房产投资价值分析范文

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关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性

作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生

一、公允价值计量模式的引入

(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。

(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。

二、投资性房地产公允价值计量的动因分析

(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三

是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。

三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择

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关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式

《企业会计准则第3号》规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”尽管有国家政策的支持，但是目前我国将公允价值应用于投资性房地产的企业非常少。在此背景下，研究投资性房地产引入公允价值的必要性和实施过程中存在的问题，探析存在的主要问题，并提出相关完善的建议，这将对于有助于实现我国投资性房地产真实、可靠和及时的报告数据，也将推动我国房地产事业的发展。

一、公允价值引入我国投资性房地产中是国际化发展的必然趋势

在我国投资性房地产中引入公允价值不仅是国际会计的发展所需，也在我国房地产价格暴涨背景下切实可行的计量模式。一方面，从国际市场上看，我国投资性房地产引入公允价值有利于同国际会计准则接轨，提高国际投资者对我国会计报表中会计信息的真实性和公允性的信任；另一方面，从会计信息质量的要求来看，投资性房地产应用公允价值计量具有传统计量无可比拟的优势：能迅速反映房地产企业的经营情况，使财务会计收益更加真实完备；可以更加客观地反映企业资产负债的真实价值；有助于缓解经营者短期行为与企业长远发展的对立；可以使企业财会部门增强对货币时间价值和现金流量等条目的注意等等。所以我国投资性房地产企业对公允价值的应用不能排斥，但是公允价值的应用是一个渐进的过程，所以也不能追求一步到位，需要根据我国投资性房地产行业的具体市场情况逐步推进。

二、当前我国投资性房地产应用公允价值计量存在的主要问题

（一）公允价值计量模式尚未处于主导地位

尽管新准则允许投资性房地产采用公允价值进行后续计量，但通过对2010年财务报告进行抽样发现，公允价值计量模式较成本模式尚未处于主导地位。如万科、陆家嘴和保利地产等大地产公司仍然没有采用公允价值计量模式。咎其深层次的原因在于，新准则规定已采用公允价值计量的投资性房地产不能转回成本模式，而投资性房地产采用成本模式计量却没有任何条件的限制。

（二）公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺

一方面，公允价值缺乏框架性的理论系统，如由于价格确定的方法不统一，从而造成价格信息的获取难度很大；另一方面，公允价值的具体操作准则缺乏统一的规定，如由于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量和风险的估算和预计通常各异，难免导致计量方法不明确，从而公允价值在实务操作中的应用困难加大。可见，在实际运用中往往由于公允价值缺乏必要的理论支持和切实可行的操作方案，从而阻碍了公允价值的普及应用。

（三）信息披露不规范不充分

就目前投资性房地产披露程度来看，以实际交易为基础的历史成本具有客观和可验证的特点，而即便公允价值在财务报表中可以提供一些更为相关的资料和数据，但是通常由于特有的不确定性和易变性导致无法满足信息可靠性的要求。如，财务报表的阅读者无法了解到投资性房地产的具置和面积大小信息，或者房产市场价格等资讯，从而很难判断该企业公司采用的计量方法是否合适。

（四）财会人员素质不一

投资性房地产引入公允价值，鉴于公允价值获取上的难度和获取结果难以量化和验证，比如公允价值确定方法和具体参数的选择方面，从而对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。目前，我国会计从业人员由于长期传统地以规范为导向的会计制度，导致他们的素质参差不齐，由于职业判断意识薄弱阻碍了诸多公司采用公允价值模式计量。

三、若干建议

（一）提升公允价值计量模式的地位

从计量属性上来看，公允价值计量代表了国际财务会计的发展趋势。为了与国际会计制度接轨，这也是我国投资性房地产企业努力的方向。因此不管是政策制定部门还是房地产监管部门，都应引导和鼓励有条件的企业采用公允价值模式对投资性房地产实施后续计量。在从而在实际执行过程中不断地发现问题并解决问题，从而不断修订和完善我国的会计准则和相应指南。

（二）制定和完备具备可操作性的公允价值行业准则

公允价值模式的广泛推广，需要准则制定机构制定和完善投资性房地产公允价值评估的具体指南，细化公允价值规范，使得公允价值计量等相关问题具备可操作性和可验证性。如必须以公开的交易信息为基本依据；需要建立一套严格的资产评估制度，加强对评估工作的监督；需要制定同类或者类似资产的可比系数，并且按照该系数获取持有资产的公允价值。

（三）信息披露更为规范透明

由于投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，而公允价值信息的披露与否和披露多少及详细程度都由企业决定，这要求我国政府应逐步降低人为操纵性和主观性，明确公允价值的确定方法、证据来源、估计假设等相关问题，防止公司在重大会计政策披露中照搬准则的原则性条款，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护相关者的利益。

（四）加强企业培养复合型会计人才

为了更好地实施新准则，需要企业加强培训力度，采用多种途径培养复合型人才：加强会计专业知识的培训，完善企业会计人员的理论素质和知识技能；提高财会人员对交易和事项的确认、计量和报告进行科学判断和处理的能力，以便减少公允价值判断的偏差；加强公司内部控制和内部审计，特别是要强化企业内部审计的职能的落实；运用过硬的知识储备和丰富的实践判断经验，在合法的范围内对业务进行灵活处理，这样可以及时准确地获取公允价值。

小结

综上所述，尽管我国学术界和实业界对其研究和应用都十分欠缺，但是公允价值模式应用于我国投资性房地产是国际财会发展的必然趋势。鉴于公允价值计量模式是一把“双刃剑”，因此，对于其在投资性房地产中的运用需要我国企业根据自身情况和国家政策背景要求科学地进行选择。（延边鑫悦房地产开发股份有限公司；吉林；延吉；133000）

参考文献

［1］ 中华人民共和国财政部．企业会计准则第3号――投资性房地产［M］．北京:经济科学出版社，2006．

［2］ 陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究［J］.财会月刊(综合),2008(1).

［3］ 汪祥耀.投资性房地产:一种新颖投资方式及其会计准则的国际比较［J］.经济经纬,2001(3).

［4］ 任秀春.公允价值在投资性房地产中的应用探讨［J］.商业经济,2011(17).

［5］ 窦亚芹; 郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响［J］.商业时代,2010(15).

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【关键词】我国投资性房地产；公允价值；应用现状；原因分析

为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。

一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状

据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。

另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。

二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因

1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。

2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。

3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。

4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。

5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。

公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006

[2]熊莉.投资性房地产计量属性选择的影响因素分析――基于北辰实业和津滨发展案例[A].第十一届全国经济管理院校工业技术学研究会论文集[C].2012

[3]陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导报.2009（6）

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【关键词】公允价值 投资性房地产 会计

一、前言

2006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破，其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

二、公允价值的概念和特征以及计量方式

公允价值的概念。公允价值（Fair Value）亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义，不同的会计机构定义也不完全相同。如：国际会计准则委员会（IASC）定义公允价值为：是指在公平交易中，熟悉情况并自愿的各方之间，交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会（ASB）将公允价值定义为：公允价值是熟悉情况并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。

公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征，通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征：第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的，并且是在自愿的基础上，而且熟悉交易的情况；第二是在运用公允价值进行会计要素计量时，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量；第三是公允价值立足于当前的交易，而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格，也不是资产在未来创造现金流量的现值。

实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认，我国的新会计准则采用了以下三种方式：第一，当存在活跃市场时，交换价格即为公允价值；第二，当市场不够活跃时，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础；第三，如果不存在活跃的市场，或不存在类似的市场，就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定，也可以采用专业评估人员的评估结果。

三、公允价值在投资性房地产中的具体应用

公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定：在初始计量方面，公允价值模式与成本模式一样，都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目，贷记有关科目。

公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列四个条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用，第二是作为存货的房地产改为出租，第三是自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，第四是自用建筑物停止自用，改为出租。

公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入。

四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策

力求规范和完善投资性房地产行业的结构。首先，投资性房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资；其次是投资性房地产产业结构的调整，房地产的产业结构比例，将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。

加快市场经济体制的建设。不断加强我国市场经济体制的效率，首先，要逐渐形成统一的市场结构，能够让任何资源在市场上都可以得到自由的贸易流动。其次，要把一些垄断行业逐渐取缔，政府要加强对垄断行业的管理，能够让资源在市场中得到合理的竞争，公允价值能够真实的得到反应。最后，要对上市公司进行整顿，坚决杜绝会计信息虚假披露。

加强法律体系的建设。当前，我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟。房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式。当前《物权法》将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇。提高公允价值在投资性房地产中应用的计量水平。

五、结论

公允价值在投资性房地产中的使用条件、后续计量、资产处置和转换等方面的应用，是会计计量上的一次新的考验，公允价值将会成为未来会计计量的发展趋势。随着我国经济的发展，借鉴国际上公允价值的最新研究成果，将其谨慎地应用于我国投资处房地产会计实务中，不仅有利于我国市场经济的发展，还有利于提高会计报告所提供经济信息的可靠性和相关性。

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如何让财富在多变的市场环境中持之以恒继续保值增值?这是真正的考验!为此，我们不妨打一场“时间战”，通过三大战术牢牢把握“因时而动，适时调整”的理财核心原则。

财富几十年稳定持续增长

《理财周刊》的老读者们一定对我们曾经报道过的“机会之王”――上海理财“庖丁”李鸿儒的财富故事(见本刊315期)留下过深刻的印象。

老李从上世纪80年代初就开始从事多个领域的投资。他从邮票起步，是80年代邮市里有名的“四眼”，在以疯狂投机著称的邮市，老李严守着“价值投资”理念，在邮市登峰造极的1997年成功“逃顶”。他1992年就开始投资股票，用他自己的话来说，“抄过大底，没抓住过大牛；虽然没有赚过大钱，但也从来没被套牢”。然而正是这种悠然的态度，让他安然度过了2001年的A股股市崩盘。在楼市和艺术品集藏市场中，老李又重新找到了新的投资机会，靠着钻研和兴趣迎来了一个又一个春天……

在老李25年的理财生涯里，没有传奇般的大起大落，但是在这25年里，他的财富却是从基本的工资开始，通过各个领域的各种投资，实现了有效而稳定的持续增长。如今的老李，坐享自己的财富果实，过着安乐的退休生活。

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无论是对于眼光敏锐的投资家们还是普通老百姓，时间的魔力总让人捉摸不透。而要想在投资理财之路上打一场漂亮的持久战，我们就无法避开时间的魔力作用。所以，我们给出的第一个战略原则就是要认真打好因时而动的“时间战”。

战术一　把握时机，该出手就出手

因时而动，首先在于善于把握时机。当投资价值凸显，投资机遇来临时，敢于大胆而为之。

本身是金融行业的从业人员，对于市场上新出现的投资机会，老李有着敏锐的洞察力，善于并且敢于捕捉这些新的机会。老李的“重仓投资”房产，始于1998年。投资的原因在于当时上海市政府所推出的购房退税制度。通过投资价值分析，老李发现排除利息和退税因素，保证一定租金后每年就能获得10％的投资收益。

与2000年后众多炒房客蜂拥“炒楼”以谋求高额差价回报所不同，老李图的是长期稳定的可靠收益，是基于合理分析和理性判断，而不是一味“跟风”。正是如此，老李当年所投资的房产，如今不仅增值多倍，通过有心经营还为他带来相当可观的固定租余回报，

战术二　适时调整，捍卫投资成果

善于把握时机，敢于抓住投资机会，为财富的创造与增值带来了契机。但若是要牢牢捍卫投资果实，“因时而动”的第二个要领更重要，那就是适时改变自己的投资策略。

今年1月以来，股市的几次惨跌与骤袭大半个中国的暴风雪一样让人心寒。1月22日A股市场创下了有史以来最大的一次单日跌幅，笔者恰好在聚会上遇到了信奉长期投资的一位老友。与周遭股民们“凝重”的面色有所不同，老友一脸的轻松。原来前几日老友重仓持有的基金大比例分红，他已经将近乎三分之一的资金提前撇出，尽管也有损失，但通过仓位的控制有效地回避了部分风险。

“你这只基金不是已经持有2年多，获利三四倍了吗?”周遭的朋友好奇地问。

“长期投资并不代表盲目的长期持有。”这位老友的回答很精妙，“在一些信号释放明显的环境中，有现成的机会分红减仓，为什么不去利用它，反而坐看自己的成果化作乌有呢?”他进一步解释说：“我并不赞成有些人把基金当股票来炒，但是在市场风险累积到一定的程度时，主动地降低风险投资的比例是必要的。炒股与买基金的原理一样。以前我买的基金也进行过分红，但我都选择了红利再投资。但是这一次情况不一样，在目前的市场环境中，我觉得持有现金可能是一个更好的选择。虽然这样做不排除丧失机会的可能，但至少我觉得达到了安全投资的目的，我已经把自己的一部分成果落袋为安了。”

就如这位老友所言，近期几次惨跌之前，并非没有预兆，然而不少投资者依然几乎将所有的身家置身于已经亮出黄灯的股市之中。并非他们恪守“长期投资、价值投资”的理念，而是盲目地寄希望于股市神话再度演绎，其结果则不消多说。

我们并不鼓励投资者一味地“追涨杀跌”，对于任何一个投资者来说，要想准确地判断出投资市场上的低位与高位，同样也是不现实的。但是就如经济发展的客观规律一样，在任何一笔投资的过程中，也会经历“投资机会出现一繁荣一顶峰――调整――下滑”这样的趋势。在症状明显的不同阶段中，适时地根据市场环境的变化，对自己的投资策略进行局部调整，这一点则是相对容易做到的。与其心存侥幸地期望可能出现的暴利机会，不如安心踏实地当一个“守财奴”。

或许2007年的股市财富经历让人难忘，不少投资者也不能动辄把“翻番”当成投资预期目标。在成熟市场上，保持双位数的年投资收益率已属不易。作为新兴市场，不可否认未来更多投资机会还将继续涌现，但是把握好市场与环境的变化，顺势而为，才能在新的一年里，将我们过去把握机遇、努力奋斗获得的投资成果继续握在手中。如果说2007年是“进攻”的一年，那么在新的一年里不如定调为“相持防御”的一年，对资产进行重新配置，以保住自己的投资果实，让我们的“财富树”枝繁叶茂。

战术三　不同年龄，调度风险配置

除了顺应市场的变化、适时改变自己的投资策略之外，根据自己的年龄阶段和需求，以时间为轴线，因时而动，确立我们的资产配置也同样重要。

人生之路，如同一年四季，春天的萌芽好比我们少年时处处洋溢着希望，夏日的热烈如同青年期的勃勃生机，秋季的硕果就像预备收获的壮年，冬日的寒冷则恰似老年之迟暮。投资理财，和四季分明也是一样的道理，在不同的年龄阶段，我们的需要和能够承受的风险完全不一样。因此，随着年龄的变化我们要因时而动，有必要通过调整自己的投资来保证财富的持久。

新的一年来临了，有的人会感叹：又老了一岁。那么你是否也考虑过，随着年龄的增长，你的投资配置也要跟着变一变呢?

在理财规划中，有一道最为简单的算式来计算你的风险资产配置，即以100为基数，减去你的年龄，得到的就是你可用于高风险投资的占比。根据个人财富实力与风险承受能力的不同，这个结果也可以因人而异，但基本的原理适用于所有人。

譬如你刚刚走出校园，22岁的你可以承受的高风险投资比例就是78％，年轻就是财富，年轻就是能量，大可以将五分之四的资金配置到股票、外汇等风险较高的资产中去。原因也很简单，大不了从头再来，人生还有无限种可能，财富也有旺盛的再生能力。