宏观调控方式范文

导语：如何才能写好一篇宏观调控方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

建立发挥市场决定性作用的宏观调控新方式

建立新的宏观调控方式的实质是重塑政府和企业的关系。改革开放以前是排斥市场作用的宏观调控方式。1978年至1992年是发挥市场局部性作用的宏观调控方式。1992年至2013年是发挥市场基础性作用的宏观调控方式。在这两个阶段，宏观调控体制中的政府与市场是一种纵向关系：市场居下，政府居上。虽然市场广泛发挥作用，企业也基本独立于政府，但政府仍然主导着资源配置，市场只是实现政府目标的工具。市场被政府的调控目标所扭曲，不仅不能保证经济稳定增长还会增加一些不确定因素。

当前，通过进一步增发货币、国有企业逆势扩张、政府举债搞基建的方式刺激经济增长已难以为继。在防范风险中促进中国经济的稳中求进，就必须要建立并坚持新的宏观调控方式。

十八届三中全会开启了发挥市场决定性作用的宏观调控方式。市场的作用从基础性上升为决定性，政府与市场的关系发生根本性转换。在新阶段的宏观调控体制中，市场居于上、政府居于下。其主要特征是：政府不再通过大规模政府投资、大规模注入货币、大规模支持出口、大规模招商引资推动经济增长，而是要通过多种市场化举措促进市场决定性作用的发挥。

一是市场化举措，就是打破束缚市场配置资源的行政性束缚。其本质在于，政府不再作为经济建设的“中心”，经济增长由依靠政府的主导转变为依靠市场主体在市场的协调下发力。政府要下放权力，能够由企业自主决定的，政府都不再干涉；能够由市场有效调节的，政府都不再限制。具体而言，包括打破区域间行政垄断，打破城乡间二元分割，打破产业间国有企业垄断，打破进出口、引进外资与走出去的地区性优惠性措施与行政限制，打破对生产要素价格的束缚。实现资源在全社会各生产部门间的充分流转，让个体具备配置资源的空间与能力。

二是差异化举措，就是对不同的主体采取不同的举措，让有效率的企业能够胜出。市场配置资源的决定性作用是通过等价交换的公平规则，在自由竞争中实现资源的有效配置。先期成功的企业因具有规模效应相较于新近创办的企业更具有优势，因此需要差异化措施实现竞争机会的均等。具体而言，包括区域差异化政策、农村经济保护政策、小微企业帮扶政策、瓶颈性基础设施建设的支持政策、结构性减税政策等。

三是公共化举措，就是提供普遍而均等的公共品。一方面，市场决定资源配置本身的内涵就要求公共资源的普遍与均等。另一方面，只有在政府不再成为经济增长中心的条件下，政府才会普遍并均等地提供公共资源，两者常常是冲突的。具体而言，包括公共服务、民生支出、转移支付在区域与城乡均等化。

按照宏观调控新方式稳定增长

速度

当前中国经济治理任务在“量”的层面是稳定增长速度。一方面，稳增长本身就是目标。只有将资本品积累速度稳定在较高水平，才能吸引农村劳动力向城镇转移、消化新增就业人口。只有将最终消费品生产稳定在较高速度，才能满足人民群众不断增长的物质文化需要。另一方面，稳增长也是调整经济结构的前提。调结构需要有一个较为良好的增长环境。如果增长速度下滑太快，调结构实际上很难顺利进行。在中国经济已经企稳而系统性风险不断加大的情况下，2014年下半年应当采用新的宏观调控方式稳定经济增长速度。

确立稳定增长速度的新目标。 在新的宏观调控方式下，稳增长的目标与过去简单的保“八”有两大不同。一是下调经济增速的年度预期。国内生产总值的增速目标设定在7.5%左右，是理性和符合实际的。在原有增长动力已遭遇严重瓶颈，产能过剩、地方债务膨胀等问题日益显现的条件下，经济增长速度保持在7.5%左右实属不易。应该说，7.5%左右的增长是一个既能保障就业与收入，又不会带来后遗症的合理增长速度。二是扩大增长目标弹性并区间化。市场是在不断波动中发挥引导资源配置作用的。在市场决定资源配置的条件下，我们不应设定刚性基准，而应扩大弹性范围，为发挥市场的作用留出空间。例如国内生产总值增长目标是7.5%“左右”，通货膨胀控制目标是3.5%“左右”等。在区间内，将不再依靠政府救市而是依靠市场自发调节。

实行稳定增长速度的新思路。用宏观调控新方式稳增长，思路与过去保增长不同。政府不再使用短期的刺激政策，而是要把稳增长与经济长期的持续发展，也就是由市场牵引的经济结构调整结合起来，用“质”变促进“量”变。政府不再过分依靠政府支出的乘数效应，而是强调去“杠杆化”与去“行政化”，更充分利用市场化改革的“红利”。一般不扩大赤字和松动货币投放，避免引发通货膨胀和政府过高负债。

一是货币政策必须转向盘活存量为主，不再通过增发货币向经济注水。应采取市场化举措，加速利率市场化改革、打破金融市场垄断，倒逼金融体系中的货币存量注入实体经济，发挥存量货币作用。应采取差异化举措，充分利用央行当前累积的大量存款准备金，以定向降准、央行专项贷款为渠道，支持小微企业、三农企业、高新技术企业等现行金融体制中借贷约束强的企业，以优化经济结构。

二是财政政策必须转向盘活存量为主，不再过分依靠土地与借债获取财政收入，不再采用大一统式、全面启动的政府投资。应采取市场化举措，减少财政资金对经济建设的直接投入，更多采取政府购买服务的方式提供公共品供给，通过国有资产变现化解财政债务负担。应采取差异化举措，减少政府三公经费开支，通过结构性减税和定向政府投资，将节约的政府资源集中在供给存在短缺而私人难以承担的领域，突出重点、精准发力。具体而言，应集中于限制经济增长的结构性瓶颈，如技术创新领域、民生亟需领域、必要的基础设施领域。即便在基础设施领域也应突出重点，政府应注重于棚户区改造、城市地下管网建设和西部铁路、城际铁路及地铁建设等关乎长远利益并有利于化解供给短缺的投资。

三是稳投资必须转向盘活存量为主。当前通过出口和消费稳定经济增长较为困难，因此稳增长的关键在于稳投资。政府主导的先融资再投资的常态化思路已难以为继，应注重发挥社会中存量资本的作用，鼓励民营资本投资。采取市场化举措：进一步调整法律体系，取消歧视民营资本的法律规定，平等保护民营资本产权；进一步打破垄断，金融、铁路、石油、电力等垄断性部门须更大程度向民营资本放开，建立混合经济体制。应实施差异化举措，对风险大或平均利润率低但社会需求大的部门，如高科技产业与三农产业，政府应通过差异化的财政政策与差异化的货币政策，通过定向补贴或融资支持予以支持，发挥汲水效应。

达到增长速度稳定的新常态。如果说下调经济增速的年度目标是经济转型阵痛期与前期刺激政策消化期的短期选择，那么增速稳定的新常态则是在经济结构调整的背景下，中长期经济增速的必然表现。在当前阶段，扩大消费比重是经济结构调整的必然选择。它既是让民众受惠于增长的前提，也是在外需消退时扩大内需的要求。增长的新常态，是均衡条件下消费比重的扩大，必然会减少积累比例，从而降低经济增长的速度。应当允许经济的长期增长从高速下调至中高速。在城乡、区域、阶层间实施平等化公共服务，让居民更多获得社会福利。

按照宏观调控新方式调整经济

结构

当前中国经济治理任务在“质”的层面是调整经济结构。在需求层面，2008年金融危机后外需锐减，内部消费需求因居民收入低而难以启动。在供给层面，当前青壮劳动力已经短缺，劳动力工资迅速上涨，廉价劳动力的比较优势迅速丧失。在分配层面，原有经济结构制约人民生活水平提升。

经济结构调整分为两种类型。一是同期性结构调整。这种结构调整是常态化、即时性的，是针对生产部门间的局部失衡。二是升级性结构调整。其原因在于支撑原有经济结构的要素条件发生根本变化。当前中国经济要完成的是升级性结构调整，其任务是要打造升级版的中国经济。这种结构调整是换代性的，大约十到二十年才发生一次，包含需求、分配、生产三个层面，三者互相影响、互为一体。

一是需求结构的升级调整，涉及出口、消费与投资间的支出比例。当前中国经济应从过分依赖外需转变为更多依靠内需，在内需中又要从更多依赖政府投资转向更多依靠民间投资与个人消费。要采取三项措施。一是市场化举措。取消对商品进口与出口、资本进入与流出的限制与优惠政策，实现汇率与货币相对购买力相符合。在外需有限且疲弱的情况下，政府不宜再通过退税、补贴政策鼓励企业出口，而应在市场的自由竞争中让企业自主选择是商品出口还是商品内销、是对外投资还是对内投资，适应需求条件的新变化，达到国际收支平衡。二是采取差异化举措。面对外需，应更多支持高附加值、高资本密集度与技术密集度产品的出口。例如，通过政府外事活动推动高铁技术出口。面对内需，应更多促进消费需求增长。例如，减免民生商品的消费税；对部分中高档商品的消费税同样适当减免，不让这部分消费流失境外；减少商品流通环节的费用。在投资性需求中应更多促进社会资本的投资。例如通过减少政府审批、改革工商登记制度与对小微企业减税，鼓励民营资本的创业投资。三是采取公共化举措。通过政府投资的公共化，也就是增加能够满足人民长远需求的政府投资，在民生领域增加供给。如，支持中西部铁路建设与棚户区改造，将能够促进公共消费需求的增加。

二是收入结构的升级调整，涉及政府财政、企业利润、居民收入之间的分配比例。应当减少财政收入的增加比例，实现企业利润与居民收入的同步增加，政府的财政收入也应更多用于转移支付与民生投资，从而同需求结构、要素结构的变化相匹配。具体措施包括三个方面：一是采取市场化举措。进一步推动收入分配的市场化，突破体制障碍，让劳动、土地、资本、管理、技术等生产要素在市场中等价交换，由供求关系决定初次分配。二是采取差异化举措。应通过税收的结构化调整，减少政府的财政收入，增加企业与个人收入。在税收结构上，应更多优惠创新型企业、小微企业与低收入群体。三是采取公共化举措。通过政府转移支付的公共化，实现教育、文化、医疗、社会保障等公共支出均等，保证个体同等享有成长的机会，推动收入结构从收入分配差距过大转向公平公正与社会和谐。

三是产业结构的升级调整，涉及基础设施投资、民生投资、各类产业投资之间的供给比例，以及同一产业内资本构成、技术构成等要素结构。促进产业结构调整需要采取三个方面措施：一是采取市场化举措。也就是打破行业壁垒实现自由竞争。随着后发优势逐步消失，政府没有能力明确产业进一步升级的方向，应通过市场决定资源配置，在市场价格的引导下由市场主体决定投资方向，促进创新驱动，引导产业转型升级。在自由市场中，研发所需的科技、资本、人才资源能够打破体制束缚实现流动组合，达到最优配置。二是采取差异化举措。对于产能过剩的行业应进行限制；而对于新兴朝阳产业则提供政策支持。三是采取公共化举措。支持重大基础性科技领域的创新，实现其辐射范围的广泛化，从而为各类企业的产业结构升级提供技术支撑。

篇2

随着金融领域危机向实体经济蔓延，危机导致的全球经济放缓对经济长期高度依赖出口的中国产生了重大影响。相关部门所能做的就是及时采取恰当的宏观经济政策，尽量减少危机对经济的负面冲击。

中国此次面临的严峻形势前所未有。在本轮经济周期中，出口和房地产投资是主要推动力量。美国、欧盟、日本进口速度的放缓给中国经济带来较大的冲击；房地产市场观望情绪弥漫，投资放缓，交易量萎缩。另一方面，随着股票市场泡沫的破灭，在财富效应作用下消费需求明显下滑。出口、投资、消费三架马车的拉动作用都将减弱，中国增长空间日趋窘迫。正是基于上述考虑，各投行和研究机构下调了中国GDP增长预期，高盛将2009年增速由原来的9.5％调低至8.7％；瑞银证券则将2009年由原来的8.8％下调至8％；德意志银行中国经济学家马骏更为悲观，预期2010年中国经济增长为7％。

直接干预资产价格是政府的

职能“越位”

金融危机在信心危机的作用下被无限放大，因而，要制止住恐慌的蔓延和资金链的断裂，问题的关键在于重塑市场信心。自2008年9月15日至12月23日，央行百日内5次降息，降息力度之大实属罕见，凸显了严峻的经济形势和“保增长”目标的决心。但是，单靠货币政策不足以应对国内外经济同时放慢的严峻形势，更为重要的是要多管齐下采取宏观调控措施缓解经济下滑的压力。2008年11月5日，国务院常务会议提出十大措施扩大内需促增长。这十项措施大都围绕扩大投资、拉动消费而制定，旨在加快民生工程、基础设施建设和灾后重建、提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平、促进经济平稳较快增长。

需要强调指出的是，一些人看到美国政府先后对房地美、房利美、美国国际集团出手相助，英国、冰岛等国通过国有化接管危机重重的本国银行，开始发表这样的言论：连美国、英国等崇尚自由市场的国家都已经出手干预，中国股票市场自最高点以来下跌了三分之二，全国主要城市的房地产价格也在回落，中国政府自然更应该出面“救市”。然而，美国的大规模救助计划虽被称为“救市”，但其目的并不是拯救市场价格，而是为了稳定金融市场、抵御进一步的冲击。如政府不出手相助，市场可能对经济造成更大的损害，是“两害相权取其轻”的被迫之举。因此，在市场出现问题的特殊时刻，政府及时干预以防止恐慌的蔓延和由流动性问题导致的资金链断裂，在经济活动别是恢复市场信心方面扮演积极作用是必要的。但是，这并非政府的常规之举，而且从长远来看，“too big to fail”的政府救助可能会进一步加大“道德风险”。因而，我国的宏观调控政策绝不应是直接“救股市”、“救房市”，不能逾越了政府与市场的边界，有悖市场规律。直接“救股市”只会增加投机行为，并不能有效改善投资者对上市公司经营业绩、发展前景的信心，不利于股市健康持续发展。楼市调整是回归基本面的去泡沫化过程，房地产企业自会主动采取措施以合理价格促进销售。中国房价下跌是由于背离了收入这一基本面，且2008年房地产同比下滑速度远小于美、英等国，一些地方政府打着“促增长”旗号采取的直接“救房市”措施违背了政府职能，备受诟病。

深化改革、调整结构是刺激

内需的不二之选

目前世界需求萎缩，提高出口退税不但效果不大，还易引发贸易贸擦，且其本质是补贴国外消费者；启动内需市场补贴不但可提高社会福利，而且对促增长、保就业的效果显著。

增值税转型改革是扩大内需增长十大措施中对企业影响最直接的重要一项，将对企业利润产生正面影响，减缓公司今年面临的业绩下滑。而且，长期来看，该措施还有利于鼓励企业设备更新和技术升级，推动企业成为市场长期投资主体。加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设和农村地区的基础设施建设具有现实意义，将对劳动力就业、原材料行业以及装备制造业等产生积极影响，不仅有利于改善交通状况，对增加就业机会、拉动国民经济以及相关产业链的增长有积极作用。农村基础建设还对加快农村改革、缩小城乡差距、增加农民收入有重要的作用。目前中国此类公共产品的建设需要大量的资金，很难通过企业来投资，大多由地方政府承担。但是，一方面基础设施建设投资额巨大，财政无力负担从而影响了基建建设水平；另一方面，即便财政实力雄厚，但仅依靠财政拨款不能有效拉动企业投资，投资的乘数作用较小。因而，一方面要继续加大财政支持力度，要对基础设施建设的投资模式、运作方式进行改革。如政府保有对基础设施固定资产的所有权，在基础设施建设和运营中引入市场竞争，给予非国有企业经营特定基础设施并获得一定收益的权利。对公益性强的基础设施可通过建立收费补偿或财政补贴机制，吸引民间投资进入。还要鼓励相关金融工具创新吸引民营资本和银行信贷资金，满足基础设施建设的融资需求。此外，“建设保障性安居工程”、“取消对商业银行的信贷规模限制”等措施，有利于刺激相关投资消费、拉动经济增长。

但是，持续提高的投资率将给经济发展带来了一些负面影响，如资源约束矛盾加剧，生产能力超过有效需求规模(产品供大于求的矛盾进一步激化，设备利用率下降)，消费能力相对不足，经济与资源的不协调问题日趋严重。我们应该认识到，相对于中国的经济增长速度下降，失业问题更为重要。因此，必须把扩大投资与增加就业、深化改革结合起来，加快体制改革，不能因暂时的困难而放弃经济转型和结构调整，否则，只会进一步加剧结构不平衡的矛盾，给未来的经济发展埋下更大的隐患。要改革能源产品的价格形成机制，真正建设资源节约型和环境保护型社会，不能因利益集团的反对和一些短期因素的考量停滞不前。放开准入、加快垄断行业改革，垄断行业改革缓慢制约了经济增长的潜力，窒息了企业的活力，使得本可调动的潜在生产能力白白丧失。要打破铁路、电力、银行、通信、民航等部分行业的垄断格局，降低民间资本的进入壁垒，形成市场竞争机制。企业生存环境的改善、盈利能力的提高才能恢复市场信心，经济整体效率才能不断改善。此外，还要加强政府监管能力建设。深化改革要求政府监管也必须跟上，有效实施监管职能、提高监管效率。

刺激消费需求知易行难，需要解决原来的历史欠帐，如收入分配问题、农村问题、社会保障问题等。首先必须做到有加有减，提高居民收入这个加法是增加消费的根本。在我国，居民家庭所得在国民收入中所占比例还不到50％，要加

大收入分配制度改革的力度，增加居民家庭收入的份额，尤其要提高中、低收入居民的收入水平。我国农村人口众多，消费的更新换代落后于城市居民，农村市场潜力广阔，被寄予拉动内需的厚望。但是，如何将农民的潜在需求转化为有效需求是一项艰巨的任务。相对城市居民，农民缺乏稳定的工资性收入，收入的波动性大，抗风险能力更差。外出务工收入是近些年农民收入提高的重要原因，但是，受此次金融危机的影响，农民工失业严重，保守估计占全国1.4亿外出农民工的7％以上。农民收入提高面临困境，农民消费增加更难启动。政府要引导投资为农民就业创造机会，并加强职业培训提升劳动力就业能力。同时，还应该通过做减法增加可支配收入――大幅度降低税收，如提高个人收入所得税的起征额以鼓励中、低收入人群的消费，又如允许某些消费支出在个人所得税前进行抵减，降低实际税赋负担。

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关键词：房地产业　宏观调控　民生问题　经济发展

一、引言

近几年来，我国的房地产价格可谓是一路飙升。部分城市房价上涨过快，房价上涨的幅度远远高于居民家庭收入增长的幅度，面对飞速上涨居高不下的房价，普通老百姓越来越感觉到房子贵得买不起了。国家也早就认识到了房价过高不利于解决“居者有其屋”的民生问题，房地产市场的畸形发展和房地产泡沫也会使我国经济的发展潜在着巨大的风险，为此政府曾先后几次对房地产市场实施宏观调控的政策。然而，2007年以前在政府进行宏观调控的同时，房价依然呈现出上涨的趋势，房地产市场价格高价位运行的状况并未得到改变。以往的宏观调控措施并未真正达到稳定房地产价格的目的。2009年我国政府为了应对由美国次贷危机所引发的全球金融危机的冲击，实施了宽松的货币政策，并采取加大政府投资力度的措施来拉动经济。一系列刺激经济的措施使我国的房地产市场在经历了2008年的短暂低迷后迅速出现了异常火爆的局面。

从我国过高的房价收入比、房价租金比和已销售房屋的空置率等数据来看，我国的房地产市场的发展确实存在着畸形的一面。2010年，中央连续出台了一系列宏观调控措施，从控制信贷投放、增加房地产供给、遏制投资投机、建立对地方政府问责制等层面，多管齐下对房地产市场进行宏观调控，下决心遏制部分城市房地产价格的过快上涨。笔者认为，要想从根本上促进我国房地产市场的良性运行和健康发展，必须透过房价过快上涨的表象，找出其背后深层次的根源，在采取短期措施进行治理的同时，应着眼于建立调控房地产市场的长效机制，在治标的同时，更应注重治本，只有这样，才能稳定居民对房地产市场的预期，驯服不羁的房价，使我国的经济步入良性运行的轨道。

二、关于房价上涨原因相关文献的回顾

造成近几年部分大中城市房价过快上涨、房地产市场异常火爆的原因有哪些?目前业界和学术界的观点大致可以归纳为如下几种：一是从供求的角度来进行解释。如杨飞(2009)认为，我国城市化的进程中，由于房改政策的实施以及对房价上涨的心理预期，居民投资渠道单一等原因，致使居民对房屋的自住性需求与投资和投机性需求比较旺盛，而房地产的有效供应由于现行土地供应方式，商品房的供给结构不合理以及开发商采用信息不对称的运作手段等原因，致使房地产市场出现了需求大于供给的局面，从而使房价不断攀升。二是认为流动性过剩是房地产市场的火爆、房价居高不下的根本原因。如王苏望(2010)提出的观点：在土地资源稀缺的情况下，银行体系存在的流动性过剩和由此引发的信贷投放冲动，一方面刺激了居民对住房的自住消费和投资需求，另一方面催生了“地王”现象，从而推高了房价。三是从博弈论的视角对房地产市场价格的波动进行了分析。如贺建清(2009)对开发商与消费者之间的静态博弈进行了研究，并基于有限理性下开发商相互之间的协调博弈模型动态分析了开发商之间的相关关系，得出了如下的观点：尽管影响房地产价格波动的因素很多，但是开发商与消费者之间的博弈，开发商与开发商之间合作与非合作博弈也是影响房地产价格的重要原因。孙建平(2010)则从购房者、政府、商业银行和开发商的三重博弈关系研读了我国房地产行业，认为房地产市场中三重博弈关系框架把市场和政策很好地糅合在一起，由于城市化和人口红利等长期支持因素的存在，市场决定了行业趋势将量价齐升，所以中短期行业主要影响因素要看政策取向。四是从制度层面上对房地产价格飙升进行了思考。如汪利娜(2010)把关注的目光投向了我国相关制度设计上，指出尽管流动性泛滥对房地产价格的一路攀升起到了推波助澜的作用，但是土地制度和政策性住宅金融等制度建设的缺失才是导致我国部门城市房价飞涨、居高不下的关键。

以上各种导致部分城市房价飞涨的原因尽管确实值得引起我们的重视。然而，笔者认为，我国房地产市场的高价位运行是多种因素长期共同作用的结果，我们在对上述原因进行分析的基础上，还应看到导致我国部分城市房价过快上涨、房地产价格普通百姓难以承受的深层次问题。

三、对我国房价上涨过快深层原因的透视

(一)地方政府社会服务功能的弱化

政府不仅具有投资功能，而且还有服务社会的功能。目前我国地方政府在运行中存在着公司化的倾向，财政收入好象是取得了商品销售收入，而支出则好象是从事采购原材料的支出，过分注重财政投资支出的收益和回报，在一定程度上淡化了自身的社会服务功能。一方面对普通商品住房用地实行“价高者得”的拍卖制度，以此来增加当地的财政收入，过份重视土地的商品性，而忽视了土地还具有“公共品”的属性。地价上涨推高了房价，房价上涨又带动了地价的飙升，地价和房价的交互影响使房地产市场价位的攀升呈现出恶性循环。从表面看是我国土地制度的缺失催生了“地王”频出的现象，其实通过深层次剖析，可以看出从根源上则是我国地方政府在功能定位上存在着一定程度的偏离。

另一方面，从我国住房供给结构上看，保障性住房的供给远远低于普通商品住房的供给，这是因为建设保障性住房地方政府取得的税收收入要远远低于普通商品房，有的甚至还要动用一定的财政支出予以扶持。在这样的情况下，尽管中央要求地方政府大力推动保障性住房的建设，但是还是落实不到行动上。在解决普通老百姓住房的民生问题上，一些地方政府的责任心和使命感不强。

(二)经济增长点的培育定位不准

早在1998年年初的经济工作年会上，我国在内需不振、外需不足的情况下，提出了培育房地产市场，要用房地产行业来拉动中国经济的增长。此后，我国的房地产市场逐步升温，尤其是2003年以后，大量资金涌入房地产市场，出现了量价齐升的局面，我国出现了炒房的热潮，房地产业占GDP的比重不断升高，房地产行业已成为拉动我国经济增长的一个重要引擎。然而，我们应该看到，由商品房流通领域

房价的不断飞速上涨所带来的GDP的增长，并非来源于价值的创造，也不是我国社会财富的真实增加；未来在我国的工业化和城市化发展到一定阶段，居民对城市商品住房的刚性需求释放后，依靠房地产业来拉动经济的增长是不可持续。

纵观西方发达资本主义国家的经济发展过程，我们可以得到一些有益的启迪。从经济形态的演化来看，科学技术一直是推动力量。古代的科技与经济是点与线的关系，科技对经济的作用是加法效应；近代的科技与经济是线与面的关系，科技对经济的作用是乘法效应；现代的科技与经济是面与体的关系，科技对经济的作用是指数效应，科技催化经济裂变式的增长。因此，我国应借鉴国外发展经济的切入点，把经济增长点定位于促进科技创新方面，立足于科技创新体系的培育，加大对创新创业的扶持力度，通过科学技术的创新，促进生产力水平的提高，进而使我国经济社会实现跨越式发展。

(三)投资融资渠道单一

目前，我国房地产开发商与消费者融通资金的渠道主要来自商业银行。而在自身体系内存在着的流动性过剩的情况下，追求盈利性的商业银行所产生的信贷投放冲动，正好迎合了开发商与消费者对资金的需求。从房地产行业与商业银行之间极大的风险关联度，我们可以看出，我国投资融资渠道比较单一，在资本市场不发达的情况下，利用银行信贷资金进行间接融资成了我国企业和个人筹措资金的主要方式。

同时由于我国资本市场还不够完善，股票市场运作不规范，中小投资者的利益常常得不有效的保护，在这种情况下，房地产市场资源的稀缺性，以及近几年来房地产市场的持续火爆，致使大量资金流入房地产市场，可以说房地产业成了首选的投资对象。千军万马都来挤房地产这座“独木桥”根源于我国投资渠道的单一。在投资渠道比较狭窄的情况下，房地产开发商利用收取的大量房屋预售款和从银行取得的信贷资金，就可以大胆地参加土地的拍卖招标。而房屋是附属于土地上的建筑物，开发商只要竞拍到土地，就拥有了房地产的开发权，就在一定程度上掌握了房地产资源的垄断经营权，就可以采取“囤地”、“捂盘”等运作方式，从而在房地产市场的定价上居于支配地位；而广大自住消费者和投资投机客则只能成为被动的价格接受者。

(四)政策性住宅金融不够完善

目前我国正处于城市化的发展进程中，我国人口较多的现实，决定了在未来较长的一个时期，消费者对住房会存在着巨大的刚性需求。在我国中低收入者所占比重较大、购房支付能力有限的情况下，帮助他们筹集长期低成本购房资金，从政策层面为他们提供住宅金融服务，可以说是解决“居者有其屋”的民生问题不能被忽视的一个重要环节。

目前我国政策性住宅金融的发展还很不完善。其主要问题就是我国政策性住宅金融机构缺位。虽然我国已建立了住房公积金制度，但是由于住房公积金中心被定位为事业单位，规定公积金只能发放个贷，而解决中低收入者安居工程的保障性住房建设只能靠公积金的增值收益来维系，并没有设计出针对中低收入居民的具有扶持措施，再加上对公积金的管理普遍存在着资金使用无序、配贷机制不公、监管缺位的问题，我国的住房公积金并没有真正发挥出为居民购房提供长期低成本资金的政策性住宅金融功能。居民住宅不仅具有商品属性，同时也具有“公共品”属性，目前我国中低收入居民购买住宅所需要的资金除了一部分自有资金外，大部分来自盈利性的商业银行。考虑到自身的收益性，商业银行难以在利率上给予购房者特别是那些自住性消费者以更多的优惠，从而致使消费者难以筹措到低成本资金。

四、建立短期治“标”长期治“本”调控机制的思路

房地产业已成为我国经济的一个支柱产业，关联行业较多，涉及面较广，对我国经济增长的有着巨大的拉动作用。笔者认为，对房地产市场进行宏观调控，一方面在短期内应通过抑制房地产过度的投资与投机需求，增加商品房的有效供给来遏制部分城市房价的过快上涨，使房价尽可能与居民的承受能力相适应，切实解决居民自住性的需求。另一方面，还应从促进我国经济的健康发展着眼，通过剖析引起我国房地产市场畸形发展的深层问题，建立房地产市场宏观调控的长期机制，在治“标”的同时，加大治“本”的力度，才能真正消除房地产业发展中潜在的风险隐患，实现保民生和促增长的有机统一。

(一)增强地方政府的服务功能

地方政府应克服商业化、公司化的运作倾向，合理安排财政收支，进～步增强服务民生的功能。在对房地产市场的实施宏观调控的过程中，地方政府一方面应从土地出让制度着手进行改革，对普遍商品住宅用地的招标拍卖，可综合地价、房价、户型、面积等因素，再根据开发商的自有资本、企业信誉、以往业绩和纳税义务的履行等多种指标，选拔出真正能为消费者提供住宅品质高、服务质量好的开发商，改变过去单纯从增加地方财政收入的角度考虑问题的思路，完善国有土地的拍卖机制，确保国有土地合理有偿使用，切实从源头上控制房地产价格的上涨。另一方面，地方政府要对土地出让收益实行“收支两条线”的管理办法，采取定期公示的办法，自觉接受地方人大、监察和社会公众的监督，确保土地出让净收益的一定比例用于保障性住房的建设，真正解决保障性住房供给严重不足的问题。

(二)大力培育创新创业体系

技术革命带来产业革命，科技中心带来经济中心的历史经验，使我们应该以促进科技创新，并使之产业化作为推动我国经济长久持续发展的立足点和着眼点，使科技成果尽快转化为现实的生产力，不断提高科技产品的经济附加值。因此，我国应制订出长期的发展规划，大力培育创新创业体系。一方面，不仅要加大对科研事业的投入力度，改善科研环境和条件，优化高端人才的选拔机制，不断提高科技创新人才的待遇，使他们能够安心工作、乐于奉献、多出成果；同时还要大力发展教育事业，不断提高国民的文化素质，使我国尽快从人力资源大国向人力资源强国转变，为科技创新奠定良好的国民素质素基础。另一方面，我们还要努力加快科研成果产业化的步伐，以国家大学科技创业园为依托，促进高校、科研院所与高新技术企业“联姻”，不断推出附加值高的新科技产品，力争使创新科技成为改善人民生活、工作和学习的一种源泉，创造出更多的社会财富。

就房地产业而言，下一步我们应重点促进教育地产、工业地产和绿色地产的发展，努力创建具有中国特色的低碳生态城市，在城市化的进程中实现城市发展模式的转变，不断提高城市的品位与档次。总之，国家应通过大力培育创新创业体系，依靠科技的创新和生产力的提高，使房地产业的发展与人民

生活品位的提高、资源的节约、环境的保护有机地结合起来，真正使我国经济增长步入可持续发展的良性运行轨道。

(三)进一步规范和完善我国的资本市场

一方面要规范我国上市公司的运作方式，切实保护中小投资者的利益。目前在资本市场上，上市公司的一些不规范的运作方式，损害了广大股民的利益，影响了居民投资的积极性。为了进一步拓宽投资渠道，证券监管部门要切实加大监管力度，对损害中小投资者利益的行为严厉进行打击，维护资本市场良好的运营秩序，引导更多的社会富裕资金进入股票市场，不断扩大直接融资的比重。另一方面要努力促进创业板资本市场的发展，引导居民投资的流向。对那些科技含量高、市场前景广阔的中小企业，地方政府和证券监管部门优先安排其上市，在促进我国自主创新技术发展和产业结构升级的同时，努力把创业板市场打造成为社会投资的一个基地和平台，使创新创业体系的培育与资本市场完善有机地衔接起来。另外，还要优先安排业绩优良、对社会贡献较大的房地产开发企业优先在资本市场上进行融资，引导他们增加住宅的供给量、改善商品房的供给结构，逐步改变房地产市场供给不平衡的现状。通过进一步规范与完善资本市场，我们不仅能够逐步化解银行体系流动性过剩的问题，降低商业银行与房地产业过高的风险关联性，而且还可以抑制房地产市场泡沫，促进社会资源的合理配置，使过高的房地产价格尽快实现理性的回归。

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一、政策独大，法律缺位

十余年间政府以意见、通知、批复等名义出台的房地产宏观调控政策，数量之多可以说不胜枚举，但到目前为止我国专门以房地产开发行为（不包括建筑市场）为调整内容的法律、法规只有1998年的《城市房地产开发经营管理条例》、1995年的《城市商品房预售管理办法》（2004年修改）和2001年的《商品房销售管理办法》等几部行政法规和政府规章。由此不难看出，房地产宏观调控多以政策、文件的形式完成，并且仅有的几部法律也是在十几年以前出台的。笔者认为，仅仅依靠政策来进行房地产调控的利弊有以下三个方面。

第一，政策的灵活性决定了政府的调控意图能在短期内得到体现，这是政策调整的最大优势。一般来说，政府行使社会管理行为的依据主要有两类：一是法律、法规；二是政府规范性文件，包括通知、批复、实施意见等。其实，政策就是人们对政府规范性文件的通称，政策最大的优点就是环境适应能力强、制定程序简单，易随环境的变化而作相应的调整（即政策的灵活性）。政策环境的变化可分两种情况：一是已有的政策调整关系不适应时展的要求；二是新发现的社会关系还没有相关政策进行调整。在这两种情况下，政策都可能做出较为灵活的反应。法律、法规则不同，其制定程序相对复杂、严格，一旦形成法律是不能随意改变的，例如美国200多年前的宪法至今仍在沿用。新情况出现或者原有情况发生变化，政策能够第一时间出台或者做出调整、修改。因此，政府用政策对房地产市场进行调整，能够及时、灵活地处理市场出现的新情况、新问题，这也是宏观调控相对法律、法规调整的最大优势。

第二，政策效力远低于法律，往往导致以法律规避调控政策的现象发生。法律、法规和政策除了在制定程序上存在明显不同外，在其效力上也存在巨大差别，例如，不管是法律还是法规都是我国《立法法》规定的法律体系的有机组成部分，在诉讼中可以是法官判案的依据或者参考，政府规范性文件连参考都不能参考。现实中有些政策内容并无明确的法律依据，容易导致以下两方面的后果：一是，依照政策做出部分行为司法机关未必认可，从而导致行政机关与司法机关在同一问题上认识不一致的情况。例如，在存量房交易过程中，往往会有两份合同，一份是双方当事人在网签前签订的书面合同，另一份是房管局的网上合同（即网签合同）。在处理纠纷时，房管局一般以网签合同为准，而法院需要探究哪一份合同是当事人的真实意思表示，最后往往是以网签前的书面合同为准。二是，当事人利用法律来规避限购。例如，限购政策出台后不久，曾出现交易双方利用法院判决的形式来规避限购政策（即不符合购房条件的当事人通过虚构诉讼的方式，来达到购买房屋之目的）。

第三，政策的强制效力不及法律，调控政策得不到落实。通常认为，政策与法律相比具有一定的原则性和倡导性，仅仅为人提供了一种行为模式其约束力不强，而法律则不同，它不仅有行为模式还规定了相应的法律后果。换句话说，政策通常只告诉人们该怎么做，至于违反了政策要承担什么后果一般很少提及，即使有处罚也只是轻微的纪律处分；法律则不但告诉人们怎么做，还详尽地规定了违反法律的后果，并且以专制手段来做保障。这也是十余年来部分宏观调控政策不能真正落实的主要原因之一。比如，2002年8月26日颁布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号文件）就曾经强调：“大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构”，但直到目前为止政府的保障性住房建设仍然严重滞后于整体房地产行业的发展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小户型应占小区总套数的70%以上）至今未能得到真正落实。

二、集体土地未能入市阻碍了房地产市场的健康发展

按照目前的法律规定，只有国有土地才能进行房地产开发建设，集体土地若要进行房地产开发，就必须先由国家征收转为国有土地后才能进行。之所以如此，官方给出的理由有二，其一，为保护耕地及粮食供应，因为大部分的集体土地均为农地，一旦允许其进行房地产开发可能会导致耕地减少，从而可能会影响国家的粮食安全；其二，大量的集体土地入市进行房地产开发建设，可能会对目前的房地产市场造成一定的冲击而影响房价。笔者认为，这两种说法都是值得商榷的，其理由如下。

首先，保护耕地只与是否严格落实土地规划用途有关，和是否进行房地产开发没有直接的关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”该法接着又规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”由此我们可以看出，国家已经对土地用途进行了规划和分类，只要严格执法、认真监督，禁止在集体农用地上进行房地产开发建设，在集体建设用地上进行的房地产开发行为丝毫不会影响耕地保护工作。

其次，以维护现有房地产市场稳定为由，禁止集体土地进行房地产开发建设没有任何道理。不可否认，集体土地进入房地产市场必然会对目前的房地产开发造成一定的影响，但目前业界的普遍共识是，集体土地入市进行房地产开发建设最大的影响就是会减少政府的土地出让金收益。从长期来看，土地出让金收益不应该也不可能成为一个政府的主要收入来源，况且“土地财政”对整个国家造成不利影响已初见倪端，过度的依赖“土地财政”势必导致实体经济（制造业）萎缩，房地产泡沫恶性膨胀，一旦泡沫破裂后果不堪设想。值得一提的是，集体土地入市进行房地产开发不但能增加农民收入，而且还能平抑目前过高的房价。

最后，集体土地入市有利于解决目前屡禁不止的小产权房问题。简单地讲，所谓小产权房就是指在集体土地上建设的面向非本集体经济组织成员出售的住房。国家屡次明确禁止建设、买卖小产权房，但却屡禁不止，究其主要原因就在于我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。国有建设用地有限，导致商品住房供应紧张房价飞涨，一些买不起商品住房的人只能退而求其次购买小产权房。根笔者考察，以广州市白云区100平方米左右的房子为例，国有土地上的商品房价格将近300万元，而同样地段的小产权房的价格只有20万左右！有利益就有市场，只有彻底允许集体土地入市且可以“同地同权”的交易，才能有效解决小产权房问题，否则，简单的禁止小产权房交易是不可能彻底解决问题的。

三、政策代替法律，“三旧”改造进展缓慢

近年来，“三旧”改造在各大城市都进行的如火如荼，之所以进行“三旧”改造，究其原因主要有两个方面：一是，为了缓解城市快速发展与可供建设用地紧张的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通过“三旧”改造，不仅可以为政府提供发展用地，而且可以提升居民生活质量、美化城市环境，可谓一箭双雕、两全齐美，但总体来说，“三旧”改造的进展并不顺利。以广州为例，除了猎德村、琶洲村改造基本完成之外，其他旧村改造项目都困难重重。“三旧”改造进展缓慢，究其主要原因就是调控政策代替法律所致，其主要表现在以下两个方面。

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关键词：房地产；宏观调控；房价；政策变迁；反思

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我国取消福利分房以来，房地产市场步入快速发展阶段，居民的居住条件与居住环境得到明显改善。然而，随着住房市场化进程的逐步推进，各种问题不断暴露出来，主要集中在房价过快上涨、住房供给结构失衡、经济严重依赖房地产投资等方面，并逐渐成为关系居民生活的重大民生问题。面对房地产业发展过程中出现的各种问题，2004年以来国家频频出台房地产宏观调控政策。据不完全统计，十年间国家有关部门共出台103项房地产调控措施。这些政策对促进我国房地产业健康发展起到一定作用，但房价过高、住房供给结构失衡以及中低收入者住房困难问题仍很突出。因此，对十年来我国房地产宏观调控政策进行梳理，总结经验及教训，对进一步完善我国房地产宏观调控政策体系、促进房地产业健康发展具有重要意义。

一、十年来我国房地产宏观调控政策的演进

（一）调控目标

我国房地产宏观调控的目标主要是促进经济增长、遏制房价过快上涨、加快保障房建设、防范金融风险以及控制土地供应等。2004～2007年，稳定住房价格是宏观调控的主要目标，涉及稳定房价的调控政策多达16项；而2008年下半年以及2009年上半年复苏房地产市场、促进经济增长则成为政府的主要关注点，在这一年期间，出台支持房地产发展的政策多达8项；2009年下半年以来，特别是2010年，遏制房价过快上涨成为房地产调控的主要目标，仅2010年就出台9项遏制房地产价格过快上涨的政策；推进保障房建设在2008年后成为房地产调控的主要目标之一，国家不断出台针对性政策推进保障房建设。

（二）调控手段

我国主要以金融、税收等经济手段以及行政规制、住房保障、土地政策等行政手段对房地产市场进行宏观调控。2004～2007年，我国主要以经济手段和行政手段对房地产业进行调控，促进房地产业规范发展以及限制房价过快上涨，调控手段比较温和。2008年以后，采取行政手段的频率不断增加，调控手段愈加严厉。

（三）调控对象

房地产调控对象主要为开发商、购房者。2004～2009年，开发商是国家房地产调控政策的主要调控对象。在此期间，国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策，如收紧房产信托、90/70政策、规范房地产税收、严格房地产开发贷款管理等。从2010年开始，购房者成为房地产调控的主要对象。出台了针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉打击炒房行为的政策，以及针对地方政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。

（四）调控环节

从房地产调控环节看，可分为供地环节、开发环节、保有环节及交易环节。我国房地产调控主要集中在供地环节、开发环节及交易环节，保有环节的调控几乎缺失。供地环节的调控主要包括供地总量控制、供地结构控制等；开发环节的调控主要包括套型结构、开发商贷款管理、打击开发商各种土地违法行为等；交易环节的调控主要包括差别化房贷政策、税收政策、个人转让住房营业税政策、住房交易市场整治等。目前，对保有环节的调控，主要是2011年开始在上海、重庆进行房产税试点，但在全国范围推广尚需时日。

二、房地产宏观调控下房地产市场的变化

（一）房价呈不断上升趋势

2004—2012年期间，我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正，销售单价从2004年的2778元上涨到2012年的5791元，不到十年的时间内涨幅达108%。2004年以来，房价一路上涨，只是在2008年国际金融危机的影响下实体经济受到影响，消费者处于观望情绪，需求萎缩，导致全国商品房平均销售价格有小幅下跌，但随后在国家经济刺激计划后，2009年全国房价出现大幅度反弹，之后便保持稳定增长。（见表1）

（二）房地产投机现象严重

2004年以来，在流动性过度、居民可支配收入增长以及投资渠道狭窄等因素的综合作用下，房地产投机赚取差价成为各类剩余资金的最好出路。一方面，房地产开发商热衷于炒地皮，“地王”现象频现，土地闲置现象严重，一些开发商采取“捂盘”等方式，待价而沽，导致地价、房价不断攀升。另一方面，大量民间资金涌入楼市，人为抬高房价，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供给结构不合理

1998年房改确立了“以经济适用住房为主的住房供应体系”的原则，按照此原则，经济适用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供应量应占城镇住房供给体系的70%以上。然而2004年以后，住房供给结构与当初改革预期出现大幅度偏差，普通商品房、高档公寓以及别墅占据大部分的住宅供应，经济适用房等保障房不断萎缩。据中国指数研究院的《2011保障房白皮书》数据显示，2002年以后，我国保障房建设全面萎缩，2010年经济适用房销售面积仅占全部住宅销售面积的2.94%。

三、我国房地产宏观调控政策存在的问题

（一）房地产宏观调控政策缺乏独立性

我国的房地产宏观调控政策是宏观经济调控的一种手段，即作为拉动经济增长或者防止经济过热的工具，被动应对经济形势与房地产发展态势，缺乏独立性。2004～2008年上半年，由于固定资产投资保持快速增长，经济面临过热的危险，国家出台了严格控制土地供应量、房地产信贷和提高房贷利率、首付比例、住房转让营业税率等政策，这些政策无一不指向防止房地产开发过热和维护经济安全的目标。而2008年底受到国际金融危机的影响，我国经济面临增速下滑的危险，国家出台了各种优惠政策扶持房地产市场的投资与消费，目的在于维持经济增长速度。在国家政策的大力扶持下，2009年下半年开始，房价在经历短期下跌之后全面暴涨，房价面临失控的危险，2010年开始，国家又出台了“史上最严厉”的房地产调控政策，调控频率与力度空前。

（二）房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现，相关法律缺失

从我国房地产宏观调控的历史看，房地产宏观调控多以行政命令、部门规章制度、通知等形式出现，缺乏法律手段，至今未能出台一部专门针对房地产相关问题的法律，使房地产调控的约束力不强。十年来，我国房地产宏观调控一般由国务院、国家发改委、住建部、国家税务总局、国土资源部等部门以行政命令、通知、办法、意见等形式进行。如，国务院2005年《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、2011年“国八条”及“国五条”等。再如，建设部2004年《经济适用住房管理办法》、2012年国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》等。

（三）房地产宏观调控政策缺乏连续性

十年来，我国共出台了103项房地产调控措施，政策出台频率很高，但缺乏连续性，主要表现为政策波动较大，调控政策出台后，调控效果刚刚显现，又出台新的政策，进入新一轮调控周期，这也是每次调控后都迎来一次房价大幅上涨的重要原因。政策的频繁变动使市场各利益主体无法形成稳定一致的预期，房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资与消费出现非正常波动，不利于房地产市场的稳定发展。

（四）多元化的调控目标陷入两难境地

我国房地产宏观调控的目标包括促进经济增长、稳定房价、提供保障性住房、防范金融风险以及控制土地供应量等。多元化的调控目标使政府经常陷入两难的境地。一方面，随着房价不断攀升，稳定房价以及防范金融风险成为政府宏观调控的重要目标。另一方面，由于我国经济增长很大程度上依靠的是固定资产投资，房地产投资更是占据很大比重，要保持经济高速增长必须依靠房地产业的增长。因此，从2004年以来，在经济增长较快的情况下，稳定房价尚且能够成为政府宏观调控的重要目标，但经济增长一旦面临下滑的风险，稳定房价的目标迅速退位，一切政策为“保增长”服务。

（五）忽视保有环节调控，无法有效抑制房地产投机

从2004年以来我国房地产宏观调控的实践看，调控的环节主要集中在供地环节、开发环节以及交易环节，基本不涉及保有环节的调控。在这种背景下，开征房产税，针对保有环节进行调控从而提高炒房成本的呼声渐高。但受制于各种因素，直到2011年1月份才在上海与重庆进行房产税试点，首次进行保有环节调控。房产税试点已经过去两年多，在全国范围内推广仍然没有时间表，针对保有环节的调控依然缺失。

四、完善我国房地产宏观调控的策略

（一）准确定位房地产宏观调控目标

大多数发达国家在住房短缺时期也都强化政府在提供公共住房方面的责任，保障公民的住房权利。如，美国、德国、英国、新加坡等发达国家都为中低收入者提供了大量的公共住房，从而满足了中低收入者的住房需求，在此基础上逐步推进住房市场化，构建多层次的住房供给体系，满足不同阶层的住房需求。我国在经历长期的住房福利制度之后，将住房定位为商品在短期内迅速将其市场化，并将房地产业作为拉动经济增长的手段。因此，在接下来的房地产宏观调控中，应准确定位调控目标，将我国房地产宏观调控的目标定位为建立一个保障公众基本住房权利并能满足各个阶层多样化需求的多层次住房供给体系。

（二）重构我国房地产税收体系

目前，我国房地产领域的税费包括土地出让金、城镇土地使用税、营业税、土地增值税、城镇维护建设税、印花税、所得税、契税等众多税种。从我国房地产税费构成中可以看出我国房地产税多集中在开发环节与流通环节，较少涉及保有环节，这种税收制度的安排助推了地方经营土地财政及消费者的房地产投机行为，是房价出现大幅上涨的重要因素之一。为促进房价理性回归，需要重构我国的房地产税收体系。一是整合现有的各种房地产税费，撤销一些不合理的收费项目，适度降低房地产税费负担，实现简化税制、降低税率。二是将房地产税费征收的重点集中在保有环节，降低开发环节以及流通环节的税收负担，从根本上抑制投机需求。三是扩大物业税征收范围以及合理设置计税依据，使之成为地方政府财政收入的长期支柱，降低地方经营土地财政的冲动。

（三）完善住房保障体系

一方面，完善住房保障体系能保障中低收入阶层的基本住房需求，解决高房价问题。另一方面，保障房体系的完善为充分放开商品房市场价格提供条件，国家可以在稳定现有房价的情况下解决住房问题，避免房地产业的大幅波动。首先，加强住房保障在地方官员考核中的比重。住房保障体系的完善需要由地方政府执行，只有加强住房保障在地方政府官员考核中的比重，才能真正引起地方官员的重视。其次，建立多元化融资渠道。住房保障体系的资金来源可考虑三种渠道：一是中央的专项财政资金。二是规定地方政府拿出一定比例的土地出让金用于住房保障建设。三是吸引社会资金进入保障房领域。四是健全保障房进入、监督与退出机制。明确保障房的申请资格与条件，建立公正的监督机制，并完善退出机制，提高保障房的利用效率。

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[关键词]房地产 宏观调控 交易成本 准公共产品

我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。

一、房地产市场宏观调控的理论依据

政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。

1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。

2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。

3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。

二、房地产市场宏观调控的目标分类

政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。

1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。

2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。

3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。

三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界

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关键词：宏观调控政策，房地产，融资

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45％，2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。

1、我国房地产企业融资概况

众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 ， 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998年)，企业自筹资金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过30 %，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998 － 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。

二、当前国家进行宏观调控的情况分析

2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。

三、宏观调控对房地产行业的影响分析。

（一）运用利率杠杆，控制房地产企业

投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。

（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。

（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。

结 语：

房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。

参考文献：

[1]吕萍.房地产经济学，中国人民大学出版社，2002

[2]高聚辉，房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J]，中国房地产金融，2006

[3]丁烈云，房地产开发（第二版），北京：中国建筑工业出版社[M]，2004

[4]刘晴、葛长银、段敏，我国房地产业融资问题及对策研究[J]，黑龙江对外经贸2006

篇8

关键词：房地产 宏观调控 公租房

我一直关注我国房地产业的发展，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。根据我们十多年前所做的一个研究，一百元钱的房地产投资，可以拉动上下游60多个行业总共180-220元的投资。房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市人口不断增加，以及想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。至少在10年到20年之内，在我国基本实现城市化过程中，房地产作为支柱产业的地位是不会动摇的。有人说现在有些国家已经不拿房地产当支柱产业了，我认为那是因为他们已经基本解决了城市化的问题，而我国还处于城市化的过程中。因此我们对房地产业的发展还是要保持信心，住房的需求在我国基本实现城市化、也就是城市人口占70%之前肯定还是旺盛的。

房地产研究首先要将理论、体制、政策等重大问题弄清楚，而不是纠缠一些细节的问题。我和一些学者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》一书中。我退下来后在中科院担任虚拟经济与数据科学研究中心的主任，一直在做包括房地产在内的有关虚拟经济各方面的研究。我认为实现中央提出的“住有所居”应当是我国房地产宏观调控的主要目标

理论上来说，住房（House）和居住（Housing）是两个不同的概念。住房是其拥有者的财富，而住所则只是指居住的地方，不一定是居住者自己的财富。租房是租赁行为，不涉及产权的转移；而买房则是购买行为，涉及到产权的转移。租金是一种流量，而房产是～种存量。

近年来在房地产方面的一些争论，多半与上述的概念不清有关。在此仅列举其中的三个似是而非的观点。

一、住房是“准公共产品”吗？

有人说住房是“准公共产品”，因此国家应当负责解决人民的住房问题，除了保障房以外，还应当让大多数家庭买得起商品房，实现“居者有其屋”。实际上只有国家为低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共产品，而其余家庭在市场上购买或租用的商品房则是商品，不属于公共产品之列。目前任何国家都不可能实现“居者有其屋”，但只能实现“居者有其所”，也就是“住有所居”。

二、住房是消费品吗？

有人说住房是消费品，应当强调住房的消费品属性。实际上从经济学理论说来，房产是资本品，而不是消费品，因为房屋本身是一种财产，买房是一种投资行为。房产是可以通过出售或出租产生利润的资本品。在国外常有这样的情况，两夫妻和两个孩子住一所大房子，孩子大学毕业后自己成家了，两夫妻就把大房子租出去，自己租一个小公寓居住，大房子的租金不仅足以支付小公寓的租金，还能给他们日常生活提供更多的消费紫金。

三、房价应当列入消费价格指数（CPI）之中吗？

有人说国家统计局应当将房价列入CPI，但由于住房不是消费品，因此原则上是不应列入CPI的，只应当在CPI中列入居住费用。前些时候国家统计局了一个全国城镇居民平均居住费用的数据，在网上受到许多批评。这是因为我国城镇的住房自有率高达80%，在统计上认为这些家庭的居住费用为零，因此将20%家庭的居住费用（主要是房租）平均到100%的家庭身上，从而得出平均居住费用的数据，这样的计算方法肯定是不合理的。我认为对自有住房的家庭，其居住费用应当按虚拟房租计算。所谓虚拟房租就是如果把自己的房子租给自己时所应收取的合理房租。作为房东的你和作为房客的你肯定是不一样的，作为房东的你总是希望把房贷全部转嫁给房客，而作为房客的你肯定不同意，因为我给你交了若干年房租以后，房子还是你的，等于是我在替你买房子。作为房客的你希望按照房子的生命周期五十年的折旧来计算房租，但是作为房东的你肯定不同意，因为除了购房费用之外，还要负担物业费等费用。我们现在正在研究虚拟房租如何确定。虚拟房租当然跟房价有关系，相应的也会影响到实际的房租，因此我认为我国城镇家庭平均居住费用应当是80%自有住房家庭的虚拟房租与20%租房家庭的实际居住费用的加权平均值。

宏观调控应该首先围绕实现中央提出的“住有所居”的目标，先要解决真的没有住所的人的问题。这大体上包括是三种人群，第一种是低收入和中低收入的无住所人群；第二种是中等收入无购房能力的人群；第三种是中等收入有购房能力的人群。

应该说从当年我国城镇住房制度改革的政策设计看来，将住房分为商品房、经济适用房和廉租房三类，还是比较合理的。但是在政策执行的过程中发生了问题。建廉租房全要政府出钱和补贴，政府不愿意多建，建设进展很慢。廉租房造价低，质量较差，区位也不好，有的廉租房建好后许多人不愿意去住。更重要的是经济适用房成了腐败高发区，因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富，因此出现了各种腐败现象。一是有些公务员“近水楼台先得月”，他们既掌握分配权，又掌握优先选择权，因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。二是由于经济适用房是一大块财富，就会产生寻租现象，有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因而有些地方出现“六连号”，有些开着宝马车的人住在经济适用房小区，有些经济适用房小区的房屋70%是租出去的，还有的人买两套经济适用房打通后装修成豪宅。因此我主张经济适用房不能给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。就算没有腐败，经济适用房制度也会引起新的不公平。假定年收入4万元以下的家庭可以购买经济适用房，一个年收入39，000元家庭买到经济适用房后等于拿到国家几十万元的补贴，而一个收入41，000元的家庭则不允许买经济适用房，只能用高得多的价钱去购买商品房，这就会造成新的不公平。因此我主张经济适用房不宜继续建，而且要处理好历史遗留的问题。

现在我国新的制度设计提出了公租房，我个人是赞成的。公租房仅是出租，不涉及产权。公租房既能解决低收入和中低收入人群的居住保障问题，又能解决没住所而又买不起房人的中等收入人群的居住问题。但是在公租房的制度设计上要改变思路，从补贴砖头到补贴人头。公租房既然是保障性的，标准就不能太高。当然也要考虑到人的尊严，公租房也不能搞的太差，起码功能要齐全，厨房、厕所、淋浴都要有，在设计时还应考虑绿色和节能的要求。公租房可设有40平米（供两口之家居住）、55平米（供三口之家居住）和70平米（供四口之家居住）三种户型，公租房的房租应参照虚拟房租来确定，比市场价格要低一些，但不是低很多。国家对收入低于房租三倍的家庭给予补贴，补贴金额是房租与家庭收入三分之一之间的差额，每年年初根据家庭收入核定补贴数额。对于家庭收入高于房租三倍的家庭，国家不予补贴。这样不仅有利于提高政府建设和管理公租房的积极性，也有利于鼓励社会力量建设公租房，因为有稳定的现金流来保证合理地回收投资。

最近一些城市的房租大涨，各地政府纷纷出台了限制房租上涨的政策。当公租房制度确立和普及之后，市场的力量就可以制约房租的上涨。

公租房可以解决前两部分没有住所的人群的居住问题，最后一部分要解决的是中等收入而有购房能力的人群的购房问题，这些人购房的能力来自自己的储蓄，加上父母的储蓄和亲友的贷款。有些人是在结婚的压力下必须要买房，即所谓刚性需求。对于这部分人群在政策上应当给以适当的照顾。我曾经提出过三条，第一是适当降低首付，可以考虑降低至20%；二是实行优惠利率，按正常贷款利率打8折：三是采取递增式还款的方式，使还款负担不超过其家庭月收入的50%，最好是不超过30%。而现在银行对购买首套住房的家庭提高了首付，又取消了优惠利率，实际上是增加了这部分人群的负担，不利于实现“住有所居”的调控目标。有人说通过宏观调控把房价调下来，这些人就能买得起房子了。但我个人认为，即使在越来越严厉的宏观调控下，房价也不可能降很多。根据我们的研究，房价由四部分组成，包括建安费用、地价、政府税费和开发商的税后利润。从长远看来，建安费用是上涨的，钢材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的价格也是上涨的，积压只是暂时性的。我国实行最严格的土地政策，而且通过招拍挂来确定地价，土地价格肯定会上升。要真的降房价，就是政府要控制地价，减少税费，开发商要让利，如果只指望压缩开发商的利润，房价不可能降太多。因为如果压缩的太厉害，三五年以后房子的供应就会减少。尽管现在看来房地产投资还在增加，但增幅已经在减少，我想再过一段时间房地产投资可能会减少，而且房子的建设有一定的周期，短期内看不出问题，但是长期内可能会造成供需失衡，房价可能会反弹，这是我们要注意的。

篇9

【关键词】北京 房地产业 宏观调控政策 产出贡献度

一、北京市房地产业的宏观调控及发展阶段划分（2002-2012）

（一）北京市房地产业调控阶段划分

随着城镇化的进程加快，房地产业也加速发展，房价一直居高不下，作为主导产业，房地产业对整个国民经济的发展有着举足轻重的作用，因此，房地产业的稳定发展引起了政府的高度关注。多年来，政府对房地产业采取了多种措施来保证其稳定发展，根据采取的宏观调控可以对近十年房地产业的发展划分为四个阶段，见表1。

（二）调控效果

为了准确分析2002年～2012年北京市房地产业的动态发展，以及政策调控效果，本文选取这十年内北京市房地产开发投资额，及商品房销售价格指数两个指标进行分析。

从图1中可以看到，近十年北京市房地产投资额整体是增长趋势，但增长速度有不同程度的波动，2002年到2004年之间增长很快，在政府一系列的宏观调控后，增速在2005年大幅下降，加之2008年全球金融危机，北京市房地产投资额也受到影响。为积极应对危机，在国家宽松政策的引导下，北京市房地产投资额又迎来新一轮高速增长，并于2010年增速达到最大值。随限购等政策的出台，2012年北京市房地产投资额增速仅为3.86%。

2011年开始，国家统计局开始实施住宅销售价格指数统计，因此数据采取了2001年至2010年。从图2发现，2001～2003年房屋销售价格指数几乎没有变化，2004年开始价格一路高涨，并于2007年房屋销售价格指数达到峰值，总体一直处于高速增长中。

从两个指标看，北京市房地产在近十年内，一直处于快速发展时期，市场规模不断扩大，呈现出一片繁荣的景象，为稳定房价，国家调控频繁，力度逐渐加大，对抑制投机性需求起到了良好的效果，但是同时房价的高涨，调控后购房成本的增加也抑制了一部分刚性需求。

二、不同阶段北京市房地产业产出贡献度测算及其动态变化

（一）产出贡献度界定

产业贡献度是衡量一个产业对国民经济的贡献程度的指标，可以反映该产业在国民经济中的地位。房地产业具有高产业关联度等特性，因此，需从两个方面衡量房地产业对国民经济的贡献度，包括房地产业对国民经济的直接贡献度和房地产业带动其他相关产业发展对国民经济的间接贡献度。本文将采用增长值贡献法分别衡量各产业对国民经济的直接贡献度。具体计算公式如下。

直接贡献度=某产业增加值的增量/国民经济总产值增量

间接贡献度=∑（相关产业直接贡献度*房地产业对其总带动效应）

总贡献度=直接贡献度+间接贡献度

（二）测算方法及结果

1.北京市房地产业直接贡献度。本文采用增长值测算法对北京市房地产业的直接贡献度进行测算，该方法指某产业增加值的增量占国民经济增加值增量的比重。

为准确衡量，本文以2002年作为基期，剔除价格变动因素，分别计算出2002年至2012年北京市不变价GDP和不变价房地产增加值，并在此基础上计算出不变价GDP的增量变动额及不变价房地产业增量的变动额，进一步计算出2001年至2012年北京市房地产业对国民经济的直接贡献度（见表2）。

从图3显示：2002年～2012年间北京市房地产业对国民经济的直接贡献度有较大波动，可以用“三起三落”描述。2004年贡献度达到峰值31.33%，这与2003年对房地产业的鼓励政策有关，北京市房地产业得到了快速的发展；2008～2009年为应对金融危机保增长，对房地产业的宽松政策使其贡献度得到第二次快速上升；2011～2012年虽然国家采取了限购令等宏观调控，但其贡献度依然走高，2012年高达11.86%，北京市房地产业明显发展过热。而明显的下降点有2005年，2008年和2012年。由于“8.31”大限，“国五条”等调控政策使2005年贡献度急速回落到6.16%；2008年贡献度甚至跌至负数，主要受全球金融危机的影响，北京市房地产业也一度萧条，再加上2008年奥运会在北京的召开，北京市房地产业在很长一段时间限制施工，对房地产业的发展影响较大；在2010年贡献度更是飞速跌至-8.51%，这主要是对国家宏观调控政策的反映，2010年北京市实行了严格的房屋限购政策，使得住宅市场呈现萧条状态，也使得房地产业的贡献度大幅下降。

2.北京市房地产业间接贡献度。要计算北京市房地产业对国民经济总值的间接贡献度，需计算出其相关产业对国民经济的直接贡献度，再根据投入产出表计算出的房地产业对其他行业的总带动效应（表3）对各年各行业的直接贡献度修正，最后对各年份修正后的各产业的贡献度加总，可得每年房地产业对国民经济的间接贡献度，进而得总贡献度。

从结果显示，北京市房地产业的带动效应总体上呈减弱趋势，十年间平均间接贡献度甚至大于直接贡献度，可见，北京市房地产业对其他产业的带动作用是不容忽视的。2003年将房地产业确定为支柱产业，鼓励房地产业的发展，其总贡献度在2004年也因此达到最高；2008年由于经济危机及奥运会影响，总贡献度急速下滑；而2010年严厉的限购政策使总贡献度跌至负值。但从平均水平看，从2002年到2012年，北京市房地产业对国民经济的总平均贡献度达到了19.28%，这意味着北京市国民经济每增长100单位产值，房地产业平均贡献19.28单位产值，总贡献度是很大的。

3.不同调控阶段房地产业总贡献度动态比较。

通过对不同调控阶段房地产业平均贡献度的动态比较，北京房地产业的总贡献度呈现下滑趋势。自从2003年确定了房地产业作为支柱产业的发展地位，房地产业发展迅速，2004年至2007年虽采取众多调控政策，但抑制力度小于鼓励力度，2008年在全球金融危机大的宏观背景下，总贡献度明显下降，而且，随着2010年进入国家对房地产业宏观调控最严厉时期，房地产业的平均贡献度显然再次大幅下降。因此，本文认为，宏观调控对房地产业的贡献度有不可忽略的影响，严厉的宏观调控在一定程度上影响了房地产业重要作用的发挥。

三、主要结论及建议

（一）主要结论

1.北京市房地产业仍将作为支柱产业。有资料证明，产业的增加值占GDP百分之五以上的可称为支柱产业。本文经统计计算，北京市房地产业2002～2012年的平均直接贡献度高达9.04%，平均间接贡献度10.24%，平均总贡献度为19.28%。其带动效应将贡献度放大一倍之多，可见其产业关联度之高。而且，北京作为首都，需求旺盛，在接下来几年内仍将发挥其支柱产业的作用。

2.全球金融危机及严厉的宏观调控政策降低了房地产业的贡献度。2008年的金融危机对北京市房地产业的发展有较大影响，国家虽然为了保增长，紧缩政策转向宽松，但是在2008-2009两年间的总贡献度仍然大幅下降，可见，大的宏观背景，对人们的预期，对房地产业产业的发展等都有着巨大的影响。2010年严厉的限购政策等对北京市房地产业的发展也有明显的抑制作用，其总贡献度甚至跌至负值。

3.房地产业发展过热影响了该产业作为支柱产业的作用发挥。房地产业作为支柱产业，其发展速度和质量在一定程度上决定着整个经济社会的发展速度和质量，但是，从上文北京市房地产业对地区生产总值的贡献度来看，近十年有较大波动，房地产市场发展及其不稳定，加之宏观调控政策对房地产业的影响。因此，本文认为房地产业发展过热实际上影响了该产业作为支柱产业的作用发挥。

如果房地产业不能持续健康发展，也将给国民经济带来重大打击，该产业关联度高，特别是与资金密集型行业，与金融业有着紧密联系，若出现泡沫将影响巨大，因此对于房地产业的发展以及宏观调控的成败不仅会影响房地产业的兴衰，而且关系到整个国民经济的和谐发展，关系到整个社会的繁荣稳定。

（二）建议

住房的市场化改革，释放了城市居民的住房需求，我国房地产业发展步伐加快，群众的居住条件也相应得到了明显的改善。但同时，随着房地产市场的发展，越来越多的投资者将目光投向房地产业，高额利润回报使投资性需求高涨，也让房价非理性的随之飞速上升。面对高房价，国家的宏观调控政策在一定程度上稳定了房地产业的发展，但并未达到预期的效果。

高土地出让金，再加上营业税，增值税等税金，房地产开发商要求的高利润等，使得房价让普通百姓可望而不可即。因此，国家首先应加强保障性住房建设，并对自住性住房采取差别化管理，保障好生存性需求。其次，增加流转税改为增加持有税，抑制投机需求，并减少因流转税向消费者身上转嫁而形成的高房价。

城镇化将成为我国下一阶段拉动内需、促进经济增长的最大动力。房地产业又是基础性产业，因此，房地产业仍将作为支柱产业，但是不能过分强调和依赖房地产业，为充分发挥支柱产业的作用，国家需进一步明确其发展方向，做出合理的调控，使房地产业达到稳定合理的发展。

参考文献

[1]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2003-2012. http：///tjsj/.

[2]北京市统计局.北京市统计年鉴2003-2012.http：///.

[3]刘水杏，张凌云，贾卓，常潇琳.《北京市房地产业的社会经济效应》[M]，中国建筑工业出版社.2011年.

篇10

关键词：区域金融调控；主体；目标；模式

基金项目：“中央高校基本科研业务费专项资金”（项目号：11MR61）资助

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2012年11月29日

作为中观尺度的区域金融发展是要受国家和地方两级政府所定经济政策影响的，因此区域金融调控自然也要受到国家和地方两级政府的决定。作为不同的市场经济主体，国家和地方政府在区域金融调控上的立场目标和内容自然也会有些区别，因此区域金融调控必须首先划分调控的主体，研究不同调控主体的利益诉求、目的、调控方式和调控手段等。

一、区域金融调控的主体和目标

根据区域宏观调控的动力来源不同，区域宏观调控的主体可以分为区域宏观调控的国家主体和区域宏观调控的地方主体两类，相应的不同主体的目标自然也有所区别。

（一）区域金融调控的国家主体及其目标。虽然区域金融是中观尺度的金融活动，但是由于金融资本的高流动性及其经济影响的高风险性，区域金融必须考虑区域与区域、区域与国家金融活动的宏观关系问题。因此，在区域金融调控中必须包括区域内部之外的金融调控问题，即区域与国家金融的关系问题和区域之间的金融协调与发展问题。而这些问题的处理，单纯依靠中观的视域下的地方政府是无法完成的，因此区域金融调控中，国家是一个重要的调控主体。站在国家的角度，国家的金融调控也必然应该包括区域金融调控。

国家的金融调控中涉及到区域金融问题的调控目标应该包括以下几点：

1、保持宏观经济的平稳运行。国家金融调控的重要目的之一就是通过发挥金融与经济的互动效应，保持国民经济的平稳健康运行。然而，任何国家的整体经济状况都是由各个区域的经济状况决定的，各个区域的经济健康运行是一个国家经济健康平稳运行的重要条件，因此运用区域金融调控的首要目标应该为一国经济的整体发展服务，即保持宏观经济的平稳运行。

2、促进区域经济的协调发展。当一国经济发展到一定阶段，区域经济的不均衡将成为一国经济继续发展的重要障碍，因此区域经济的协调发展是各个国家都努力追求的一个宏观经济目标。然而，区域间的协调发展离不开金融活动的支持，但是金融资本的逐利性使得金融活动自身反而有着加大区域经济差距的倾向，因此要克服这一缺点，只有加强金融调控，发挥金融活动的积极作用，支持区域经济协调发展。这一结果的实现必须依靠区域之上的国家通过调控才能实现，因此区域经济的协调发展应该是国家进行区域金融调控的重要目标。

3、保持区域金融调控体系的健康运行，理顺金融调控传导机制。区域金融调控是国家金融宏观调控在区域经济调控中的具体化，是中央金融调控政策传导渠道的重要枢纽。由于受时间和空间的限制，中央宏观金融调控在行使调节职能时就需要由区域金融调控体系作为中央金融调控的具体执行者，并将政策执行情况及效果及时准确地进行反馈，以便中央金融调控及时进行调整。因此，以国家为主体的金融调控应该注意建设和完善区域金融调控，以使得整个金融调控体系能够健康运行，调控措施能够有效发挥功效。

（二）区域金融调控的地方主体及其目标。虽然在促进区域经济发展这一点上，地方政府和中央政府的目标是一致的，但是具体到某一个区域的地方政府，作为市场经济的主体就有了与中央政府不完全一致的利益诉求。在区域金融的发展上，中央政府更侧重整体金融活动的总体效益最大化的追求，这种总体效益最大化优势是建立在对某些区域利益损害的基础之上的。而地方政府虽然要执行中央政府的相关政策，负有遵从国家利益最大化目标的责任，但它们更侧重对区域经济效益最大化的追求。因此，由于金融是现代经济的核心，为了实现区域效益最大化的目标，在区域金融调控上，由于利益诉求的不一致，地方政府有着与中央政府不一样的目标。具体而言，有以下几点：

1、促进保持本区域内的经济快速健康发展。区域金融调控由于调控的范围和属性不同于国家的宏观金融调控，属于中观尺度的金融调控范畴，而且区域金融调控不需要考虑本币币值的稳定和外汇收支的平衡，主要目标便是促进保持本区域内的经济快速健康发展。在区域经济起飞阶段，应着重致力于促进经济增长、就业的增加；在经济高速增长阶段，应着重致力于保持区域经济增长的稳定性；在区域经济成熟阶段，即步入经济稳态阶段，应着重致力于技术、产业和消费结构的升级、创新和发展。

2、相机配合国家金融调控。区域金融调控的总目标必须服从国家宏观金融调控的需要，在不与宏观金融调控目标相冲突的前提下，结合地方的实际情况，进行符合区域内经济发展利益的区域金融调控。一方面配合宏观调控的需要，如在宏观紧缩时期，对区域金融供给进行紧缩控制，在宏观扩展时期，对区域金融进行扩展刺激；另一方面为了满足区域经济发展需要，与宏观调控方向相逆进行本区域金融调控。如，在宏观紧缩时期，对区域放松金融供给控制，实施区域金融扩张政策，或者在宏观扩展时期，对区域金融进行紧缩控制，实施区域金融紧缩政策。

3、培育和发展健全的区域金融市场体系。健全的金融市场是区域经济快速发展的有利条件。欠发达地区的金融市场一般存在的功能小、品种少、层次低、发展慢等问题，这些问题就阻碍了欠发达地区经济的快速发展。虽然发达区域的金融市场一般相对发达，但在经济全球化的今天，面对激烈竞争，发展永无止境。因此，区域金融调控应该通过适当的政策培育和发展健全的金融市场。

二、区域金融调控的模式

区域金融调控的主体分为国家主体和地方主体，而且它们的调控目标也不尽然一致，因此在考虑区域金融调控模式时首先要考虑区域金融调控的主体选择。

（一）以国家为主的区域金融调控模式。现有的理论研究和实践证明，大国的金融活动和大国的经济一样都存在区域性，也即区域之间存在着差异。区域间的经济和金融差异就要求金融调控必须区域化。以国家为主的区域金融调控模式就要发挥国家宏观金融调控的主体作用，通过各种调控政策区域化的方式来实现区域金融调控的目的。具体而言，以国家为主的区域金融调控模式要注意以下几点：

1、金融政策区域化。在区域化视角下，一国金融政策的制定不应是简单统一的“一刀切”，而应根据各个时期、各区域经济运行情况的客观需要，采取有差别的区域化的金融政策。简单统一性货币信贷政策固然可以保持宏观调控的一致性，但在经济基础条件与市场环境差异较大的不同区域，它将产生不同的经济绩效，不利于区域经济的协调发展，相反会损害区域市场经济的自由发展，形成地域间的“剥削”，引起经济区域间的不同产出，加剧区域经济发展的“马太效应”，最终要付出巨额的制度成本。只有实行有差别的区域化的金融政策，才能有效地防止上述问题的发生。具体而言，金融政策的区域化应该包括：有差别的区域存款准备金政策、有差别的区域利率政策、有差别的区域公开市场操作政策、有差别的区域再贴现政策、有差别的区域金融服务政策等。

2、金融监管区域化。由于区域间的金融体系完善程度不同，发达地区金融体系完善的条件下，对金融监管的化解渠道和方法自然较多，而金融体系不完善的欠发达地区，其渠道和方法自然较少，因此统一的监管政策使其实际绩效在区域间表现为发达地区金融监管较松，欠发达地区金融监管较严。因此，加强区域金融调控就应该实行有差别的区域化的金融监管。

3、金融调控组织与责权体系区域化。一国金融组织制度的构造，既要体现国家宏观金融管理和调控的要求，也要体现国内各区域经济平衡、协调发展的要求。中央宏观金融调控部门在实行统一的调控法规，完善统一宏观金融调控与监管体系建设的同时，必须构筑能体现区域特点的中观金融调控与监管体系。具体来说，应该给予各区域中央银行这样两项权力：第一，在金融政策区域化前提下，赋予区域中央银行一定的地方金融政策制定权；第二，在金融监管区域化前提下，赋予区域中央银行一定的地方金融监管政策制定与自。

（二）以地方为主的区域金融调控模式。在区域化视角下，地方政府和地方金融调控部门应该拥有自主调控本区域内金融活动的权利。地方政府和地方金融调控部门可以根据中央金融调控部门的金融调控政策，以及本区域的经济运行和金融运行状况，在国家相关法规和政策允许范围内，制定出适合本区域的具体的金融政策和监管措施，完善区域内的金融调控机构与责权体系，通过实施区域内的金融调控更好地促进本区域内金融的健康运行乃至区域经济的快速发展。其具体途径包括：制定适合本区域的存款准备金政策、利率政策、再贴现政策、金融服务政策等；建立健全本区域内的金融监管体系，制定适合本区域的具体的监管法规等。

在具体调控方法层面，地方政府和地方金融调控部门虽然应该拥有更多的区域金融调控自，但是这种放权不可能也不应该是无节制的。因为地方政府和地金融调控部门与中央政府和中央金融调控部门毕竟是有区别的，他们不可能像国家宏观金融调控那样，可以根据情况灵活运用再贴现率、存款准备金率、公开市场操作等间接调控工具和其他间接信用控制手段，地方为主体的区域金融调控的方法只能更多地依靠一些直接调控方式。地方政府和地方金融调控部门可以更多地运用直接调控方式，针对区域经济中的信用结构和质量进行调节控制，通过影响信用的方向和用途来达到调控目标，如直接信用控制、不动产信用控制和消费信用控制。这些金融调控措施和方法虽然中央金融调控部门也可以运用，但是由于区域金融调控的地方政府和相关部门在具体调控中比中央部门更加能够找到和抓住明确的、针对性的市场主体，以及可观察的中观或微观经济、金融指标，所以其实施效果将会更加可控和明显。

实施金融调控的地方政府在加强金融调控力度的同时，应该加强对自身调控体系和调控工具的建设。比如，在中央银行放权的基础上区域“央行”建立健全区域内的金融调控组织体系，完善金融宏观调控的市场基础，培育和发展具有生机和活力的金融微观主体；建立区域金融调控的实施、评价体系，及时评估、总结调控措施的效果，检查区域调节与宏观调控的协调程度，依据区域经济、金融参数在调控期内的变化，及时对区域金融调控的具体措施进行纠正；建立区域经济、金融发展的计量经济学模型，判别区域金融调控的效果和调整方向，确定区域金融的调控方案。

（三）国家和地方相结合的区域金融调控模式。以国家为主体的区域金融调控和以地方为主体的区域金融调控都各有利弊，任何单纯的以国家为主体或以地方为主体的区域金融调控都将难以实现最好的区域金融调控效果，将二者结合起来从理论和西方国家的实践经验来看都是最佳的选择。

实施国家和地方相结合的区域金融调控模式，就是将上述两种模式的优越结合起来，但是二者要结合好的关键在于：一方面既要发挥原有的中央金融调控的权威性，保持和维护国家整体金融安全稳定，但同时也要使中央金融调控部门充分考虑到各地区的经济和金融差异，给予各地区充分的灵活自，还要照顾到对欠发达地区的金融支持；另一方面也要充分调动和发挥各级地方政府在区域金融调控中的积极性，使区域金融调控在各区域都能得到切实的贯彻落实，达到区域金融调控的最佳效果，但同时也要通过国家和地方的结合，适当地约束地方政府对区域金融调控的不良干预，削弱地方政府将区域金融财政化的倾向。

主要参考文献：

[1]姚景超.区域金融调控：货币资金流动的角度[J].新疆金融，2005.5.

[2]赵晓力.中国区域金融发展问题研究[D].吉林大学，2007.