新土地管理法土地征收流程十篇

新土地管理法土地征收流程篇1

本文结合宪法对土地征用制度的修改，对现行土地供应制度的基本内容作了分析和思考。认为，《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。在此基础上，文章从区分征收与征用、合理规范集体建设用地流转等5个方面提出了土地供应方式改革的一些基本思路，对如何进一步修改现行《土地管理法》、建立新的与宪法精神相吻合的土地供应方式等问题，进行了探讨。对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的三点建议 ：一是建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。 二是建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。三是建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

关键词：修宪   土地供应    改革

十届人大二次会议通过的《中华人民共和国宪法》修正案中，将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以 依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的修改，势必对1998年新修订的《土地管理法》所确立的土地供应方式产生直接的影响。

与修宪相适应，土地供应方式必须加以改革。其中，合理界定征收和征用的范围、制定集体建设用地流转相关规定、改革现行土地供应方式，是贯彻科学发展观、保持经济社会可持续发展的必然要求。

一、  现行土地供应制度的基本内容

现行土地供应制度是以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为基础，以《土地管理法实施条例》等行政法规、部门规章、地方性法规为支撑的一个较为完善、高效的土地供应体制。这一制度是在总结建国以来社会发展和经济改革在土地管理方面的新情况、新经验、新需要后建立的。现行土地供应体制确立了土地用途管制制度，突出了耕地保护，强化了土地利用的宏观控制，完善了调整土地关系的一系列行为规则，将土地管理法律制度大大地向前推进了一步。

 现行《土地管理法》确立的基本制度之一就是土地供应的集中统一制。即政府高度控制土地供应，确立了“一个渠道进 水、一个池子蓄水、一个龙头供水”的单一土地供应制度，严格控制集体建设用地直接进入市场交易。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织内农民集体所有土地的，或者 乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”现行《土地管理法》同时还对集体建设用地的流转作出严格限制，规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设。但它同时也强调，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

 政府供应国有土地的方式有两种，即划拨方式和有偿使用方式。划拨方式起源于计划经济时代，目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地有偿使用方式脱胎于香港，开始于深圳，推广于土地使用制度的改革。随着1988年《宪法》和原《土地管理法》的修改，扫清了土地有偿 使用的法律障碍，国务院于1990年颁布实施了《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制 度。经过近十年的改革和探索，土地有偿使用的方式也从单一 的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。1994年《城 市房地产管理法》基本确定了国有土地使用权的供应采用有 偿使用和划拨两种方式的基本架构。

 按照《土地管理法》有关规定，有偿使用方式应当是政府供应土地的主要方式。《土地管理法实施条例》进一步明确了 国有土地有偿使用方式有三种，即出让、租赁和作价出资入 股。

 集体建设用地适用于三类用地，即，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。按照法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且集体建设用地不得流转。只有两种情形例外，一是农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；二是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业， 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。立法机关之所以作出严格的规定，一方面是出于严格保护我国珍贵的土地资源特别是耕地资源的战略需要，另一方面，也是担心大量的集体建设用地进入市场会扰乱正常的土地市场秩序，影响土地有偿使用制度的顺利推进。

 客观地说，现行的土地供应方式在积极调节处理土地供需矛盾、有效约束乱占滥用土地行为、推动人们按照可持续发展战略要求控制土地利用、维护土地市场秩序稳定等方面，都发挥了积极作用，促进了经济社会的发展。但是，随着社会经济的不断发展，城市化和工业化迅速推进，对土地的需求日益增加，土地供需矛盾也日益严重。对集体建设用地流转的严格控制，已在事实上造成了国有建设用地和集体建设用地之间的不公平待遇。同时，由于征用土地的补偿费用较低，并且截留、挪用、拖欠征地补偿费用等情形时有发生，政府在征用土地后又以市场价格出让给用地者，很低的补偿价与相当高的市场价之间存在着巨大的差额利益，成为催生腐败和犯罪的强烈诱因，也严重损害了农村集体经济组织和农民的利益，影响了社会稳定。

二、现行土地供应方式修宪后已不适应需尽快改革

《宪法》的修改，为土地供应方式的改革指明了方向。但如何进行改革？如何确定征收和征用的范围？征收和征用的具体适用条件和程序如何？集体建设用地如何流转？划拨供地方式是否应该取消？这一系列问题，都要求通过土地供应方式改革来解决。

（一）关于征收和征用

《宪法》修正案中的“征收”，涵义同于现行《土地管理法》中的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国有的行为。此次《宪法》修正案中规定的“征用”，是指国家为了公共利益的需要，依法强行占用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为，实质是一种临时使用土地的行为。

征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均系依政府单方面的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收与被征用公民和法人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体。

按照国际间的共同规则，征收须符合三项法定条件，一是为了“社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“ 经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员"间接"得到利益，但仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得公民和法人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，按照《合同法》的规定签订合同。二是征收应符合法律规定程序。至于具体的程序规则，应当由特别法规定。三是必 须对被征收的公民和法人给予公正、合理的补偿。

 征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系,本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。这与税法上的 税收制度和行政法上的罚款制度有着根本区别。其区别在于 征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的公民和法人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺，这不仅 违反《宪法》保护人民合法财产的基本原则,也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。

征用的实质是国家强行使用公民和法人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益,而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用公民、法人的动产和不动产。在紧急状态结束或者 使用完毕之后,如果被征用的财产还存在,应当返还原物,如果原物已经毁损,则应当照价赔偿。国际上通行的征用制 度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的 “公权力”的有机统一（现代行政法的本质特征就是其平衡 性）。我们已经明确了建设社会主义法治国家的宏伟目标，当然应该采纳并实行这一已经被多数国家证明可行的制度，无须另辟蹊径。

（二）关于集体建设用地流转和征用

 集体建设用地流转,是指权属合法、界址清楚的农民集体 所有建设用地使用权进行转让、租赁、作价出资（入股）等的行为。集体建设用地流转是为现行法律所禁止的，《土地管理法》 只确定了集体建设用地流转的两种方式，即农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的;符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。

从理论上讲，所有权应是平等的，没有高低、贵贱、优劣之 分。但现行法律对国家所有和集体所有土地实际上作了不平 等的区分:国有建设用地基本可以自由转让，而集体建设用地 基本上不可流转。这实际上是计划经济时代“国有高于一切”、“国家优于一切”思想在土地供应制度上的体现。随着经济社会的发展，严格限制集体建设用地流转的法律制度已明显不能适应形势需要，实践中集体建设用地流转大量发生已是不争的事实，“狼”己经来了躲不是办法，必须研究如何加以解决。

原国家土地管理局和国土资源部先后作了大量的调查研究工作，并曾开展了集体建设用地流转的试点工作。从试点的经验看，集体建设

用地流转必须注意把握以下问题：

一是权属合法、界址清楚。这是农民集体所有建设用地使用权流转的前提。必须严禁借“流转”之名，擅自将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地；确需将集体所有的农用地和未利用土地变为建设用地的，仍应按有关法律规定，履行申请和批准手续。

二是符合土地利 用总体规划。这是农民集体所有建设用地使用权流转的必要条件。在城市、城镇规划区内的，还应符合城市规划和村镇建设规划。不符合规划的，不得流转。

三是除农户法定的宅基地和乡镇村公共设施、公益事业用地之外的农民集体所有建设用地，可以实行有偿使用，有偿使用收益归拥有土地所有权的农民集体，集体经济组织负责管理使用。

四是农民集体建设用地使用者不得擅自改变土地用途。

五是各级国土资源管理部门要加强对农民集体建设用地使用权流转的指导、管理、监督与服务。

《宪法》修改后，集体建设用地流转又面临了新形势。要处理好流转与征用的关系，必须严格界定流转和征用的范围。集体建设用地流转与征用的共同点是二者都不改变土地权属性质，即土地仍为集体所有。不同点在于适用的条件不同，征用必须是为了公共利益的需要，且是在一些紧急状态下适用的。集体建设用地流转则不是为了公共利益的需要，是在正常状态下适用的。

今后，大量的建设用地，应主要依靠集体建设用地的方式来实现，这样，既可真正有效保护农民的土地财产权利，又可减少政府过多使用征用权带来的大量争议，从而维护社会的稳定。当然，对集体建设用地的流转，必须制定完善的法律制度，对流转的范围、流转的决定权、流转的程序、流转收益的分配、流转的限制等作出具体规定。

（三）关于划拨

划拨方式取得国有土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补助费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

我国曾长期实行高度集中的计划经济体制，对土地使用权采取行政划拨方式进行分配，导致目前存在大量的划拨土地。划拨土地使用制度的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动，其实质是政府从微观上介入经济生活，分配社会资源。

实践证明，划拨土地的大量存在会导致土地资源利用的低效 率甚至无效率，因为一方面，政府不可能全面、准确地掌握土地需求信息，在没有足够决策信息的情况下分配土地必然带有盲目性；另一方面，土地使用人获取土地时未支付任何代 价，故而缺乏足够的内在压力使其按照最大效益原则使用土地，这必然导致土地资源的浪费。

 医治这一痛疾的根本方法是引进市场机制。一个存在充 分竞争的市场能够形成合理的市场价格，反映市场供求状况，为政府决策提供准确信息。一个存在充分竞争的市场还意味着土地使用人必须为其使用的土地支付市场价格，有了成本 就会促使其去寻求使用土地的最佳方式，发挥土地的最高效益，否则就会面临被市场淘汰的危险。

 因此，在重新认识到土地的商品属性之后，为了适应市场取向的经济体制改革的需要，我国从二十世纪八十年代开始逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度，这是符合市场经济客观规律和现代法治精神的土地使用制度。《宪法》修改后，严格限制了政府的征收权，政府供应土地的方式也发生了根本的变化。政府可以划拨的土地也必然越来越少。随着市场经济的深入发展，划拨供地方式必将逐步退出历史舞台，取而代之的，必将是全面的土地有偿使用制度。

（四）关于出让和租赁

土地使用权出让和国有土地租赁，是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动。

 但是两者又有区别，具体表现为：一是在所适用的范围上 ，以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而目前国有土地租赁所要解决的特定问题，主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。二是在价格方面，出让土地使用权的价格是一定年限的土地使用权价格。

尽管传统意义上的租赁权应是债权，但是，由于我国土地所有权不可买卖，以租赁方式取得的国有土地使用权应当是一种物权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点，在国土资源部的《规范国有土地租赁若干意见》中，已将其明确规定为：“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。

（五）关于招标、拍卖和挂牌

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），此规定的出台，是市场经济条件下土地资源管理体制改革的产物。

目前，开展经营性用地的招拍挂出让，是土地有形市场中经营土地的主要形式。招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

招标、拍卖、挂牌出让方式具有公开性、公平性、竞争性、高效性等特点，最符合市场经济发展的要求，在土地出让特别是经营性土地的出让中被广泛采用。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言，对于土地使用者和土地用途无特殊限制，以获取最高土地出让金为目标的经营性用地，应采用招标、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，应采用招标方式出让。

三、对建立新的供地方式和修改《土地 管理法》的几点建议

（一）建议立法机关和有关部门，加快《土地管理 法》的修改进程。

《宪法》修正案已经全国人大通过并正式生效。但目前实际上并未真正实施，原因是《土地管理法》等法律、法规并未及时修改，影响了《宪法》新原则的顺利实施。由于《宪法》修改前 后“征用”涵义的根本不同，在实践中极易产生争议。毕竟，没有任何人、任何机构可以说，《宪法》虽然修改了，但还没有发 生法律效力。我国司法机关已经通过判例确定了司法机关直接引用《宪法》条文判决案件的先例。因此，本着维护社会主义法制统一的原则，建议立法机关尽快启动、完成《土地管理法》的修改工作。

（二）建议抓紧进行改革土地供应制度的研究工作。

目前，改革旧的供地方式，建立新的适应经济发展的土地供应方式已迫在眉睫，但却面临着理论储备严重不足的尴尬局面。科学的理论是实践的先导。1998年《土地管理法》的顺利修订，就得益于当时深厚的理论铺垫。因此，建议有关部门加强土地供地方式改革的理论研究，组织专门力量，尽快研究出切实可行的制度框架和操作方案。

 （三）建议循序渐进，科学建立并确立供地方式改革的法律体系。

首先，在中央政策性文件中提 出新的供地方式的整体框架；其次，在《土地管理法》中设专章 对新的供地方式的具体内容作出规定；第三，在《土地征收和征 用条例》和《集体建设用地流转条例》中对征收、征用及集体建 设用地流转的适用范围、条件、程序等做出规定；第四，由国土 资源部制定相应部门规章，对土地供应方式作出具体规定。

 供地方式的改革，如同人类历史上任何一项改革一样，不 可能一蹴而就，应当统筹规划，逐步推进。当前，合理界定征收和征用范围，鼓励、规范集体建设用地的流转，是最为紧迫的需求。

 划拨供地方式、协议出让土地方式的消亡，也许还要经历 一个比较长的阶段，但招标拍卖挂牌出让和租赁一定会成为最主要的供地方式。土地供应方式的改革，必将推动土地管理方式和土地利用方式的变革，从而对土地管理产生重大而深远的影响。

 

参考资料：

1.《中华人民共和国宪法》修正案（十届人大二次会议通过）；

2.《国土资源法律法规手册》，2001年2月河南省国土资源厅编印；

3.《国土资源管理依法行政读本》（国土资源管理系统“四五”普法教材），李元主编，2003年3月地质出版社出版；

4.依法行政规范土地市场学习文件选编，2003年2月国土资源部编印；

新土地管理法土地征收流程篇2

关键词：农村土地制度 土地产权 农村土地流转 征地制度

我国是一个农业大国。三农问题一直是我国的重要问题，而与三农问题密切相关的则是土地问题。因为土地是农业的最基本的生产要素，是农业的基础。土地制度的改革关系到整个国民经济的稳定和发展。从新中国成立至今，我国围绕着土地问题不断地改革农村土地制度，其中有过教训也有成功的经验。最大的成就莫过于家庭联产承包责任制的推行。它极大地调动了农民的生产积极性，极大地解放了农村的生产力，为我国的经济建设做出了极大的贡献。然而，随着我国经济的进一步发展，工业化和城镇化地推进，承包责任制的一些深层次的矛盾也日益暴露出来。本文通过我国农村土地制度的演化，就当前我国农村土地制度改革出现的问题提出分析，并给出自己的几点思考。

一.新中国成立后农村土地制度的演变

新中国成立后，我国的农村土地制度大致经历了四个阶段。（一）阶段。这一阶段通过没收，征收地主、富农的土地，无偿分配给少地的农民，把封建的土地所有制改变为农民个人土地所有制。（二）农业合作化运动阶段。这一阶段通过建立农业生产互助组，初级农业生产合作社到高级农业生产合作社，逐步把农民个人土地所有制改变为农业生产合作社集体所有制。（三）化运动阶段。这一阶段把土地的农业生产合作社集体所有制变更为所有制，后来又变更为“三级所有，队为基础”的制度。这一制度欠缺多样性与灵活性，无法满足农村经济的发展要求，无法调动起农民的生产积极性。（四）家庭联产承包责任制阶段。这一阶段通过《宪法》（1982）、《土地管理法》（1986），进一步明确了农村土地的农民集体所有制，将集体所有、统一经营使用的土地制度变更为集体所有，农民家庭承包的土地制度。该阶段又可以分成两个阶段：第一是土地使用权与承包经营权相分离阶段，第二是在此基础上的承包权与经营权相分离的阶段。

二.现行的农村土地制度存在的问题

（一）土地产权存在法律规定上的缺陷。

1.集体土地产权主体不明晰。我国《宪法》第10条第2款规定：农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这一条款尽管规定确认了农村的土地属于集体所有。但是，“集体”究竟是指哪一级，法律又没有给出明确的规定。直到我国2007年颁布的《物权法》在总结以上立法经验的基础上对农村集体土地所有权的主体进一步做了详细明确的规定。《物权法》第59条规定：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第60条规定：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒山、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。但是，应该看到这些修改依然没有使农村土地所有权主体明晰。因为法律规定的“集体”包括村农民集体，村民小组集体和乡镇集体这“三级”。而农地所有权到底属于这三级中的哪一级所有，目前相关的法律没有做出明确的规定。同时，也应该注意到，“农民集体”这一词既不是传统民法主体概念，也不能够在当前的民法主体制度中找到对照参考，更不是以一种现实的实体状态存在。所以，在对土地行使其权利过程中，无法对其合法权利进行独立的意思形成和意思表达。再加上，目前许多农村地区的农民集体经济组织不是集体，就是名存实亡，集体土地所有权实际上被村委会所垄断，导致许多村干部借土地集体所有的名义，，谋取非法利益，造成各地农民不断上访，暴力反抗等现象，严重危害了社会的稳定和发展。2.集体土地所有权权能残缺。土地所有权的内容应该包含，占有权能，使用权能，收益权能，处分权能这完整的四项。但是现阶段我国立法上对集体土地所有权过于严格地限制导致其权能残缺。比如，《土地管理法》规定：集体所有的土地一般只能用于农业生产、农民宅基地以及兴办乡镇企业等与集体密切相关的建设，而不得用于能够生产巨大经济利益的房地产开发项等项目。又比如在处分权方面，我国法律规定禁止土地买卖和严格限制农村土地用途转变。所以集体土地所有权的处分权就只能表现为集体土地所有权下的土地承包经营权、农村建设用地使用权等土地权利的流转。集体土地所有权权能残缺。

（二）土地流转机制不健全。由于土地所有权主体不明晰，权能残缺，权属混乱，再加上农村土地产权的用途管制，使其流转受到很大程度上的限制。首先，虽然现行的《土地管理法》第二条规定：土地使用权可以依法转让。但是，却没有规定流转主体，流转程序，定价方式等等具体内容。并且在《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，必须经过国家征用才可以将农地转为非农用地。接着，虽然《农村土地承包法》规定农地的转让权仅以“农业用途”为限。该法十七条规定：维持土地的农业用途，不得用于非农建设。第八条规定：未经依法批准不得将承包地用于非农建设。最后，用于农业用途的农地流转权还是受到了严格地限制。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。也就是说，只有在保证国家粮食安全的前提下，农地才可以允许转让。产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。因此，土地无法充分流转，市场机制就无法充分发挥作用，资源也就无法应用到最优的配置上。

（三）征地制度不合理。

1.征地目的不明晰。根据我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等规定，我国土地征收是国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序，依法给与农民集体经济组织和农户土地的地上物补偿权后，强制将农村集体所有土地转变为国家所有。但是，随着这个经济的发展，我国《土地管理法》将“公共利益的需要”从公共设施、公益事业等扩大到了包括非公共利益建设在内的所有用地项目，其后果就是某些地方政府可以打着发展经济的名义，征收农村土地变为国有土地，然后再以招标、拍卖或挂牌的方式转让给个人单位，进而侵犯了农民的合法利益。2.租地补偿制度不合理。首先，补偿费的计算不合理。当前的土地补偿费是以农产值计算的，标准偏低，抚慰色彩浓厚，没有充分显现出土地的市场价值，难以保证被征地农民的生活水平。其次，征地安置保障乏力。由于当前还没有相关统一的法规来解决安置问题，而是采取一次性的货币安置，自谋职业的做法。因此，被征地的农民因为自身的局限性在失去了土地后，也就失去了农民的身份和土地的福利，并没有相应的获得与市民等同的社会保障待遇下，成了三无游民。最后，征地补偿安置费分配和管理不到位、拖欠、挪用、截留等现象严重。由于相关制度的不完善，导致征地补偿安置费的分配处置混乱，加之账务的不公平，决策的不民主，和监管的缺失，导致了某些村干部挪用、贪污征地款补偿安置费。

3.征地程序不规范。其中最大的问题就是土地征收中对被征收人知情权，参与权保护不足，征地双方信息不对称。现行的征地程序往往是在农民不知情的状况下进行的。土地是否被征收以及征收的补偿标准和安置方法是由政府说了算，农民只能被动接受。同时，目前也没有相关的法律法规来分配和监管征地的后期程序，如征地后土地闲置处理程序，往往造成土地征而未用，多征少用等现象。

三.我国农村土地制度改革的建议

（一）完善农村土地产权制度。1.坚持农村土地集体所有制的前提下，明晰土地所有权主体。究竟谁应该是集体土地的产权主体，一些人认为应该是地区性的村合作经济组织；一些人认为应该是村民自治组织，即村民委员会或村民小组。还有些同志认为应该是由村民选举的董事会代表村民拥有和管理土地。对于乡镇企业和事业单位占用的集体所有的土地，其所有者是该企业或事业组织，还是乡镇政府部门，也不是很清楚。因此，笔者认为应该将当前不明晰的农村集体所有土地产权主体进一步界定为农民，以切实保障农民的土地财产性收益，让农民在土地流转过程中的权益得到完满的体现，在土地非农使用后收益得到真正地分享。事实上，《确定土地使用权和使用权的若干规定》（1995）中规定，集体土地所有权主要是指：时分给农民并颁布了土地所有证的土地，应该属于农民集体所有。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》涉及的土地制度改革内容也进一步明确强调了土地承包经营权和农民宅基地的物权性，这意味着农民不仅享有土地的承包经营权，还享有集体土地的所有权。2.健全土地权能。扩大农民对农村集体土地的使用权，逐步放宽当前的有限的处分权，并在立法上确认土地承包经营权的抵押和继承权，让农民真真正正享有充分地占有、使用、收益和处分这四项权益，尤其是要把土地使用权流转的权利赋予农民，包括土地出租、入股、抵押、转让等等权利。这样不但有利于创造农业适度规模经营的条件，加速产业转移，而且还能为农民提供多项选择，增加收入。

（二）健全土地流转机制。在广大农村地区，许多青年人都到城市里打工，村子里就剩下一些中老年人从事农业。其农业生产效率低下，土地抛荒严重。同时还存在私底下自发地出租承包地。由此可见，农村土地流转是大有潜力的。因此要在遵循“依法，自愿，有偿”的原则下，健全土地流转机制。1.大力加快工业化，城镇化进程，加快产业结构的调整，积极发展第二第三产业，拓展就业空间，大量吸收转移农业剩余劳动力，缓解因为人口增长而产生的对承包权的要求。积极推进农业产业化规模经营，可以采取专业大户、家庭农场、农民专业合作社等形式组织来进行规模化经营，为土地流转创造条件。同时，健全农村社会保障体系，淡化土地的社会保障功能。积极为土地的流转创造条件。2积极构建土地流转交易中介组织，来具体负责土地流转的管理和服务，为土地使用权流转搭建平台。3.在市场调节的基础上，大力推进农地使用权证券化，加速土地流转和集中的进程。允许土地使用权证持有者将土地委托、租凭给农户经营，还能进行转让、租凭、抵押、入股及贷款。以实现土地的再次流转，为土地使用权流转提供创新的形式。4.坚持市场化土地流转机制，积极探索土地使用权流转的自主选择机制，价格形成机制，公平竞争机制，利益调节机制，纠纷处理机制等，努力培养农村土地流转市场。5.努力完善地籍管理，建立土地管理档案，严格规范土地使用权的流转。

（三）.完善征地制度。1.严格界定公共利益，切实缩小征地范围。目前，《物权法》第42条第1款规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和其他不动产。但对于公共利益的具体内容没有进一步地规定。笔者认为可以这样界定公共利益：为了公共利益的需要，进行下列建设，需要使用集体土地的，依法征收为国有。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，国家实施城市规划进行建设。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地用地范围外进行基础建设、公共管理和服务设施、军事设施等公共性项目建设；在土地利用总体规划明确的城镇建设用地范围外，为了公共利益的需要进行非公益性项目建设需要征收土地的，依法定的程序由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。2.努力提高公共利益征地补偿标准，以保障被征地农民生活水平的稳定。首先，应该取消按照同地同价、公平合理、及时足额的原则给以补偿。其次，根据土地的的优越条件，土地的市场供求关系，土地的产值，社会经济发展水平来确定征地补偿费，以代替按照被征土地的原用途给以补偿。征收的土地补偿费归农村集体经济组织和被征地的农民所有，地上的附着物和青苗补偿费贵归其所有者所有。最后，要加强对征收费收支分配情况的监督。被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费的情况，向本集体的成员公布，接受本集体成员的监督。3.建设征地补偿安置协商机制。推进公众参与和公开化。比如，征地前要拟定征收方案并以通知或公告的形式告知被征地的农民，必要时还要组织相关各方对征地的相关事宜举行听证。在征地中努力通过协商程序就征地的补偿安置方案与农民集体或农户举行协商，并签订相关补偿安置协议。在征地后要要将土地补偿费分配落实到位，禁止侵占、挪用被征地农民的相关费用，各项明细收支都要向本集体成员公布，并接受集体成员监督。

参考文献：

【1】 金丽馥.《中国农村土地制度：历史与现状、问题与出路》[J].经济体制改革，2001年第2期，65—68.

【2】 徐瑞娥.《完善中国农村土地制度改革的观点综述》[J].经济研究参考，2007年第54期，41—45.

【3】 石霞，张燕喜.《我国农村土地制度改革思路的评析与思考》[J].中国中央党校学报，Vol.7， No.1. Feb， 2003.

【4】 赵贞，赵玉姝.《我国农村土地制度改革的思考（Ⅱ）》[J].贵州农业科学，2010，38（3），197—198.

【5】 唐礼彬.《统筹城乡发展土地制度改革的思考》[J].特区经济，2008年4月，131—132.

【6】 梅祖寿.《城郊农村土地制度改革》[J].社会主义研究，No.6 2008，Serial No.182.

【7】 王景新.《中国农村土地制度变迁30年：回眸与瞻望》[J].现代经济探讨，2008，年第6期，5—11.

【8】 沈恒林，季元元 .《农村土地制度改革与社会主义新农村建设》[J].东北大学学报，Vol.10， No.3， May 2008.

【9】 杨洁，田甜.《城乡统筹发展视角下的土地制度改革路径》[J].改革与战略，2012年第三期，89—91.

【10】 郭春丽，安淑新.《土地制度改革思路与对策》[J].宏观经济管理，2012年第6期，43—44.

【11】 张琦.《中国农村土地制度改革模式探索》[J].当代经济科学，Sep，2006. Vol. 28， No.3.

【12】 阮建青.《中国农村土地制度的困境、实践与政治改革--------“土地制度与发展”国际研讨会综述》[J].中国农村经济，2011.7，92—96.

【13】 朱米均.《试论我国征地制度市场改革的探索》[J].农业经济导刊，2007，4.

【14】 陈志刚. 《工业化、城镇化进程中的农村土地问题：特征诱因与解决路径》[J].经济体制改革，2010，15.

新土地管理法土地征收流程篇3

土地作为人类社会生存与发展的最基本要素之一，在经济增长与社会发展过程中，发挥着日益重要的作用。土地管理问题，不仅直接关系到国家粮食安全、经济社会可持续发展，而且直接关系到国家长治久安和社会稳定。尤其是我国人多地少，在当前工业化、城市化加速发展过程中，土地供需矛盾已十分突出。因此，加强土地管理政策的研究，并从制度设计角度提出对策建议，具有十分重要的理论意义和现实意义。

一、当前土地管理中存在的主要问题

（一）城市建设和开发无序扩张，不利于经济社会可持续发展。我国正处在工业化、城镇化快速发展阶段，不可避免地要占用一些土地。但是，一些地方不注意土地的集约利用，盲目依靠外延扩张方式推进城市建设，不切实际地修建宽马路、大广场，占用大量土地，降低了土地利用效率；一些地方兴建各类开发区、工业园区、科技园区、高尔夫球场、高档住宅、高档别墅区等，竞相开展“圈地”运动，形成过度投资；一些房地产开发商囤积土地，等待地价上升后再转让开发，以牟取高额利润。据国土资源部调查，目前全国尚有37.7万亩存量用地滞留在开发商手中。上述问题，不仅造成土地闲置和浪费，而且助长了房地产价格的攀升，引发了局部经济过热。既不利于控制当前固定资产投资的过快增长，也不利于我国经济社会的可持续发展。

（二）乱占滥用耕地问题突出，严重影响国家粮食安全。自____年以来，全国平均每年净减少耕地433万亩。目前，全国2800多个县（区）中，已有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。即使是在土地管理措施非常严厉的20__年，全国批准了81962个新上项目，涉及土地面积79.26万公顷。由于耕地占补不可能做到平衡，造成耕地面积连年减少，粮食播种面积下降，粮食总产量和人均粮食占有量连续几年减少，提高粮食供给能力和保持粮食供求平衡的任务相当艰巨，严重影响国家粮食安全。

（三）征地补偿资金不到位，被征地农民利益得不到保障。一是一些村集体经济组织在未征得农民同意的情况下，擅自流转农民已承包使用的土地，使农民失去赖以生存的土地。二是一些地方政府按照法定低限标准支付被征地农民征地补偿费和安置补助费，被征地农民在土地增值收益中未能得到其应得的收益。三是地方政府及村集体经济组织拖欠、截留、挪用农民征地补偿费和安置补助费问题较为普遍，失地农民的长远生计缺乏保障，农民群体上访事件频发，在一定程度上影响了社会稳定，并可能成为长期不稳定因素。

（四）国有土地有偿使用收入管理不严格，收入流失现象比较严重。一是一些地方政府通过压低地价、实行零地价，甚至“负地价”盲目招商引资，擅自减免土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费，一些单位和个人自行将公益用地转为经营用地或擅自改变容积率等，造成土地有偿使用收入的大量流失。二是一些地方土地出让金收入脱离财政监督和管理，在政府财政体外循环，资金滞留在有关主管部门和单位，使用管理缺乏必要的监管制度，截留、挤占、挪用现象时有发生。例如，____年全国土地出让金收入5421.3亿元，缴入国库的纯收益仅占出让金收入的8％。三是一些地方土地出让金扣除土地开发费用、业务费用后，没有将土地纯收益按规定缴入国库，而将其长期滞留在财政专户管理，无法如实客观地反映财政收入状况。例如，北京市、上海市等地长期以来，一直将土地出让金纯收益作为地方财政预算外资金管理。____年全国土地出让金纯收益1799亿元，缴入国库的仅为436亿元，仅占纯收益的24％。四是现行按国有土地有偿使用收入的2%计提业务费用的做法不尽规范，使得国有土地有偿使用收入与部门利益直接挂钩，而且带来与部门预算管理重复交叉问题。五是一些地方国有土地有偿使用收入管理缺乏系统、科学、统一的财务会计报表核算体系，出现了底数不清的状况。上述种种情况，已使土地管理成为一些地方党风廉政建设的薄弱环节。

二、存在上述问题的主要原因

（一）地方政府管理行为与土地资源特性的矛盾。土地是不可再生资源，客观上要求必须立足于长期规划，确保永续利用。但目前我国土地利用规划与城市发展规划不尽协调，土地供给政策难以适应国民经济发展战略的要求。一是片面政绩观的影响。一些地方政府为了在任期内突出政绩，往往热衷于上项目、争投资，搞一些华而不实的“形象”工程，采取粗放经营、外延扩张的方式发展区域经济。二是工业化、城镇化加速发展的影响。随着近几年我国工业化、城镇化的提速，土地资源的日益稀缺，土地价格不断上涨，土地已成为地方政府招商引资、加速发展的一个重要手段。三是资金征管使用制度尚不完善。现行土地出让金采取一次性收取，实际上是提前收取未来几十年的土地租金，可在短期内为地方政府筹集巨额资金，解决地方政府发展区域经济面临的现时资金短缺问题，从而在一定程度上助长了地方政府的“卖地”冲动，促使政府行为短期化。

（二）征地补偿制度不尽完善。按照国家现行法律规定，农民承包集体土地使用期限为30年，而被征用转为国有土地有偿出让后的使用期限最短为40年、最长为70年，两者期限相差10－40年。征用集体土地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。从静态算帐看，农民的利益在一定时期内可以得到保障。但是，如果从动态算帐看，以及考虑产值按照低廉的农产品价格计算、农民承包集体土地使用期与国有土地出让使用期限的差异等因素，农民获得的征地补偿费和安置补助费实际上已严重背离被征用土地的市场价值。按照国家有关规定，征地补偿费和安置补助费，有的可以直接支付给被征地农民，有的则需要由市、县政府国土资源部门先支付给集体经济组织，再由集体经济组织支付给被征地农民。由于农民

不可能全面掌握补偿和安置信息，加之缺乏财政监督和管理，因此，在层层拨付征地补偿费和安置补助费的过程中，难免存在截留、挤占和挪用的情况。

（三）新开垦耕地实际无法达到“占补平衡”。目前，国家实行耕地占用与补偿平衡制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专项用于开垦新的耕地。但是，由于我国各地适于开垦耕地的荒地不多，且根据土地利用总体规划的要求，对于破坏生态环境开垦、围垦的土地，要有计划有步骤地退耕还林、还草、还湖、还湿。因此，在实际执行过程中，难以做到耕地“占多少，垦多少”。在经济发展过程中，耕地减少是一种必然趋势。

（四）土地管理事权与财权相脱节。一是从各级政府管理权限来看，目前用地审批权限及管理政策集中在中央和省两级政府；征地工作以及土地前期开发工作由市、县政府负责；国有土地出让金收入则大部分留归市、县政府，专项用于城市基础设施建设、土地开发；新增建设用地土地有偿使用费30％上缴中央财政，70％留给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。由于中央与地方政府事权与财权不相对称，市、县级政府容易产生“卖地”的冲动，省级政府缺乏加强土地管理的积极性，中央政府无法客观准确掌握具体用地情况，各级政府在土地管理方面难以真正形成合力。二是从部门管理权限来看，国有土地出让的审批管理由国土资源部门负责，资金管理由财政部门负责，由于两个部门协调配合机制尚难形成，各级财政部门不能及时、准确掌握国有土地出让的情况，对国有土地出让后取得的收入无法进行适时监督管理。同时，由于国有土地出让金收入和新增建设用地土地有偿使用费实行专款专用，各级政府缺乏调控的余地，无法实行统筹安排，在一定程度上也影响了地方财政部门加强征收管理的积极性，市、县财政部门对于国有土地出让金收入的监督管理也只能流于形式。

三、加强土地管理的政策建议

（一）调整国有土地出让金征收管理政策，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为。我们认为，加强土地管理，应尽可能使现行政策与土地利用的内在规律性相吻合，使国家发展战略与土地供求现实相结合。初步考虑，一种方案是，将现行国有土地出让金一次性收取，改为按照土地使用年限分年度收取。另一种方案是，保持现行国有土地出让金一次性收取方式不变，按照国有土地出让金收入的一定比例建立国有土地收益基金，规定国有土地收益基金不得作为政府当期收入安排使用，只能预留作为今后若干年政府收入分年度安排使用，避免地方政府“寅吃卯粮”。同时，调整国有土地出让金收入分配政策，将现行国有土地出让金纯收益主要留给市、县安排使用，改为省、市、县共享，保证省级集中一定数量的土地出让金，统筹安排使用。这样，既体现了土地资源的国家所有，又调整了国有土地财权、事权的管理格局，有利于调动各级地方政府管理土地的积极性。上述两个方案共同的好处是，可以减少地方政府出让国有土地的即期收益，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为。但也各有利弊：第一个方案，有利于减轻用地单位经济负担，适当降低投资成本，但存在一定财政风险。房地产开发企业一旦破产、转行或者采取其他方式恶意逃废，剩余年度的土地出让金将无法收回。第二个方案，可以减少财政风险，确保土地出让金应收尽收，但需要省级以下政府的支持和配合。综合比较上述两个方案，我们倾向于采取第二个方案。

（二）允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发项目，保障失地农民的生产和生活权益。一是修订《土地管理法》，允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发项目，通过分红、分利等形式获取失地后的长期收益。二是根据土地增值收益状况，适当提高支付被征地农民的土地补偿费标准和安置补助费标准；在土地出让金中划出一定比例的资金，用于保障失地农民的基本生活，确保社会稳定。三是加强对支付农民征地补偿费和安置补助费的财政监督管理，由财政部门通过发放银行卡方式，直接将补偿费和补助费支付给农民，从制度上防止截留、挤占、挪用现象的发生，并建立相应的公示制度。四是国家征用集体土地，必须征得农民的同意，并经农民签字认可，集体经济组织不得替代农民流转农民承包的集体土地。五是尽快制定和出台农村土地承包法的实施细则，规范土地使用权流转的补偿标准、收益分配、土地流转管理、土地纠纷等问题，保护农民土地承包权益，确保农村土地流转的规范有序，促进土地规模经营，加快农村劳动力转移步伐。

（三）落实征收土地闲置费政策，打击囤积和炒作土地行为。按照《土地管理法》的有关规定，对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。目前，这项政策在大多数地方未得到贯彻落实，使得房地产开发企业囤积土地行为愈演愈烈。如果各地能够贯彻落实这项政策，将有利于打击囤积土地行为，加大房地产开发企业囤积土地的成本，缩小囤积土地的利润空间，促使房地产开发企业加快开发现有存量用地，减轻政府供应土地的压力，抑制房地产价格。因此，有必要制定相关文件，要求各地不折不扣地贯彻落实这项政策。

新土地管理法土地征收流程篇4

目前，我国的农村土地管理中存在着一些问题制约着农村土地资源的合理利用，使得农民的土地权益受到损害，引起农民的一些不满。下面从一些土地利用不规范不合理的内容来对问题进行详细地说明。

第一，集体经济的质量不够高，土地利用率比较低。根据我国的《宪法》和《土地管理法》中有关于农村土地归属权的相关规定，其中说明农村土地的所有权是属于集体的。而集体是一个较为复合的概念，它使得土地是归农民所共用的，但农民又不能自主地决定土地的使用，也不能对土地进行随意地处置。在农村实施了税费改革等制度后，集体的经济模式使得农民的收入较之前有一些降低，很多农民在土地上得到的收入也仅仅是靠农作物来实现，这些收入勉强只够他们的基本生活而并不能使其生活质量有很好的改善，农民种地的积极性不高。因此现在越来越多的人选择将土地承包给他人而自己选择外出打工或者做生意。还有一些地方有土地外包的情况，即从农民那里以便宜的价格承包土地之后再将其进行高价的转让，从中谋取暴利。这些都使得农民的土地权益受到损害。

第二，土地过户流程还有一些问题需要优化。根据目前的相关流程，土地在流转的过程中农民很难通过正常的途径使自己获得更多的利益。农民在土地经营的过程中主要受到国家政策的引导，集体经济的环境使得在土地承包合同中农民的权益不能得到很好的落实。因此在目前，农村很多的土地管理干部会利用这一点将大笔的土地转让金收入自己的腰包，而农民只得到很少的一部分，使农民的利益受到极大的损失。这也是农村土地管理中存在的重点问题。

第三，在征地的过程中存在一些不合理的现象。农村的土地征用程序要按照相关的政策来执行，但很多的农村干部并不遵从相关的规定来进行，反而克扣农民的土地征收所得款。农民对于这一现象有很大的不满，希望这一问题能够得到有效的解决。

2.我国现在的土地管理法存在的一些问题

之前论述的农村土地管理中存在的一些问题，在我国的土地管理法都没有具体的规范，这也使得这一问题解决起来较为困难，很难有一个严格的标准去保障农民的土地权益。目前土地管理法中所存在的一些问题主要表现为：第一，对权力的规定缺乏相应的说明。比如土地法中规定财产在进行分配的时候要按照所有人的利益来进行分配，这一规定是为了解决土地权力中存在的限制问题。但是在实际的操作过程中，由于我国的土地使用权是集体使用权，集体土地的最终处置权是属于国家的。这就剥夺了农民集体土地的出让权，使得农民集体所应享受的收益不能得到落实，全部流入国库。第二，根据《土地管理法》的相关规定，当国家为了公共利益而需要对土地进行征用的时候给予一定的补偿。但是在法律中却并没有对“公共利益”进行明确的说明。这就使得只要取得了土地征收的批文，无论其用途是什么，均认为是符合“公共利益”的，这一法律条款被滥用。《土地管理法》和《物权法》中规定的征收土地的补偿是十分少的，一旦农民的土地被征收，补偿款完全不能保障农民的生活，再加上一些部门既是权利部门又是土地征收方，这使得其根本不会考虑农民的利益，而一味地去钻法律的空子，减少对农民土地的补偿，使得土地被征收的农民的权益被大大的损害。第三是对集体土地被征收的农民相关的救济政策没有落实到位。在法律中规定了如果土地的被征收者对于补偿的标准有争议可以经由县级人民政府协调，如果协调不成功可以由人民政府进行裁决，但是在实际的操作过程中，县级的人民政府根本没有依法设立协调机构来专门解决土地征收补偿标准争议的案例。因此这项条款就形同虚设，并没有起到保护土地被征收者的权益。

3.改变农村土地管理中问题的相关对策

3.1依法行政，落实政策

土地管理法的中相关权利能否得到落实很大程度上取决于干群关系是否紧密。因此要加强对农村干部相关法律知识的培训，提升其政治觉悟，使其在工作中努力做到依法行政，运用自己手中的权利为百姓的利益和人民的富裕尽自己的一份力。政策的落实可以使得广大农民的权益得到保障。

3.2努力落实农村土地承包经营管理制度

要在农村地区普及土地承包法的相关规定，采用多种方法和形式使农民了解土地承包经营管理的制度，从而使得他们对国家的土地政策更加了解，更好地利用法律来维护自己的权益，同时也明确自己的义务。对农村的干部要加强法律法规的教育，提升其法律的意识，使其工作做到有法可依，依法行政，这样就可以使其转变工作的思想，端正作风，更好地维护农民的利益。对于土地承包，要以稳定和健全的承包关系为前提，做到有偿、自愿并且依法进行土地承包，并不断地探索新的机制，使得土地的流转更加顺畅同时使农民的土地利益更加有保障。

3.3做到保护耕地和发展经济两手抓

现在，我国越来越意识到农村土地管理的重要性，加大了土地管理的力度。因此，在这样的大环境下，我们要努力做到既保护耕地又发展经济，转变原有的传统思想，与时俱进来给农民创造更多的利益，使其生活更加有保障。要积极地开发新的耕地，并加大对旧城以及老村的改造力度，将闲置的基地充分地利用起来，努力使得农村土地的利用率得到提高。

3.4提高土地补偿的标准

目前征收农村的土地补偿标准太低，并且土地增值分配非常的不合理，这使得广大的农民利益受到损害，引起极大的不满。同时土地补偿标准太低也导致现在大量的耕地被人以极低的代价征用，造成耕地的大量减少。为了解决这一问题要尽快提高土地补偿标准，出台一些政策给予农民合理的补偿。在对土地补偿标准进行计算时，除了要考虑到征地前几年粮食作物的价值外还要考虑到土地这一重要资源的市场价值。将补偿的分配机制进行适当的改革，使得集体和农民个人所享有的补偿比例在一个较为合理的范围内。对于农民应该享有的补偿费要直接分到农民的手里，避免层层分拨层层被克扣的情况发生。对于耕地征收要采用慎重的态度，坚持科学的发展观，不能仅仅为了招商而大量地征收土地导致农民失业，生活失去保障。

新土地管理法土地征收流程篇5

一、三种基本流转模式

1、规划区内外同等对待，实行“转权让利”的模式。“转权让利”是指在集体非农建设用地流转时，将集体非农建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。这里的“转权”是指通过征地，将集体土地所有权变为国家土地所有权，然后统一出让。这里的“让利”是指对集体非农建设用地转权的同时，依据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，将地租收益按一定的比例让于原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者。浙江宁波市、温州市、山东威海市、江苏常州市等均采取这种模式。

“转权让利”是一种间接入市模式，其核心内容是“同种产权，同一市场”。无论是规划区内还是规划区外集体非农建设用地的流转，都要求不再保留集体土地所有权，而是通过征收将需要流转的集体土地统一转为国有土地后再进入市场。该模式强调国家作为土地使用权的出让主体地位，严禁集体非农建设用地不经过征收环节直接进入土地市场，以保证政府对土地出让市场的高度控制。即对集体非农建设用地实施“统一征用、统一开发、统一出让、统一规划、统一管理”。但在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇实践中，形成了“准国有化模式”的特殊情况。该模式下，当地政府首先对城市建成区内的土地按国家征收方式向集体和农民进行了补偿，并按国有土地进行管理，但大部分土地所有权仍为集体所有。其流转也纳入了城镇国有土地流转市场，集体已不能自行决定其土地使用权是否流转、怎样流转，而必须在土地局的统一安排下进行，流转收益主要由当地政府所得。

2、规划区内外同等对待，实行“保权让利”的模式。“保权让利”是指在保持集体非农建设用地所有权不变的前提下，仿照国有土地有偿使用管理的方式，将集体非农建设用地按一定年限通过转让、出租、入股、联营等方式直接流转，土地收益大部分留给集体经济组织的模式。上海嘉定、江苏无锡等均采用这种模式。

“保权让利”是一种直接入市模式，其核心内容是实行国有和集体土地“两种产权、同一市场，统一管理”。所谓“两种产权”，是指城市规划区内，两种土地所有权同时并存，并对其一视同仁，即同质同价，优质优价，劣质低价。所谓“同一市场”，是指国有土地使用权和集体非农建设用地使用权在同一市场上流转。所谓“统一管理”，是指政府把两种建设用地使用权流转纳入一体化管理之中。采用“保权让利”模式，无论集体非农建设用地位于规划区内还是规划区外，无论土地使用者的性质如何，无论是利用存量建设用地还是利用增量建设用地，均可以按照一定程序，在保留集体土地所有权不变的情况下使用符合规划范围内的集体非农建设用地。

3、规划区内外分别对待的模式。该模式对规划区内和规划区外采取了不同的管理办法。对于城市规划区、建制镇规划区范围内的集体非农建设用地，采用“转权让利”的方式；对于规划区外的集体非农建设用地，采用“保权让利”的方式。浙江省杭州市、湖州市等地区采用这种模式。

二、基本模式比较分析

1、从与现行法律的衔接看。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；《城市房地产管理法》第九条规定：“在城市规划区范围内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。”很显然，“转权让利”的模式能够和现行法律相协调，有坚实的法律基础。而“保权让利”的模式和现行土地法律制度冲突，很难保护流转关系各主体的合法权益。

2、从土地产权的实现看。如果采用“转权让利”的模式，集体非农建设用地只能“先国有后出让”。那么?熏集体土地所有权的独立性和两种土地所有权的平等性就无法体现，最终导致集体土地所有权的处分权能“弱化”、甚至丧失。同样，集体非农建设用地使用权人也不能同国有土地使用权人一样，通过独立处分自己的权利满足其经营和消费需要，以体现土地使用权的用益物权属性。而“保权让利”的模式明确了作为土地所有者的农民集体享有土地交易的主体地位，通过所有权和使用权的分离，让集体非农建设用地使用权按照市场规律合理流转，能很好的体现集体非农建设用地使用权的用益物权特性，保证集体土地所有权真正实现。

3、从与市场经济的关系看。由于土地产权具有商品属性，因此，土地产权的配置应该市场化，市场化要求土地产权可以“借助于商品的各小部分的所有权证书，商品能够一部分一部分地投入流通。”，在保留集体土地所有权不变的情况下，允许集体建设用地使用权直接进入市是市场经济发展的必然结果。可见，“转权让利”的模式符合市场经济发展规律。而“转权让利”的模式与土地资源的资产属性和市场规则不符合，不能发挥市场配置资源的优势，土地流转必将受到限制。

4、从与城市化进程的关系看。根据国际城市化进程的历史经验，当城市化水平达到30％时，城市化进程将呈现加速之势，而我国目前城市化水平正处在30％这一加速点，这表明我国在未来若干年城市化进程将大大加快。城市化主要包括两个内容。一是农村人口转化为城市人口；二是农村土地转化为城市土地。因此，城市化的发展和农村生产关系的变化，要求农村土地逐步城市（国有）化，许多农村集体土地变为城市国有土地是必然的。因此，“转权让利”的模式符合城市化发展的要求。但“保权让利”的模式在利益分配和管理机制上更加灵活，让农民充分享受到了工业化、城市化的成果，降低了在城市化过程中一次性土地使用成本，缓解了政府在城市化过程中必须“先征后用”的资金压力，最终可以推进城市化进程。

5、从政府管理的角度看。山东省威海、广东省深圳、江苏省昆山等市的实践证明，通过转权让利，有利于政府对土地一级市场的垄断和宏观调控，并保证国有土地的纯洁性；有利于落实我国土地的基本国策；有利于处理土地的依法管理与为经济建设服务的关系，促进经济的发展等。而采用“保权让利”的模式，打破了国家对土地一级市场的垄断，必然对国有土地市场有较大的冲击，可能影响国有土地资产保值增值目标的实现。并且增加了国家土地计划、规划的难度，不利于政府对土地的管理。

6、从可操作性上看。“转权让利”的模式要求在流转之前先通过征地程序改变土地的所有权性质，而征地计划必须以规划为前提，但现实中，国家征用土地与土地规划很难同步进行。同时，如果每小宗土地都转为国有，必然造成农村集体土地中夹杂着一批零星的国有土地。由于国有土地和集体土地承载的社会功能不同，法律对其规制的思路有差异，这样会给土地管理带来困难。另外，征地是动用国家强制力对集体土地所有权处分，这一操作容易积累农民个人、集体、国家之间的矛盾，加上征地环节多，程序复杂，法律要求严格，采用此模式必然成本较高，难度较大。而“保权让利”的模式下土地所有权不转移，不需要经过征地复杂、严格的程序，能方便流转主体进行交易。因此，可以加快土地流转的频率，实现城市建设用地的集约化利用，提高工作效率。

7、从规划区内外分别对待的模式看。规划区内外分别对待的模式，吸收了“转权让利”模式和“保权让利”模式的不同优点。一方面着眼于全局考虑问题，既考虑了我国城市化进程中土地利用规划，又考虑了农村特殊的经济关系，比“转权让利”的模式有优越性。另一方面该模式在和现行法律制度的衔接、避免对国有土地市场的冲击以及实现国有土地资产保值增值的目标上，比“保权让利”模式效果更好。但该模式实际上在建成区内还是强调一种产权，即强调在建设规划区内保持国有土地的垄断性，所以存在“转权让利”同样的弊病。

三、启示

1、目前流转模式呈现多元化特点。通过上述城市化过程中流转模式的对比分析，可以看出，我国农村集体非农建设用地的流转，是在实践中寻求“买卖之道”。而在创新的过程中，除了源自民间的自发改革之外，地方政府的松动也起了重要的推动作用。试点城市在探索的基础上，形成的“转权让利”、“保权让利”和规划区内外分别对待的三种基本模式，利弊共存（表1），在现实中发挥着各自的作用。

2、创新集体非农建设用地流转模式势在必行。之所以各地在政府的推动下探索出多种流转模式，是因为传统的供给模式已不适应城市化的发展需要，目前无序流转中出现的问题靠现有法律“堵”，靠行政压制，不仅成本较高，且收效不大。解决的根本途径在于：遵循农村非农建设用地流转的经济本质规律，从法律上承认其合法地位并加以规范，使其由“幕后”走向“前台”。因此，通过创新模式，建立和健全农村集体非农建设用地流转制度，构建完善、高效、统一的城乡土地大市场，让集体、个人、法人、国家四者都可以进入，并自由参与竞争，既可以优化土地配置，又能促进城镇健康发展。

3、农村集体非农建设用地流转应采取“保权让利”的模式。确立模式的核心问题是处理好“权”和“利”两个问题。

首先，“权”的定位和确定是确立模式的前提。集体非农建设用地流转的基础是基于土地产权，加之集体非农建设用地的流转是土地使用权的流转，而不是土地所有权的流转，所以我们应该采用“保权”而不是“转权”的做法。通过“保权”，既能发挥市场的作用有效配置农村土地资源，又能实现集体非农建设用地使用权、农用地使用权和国有土地使用权三种土地使用权内在的统一，体现出三种土地使用权共同的用益物权特性。

新土地管理法土地征收流程篇6

2012年我国的城镇化率达到52.7%，按照纳瑟姆曲线描述的世界城市化发展规律，我国城镇化发展已进入城镇化加速阶段的中后期，这一阶段城镇化发展质量和水平的高低，直接决定了我国能否顺利迈入城市高度化国家。纵观世界城市化历程，这一阶段城镇化发展的基本特征就是“土地城镇化”不断加速。而在我国城乡二元土地制度背景下，“土地城镇化”带来的巨大建设用地需求，必然进一步加剧现有土地供求矛盾。

城镇化背景下农村土地制度的分析

从历史层面看，我国土地制度呈现出典型的城乡二元分割性。党的十提出：“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系。”概括地讲，实现城镇化进程中土地供求均衡的途径也就是两条：行政征收和市场流转，这集中体现了政府和市场在土地资源利用中两种不同的配置方式。从我国目前基本国情来看，实现土地供求均衡的手段更多的是依靠行政征收，而土地制度的二元性导致市场流转明显滞后。因此，分析我国城镇化进程中农村土地征收和流转制度，对于深化农村土地制度的改革与创新无疑具有重要意义。

1.土地征收范围问题

我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有的；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了巩固利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而《土地管理法》则规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”这就出现了“征地悖论”：对于不符合公共利益用途的农地转用，征地则违背了“公共利益”的宪法准则，不征则违背了《土地管理法》的规定。因此，在这种悖论下，地方政府往往在坚持“土地国有”的前提下，无论用地目的是否处于“公共利益”，一律采取征收的手段，从而形成了征地范围过宽、大量非公共利益用地项目强行征地的事实。

2.土地征收补偿标准问题

我国《宪法》和《土地管理法》都规定了土地征收补偿的内容。《土地管理法》明确规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均产值的6～10倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”按照资产定价原理，任何一种资产的即期价格为该资产未来产生现金流的折现值。依据这一国际通用的资产定价原理，客观地讲，我国土地征收补偿制度的确存在很大的不足之处。近年来，城镇化进程中的土地出让金节节攀升，2008年我国共出让土地面积244.7万亩，出让价款9600亿元，平均每亩出让金为39万元，而“招、拍、挂”的平均价格则更高，政府在土地出让过程中获得了大量收益。与此相反的是，农民获得的征地补偿却非常低，难以分享土地的增值部分。

3.农村土地承包经营权流转问题

土地征收制度与补偿制度，其实质是行政计划配置土地资源的方式问题。我国在城镇化的进程中，由市场配置农村土地资源主要涉及两个方面的问题：农村土地承包经营权流转和农村宅基地流转问题。我国农村基本经营制度实行的是以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度，而土地经营权承包制度则是我国农村基本经营制度的重要组成部分，这是土地制度中涉及农用地的一种制度安排。《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”我国当前实行的家庭承包责任制，在一定程度上调动了农村经营土地的积极性，有利于农业的稳步发展，相对于改革开放以前来讲，进一步解放了农村的生产力。但《土地管理法》又进一步规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”这就严格限制了农村集体土地的用途范围，造成了城乡土地的二元性，从而严格限制了农村集体土地承包经营权的流转。

4.农村宅基地流转问题

农村的宅基地属于农村集体建设用地范畴。有关农村宅基地流转问题是我国近些年来城镇化进程中非常受关注的问题，像城乡建设用地“增减挂钩”试点、“宅基地换房”、小产权房问题等做法都与农村宅基地有着密切联系。一部分学者强烈反对农村宅基地交易，并认为禁止农村宅基地交易是我国土地分配制度的有机组成部分，直接关系到农民的公共福利与社会保障。另一部分学者则建议要加快农村宅基地的流转，释放农村集体的存量资源，促进农村集体土地和城市建设用地资源的优化配置。在我国当前的农村宅基地使用现状中，的确出现了很多突出问题。一是农村宅基地存在着大量隐易。尤其是城市郊区农村宅基地隐易有不断加剧的趋势，这些隐易不仅加大了农村集体土地产权的模糊性，而且激发了大量产权纠纷，如我国社会普遍关注的“小产权房”即源于此。二是农村宅基地浪费严重。随着我国城镇化进程的加速，大量农业人口逐渐转移到城市，由于农村集体建设用地市场的流转不畅，造成了大量宅基地无人居住的状况，浪费了大量土地资源。三是农村宅基地存在着大量多占乱盖现象。事实上，农村宅基地是农村集体组织无偿出让给集体成员用来居住的土地，出让的是土地使用权。但我国农村目前普遍存在着大量多占乱盖现象，侵占了宝贵的土地资源。

城镇化进程中农村土地制度的改革与创新

党的十提出：“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。”当前，由于城乡土地产权主体、用途、市场体系、价格形成机制等方面的二元性，造成了我国城乡土地二元分割特征。城镇土地供求矛盾的进一步凸显，则要求我国必须在土地征用和流转等方面的制度安排进行创新和改革。

1.实施更加严格的耕地保护制度

有学者认为：18亿亩的耕地红线是严重制约我国城镇化土地供给的重要因素。从唯物辩证法的观点来看，保护耕地和城镇建设是辩证统一的。只有在城镇化进程中，充分地重视耕地的保护和粮食的安全，才能为城镇化发展提供粮食产品支撑。否则，城镇化发展就成了无源之水、无本之木。当前一项十分紧迫的任务就是：如何建立一套推进基本农田保护的激励机制，充分调动农民保护耕地的积极性，这样才能真正将保护耕地落实到实处。因此，可通过加大城镇建设占用耕地特别是基本农田的成本，促进城镇建设者在占用耕地的时候，能形成一套约束机制。此外，还应当加大对基本农田保护的财政补贴力度，实行农田保护和财政补贴相挂钩，这样才能充分调动基层政府保护耕地的积极性。

2.明晰农村集体土地产权主体

我国城乡土地制度存在着显著的产权二元性。产权经济学告诉我们：产权明晰是财产实现市场交易的根本前提，是实现资源优化配置的基础。由于历史变迁原因，我国当前农村集体经济组织产权主体已逐步模糊化。按照《土地管理法》的规定，可由村民委员会行使集体组织职能，但是村民委员会作为农村基层自治组织，更多行使的是社会管理职能，而经济职能则相对较弱。因此，我国在推进城镇化的进程中，土地制度改革的关键在于：要进一步明确土地产权主体，加强土地确权工作。2013年中央一号文件明确指出：“要全面开展农村土地确权登记颁证工作，健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。”落实好农村集体土地确权工作，进一步明晰农村土地产权关系，是我国城镇化进程中防止大规模征地拆迁、促进土地合理流转和夯实城镇化社会基础的重要举措。

3.进一步规范土地征收和补偿制度

我国土地产权的二元性是催生大量土地违规征收和拆迁问题的根源所在。首先，我国要严格界定国家公用事业征地范围。我国《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国家所有。”但对于什么是公共利益，却未给出准确的范围，由此导致了实践中对于“公共利益”征地权的滥用。其次，在城镇化建设过程中，地方政府所征用的土地必须在严格符合公共利益的前提下，还要符合土地利用总体规划、城市总体规划等方面的要求，严格限制土地征收范围的扩大。第三，我国土地补偿标准要坚持市场化的原则，要坚持“以市场定价为主、合理分配利益”的土地补偿原则，最大限度地保护被征农民的权益。还要积极推进分税制改革，逐步弱化“土地财政”功能，让广大农民能够共享城镇化所带来的改革与发展成果。

4.加强土地承包经营权流转制度建设

我国城乡土地市场二元性，极大地限制了城乡土地资源的优化配置，降低了人口城镇化的质量和水平。我国要进一步建立规范的农村土地承包经营权市场，使已转移到城市的农业人口能安心在城市工作生活。通过建立规范的土地承包经营权流转市场，能为农业转移人口提供土地资本化回报，获得进城置业定居的原始资金，有效促进人口城镇化质量和水平的提高。当然，我们也要积极鼓励农民通过采取转让、出租、入股、抵押等方式进行联合经营，并尽快建立与土地交易双方行为相关的市场服务体系，为促进土地的规模化和集约化使用提供有力保障。还要积极推进城乡基本公共服务均衡化的进程，逐步弱化农村土地的保障功能，为加快我国城镇化发展创造有利条件。

5.规范农村宅基地流转制度

新土地管理法土地征收流程篇7

【关键词】土地征收；利益分配；法律保障；补偿方式多元化

一、我国农村土地征收补偿制度现状

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。依据我国现行的土地征收法律法规征收具有以下特征：

（一）依照土地原有用途制进行补偿

依据《土地管理法》第四十七条之规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。” 《物权法》第四十二条都规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”通过具体法条我们看到，在土地征收上是以土地原有用途作为补偿依据。

（二）“产值数倍法”弥补农民损失

依据《土地管理法》第四十七条第二款的规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算……但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”这种“产值数倍法”在实践中，显现出明显的不合理性和不公平性，不同地域的农业生产结构不同，农业产值也存在很大差异，通过制定产值标准虽然可以解决地方政府在产值标准上的随意性问题，但却偏离了“产值数倍法”对农民损失的土地收益补偿的本来意义。

（三）由行政机关依据土地所有权来确定补偿对象

依据《土地管理法实施细则》第二十五条、第二十六条之规定：“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。”根据实施细则，在土地征用补偿方案是行政审批的方式，农民并不享有前期参与的权利。并且补偿费是下发到村集体，由村集体管理和使用。在安置补偿上，或是交付安置单位或是支付被安置人的保险费用。接受统一安置的才能领取安置补助金，实际上农民获得的仅仅是地上附着物补偿费及青苗补偿费。

二、我国农村土地征收补偿存在的问题

（一）政府主导下“公共利益”界定范围不明确

《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但何为“公共利益”，宪法并没有明确规定。大量营利性商业项目，都以公共利益的名义强制征用土地，从而引发农民的群体性上访和干群冲突，严重影响农村的社会稳定和发展。我国的土地征收前提“公共利益”的判定机关与征收执行机关都是“政府”。实质上在我国土地买卖的一、二级市场上政府形成了“垄断”。

（二）补偿局限于直接经济损失，且行政救济局限性大

2004年，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》对农民最关注的征地补偿作了新承诺；土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。但是在现实的执行中仍然是仅保障最基本的生活，而且补偿的范围也仅仅是直接的经济损失，对于因征地产生附加损失的补偿却鲜有关注。

（三）土地流转承包之后补偿费分配不到位

土地在租用后，为了形成规模生产，转化为现代农场模式经营，会有大量的资金投入。再者流转后的土地在使用性质上发生变化。经过改良由低产变为高产，由旱地变为水田，这些改良的基础是大量资金、技术、人力等方面的大量投入。然而在现行的土地征收补偿对象是单一的，对于这种新产生的所有权、使用权分离的情况缺乏保护与关注。在征收补偿上对这部分投入如何补偿没有规定，水田、旱地的改变后增值部分的收益如何分配，也是缺乏制度的约束。如果立法与政策无视这种新型关系，必将极大的损害的农民的生产积极性，严重阻碍农业现代化的进程。

三、完善土地征收补偿分配政策、健全土地征收法律法规

（一）土地征收严格区分“公共利益征收”与“商业征收”

土地作为稀缺资源，现行仅仅允许“公共利益受益”的制度不能满足经济发展的需要。将商业征收纳入到合法的增收途径中更有利于对土地的利用与保护。在立法的思路上可以将“公共利益征收”与“商业征收”严格区分开来，让政府在土地征收的问题上回归到宏观调控与监督保障的轨道上去。为失地农民谋取更多的社会保障，以政府力量保障失地农民的基本生活水平。

（二）明确征收补偿原则，法律保驾护航

明确土地征收补偿基本原则，用土地征收补偿基本原则作为补救具体法律法规不足。在法律法规缺失具体规定的情况下，法官可以依据基本原则的精神做出判决，确定当事人权利义务及各方责任划分。

（三）土地承包经营权流转后，明确征地补偿的归属与分配

最高法院关于《农村土地承包法》司法解释第22条涉及到青苗和附着物的补偿分配，但对于土地补偿费以及安置补助费却没有明确规定。对于这一问题应该依照土地流转的性质做出不同的区分，保障农村经济发展，保护农民切身利益。

总而言之，在很长一段时间内，农民土地权利的状态是不稳定和不确定的。基于在征地补偿中的问题，笔者认为应该改革征地补偿分配政策，规范土地征用法律法规。以实现以下两个目的：首先，明确征地补偿各项基本原则。在分配土地补偿款上的规定，应符合我国基本国情，切实反映被征地农民的生存和社会保障的价值。其次明确征地补偿方案的内容，通过一套合理的土地征用程序，合理的救济途径，以及各种法律责任的规定，并监督政府的行为，为了征地补偿制度在保障农民利益方面的实体内容和程序内容相一致。

参考文献

新土地管理法土地征收流程篇8

[关键词]土地征用；农民土地权益；土地收益分配

[中图分类号]F301.1 [文献标志码]A [DOI]10.3969/j.issn.1009-3729.2013.02.015

农民是以土地为生产资料的社会群体。新中国成立以后，建立了土地公有制，形成了城市土地归国家所有、农村和城市郊区的土地归农民集体所有的土地制度。近年来，我国工业化、城镇化快速发展对土地的需求不断增加。国有土地是有限的，很难满足社会发展的需要，于是征用集体土地就成为满足社会对建设用地需求的主要来源。集体土地被征用之后，农民失去了土地，进而失去了生存资料和就业保障基础。解决失地农民的就业问题，确保失地农民权益，已成为征地过程中的一项重要任务。

关于农村集体所有的土地收益分配问题的研究，王德起[1]认为要建立土地收益分配制度就要明晰国家与集体（企业）、农村集体与农户以及中央政府与地方政府之间的关系；姜开琴[2]提出应根据增值收益产生的不同情况在国家、集体、农民之间进行合理分配；黄俊阳[3]、李萌等[4]认为，应通过明晰产权、规范征用程序以及完善土地补偿制度等措施来维护集体土地农民权益。上述研究指出了我国目前土地制度存在一定的缺陷，并提出一些完善的建议，但对于如何保障农民集体的土地权益及具体保障措施，并未提出系统的制度方面的意见。

本文主要从土地收益分配的本质出发，分析土地制度中各项权益之间的关系及现有土地收益分配的格局，发现现有土地征用制度存在的问题，提出应创新我国土地权益分配制度，改变土地收益分配不合理的现状，以维护农民的权益。

一、农村土地制度及其权益关系

土地制度是反映人与人、人与土地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度又是一种法律制度，是土地关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。农村土地制度是农村土地资源合理配置与有效利用的基础载体，它是农村生产力进步的主要中介，是农村经济社会关系的重要组成部分。我国农村土地归农民集体所有，实行家庭经营的方式，农村土地制度的实质是农民与集体、农户与农户之间的关系问题。

农民的土地权益是指农民围绕土地经营所应该享有的民利与物质利益的总称。民利赋予农民享有、占有与农村土地相关的一切政治、经济权利；物质利益是指农民拥有土地权利带来的各种经济利益收入。农民集体土地权利是由各种权利组成的土地权利束，它包括农村集体土地所有权、使用权、收益权、处分权、承包经营权、规划权、发展权等。集体土地所有权是所有权利的基础，指劳动群众集体组织在法律规定范围内占有、使用、处分自己所有土地的权利。农民及其集体享有的土地所有权益主要有两个方面，一是国家征用集体土地的所有权变更收益，一是集体出让使用权的所有权让渡权能收益。在土地使用权上，我国实行两权分离的政策，即使用权与所有权的分离，农民享有使用权，集体拥有所有权。土地使用权隶属所有权，使用权是所有权在现实中的展现和延伸。

土地收益权是使用权的目的，只有有效享有土地收益权，使用权才有意义。收益权指土地使用者依据自己在一定时期内对土地的占有权、使用权等权能而获得收益的权利，以及土地产权主体依法转让自己的土地权能而获得相应收益的权利。由于土地所有权与使用权分离，土地收益有不同的享有主体，我国目前主要有三大收益主体：国家、集体和农户。处分权是指对土地的使用、流转等的权利，随着土地的所有权和使用权而产生。收益权和处分权是这两种权利的派生权利，按照法律的规定，这些派生权利既可以与所有权合为一体，也可以独立存在。我国土地权能的分离性使得其各项权利在转移和使用过程中带来不同的收益，不同的权能主体参与土地收益分配就产生了土地收益的分配问题。

二、土地征用中我国农村集体土地收益的现实格局 土地征用实际上是国家向土地权益人购买集体土地所有权、使用权等诸项权利所构成的权利束变动的过程。农村土地征用实质是把农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予被征地的集体和个人一定补偿的行为。农村土地作为一种生产资料，承载着农民经济、政治、教育、就业、医疗、养老等多方面的权益和保障。土地被征用后，农民不仅失去了土地的使用权，而且失去了劳动就业的权利和社会保障权等相关权利。由于现行的集体土地征用法律和政策规定等制度的缺陷，农民的土地权益受到严重损害，在失去土地的同时也失去了基本的生活依靠，越来越多的农民成为无业游民。农民的土地权益受损主要体现在两个方面，一方面是农民及集体所有权、收益权等土地权利被侵犯，另一方面是农民及集体得不到应有的征地补偿份额。

1.农民集体土地权利被侵占

土地征用是国家或政府出于公共利益的需要，依法强制转移非国家所有的土地所有权，并给予补偿的一种行政行为。然而法律对“公共利益”的界定不是特别明确，加之土地作为一种资源有巨大的经济价值，有些地方政府为了增加财政收入就打着“公共利益”的旗号征用土地，这实际上是一种为卖地而征地的行为。这些举动多是补偿不到位，严重侵害了农民的集体土地权益。有资料显示，我国基层政府财政收入的30%～40%是由土地出让金中获取的，而土地出让金的80%是由征用农民土地中获取。[5]我国农村土地归集体所有，但由于法律界定的多重性及集体经济组织的不可确定性，实际操作中存在集体土地所有权主体缺位的情况，致使各级利益主体大肆攫取土地收益，而作为集体土地的实际主人的农民却被边缘化或被排除在所有权主体之外。农民及集体的基础权利缺失，致使相关的权利无法得到保护。

2.农村土地征用补偿分配现状

根据法律规定，农民的土地被征用之后应获得相应的补偿费和安置费，然而农民获得的补偿只是土地经营收益的补偿，土地后期的增值收益则被无偿占有，政府和用地单位分享了土地增值收益，农民集体被排除在土地增值收益的群体之外，因此农民获得的补偿费用非常低。李萌等[4]统计认为，目前土地征用补偿费用的分配格局大致为：政府占60%～70%，村级组织占25%～30%，农民仅占5%～10%，农民作为集体土地的主体，其土地收益大部分被掠夺。任辉等[6]对农村土地非农用化过程中的土地收益分配进行回归分析，结果显示，政府与农民的土地收益比例平均为91，虽然各个地区的经济发展水平和农业生产条件不同，但是农民与政府的土地收益分配比例存在巨大差异。沈飞等[7]通过实证分析研究发现，在土地征用过程中政府与农村集体的土地收益比例为171，农民、集体与政府之间的土地收益分配严重失衡。

随着农村经济改革步伐的加快以及城镇化进程的加速，农村土地征用的规模越来越大。据相关资料统计，1978―2009年被征地农民已高达8 700多万，近10年每年征用集体土地的数量近20万公顷，被征地农民新增400万左右，这种情况可能还将持续10年左右。[8]目前一些地方甚至兴起了圈地运动，大量耕地被占用。在土地征用制度存在缺陷的情况下，越来越多的土地征用不仅对农民的利益构成危胁，也使粮食安全难以保障，因此必须对现有的土地制度进行完善和改革，逐步建立起公平合理的土地收益分配制度。

三、我国土地征用制度存在的问题

我国土地征用制度始建于计划经济时期，未能充分考虑到土地征用中各方利益的有效平衡，忽视了对农民利益的充分保障。现行的土地征用制度存在的缺陷主要表现在以下几方面。

1.“公共利益”内容模糊

土地制度只是原则性地规定了集体土地征用必须符合法定的“公共利益”，但具体什么是符合公共利益并没有作明确规定，导致现实中许多假借“公共利益”之名侵犯农民利益现象的发生。

2.农村土地产权模糊不清，补偿收益主体不明

我国现有的土地产权内部结构混乱，各项权能之间的界限比较模糊。《土地法》赋予了农民集体对土地所有权的主体地位，但是谁代表集体没有明确的规定。缺乏具体的收益对象使得集体的收益流失，农民个体就得不到应有的收益分配。另外，权利主体之间的关系不明，当土地补偿款发放时，各个主体各享其成，就产生了“乡扣”、“村留”的现象，导致农民实得的补偿款少之又少。

3.征地补偿范围过窄，相关权利补偿不足

关于土地征用补偿范围，《土地管理法》规定我国的土地征用补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。从表面上看这些规定涵盖了土地征用造成的所有损失，然而土地的权益不仅包括土地的所有权、使用权、收益权等，还包括农民的土地承包经营权与发展权等，这些权利在相关的法律法规中缺乏相应的补偿标准。

4.土地征用缺乏被征用人参与程序

目前我国的土地征用项目审批过程完全是政府行为，从方案的提出到项目征地批准，都是政府核准并实施，其程序基本上是内部程序，透明度和公示性不够，农民对土地被征用事前并不知情，只有当土地被征用的通知下达后才获悉，对土地被征用没有话语权和表决权。

四、创新我国农村土地权益分配制度的建议 现有的土地制度尽管对土地流转有比较全面的规定，但是针对农村土地征用的条件和具体补偿标准比较模糊，缺乏相应的细则解释，忽视了农民集体的长远利益，致使现实征用过程中利益分配失衡。因此要建立公平合理的土地收益分配制度必须改革现有的土地制度，建立新的收益分配格局。

建立新的土地收益分配制度，要坚持公平合理的分配原则，把征用土地的补偿费用和土地增值收益在农民、集体和国家之间进行合理分配，并通过设立农民听证会对土地征用和土地收益管理进行事前、事中、事后的监督，确保土地征用有序进行。同时注意土地征用资金专款专用，建立土地专业银行对土地征用资金进行管理，保障农民的土地权益不受侵害。

1.分配制度建立的原则

（1）坚持公平与效率相结合的立法精神。在社会主义市场经济条件下，土地也应进入市场，参与到资源配置的市场中，土地的征用补偿价格可以参照市场价来进行确定。同时，土地收益要兼顾国家和农民个人的利益，使收益在农民集体与政府之间进行公平合理的分配，促进社会和谐发展。

（2）以人为本，尊重农民的权益。任何制度的建立都是为了经济社会的发展，土地制度的改革要确保农民的权益能够实现。目前，农民的权益被严重侵犯，完善土地制度就要充分保障农民的参与权、收益权、监督权以及享受社会保障的权利，切实维护群众的利益，维护社会稳定，促进社会公平正义。

（3）坚持宏观管理调控的原则。进行土地制度改革创新时，应考虑国家对土地、国家对农民的宏观管理和调控能力。土地规划利用要综观全局，着眼长远，只有这样才能使土地资源得到有效利用，保护现有耕地面积，确保粮食安全。

2.土地收益分配制度的构成

（1）建立以农民集体为受益主体的分配格局。要使农民集体成为集体土地收益的分配主体，就要明确谁来代表集体行使权力，否则一切都是空谈。我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有乡、村、组三级集体经济组织，主体的多样性和不确定性致使农民人人有权，而实际人人无权。应该明确乡镇政府和村委会不是集体土地所有权的主体，因为乡镇政府和村委会属于基层政治组织，法律规定集体土地所有权是经济组织，两者有本质差别，应该把土地所有权归属于农民。村民可以以组为单位进行选举，选出代表人来自己行使权力并表达自己的意愿，并实行任期制，报乡土地管理所登记，从而使土地所有权及其收益落实到农户并受民众的监督。村民也可以通过组织化的形式建立专业合作社，以合作社为单位和收益主体来参与土地权益分配。集体经济组织实体化之后，土地收益就在农民集体与政府之间进行公平、合理的分配。

（2）明确土地收益分配的内容。土地增值收益属于集体土地权益的一部分，如果农民集体一直被排除在土地增值收益的分配之外，土地被征用后只是得到部分的土地补偿款，则不足以弥补失去土地带来的损失。土地发展权是基于土地所有权而从使用权和收益权中分离出来的一种土地权益，是土地所有权人或土地使用权人通过改变土地现有用途而额外获取收益的权利。因此应该确立农民是土地发展权的权益享受主体之一，使农民集体有权利享受土地增值带来的收益。

（3）建立公正的土地征用听证制度。明确了农民集体的收益主体地位和享有的权利，要确保其权益得到真正实现就应使农民参与到土地征用的过程中来。农民集体是土地的主人，征用集体的土地应该征求农民的意见，土地如何被利用也应考虑农民及附近市民的意见，综合各方的观点和利益才进行土地征用，从而避免因强制征用引发矛盾。土地征用听证制度中的参与者应以农民为主体，市民、专家和媒体都有一定份额，以确保听证制度的公开、公正、公平。

（4）设置土地专业银行监督管理。近年来，随着经济社会发展和土地用途的变化，土地资金项目增多，因此可以建立土地专业发展银行来负责与土地征用有关的资金管理。这既有利于保护土地所有者和使用者的权益，又方便国家对土地资源的宏观管理，减去了中间环节，节省了人力物力，也可防止农民利益被侵害。在专业银行中，土地征用专款专用，保障流通渠道的简便，方便农民使用资金。国家在指定的银行进行款项拨付，可以实行一次付款，分次补发，既满足农民投资的需要，又使农民有一定的生活保障。同时，政府在每年发放补偿费用时应考虑当年的通货膨胀率，如果通货彭胀率有大幅度的提高就应相应地提高补偿费用，以此弥补货币贬值带给农民的直接损失，确保农民权益得到切实维护。

[参考文献]

[1]王德起.论我国土地收益分配制度建设[J].农业管理科学，1997（2）：21.

[2]姜开琴.征用土地增值收益分配分析[J].农业经济，2004（10）：14.

[3]黄俊阳.农民集体的土地收益权保护[J].学术论坛，2008（2）：151.

[4]李萌，黄丽军，毛德华.论集体土地征收制度改革和失地农民权益的保护[J].现代商贸工业，2011（19）：47.

[5]李念，甘杨.集体土地征收的失序问题及其对策研究[J].湖北第二师范学院学报，2009，26（1）：51.

[6]任辉，吴群.农地非农化过程中土地收益分配分析[J].国土资源科技管理，2011，28（3）：41.

新土地管理法土地征收流程篇9

关键词：农村； 土地使用权； 流转

关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业企业在完成改制和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。

一、 农村集体建设用地使用权流转的深层原因

（一） 城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力

自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，2006年全国城市化率达到43.9%，比1996年增长13.42个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长5.96个百分点。同时，国内生产总值保持高速增长，2006年全国国内生产总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长8.76%，且近4年增长率一直维持在10%以上。土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。统计资料显示，2004年全国建成区面积30406平方公里，是1995年的1.6倍，1995-2004年间城市建设累计征用土地11563平方公里，《全国土地利用规划纲要1997-2010年》实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘，一些地区甚至5年就用完10年指标。面对巨大的用地需求，依靠征地的传统供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧张局面的福音，尤其在城郊结合地带和经济发达地区，由于能够较好的避免征地纠纷，同时让土地流转主体得到更多的实惠，因而受到各方青睐。

（二） 土地利用方式的转变迫切需要流转市场的调节

众所周知，由于长期的无偿使用政策，农村集体建设用地的低效利用和闲置浪费问题严重。1999年有关统计表明，全国2000多万家乡镇企业分布在县城和乡镇的不足10%，超过90%的乡镇企业散落在行政村和自然村，用地布局分散，起点低，很多是重复建设。2004年全国土地利用变更调查资料显示，全国村庄建设用地2.48亿亩，城镇建设用地0.51亿亩，按照农村人口75705万和城镇人口54283万计算，人均村庄用地面积为218平方米，人均城镇用地面积63平方米，前者是后者的3.5倍，即使与建设部人均城市用地最高标准的下限120平方米比较，人均村庄用地也远远超出。作为人均土地资源极其匮乏的国家，不可能坐视这种资源的浪费，如何实现土地利用方式由粗放型向集约型的转变，流转市场无疑是最好的选择。通过市场供求机制、价格机制和竞争机制的作用，可以实现土地要素的充分流动，从而保障资本、技术、劳力和土地更优的结合。事实证明，活跃的流转市场无疑对盘活存量农村集体建设用地产生重要促进作用，尤其在经济较发达地区，土地资产价值凸显，通过流转市场实现土地的集约利用更具现实性和迫切性。

（三） 农民增收和农村稳定要求开辟土地流转新途径

据统计，2006年全国乡村人口8.64亿，是城市人口的2.40倍，而农民人均纯收入是3587元，不到城市居民人均可支配收入的1/3，且城乡收入差距还呈现明显拉大趋势。同时，受各种因素影响，农村社会经济发展还存在很多矛盾和隐忧。如何促进农民的增收，如何维持农村社会的长治久安，是党和国家长期关注的重点。其中，解决好土地问题首当其冲，而土地流转更是重中之重。过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免的造成农民心理失衡，因此产生诸多征地纠纷，部分甚至演变成暴力冲突，带来农村发展的不和谐音符。允许农民集体在保留土地所有权基础上的自主流转，不仅能够充分尊重农民的土地权益，而且有助于绕开征地环节中补偿偏低和安置不到位等问题。据有关专家在部分流转试点区域的调查，农村集体建设用地以转让形式流转的，农民能够获得的流转收益最低为20%，最高的达到85%。虽然因产权制度缺陷还存在侵害农民利益的问题，但总体上让利于民的政策能够得到较好的贯彻落实，农民从中获得的好处是很明显的。

（四） 集体土地产权安排为土地流转博弈创造了空间

尽管国家法律对农村集体建设用地的流转做出很多限制性条款，但土地既然为集体所有，农民集体就掌握着土地的实际处置权。同时，由于乡镇企业用地、村民宅基地等农村集体建设用地长期无偿使用，乡镇企业和农民等土地的实际使用者也享有很大程度的土地处分权，作为利益相关者，他们在土地流转中自然具有重要的发言权。相反，受到国家政策和法律等硬性约束，土地行政管理部门作为土地管理者，在农村集体建设用地流转中常常处于被动地位。一方面被流转主体排斥在外，不能有效的掌握市场相关信息，另一方面又必须对流转行为负责，被动的进行事后管理，因而土地管理者在农村集体建设用地流转管理上的权力被无形中缩小，这无疑给土地所有者、土地使用者和土地管理者的流转博弈创造了空间。通过构建博弈模型和求解表明，农村集体建设用地使用权流转可以显着提高各方预期收益，转出者能够获得丰厚的土地经营收益，转入者能够有效降低用地成本，管理者则能够变被动为主动，更充分的分享流转带来的土地增值收益。因此，农村集体建设用地使用权流转是集体土地产权制度下流转各方利益博弈的必然结果和大势所趋。

二、 农村集体建设用地使用权流转的主要问题

（一） 法律法规安排上存在一定缺陷

1． 含糊的法律规定对流转形成较大的限制。例如，土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定：“农村村民只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述规定一方面对集体建设用地的流转采取严格限制和禁止的态度，另一方面也给集体建设用地的流转开了一道小口，使破产或兼并等原因造成的乡镇企业用地被动流转合法化。其实质是既承认二级市场的存在，又否定一级市场的合法性，而二级市场必须以一级市场为基础，法律对流转采取的含糊态度很大程度上限制了集体建设用地流转市场的正常发展。

2． 对集体产权的歧视成为合理流转的阻碍。土地管理法明确规定我国实行土地的全民所有制和集体所有制两种形式，土地所有权可分为国有土地和集体土地，但二者享受的待遇却不相同，依法取得的国有建设用地使用权流转基本不受限制，而集体建设用地使用权的流转却要受到诸多阻挠。同时，根据公共利益需要，通过征地的方式，国家可以将集体土地强制转为国有。然而，在征地制度尚不完善的情况下，经常发生政府低价征地高价转出的现象，集体土地所有者不能或很少的参与土地增值收益分成，产权主体利益和感情都受到较大伤害。在集体产权得不到公平对待的情形下，集体产权主体往往会绕开法律法规限制，自发的流转土地以获取土地收益。例如，一方面，乡镇企业用地使用权通过破产或兼并等形式发生流转，另一方面，更多的则是集体建设用地所有者或使用者通过出让、出租、转让、转租等多种形式流转土地使用权，使得土地隐性交易大量存在。

（二） 土地流转的管理工作较为混乱

1． 流转前的用地审批管理跟不上。按照法律规定，集体建设用地的获取必须持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，并按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。但实际上，由于乡镇企业是乡镇经济发展的重要支柱，受经济利益驱动，地方政府往往在集体建设用地安排上“开绿灯”，部分乡镇企业随意圈地，未批先用和少批多用的现象时有发生；农民作为土地的实际占有者，未经批准在宅基地上乱搭乱建，甚至在承包地上兴建住宅的现象屡见不鲜。集体建设用地审批管理的不规范给土地使用权的流转带来诸多隐患，形成管理上的漏洞和产权上的纠纷等问题。事实上，由于禁止集体建设用地的流转，政府部门往往处于被动地位，形成审批管理的漏洞。

2． 流转中的市场调控管理不到位。由于对集体建设用地使用权流转的限制，大量集体建设用地使用权处于自发无序的流转状态，管理部门对于流转情况不明，缺乏有效的调控工具，使得流转市场呈现混乱局面。例如，农村集体或集体建设用地者未经批准直接转出土地使用权，流转过程中的随意定价，严重扰乱了土地市场的正常秩序；再如，乡镇企业流转涉及主体众多，多头供地和各自为阵的问题明显，使政府调控土地市场供给规模的能力大打折扣，市场土地供应计划落实困难。

3． 流转后的土地利用管理有困难。土地利用布局分散和效率低下是乡镇企业土地利用的重要特点，促进集体建设用地向园区集中，发挥企业规模积聚效应，提高企业集约用地水平是集体建设用地使用权流转的重要目标。但实际上，由于法律的硬性约束，隐性流转大量存在，土地利用仍然呈现混乱状态，土地利用规划和城市规划的目标难以落实。另外，集体建设用地使用权流转隐含收益的存在还可能刺激集体建设用地的无序扩张，引起土地粗放经营和大量占耕的问题，增加流转后的土地利用管理困难。

（三） 土地流转收益分配关系不合理

按照马克思的地租理论，可以将地租划分为绝对地租和级差地租，前者是指由于土地所有权的垄断，土地所有权和使用权的分离，即使使用最劣等的土地也必须交纳的地租；后者是指由于土地经营权的垄断，使用那些质量较优的土地所必须交纳的超额利润。其中：级差地租又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，前者主要是由土地之间肥沃程度、区位条件和宁适度的差异形成的地租差额，后者主要是由在同一块土地上追加投资产生的生产率差别引起的地租差额。集体建设用地属于农村集体所有，按照地租理论，土地所有者应该完全享有绝对地租，而级差地租则应该在所有者、使用者和各级政府之间按照各自对土地的开发投资比例进行分配。但实际调查表明，除部分试点区域外，很多集体建设用地使用权流转过程中的收益分配情况较为混乱，所有者、使用者和各级政府之间的利益分配关系不清。要么各级政府对流转管理太死，政府收益分配比例过高；要么集体土地所有者绕开政府进行私下交易，侵占由国家投资带来的土地增值收益；还有些甚至是土地使用者私下流转土地，造成集体和国家土地收益的双重流失。即使是农村集体所有者，由于三级所有权主体乡镇、村和村内集体经济组织之间的利益分配关系也较含混，上级所有者利用行政权力侵占下级所有者流转收益的现象时有发生。

（四） 对国有土地市场形成一定冲击

一直以来，政府对土地一级市场实行严格的市场垄断，任何集体以外的单位和个人进行建设，必须通过一级市场或者由此衍生的二级市场取得土地使用权。然而，集体建设用地使用权流转无疑打破了政府对一级市场的垄断状态，用地单位或个人不再完全受限于政府对一级市场的管控，通过直接与集体或集体建设用地者协商等方式同样可以获得土地使用权。由于集体建设用地的产权主体众多，从而形成多头供地的局面。供地者的随意定价和竞相压价等不良的市场行为给国有土地市场形成一定的价格冲击，事实上，许多用地需求者已经将眼光转向价格便宜的集体建设用地。另外，国有土地一级市场是以征地制度为基础，增量土地来源于对集体土地的征用，集体建设用地使用权的流转无疑给土地征用带来更大的压力，一方面集体建设用地流转可能引发更多集体土地的自发流转；另一方面流转隐含的巨大收益也会使政府与集体土地所有者和使用者的征地谈判变得更为困难，这在城乡结合地带表现的尤为明显。随着集体建设用地使用权流转市场的不断发展，如何协调两个市场的相互关系，尽量减少矛盾和冲击，是未来迫切需要解决的一个问题。

三、 规范农村集体建设用地使用权流转的对策建议

（一） 加快法制建设，提供制度保障

一是要明确集体土地产权的法律界定，进一步理清三级主体的产权界区，规范农民集体的组织形式，避免产权主体虚置与权力职能重叠；二是要消除对集体土地产权的法律歧视，尤其要对国家征地范围进行更细致的界定，尽力避免因盲目无序征地造成的农民利益损失；三是要放宽对农村集体建设用地使用权流转的法律限制，应在有偿使用基础上，允许集体建设用地自由合法流转；四是要完善流转的法律内容，在地方试点基础上，尽快颁布全国性的法律文本，为合理界定流转范围、确定流转形式、明确收益分配和强化规划管理提供法律指导。

（二） 做好产权登记，完善流转平台

首先是明确产权主体与内容，土地所有权要尽力下沉，能够明晰到村民小组的尽量明晰到村民小组。具体操作时，以实际中是否有明确的土地范围为依据，村民小组之间土地边界范围明确，且在各自范围内占有和使用土地的，应确认相应范围的土地为相应的村民小组所有；其他属于村农民集体所有的，应承认现状，由村农民共同所有，村农民集体经济组织或村民委员会负责经营和管理；而属于乡（镇）农民集体所有的，应依法确认为乡（镇）农民共同所有，由乡（镇）农民集体经济组织负责经营和管理。其次，在权属确认清楚的基础上，要做好流转前后的权属登记工作，保障流转程序的规范有序。例如，农村集体建设用地流转前，转出方必须持有相关部门核发的集体土地所有权证或集体建设用地使用权证，否则，必须补办相应权属证书；发生流转的，必须持有关证明到相关部门进行变更登记，换发土地使用权证书等。

（三） 实行有偿使用，合理分配收益

集体建设用地有偿使用制度应该循序渐进，分用途、分区域和分时段逐步推进。对于宅基地的有偿使用，首先要合理制定宅基地有偿使用的收费标准，严格根据宅基地的面积和区位条件等因素征收有偿使用费；其次，不同区域应采取不同的有偿使用政策，在经济条件较好和流转较为活跃的地区，可以全面实施宅基地的有偿使用，促进土地的合理流转，在经济欠发达地区和广大农村腹地，流转相对不足，可以考虑采取先流转后收费的办法，并适当减免收费额度。对于乡镇企业用地等竞争性较强的集体建设用地，要抓住乡镇企业改组、改制的契机，严格按照市场准则收取土地有偿使用费，对于企业发展存在短期经济困难的，可以借鉴国有土地有偿使用制度改革经验，采取招标、拍卖和协商结合，出让、出租与入股结合，一次性付款与分期付款结合等形式，确保完成乡镇企业用地初次流转的有偿配置。集体建设用地的有偿使用收益扣除成本外，主要归农民集体所有，用于集体公共和公益事业以及农民就业和养老保障等。有偿使用后再次流转的，符合规划条件下，扣除上缴的土地增值收益的余额归原土地使用者支配。

（四） 划定入市条件，明确流转程序

首先，进入市场流转的农村集体建设用地必须权属合法，符合规划，并满足土地用途管制要求，不能够以土地置换为名，行农地转用之实，非法侵占农地进行集体建设用地流转。其次，要严格供地政策，认真执行国家限制和禁止类供地目录，不符合国家宏观调控政策和供地目录的不允许供地。再次，要明确流转范围，除乡（镇）村独自自办的乡（镇）村企业用地，以及乡（镇）村公共和公益事业建设用地仍可按规定通过办理集体非农建设用地使用手续获得土地使用权外，其余项目用地，必须通过集体土地流转方式在土地市场运行中取得土地使用权。当然，不排除有的项目仍可采用集体土地转为国有土地后以出让的方式取得土地使用权。最后，要按照程序流转，集体土地流转时，要区别首次流转和再次流转，一般要经过流转备案审核或经所有者同意，地价评估，达成流转协议，办理土地权属登记等步骤。

（五） 转变政府职能，加强流转管理

作为集体建设用地的管理主体，市（州）、县（市）土地行政管理部门必须首先做好角色定位。在国有土地流转中，土地行政主管部门代表国家行使国有土地所有权的有关职能，既是出让者，又是流转的管理者。进入市场流转的集体建设用地，其所有权属于农民集体经济组织，土地行政主管部门应该以土地市场管理者的身份，参与交易的确认、纠纷的调解和非法行为的处罚监管等，而不应再以土地所有者的身份干预其合法的交易行为。其次，土地行政管理部门还应注意规范行政行为。要加强法律法规宣传，营造依法流转和依法用地的氛围；要严肃查处私自交易、低价出让和偷逃税费的行为；要提高管理水平，通过建立和完善土地市场，完善交易程序，简化办事环节等，主动参与土地流转。通过有效的管理，规范流转市场，显化土地价值，维护合法的土地财产权益。

参考文献：

[1]渠丽萍,肖刚.乡镇企业用地合理化的探析[J].乡镇经济,1999,(2):23-24.

国土资源部土地利用司调研组.创新制度 规范流转——集体建设用地流转调研报告[J].国土资源通讯,2002,(3):24-30.

黄利宏,叶伦文.农村集体建设用地自发流转的原因探讨[J].农村经济与技术,2003,(1):10-13.

刘丽,张迎新.集体建设用地流转中政府定位不明、职能不清的原因分析[J].国土资源情报,2003,(11):16-25.

新土地管理法土地征收流程篇10

建设社会主义新农村，是中央贯彻落实科学发展观，构建和谐社会的一个重大战略部署。党的十六届五中全会、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》和我国“十一五”规划纲要，对建设社会主义新农村进行了全面部署。建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村，是社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设协调推进的新农村，是农村“三个文明”共同发展的新农村，是体现全面建设小康社会发展水准、城乡一体化的发展趋势和社会主义本质特征的富裕、民主、文明、和谐的新农村。

土地是农村最基本的生产资料，也是农民的命根。上世纪70年代末80年代初进行的农村，实行了以家庭经营为基础的双层经营体制，促进了农村生产力的解放，在很大程度上解决了农民的温饱问题。随着我国市场经济的发展，农业市场化进程加速，尤其是生产要素市场的建立和成熟，为市场发挥基础性资源配置作用奠定了基础。土地作为农业生产的一种最基本要素和稀缺资源，只有同劳动力、资金、技术等生产要素一样遵循效益原则进行流动，才能实现要素间的优化组合，实现土地的高效益利用。另外由于农民观念的转变，农民受经济利益的驱使，大批劳动力到城市务工或改为从事非农产业，出现土地闲置荒芜等土地资源浪费的情况，农村面临着土地流转问题。因此，建立灵活、高效的土地流转机制对加快新农村建设，解放农村生产力，促进现代农业的快速发展，增加国民经济收入具有重要意义。

二、目前土地流转过程中存在的问题和原由

(一)产权不明，法制缺陷

我国2002年8月29日由第九届全国人民代表大会常务委员会第29次会议通过的《中华人民共和国农村土地承包法》第16条规定，承包方享有下列权利：依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的赔偿；法律法规规定的其他权利。从法律的规定来看，我国土地承包经营权具有产权结构的使用权、收入享受权和自由转让权三个重要权能。但是在现实的土地流转过程中，相对于完整的产权而言，承包者只拥有土地的部分产权，即承包经营权，但这部分产权是否可以构成农民的财产权，目前尚无法律依据，这就导致土地不能像普通商品一样在市场流动。我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》及《农业法》等法律都明确规定，农村土地归乡、村、组三级经济组织所有。但在实践中，农民集体经济组织缺位，村委会和村民小组是农村群众性自治组织，不具备行使土地处置的权力，土地所有权经常为“政府所有”。我国《宪法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。但《宪法》和相关法律都未对公共利益作出明确界定，对公共利益的解释成为职能部门和主要行政领导的自由裁量权。

(二)缺乏规范的组织管理

当前，尚未建立规范的土地流转机制，农户的土地转让在具体的期限和合同方面非常不规范。农地流转双方大多是用君子协议的方式确立流转关系，书面协议只是少数，即使是书面协议，条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷后往往难于处理，给农村社会稳定埋下了隐患。加上流转期限较短，且不稳定，大多数转包都可随时终止。土地流转管理部门没有充分履行职能并根据《土地管理法》和农经管理部门的职能设置，属于村社集体经济组织所有的农用地，理应有农业部门的农经管理部门负责管理。但现实是，作为集体经济组织财产的重要组成部分的土地，在进行流转时，既不向农经管理部门申报审批，也不向土地承包合同管理部门登记备案。其结果是土地流转的资金收入管理不规范，流转后土地用途有失控之势，流转土地面积无法统计，尤其是农户自行流转的那部分。土地流转涉及土地所有者和土地经营者多方利益，流转必须按规范操作。

(三)农业比较利益低，农民负担重

1　农业风险大和比较利益低阻碍了土地流转。由于各种自然因素，如阳光、土壤、雨量等直接进入农业系统的物质和能量循环过程，成为影响农业投入产出关系的决定因素，这就使得农业生产的风险高于其他产业。小规模经营的农民对农业风险往往无能为力。同时，农产品需求弹性小，供给弹性相对大，从而陷入经济学上的“蛛网模型”。波动的农产品价格使农业的收益具有极大的不确定性，从而形成农业的市场风险。

2　土地承载负担太重。农村土地直接或间接承载着各种农业特产税和工业农业产品剪刀差等。农业是一个周期长、见效慢、受气候影响大的弱质产业，比较利益底。近些年，农民增产不增收的情况相当突出。现在部分农民之所以不愿意承包土地甚至撂荒，根本原因就是土地承载负担重，没有收益。

(四)农村社会保障体制建设落后

土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子，即使已经有其他就业门路，也不愿意放弃土地承包经营权，致使土地流转发展速度发展缓慢。大部分农村地区又因缺乏社会保障制度，农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障，宁肯种“粗放田”、“应付田”，甚至不惜暂时抛荒，也不愿放弃土地的承包权。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力。

三、完善土地流转制度，促进社会主义新农村建设

(一)规范土地产权，完善法律法规

完整的产权将具有较高的经济效益，合理界定和安排农用土地产权，重点是明确农民的土地所有权主体地位，使农村土地的占有、使用、收益、处置权都逐步做到有法可依。同时进一步明确征地目的，完善征地补偿办法，确立合理的补偿标准。缩小征地范围，严格区分公共目的征用和其他目的征用，并根据不同目的执行不同的土地征用补偿办法。继续完善土地使用权权能结构，强化土地承包经营权长期化与遏止承包土地频繁调整的法制建设。建立并强化对土地闲置的惩罚力度。

(二)建立健全土地流转的组织机构和监管机制

在现行的农村土地管理体制下，结合《土地承包法》对土地流转提出的要求，在进一步完善相关组织机构建设的基础上，各行政职能部门和农村集体经济组织切实担负起土地流转的监督和管理，保证土地流转的依法、规范、有序、高效。国家一方面对农村土地进行宏观管理与监督，制定土地利用总体规划，管制土地用途，管理土地征用和地籍；另一方面，协调解决用地矛盾，保护农民的土地权利，稳定土地经济秩序。进一步履行政职能部门在土地承包合同和土地流转合同登记、备案、纠纷中的职责。农村集体经济组织除了对土地实施具体管理外，还通过对集体内部农户进行土地发包、监督土地农业用途、收取集体提留、协调农户之间的承包用地及土地流转纠纷等方面发挥管理职能。另外，农村集体经济组还要加强对承包合同和各类流转合同的签订与执行的监督管理，要求合同内容规范、完备。

(三)建立农业风险防范机制，增加农民收益

综合运用各种手段对农业风险源进行有效管理，以减少农业生产波动，建立政府、市场、企业、农户、组织体等多元化复合结构的风险防范机制。政府应提供统一的农业风险防范管理的法律框架，形成统一制度，颁布农业风险法等相关法规；实行价格保护制度，保障农产品价格，增加农民收益；提供信息服务，减少信息匮乏引起的农业风险。实行农业组织化经营，使得农户的市场风险、技术风险、借贷风险等转嫁给了农业龙头企业，农户和农业企业在契约组织关系中互动，获得双赢。发展农产品期货市场，转嫁农产品流通中现货交易带来的价格波动大、市场风险无法排解等缺点。