房产中介法律培训范文

导语：如何才能写好一篇房产中介法律培训，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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1 目前房产中介发展现状

随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。

2 房产中介市场现实存在的欺诈行为

2.1 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

现实当中，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2.2 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

2.3 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

2.4 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

2.5 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

3 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？提供下面几个建议：

3.1 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

3.2 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

3.3 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

3.4 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献:

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

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这一年，北京乃至全国市场的行业格局发生了怎样的变化？未来，房产中介行业将如何继续变革？在业内看来，整个行业目前还问题重重，随着行业整合的加速，未来三至五年，中介行业变革将进入深水期。

经纪人之战仍在延续

去年年底，北京房产中介行业打起了一场经纪人“保卫战”，包括链家、我爱我家、思源等传统中介陆续针对经纪人的待遇提出新方案，试图通过提升经纪人佣金、员工持股等方式攥紧手中的优秀经纪人资源。

今年，这种变革仍在延续。

近期，曾经挑起下调中介费大旗的思源，旗下房通网再次提出了“独立经纪人”概念。据房通网介绍，依托房通网平台，独立经纪人、区域合作伙伴和房通网是加盟合作关系，经纪人交易的1.5%佣金全部归个人所有。

房通网提供的是替代传统经纪公司给经纪人和经纪人团队提供的相应全套服务，经纪人向平台缴纳平台使用费。

在业内看来，这一模式与美国的Zillow有相似之处，但该模式是否能够适应本土环境，仍有待考验。

“是否引入独立经纪人，也是我们在创业之初讨论最多的问题。但通过市场调研，最终决定使用自建团队。”爱屋吉屋市场副总裁张隽表示，目前国内房产经纪人的水平良莠不齐，需要严格的职业培训。加之国内相关政策监管缺乏，容易为后期管理埋下隐患。

在12月2日举办的“新经纪、新生态”的互联网与房地产经纪行业发展论坛上，链家集团董事长左晖表示，未来是经纪人的时代，房产中介平台通过为经纪人提供更为细化的服务，以此提升整个品牌的服务水平。

兼并、烧钱，洗牌继续

经纪人资源整合背后，实则是各个房产中介平台的角力。

长期以来，北京房产中介格局鲜明，以链家地产、我爱我家、麦田房产为代表，传统中介互联网平台的鲇鱼效应在北京市场上日趋凸显。链家研究院院长杨现领介绍，从今年3月起，以搜房网和爱屋吉屋为代表的互联网房产平台的市场占有率在日趋上升，市场洗牌仍在继续。

据北京住建委网站显示，10月，在北京爱屋吉屋成交的二手房源达793套，已超越常年位居成交排行第三名的麦田房产。搜房网也以451套的成交量位居第五。而这两家公司的二手房经纪业务，均起家于今年年初。

“诸多生活服务行业嫁接互联网后均已出现巨头。出行、旅游、零售行业已出现百亿美元的巨头。唯有房产中介行业仍处于诸雄纷争阶段。未来存量房市场会不会产生百亿美元的独角兽公司？实现的条件正在逐步成熟。”杨现领表示。

实际上，面对这一趋势，链家早已展开一轮南征北伐，先后在上海、成都、深圳、广州等地收购合并当地强势房产中介，实现规模化整合。我爱我家等在内的房产中介也在积极开展海外业务，为业务拓展寻找更多可能。 搅动市场从去年年末相继下调佣金，到今年以来互联网平台大举扩张，无不搅动着整个房产中介市场。 图_CFP

最近，“中原教父”施永青高调回归，直言将迎击链家排山倒海的进攻。一直以来低调的中原选择在年关放出重磅炸弹，与链家触动了中原的“奶酪”密不可分。据了解，今年以来链家通过兼并的方式，使得在上海的门店规模超越中原。在曾经是中原主场的深圳，链家通过兼并开设了大批门店，宣传攻势强劲，无疑对中原造成威胁。当在北京、上海已被链家超越，对于中原来说，深圳更加不能“败走”。

面对传统中介的强势扩张，如何逐步摆脱“烧钱模式”，在未来稳扎稳打，也成为互联网平台必须面对的问题。

“一个公司不能靠花钱过日子。从追求效率到追求利润转变，是公司未来一年最重要的目标。”张隽如是说。

格局角力背后，需要强大资金支持。据了解，爱屋吉屋“烧钱不止”，目前进行了五轮融资，链家也在与投资方接触，而思源则在准备回归A股。

服务，离不开的核心

市场争夺战打得热闹，不过对于各家公司来说，房产中介行业作为生活服务行业，所有业务的开展最终都将回归到服务这个点上来。

链家网CEO彭永东坦言，明年链家网最重头的工作就是梳理整个平台系统的流程，从而发现用户服务体验的痛点，提升效率。

“不仅是客户服务，未来链家网想要为行业提供更多服务，完善整个行业生态圈。”彭永东介绍，行业里的细分服务存在很大空间。例如在美国，经纪人为了更好地卖出二手房，会对房屋进行翻修、装饰，这就是一个市场机会。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，今年政策在变、市场在变、行业在变，对线下的争夺将成为关键。对此，我爱我家推出“六大服务承诺”，升级服务。

针对服务升级，爱屋吉屋将推出权限交易保障服务和免费法律支持服务。同时，在产品创新方面，爱屋吉屋的金融服务部门已经成立，为买卖双方提供信贷等金融服务。张隽表示，这也是爱屋吉屋寻求利润增长的必经之路。

明年或现淡市，推进行业完善

长期以来，房产中介被看做是“靠天吃饭”的行业。市场好时，赚得盆满钵满。市场不好时，迅速收缩规模。不过面对明年预期下行的市场，不少业内人士却信心满满。

“市场下行是推进行业完善的催化剂。”在谈及明年的行业驱动时，左晖直言。他表示，相比于国际上同等水平的大城市，北京二手房换手率和成交量相对较低。这背后，中介服务水平对购房者决策的影响很大。同时，房产经纪行业在新常态下更是百废待兴，快速满足用户核心需求并能扎实做好服务的创业公司将快速脱颖而出。

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摘要：近年，随着中国房地产市场急速扩张，所孕育而出的房地产中介公司越为众人所熟识，而房地产中介企业的口碑和制度建设的完备亟待解决，本文将介绍中国房地产中介公司发展现状和他的法制建设。

关键词：房地产 中介公司 法制建设

一、我国房地产中介公司发展现状

房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助共享双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托业务或价格评估等活动的总称。房地产中介公司是房地产市场的衍生品，作为房地产的二、三级市场，从1988年第一家房产中介公司成立至今已有20多年的历史。房地产中介行业一直处于稳健、急速扩张的发展之中。目前，我国各类房地产中介服务机构已超过20000家，其中房地产估价机构约有50000家，提供中介、、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人。

在房地产中介公司强势进入下，商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款，二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。

房地产中介服务的不规范,以及由此而产生的种种乱象,已经使房地产中介服务成为一个让人离不开而又不敢恭维的行业。房地产中介行业中存在的败德行为、恶性竞争等不规范行为严重损害了消费者的利益,也毁坏了房地产中介行业的形象。同时也危及到整个住房二级市场的健康发展。

房地产中介公司主要存在如下问题：不正当竞争充斥中介市场，由于准进入门较低，中介公司是房地产市场竞争最大的行业，中介公司在大中型城市片地开花，每一商业街，每一小区都有大量的房地产中介公司，它们为了争夺客源和房源，相互攻讦，采用不正当的方法从其他中介公司挖房源，抢客源，为了拉住客人，有些中介公司擅自降低中介费，严重扰乱中介市场的正常秩序。

中介机构专业化素养普遍较低，中介公司所专注的是业务人员的业绩，而不是人员的专业素养，大量的人员缺乏该行业的专业知识，虽然许多中介公司人员都接受过培训，但对于房地产中介的法律介绍较少或员工就不清楚，它们更专注于对员工的销售培训，这就造成客户对中介公司服务的强烈不满。

中介机构向客户隐瞒重大价值信息，中介公司为了是自己的利益最大化，在促成交易中，可能会故意隐瞒或含糊一些与将交易物业有关的重要信息，例如房龄、建筑隐患、建筑面积等；还出现大量中介机构在买卖成交后不签定房产局规定使用的协议文本，而仍使用各公司自行制定的各自合同，有许多是对客户不利的条款。

二、房地产中介公司合理规范的制度建设

正由于房地产中服务人员的工作已经深入了房地产市场上的各种交易行为和交易过程，因此在其提供中介服务的过程中，也不可能避免地发生各种各样的纠纷，对于法律规范混乱的房地产中介市场，借鉴国外及港台房地产中介服务法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等并且学习他们具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益,4。

美国房地产中介公司的管理方式是我们学习的榜样，例如，美国对房地产经纪人的管理严格在美国从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照；美国具有健全的法规制度，为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿；同时美国塑造良好的职业道德，为社会树立了良好的口碑。

在学习国外管理房地产中介公司经验的同时，我们更应该立足我国特殊国情，提出有效的解决办法。首先，政府应加强对申请房地产中介业的机构审核门槛，针对中国房地产中介发展现状，提出有中国国情的条件，尤其是他们的专业技术人才的审核；其次，中介公司应该提高操作的透明度，公开中介公司的办事程序和收费标准，这是中介机构接受社会监督的首要条件，这样才能在社会树立良好的口碑；最后，优化内部管理，推动二手房中介买卖规范化运作，对中介公司利益的保障，由于出让方委托中介的时点与买卖成交的时点有长短不一的过程，中介接受买卖、租赁委托时必须签定书面委托协议，签定协议后立即备案，委托中介公司的房屋在进行转让登记时必须提供委托协议，所以，理顺内部管理关系，保证信息的协调统一，以有效地保护中介公司的合法权益。

“纠纷无时不有、无处不在”。而法律作为一种理性的、有秩序的纠纷解决途径，是一个社会进步、文明的标志。对于连接房源与客户的中介公司，不仅仅着力于房子的销售业绩，更应利用自身的专业所长，为客户解决各种房产问题，以自身的专业形象，服务质量，操作的透明度，为自身树立有实力的良好口碑。

参考文献

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关键词：房地产中介；中介市场；中介服务

中图分类号：F293.35文献标识码：A

房地产业经过几十年的发展，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业之一，房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展，对国民经济的影响力很大，切身关系到民生。伴随着我国住房制度改革推进导致房地产业突飞猛进的基础上，作为其一分支的房地产中介，通过国家一系列相关政策的出台，也随着房地产业的发展兴起开来。

房地产中介指，在房地产市场中专门提供房地产信息，进行技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估、业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。狭义理解是房地产商品成交的媒介，广义上则包括资金市场中介、实物市场中介和其他中介（策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等）。我国房地产中介主要表现分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。从学者视角的归纳，房地产中介涵盖了房地产生产、经营、交易、消费等全过程存在的中间经济活动，比较全面笼统。

我国房地产中介正处于快速发展阶段。经过十多年的发展和残酷的市场竞争，房地产中介涌现出了一大批诚信规范经营的品牌企业，如香港中原、美联、天津顺驰、深圳世联等连锁知名企业，以其雄厚的规模实力，先进完善的管理经验及专业化、高素质的服务水平，赢得了消费者的普遍好评与信任，扩大了中介的影响力。在北京、上海、深圳、广州等经济发达城市，房地产中介发展势头较为迅猛，房地产中介行业基本制度已逐步建立，企业和从业人员都有了较大数量的增长，行业规模也在不断扩大。房地产中介业呈现出一片欣欣向荣的景象。但从客观整体角度来看，一定意义上讲，房地产中介仍然属于改革开放的新生事物，行业整体发展水平评估与发达国家的成熟市场仍有一段距离，还有许多有待于我们完善的方面。

目前，西安的房产中介机构也在空前活跃地发展着。经过短短几年的时间，西安大大小小的房地产中介机构也随处可见。其中有比较成熟的品牌中介机构，如21世纪不动产、玛雅房屋中介、天地源不动产、圣安置业。同时，也有很多不规范的小型中介机构存在于市场上。这种现象的存在是由于行业准入门槛低、市场竞争混乱无序、政府主管部门缺乏经验、监管不力等多方面的原因，从而导致这个行业充斥了一大批唯利是图的“黑心企业”，“一个门面、一张桌子、一部电话、两三个人、几条房源信息，再挂靠别人的营业执照”便堂而皇之办起了公司。品牌中介少、规模小、数量多、从业人员素质普遍不高、诚信问题凸显等，造成了大多数人对房地产中介持不信任的态度，严重影响了中介市场的健康发展。

总体来说，目前中介市场存在的问题主要集中在以下几点：

（一）房地产经纪从业人员整体素质不高。目前，市场上从事房地产经纪行业的人员有相当一部分学历并不高，从技能方面来看，缺乏房地产行业的基本知识，只是经过简单的培训就匆匆上岗；从职业道德方面来看，有很多是浑水摸鱼，唯利是图，严重缺乏公开、公平、公正的市场意识和符合市场经济发展规律的行为规范，一定程度上侵害了消费者的权益。

（二）房地产经纪企业不规范经营、暗箱操作赚取中间差价，交易资金安全得不到保障。

（三）商品房本身属性的信息不对称造成的交易纠纷。缺乏专业知识和购房经验的普通消费者在房地产经纪人员面前始终处于较强的信息弱势地位。如果经纪人对房产的信息有所隐瞒的话，那么当房屋销售出去后，对于经纪人的口头承诺，消费者将无从投诉。

（四）政府监管缺乏完善法律法规体系的支撑。面对这些问题，我们应该推行房地产经纪人执业资格制度，把素质不高的人员严格剔除掉；提高市场准入标准；积极响应国家建设部、央行联合的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房地产中介机构不准代收、代付交易资金，要求必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全，提倡由银行作为第三方，实行资金监管制度；政府方面严格进行宏观指导和监管，并尽可能地为中介市场提供方便的服务。

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顾名思义，土流经纪人就是通过搜集农村闲置可出租的土地信息，到网上，提供给需要土地的种植户或者投资者，从而赚取佣金的职业群体。

土地流转经纪人如此活跃在全国乡村，得益于政策的支撑。十八届三中全会提出，建立和发展农村产权流转交易市场，迫切需要一支熟悉农村要素资源信息，有知识、有文化、有技术、懂法律、会经营、讲诚信，能够充分应用现代信息手段促进农村产权交易的专业经纪人队伍，积极参与产权交易服务，撮合产权交易双方进行规范交易，推动农村要素流转交易市场活跃发展。

风头盖过房产经纪人

链家河北廊坊某门店业务员小张放弃了房产经纪，转行加入土流经纪人队伍。在小张的描述里，“土流经纪人的日子比房产中介安逸多了，赚钱却一点也不少”。

即使之前就职于二手房中介“大鳄”链家，小张对房产经纪人的奔波与辛苦也已经体会得淋漓尽致：年薪百万只是极个别的特例，大部分房产经纪人还是过着每天工作12个小时以上、底薪2000块钱的日子，“节假日的时候正常吃顿饭都是奢望”，房产经纪人的竞争也已经趋于白热化。

小张的转型缘起于与土流网北京土地流转服务中心夏创武总经理的偶然相识。

夏创武是土流经纪人圈子中的一个传奇人物，一年前的他还只是一个在湖南从事室内装饰的“包工头”， 如今的夏创武已经拥有自己的土地流转服务中心，不到一年的时间已经将业绩做到了300万以上。

1991年就来到北京闯荡的的夏创武尝试过销售、室内装饰等职业，但即使20多年的城市生活也抵消不了他心中对田园生活的惦念和向往。一次机缘巧合，夏创武接触到了土流网，原本他是想通过土流网给自己找块合适的土地，几次接触沟通之后他发现土流网蕴藏的商机可谓无限，更重要的是土流网还能圆了自己接近土地的夙愿。

夏武对小张发出了工作邀请，“土地集约化是大趋势，土地流转则是土地集约的先头部队，土流经纪人还是蓝海”。跟夏总见面的第二周，小张便正式加入了土流经纪人的行列。

小张从房产经纪人“跨越”成为土流经纪人的“创举”，一时成为房产经纪人圈里热议的话题。在土流网CEO伍勇看来，土流经纪人的风头势必将会超过房产经纪人，“土地流转行业潜力巨大，作为连接农民和农业投资人的土流经纪人将扮演非常重要的角色，”伍勇进入土地流转行业已经7个年头，他指出，作为在城镇化进程中国家鼓励农村土地流转大背景下应运而生的新职业，土流经纪人作为当地人，很好地解决了农民与租田大户之间的信任问题，在促使土地价格透明化的基础上，激活了全国土地跨区域的流动，随着土流流转的不断推进，未来加入土流经纪人队伍的精兵强将也会越来越多。

土流经纪人“非野蛮”快速生长

土流经纪人的队伍已经称得上“强大”了。据不完全统计，国内土流经纪人的从业人数已接近十万人，以土流网为例，这家较早进入土地流转业务的综合服务平台就已经聚集了1.2万的土流经纪人。

不仅数量惊人，土流经纪人也汇聚了各方精英：此前以年收入600万元风靡土流经纪人圈子的解洪玲，早在2007年进入了土地流转行业，此前他已经做了十年发廊生意，以加盟方式成立土流网南昌土地流转服务中心之后的第三个年头，年收入就已经超过了600万元；在大多数年轻人选择远离土地的时候，出生于1988年、毕业于四川林业大学的童修齐却还是闯入了土地流转行业，并在进入的第一年就收获了30万元的收入，“可能是因为我大学专业的缘故，很多种田大户都十分信赖我，土地流转行业是大有干头的”，这个年轻的土流经纪人对土地流转行业充满信心。

土流经纪人是对年龄最没有“偏见”的职业，国内年龄最大的土流经纪人严金昌已经73岁高龄。即使是雨天，安徽凤阳小岗村的严金昌老人也不得闲了，与之前帮着大儿子打理农家乐不同的是，他现在是土流网小岗村土地流转服务中心的总经理，几乎每天都会接到十多个咨询地源的电话，最高的记录达到48个。

从20多岁到70高龄的年龄覆盖可以看做是土流经纪人行业快速增长的缩影，庆幸的是土流经纪人并没有陷入“野蛮无序生长”的怪圈。目前，以土流网、搜土地网、地合网等为代表的土地流转综合服务平台都推出了土流经纪人培训制度，其中土流网更是专门成立了土流学院，定期举办土流经纪人培训班，邀请农业专家、教授讲授土流经纪人的基本工作方法、流程，农村土地流转的政策法律和农村土地抵押贷款等农业金融知识，以保证土流经纪人的专业技能和素质。

土流经纪人的未来

73岁高龄的严老爷子似乎是农村土地的“矛盾综合体”。38年前他带头大包干，将集中耕种的土地分包到户；38年之后他又带头将土地集中起来进行流转，这个“矛盾”在严金昌看来是不同经济发展阶段的必然选择：目前土地流转是国家深化的政策，是为了增加农民收入，让农民富起来，土地进行流转后用大机械，规模化种植，提高土地价值才能赚钱。

在严金昌老人成为土流经纪人的4个月后，中国国务院《国务院关于印发全国农业现代化规划（2016―2020年）的通知》，支持通过土地流转、土地托管、土地入股等多种形式发展适度规模经营。

政策是土流经纪人未来前景的最佳注脚。事实上，土流经纪人在3年前就已经被明确肯定了：2013年11月，党的十八届三中全会明确指出，要建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。建立和发展农村产权流转交易市场，迫切需要一支熟悉农村要素资源信息，有知识、有文化、有技术、懂法律、会经营、讲诚信、能够充分应用现代信息手段促进农村产权交易的专业经纪人队伍，积极参与产权交易服务，撮合产权交易双方进行规范交易，推动农村要素流转交易市场活跃发展。

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以庆祝建党100周年为主线，广泛开展以党史为重点的“四史”宣传活动和举行党史学习教育专题宣讲会，讲党史学习教育送至“群体”的“手中”。下面小编整理了x区总工会“群体”建会入会经验信息材料，欢迎查阅。

为深化党史学习教育，深入开展“我为群众办实事”实践活动，XX市XX区总工会积极探索创新，聚力攻坚破难，通过拉网式调研、示范式创建、打造新亮点、点穴式凝聚，让快递员、网约送餐员、保安员等新业态“群体”职工有“家”可依，让职工和工会心连心。

拉网式调研，聚焦目标牵动。

一是区总工会高度重视，通过组织党员干部深入基层调研把底子摸清，重点摸排掌握群体所属行业企业和从业人员的数量、分布以及建会入会现状，力求未建会企业数量清、未建会原因清、职工人数清和所处区域清。二是通过调研把问题找准，针对群体行业职业特点，重点梳理底数不清、灵活性不强、合力不足、吸引力不强等问题，制订有针对性的工作方案。通过“XX职工之家”微信公众号，“群体”从业人员较为关注的信息，宣传吸纳“群体”从业人员入会的具体举措，营造浓厚的舆论氛围。三是通过调研把思路理清，坚持因地制宜、因企施策，建立台账，列出清单，积极探索单独组建、区域联建、行业统建等模式，不断消除建会盲区和空白点，推进“群体”入会工作稳步开展。

示范式创建，实施整体推动。

一是坚持党建带工建原则，以“增强凝聚力，扩大覆盖面”为指导，实施龙头带建，以规模企业为重点，按图索骥，精准定位，全面推进货车司机、快递员、护工护理员、家政服务员、商场信息员、网约送餐员、房产中介员、保安员等群体入会工作。今年全区快递行业成立工会联合会，XX区快递行业现有XX、XX、XX、XX、XX、等XX家快递企业，XXX个网点，共吸纳XXX名“快递小哥”（含农民工XXX人），建立温暖X站X家。

打造新亮点，开展“三送”活动。

坚持以职工为本，按照“群防、群控、群治”职工劳动安全卫生保障机制建设的要求，积极开展形式多样的“送清凉、送安全、送法律”等走访慰问活动。一是送清凉。根据夏季高温特点，推动高温作业单位增设防暑降温设施，改善高温作业职工劳动条件。向“群体”的一线职工赠送防暑降温用品，保障高温作业职工身体健康。通过利用“XX驿站”，为货车司机、外卖送餐员、快递员等“群体”高温作业特定人群开辟设有空调（电扇）的休息场所，供应大碗茶、凉白开、绿豆汤，免费提供防暑用品。二是送安全。督促用人单位按照《职业病防治法》《防暑降温措施管理办法》等法规政策要求，落实防暑降温主体责任。组织开展安全检查和事故隐患、职业危害排查治理，加强对农民工比较集中的劳动密集型代工企业、建筑工地、露天高温和密闭缺氧作业场所的监督检查。加强高温条件下的安全生产培训。组织医疗志愿者队伍，深入企业和施工现场，宣传暑期防病知识，开展职业健康检查和心理咨询等活动，保障职工在夏季生产劳动过程中的安全与健康。三是送法律。向“群体”赠送《职业病防治法》《防暑降温措施管理办法》《职业危害防治知识职工普及读本》等安全生产相关法律法规读本和宣传资料，提高职工维护自身安全与健康合法权益的意识和能力。

点穴式凝聚，强化服务驱动。

一是以庆祝建党100周年为主线，广泛开展以党史为重点的“四史”宣传活动和举行党史学习教育专题宣讲会，讲党史学习教育送至“群体”的“手中”。同时利用“快递小哥”流动性强特征，将“快递小哥”变身“党史传递者”，推出“党史快递”二维码，借“快递小哥”之力，把身边鲜活的党史故事传递到全区各个角落，形成“一码一故事，随时随地学”的良好氛围。二是开展“入会有礼”活动，给快递员、送餐员等“群体”赠送“入会爱心礼包”，增加“会”对群体的吸引力，“家”对群体的温度感。组织“一式”（组织集中入会仪式）、“一誓”（组织集体宣誓）为载体，增强会员的归属感。三是结合“群体”工作特点，着力提升职工队伍整体素质，组织行业内职工开展技能培训，深化各行业职工技能竞赛活动，加强企业民主管理，促进“群体”行业的劳动关系和谐稳定。四是“定制化” 暖心保障再扩容。坚持“温度”与“厚度”并重，“厚度”与“服务”相结合，将就业服务、法律援助、金秋助学、困难职工帮扶救助送温暖工程向“群体”靠拢，同时积极开展文体活动，打造帮扶工作“绿色通道”，切实为“群体”职工办实事、做好事、解难事，让他们更有归属感、获得感、幸福感。今年区总工会开展“温暖冬日、情系一线——快递小哥暖心行动”慰问活动。此次慰问给快递小哥们带来了一些生活用品和防疫物资，涉及全区多家快递企业的一线快递人员XXX人。

篇7

一、指导思想

以科学发展观为指导，以服务经济建设为中心，以规范和发展为主线，大力推进中介组织功能性建设与专业行业协会建设，切实维护中介服务市场公平竞争秩序，逐步形成行业自律与政府监管有机结合的中介组织规范发展运行机制和长效机制，推动我区经济社会平稳较快发展。

二、工作原则

1.坚持在区政府的统一领导下，按照“谁主管、谁负责”的原则，充分发挥登记管理机关、业务主管单位和职能部门的监管作用。

2.坚持突出重点、分类指导，针对行业协会和市场中介组织不同类别和属性，以解决突出问题为切入点，务求集中整治见实效。

3.坚持标本兼治、纠建并举，一边抓突出问题的解决，一边抓规范发展，完善监管体制，加强自律机制建设，健全政策法规体系。

三、工作内容

(一)审查和确定中介组织的经营资格，凡达不到准入条件和标准的，该撤销的予以撤销，未经法定程序审批、登记而擅自执业的中介组织，要依法取缔。重点是：（1）检查中介组织的前置审批许可证件、营业执照是否齐全、是否有效；（2）检查中介组织经营主体的实际使用名称、经营范围、经营场所等经营状况与审批证件及营业执照的审批事项、登记事项是否一致，有无出租、出借、转让审批证件或营业执照等违法违规行为。

（二）检查中介组织的执业情况，查处中介组织出具虚假证明、违规操作、不当竞争等违规违法问题。重点是：（1）检查其经营活动是否依法进行，有否不当竞争、超范围超资质行为、业务程序违法或非法活动等；（2）检查其经营活动是否完全正确履行法定的、委托的、约定的、自设的义务，有否存在损害国家、企业、他人或公众利益的行为；（3）检查其经营活动是否遵守行业自律规定、职业道德，有否存在违规操作获取不当利益的行为。

（三）检查中介组织的脱钩改制情况，深化中介组织的市场化取向改革，严格按照《省市场中介组织与政府部门分开工作实施方案》（政办12号）的要求，依照政策规定在人、财、物、名称等方面与主管部门或挂靠单位彻底脱钩。

（四）检查各审批登记部门和主管部门对中介组织的监督管理情况，督促纠正监督管理不到位的问题。

四、工作步骤

（一）摸清底数、调查研究（年6月底前）。各相关单位要开展一次摸底大排查，摸清我区中介组织数量和行业分布，以及证照持有情况，并登记造册。

（二）自查自纠、集中整治（年7月至9月）。针对调查摸底的情况，各单位要组织人员逐家进行检查，依法查处一批中介组织违法违规案件。

（三）建章立制、检查验收（年10月）。各部门要针对这次专项治理工作中发现的问题进行分析，提出有针对性的解决办法，并出台规范性文件。区政府将组织有关单位对各单位工作开展情况进行检查验收，对工作开展不扎实、工作任务未完成的给予通报。

五、职责分工

（一）有关部门开展市场中介组织专项治理承担以下职责：

1.完善主管行业的中介组织管理制度，引导成立中介组织行业协会，指导、督促、检查行业协会开展行业自律。

2.建立健全投诉举报机制，对收到的举报投诉线索及时进行调查核实，并反馈相关部门。

3.负责主管行业的行政许可审批机构和人员的监督管理。

4.发现和查处辖区范围内主管行业的市场中介组织的违法违规行为，依照法律法规规定，应当由上级或其他行政主管部门查处的，应及时通报上级或其他行政主管部门。

5.调研主管行业的中介组织发展现状，存在问题和解决途径，对中介组织的发展思路提出可行性的建设性意见。

（二）各部门职责分工：

1.区工商局：负责中介组织专项治理工作的协调组织，承担中介机构专项清理整顿工作领导小组办公室的日常工作，通报各部门工作开展情况，总结好的工作做法和经验；负责审查法律法规规定的中介组织前置审批证件，开展中介组织注册登记管理；负责登记、商标广告机构及没有行业主管部门的中介组织的监督管理。

2.区监察局：负责对中介组织行业主管部门履行职责情况进行监督和检查，依法依纪查处或通报中介组织行业主管部门及其工作人员不履行或不正确履行法定职责、参与中介组织的经营活动等违法违纪行为。

3.区财政局：负责会计审计机构、资产评估机构、政府采购机构等中介组织的监督管理。

4.区建设局：负责工程造价咨询、工程招标、工程监理、工程检测、工程咨询、房屋拆迁机构、房产中介、物业服务等中介组织的监督管理。

5.区发展改革局：负责统筹规划中介组织的规范和发展工作，起草有关政策规定，研究中介组织在改革发展中的重大事项；负责对招投标和投资项目咨询评审机构的监督管理。

6.区民政局：负责非营业利性中介组织的社团登记、管理和监督；负责查处中介组织违反社团登记法律法规的行为；负责婚姻介绍、家政服务等中介组织的监督管理。

7.公安分局：负责出入境机构、驾驶证代办、车辆代报牌代年检、保安服务等中介组织的监督管理；对中介组织及其从业人员严重违法违规涉嫌触犯刑律的，依法追究刑事责任。

8.区物价局：负责价格认证评估机构的监督管理；负责制定中介组织服务收费标准，开展中介组织服务收费检查，规范和完善中介组织的收费行为；负责查处价格评估机构违规执业行为，负责查处中介组织乱收费用、强制收费、不明码标价、价格垄断、低于成本收费、不正当价格竞争等价格违法违规行为。

9.区经贸局：负责拍卖、典当、担保、二手车鉴定评估、能源评估等中介组织的监督管理。

10.区交通局：负责交通、外船、外运和船务等中介组织的监督管理。

11.区旅游局：负责旅游中介服务等中介组织的监督管理。

12.区劳动和社会保障局：负责职业中介机构、劳动技能培训机构等中介组织的监督管理。

13.区安监局：负责安全生产评估（评价）机构等中介组织的监督管理。

14.区文体局：负责文化演出机构、图书出版机构、音像发行机构、演出团体经纪机构等中介组织的监督管理。

15.区司法局：负责律师事务所、司法鉴定机构、基层法律服务机构和公证机构等中介组织的监督管理。

16.区环保局：负责环境影响评估（评价）机构等中介组织的监督管理。

17.国土资源分局：负责土地评估机构、土地交易中介机构、矿产资源评估机构、经营性测绘机构等中介组织的监督管理。

18.区国税局、地税局：负责税务机构等中介组织的监督管理；负责查处中介组织偷税漏税等违反税收法律法规的行为。

19.区外经贸局：负责进口机电设备采购招标机构、对外服务中介等中介组织的监督管理。

20.区教育局：负责教育（家教）介绍机构等中介组织的监管管理。

21.区人事局：负责人才中介等中介组织的监督管理。

22.区科技局：负责科技成果交易、技术合同认定登记、科技信息咨询、专利、知识产权评估服务等中介组织的监督管理。

23.市质监督局直属城涵片区：负责产品质量检测检验、计量服务、认证、认证培训、认证咨询、进出口商品检验检疫、检测、鉴定认证、报检等中介组织的监督管理。

24.区工商联：负责经济类行业协会的组建和日常管理。

25.各镇（街道）、村（社区）要积极配合有关部门开展中介组织专项治理整顿工作。

其它职能部门也要按照各自职责，分别做好各相关中介组织的监督管理工作。

六、工作要求

1.加强组织领导，明确责任分工。各相关单位要针对本部门的工作职责，制定切实可行的方案，要有明确的任务要求和责任人，切实负起相关行业的监管职责。

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【关键词】信用证；二手房交易；资金监管

一、绪论

随着我国住房改革的深入，房价已经成为每个人都非常关心的一个经济价格。撇开改善居住品质不谈，即使是由于结婚，或由于拆迁或城市改造等原因造成的刚性购房需求就很大。在新商品房的价格居高不下的情况下，二手房成为一个很好的选择。

2006年出台的“国十五条”中明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。综合美国、欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况来看，当市场成熟时，一级市场（商品房销售）将与二手房市场交易量相互持平，而且随城市内可开发用地的不断减少，城市内房产的交易方式将主要以二手房置换服务为主。根据统计，欧美国家新建商品房与二手房交易比例为1：3.22，发达国家新建房与二手房比例是1：6（郭德，闫丹丹，2006）。而国内城市新建商品房与二手房交易比例相对偏低，重庆为1.66：1，广州为1.38：1（数据来源于该市房屋管理局网站）。说明我国目前仍以新商品房的交易为主，但将来房地产二级市场交易量会越来越大。如何规范二手房交易市场，是值得讨论的问题。

在目前二手房的交易过程中，最困扰买卖双方的就是交易的安全。中介的不规范操作与恶性竞争，以及这个市场上的信息不对称，严重的扰乱了二手房市场的规范发展，导致卖方过户后收不到钱，或者买方付了钱迟迟无法完成过户手续等行为时有发生。此外，随着网络信息的快速发展，很多买方或卖方在网络上挂出求购或售房的信息，如果能够顺利成交，双方都可以省下一大笔中介费。但由于缺少交易安全性的保障，导致这种交易方式非常不顺利，网络上的房屋信息逐渐变成大部分都是中介信息，只有少部分是个人信息。在二手房的交易过程中，如何让买方放心付款，让卖方放心过户，是急待解决的问题。

本文提出可以通过引进信用证这个业务来解决这个问题，既有利于二手房交易的顺利进行，能够规范二手房交易市场，又有利于银行进一步拓展业务，提高收益。

二、现有二手房交易资金监管模式分析

为了规范二手房交易市场，保护交易双方的合法利益，遏制房地产经纪活动中的违法行为，早在2006年12月底，建设部及中国人民银行就了《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求房地产经纪机构在银行开立交易结算资金专用存款账户。2007年1月22日建设部再次下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求二手房交易引入第三方加强对资金监管。

在这些文件的指导下，各省市都开始尝试如何加强监管。以天津为代表的城市选择政府监管，即在原来“中介一一客户”环节中多出了一个第三方即担保环节“中介一一担保（保证）一一客户”，并且是直接由政府提供担保（刘玉录，2007）。以广州为代表的城市选择由银行来监管，以上海为代表的城市选择由独立的第三方（上海住房置业担保公司）担保，以武汉、杭州等为代表的城市选择三方（中介、银行、客户）共同监管（刘宇，2008）。

但是这些监管模式都存在一定的问题。首先，由政府来担保与监管，政府信用是没问题，但是政府的成本增加了，而且个人认为政府作为行政主体不宜成为二手房交易市场的担保主体。其次，由银行来监管这种模式下，银行需要成立相应部门，成本提高了，但是却不允许其向客户收取手续费，这种行为难免有违商业银行的“企业”特征。再次，引入独立第三方监管，第三方公司的信用是否能让二手房交易双方信服是个问题。最后，三方共同监管，中介公司既当运动员又当裁判员，显然不合适。

三、引入信用证解决二手房交易安全问题

二手房交易过程中，卖方先完成过户行为会担心买方不付款或拖延付款，买方先付款会担心卖方拖延过户或携款潜逃。在房价高昂的现在，即使是一套二手房交易总价也不低，不管发生上述行为中的哪一种，都会给买方（或卖方）带来巨大的损失。这种现象与国际贸易中互不信任的问题非常类似。在国际贸易中，出口商与进口商分属不同国家或地区，相隔很远，不管是出口商先发货还是进口商先付款，都存在极大风险。解决的方案就是引入银行这个第三方，由银行提供信用证业务，以银行来确保国际贸易的顺利进行。具体操作是进口商向出口商交付由银行开出的信用证，以银行信用为担保，保证只要出口商提供发货的单据，银行就会付款，出口商可以放心发货。银行收到后再向进口商收款，进口商可以凭单据向承运人提货，他也可以放心付款。既然信用证能解决这种交易中互不信任的问题，那么，引入信用证来解决二手房交易中的这种交易安全问题应该是可行的。

二手房交易过程中信用证的使用流程初略设计如下所示。（1）签约：交易双方签订《房产买卖协议》。（2）开出信用证：买房人在签订《房产买卖协议》之后，持该协议到自己的开户行委托银行出具信用证。银行审核买房人开证条件，并出具信用证。（3）传递：买房人向卖房人交付信用证，卖房人与买房人约定时间完成过户手续。（4）付款：过户行为完成，由银行验证后，银行向卖房人付款。

当然，每个步骤银行具体如何操作还需要细化考虑。比如买房人的开证条件如何设立，银行是要求买房人部分付款还是付全款，才会为其开出信用证等都是需要视情况而定的。再比如过户行为完成，银行如何验证，确定付款。这个业务如果能得到当地房管局的支持，由他们有偿提供一些房产信息，比如为过户完成出具一个证明给卖房人，方便卖房人提供给银行以获得付款等就更好了。具体的收费标准也需要银行在实践中去制定。

四、引入信用证的可行性分析

1997年中国人民银行制定颁布了《国内信用证结算办法》，正式将信用证引入国内贸易结算。为国内贸易中新发生业务往来的互相不熟悉企业进行交易提供安全保障。从法律上确定了信用证在国内交易中使用的合法性。

在我国，银行，作为信誉仅次于政府的机构，提供担保能够被二手房交易双方普遍接受，很少有人会怀疑银行的付款能力。在二手房交易过程中，由于银行信用证介入，卖房人不用担心收不到房款，买房人也不用担心付了款最后办不了过户，极大地保障了二手房交易的安全，相应也能推进二手房交易市场的有序发展。

银行自己也应该愿意提供这种信用证服务。银行本身就有信用证业务，既有国际贸易中的信用证业务，也有部分国内信用证业务，再增加一项二手房交易的信用证业务，不管是从业务设计还是人员培训等方面来看，新增成本是非常低的。而且从银行目前的业务来看，银行是看得中二手房交易市场的蛋糕的，很多银行都推出了类似于“二手房交易直通车”之类的业务服务，但是这类业务都是以最后能放贷为目标，银行相应配套提供了很多免费的房产中介服务以吸引顾客。这样本身限制了银行的顾客范围。如果银行为二手房交易提供信用证服务，不管顾客有没有贷款需求，银行都可以为其提供服务，拓宽了银行的顾客群，增加了银行的非利息收入，降低了银行的经营风险，同时还给银行带了一笔短期资金来源（买方付款后要等过户行为完成，银行才付款，中间有个时间差）。当然如果买方需要贷款，自然近水楼台先得月，还给银行带来了一笔贷款业务。

五、总结

针对二手房交易安全问题，本文建议银行介入，提供信用证业务，以银行信用为担保来解决这个问题。与上文中分析的几种保障资金安全的监管模式相比，这个提议更具有可行性。银行这个市场主体来担保显然比政府更合适，而且银行在我国居民心中的信誉非常高，足以承担这个担保角色，自然也比独立第三方公司合适。银行的信用证业务是收费的，从国内信用证的收费情况来看，一套一百万的二手房交易，开证收费也就在1000-2000元之间，这个成本应该在房屋交易者的可承受范围内。而银行有了直接收益与间接利益的趋动，自然比让银行免费监管更合适。当然考虑到我国目前的信用环境，这项信用证业务暂时不应具备融资功能。

参考文献：

[1]郭德，闫丹丹.二手房市场：现状·问题·对策[J].未来与发展，2006（12）：63-5.

[2]刘玉录.二手房交易资金监管：“天津模式”的特点[J].中国房地产金融， 2007（11）：30-2.

[3]刘宇.二手房交易资金监管机制的研究及建议[J].建设科技，2008（21）：106-7.

[4]钟洪荣.信用证在商品房销售中的运用[J].城市开发，2000（08）：44-5.

篇9

一、全面推行社会综合治税信息管理平台

针对涉税信息采集渠道不畅、内容不够规范、采集手段落后的局面，县政府以政务专网为依托搭建了社会综合治税信息管理平台，将涉税信息采集、信息比对、信息处理、统计查询和通告等工作，通过信息管理平台进行综合处理，实现信息统一管理和信息共享。各有关单位要按照规定格式、内容、时限定期报送涉税信息，由税务部门对涉税信息进行收集、分析、归类、处理，建立“部门—政府—税务”涉税信息交流模式，实现涉税信息交流的制度化、规范化和信息化。

二、加强涉税信息交流，提高税源控管能力

（一）强化信息传递与交流

各有关单位要以电子信息的形式，于每月终了后15日内通过县政府政务专网，在社会综合治税信息管理平台录入以下信息内容：

1、发改局：计划投资项目立项批复信息。

2、财政局：行政事业单位工资发放信息、公共建设项目拨款信息、行政事业单位收费信息、企业兼并和改组改制信息、企业破产信息。

3、经贸局：限额以上工业及重点商贸企业信息、技术开发项目立项批复信息、资源综合利用企业信息。

4、人事局：事业登记单位信息。

5、民政局：民办非企业单位和社会团体信息、福利彩票销售信息、社会福利企业信息。

6、卫生局：医疗机构执业许可信息。

7、外经贸局：外商投资企业审批登记信息。

8、规划局：建设工程规划信息。

9、国土资源局：土地使用登记信息、土地转让信息、矿产资源开采信息。

10、建设局：建设施工许可证信息、建设工程招标项目信息、建设施工企业管理信息、建筑项目工程验收信息、市政建设项目信息。

11、房管局：房产登记信息、房产转让信息、房产租赁信息。

12、公安局：外来人员房屋租赁登记信息、外籍人员登记信息、经营性停车场信息、涉税案件信息和税务机关移送案件反馈信息、炸药购买单位和个人信息。

13、法院：企业提请破产信息、民事判决中以不动产抵顶债务信息。

14、水利局：水利工程项目信息、渔业养殖信息、渔业船舶登记信息。

15、河道管理局：河沙开采信息。

16、交通局：公路建设项目信息、水运建设项目信息、地方铁路建设项目信息、交通运输业登记信息、交通客货运车船信息。

17、司法局：司法事务所登记信息、合同公证信息。

18、科技局：高新技术企业信息、专利技术转让信息。

19、教育局：教育机构登记信息、校办企业登记信息、知名学者和外籍教师登记情况信息。

20、工商局：工商开业登记信息、工商变更登记信息、工商注（吊）销登记信息。

21、质量技术监督局：组织机构代码信息、技术开发和转让合同备案信息。

22、招商局：招商项目登记信息。

23、农业局：农业开发计划信息、农业产业化龙头企业认定信息。

24、环保局：环保工程信息。

25、公路局：公路建设项目信息。

26、旅游局：旅游企业登记信息、星级饭店评定信息。

27、文广新局：文艺团体演出登记信息、文化经营许可信息、网吧经营许可信息。

28、体育局：体育比赛信息、体育彩票销售信息。

29、劳动和社会保障局：下岗再就业优惠证信息、劳服企业年检信息、外籍人员劳动就业证信息、工效挂钩企业信息、技能培训单位登记信息。

30、物价局：物价收费许可信息。

31、交警大队：车辆挂牌登记信息、车辆过户登记信息。

32、统计局：规模以上企业经济运行信息。

33、审计局：审计建议书信息、审计发现的涉税线索信息。

34、残联：残疾证发放信息。

35、农机局：农用运输车辆挂牌登记信息、农用运输车辆过户登记信息。

36、人民银行：金融机构贷款信息、银行账户信息。

37、财险公司（人民财险、平安财险、中华联合、大地财险、阳光财险、太平洋财险等）：参保车辆登记信息。

38、供电公司：用电量信息。

39、自来水公司：用水量信息。

（二）强化职能部门税源控管与协作

实施税收源头控管有利于节约办税成本，减少税源流失。各有关部门要认真履行行政协助义务，采取先税后证、先税后审、委托代征等相应措施，积极支持、配合税务部门做好税收征收管理工作。

1、加强登记、变更、注销等环节的税收管理。工商管理部门在登记环节，要告知业户办理税务登记；法人股东进行股权转让交易后，应到税务机关开具税务证明，工商管理部门方可办理股权变更登记手续；在办理注销登记手续时，凡未办理税务登记注销手续的，不予办理相关手续，并通知税务部门。交通部门在交通运输业户办理注册登记时、质监部门在办理机构代码后、发改和招商部门在新办企业审批等办理相关手续时，都应及时告知对方到税务部门办理税务登记事宜。

2、加强房地产业税收管理。房产部门、国土部门在办理房屋所有权、土地使用权权属登记、变更时，凡不能按相关规定提供税务发票、完税或减免税凭证的，不予办理相关手续，并告知对方到税务部门办理纳税手续。

3、加强建筑业税收管理。外来承揽工程中标的建筑施工企业，要在工商管理部门办理备案，到税务部门办理相关手续后，建设部门方可核发施工许可证，交通、水利、公路等部门方可与之签订施工合同。交付竣工验收的建筑工程，须出具主管税务机关税收管理证明，建设部门方可办理竣工验收备案手续。凡有建设项目的行政事业单位，要主动配合税务部门做好建筑业项目税收管理工作。

4、加强服务业税收管理。公安派出所、居委会（村委会）、房屋中介机构和住宅小区物业管理单位要及时向税务部门提供房屋出租信息，卫生部门、文广新部门要提供营利性机构和商业演出等活动的管理信息，协助税务部门加强税收管理。

5、加强行政事业单位应税项目管理。各有关单位要加强行政事业单位个人所得税扣缴。行政事业单位在经营性收费前，应按规定进行应税认定登记，财政部门方可发放“行政事业性收费票据”。教育部门要督导教育培训机构依法纳税，统一使用税务发票。

6、加强税收优惠企业税收管理。对各类科技、福利、劳服、外资、资源综合利用、环保、下岗职工再就业等享受税收优惠政策的企业，民政、劳动和社会保障、科技、经贸、外经贸等有关部门要联合税务部门加强监督检查，对不符合规定条件的，取消相应资格。

7、加强个体和零散税源税收管理。税务部门根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可对个体和零散税收实行委托代征。对于房产交易、土地使用权转让、矿产资源开采、建筑安装工程、水利工程、河砂开采、彩票销售兑奖、商业性的文艺演出和体育比赛、房屋租赁、市场商场经营等应缴纳的税收，可委托相关的房管部门、国土资源管理部门、公安部门、民政部门、文广新部门、体育部门、水利部门、河道管理局、居委会（村委会）、房产中介机构、物业管理单位、市场管理单位等代征应征税款。税务部门应当按规定与委托代征单位签订委托代征税款协议书，依法对代征行为进行指导、管理和监督。受托方要按照协议书规定的内容依法代征税款，并在规定期限内向税务机关解缴代征的税款和有关资料，不得擅自扩大或缩小代征范围，不得违反委托代征协议，擅自不征、少征或多征应征税款，不得挤占、挪用或者延迟解缴代征税款。

（三）强化职能部门行政监督与司法保障

1、加强发票综合治理。税务部门要加强对各类发票的管理，坚持“以票控税”，凡属发票管理范围的各类票据，都要依法纳入发票监管范围。财政、审计、监察等部门对检查或办案过程中发现使用假发票或未取得发票的，要通知税务机关依法进行查处。财政部门要大力支持发票即开即奖和发票违法行为举报奖励工作，保障兑现奖金，及时拨付税务部门垫付资金。

2、加强税收违法行为治理。公安部门要与税务部门密切协作，严厉打击逃税、抗税、恶意欠税和贩卖、使用假发票等违法行为，配合税务部门查询纳税人身份证号码等信息，阻止未结清税款、滞纳金而不提供纳税担保的纳税人或其法定代表人出境；各金融机构在收到税务部门的查封、扣押存款账户通知书后，要及时予以配合办理。

3、加强审计监督和司法保障。审计部门要对审计对象的投资建设、重点工程、应税收费、应税收入等项目的税收缴纳情况进行监督检查，对发现的涉税问题要通知税务机关依法查处，符合移送条件的及时移送司法机关；公安部门对税务部门移交的涉税案件，要依法从严从快处理。

三、建立健全规范有效的综合治税工作机制

社会综合治税是一项复杂的社会系统工程，政策性强，涉及面广，各相关部门要认真履行职责，及时报送涉税信息，依法配合征缴，提供司法保障。

（一）加强组织领导。县委、县政府调整充实了综合治税工作领导小组，负责对综合治税工作的组织领导。领导小组办公室统筹调度并定期通报综合治税工作情况，确保各项涉税信息反馈到位，协税护税措施执行到位、征收到位。

（二）强化部门协调。各有关部门要将社会综合治税工作纳入本单位工作的重要内容，认真完成信息提报、税收协助、联合管理和税款代征代缴工作，要确定一名负责人分管综合治税和信息管理平台信息报送工作，选配一名业务能力强的同志具体负责涉税信息整理录入工作，明确职责，责任到人。

（三）落实工作措施。各有关部门必须在每月终了后15天内，登陆社会综合治税信息管理平台，按照管理平台规定的内容和表格设计要求完整录入涉税信息，不得出现不报、迟报、漏报、错报涉税信息。对报送的涉税信息，单位负责同志要把关审阅，确保真实有效。

（四）加大信息安全管理。各部门要对信息的采集、传递进行严格管理，用于报送涉税信息的计算机必须与外网实行严格的物理隔离。税务部门应当依法收集、使用和保管相关信息，不得用于涉税事项之外的其他事宜，除法律、法规规定外，不得对外公开涉税信息包含的商业秘密和个人隐私。

四、严格兑现考核奖惩，建立绩效考评机制

为了确保社会综合治税信息管理平台顺利实施，县政府把综合治税及“信息管理平台”推行工作列入督导考核范围，由综合治税领导小组办公室，具体负责对涉税信息的报送和利用情况进行监督考核，实行月通报制度和年度综合考评制度。

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一、研究背景

网络个人信息泄露，是指网民在互联网上提供的个人信息没有得到良好的保密，而导致某些不法分子得以对其进行收集、倒卖以获利的现象。2014年12月25日第三方漏洞平台“乌云”曝出12306网站现用户数据泄露漏洞，包括用户账号、明文密码、身份证、邮箱等个人信息。对此，中国铁路客户服务中心回应称，网上泄露的用户信息系是经由其他网站或渠道流出。

当前，网上个人信息泄露事件频发，信息安全问题较以往显得更为突出，网上个人信息成为不法分子争抢的“香饽饽”，或被直接出卖非法获利，或被犯罪分子利用进行电信诈骗、非法讨债甚至绑架勒索等犯罪活动。网上信息泄漏事件严重损害了社会和个人的利益，也让更多的网民对信息安全有了更直接、更深刻的认识，因此网络信息安全建设与维护日显重要[1]。

二、网上信息泄露现状及原因

我国网民数量急剧增长，网络购物发展迅速，互联网在给人们的生活带来便利的同时也带来了很多安全隐患。近年来，泄露和侵害公民个人信息包括隐私的事件频频发生，个人信息成了随意买卖的“商品”，近年来，兜售房主信息、股民信息、商务人士信息、车主信息、患者信息等似乎已形成了新的产业。

网络信息技术的发展也方便了对个人信息的监控和搜索，大型数据库使得搜集、整理、传输、加工信息等过程变得更加简单，几乎可以永久保存，不断再现。因此，一些商业公司具备了大规模收集个人和企业信息的技术条件，若安全机制不完善，其所收集的用户信息被泄露或滥用，后果不堪设想。随着全社会对信息安全的日益关注，信息安全刻不容缓。

个人安全意识薄弱。目前，我国手机网民用户规模达5亿。与传统通信工具、社交网站相比，以社交为基础的综合服务平台不仅拥有着更强的通信功能，还为用户提供了诸如支付、金融等内容的综合服务，增加了信息分享等社交类应用。同时也增加了个人信息泄露的潜在危险，特别是在问卷调查、就医、求职、买房、买保险、买车、办理各种会员卡或银行卡时缺乏个人信息安全意识[2]。网络填写个人信息的非正常退出，微博、QQ空间等社交网络成为泄露日常信息的主要原因。

个人信息保护机制不健全。对个人信息保护的立法研究从上世纪70年代开始，在上世纪末达到一个研究和立法保护的加速阶段[3]。美国，澳大利亚，加拿大，以色列等国家将个人信息归入本国隐私法“Privacy Act”的保护范围，通过《隐私权法》来保护个人信息[4]。我国的个人信息保护法自2003年起已部署起草，但一直未能进入正式的立法程序。据统计，我国目前有近40部法律、30余部法规，以及近200部规章涉及个人信息保护，然而法律界人士认为，这些针对个人信息的法律法规内容较为分散、法律法规层级偏低，约束力明显不足。单从网站用户个人信息保护安全而言，刑法修正案、侵权责任法乃至居民身份证法等相关内容均有涉及，但相关规定条款过于分散，可操作性差，时效性低。对于“个人信息”、“违反规定”等关键概念的界定尚不清楚，故执法过程易形成执法困境。尤其是对信息泄露案件，在追究责任的时也存在举证难等问题，诉讼成本高、收益低，受害人依法维权。

网络实名制从某种程度而言，也加大了个人信息泄漏的风险。例如不法分子收集实名制火车票或手机办理的登记信息，可从中获取当事人的身份信息制作假身份证，或者办理信用卡、设计欺诈活动等。

监管存在漏洞。 在信息高度发达的现代社会，某些个人信息时刻处于被泄露的状态。由于个人网上信息安全保护机制的不完善，导致执法过程没有坚实的盾牌。某些网站的服务商对个人信息没有尽到妥善保管的义务，在使用过程当中泄露了个人隐私。机动车销售、房产中介、医院、通信等行业及其从业人员往往有机会接触、掌握大量公民个人信息，这些行业虽均有系统内部出台的关于个人信息的查询规范、查询电子信息备案及保护工作意见，但由于部分从业人员法律意识不强，且内部管理执行不到位，利用公民个人信息管理上存在的漏洞，因此这些行业成为个人信息泄露的“重灾区”。

三、建立个人信息安全机制的对策

堵住个人信息泄露的缺口，完善相关法律法规。我国首个关于个人信息保护国家标准《信息安全技术公共及商用服务信息系统个人信息保护指南》于2013年2月1日起正式实施，个人信息保护工作正式进入“有标可依”阶段，指导和规范利用信息系统处理个人信息的活动。但国家标准、行业标准的法律效力远远不能保护群众个人信息安全，而针对信息安全保护的相关规定已难以满足信息安全的需求，同时维权过程法律依据较少[5]。

因此，我国应尽快完善在个人信息安全方面的相关法律法规，加强行业监管力度，严厉打击不法行为，建立以民法保护为重心，其他法律为辅助的完善的法律体系，具体来说：应在民法典中确立隐私权独立人格权的法律地位[6]。加快立法，加强执法，依法保护个人信息安全，跟上信息高速发展及安全的潮流。对窃取、多次泄露他人信息的个人和单位，要制订严厉的追责和处罚措施，增大违法成本。

加大网络信息安全监管力度，加强行业自律，从源头预防和遏制对个人信息的侵害。社会舆论的监督作用一向对违法行为具有强大的震慑力，因此要充分发挥社会舆论的监督作用，及时曝光侵害行为，广泛地引起民众的注意，使其迅速提高警觉性，自觉加强对个人网络信息的管理。行政执法部门应加大执法力度，及时监督制止侵权行为。当然，这种行政监管必须以维护网络的健康发展为前提、以保护公民个人隐私权等人身权利为目的。这种社会舆论与行政监管共同作用的方式，也能在一定程度上保护公民的网络隐私权，促进网络健康发展。

企业行业应加强自律，完善对企业、行业的管理，设立相应的企业安全制度，采取相应的监管措施，加大违规处罚的力度，保障客户信息的安全性。通过岗位、行业培训，提升员工的职业操守，自觉保护客户个人资料。

（3）不断加强公民对网络隐私的自我保护意识

网络隐私权与公民的利益息息相关，因此要培养网络用户形成隐私权自我保护的意识，能促其采取积极的防范措施。一旦用户有效利用相关技术加强对网络环境下个人信息的管理，就会在很大程度上降低成本，更有效的保护网络隐私权。

网民个人应主动接受信息安全教育，安装杀毒软件或防火墙，定期进行木马程序的扫描，及时更新安全软件。仔细阅读社交网络运营商的安全隐私协议，熟悉相应的隐私设置方式，主动防护自身的信息安全，定期更改网站密码。使用微博、微信等网络应用时勿上传有关自己及亲友的个人信息，尽量不要使用定位功能，定期删除浏览器上的cookies信息[7]。网络、电视、报纸等媒介应该肩负社会责任，对个人信息安全的重要性和信息泄露的危害性宣教，宣传维护个人信息安全的方法，使广大民众得到个人信息安全保护方面的教育。

中国软件评测中心也将继续以国家信息安全标准体系为基础，建立个人信息保护标准体系。在参考国际相关研究成果的基础上，结合我国实际需求，对信息系统个人信息保护管理办法和技术手段进行专项研究，研究制定体系框架中急需的关键标准，对标准进行验证以支持标准的进一步修订和改进。

我国2013年2月1日起实施的《信息安全技术 公共及商用服务信息系统个人信息保护指南》[8]，标志着我国将告别针对个人信息处理行为“无标可依”的历史，公民对个人信息保护的诉求将得到有效解决。相关监管部门可以依据国家标准引导企业进行个人信息保护自律，并对企业个人信息处理行为进行监督规范，逐步形成以“企业自律为主导，联盟约束为辅助，政府监督配合”的我国个人信息保护模式。

同时，目前我国个人网络信息安全存在很多安全隐患，尤其是个人数据信息的泄漏造成的影响十分广泛，主要由于个人安全意识薄弱、个人信息保护机制不健全、监管存在漏洞等原因造成的。因此，构建安全稳定的网络环境显得日益重要。政府、企业及公民个人应加强网络信息安全意识，在新兴保护技术的广泛应用下，推动安全保护技术的开发与应用，较好的保护个人信息安全。

（作者单位：湖北城市建设职业技术学院）

作者简介：刘志（1981-），男，硕士，湖北城市建设职业技术学院讲师，主要从事计算机及相关专业教学

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