房产税税收筹划范文

导语：如何才能写好一篇房产税税收筹划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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1　房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象是房屋。

2　房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。

3　房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2％，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12％。

房产税的这些特点，为房产税提供了一定的纳税筹划空间。

二　房产税税收筹划空间

(一)从征税范围进行筹划

按照税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此对于一些农副产品企业，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。

(二)从计税依据进行筹划

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行筹划。

1　自用房产的税收筹划

自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。

(1)合理划分房产原值

税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，单独列示，分别核算。

(2)正确核算地价

税法规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，而《企业会计准则第6号――无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此，企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。

(3)及时做好财产的清理登记工作

企业在生产经营过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。

(4)转变房产及附属设施的修理方式

税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50％以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。

2　出租房产的税收筹划

按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。

目前企业出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。

(三)从计征方式进行筹划

房产税的计税方式有从价计征和从租计征，从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2％，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12％。随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，则其帐面原值很低，这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况，“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此，要转变租赁方式，变从租计征为从价计征。

(1)将出租变为仓储管理

出租房屋合同属于从租计征的房产税范围，但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然，租赁与仓储是两个不同的概念，租赁只需提供空房就行了，不对存放的商品负责；而仓储不仅需要添置设备设施，配备相关的人员，还要对存放的商品负责，从而增加人员的工资和经费开支，但这些开支还是远远低于节税数额，扣除这些开支后，企业还是有可观的收益的。

(2)将出租变为承包

根据税法规定，如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为。因此，如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人聘为经营者，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征，这样就可以避免较高的房产税。

(四)从优惠政策进行筹划

房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业大修理停用在半年以上的房产，在房屋大修期间免征房产税；纳税人纳税有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业，应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。

三　房产税税收筹划中应注意的问题

税务筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。房产税的税务筹划风险主要是：政策、经济环境变化风险、税务行政执法力度导致的风险、财务管理和会计核算风险等等。因此，企业要注意以下问题：

1　税收筹划应以合理合法为前提。不可盲目的钻法律的空子，因此在进行房产税税收筹划时应坚持依法原则，密切关注房产税等相关税收法律政策变动，结合企业自身的实际情况，综合衡量税务筹划方案，才能达到预期的效果和目标。

2　税收筹划必须遵循成本一效益原则。在筹划税收方案时，不能过分地强调税收成本的降低，而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少，使纳税人的绝对收益减少。

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关键词：房地产企业；税收筹划；思路

近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。

（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手

房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。

从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。

（二）寻找变量

税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。

另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：

差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。

选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（三）遵循成本收益原则

房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。

假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。

在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献

[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19

[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31

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关键词：房地产 税收筹划 合理避税

一、筹建融资环节的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。

例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

（1）剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。

例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。

（2）分离税率

由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800

另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。

参考文献：

[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学，2010

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[摘要]企业可以通过在回定资产的会计核算中进行纳税筹划，实现企业在合法条件下节税的目的，实现企业利益的最大化。本文以2006年新会计准则、2008年新《企业所得税法》及2009年新实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》为背景，从会计核算和纳税筹划入手，对现阶段企业固定资产中的纳税筹划方法进行了分析。

[关键词]固定资产；会计核算；纳税筹划

在各税种内各要素弹性的大小决定了各税种的税负弹性，或者说某一税种的税负弹性是构成该税种各要素的弹性的综合体现。可见，税负弹性越大，纳税筹划越有必要。企业固定资产纳税筹划涉及所得税、增值税、营业税、关税、房产税、城建税及教育附加费、城镇土地使用税、土地增值税、印花税和契税等税种。因此，对固定资产进行纳税筹划，可以更好地为企业节税。

一、固定资产会计核算中企业所得税的纳税筹划

企业可以利用税法允许的会计政策选择、使用年限和净残值的估计空间进行纳税筹划，还可针对不同类别的固定资产的使用年限在税法规定上的差异进行筹划，获取筹划利益。

(一)折旧方法选择的纳税筹划

1法律依据：企业所得税法规定：“固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除”，“企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。”

2筹划分析：(1)在比例税率下，如果各年的所得税税率不变，选择加速折旧法可把前期和润推至后期实现，使企业获得延期纳税的好处。(2)如果未来各年所得税税率呈上升趋势，企业在筹划时应根据折现率，比较税率提高增加的税负与延缓纳税收益的大小，做出最佳选择。(3)在通货膨胀的情况下，采用加速折旧法既可使企业缩短投资回收期，又可使企业加速折旧，从而取得延缓纳税的好处。(4)考虑货币时间价值因素，对不同折旧方法下获得的不同资金时间价值收益和承担不同的税负水平进行比较，在合乎税法规定的前提下，选择能给企业带来最大抵税现值的折旧方法。

但是，加速折旧法并不是任何情况下都适用：(1)盈利企业应采用加速折旧法。(2)亏损企业不宜采用加速折旧法。(3)企业处于减免税优惠期间，不宜采用加速折旧法。

但是某些学者则认为，利用加速折旧法进行税收筹划。在我国一般不具可操作性。

(二)折旧年限的纳税筹划

1法律依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定：固定资产折旧的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，为20年；(2)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；(3)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；(4)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；(5)电子设备。为3年。

2筹划分析：一般说来，折旧年限取决于固定资产的使用年限，而使用年限本身就是一个预计的经验值，使得折旧年限容纳了很多人为的成分，为纳税筹划提供了可能性。缩短折旧年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。

如把折旧年限从8年降到5年，在税率稳定的情况下，所得税的递延交纳，相当于向国家取得了一笔无息贷款。尽管折旧期限的改变并不从数字上影响到企业所得税税负的总和，但考虑到资金的时间价值，显然把折旧期限调为5年对企业更为有利。

但是当税率变动时，延长折旧期限也可能减轻税收负担。若企业正享受优惠政策，如果该项固定资产为该企业第一个获利年度购入，折旧年限为8年或5年，通过简单的计算就可以看出，8年的折旧年限更利于企业减轻税收负担。

(三)净残值的纳税筹划

1法律依据：我国企业会计制度并没有明确规定预计净残值率。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》中规定：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的净残值，固定资产的净残值一经确定，不得变更。由于情况特殊，需调整残值比例的，应报主管税务机关备案。

2筹划分析：当企业处于所得税非减免税时期，纳税人应根据资产(尤其是预计无形损耗大的固定资产)的特点，及时向税务机关申请调低残值比例。残值比例调低后，折旧抵税增加，这既维护了纳税人的权利，也能给纳税人带来不可忽视的税收利益。例1，某企业原值1000万元的某电子设备，如果把残值比例从5％调整到0(假设企业的所得税税率为25％，折旧年限为3年)，那么，不考虑资金时间价值的情况下，折旧抵税获得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(万元)。

二、固定资产会计核算中增值税的纳税筹划

(一)购进固定资产的纳税筹划

1法律依据：自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(或者自制固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号，以下简称条例)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号，以下简称细则)的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。

2筹划分析：自2009年1月1日起，增值税转型改革在全国开始实施，对于增值税一般纳税人的企业来说，购进或者自制的固定资产可以抵扣进项税，但是要注意必须是企业2009年1月1日以后实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额，并且还要注意计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率。

增值税纳税筹划的两个重要特征是纳税筹划行为具有行为合法性和前瞻性。要保证筹划行为具有合法性和前瞻性，纳税筹划人员除了要精通法律，与税务机关进行有效沟通外，还需要关注有关法规政策的变化。

(二)销售使用过的固定资产的纳税筹划

1法律依据：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：(1)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。(2)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税。(3)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。2筹划分析：(1)对于销售2009年以后购买的固定资产按照一般货物的方法征收增值税，一般货物的增值税纳税筹划方法都可以用。(2)销售2009年以前购入的固定资产，依然使用老规定。(3)增值税试点的企业对销售本地区进入试点以前购买的固定资产，按4％征收率减半征收增值税；销售进入试点以后购买的固定资产，则按适用税率征收增值税。

企业应该针对不同固定资产的具体情况，采取具体的纳税筹划方案，使企业实现在合法条件下节税的目的，实现企业利益的最大化。

三、固定资产会计核算中其他税种的纳税筹划

(一)固定资产会计核算中房产税的纳税筹划

1法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳”，第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％”。

2筹划分析：这里“减除10％至30％后的余值”，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由于扣除比例1.2％没有变动的余地，房产原值的大小直接决定房产税的多少，因此合理减少房产原值可以减少房产税。而中央空调、房产的附属设施和配套设施等建筑物、土地使用权都是影响应税房产原值的因素。若把除厂房、办公用房外的建筑物建成露天的，并在账簿中予以单独记载，则可减少房产原值。将中央空调设备作单项固定资产入账，可以不计入房产税的计税基础，从而免于缴纳房产税。另外。企业应注意房产税的税收优惠，并加以利用。

(二)土地增值税的纳税筹划

1法律依据：根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税，而且土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率30％，最高税率60％。

2筹划分析：在会计核算中，企业可计算土地增值税的起征点，根据相关法规来确定是否免征土地增值税；还应注意各级税率增收范围的临界点，衡量上级税率与下级税率对企业带来的最大税后收益，而不是盲目追求高价格或低税率。所以，企业要结合上述不同规定，制订科学合理的住房销售方案，以有效减轻或免除税负。

四、固定资产会计核算中纳税筹划的其他建议

(一)创造条件充分享受税收优惠政策

我国现行税法有许多优惠政策，对于符合优惠条件的企业一定要加以充分利用，不符合优惠条件但濒临优惠边缘的企业可以创造条件，使企业符合优惠条件。如新《企业所得税法》第28条规定，“国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％征收企业所得税”。因此，对技术类企业来说，可以加大产品的高科技含量，以期获得税收优惠。对于中西部地区的企业来说，应当创造条件，争取享受国家对西部开发的优惠政策。

(二)综合考虑各个税种的共同影响

由于各个税种的相关性，某一税种的计税基础降低，并不一定会带来总税负的减少，因此要把各个税种的纳税因素综合起来考虑。例如，厂房选址的不同(选择市区和选择县城)不仅会影响城镇土地使用税和房产税，还对所得税有影响。因为它们都可以计入管理费用，在所得税前扣除，减少应税所得额，从而影响所得税。可以看出，只有综合考虑各种变化抵销后的总影响，才能做出正确决策。

(三)追求税后收益最大化

固定资产纳税筹划应服从和服务于企业战略，筹划时不仅要考虑税收因素，还要考虑非税收因素，筹划的目的不是“税负最轻”或“纳税最小”，而是追求税后收益最大化，并以税后收益最大化为原则协调两个方面的均衡，即税收成本和非税收成本的均衡，以及税收成本中的隐性税收成本和显性税收成本的均衡。

五、结论

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(一)利用扣除项目进行筹划

增值额是控制土地增值税税负的关键因素，因此，扣除项目是进行纳税筹划一个主要手段，采用的方式是适当增加建筑成本。比如某房地产开发公司，在年初的时候发开一个普通标准的住宅小区，在2009年初办理了开发项目的成本费用结算，住宅处于销售阶段。产生的相关成本有：获取土地使用权支付金额400万，开发成本600万，开发土地和新建厂房以及相关的配套措施的费用100万。预计销售住宅取得收入1720万，需要缴纳的营业税及其附加为94.6万。则允许扣除的项目金额为：400+600+100+94.6+（400+600）*20%=1394.6万，增值税为：1720-1394.6=325.4万，所以增值率为：325.4/1394.6=23.33%，增值税大于20%，需要按照增值额全额缴纳土地增值税，无法享受免税的优惠政策。需要交纳相关的税额为：325.4*30%=97.62万。而再投入32.28的开发费用，增值率就会小于20%。如果此时公司投入35万的资金用于草地绿化和小区的安全设备的话，此时的扣除项目金额为400+600+100+94.6+（400+600+35）*20%=1436.6万，增值额为1720-1436.6=283.4万，增值率为283.4/1436.6=19.73%。所以，虽然增加了35万的开发成本，但是却节省额97.62万的税负。但是需要注意的是，在实际操作中，对于可扣除项目，必须要严格按照国税发[2009]91号文件的规定操作。

(二)利用征税范围进行纳税筹划

房地产企业应该认真研究土地增值税的判定标准，在实际工作中可以利用这些来避免成为土地增值税的纳税人：首先，可以在实际经营过程中对一些目的比较明确的客户采用代建的方式。对于房地产公司而言，在整个建设过程中，所有权一直是属于客户所有，房地产企业在本质上是提供劳务服务，不属于土地增值税的征收范围。房地产公司可以在开发之初，就确定好最终的用户，采用代建的方式，实行定向开发，避免缴纳土地增值税。其次,可以改售为租或者利用房地产来投资，以这种方式来收回资金。通过这种方式，房地产企业一直拥有房产的产权。所以当项目开发完成之后，不再进行销售，而是采用出租的方式来收回资金。这样一来，对于租金收入只需按照12%的税率缴纳房产税。此外，房地产企业利用房产进行投资，根据规定，不属于土地增值税的征收范围，即使将来转让股份的时候也不用补缴。对于房地产公司来说，如果当投资环境满足的话，完全可以以房产作为投资而不是以资金或是其他资产。如此的话，即获得了投资机会，用来投资的房产也可以避免成为征税对象。

(三)利用清算单位进行纳税筹划

对于清算单位，根据规定由两种，即以开发项目为清算单位，或者以产品类型为清算单位。由于土地增值税的税率随着增值率的不同而变化，所以选择不同的清算单位可能会导致不同的税负，这就给房地产公司进行纳税筹划创造了机会。所以，房地产企业应该根据自身项目的特点，并结合税法的相关要求，选择正确的清算单位，避免给企业带来损失。比如，某房地产企业需要在2010年6月进行土地增值税的清算，企业开发的产品是一栋24层的建筑物。建筑物分为两个部分，地上两层为商铺，三层以上为写字间。现在有两种选择方案：一是以整栋建筑物为清算单位；二是分别以商铺和写字间为清算单位。具体情况如下：写字间取得销售收入10283万，商铺的销售收入为36860万，总计47143亿；写字间和商铺的增值额分别为1384.1万、24864.46万，总增值税为26248.56，写字间和商铺的增值率分别为0.16、2.07，总的增值率为1.26。所以，如果采用方案一的清算单位，共需缴纳土地增值税9990.11万，按照方案二测算，则需缴纳11135.47万。由此可以看出，选择不同的清算单位，所承担的税负也是不一样的。当然并不是所有的情况都采用方案一，这要根据项目的实际销售额、增值额以及适用的税率来决定，并不能以偏概全。

(四)利用清算时间进行纳税筹划

房地产企业可以在产品销售量达到85%到完全销售的这段时间内进行。对于房地产来说，土地增值税金额主要取决于收入和计税成本，而销售收入一般是固定的，而计税成本存在变化的，要保证土地增值税金额的最小，就是要使计税成本最大。所以，在确定清算时间的时候，要选择计税成本最大的时点。根据税法的相关规定，当成本全部发生并都取得发票的时候，计税成本是最完整的，选择这个时点作为清算时间，计税成本是最大的，对企业也是最有利的。土地增值税也是企业所得税的扣除项目之一，如果土地增值税的清算和支付工作没有在企业所得税的汇算清缴之前完成的话，就不能在当年全额扣除，只能递延到下一年抵扣。但是该项目在完工的第二年是没有收入的，也就谈不上抵扣的了，这就会给企业带来损失。比如房地产企业在2013年销售其开发的产品，并在11月底全部销售，并在会计上确认了收入。由于时间原因，清算工作在5月底才完成，并在6月10号上缴税款20000万。但是由于企业所得税的汇算清缴时间限制是在次年的5月1日之前，所以针对这20000万的税款，无法再税前列支，就需要多缴纳5000万的企业所得税，给企业带来了不必要的损失。

二、其他税种的税收筹划

(一)营业税的税收筹划

针对营业税的筹划工作，最主要的就是将业务进行合理的拆分，将一些可以分离的费用从交易金额中区分出来。比如对于天然气装修费以及有线电视出装费用，都是房地产企业代收的项目，那么在签订购房合同的时候，就可以将这部分费用剥离出来，明确规定是代收项目，这样一来就可以适当的减少计税金额，以达到节税的目的。同时，将房屋的销售和装修业务分开。这样一来对于售房的按照销售不动产征收5%的营业税，而对于装修业务则按照建筑业征收3%的营业税。鉴于建筑业即将纳入到营改增范围，其税收负担会增加，这种筹划方案也就不一定合适了。此时，房地产企业也可以不负责房屋的装修业务，可以在征得购房者同意的情况下，帮助其联系合适的装修公司，并从中收入中介费用，虽然仍然需要交纳营业税，但是如此一来这部分收入就不会纳入到销售产品的收入中来，可以降低增值额，降低土地增值税交纳金额。

(二)企业所得税的税收筹划

企业所得税的税收筹划主要就是做好税前的列支工作，比如前文中提到的土地增值税的清算工作要在企业所得税汇算清缴之前完成。此外，税前可列支项目除了计税成本之外，还有一项重要的项目就是企业三费的支出，即：广告费用、业务招待费用以及差旅费用。对于这些费用要分别进行核算，这是因为对于差旅费用，只要能够取得合法凭证，就可以全额在税前扣除，而招待费用则只能部分抵扣，抵扣比例为销售收入的5‰和招待费用的60%之间的较低者。一旦将差旅费用混入到业务招待费用当中，则不能完全抵扣，对企业是不利的。此外，在收入方面，房地产企业也应该做好相应的筹划工作，选择合适的投资方案，尽量多的获取免税收入，如可以将企业闲置的资金用来购买国债。对于房地产行业的企业所得税，还有一个特点就是对于收入的确认不是以年度为单位的，而是在产品完工之后企业选择的时间点为企业所得税的清算时间。房地产企业在选择时间的时候，首先要保证有足够的时间来对土地增值税清算。时间越久，准备工作越充分，计税成本也就越完整，保证在汇算清缴截止日之前取得所有成本的合法凭据。

三、结束语

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土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。

二、土地增值税税收筹划方法

1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人，除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见，不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异，其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下，要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内，否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额，控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、开发费用等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本费用时，应注意税法规定的开支限制标准，做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内，企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的，税法不允许在税前列支，要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。

至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法，由于它会导致销售收入的减少，因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上，做出恰当的选择。

2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢？客观地说，事后直接转出是行不通的，是一种偷税行为，这就需要事前筹划。可以进行组织人事以及行为准则等方面的事前准备。因为公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等费用，都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，但属于每一个房地产项目的人员所发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以在计算土地增值税时予以扣除，这就为税收筹划行为提供了一个筹划的方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中。作为每一个房地产公司都有这个权力这样做，税务机关是无权干涉其内政的。例如，总部某行政部门领导同时兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的情况下，参与到该项目的管理。那么，此人有关费中的部分费用就可以合情合理地分摊到房地产开发成本中去。

3、利用借款利息的筹划。按企业会计制度规定，房地产开发完工之前的利息费用即房地产企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。而从事房地产开发的纳税人，可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加计之和的20%予以扣除。这样，就可加大扣除项目的金额，降低增值额和增值率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。

房地产开发完工之前的利息费用应计入财务费用。按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，利息允许据实扣除，但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息不允许扣除，房地产开发费用应按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这项规定为纳税人提供了税收筹划的空间。如房地产企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样可多扣除房地产开发费用，有利于实现企业利润最大化。

4、利用经营收入范围的筹划。随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的“毛坯房”向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势，因此房地产企业的售房收入则由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按“装修合同”金额的3%缴纳营业税，城建税及教育附加费均按营业税的一定比例（10%）缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，若将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者则会多缴纳契税。房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样可以少缴纳不少土地增值税和营业税。具体做法是，房地产企业可另设立一家装饰装修公司（也可增加该经营项目），分别与购房者签订两份合约，一份是在房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产企业只对房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不缴纳土地增值税。

5、利用销售价格的筹划。在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，因此销售收入的增长，也意味着在相同的条件下增值额的增加，这就导致了增值率的提高和增值税率的累进，使税负增长加快。房地产销售价格的变化，将直接影响房地产销售收入的增减，因此在确定销售价格时，既要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系，又要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较，确定适合的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

6、递延纳税时间。土地增值税的纳税时间的递延方法包括：（1）递延收入的实现；（2）在申报期届满前一日才申报纳税。由于土地增值税按照增值额征税，增值额为《土地增值税条例》规定的收入减去扣除项目的金额，因此纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定。同时，尽量在申报期届满前一日才申报纳税，使纳税期递延。

三、总结

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关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。

（二）土地增值税的计算

纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；

增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；

（三）其他

1、土地增值税的可扣除项目

土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。

2、土地增值税税率

我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。

3、税收优惠政策

目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。

三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划

目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。

对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。

（二）结合市场环境，综合制定合宜价格

房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。

（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入

目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。

对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。

（四）将销售收入与装修收入相区分

在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。

四、结束语

随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。

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[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）

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摘 要 随着房地产行业的逐步完善和房产价格的不断攀升，国家通过征收土地增值税来加强对房地产行业的宏观调控，力求稳定房地产市场，在这种情况下，房地产企业必须认真进行税务筹划，以减轻自身纳税负担，增强盈利能力。在实际工作中，房地产开发企业必须按照相关法律制度进行合理的税务筹划，降低企业税务负担，增加企业经济收益，提升自身的竞争能力。

关键词 土地增值税 房地产企业 税收筹划

房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业，企业在投资和经营活动过程中，面临众多市场风险，如果不能采取切实措施，积极防范和规避经营风险，减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失。目前，国际金融动荡，房产价格不断攀升，政府根据经济发展需要，为加强对房地产行业的宏观调控，对房产企业征收土地增值税，土地增值税作为流转税的一种，在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置。房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存，就要对土地增值税进行合理筹划，切实减轻企业税收负担，增加盈利水平，提高参与市场竞争能力，促进企业正常运行和发展。

一、纳税筹划的原则

1．事先筹划原则

在纳税义务发生之前，企业必须结合自身实际，针对税收规定做好税务筹划工作，这是最基本原则，同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施，以实现降低税务负担的目标。

2．合法性原则

我国税法规定公民具有依法纳税的义务，作为纳税主体的企业也一样，必须严格履行自己的纳税义务，依法办事，因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行。

3．经济性原则

企业在进行税务筹划时，一定要事先进行经济可行性分析，看是否经济可行，税务筹划不仅要重视纳税环节，还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加，并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益。

二、房地产企业实行纳税筹划之意义

1．有利于实现纳税者的经济利益最大化

纳税者通过对纳税方案的认真对比，然后选择企业负担最合理的纳税方案，尽量降低纳税负担，减少资金外流，增强企业参与市场竞争的能力，从而促进自身发展，实现经营目标。

2．有利于提升企业的财务管理水平

决定企业财务管理水平与经营管理水平的三大要素为资金、成本和利润。纳税筹划就是为了实现这些要素的最大优化，从而对单位经营活动进行合理安排和调整，以切实减轻企业负担，增加企业经济效益。

3．有利于完善税法

房地产企业认真进行税务筹划，不仅可以查漏补缺，还能严格依法办事，促进我国税法的不断完善。虽然房地产企业的税务筹划还存在一定不足，但只要认真落实税务筹划工作，就是对现有税法的严格履行，同时也是对政府制定的相关法律的一种检验，因此，纳税者的纳税筹划点出了税制改革与税法建设中有价值的信息，国家可以通过这些信息对法律法规进行更新和完善，促进我国税制建设水平的提升。

三、房地产企业土地增值税扣除项目的筹划

1．增强成本费用的筹划

（1）利用成本费用的可转化性

房地产开发费用就是投资阶段所需要发生的费用（管理费用、经营费用、财务费用），但根据税法规定这部分不能在税前据实完全扣除，应该按一定标准扣除。如今，我国企业会计准则还没有对期间费用和工程项目的开发费用进行严格的区分。因此，企业只有进行事前筹划，利用税法的边缘规定，尽量将可以转移的开发费用放入到开发成本中，这样就能减少应税所得额，以减少土地增值税负担。例如，企业管理过程中发生的人员工资、差旅费、办公费、招待费用等都属于期间费用，如果这些费用由房地产开发项目人员所发生的话，就可以分摊到开发成本中，并按规定予以扣除。这样，期间费用的减少也就不会影响到房地产开发费用的扣除，虽然房地产开发的成本增加了，但降低了应税增值额，所纳入的土地增值税也就相应减少了。

（2）利用费用均分进行筹划

房地产的开发成本与当地的土地价格和经济发展情况有关很强的依赖关系，一些地区的房地产增值率高，有的则增值率低，这些不均匀的成本状态会影响到企业的税务筹划。对于在几个地方同时进行房地产开发的企业来说，通常可以利用费用均分的方式进行税务筹划，就是对实现的开发成本进行筹划，平均费用分摊来抵销增值额，这样，就让在不同地区开发的房地产的增值额大致相同，从而节省税款。

2．利用“代收费用计价”的筹划

根据我国财税政策的相关规定，当房地产企业销售不动产时，代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用，都可以放入房价中，也可以单独核算。如果将代收的费用计入房价，同时被购房者支付时，则代收费用计入房地产转让收人计税，代收支付的费用可作为扣除项目予以扣除。如果代收费用没有计入房价中，只是单独收取，那就可以不作为转让房地产收入。虽然与单独核算相比，并入房价核算对房产销售没有影响，但是代收费用的存在，并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高，从而降低了房地产的增值率，减少土地增值税。

3．采用合适的利息支出进行纳税筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》中有规定，在财务费用中的利息支出，只要是可以按照转让房地产项目计算分摊同时能提供金融机构证明的，可以据实扣除，但扣除金额不得高于同期贷款利率计算的金额，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%。如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，又或者无法提供金融机构证明的，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%。

所以，如果房地产开发企业在开发过程中所借用的金额过多，利息实际数就会大于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%，金融机构就能为企业提供证明，根据第一种公式扣除利息，增加项目扣除金额，降低增值额，节省税款。如果房地产开发企业本身资金充沛，借款数额较小，其利息实际数小于地价款加上房地产开发成本之和的5%。就能使用第二种扣除方法进行扣除，同样有利于纳税人节省税款。

4．灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划

（1）利用合作建房优惠政策

一些房地产企业有资金，但无土地，则可以与有土地而缺少资金成本的单位进行合作建房，共同参与房地产开发。这样，双方分得的房产都不用缴纳土地增值税，只需在在房屋销售时纳税。这样不仅降低了房地产的开发成本，还提高了竞争力，如果房地产有自己的土地，但资金不足，就可以与愿意购房的单位共同参与房地产开发，同样可以达到以上效果。

（2）利用建造普通标准住宅的优惠政策

企业在开展房地产增值税筹划的过程中，必须满足一定条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。只有按照这样的方式调整销售价格，才能适当降低收入，减少增值额；同时，我们也可以通过房地产开发成本增加的方式，如增加小区景观支出、增加公共配套支出等，降低增值额，使增值率低于20%，达到免税的目的，但采用这种方式时，建造普通标准住宅的增值额必须能够单独核算。

四、总结

在这里需要特别注意的是，纳税筹划也是有成本的，房地产企业在获得经济收益的同时，必然会因为筹划税务而产生另外一笔费用，因此，企业在进行税务筹划时，还必须按照成本原则进行，只有在发生的费用小于经济收益时，该项筹划方案才是合理的。同时，一项成功的纳税筹划是可以在多种税收方案之间选择的，不能认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。

参考文献：

[1]赵世峰.土地增值税清算的难点及对策.中国税务.2007(04).

[2]黄一明.房地产土地增值税清算执行中的问题及对策.商业会计.2008(02).

[3]周菊萍.房地产开发企业新形势下的纳税筹划.审计与理财.2007.5.

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关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析

摘 要：房地产业的风险大、投资大、周期长且业务繁杂，需要一个完善的体制对房地产业的投资人进行一定的保护。而税收筹划是企业经济发展的一个重要组成部分，有效合理的税收筹划有利于企业进行合理的投资和经营，并且在投资过程中，获取更多的经济效益，尤其是税收利益，提高企业的核心竞争力。本文就房地产业中的几种税务进行了税收筹划的探讨。

关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析

自2001年中国加入世界贸易组织之后，经济又迎来了发展的高峰期，随之而来的国家税收改革步伐加快，在这种环境下，税收筹划工作也逐步发展开来，众多企业也在逐渐成为法治市场竞争下的一员后开始重视企业的税收筹划工作。在诸多的竞争中，众多企业都在力求以最少的成本获取最大的利润，税收是成本的一部分，合理的税收筹划可以在有法律保护的基础上，正当维护企业的经济利益，追求更多的经济盈利。

房地产业的税收筹划属于税收筹划的一个分支，是税收筹划在具体行业的具体应用。

一、 分析税收与房地产业发展在国民经济中的地位

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征收参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。虽然税收是国家强制性收取，国民无偿性的缴纳固定的税，不过税收是国家“取之于民，用之于民”的重要见证。而且税收是国家财政收入的重要的一部分，主要用于国防和经济的建设，国家公务员工资的发放，教育事业、环保事业等的投资，同时，税收可以很好地调节市场经济，是防止通货膨胀和通货紧缩的重要手段，维护国家经济平稳发展。

房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产本身具有多种性质，如固定性、地域差异性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在经济的大潮流下，国民对房屋的需求量要越来越多，对房屋的要求越来越高，房地产业的发展顺应这一要求，为国民的买房住房需要提供保证。同时据调查显示，建筑行业占我国GDP总值的40%，近期显示的房地产投资总额达到了18737亿元，同比增加了34.6%，房地产业的税收约占国民生产总值的10%，是我国财政税收的重要贡献者。

二、 为什么要做税收筹划

所谓税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。纳税人对经济收益有着本能的追求，税收筹划是他们应有的法律权利。在企业的经济发展过程中，有利于企业选择有效的经济行为以获取更多的经济利益，有利于企业做出正确的投资经营决策将税收利益最大化，有利于企业尊法守法，始终得到法律的庇护，有利于国家国家落实税收政策法规，增加国家财政收入，有利于相关行业，如税收业，的长期发展。房地产行业的利润较大，相应的税收任务就会加重，其涉及到的税种繁多，印花税、土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，足足占了所有税种的50%，面对如此多的税种，税收负担严重，由此看来，税收筹划显得尤其重要。

三、如何做税收筹划及具体的筹划案例浅析

房地产业当中所涉及到的税收种类繁多，在筹划过程中应该秉承税收筹划的三点原则：不违背税收法律的原则，事前筹划的原则，效率原则，进行相应的税收筹划。

在税收筹划之前，应该明确其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地产价格临界点，根据建房的方式、土地的使用权进行筹划，将销售和装修分开经营，并且设立相应的公司等。而房地产业中涉及到的税种也繁杂，下面将对营业税、契税、土地增值税、土地使用税和印花税进行具体的探讨分析。

（1）营业税的筹划。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税收基础为营业额，税率为5%。案例一：某房地产开发公司在做住房区促销活动的时候推出了两种营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以免交当年的物业管理费，并且附送冷暖空调一台（市场价值千元左右）和外出旅游。这种优惠项目吸引了不少客户。据统计，在整个优惠期间销售住宅的实现销售收入2000万元，送出空调总价值12万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值24万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值40万元的折扣。在营销税中，这个案例是视同销售情况。公司直接免除的物业管理费和赠送的空调、旅游票都应该和实务一起算视同销售。因此在方案一计算营业税的时候，要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，则公司应缴纳的营业税为（2000+40）×5%=102万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（2000-40）×5%=98万元。对比就可以看出，方案二仅仅是修改了优惠方式，造成的直接后果就是营业税少了4万元。营业税的税收基础是营业额，因而在销售的过程中可以采用不同种类的销售方法，制定合理的销售方案，像上述案例中的方案二，进而到达减少营业税的目的。

（2）契税的筹划。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。其中税收标准为不动产的价格，住宅房1.5%，土地使用权及商品房3%。案例二：某房地产公司A要将5000万的物业资产转移到控股的C公司名下。所有权的转移需要缴纳契税，目前土地使用权的税率为3%。则要缴纳的契税金额为5000×3%=150万元。本例中A和C的投资方向不同。如果A公司采取新设立分公司的方法，而A公司原来的股东按股持有分公司的股份，就可免征契税。契税的纳税依据是所有权发生改变的不动产对象，因此可以优化不动产在转交过程中接受对象的性质，尽量避免契税直接收取的转角对象类型，有时候换个方向，或许能够达到免交契税的要求。

（3）土地增值税的筹划。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 案例三：某房地产公司开发一可售面积为80000平方米住宅区，预计销售均价为5000元。预计销售总收入为40000万元，缴纳的营业税为2000万元.城市建设维护税及教育费附加为200万元，取得土地使用权费用和开发成本为24000万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值额为40000-33400=6800，增值率为6800/33400=20.36%。应缴纳的土地增值税为6800×30%=2040万元。方案二：加强小区绿化建设，预计投资500万元，则可扣除项目金额（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值额为40000-34050=5950，此时的增值率为17.47%，由于没有超过扣除项目金额的30%，因此可以免交增值税。这样既提高了小区的住宅质量，同时赚的税款1540万元，一举两得。土地增值税主要与扣除项目的金额有关，当你扣除金额多的时候，增值额就小，需要交纳的增值税相应就少，反之需要加纳的增值税就会增加，但是增值额也是最后收益的一部分，所以在项目筹算之处，就应该全盘考虑，采取恰当的方法，谋求最大的利益。

（4）企业所得税的筹划。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。案例四：相关法律规定，如果企业所得税的数额较大，一次性纳税确有难度，那么在经主管税务机关核准后，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。从资金时间价值角度考虑，可以申请将所得递延分配到5个以内的纳税年度。 比如，如果某企业获得捐赠款项200万元，将其计到纳税所得额中，基本纳税率是25%，应该纳税50万元。假如经过税务机关批准，企业将捐赠所得额200万元均匀分配到以后5年纳税年度，则捐赠所得部分每年应纳税所得额为40万元（200/5），每年只纳所得税10万元，按4%年利率计算，5年现值为42万元，节约8万元。这样，一方面减轻了企业的资金压力，同时还获得了资金的时间价值。从减免税角度考虑，应该将可递延所得集中到享受减免税年度之中。企业也可根据实际情况分配1——5年进行纳税。

（5）印花税的筹划。印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。财产租赁合同的税率是0.1%，财产转移的税率是0.05%。案例五：假设A房地产公司将一笔价款2000万元的工程承包给B房地产公司，B公司又将其中800万元的工程分包给C公司，500万元的工程分包给D公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：

A公司应纳印花税：2000×0.05%=1万元

B公司应纳印花税：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65万元

C公司应纳印花税：800×0.05%=0.4万元

D公司应纳印花税：500×0.05%=0.25万元

但是，如果A公司将800万元的工程承包给C公司，500万元的合同承包给D公司，然后剩下700万元的合同承包给B公司，那么A、C、D公司需缴纳的印花税不变，而B公司的印花税降为700*0.5%=0.35万元，比原来节省了1.3万元。

印花税的筹划有多重方法，较常用的有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法，印花税在计算的过程中，不同的经济项目的税率是不尽相同的，如果没有明确的项目记录，将会自动按照最高税率进行计算，而且，每进行一次流转，或者说签订一次合同就得进行一次印花税的缴纳，因此，在确定房地产项目的过程中应该明确的记录每一个项目的资金使用情况，并且尽量减少项目的流转手续次数，以达到减少印花税的目的。

四、结语

房地产业的税收是国家财政收入的重要组成部分，税收又是市场经济的重要调节手段，房地产业的税收筹划工作显得更为重要。本文，从房地产业和税收筹划自身的性质和意义开始着笔，继而提出了房地产业的税收筹划的相关措施，并就其中的一些税种进行了具体的税收筹划实例分析，从而更好地研究了税收筹划在房地产业中的运转方向和策略方法。

客观的说，税收筹划的发展有利于我国完善国家相关法律和制度，对企业进行一定力度的保障，同时也帮助企业追求更大的经济效益。由此，未来的税收筹划还将继续发展。

参考文献：

[1]《企业税收筹划》.王韬、刘芳.科学出版社.2009.03.

[2]《房地产业税务管理实务》.林永峰.暨南大学出版社.2009.09.

[3]《新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划》.李明.中国市场出版社.2010.01.

篇10

我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。

所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。

二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施

由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。

1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能

由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。

2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度

在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。

万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存?出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。

3.企业应该与税务机关积极互动

“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。