单的分析，如果从严格意义上的主题公园分类来说，主题公园的“主题”本身就意味着一种关于文化的命题，可以衍生出许多类型的主题公园。

2、主题公园文化特色探析

主题公园是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特的旅游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。迪斯尼乐园在世界上很多国家都获得了巨大成功，我们也看到迪斯尼乐园在法国一度遭到失败，这正好应证了主题公园是以旅游方式经营文化产业的判断。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差异导致游客对主题公园产品的选择差异。本质上是一种文化认同风险所导致的运作失败。

 因此，从这个意义上来说：主题公园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。 

    如果把主题公园作为一种旅游产品或体验的制造商来分析，我们会发现主题公园应该，或者能够提供给游客的产品或体验大致有以下几种功能：

 （1）教育传播功能（比如向游客宣传民族文化和光辉历史）。

 （2）审美或者情绪满足功能(体验一种氛围或者说与游客特定心理需求相吻合的环境，如：投身影视剧环境)。

（3）娱乐或者游戏功能(尤其是游客可以参与其中的活动，比如竞技体育活动)。

 （4）文化活动展示功能(关于人的独特的价值观念所表达出来的行为，比如观看表演)。

    按照马斯洛的心理学理论以上功能可以归结为： 爱、自我认知、自我实现三个层面的心理需求，而各种文化对如何满足这三种需求的形式乃至相应的文化行为是在一个共性基础上的极端差异化。比如教育：可以是课堂教学，也可以是试验，甚至是通过行为本身来表现的。所以，主题公园应该是一个提供文化产品的组织，或者以旅游为表现形式的文化产品和特殊体验制造商。

现在以著名的迪斯尼乐园为例来说明这一推论： 迪斯尼乐园的投资者是世界知名的迪斯尼公司，迪斯尼公司本身就是一家文化企业，它以提供文化产品(即美国风格的动画片)而闻名，而游客来到迪斯尼乐园所体验到的正是游客认为自己进入迪斯尼动画(卡通)世界所应该体验到的东西，这是迪斯尼乐园所提供产品的核心，其余关于游乐、购物等辅助服务都是为了完成或者加强这一核心体验。迪斯尼乐园的盈利方式有：门票、餐饮、旅游商铺租金、具备知识产权特点的旅游纪念品销售，以及其它收费的服务构成。整个盈利模式的架构是：以不断提升的品牌知名度吸引游客，在获得门票收入的同时，通过出售具备知识产权特点的旅游纪念品获得二次盈利，又由于旅游纪念品的发售进一步扩大迪斯尼品牌的影响力，这一盈利模式使迪斯尼乐园具备一种顽强的生命力。

基于主题公园是一种特殊的以旅游为经营形式的文化产品制造商，反观我国主题公园的经营模式，没有文化或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产品(体验)从而实现盈利的方式和手段不足正是其致命缺陷。其次，关于文化的滥用是又一国内主题公园设计和经营的硬伤。文化的特性决定了文化产品应该具有鲜明特色，而且这种特色应该具有可以被欣赏的群众基础，从投资收益的角度看就是：文化影响力以及对应的文化消费人群是决定主题公园“文化主题”的关键因素，也是架构盈利模式的经济基础。

 

3、主题公园盈利模式

   一般来说旅游景区(主题公园)的盈利方式主要有以下几种，而其盈利模式就是这几种盈利方式的混合。

    ①提供初级体验(经历)的机会出让，比如：出售门票。

    ②提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务。

    ③出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。

    ④获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发。

    ⑤出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等。

⑥提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等。

    以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一基本事实之上的，即便是建立在景区本地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。

    首先，从收益的角度看，用以上六种盈利方式来分析主题公园的盈利模式，不难发现，目前国内的主题公园存在盈利模式单一的问题，有很多主题公园几乎只有门票收益一种盈利方式来架构其盈利模式。这样来看主题公园产业的衰退就并不奇怪了。

    其次，从投资的角度看，单一的盈利模式本身就是一种风险，这使得主题公园管理者很难获得有效的融资成果，而设立在主题公园内部的各种固定资产，在没有客流的情况下几乎一文不值。因而有必要重新认识主题公园。

 

四、结论

主题公园所提供的产品可规定为一系列可以满足游客消费需求的核心功能的组合，以此为基础，产品能够满足游客个性化要求的能力(机会)，将是产品的一个重要组成部分。

游客需要从主题公园中获得知识接受教育，他可以通过听讲解、看展板，或者自己找资料的方式来满足这一需求，但游客最喜欢的方式往往是：通过游戏来达到被教育的目的。因此，主题公园管理者需要解决的问题正在于此：将所有可能满足游客需求的方式排列组合为主题公园的产品，满足游客的需求，这种满足程度将决定游客愿意支付的门票价格，或者购买哪几种(产品)服务，尤其是游客愿意在购买主题公园门票之后，购买相关服务产品(体验)的需求正是主题公园产品的溢价能力。当然在现实中，经营者完全可以通过门票将这些内容打包出售。

   综上所述，主题公园是一个以旅游方式提供文化产品(体验)的文化企业。从旅游经营的角度看，主题公园的盈利方式大致有：出售门票，提供有助于丰富游客体验的服务(包括基本服务和特殊服务)、出让面对游客的盈利机会(商铺出租)以及出让游客的注意力本身(商业赞助)、设计出售具备知识产权特点的纪念品。

    主题公园应将旅游业与文化紧密揉合在一起，打造自己的品牌，同时也要将文化作为旅游业来经营，通过发掘和宣扬文化来综合性地发展旅游；以经营旅游地方式多方位地展示文化，赋予旅游产品以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。 

不少主题公园顺应新世纪旅游业发展需要，以其高超的策划、精致的建筑、丰富的内涵和一流的管理服务水平，很快轰动海内外。他们的成功给人们提出启示：一个成功的主题公园，完全可以取得良好的投入产出效益和多方面的社会效益。建设主题公园在旅游资源丰富的地区是对资源、产品的重要补充，在旅游资源不太丰富的地区则是突破发展“瓶颈”的重要举措，具有广阔的市场前景。建设好主题公园，关键在于搞好市场调研和项目策划，选准主题、创出精品；经营好主题公园，关键在于与时俱进、不断丰富内涵、推陈出新，使其吸引力长存。

 

 

参考文献：

[1]何建伟.深圳华侨城旅游文化特色探析【j】.旅游学刊，1999，（5）.

[2]王新民.主题公园的高效益奇迹和价值导向【j】.旅游学刊，1994，9（6）.

科创产业园的盈利模式篇4

关键词：物流园区；开发建设模式；运营管理模式；盈利模式

随着我国经济的飞速发展与产业结构调整的势在必行，现代物流行业从初步发展期进入了发展黄金期，在这种趋势下下，我国物流园区的建设自然而然迈进了高速发展时期。根据第三次全国物流园区（基地）调查报告，初步筛选有1204个物流园区，最终核实确认的有754个物流园区，相比2006年的207个物流园区，增长率为264%，相比2008年的475个物流园区，增长率为58.7%。[1]然而，在物流园区加速建设的同时，运营管理模式中的弊端，盈利空间的明显不足，极大地影响了物流园区的进一步发展，导致一部分物流园区难以获得预期的经济效益和社会效益，为了物流行业的科学性，可持续性发展，很有必要对运营管理模式中的弊端，盈利空间的明显不足，这一明显缺陷进行深入的研究分析，以提升物流园区的综合价值，提高市场竞争力。其中以湖南物流总部为例，对其运营管理模式，盈利模式进行深入研究与探讨。

一.物流园区概述

物流园区，是个很宽泛的概念，一般是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。按主导地位的功能可以将物流园区分为：转运型物流园区，储存型物流园区，流通型物流园区，综合型物流园区4个大类。[2]

二.物流园区开发建设模式分析

1.我国物流园区的投资建设模式：物流园区建设是一个，投资主体多元化，回收期长的项目。在我国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体多元化，既有国有企业，民营企业，也有外商投资企业。《第三次全国物流园区调查报告》将投资主体划分为四类，民营企业投资，政府或国有企业投资，外商独资企业投资，中外合资或合作企业投资。[1]

2.我国物流园区开发建设模式对比分析：目前我国物流园区的开发建设模式主要有政府规划，企业主导开发；政府规划、工业地产商主导开发；企业自主开发。[1]其中政府规划、企业主导开发仍是目前物流园开发的主导方式，占比超过60%。根据不同物流园区的投资主体，以及它们试用条件的联系与区别。

开发模式优点缺点适用范围

政府规划，企业主导开发有政府优惠政策扶持。企业自身经济，运营，开发优势。企业规划自由度不够，要受到政府的规制。政府承担绝大部分经济，社会风险。本地区有较大的物流需求，有较为确定的经济预期回报。政府支持优先发展的物流重点区域。

政府规划，工业地产商主导开发有政府优惠政策扶持。工业地产商雄厚的投资支撑，成熟的市场运营体系工业地产商在规划开发方面受到政府的限制。政府要承担巨大办法的经济，社会风险。本地区有较大的物流需求，有较为确定的经济预期回报。政府支持优先发展的物流重点区域。

企业自主开发企业能够实现全方位，全阶段的规划、设计、开发、运营，不会受到较大干扰；能够体现出企业自身在物流方面的优势和特点企业自主承担风险政府财政有限，希望招商引资，重点商业开发的物流发展区域。

综合模式能够有效结合三种开发模式的特点，多方投资、开发、运营，共同承担风险，分工协作，优势互补。政府，企业，工业地产商三者分工协调的难度较大，三者负责承担开发部分难以明确。适用范围广泛

三.物流园区运营管理模式分析

物流园区的管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、管理形式。从本质上来看，园区管理就是协调各方而的利益关系，包括政府、投资人、物流企业、客户和消费者。[7]

1.园区管理的五种模式

物流园区的运营管理模式有5种，管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。[7]（1）管理委员会制，选择政府职能部门，投资方，地产商，管理方，入驻企业代表组成管理委员会。类似其他开发科技园区的传统管理模式，进行集中有效的管理，有利于体现民主集中制的特点，减少个别因素引起的风险。适应于大型，特大型物流园区。（2）股份公司制，采取股份公司制，按照公司模式设立相关职能部门，管理园区。以股份制的形式对公司进行股权分配，有利于刺激员工的积极性，提高生产工作效率。适应于本区域的领头物流园区。（3）业主委员会制，选择参与建设、开发、运营的各方业主代表，组成业主委员会，自发组织管理园区。（4）协会制，由物流行业协会派出专家，技术人员运营管理园区，组织，协调园区的各项工作。有利于利用专家、技术人员在物流领域的专业知识来运营管理园区。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。[7]（5）房东制，投资商、开发商在园区建设完成后，出租仓库、办公楼、信息平台、停车场等相关设施，收取入驻企业的租金，不参与运营，运营管理交给第三方公司。五种管理方式各有优缺点，在物流园区实际运营管理过程中，可能采用一种或者多种混合模式。具体的运营管理需要根据园区的具体特点与优势来加以选择。

2.运营管理模式影响因素

（1）运营管理的整体规划：物流园区运营管理的整体规划是运营管理的重要前提，在运营管理具体实行前，必须有整体的运营管理的规划，对管理过程中可能遇到的重要问题和步骤提前评估与分析，以求避免重大管理问题的出现。（2）运营管理的团队组成：运营管理的团队组成是影响运营管理的决定因素，团队的人员的知识水平，实践能力，协调沟通能力，团队协作能力，对运营管理的具体实行过程有很大的影响。选择优秀、合适的运营管理团队是运营管理成功的重要一环。（3）运营管理的科学水平：运营管理的科学水平是影响运营管理的不可缺少的因素，运用合适恰当的科学技术能提高运营管理的效率。比如在商品储存配送过程中，运用运筹学中最优化理论的相关知识，能提高商品的物流速度，减少流通时间，增加经济收入。（4）政府政策的作用影响：在我国现有经济模式的影响下，政府政策是影响运营管理的宏观因素。运营管理的所有方面应该遵循国家和地区的法律法规。在遵循的基础上，应该有效把握政策的优势，争取得到政策扶持，就能获得更大的社会回报，经济回报。

四.物流园区盈利模式分析

1.物流园区收入来源

物流园区收入主要有以下几个方面：

（1）土地增值收入：土地增值收入是物流园区收入的一个重要来源，我国工商业土地的价值处在一个高速增值的时期，物流园区的建设又得到了国家政策的鼓励与发展，物流园区的土地有很大的增值空间。（2）租售收入：仓库的出租、出售，作为湖南物流总部发展的基础一环，能在短期发展中贡献重要的经济收入。软件信息平台的建立，解决了物流三方的交流困难的问题，同时作为物流园区的创新发展模式，在物联网高速发展的今天，给物流园区的带来了客观的收入。设备出租，停车场收费作为租售收入的有效补充，也能为物流园区带来一部分收入。（3）服务收入：信息服务主要有会员信息服务、配送信息服务、流通信息服务、中转信息服务。通过会员信息收集、整理、分析，收取相关会员费；对物流配送线路进行优化，配送人员招聘、管理，收取配送信息服务费；通过软件信息平台，获取物流区域流通可行性资料，分析流通价值开发方案，收取配送信息服务费；提供商贸物流中转中心，发货方、收货方双方进行交易的临时性安置储存，收取中转信息服务费。物业服务方面主要是成立物业管理委员会，由业主，物业公司，投资建设方三方组成。为业主提供储存管理、环境保护、水电维修、市政设施维护、商品安全维护，在此过程中有物业服务费。中介服务方面主要是客户中介，利用物流园区的品牌价值为入驻企业寻找客户，挖掘潜在市场资源，园区活动一定比例的中介服务费。咨询服务方面客户资源，对客户进行分类整理，长期联系合作；分析需求，及时更新市场销量，沟通买卖双方需求量；流程设计，发货到收货整个物流流程的相关步骤与可能出现的问题进行设计；物流方案，整个物流过程中项目评估，可行性分析，物流交通方案优化；在咨询服务的过程中，能获得咨询服务费。培训服务方面主要是围绕物流园区的人员的理论与实际素养进行，在实际操作中，新员工没有物流方面的基本知识，需要进行培训。提供的主要培训模式有业务培训、人员培训、职业培训，最重要的是业务培训，业务培训需要围绕需要的特定业务来展开，邀请高校专业人士进行专业指导。在培训过程中收取培训费。

五.湖南物流总部物流园区运营、盈利模式分析

1.湖南物流总部物流园区概况

全省首家产权式物流园区――湖南物流总部正式投入运营。目前已有超过100家物流企业入驻，货运线路覆盖省内，以及全国大部分省市，货物年吞吐量达400万吨。湖南物流总部位于长沙县黄兴镇，基地毗邻武广、沪昆高铁，处在高铁新城的核心区域。黄兴镇地理位置非常优越。到五一广场直线距离15公里，15公里半径内覆盖长沙70%的主城区，园区40公里半径内覆盖长株潭70%的主城区。基地总投资104985万元，占地800亩，其中一期占地267亩，已试运营半年，二期占地270亩，三期开发剩余面积，由物流信息中心、后勤配套区、综合办公区、仓库区、零担货运区、停车区六个部分组成。一期项目正式运营半年左右，二期，三期工程正在陆续规划，申报阶段。

2.我国物流园区盈利模式存在的问题和解决办法

一是盲目发展园区规模，造成园区大量空置；二是第三方物流需求低，盈利水平明显不足；三是建设成本增加，客户服务成本上升；四是信息技术应用落后，物流经营水平低下。对于园区有部分空置仓库的问题，应加大招商力度，扩大园区宣传，争取吸引优质物流企业加盟；对于信息平台技术不够完善的问题，应加快信息平台构建，招聘优秀信息技术人才，结合物流经营方向，积极开拓信息平台设计创新；对于建设成本增加的问题，应在建设方面详细规划，做好详细概预算，邀请优秀建设单位加盟；对于客户服务成本上升的问题，应做好品牌价值提升，吸引更多高质量物流企业，做好成本控制规划。

3.湖南物流总部物流园区开发建设模式分析

湖南物流总部在开发建设模式上选择的是综合模式，巧妙的结合了政府、企业、地产商三方的优势特点，政府物流产业政策、土地政策、税收政策，企业融资和信贷优惠政策支持；长沙实泰置业有限公司提供人力管理资源，信息平台建设与维护，物流配送；并且承担地产商的角色，负责物流园区的投资建设，运营开发，商品出租。

4.湖南物流总部物流园区运营、盈利模式分析

（1）湖南物流总部物流园区运营、盈利模式基础条件分析

1.区域物流规划的需求：针对目前长沙市零担物流主要集中在高桥、马王堆，整个行业服务水平和业务拓展能力无法升级和提升的现状，长沙市委市政府在《长沙市现代物流业发展规划2010-2013》中，确立了黄兴镇为商贸物流发展优先区。湖南物流总部得到了长沙市政府的优先发展，财政政策支持，物流产业政策扶持，土地政策支持。2.园区的交通规划：湖南物流总部基地毗邻武广、沪昆高铁，处在高铁新城的核心区域，周围有京港澳高速，长沙绕城高速，长常高速，长沙黄花机场，交通便利，便于提高商品物流的运行速度。但是只有一条黄江公路（两车道）与基地直接连通，对物流运输极为不利，在直接连接交通建设方面，基地亟需加强。3.区域经济发展的需要：长沙市及周边区域没有大型的物流园区，缺乏科学系统的现代物流规划，有利于湖南物流总部的长远发展，市场价值的提升。但是物流园区处于建设初期，大部分运营模式还是储存型，不可能采取多方经营、提供全面物流服务项目的综合型运营模式，而是必须集中财力，物力，人力重点发展为商品提供流通交易服务项目，以服务中小企业和个体经营者。湖南物流总部土地升值空间较大，长沙黄兴镇是一个开发价值较高的地域，未来的发展前景很大。湖南物流总部在土地使用方面得到了长沙市政府的物流规划、财政政策支持，土地的使用价值会随着长沙经济的飞速发展而快速上升。

（2）湖南物流总部物流园区运营、盈利模式内部条件分析

1.园区的固有优势，劣势：湖南物流总部物流园区一期工程已经完工，建筑占地267亩，已经有100多家物流企业加盟，其中大多是中小企业。园区已经初步具有一定规模，为进一步发展提供了坚实的基础，园区一期工程的运行正在为二、三期的发展探索经验。物流园区在建设方面已经有运行的一期工程，在企业加盟方面有100多家企业加盟，品牌价值方面有了初步的家电配送的物流品牌，运营管理方面有了长沙实泰置业公司的物流管理团队。湖南物流总部物流园区相对其他物流园区的固有劣势主要体现在，园区规模方面，园区还在初步建设探索期，一期工程刚刚试运营半年左右；运营模式方面，运营模式还在初步建立阶段，只能借鉴其他优秀成功园区的运营管理模式，没有形成自身的运营模式特点，体现自身的优势；盈利模式方面，园区运营仅仅半年左右，基本没有形成有效盈利模式，没有形成完整的产业链，在盈利模式的长期有效发展方面亟需加强。2.园区的比较优势，劣势：目前，长沙市零担物流主要集中在以高桥为中心的零担市场（包括高桥物流市场、圭塘物流园、恒基物流园、大桥三区、黎仓库区等），以马王堆为中心的零担市场（包括九道弯、汇源物流园、南湖大市场等）。这些地方的绝大多数企业是夫妻店经营、家族式经营，而长沙专线物流过度集中在高桥。高桥货运市场是个自发形成的货运市场，仅仅这里已经有1000家左右专线物流公司进驻。相比长沙市零担物流模式的物流园区，商贸集中物流园区的代表――湖南物流总部有比较优势：集中服务管理，优化配送速度；集中物流企业，形成优势互补；信息平台交流，企业资源共享；提供大型仓储，满足远程物流。（作者单位：湖南工业大学财经学院）

参考文献：

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[4]韩兰兰.物流园区运营管理模式的研究.[D].长安大学硕士学位论文.2010

[5]马妙明.不同发展阶段下各类型物流园区盈利模式研究.[J].物流研究.2011

科创产业园的盈利模式篇5

彼得?德鲁克曾说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”伴随着经济全球化的浪潮，商业模式的重要作用已得到各界的高度认可与重视。众多企业在有效利用商业模式的情况下，获得了巨大的收益。但对于商业模式的定义还没有统一的概念，目前关于商业模式的含义主要有四个角度：经济角度、运营角度、战略角度、整合角度。

经济角度认为商业模式是企业的经济模式，其本质内涵是企业获取利润的逻辑，此类定义说明了企业目前的利润获取方式、未来的长期获利规划，以及能够持续优于竞争对手和获得竞争优势的途径。

运营角度认为商业模式是企业的运营结构，重点在于说明企业通过何种内部流程和基本构造设计来创造价值，此类定义主要是描述公司、供应商和客户组成的网络运作方式。

战略角度认为商业模式是对不同企业战略方向的总体考察与选择，涉及市场主张、增长机会、利益相关者识别、价值创造、差异化、愿景、价值、网络和联盟等。

整合角度认为商业模式旨在说明企业如何对战略方向、运营结构和经济逻辑等方面进行的一系列内部关联性的变量的定位和整合，以便在特定的市场上建立竞争优势。

本文主要采取整合角度的含义对商业模式进行分析，从整合角度能够看出，商业模式主要涉及三个方面的内容：第一，商业模式涉及到战略目标的选择，根据企业现有资源确定能够提供的客户价值。第二，商业模式描述的是构成要素之间的网络架构，涉及企业之间的资源整合，企业内部的管控、资源分配方式。第三，商业模式涉及到一系列的运营活动，涉及交易的方式、定价等内容。

二、国有企业商业模式创新途径

国有企业作为国民经济的重要支柱，是中国经济转型升级的关键，为促进国有企业的发展，在制度层面上，不断改革国有企业，完善现代企业制度，有效促进了国有企业的发展。而在具体的企业层面上，商业模式的变革与创新则是提升国有企业效益，增强国有企业竞争力的关键。

根据整合角度的商业模式含义及主要内容，国有企业商业模式创新可以从三个方面进行探索。

第一，价值主张。商业模式创新首先要创造客户价值，创造客户价值是创造企业价值的基础，必须以客户为中心，由企业本位转向客户本位， 由占领市场转向占领客户。为此，企业必须识别自身的核心能力和资源，加强资产经营，匹配好客户需求，同时，不断对企业现有的客户群进行重新定义，细分和挖掘客户需求，创新客户价值，发现新的盈利增长点，研发和提供差异化、专业化、高附加值的产品和服务。

第二，价值网络。通过合作等形式聚合企业价值网上的核心力量，优化供应链管理，形成战略联盟，外包非核心业务，以创造更大的价值，形成更强的集群竞争力。在企业内部，为了将企业的价值主张高效地传递给客户，需不断优化企业提供产品和服务的路径与方式。比如改变分销渠道，提高价值传递效率，使顾客更便捷地得到产品和服务，创造更多的顾客价值。

第三，盈利模式。盈利模式决定了企业的商业模式如何取得收入，盈利模式创新要考虑盈利的媒介、交易的方式，以及产品和服务的定价策略等因素，盈利模式创新要结合企业的价值主张，选择合适的产品和服务，同时，结合价值传递来选择合适的方法和渠道，以共赢为导向来选择合适的定价方法和合作方式。

三、以F集团为例，创新国有企业商业模式

F集团是当地政府出资设立的国有独资公司，集团紧抓经济技术开发区开发建设的历史性机遇，充分利用区域资源和发展平台优势，经过几年的快速发展，已成为拥有物流、科技、水务、现代服务、置业、热电、能源等20余家子公司，人员超过600人，资产总额突破300亿元的大型综合性企业集团。

近期由于集团业务调整，经营状况出现了新的挑战。首先，集团的部分核心资产调整，主营业务之一港口物流资产被剥离，由于该部分重要资产的剥离，直接造成集团整体信用评级降低，融资规模减小；其次，由于土地市场暂缓拍卖，依靠土地一级开发获得收益在减少，融资规模进一步降低，融资压力进一步加大。

集团虽面临着一系列的挑战，但是也存在着较多的机遇。F集团仍然是所在园区的开发、建设和运营主体，开发区现阶段还存在着以下几方面巨大的需求：一是区内的基础设施和生态环境建设需求依然较高；二是公用事业项目建设和运营需求强劲；三是商业和生活配套服务需求依然较大；四是大型产业项目招商引资需求强烈。这些需求为集团下一步发展提供了重要的机遇。

面对着这些挑战与机遇，集团借鉴标杆企业的做法，创新商业模式，主要从以下三个方面进行突破，努力开创集团发展的新局面：

第一，在价值主张方面，重新梳理确立核心业务。集团所面对的客户主要包括委托方及管理方―开发区行政管理部门、区内入驻的企业及园区内的工作人员、产业工人等。针对这些客户，明确集团提供的服务内容，即集团现阶段的核心业务，具体包括：园区内的生态环境建设和基础设施建设，这是开发区开发建设的基础服务；公用事业建设和运营，这是入驻园区的企业重要的基础服务；商业及生活配套服务建设运营，这是企业及园区工作人员基本的生活保障服务；高新技术产业项目的引入及投资服务，是园区开发建设的关键，也是园区建设的最终目标。

为有效提供好这些服务，集团不断增强自身的资产能力、资金实力。针对园区开发建设前期资金需求量大，收入增长缓慢的情况，集团不断拓宽融资渠道，对于集团内部的盈利稳定的优质资产，率先考虑进行上市融资，充实企业资金水平，利用偏好稳定收益的社会资本，助推企业进一步发展。针对部分高风险、高收益的技术产业项目，尝试与风险资本成立合资公司，共同进行优质项目的开发，较好地缓解了此类企业的资金需求压力。

第二，在企业价值网络方面，优化合作方式。对于入驻开发区的企业，集团公司努力对接各类型企业的具体需求情况，不断优化服务的方式和形式。比如，针对园区内的各大型石化类、钢铁类企业，不断优化现有的供应链管理，从物资采购平台建设、仓储地点布置及运输渠道安排等，都能够最大化地节约成本，努力降低客户的物流成本，高效输送各项产品和服务，从整个生产流程搭建高效的合作网络，最大化地提升产业链上各企业的竞争力水平。

在集团内部，不断完善母子公司间的管控体系，最大程度地发挥集团整体的优势，规避目前部分子公司经营管理人才配置不到位的情况，集团对于全资的子公司基本采取运营型管控模式，各子公司的战略规划、日常运营管理等基本都由集团公司统一管理，合资的子公司基本采取财务管控型模式，充分发挥各自的经营自主性，发挥好作为利润中心的作用。后期，集团将根据整体的发展情况，优化管控模式，充分调动各子公司的积极性，提升各子公司的经济效益情况，增强集团的总体盈利水平。

科创产业园的盈利模式篇6

关键词：社区支持农业；盈利模式；比较中国

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）02-0003-03

1 国外CSA模式起源

社区支持农业（Community Supported Agriculture，CSA）起源于瑞士。在全球性的生态危机和食品安全危机背景下，该模式于20世纪60年代起在日本和欧洲一些国家开始推行。这些国家当时处于快速工业化和城市化进程中，造成都市居民距离乡村越来越远、乡村越来越落后、农民收入越来越低。从那时开始，一些农民和城市消费者主动连接起来，建立了以“风险共担、收益共享”的互助模式。消费者提前预付给农民一年的生产费用，农民则以健康的生产方式生产，双方都是健康生产的推动者。1986年，美国的Robyn VanEn女士建立了美国第一个坚持这种理念的农场，并将这种模式命名为社区支持农业（Community Supported Agriculture，简称CSA）。目前美国共有3000多家这样的农场，覆盖着几十万个家庭。

2 CSA模式内涵

CSA模式是指社区里的消费者为寻找安全食物或体验农园劳动乐趣，提前支付资金给农场，收获时节农场按期配送新鲜的有机蔬菜，风险由双方共同承担。城市和乡村无形地被割裂的今天，“社区支持农业”建立起人和土地联系的桥梁，强调社区和农业的互动关系。CSA是一种人类真正和土地友好相处的可持续农业模式。

3 CSA模式运作步骤

CSA模式的运作分四步：第一，组织家庭，计算家庭月蔬菜需求量、投入产出比；第二，给农户预支菜钱；第三，组织送菜，经营；第四，关系维护、传播

理念。

4 中国CSA模式现状

2010年，中国女博士石嫣把北京西郊凤凰岭下一块20亩荒地，建成中国第一个“社区支持农业”的农场―小毛驴市民农园。至此，中国开启了“生态农业”模式。由此引发新的思考：阳台种菜、圈地建农庄、单位特供等这些模式能否根本解决食品安全问题？如何既获得安全食品，又真正保障农民的利益？于是，越来越多的中国人开始尝试“分享收获”CSA（社区支持农业）。据不完全统计，到2012年为止，北京、浙江、四川等20多个省市共出现约100家CSA组织。CSA推动了中国可持续农业发展。

5 CSA模式中国难点问题

CSA应对食品安全危机，让城市市民关注农村，关注农民生活，真正地支持农民建立起城乡良性互动。难题：一是，农民既要有自己的土地，又愿意种当季蔬菜，还认同“分享收获”理念。二是，招募消费者会员，能取得多数消费者的信任。

6 “劳动份额”+“会费”盈利模式―以湖北省友谊市民农园为例

6.1 友谊市民农园介绍

友谊市民农园创建于2012年6月，占地700亩，位于湖北武汉江夏区山坡乡友谊水库，规划有蔬菜种植区、瓜果采摘区、花卉欣赏区、垂钓区、美食休息服务区、宠物玩耍区、停车区等功能服务区。

友谊市民农园采取社区支持农业（CSA）的经营模式，倡导自然健康的生活方式，重建乡村和城市社区的和谐关系；在生产方式上采用自然农业技术，尊重自然界的多样性，重视传统农耕文化的传承；友谊市民农园生产品质可靠，农庄组织者和生产者均来源于华中农业大学；友谊市民农园致力于发展低碳农业、倡导健康消费、推动食品安全。

友谊市民农园遵循有机农业生产的原则。尊重自然界生态系统的良性循环，尊重自然环境和生存机会。坚持“发展生态农业，促进健康消费，推动城乡互助，共创生态文明”。集政府、高校、社团、企业、社区居民等多种力量广泛参与，共同促进生态文明建设。

6.2 第一种盈利模式

友谊市民农园经营管理由武汉市洪山区富华经济技术研究所发起并组织管理，日常生产由武汉吉祥鸟养殖有限公司具体负责。您首先要成为友谊市民农园的社区支持农业（CSA）会员，农园将提供劳动和产品份额给会员，一切产品和服务只对农园会员提供。份额是指您作为市民农园的CSA成员，将在农场有一块菜地，在菜地上可以种植您喜爱的各种蔬菜，体验农园劳动的乐趣。在种植之初，您需要预先支付一定的费用，并和农园签订协议，这一年当中，您可以随时带家人朋友到农园管理您的菜园。如果您没有时间打理菜园，可以选择托管型的家庭健康菜园（A）或者配送型的家庭健康菜园（B）。同时农园还为会员提供特色活动：（1）宠物乐园：宠物玩耍、体检、保健、宠物食品；（2）农耕体验：体验农耕、采摘；（3）健康饮食：食品安全信息和制作交流；（4）亲子自然活动：了解动植物、野外生存。因此成为友谊市民农园的会员，还需要以年为单位交纳一定数目的会费。会员权益则是：（1）收获到无农药、无化肥的当地当季的新鲜蔬菜；（2）知道食物的来源和里程；（3）人与人之间更多的了解和信任，体会自身与自然的关系。

7 “配送份额”盈利模式――以石嫣“分享收获”计划为例

“分享收获”既需要吸收消费者会员也需要吸纳农户。会员在一个季节的种植之初，预先支付这一季蔬菜份额的全部费用，“分享收获”的农户按照预定计划生产出各种蔬菜和肉蛋禽类等农产品，定期配送给您，并保证蔬菜等全部农产品的健康安全。会员需要不定期到农场参与劳动体验，参与生产。同时，分享收获将不定期举办活动、编辑简报，向会员传送地里的动态信息。“分享收获”的会员从2012年9月份的第一户到现在已经有500多个家庭。生产基地也从1个扩展到2个，在通州有150亩基地、顺义有50亩基地。而农户则由郎叔郎婶一家又增加了顺义柳庄户村的合作社。据核算，郎婶一家虽产量没有以前那么高，但采用旧的生产方式，年收入约为6万～8万元。加入到“分享收获”项目中来，年收入接近20万元。

“分享收获”的盈利，基于相互信任。社区的消费者为了支持农业的发展，不管未来收成如何，都与农民共担风险，提前预付款项，购买农场来年的收成；农场则遵守承诺，完全不用化肥和农药，尽量使用人工耕作，保证农产品的纯天然无污染。这个计划是在农民自有的土地上进行，让农民生产安全的产品。提倡食在当地，食在当季，本地生产，本地消费。

8 结语

总之，CSA不管哪种盈利模式，都能够实现各地的农民和消费者对接，都能让大家吃到健康的食物。

参考文献

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[10] 欧盟委员会农业局.对发展中国家有机小农户集

科创产业园的盈利模式篇7

创新与城镇化的驱动力

在十报告中明确指出，将坚持“创新驱动”战略。而实际上，创新必须实现多种要素在载体上的聚集，包括金融、服务、产业等，而产业地产正是实现这些要素聚集的最佳载体。

为了落实创新驱动战略，未来产业地产的发展，必将自身定位于服务具有高度创新能力的战略性新兴产业，通过多种增值服务和科技创投，实现创新型企业的聚集与创新。中国能不能崛起，能不能改变全人类的生产和生活方式，关键在于中国能不能诞生若干世界意义的、新兴的产业集群。

因此，助推产业创新引擎是产业地产不容推卸的历史使命。

同时，产业地产更是破解城镇化与工业化不相协调的关键。十报告提出“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，这一论断的提出，针对的就是我国传统城镇化模式造成的工业化与城镇化严重背离。

就工业化与城镇化的对应关系而言，按照钱纳里的世界发展模型，一个国家的工业化率达到30%时，城镇化率可以达到60%；工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上。目前，我国的工业化率接近40%，但城镇化率才51%，城镇化发展有较大空间。

新型城镇化强调区域协调发展，强调产业作为城市的肌理，在城镇化过程中强调以人为本，实现政治经济、生态、人口、文化、空间的多向融合，使其具备作为一个新的城市中心所必需的各种条件。

因此，作为产业地产，不应该仅放眼于发展孤立的园区，而应该在推动园区面积扩大的同时，推动园区向科技新城转化，将社会管理、商务休闲、金融服务等多种城市职能植入其中，使科技新城成为独立的新兴城市存在形态。

考察发达国家产业地产的发展历程，也印证了这一趋势。比较典型的如美国波士顿―华盛顿区域，最初各个城市都有自身孤立的产业园区，随着园区内经济发展，要素流动加速，交易市场突破了园区边界。在共同市场的基础上，各种生产要素在城市群中流动，形成了整体效应巨大的城市群，突破了产业园区地理限制。

园区的“尖峰”选择

区域经济学中的广义梯度理论指出，不同的区域处于不同的梯度空间，拥有不同的区域能级。中国的经济发展，符合广义梯度理论，不同的区域存在着不同的区域能级。同时，自身的资源也各有差异。

从目前产业地产的发展来看，许多产业园区的开发与建设存在着同质化现象，定位趋同、产业服务趋同，没有结合区域实际发挥产业地产作为区域经济引擎的作用。

因此，作为园区开发商，在进行相关园区定位与开发时，一定要加强区域研判，下大力气对区域经济、区域的整体环境进行准确深入研究，确定适合本区域的产业定位与发展路径。不可贪功冒进，一拥而上，如果看到某个产业获得国家支持，便不顾区域所处的梯度位置与自身资源盲目发展，必将加大后期园区招商运营难度。

目前我国产业园区的发展呈现出分层次发展的趋势，对于区域能级较高、人才与科技资源储备较丰富的地区，可以考虑发展高端研发产业；对于部分区域能级较低的地区，由于人才、资本各方面的限制，应该因地制宜，可以适当考虑发展制造业，以带动地方经济。新型城镇化强调的是多层次、差异化的城镇化道路。

作为新型城镇化推动者的产业地产商也应该认清这一趋势，助力地方政府准确根据地方实际情况进行科学的产业决策。坚持差异化定位，从区域所处的能级与资源禀赋出发，制定符合自身发展的定位与发展路径，做到与周边的产业园区错位发展、竞合发展。

西方学者曾提出“世界是平的”理论，2007年硅谷提出了疑问：“在平坦世界怎么打造全球的尖峰”。纽约、伦敦、巴黎、硅谷、好莱坞都在“扁平”世界上打造了全球的区域尖峰，在中国，也出现了尖峰，如寿光的蔬菜、义乌的小商品、中关村的IT、武汉的光电子。在这个平坦世界上，各地面临着同样的机遇与挑战。没有别的出路，只有通过创新，通过创新创业打造区域个性，形成平坦世界中某个领域的尖峰。

例如，无锡属于长三角城市群的核心节点，与上海、苏州等组建了密集畅通的城市网络。因此，无锡新区将核心产业定位为物联网产业，这与无锡的自身资源与区域能级是相适合的。物联网属于高端研发产业，无锡处于中国科技人才密集的长三角核心区域，因此才能承担这样的产业定位。而对于一些中西部城市，过高的产业定位与发展规划显然并不适合其自身的发展。

另外，随着新技术的不断进步，绿色低碳与智慧园区逐渐兴起，这也将是园区管理模式的深刻变迁。

所谓绿色低碳，指的是运用新一代节能建筑技术，在建筑施工、室内装修等多方面运用多种节能减排技术，使整个园区的碳排放量处在低位。同时，打造开放的绿色的亲和环境，打造人与自然和谐共处的园区生态空间。

云计算与物联网技术的突破也为园区运营与管理带来了新的变革。通过运用云计算和物联网技术，园区内的电网、交通、安全管理等多方面的管理均实现了智慧运作。

成长中的商业模式

产业地产的未来发展，要求区域经济发展不断注重产业结构，同时还要注重生态与环境保护；不但注重对地方经济的拉动，还注重对地方人力资本的提升。在这种大趋势下，产业开发商仅仅通过自身的房地产经验，已经很难完成现代园区的开发，满足新型城镇化模式的要求。

在新型城镇化模式下的园区开发，应该不仅仅局限于房地产行业内，而应该多方整合企业资源，打造全方位多维度的资源链条，包括生态企业、高新技术企业、教育培训企业及商业企业等，共同打造现代园区。

与此同时，产业地产商的商业模式也面临成长的烦恼。

传统的产业地产开发商，往往以产业开发提升土地价值，主要通过出售住宅实现盈利。产业地产的进一步发展，需要产业地产开发商进一步拓宽盈利渠道、创新商业模式、增加业务收入来源、实现盈利模式的综合化与丰富化。如通过产业增值服务，为园区企业提供多方面的综合服务，在促进园区企业成长的同时，为自身发展获取必要收入来源。同时积极开拓新的业务模式，如科技创投业务，通过投资园区内高成长企业，分享高科技企业成长收益与资本收益。

而由于产业地产前期投资较大，回收期较长，因此开发企业应充分注重业务配比，实现长短互补、风险对冲。具体来讲，就是在商业业态、产业业态及住宅业态的配比中，充分考虑自身的财务风险与现金流，通过住宅实现销售回款，补充现金流，继续投资产业业态；同时，由于住宅一次性销售具有一定的波动性，应当适当考虑租售比，通过商业产品及住宅产品的出租，获取稳定的现金流，保障财务风险。

科创产业园的盈利模式篇8

随着市场经济和第三产业的发展，文化产业在体制改革的支持下异军突起。文化产业园是文化产业发展日益成熟的一个标志，我国文化园区的建设和发展速度日益加快。目前我国文化产业园区出现了新的形势：广告类，动漫游戏类，设计类，文创类文化园区日益增加，园区建设耗资规模少则千万，多则上亿元，甚至百亿的规模。然而文化产业园区的投资与产出却不相符合，文化产值往往达不到投资预期，短期内较难实现盈利，现金流为负，导致文化产业园运营企业长期处在不良的财务收支状态，许多文化产业园区运营企业由于资金链条断裂而处于停摆的边缘。新三板扩至全国是国家创新驱动战略的重要举措，是证券改革创新的重要里程碑。新三板是中小企业进入资本市场的主渠道，是资本市场服务国家创新战略的支撑点。在这个大的经济环境下，本文从资金，人才，企业价值实现，企业发展平台等几个方面进行探讨。我们的研究有助于文化产业园区运营企业认清形势，重新确定发展战略，利用新三板挂牌去积极运营，顺应大势，实现快速发展。

二、文化产业园区企业运营的特点及其困难

（一）运营特点

文化产业园区作为国内目前尚未完全成熟的文化地产产品，它主要以“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现文化产业集聚效应，激发文化创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的该产业整体竞争力。

文化产业园区在开发运营中要硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜，这是文化产业园区项目品质的重要保证。每个文化产业园区开发之初，都要与所在地政府，以及社会商业伙伴携手合作，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于文化产业发展要素的整合，提供一系列关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务。例如，在金融服务方面，可以通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保、帮助企业获得政府扶持资金、为企业担当融资顾问等，多渠道提供资本服务。也可以为入驻企业提供创业资本（VC）和成长资本（PE）的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台。

文化产业园区在盈利模式主要是通过项目的销售，物业的经营，产业的服务，资产的孵化出售，以及将来资产包的证券化业务，通过这些生产经营活动和资本运营活动把文化产业和金融有效的结合在一起，实现多渠道，多方式的盈利。文化产业园区投资大，周期长，要实现可持续的发展，在持有培育主体的产业物业同时，必须要进行项目孵化和扶持大学生创业项目，平衡项目的综合性开发风险，同时也保障盈利使文化产业园区有很好的业态和项目品质。

（二）运营中存在的困难

基于文化产业园区的运营特点，在运营中主要存在以下困难：

（1）资金投入大。园区运营前期投入大，时间长，需要大量资金先行投入，现金流基本3～5年才能为正。

（2）需要高素质人才。运营园区是庞大的系统工程，对人才的需求高，如何激励、留住人才是难点。文化产业是一个文化和经济高层次、高难度合作的行业，文化园区是一个对文化产业进行研究开发、技术训练、信息交流、生产制作的基地，园区内进行的是高智力的活动，自然需要高科技、高文化和高知识的智力资源来支撑，因而对人力资源要求很高。怎样很好的培养这些人才，给他们激励，是他们能长期在企业服务，是这类企业面临的问题。

（3）园区运营是项目制。一个园区就是一个项目，项目制最大的问题就是缺资金，因为投入高，风险大。当有一个好的园区，常常是由于企业没有筹集到足够的前期费用，或者找不到合适的合作伙伴，也没有一个平台去找，往往导致坐失良机或者倾其所有投入一个很难消化的项目，导致企业消化不良，财务风险巨大。

三、影响文化产业园区企业运营的因素分析

（一）资金因素

园区运营企业大多是以租赁的方式得到老旧厂房、大学、楼盘的经营权，园区运营企业没有产权，就导致了该企业没有什么可以抵押的资产，是轻资产企业。但政策和财政的扶持要看资产规模，国家设立的“文化发展基金”，建立包括贷款贴息，保费补贴，投资基金，风险投资等配套机制，前提也是要求企业的资产或者现金流达到一定规模，大多企业根本得不到这些扶持。银行设立的“文化产业扶持贷款”，“中小企业发展贷款”，也是要求提供担保或者抵押物的。即使能拿到一些银行的小额信用贷款，也是杯水车薪。文化园区企业运营前期需要大笔投入去改扩建老旧工业遗址，资金的匮乏，严重影响了企业发展的速度。许多企业只能多年经营一个园区，大多企业看到好的项目因囊中羞涩而望洋兴叹。

（二）人才因素

文化产业园的建设中需要大量的智力资源、大量优秀人才，必须同时是“创新性复合型经营人才”。对于上述高端人才，由于相关的人才引进政策不足，和企业的激励政策不到位，难以吸引和留住高端人才，造成了人才的流失。企业给高端人才的激励以股票期权为主，期权持有者可以凭一定权利在一定期间（一般为3～10年）以一定的价格（施权价）购买一定数量公司股票的权利。对持有者来讲，股票期权只是一种权利而非义务，只有当行使期权时的股票价格高于“行权价”股票才有价值，激励才有效。但是由于企业没有挂牌，实现不了价值发现，高端人才拿完股票期权之后，不知道这个股票到底值多少钱，没有起到激励作用，导致人才流失。

（三）项目特点

企业有新的项目时，由于前期投入巨大，一个企业难以承担，一般有两种选择，一是卖掉现有的成熟园区，筹集资金，即被并购。二是寻找合伙人共同投资。这两种方式都需要一个大众认可的平台，进行以上的资源整合。如果新三板挂牌了，被整合的对象，可以在适合的时间以适当的价格把自己卖出去。需要并购以发展自己的企业，也可以迅速找到目标企业。

四、基于“新三板挂牌”的文化产业园区运营对策

文化产业园区运营企业可能处于企业生命周期的不同阶段，即初创期，成长期，成熟期，衰退期。在初创期，企业规模小，风险大，但拥有核心技术或优秀商业模式，存在很大发展潜力。这样的园区运营企业一般以天使投资、VC等股权融资为主，债权融资能力弱。成长期的园区运营企业管理趋于稳定，租户稳步增加，经营风险不断下降，盈利水平上升。成熟园区运营企业管理趋于成熟，市场份额比较稳定，盈利水平平稳。衰退期运营企业市场竞争激烈，盈利空间下降。园区运营企业生命周期的每个阶段都离不开资本市场的支持，不同阶段、不同类型、不同规模的企业均可在新三板挂牌后寻求到运营方法的解决之道。前文中提到的文化产业园区运营企业在发展中存在的三个主要问题，即资金短缺，人才难留，没有平台，在新三板挂牌后都可迎刃而解。

（一）通过挂牌兼得资金和控制权

新三板最为人熟知的是融资功能。前文提到文化产业园区运营企业一般都是项目制，项目制最大的问题是缺钱。新三板挂牌后融资速度是非常快的。从股转系统成立，到2015年4月2日新三板总市值超过万亿。如果新三板挂牌，企业可以进行股权融资，而且对募集资金的要求没有时间限制。上市公司要求第二次融资时，必须第一次融资基本募集结束，使用结束。但是由于文化创意企业是项目制，项目突然来了，但你上次融资没有放进去，新三板可以连续定向增发，随有项目随时定增。而且新三板没有股本要求，没有时间限制，只要企业如实披露。另外，挂牌企业也可以选择融资并挂牌，也可不融资挂牌，或者挂牌后选择债权融资。目前新三板允许的债权融资有公司债、债转股的可转债、中小企业私募债。私募债的票面利率只有8%，在资金市场上是非常低的。这样企业可以在不失去控制权的情况下融到资金。而且新三板挂牌，是一种非常积极的信号。银行对于这样的企业，是非常愿意增加授信并提供贷款的，而且，挂牌企业的股权也可以质押了。轻资产企业可以质押股权得到资金。

（二）通过挂牌实现价值发现、财富增值并留住人才

挂牌新三板之前，企业到底值多少钱，并没有一个公允的数值。但在挂牌之后，市场会给出一个估值，并将有一个市盈率。现在新三板的市盈率平均在50倍，直逼创业板。企业资产被放大财富增值。企业给高端人才的股票期权有了真正的价值，股票市价远远高于行权价，很方便地在新三板市场出手股权，实现溢价退出，人才得到财富增值，企业留住人才。登陆新三板这个资本市场后，对园区运营企业自身潜力的挖掘和园区生态圈的构建都是非常大的帮助。除了自身的价值发现，其实还有很多外部的第三方来不断地为你挖掘企业的价值，为你提升企业的品牌，品牌提升后就增加了信用背书。

（三）通过挂牌企业实现平台效应与资源整合

企业挂牌新三板之后，增加了自己的曝光机会，能有更多机会吸引投资人的眼光。并且作为非上市公众企业，很多信息都是公开的。企业的信息都在新三板平台上披露，接受公众的监督，投资人自然信任挂牌企业。企业会获得一个6位的以4或8开头的挂牌代码，还有一个企业简称，与此同时，企业的影响和知名度也在不断扩大。现在的情况是，很多PE都将新三板纳入项目源。一旦他们发现机会，就会出手。甚至不用等到挂牌，有些企业在挂牌前，就因为即将挂牌而获得了投资人的投资。这样企业更早获得资金，投资人进入企业的价格更低，对双方都有好处。新三板挂牌还有一个重大功能，就是资源整合，这种整合资源一方面是重大并购重组，例如文化产业园区运营企业有一个新项目，靠自身根本做不了，这就体现出资源整合的重要性。一方面，可以收购别的公司、项目；另一方面可以有机会被别的公司收购，以很高的市盈率收购。从并购重组，从整合资源的角度来看，园区运营企业很重要的就是把自己“挂”出去。原来接触的范围是很窄的，挂牌后接触的是想象不到的大机会。园区运营企业经过整改在新三板挂牌之后，可以选取“做市商交易”和“协议转让”两种方式。笔者建议选择“做市商交易”可以扩大股票交易量，增加流动性。在挂牌时或者挂牌后，企业可以定向增发，进行项目融资，这样新的项目可以开展。同事，由于成为挂牌企业，园区运营企业可以并购别的运营企业迅速扩大公司规模，或者被别的公司并购，获得货币资金推动别的项目。在此同时，运营企业要注意进行市值管理，梳理自己的商业模式，使公司股价有良好表现。挂牌后，园区运营企业在运营方面存在的问题会迎刃而解，可以规范园区运营企业的治理，可以进行股权激励，有效留住人才；可以产生广告效应，提升园区形象；可以信用增进，贷到资金；可以并购重组，迅速扩大规模。挂牌新三板，使园区运营企业运营起来游刃有余。目前的新三板，可以预见的政策红利如下：

第一，竞价交易的退出。所谓竞价交易，就是买卖双方报价，系统撮合成交，是A股的主流交易模式。新三板如果采用竞价交易，必然提高股票流动性。第二，转板制度的推出。两会期间证监会主席肖钢明确提出，2015年内将进行转板试点。也就是优秀的新三板企业挂牌一段时间后可以转入主板，或者中小板，创业板。一旦转板制度推出，必然引起新三板的价值增值，对园区运营企业是重大利好。第三，降低投资者门槛。新三板个人投资者开户需要满足开户前一天有500万金融资产，否则没有资格开户。新三板公司也无数次说过，新三板将降低投资者门槛，或者200万，或者50万。任何市场都欢迎新鲜血液，而散户，无疑是最大的新鲜血液。一旦降低投资者门槛的消息落地，将带来股票普涨，尤其是交易最活跃的做市交易股票。第四，分层制度推出。新三板要做中国的纳斯达克。纳斯达克最大的特点是分层制度，分三层，即不同的活跃程度，不同的盈利能力的企业分成了三层。新三板的层如何分，尚无定论。而分层制度的推出，必然带来新三板市场的新繁荣。第五，更多主体成为做市商。根据证监会《关于证券经营机构参与全国股份转让系统相关业务有关问题的通知》，实缴注册资本1亿元以上，财务状况稳健，且具有与开展做市业务相适应人员、制度、信息系统的基金管理公司等机构，可以开展做市业务。2015年，很多金融机构都会成为做市商，意味着更多做市商的出现，去做市，必然加剧市场交易的活跃程度。综上所述，五个可预见的政策红利，会把新三板这个主要为中小企业服务的资本市场推向更加活跃，流动性更强。文化产业园区运营企业挂牌新三板后，会在一个更流动，更稳健，更加好的平台上飞速发展。

五、结论

科创产业园的盈利模式篇9

在此之前，张江高科与宏泰发展、东湖高新等知名产业园区企业共同发起成立的“园区资本联盟”已经同河北省商务厅就设立“京津冀协同发展园区开发基金”签署协议，首期规模将达到400亿。

张江高科总经理葛培健曾公开表示，园区开发已经进入“基金操盘时代”。那么，什么是园区开发的“基金操盘”？园区开发为何要选择基金操盘模式？

产业基金吸引社会资本参与产业创新

据《中国经济周刊》记者了解，上海科创中心股权投资基金的成立，将服务于上海全球科创中心建设，重点投资区域是上海的主要高科技园区如张江、紫竹、杨浦、漕河泾、嘉定、临港等，以及上海股交中心的“科技创新板”，并向周边区域辐射。

葛培健认为，张江高科参与投资的上海科创中心建设母基金是园区开发运营模式从“地产化”转向“产业引领、基金操盘”的大胆尝试。

园区开发公司是中国自成特色的产物，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。盈利模式是通过区域开发和物业开发，用低租金低地价吸引高新企业落地。

自1990年4月浦东开发以来，先后形成了陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大园区开发公司，每家旗下各有一上市平台。其中，张江高科对应张江集团，1996年在上证所挂牌上市，是张江高科技园区开发、运营和服务的主力。

张江高科早年的模式和多数同行一样，以“地产化”为主要开发模式。但是随着张江区域的不断开发，客观条件上留给张江高科进行房地产开发的空间越来越少，单纯依靠物业租金使得张江高科面临被资本市场边缘化的窘境。加之主观的转型需求，产业投资成为张江高科新的转型方向。

葛培健向《中国经济周刊》记者表示：“探索由政府主导、上市企业牵头，设立推动产业升级的专业化产业基金，通过产业基金，吸引社会资本参与到产业创新中来，激发产业创新的活力，有机会成为推动园区产业结构升级的驱动器。”

葛培健认为，“原有的以‘土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产’为内容的产业地产业务将不再是园区的收入核心，今后园区发展将更加注重园区内生循环的‘招才’‘引智’‘创商’‘留人’，真正做到‘产城融合’、可持续发展，这是探索‘产业引领、基金操盘’园区开发模式的目标所在。”

张江高科的产业投资之路

张江高科从2006年就开启了产业投资之路。2006年，张江高科通过吸引高科技企业入驻并且提供配套服务，并选择优质企业进行投资。公司当年新增投资金额为3059万元，比上年增加了87%。

2007年，张江高科出资1.65亿元成立上海浩成创业投资有限公司。2010年6月，浩成创投又出资10.2亿元，设立上海张江成创投资有限公司，用于投资医药、医疗器械和金融板块优质项目。

2010年8月18日，嘉事堂成功登陆中小板，作为二股东的张江高科在这一笔投资上浮盈6.1亿元，一战成名。

此后，张江高科的股权投资遍地开花。2015年，张江高科完成对金融发展基金、武岳峰投资、朗朗科技、微电子装备公司等的股权投资。2016年，张江高科领投嗨修养车新一轮数千万元的融资；以FOF模式间接投资蚂蚁金服；通过参股的基金公司对生鲜电商天天果园进行了一亿元投资。当年张江高科还直投百事通、赛赫智能等新三板上市企业，直投的康德莱和间接投资的步长制药也登陆主板。

截至2017年一季度，江高科对外投资项目规模为37.89亿元，累计投资创业类项目99个。其中，已上市企业26家（包括完全退出8家），预披露企业2家，拟上市企业11家，改制企业1家。

数据显示，张江高科通过FOF模式参与了14只基金的投资，基金投资规模累计17.30亿元。

PPP基金牵引提高园区开发效益

园区开发的基金操盘模式，除了产业引导基金外， PPP（政府和社会资本合作）基金牵引园区基础设施建设也是一个很重要的方面。张江高科参与投资的“京津冀协同发展园区开发基金”就是探索PPP基金提高园区开发效益的新尝试。

葛培健向《中国经济周刊》记者表示：“园区PPP基金操盘模式是，引进社会资本，发挥其在园区建设和运营管理方面的优势和经验，与政府形成在园区开发上‘利益共享、风险分担’的长期合作关系，通过合理设置项目运作结构、合作内容、运作方式及回报机制等内容，创新园区融资机制。”

张江高科曾经在张江科学城西北片的技创区进行了全国园区PPP建设的首次尝试。1999年，根据上海市的战略部署，浦东新区管理委员会决定在张江高科技园区内建设1平方公里的张江技术创新区。面对当年上海全市财政收入仅为431.8亿元，且当年固定资产投资总额需求超过1852亿元的现实情况，浦东新区在张江技创区投资建设中首创了“BOO”模式（建设―拥有―运营），于当时而言，该项目开创了政府与社会资本合作投资、建设运营科技园区的先例。

科创产业园的盈利模式篇10

一、校园一卡通

一卡通即一卡通用，在学校范围里，只要是有票证、现金或是需要认证身份的地方持卡者都可以使用校园卡，如学生注册、食堂收费、教职工管理、内部财务管理、学生学籍管理等。一卡通系统作为校园信息化建设的重点项目之一，基本载体是校园网，借助计算机技术、数据库技术、网络技术、通信技术以及卡和卡的识别技术等多种技术与工具，利用卡片作为电子身份载体以及和计算机实现交互的介质，持卡者在身份许可范围里，在校园里实现身份认证、商务消费、金融服务等各项应用以及财务结算、缴费、查询等各项数字化活动，同时运用科学、完善的管理机制作保障，为全校师生员工提供方便，逐步实现校园管理的规范化与科学化。[1]

二、校园电子商务

1999年10月，清华大学学生组织创建的“流星小站”，拉开了校园电子商务序幕。校园电子商务作为电子商务在校园这一特殊环境下的实际应用，即在校园范围里借助校园网络基础、计算机硬件软件以及安全通信方式创建的符合校园单位、个人或是企业开展商务、学习、生活、工作等各项活动所需的具备安全性、伸缩性以及高可用性的计算机系统。校园电子商务是以校园一卡通与校园网为基础和平台的，主要为校园师生员工提供服务。[2]

三、一卡通环境下的校园电子商务

（一）开展及盈利模式

（1）B2C（Business to Customer）模式。B2C模式即商家对客户的电子商务模式。这是最传统的模式，是普通商业零售业基于互联网之上实施面向广大消费者推销产品以及服务的一种在线销售活动。此模式优点是节省双方时间与空间，提升交易效率。一卡通用户需求较多的图书、饮食、音响产品等也不用消费者特定的感官体验，对消费者听觉、嗅觉等方面的感觉体验要求不高，适合开展。此外，如等级考试、公务员考试等各种大型考试缴纳报名费也能运用B2C模式。B2C的收益模式如下：降低价格增加销售量；优化中间程序节省成本；减少库存产品实施订单生产；节省广告投资降低营销成本。

（2）SNS-EC（Social Commerce）模式，即社交电子商务模式。属于电子商务的新型衍生模式，利用社交媒介、网络媒介等渠道，借助用户自生内容、社交互动等方式支持产品的销售及购买行为。在今天，用户间的交互作用备受重视，用户承担了内容浏览者与（如发微博、发博客等）者双重身份。此种模式让终端用户也能参与产品的销售过程，利用社交媒介实现产品的销售。但对用户身份认证也更加严格，杜绝了很多伪劣用户。身份真实可靠、信用明确是一卡通用户的显著特点，这为社交电子商务运行平台信息的真实可靠性提供了保障，属于未来发展的重点模式。

（3）C2C（Consumer to Consumer）模式，即个人和个人间的电子商务模式。简言之，此模式就是为买卖双方提供在线交易平台，卖方能主动拍卖产品，买方能自由选择购买产品，买卖双方都是个人。在校园学生流动性大，数码产品以及音像图书的重复率较高，加之学生基本上都是纯消费者，需要他人承担生活费用，所以大多接受二手市场形式。事实上，在电子商务没有走进校园之前，就已经存在比较小的二手买卖市场。随着学校校园网的不断发展与完善，很多学生都逐渐发现了其中的“商机”。就如上文论述的清华大学学生创建的“流星小站”，很多学生就在该交易平台上创建了自己的销售网点，增加经济收入、积累实际经验、提升个人能力。C2C盈利模式如下：交易提成、会员收费、物流配送收入。

（4）C2B（Customer to Business）模式，即消费者对企业电子商务模式。此模式核心就是利用聚合分散分布、数量庞大的用户形成采购集团，转变B2C模式里用户一对一出价的弱势地位。因为一卡通用户年龄、知识水平都比较接近，所以兴趣爱好与消费习惯也基本相似，这就是C2B模式运行的重要基础。生活用品、工具书籍等都可以使用C2B模式，用户定制-订单生产的模式，节省成本的同时也能满足消费者需求。具体可以经由论坛发起需求动议，利用身份认证促进群体自觉聚集，敲定需求计划，选择合适的企业群体或是主要商家，推行集体议价谈判、联合购买、分配消费结果。C2B模式值得在校园大力推广。C2B的盈利模式如下：交易提成、会员收费、物流配送、交易平台参与产品生产。[3]

（二）支付系统

一卡通作为校园里的支付载体，为校园电子商务的发展提供支付等多种金融服务，利用一卡通电子钱包以及校园第三方支付平台能给校园用户提供高安全性、高稳定性、高便利性以及多方位的金融服务。一卡通系统通过开放特定接口，便于平台接进，及时为平台提供金融服务。

现目前，将一卡通和银行卡结合起来是其拓展金融功能的主要发展方向，校园一卡通拓展金融功能后，学生即便足不出去也能实施网上交易，更全面满足学生需求。在校园电子商务平台上给用户提供“端到端”的Web服务，实现网上支付，以来能降低用银行卡支付的风险，二来对资金管理以及校园内的使用管理也更便捷。学生群体接受能力比较强，喜欢体验和感知新事物，网上购物对学生而言极具吸引力。这就是说，在一卡通环境下，校园电子商务的发展潜能很大、空间很广阔。

四、结语