出租屋管理范文
时间：2023-05-06 18:18:19
导语：如何才能写好一篇出租屋管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
为切实加强我镇出租房等级管理工作，建立健全考核激励制度，提高房东、“楼长”在房屋租赁服务管理工作中的主动性与积极性，结合我镇实际，特制定该细则。
一、指导思想
以党的“十”精神为指导，按照打造“平安***”、构建和谐社会的总体目标，坚持依靠群众、服务群众、因地制宜的方针，有效整合社会资源，减少行政管理成本，扎实推进我镇出租屋管理等级评定考核工作。
二、评定原则
1、坚持“公平、公正、公开”的原则。
2、坚持过程与结果相结合的原则。
三、评定对象
辖区内符合出租条件的出租屋。
四、评定内容和标准
出租屋等级分为“三星”、“二星”和“一星”三个级别，一个级别用一个星表示，星的数量越多，表示的等级越高。设置基础考评分100分。当次被评为“三星”出租屋考核得分必须达到90分（含90分）以上；考核得分达到80分以上不满90分的出租屋评为“二星”出租屋；60分以上不满80分的出租屋评为“一星”出租屋；60分以下的评为整治户,原则上不得出租。等级的评定按照考评成绩由高到低确定，遇有一票否决情形的，取消当次评定资格，直接确定为整治户。评分内容和标准详见《***镇出租屋等级评定打分表》。
五、评定方法
（一）评定主体。
***镇出租屋等级评定工作，在***镇出租屋等级评定领导小组的指导下，由出租屋评定工作小组负责实施，小组成员由网格责任民警、出租屋服务站代表、村（社区）责任人、（村）社区户管员、出租屋“楼长”等人员组成。
（二）评定流程
（1）自评。每年5月初及11月初，由出租屋“楼长”根据实际情况，进行自评打分，当月10号前完成，自评结果及时交村（社区）警务室。
（2）小组评定。由出租屋评定工作小组分别于每年的5月中及11月中组织开展，当月22日前完成评定工作，评选结果报***镇综治办备案。具体流程为：先进行前期材料评定，然后组织人员到出租屋实地进行初评，初评结果应当场告知房东或“楼长”，并在村（社区）公告栏公示三天，对结果有异议的人员，可以将情况反馈至村（社区）警务室，村（社区）警务室要组织人员对情况进行核实，经查实的，要进行复评，复评结果为最终结果，并在村（社区）公告栏进行公示。公示结束后，召开房东、楼长大会予以授牌。
六、结果应用
1、被评为“三星”出租屋的，为示范户，由社区授予三星牌匾。社区应当加强宣传和引导，提高入住率。同时原则上工作小组每个月上门巡查不少于一次。承租人办理工商营业执照、卫生许可证、食品安全许可证等享受优先待遇和上门办理居住证等服务。对于连续两次被评为三星出租屋的，该出租屋“楼长”可参选***镇出租屋“十佳楼长”评选，并由村（社区）年终总结时给予一定的经济奖励。
2、被评为“二星”出租屋的，为规范户，授予二星牌匾。原则上工作小组每个月上门巡查不少于两次，并要加强指导，帮助出租屋“楼长”改进不足。
3、被评为一星出租屋的，为普通户，授予一星牌匾。原则上工作小组每星期上门巡查不少于一次，并加强教育和指导，督促“楼长”履行出租屋管理职责，提高“楼长”自我管理意识。
4、结合日常巡查工作，如发现出租屋星级不达标情况，限期改正，逾期未改正的，取消评级或降级处理。
5、被确定为整治户的，原则不得出租。工作小组每三天上门检查一次，督促房东、“楼长”按标准进行整改，整改合格后，方可出租。同时要加大查处力度，对于发现问题应当限期整改的，必要时可以按照相关规定予以处罚，并按处罚上限进行量罚。
6、等级评定周期以半年为限，不搞终身制，对于复评不合格的，予以取消等级牌匾，重新参加下半年评定。
***镇大中型企业保安队
第一队长管理规定
（试行）
第一章 总 则
第一条 为充分发挥辅警队伍在社会治安综合治理中的辅助作用，根据《保安服务管理条例》、《公安机关实施保安服务管理条例办法》和《**市辅警管理办法（试行）》等，结合***镇实际，特制定本规定。
第二条 本规定适用对象为***镇兼任大中型企业保安队第一队长的辅警（下称“兼职保安队长”）。
第二章 工作职责
第三条 兼职保安队长为所负责企业的治安直接责任人，实行“双岗双责”制，除履行本岗位工作职责外，还要承担大中型企业保安队第一队长的工作职责。主要职责有：
（一）指导所负责的企业做好安全保卫工作。
（二）按照治安网格化的工作要求，组织所负责的企业保安员协助警务区在企业周边重点区域开展治安巡防，安排保安员到治安岗亭值守。
（三）组织所负责的企业保安员协助交警在企业周边维护交通秩序和处理交通事故。
（四）指导所负责的企业保安员加强对企业的日常消防安全检查，做好企业间火灾和其他治安灾害事故的联防工作。
第三章 日常管理
第四条 兼职保安队长在所属警务区责任民警的指导下开展工作。
第五条 根据企业周边治安状况，结合治安网格化的工作要求，确定企业内部及周边巡逻地点、时间、方式、路线，组织企业保安员进行巡逻，并制定巡逻排班表，落实巡逻签到制度。根据企业周边治安复杂情况，设置治安岗亭，安排企业保安员在治安岗亭协助辅警执勤，做到“定人、定岗、定责”。
第六条 在交警部门的指导下，企业保安员对本单位员工进行交通安全知识宣传，提高员工交通安全意识。同时安排企业保安员在企业周边交通疏导重点路段协助维护交通秩序，确保企业员工上下班和学生上下课的交通安全。遇有交通事故时，组织保安员及时进行合理的前期处置。
第七条 掌握企业内部及周边消防安全状况，协助企业兼职消防员进行消防安全检查，消除各类火灾隐患。在消防部门的指导下，组织保安员开展消防知识宣传和消防技能培训，使企业保安员能够熟悉各种消防器材（设备）的性能，熟练使用方法和程序，提高火灾扑救能力。
第八条 加强大中型企业保安队伍的管理。定期组织企业保安员例会，指导企业保安队伍建设，提高企业保安员的业务素质和能力水平。
第四章 工作制度
第九条 信息通报制度。兼任保安队长定期组织企业负责人、保安员召开工作例会，通报企业内部及周边的治安、交通、消防等情况，分析存在的问题，提出有关的安全防范措施。
第十条 业务培训制度。协助治安、交通、消防等部门定期对所负责的企业保安员进行相关的业务培训，提高保安员的素质和能力。
第十一条 监督检查制度。加强对所负责企业内部及周边的治安、交通、消防等的监督检查，及时发现安全隐患并进行处理。
第十二条 应急处突制度。组织保安员成立警企联动应急分队，制定处置预案，加强与警务区、交通、消防等部门和相邻企业的联系，做到信息共享，确保在遇到突发事件时形成联动，及时处置。
附 则
篇2
关键词：出租屋；三层结构；J2EE框架
中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2011)22-5281-02
Party Information Management System Design and Implementation
HUANG Xiao-yi
(City College of Dongguan University of Technology, Dongguan 523106, China)
Abstract: Rental information management system belongs to medium-sized Web applications, after studying a large number of J2EE technologies, consider the choice of cross-platform J2EE is ideal for medium-sized Web application projects. In this paper, in building rental information management system adopts three-tier structure, each layer of choice for its handling of loads and handling characteristics of compatible hardware, the system constitutes a simplification.This paper analyzes the main rental information management system for the actual needs and business processes, combined with J2EE, open source frameworks such as technology, design and implementation of the rental information management system.
Key words: let; three-tier architecture; J2EE framework
1 系统需求分析
出租屋信息管理系统用户包括市局、镇街服务中心、管理区（居委会）服务中心、派出所四级管理部门，除在新莞人服务管理局本身的出租屋管理和服务部门实现数据共享外，还为政府各部门提供Web查询服务，实现各级管理部门对出租屋信息的共享，及时准确地掌握暂住人员的动向，加强政府各部门在出租屋和外来暂住人口管理方面的合作，提高办事效率。
1.1 功能性需求
从图 1总体功能结构图上看，出租屋信息管理可按使用单位划分成五部分，每部分由各使用单位的独立系统组成，各子系统间通过网络交换数据[1-2]。
1.2 非功能性需求
软件的非功能需求是限制解决方案的需求，非功能需求有时叫做约束或质量需求，可以划分为：性能需求、可维护性需求、安全性需求、可靠性需求以及其他需求[3]。
1.2.1 性能需求
系统支持在线用户500-1000个，并发按照50个计算，系统响应时间达到如下指标：
录入保存时间少于3秒。
简单统计时间小于1分钟。
记录查询小于3秒。
失败率少于百分之三。
1.2.2 可维护性需求
1）页面美观大方，界面友好，布局合理，风格一致。
2）具有多种备份方式，通用数据备份恢复方法，采用标准的数据文件格式，保证数据的一致性。
3）采用指定的企业及数据库及应用服务器，确保系统健壮运行。
1.2.3 可靠性要求
1）年停机检修时间必须小于24小时。
2）系统应用出现运行时异常，出现系统故障，恢复时间必须小于3小时。
1.2.4 安全性需求
依托于现有信息资源服务平台的安全保障机制，系统配备有完整的日志记录，记录操作员所做的任何操作。系统具有严格的操作权限管理功能，提供基于用户角色的认证，具有严格、细致的访问控制，系统自动记录访问日志。系统提供完善的出错控制功能，并跟踪出错场景，内部数据具有多种备份方式，有效保证数据的完整性和可靠性。
2 系统设计
针对出租屋信息管理系统的需求，本着“整体性、实用性、可靠性、安全性、先进性、标准性、开放性、可扩充性”的总体设计原则总体设计方案，将实用性、安全性和可靠性放在第一位,从出租屋管理工作的实际需要出发，满足新莞人服务管理局管理的需要，为出租屋与外来暂住人口管理人员提供实用性强、可靠性高的服务平台及处理手段，使得整个系统设计不但能满足当前的需要，还能满足今后发展的需要。
2.1 系统支撑平台设计
出租屋信息管理系统是市局、分局、街镇服务中心、派出所四级管理部门组成,系统采用三级网络架构。其系统支撑平台是实现出租屋信息管理系统的基础，它为整个系统的信息储存、处理、传输提供物理支持，其设计的合理性与否直接影响整个系统的运行效率以及系统功能的发挥。因而系统支撑平台的设计既要满足应用系统的需要，尽可能利用各部门前期硬件投资。
如图2所示，系统支撑平台主要包括物理基础平台、网络平台、系统软件支持平台以及应用软件开发平台。
2.2 系统体系结构设计
系统采用C/S/S（客户端/应用服务器/数据库服务器）和B/S/S（浏览器/应用服务器/数据库服务器）相结合的三层应用体系结构[4]：
客户层（Client Tier） 用户接口和用户请求的发出地，典型应用是网络浏览器和胖客户端（如RCP客户端程序）。
服务器层（Server Tier） 典型应用是Web服务器和运行业务代码的应用程序服务器（如WebSphere、WebLogic 中间件）。
数据层（DataTier） 典型应用是关系型数据库和其他后端（Back-end）数据资源（如Oracle数据库）。
在三层体系结构中，客户（请求信息）、程序（处理请求）和数据（作）被物理地隔离。三层结构是个更灵活的体系结构，它把显示逻辑从业务逻辑中分离出来，这就意味着业务代码是独立的，可以不关心怎样显示和在哪里显示。业务逻辑层现在处于中间层，不需要关心由哪种类型的客户来显示数据，也可以与后端系统保持相对独立性，有利于系统扩展。三层体系结构如图3所示。
2.3 功能模块设计
2.4 数据库设计
数据库设计的内容包括：表空间的分配、数据库存储参数、初始化参数的配置等。
篇3
为突破口强化社会治安整治
4月3日全市召开领导干部会议后，xx镇认真贯彻落实“年内社会治安实现明显好转”的指示精神，以流动人员和出租屋管理为突破口，不断完善治安防范长效机制，社会治安工作取得明显成效。4月3日至5月16日，我镇共发生各类刑事案件41宗，与去年同期（70宗）相比，下降41.4％。其中，盗抢机动车案件10宗，同比下降54.5％；入室盗窃案件9宗，同比下降57.1％；“两抢”案件7宗，同比下降50％。社会治安环境得到了明显改善，群众的安全感得到了大大提高。
一、抓组织、严落责任
（一）加强组织领导。成立流动人员和出租屋清查整治专项行动领导小组，由镇委书记任组长，由镇党委成员挂点各村，公安分局股所队长以上领导、各警务区警长、镇出租屋管理中心、安监、计生、供电供水、分局户政、治安、消防等部门全面配合。各村（社区）组织出租屋管理服务站、治安联防队、妇联干部、流动人口计生工作人员、户管员组成工作小组，直接负责清理整治工作。
（二）落实动员部署。制定出台《xx镇全面开展流动人员和出租屋检查整治工作方案》，并在5月10日召开了全镇流动人员和出租屋管理工作会议进行专门部署，进一步提高认识，统一思想。根据部署，全镇开展了多次出租屋及外来人口整治清查统一行动。行动期间，镇党委领导班子全员出动，深入清查整治工作第一线，共出动党政干部170多人次，公安分局出动警力400多人次、治安联防力量1120多人次。
（三）建立健全警长责任制。选拔业务精、素质高的民警担任警长，并将全镇17个警务区警长的组织关系迁入警务区所在村委会，任命为村支部副书记，为整个警务区治安防范管理的第一责任人，增加其对辖区治安队员的人事任免权和指挥权，及时做好工作协调和对治保会的业务指导。
（四）建立专门工作队伍。针对严打整治、开展“两抢一盗”专项行动，抽调刑警1名，巡警1名、20名便衣治安员组成打“双抢”专业队，增招30名治安队员，增强打击“两抢一盗”犯罪的专门力量，从刑警队、治安股及各派出所抽调精干警力组建打黑专业队伍。
二是抓结合、联动开展
（一）结合镇治安重点地区。针对我镇排查出杨公洲下谷村和环保工业城永茂市场两个社会治安重点整治部位，坚持从出租屋管理入手，以集中整治和加强经常性管理相结合的方式深入开展整治工作；各派出所辖区每周至少安排1-2次的清查，分局机关联合派出所每周开展1次重点清查。重点分别于4月19日、20日、27日、28日四个晚上，由镇主要领导带队，出动领导干部80多人次，警力300多人次，治安联防力量860多人次，在全镇范围内开展声势浩大的清查整治统一行动。
（二）结合流动人员和出租屋密集地区。对环保工业城及横流中心区两个出租屋密集地区加大治安隐患的排查力度，做好环保城内企业员工的登记，掌握员工的基本情况，并设立治安队，独立管理。重点从5月11日晚开始，雷霆出击，开展为期一个月的流动人员和出租屋清查整治行动，加强对环保城及横流中心区两个出租屋密集地区的整治。到目前为止，共检查了重点出租屋6100多间次、共检查可疑人员5690多人次，并督促无暂住证人员1100多名补办暂住证。
（三）结合消防、计生。在流动人员和出租屋清查整治行动中，增加消防和计生的检查事项。以安监分局、计生部门牵头在全镇范围内组织开展整治“三小”场所专项行动以及从4月14日开始为期一个月的流动人口计划生育免费查环查孕、办（验）证活动。对“三小”场所进行重点检查，对教育仍不整改的，将采取停水停电的强制措施，直至整改要符合消防安全规定；对没有办理生育证明的，限期办理；对计划外怀孕的，立即落实补救措施。
（四）结合非法经营市场。严厉打击扫除匿藏于出租屋内的违法经营场所，重点是打击“黑网吧”、“黑影吧”、“黑诊所”及制售假冒伪劣商品窝点等匿藏在出租屋内的治安黑点、盲点。行动以来，共检查发廊理发店、酒楼和大排档等重点场所90多间次，查封涉嫌行为发廊1家；查处取缔“黑网吧”8间、“黑影吧”1间、“黑诊所”1间，收缴电脑主机108台、显示器108台、电视机15台、vcd机15台、赌博7台、非法行医械具药品一批，查处制售假冒伪劣香烟窝点1个，缴获254条假冒伪劣香烟，价值一万二千元，查处一间涉嫌贩卖私盐的出租屋，查获已加工工业盐55袋，重2750公斤，未加工工业盐9袋，重450公斤。
（五）结合学校周边环境。对学校周边出租屋的黑网吧、歌舞厅、录像厅、游戏厅等场所一律进行清理整顿，净化校园周边环境。
三、抓创新、加强管理
（一）推行封闭半封闭式管理。把建立封闭半封闭小区工作摆上重要议事日程，推广封闭式小区管理，将其作为衡量村年终政绩的重要内容来考核。针对不同类型、不同部位的小区，我镇因地制宜，规范管理，采取不同的模式，成熟一个实施一个，逐步推行封闭、半封闭管理。目前已有10个村的小区实施了封闭半封闭管理，共建成封闭半封闭管理卡口共23个。一是对高层楼宇住宅区实行封闭楼间巷道，留一个大门出口，设岗亭的封闭管理模式；二是对繁华商住街实行留出口、设岗亭路闸、日开夜关的半封闭管理；三是对村民住宅比较分散，不便于封闭管理的村则实施在主要出入口设岗亭、封小路，加强巡逻的村庄半封闭管理。
（二）实行“双签”制度。通过与出租屋主和承租人进行协商，由各村出租屋管理站与出租屋主签订《出租屋治安、计生、消防安全责任保证书》、出租屋主与承租人签订《出租屋主与承租人责任保证书》，并要求承租人盖下手指印，将出租屋责任落实到每个业主、每个住户，明确了出租屋主、承租人各自的职责，更对作案犯罪人员起到警示作用。目前，已初步签定责任书1300多份，其余签订工作正顺利进展中。此外，结合日常对出租屋的检查和社会面上的清查，推广暂住证“三日催办制”，结合合法处罚手段，要求无暂住证的外来人员三日之内限期主动办证。目前，全镇已办理暂住证61988张，已超过去年全年46272张，其中4月3日以来新办27905张。
（四）抓投入、提高效率
（一）投入基础设施的建设。一是优化办公条件。投入入2000多万元建设包括分局办公楼、民警值班楼、巡警大队办公楼、综合办证楼的新公安分局综合大楼，5月12日，举行奠基仪式，预计今年底可投入使用。二是增加一批警用车辆。拔出200万元专款，购置7辆警用汽车，2辆开放开巡逻车，24辆警用摩托车。三是购置一批防暴装备。拔出10万元专款为防暴队购置作训服装、通讯器材、防暴枪支弹药等装备。
篇4
例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1000000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7％，教育费附加为3％。
2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：
借：出租开发产品-出租产品800000
贷：库存商品800000
2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：
借：银行存款（或应收账款）60000
贷：其他业务收入60000
应缴营业税＝60000×5％＝3000（元）；
应缴城市维护建设税＝3000×7％＝210（元）；
应交教育费附加＝3000×3％＝90（元）。
借：其他业务支出3300
贷：应交税金-应交营业税3000
应交税金-应交城市维护建设税210
其他应交款-应交教育费附加90
同时，摊销出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：
借：其他业务支出20000
贷：出租开发产品-出租产品摊销20000
2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元，确认所得200000元。
另外，会计上摊销出租房屋的成本为20000元，而该房屋的计税价值为1000000元，税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].
可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销成本5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。
2005年，会计上摊销出租房屋的成本为40000元，而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元，会计处理比税务处理少计成本10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。
2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司：
借：银行存款（或应收账款）1100000
贷：主营业务收入
1100000
应缴营业税＝1100000×5％＝55000（元）；
应缴城市维护建设税＝55000×7％＝3850（元）；
应交教育费附加＝55000×3％＝1650（元）。
借：主营业务税金及附加60500
贷：应交税金-应交营业税55000
应交税金-应交城市维护建设税3850
其他应交款-应交教育费附加1650
此时，“出租开发产品-出租产品摊销”科目的余额为80000元（800000÷20×2），结转房屋的销售成本，
借：主营业务成本720000
出租开发产品-出租产品摊销80000
贷：出租开发产品-出租产品800000
2006年，会计上摊销出租房屋的成本为20000元[800000÷（20×12）×6，而税务上应摊销出租房屋的成本为25000元[1000000÷（20×12）×6]，会计处理比税务处理少摊销成本5000元。
另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计成本为72000元，计税成本为900000元（1000000－1000000÷20×2），即会计处理比税务处理少计销售成本180000元。
篇5
[关键词]债务重组 会计处理 税务处理 差异
一、前言
债务重组是是现代企业重组的一种重要方式。目前，《企业所得税法》及重新修订的《企业会计准则》已经全面施行。虽然，新准则和新税法使得债务重组中会计处理和税务处理看似近乎一致，但是两种处理方式仍然存在差异，需要进一步调节。
二、债务重组的概念及相关内容
（1）债务重组产生的背景
在当前社会主义市场经济条件下，面对市场竞争日益激烈和市场环境变幻莫测，企业在发展过程中，存在着多种不确定因素，如果不能及时把握形势，发现并解决问题，就会导致企业经营不善，甚至破产。这样，企业面临的一个重要问题就是如何偿还债务，债务重组也就由此产生。
（2）债务重组的概念
债务重组又称为债务重整，指的是当债务方出现财务困难的情况时，债权方根据与其达成的协定、或者经法院裁定进而作出让步，可以理解为企业进行债务重组之时，对原定的债务偿还条件进行了修改，并确定新的债务偿还条件与原协议的规定有差异，即理解为债务重组。
（3）企业债务重组的方式
债务方将其的银行存款或者库存现金等资产用以清偿给债权人的，以便抵消债务方的债务。债务人通过发行权益性证券等方式，将债务转化为资本，清偿或部分债务，与此同时，债权人将债权转化为股权。对负债的条件进行修改，以便清偿债务，主要修改的内容有延长还款的期限、免未付或者应付的利息、同时降低利率、减少本金等，混合重组通常企业在债务重组时会采取以上三种方式组合的形式来偿还债务。
三、债务重组中会计处理和税务处理的差异
（1）以低于债务或账面价值的现金清偿债务
1.会计的处理
债务方应把重组债务的本金或者面值、利息与实际的支付资金间的差额当作资本公积。债权方也可将重组的债权账面余额和收到的货币现金之间的差额，确认为债务重组当期损失，计入营业外支出账户 。
3.1.2税务处理
根据新税法，债务方可根据支付清偿的数额与债务的计税差额，进而确认债务的重组所得税，并计入企业的当期的所得税中。与此同时，债权放也应当按照收到的债务清偿额低于债权计税基础的差额，进一步确认债务的重组损失，有效冲减应税所得税。按照税法的规定，当债权人的债务重组出现重大损失时，假如与坏账确认的条件相符，则上报到税务部门之后便允许在税前进行扣除处理、记入当期的损益。
3.2债务重组方式中非现金的资产清偿债务及税务处理
3.2.1会计处理
新准则中相关的规定能中，债务重组方式中以非现金的资产清偿债务时的，可将公允价值作为核算处理。债务方将重组债务计税的成本、对支付非现金的公允资产价值差额作为债务重组的所得，进而计入企业的当期应纳税所得额中。债权方应把非现金的资产按其的公允价值计入账内，并对债权中账面的价值进行转销；债权中账面的价值和受让非现金的资产公允价值以及已提坏的账准备差值可计为债务重组的损失，因而划为营业外支出。当债权人对债权进行减值准备的计提时，先将差额用于冲减当期的减值准备，如果减值准备未足够冲减时，可计入当期的损益。
3.2.2税务的处理
按照新税法的规定，企业进行债务重组时，通常税务的处理规定是以非货币的资产清偿债务可划分成转让相关的非货币性与按非货币性的资产公允价值进行清偿债务这两种业务。债权放可将重组的债权计税成本、将非现金资产的公允价值差额作为确认为当期的重组损失，应进行应纳税所得额的冲减；对于债权人的非现金资产，根据资产公允价值对其的计税成本计算。进行资产债务的偿清时，若相关资产的账面价值与计税基础一致时，会计处理与税法处理基本相同。会计与税务处理债权的计税成本与会计成本之间的差异主要由企业的资产或负债的账面价值与税法规定的计税基础比例不一致时，债务重组会计和税务处理才会出现差异，但就这种差异而言，往往都是暂时性的。
3.3企业债务重组当中将债务转成资本清偿的债务处理
进行会计处理中，对债务人将债权人所放弃的债权的面值确认为实收资本或者股本，把公允价值的总额和股本以及实收资本间的差额当作资本公积，其的差值应计到当期损益中。其的税务处理为重组债务中的账面价值、债权人由于放弃债权进而得到的公允价值差额，并将差额确计入当期的所得额中，债权人享有的股权公允价值当作计税的成本，这点在新准则与税法的规定趋同，因此，纳税人不必进行纳税调整。
3.4债务重组中以修改其他债务条件清偿债务的会计处理与税务处理
3.4.1不附或附加条件债务的重组处理
会计的处理是对债务的条件进行修改时，债务方应修改后的债务公允价值当作重组之后的债务，并将账面价值和入账的价值产生的差额计到当期的损益中。税务的处理为在修改其他的债务条件时，债务重组债权方将债权计税的成本减记到日后的应收金额中，并且减记金额应确认是当期债务的重组损失。因此，就产生了一些问题：企业坏账的计提方式与税法规定计提的坏账方法是否相同、决定债权的会计成本和计税成本之间的是否存在差异。
3.4.2债务人与债权人的处理
企业债务重组与会计及税务的处理方法方中，假如债务人的现金偿还方式低于应付的债务账面时，就应该根据应付账款账面的余额，借方记为“应付账款”，贷方记为“银行存款”，并根据其的差额，将“营业外收入—债务重组所得”记为贷放。假如债务人是用非现金资产进行清偿债务之时，公允价值可按上述方法进行处理，其大于或者小于相应的应付账款的账面余额差额时，可以记到“营业外支出”、“营业外收入”科目中。
债权方在收到债务方的清偿债务现金时，假如其的金额比应收账款的账面价值小时，可按照实际的现金金额进行，借方为“银行存款”，并且重组债权可计提坏账准备，借方为“坏账准备”，贷方为“应收账款”；按其差额借方记为“营业外支出”；当清偿的债务现金比应收账的款账面价值大时，根据实际的金额，借方为“银行存款”，根据重组的债权中计提坏账准备借方可记为“坏账准备”，贷为“应收账款”，其的差额中，贷为“资产减值损失”，当其中的应收账款无法收回之时，按其的账面余额借方为“营业外支出—应收账款”，贷方为“应收账款”。
4.结语
总之，在债务重组问题上，新税法与新准则相比，两者最大的差异在于公允价值这一观念的引入，用公允价值取代了账面价值。会计制度与会计准则的处理方式是不同的，因此，会计处理和税务处理间的差异就大大减少了，并且也将债务重组有关纳税的调整程序进行了简化，同时也方便工作。因此正确处理债务重组对企业会计核算、加强国家对企业债务重组业的所得税管理都具有重要意义。
参考文献
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[2]陈广宇，孙慧俐.浅析新准则下债务重组会计处理方法的改进及其影响[J].中国集体经济，2010，（9）：38—39.
[3]谢连英.新旧债务重组会计准则的比较与分析[J].现代经济信息，2010，（20）：25—26.
篇6
关键词：融资租赁 售后租回 承租人 未确认融资费用 会计处理
资租赁业务产生于20世纪50年代的美国，20世纪80年代引入我国。改革开放以来我国经济高速发展，法律、会计、税收及监管成为融资租赁业务发展的“四大支柱”。法律体系的统一、会计制度的规范、税收政策的配套以及监管的适度都是融资租赁业务健康发展不可缺少的要素，本文仅就目前融资租赁业务中承租人相关的会计处理作一些分析和探讨。
一、未确认融资费用的会计处理
根据《企业会计准则第21号――租赁》第十一条规定，在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
按照企业会计准则的规定，上述应付融资租赁款属于货币性项目，需每月计算汇兑损益，应以原币美元记账。而未确认融资费用为负债类科目，作为应付融资租赁款的抵减项列示于报表，每月应按实际利率法分期摊销入利息费用，其实质为非货币性项目，不需计算汇兑损益。在实务操作中，融资租赁业务如为外币结算，相应的未确认融资费用应如何进行计量，本文现将外币融资租赁业务和外币借款业务的会计处理进行对比。
（一）分期付息一次还本的外币借款业务
（1）借款日，将借款本金一次性确认为外币长期借款。（2）每月末，分期计提应付利息。借款本金和利息计提数应于每月末进行汇率重估，计算相应的汇兑差额。由于计提利息是按月进行，而偿还利息一般以季度为周期，所以利息部分产生的汇兑差额不会对当期损益产生较大影响（剔除汇率异常波动的情况）。
（二）外币融资租赁业务
（1）租赁开始日，确认的应付融资租赁款实质已包含本金及利息（“应付融资租赁款――本金”及“应付融资租赁款――应付利息”），即租赁期应付的全部利息已于租赁开始日一次性确认于应付融资租赁款中。同时，未确认融资费用作为应付融资租赁款的抵减项予以确认（为便于比较分析，假设与“应付融资租赁款――应付利息”金额一致），即在抵销未确认融资费用后，应付融资租赁款中仅反映“应付融资租赁款――本金”。以上处理结果与外币借款业务在借款日的会计处理结果一致。（2）在租赁期内每月末，按照实际利率法分期摊销未确认融资费用，计入当期财务费用，即相当于借款业务的每月利息计提。抵销未确认融资费用后的“应付融资租赁款――应付利息”余额，相当于借款业务中应付利息的余额。
通过以上分析，相比借款业务，如果外币融资租赁业务中的未确认融资费用以人民币记账，由于“应付融资租赁款――应付利息”的外币余额一次性确认，会放大汇率波动对当期损益的影响;而如果未确认融资费用以外币记账，则汇率波动仅会对抵销未确认融资费用后的“应付融资租赁款――应付利息”的外币余额产生汇兑影响，即与外币借款业务中汇率波动对应付利息余额的汇兑影响保持一致。
综上，笔者认为，未确认融资费用虽然在性质上属于非货币性项目，但应视同应付融资租赁款每月计算汇兑差额，以合理反映汇率变动对应付融资租赁款的影响。
二、售后租回交易形成融资租赁的会计处理
随着企业融资环境的变化以及税收相关政策向融资租赁业务的倾斜，市场上涌现出了大批融资租赁公司。航空公司等资本密集型企业为解决资金需求和减少资产残值风险，加强了与境内外融资租赁公司的合作，越来越多地采用了售后租回的方式进行资金筹措。下面，笔者对形成融资租赁的售后租回交易会计处理进行简要分析。
（一）售价明显高于公允价值
售后租回交易的会计处理可分成出售和租回两个步骤。根据《企业会计准则第21号――租赁》规定，售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
经过以上会计处理后，出售资产原账面值以固定资产清理的方式进行转销，另外以租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为新资产价值重新入账，同时将出售环节未实现的资产处置损益确认为递延收益。通常情况下，售后租回交易中资产的出售价格与其公允价值应保持一致，交易处理完毕后承租方报表上的资产和负债的变动应较为合理，与企业借款的会计处理结果相近。而在目前的市场中，承租方为解决资金需求，其资产售价可能远大于其公允价值和账面价值。而融资租赁公司只要能保证自身的内在收益率，就可以接受价格与价值的背离，从而使融资租赁环节的定价畸高。这种情况下，售后租回交易后承租方的资产和负债存在大幅虚增的可能。承租方也可通过此种与租赁公司的合作，达到调节报表结构、进而影响相关财务指标的效果。
（二）售后租回的租赁期较短
根据《会计准则第21号――租赁》规定，在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人就应当认定为融资租赁。在现实环境中，承租人为获取短期资金同时保留原有资产所有权，可与租赁公司进行售后租回交易，约定租赁期满租赁资产所有权转移给承租人，而租赁期可能只有1年或者更短。此种交易形式上符合目前准则规定的形成融资租赁的售后租回交易，应按照租赁准则的相关规定进行会计处理，但除资产所有权会发生变化外，实质上属于中长期资金借贷，作借款处理更为合理。
笔者认为，对售后租回交易的会计处理应具体情况具体分析。如果售价明显与其公允价值背离或者租赁资产所有权最终会转移至承租方且租赁期限较短，则应将交易视为资金借贷，按照借款进行会计处理。
（三）出售购买权的售后租回
1.业务简述。对于某些建设期较长（一般超过一年）的大型设备，如飞机等，航空公司与飞机制造商签订采购合同后，飞机制造商会按照合同约定时间制造和交付飞机。同时，航空公司按照合同约定的付款期限分期支付飞机采购款（美元），计入“在建工程”。在飞机建造过程中，航空公司会按照《企业会计准则第17号――借款费用》的要求，将所占用一般借款发生的利息费用进行资本化处理，一并计入“在建工程”。在飞机即将完工交付前（尚有部分飞机尾款未支付），航空公司由于资金需要，与飞机制造商和租赁公司签订合同，约定航空公司转移飞机购买权，转由租赁公司向飞机制造商支付飞机全款（原合同价）购买该飞机，同时飞机制造商全额退回航空公司前期已支付款项（美元），并由航空公司向租赁公司融资租赁租回该飞机。
2.会计处理分析。假设航空公司某架在建飞机的“在建工程”账面值为人民币A（包括前期飞机预付进度款账面值B及利息资本化金额C），由于每月美元记账汇率不同，在航空公司转移飞机购买权的时点，收到的飞机制造商退款入账折人民币数（转让价D）必然与“在建工程”中飞机预付进度款账面值B不一致。加之该转移购买权时点的在建工程中包含的资本化利息部分B，导致“在建工程”的转让价D明显低于账面值A，从而产生较大的差异。从以上交易的合同形式上看，符合售后融资租赁租回的确认条件。如果按照会计准则的规定，上述差异应确认为递延收益（借方余额），在飞机使用期间分期摊销并调整飞机折旧费用。
该交易中，租赁公司仅按照飞机转移时点的原合同价款E（美元）进行飞机采购。由于该价款折人民币金额不含利息资本化因素，且受该时点美元汇率的影响（假设美元在逐步贬值），租赁公司向航空公司收取的融资租赁款现值F将明显低于航空公司正常采购飞机的入账价值A。如果按照售后回租形成融资租赁的规定进行会计处理，则融资租回的飞机入账价值将明显低于同一机型飞机。虽然将“在建工程”售价与账面值的差额确认为递延收益（借方余额），同时融资租入飞机入账价值偏低，但从报表层面看，递延收益（借方余额）应列示于长期待摊费用，与飞机所属的固定资产同属于非流动资产，所以报表总体资产额及流动性结构与自购飞机售后融资租回的业务处理结果不会有太大差异。
从另一个角度考虑，航空公司与飞机制造商和租赁公司达成该笔交易的目的主要是资金融通，实质上并没有改变继续购建并使用飞机资产的状态，而航空公司不应简单根据合同形式而使飞机的入账价值偏离其真实的价值。所以，笔者认为，航空公司应将上述转让价A与“在建工程”账面值B的差额，即已进行资本化处理的利息，视为航空公司在租赁过程中产生的初始直接费用，计入融资租入资产的入账价值，从而使得融资租入资产的入账价值更接近于其公允价值。
篇7
维护国家和省市税收管理法律法规严肃性，依法加强税收征管。以推进税收征管体制改革为突破口，充分调动社会力量开展协税护税，积极推进个人出租房屋税收管理工作，建立“政府主导、税务主管、财政主体、部门参与、信息共享”的综合治税机制，实行财政收入的可持续增长，促进县域经济和社会发展。
二、工作内容
针对个人出租房屋的税收管理工作，税务部门委托乡镇财政所负债征收并签定委托代征协议，向乡镇财政所发放《委托代征税款证书》。乡（镇）发挥属地管理优势，动员辖区的税务分局、公安派出所、工商分局及社区等社会力量，组建专兼职征收管理队伍，联合组织开展日常管理和税款征收工作。
三、组织领导
成立*县出租房屋税收委托代征工作领导小组，统一领导和协调委托代征工作。县政府主管领导任组长，成员由县财政、税务、公安、工商、房产、行政执法等部门及乡（镇）分管负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在县财政局，负责具体组织、协调委托代征工作。各乡（镇）建立相应的委托代征工作组织领导机构，负责协调、动员辖区的社会力量，组织开展日常的联合管理和税款征收工作。
财政部门要全面加强委托代征的综合协调及财政政策的调研工作。建立政策激励机制，对委托代征入县库税收实行奖励机制。按照征收税款15%的比例给予奖励。
税务部门要加强对代征税款单位的业务指导和政策培训，提供专用软件系统进行管理，与代征部门签订委托代征协议，建立模式化的业务流程和格式化的业务文本，制定配套的出租房屋税收管理相关政策。
工商部门要在工商登记环节强化经营用房登记管理，依法做好出租房屋的清理及办照工作，按属地管辖要求，及时向乡（镇）提供相关经营业户的登记信息。
公安部门要从流动人口、消防安全、治安管理等环节入手，参与、配合出（承）租房屋、未办理税务登记等个体经营户的信息采集、漏征漏管户清查及打击涉税违法行为。
房产部门要协助提供房产租赁信息及地段房屋租金最低标准。
行政执法部门要从工作职能出发，重点对出(承)租房屋且未办理税务登记的个体经营用户的违规、违法行为依法进行监督检查，以营造公平竞争的经营环境。
乡（镇）财政所要做好专、兼职协税人员配备及办公设施配置，进行政策宣传、解释工作，全面摸清征管对象信息，积极协调、组织相关部门开展联合征收工作。
四、工作要求
（一）建立工作例会制度。定期召开委托代征工作会议，交流、研究委托代征工作开展情况。
（二）建立信息反馈制度。每月组织各部门、乡（镇）财政所开展信息传递和交流，畅通信息共享渠道。
（三）建立监督检查制度。加强对依法代征行为的有效监督、检查和管理，切实维护纳税人的合法权益。定期对委托代征开展情况进行检查，对违反委托代征规定，采取欺骗等手段取得的收入，追缴违规所得，追究有关人员责任。
篇8
关键词：债务重组；税金；会计
1 以库存材料、商品产品抵偿债务
债务人以库存材料、商品产品抵偿债务，应视同销售进行核算。我们试举一例进行分析。
例1：甲企业欠乙企业货款100万元，乙企业已经计提了10万元的坏账准备，甲和乙企业均为增值税一般纳税人。现因甲企业陷入财务困境，经双方协商，乙企业同意甲企业以其账面价值60万元的产品抵债，该批产品的公允价值为70万元。
在此例中涉及到增值税专用发票的开具问题。不论债务人是否开具专用发票，债务人以存货抵债，都应视同销售计缴增值税。另外，在《财务会计》中还规定，对于增值税应税项目，如债权人不向债务人另行支付增值税，则债务重组利得应为转让非现金资产的公允价值和该非现金资产的增值税销项税额与重组债务账面价值的差额；如债权人向债务人另行支付增值税，则债务重组利得应为转让非现金资产的公允价值与重组债务账面价值的差额。在此例中，债权人没有向债务人另行支付增值税，则债务人应计增值税销项税额为11.9万元（70×17%），债务重组利得为18.1万元（100－70－11.9）。
而对于债权人，债务人如不开具专用发票，债权人会因无法获得增值税发票的抵扣联而减少当期的进项税额，结合债务人在债务重组中的被动地位，考虑博弈论的基本思想，笔者认为，理性的债务人均会开具专用发票。另外，对于增值税应税项目，如债权人不向债务人另行支付增值税，则增值税进项税额可以作为冲减重组债权的账面余额处理；如债权人另行支付增值税，则增值税进项税额不能作为冲减重组债权的账面余额处理。在此例中，乙企业收到增值税专用发票，可以计进项税额11.9万元，债务重组损失为8.1万元（100－10－70－11.9）。
在这里，债务人开具的增值税专用发票具有现金资产的特征。一方面乙企业取得该发票抵扣联，减少乙企业当期的增值税11.9万元，相当于获得现金资产11.9万元；另一方面，甲企业开具专用发票后，当期要增加增值税11.9万元，相当于要付出现金资产11.9万元。该专用发票的开具，对双方都有金额上的影响。具体帐务处理如下：
甲企业：
（1）借：应付账款1000000；贷：主营业务收入700000
应交税费——应交增值税（销项税额）119000
营业外收入——债务重组利得181000
（2）借：主营业务成本 600000；贷：库存商品 600000
乙企业：
借：原材料（库存商品）700000；应交税费——应交增值税（进项税额）119000；营业外支出——债务重组损失81000；坏账准备 100000；贷：应收账款
1000000
2 以固定资产清偿债务
《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。若以不动产抵偿债务，也应视同销售缴纳营业税。接上例：假设债务重组时，甲企业以其在市区的一处房产抵债，该房产原值100万元，已提折旧60万元，为此重组进行了清理，发生清理费7.5万元，清理得到的残料变现1万元，该房产的公允价值为70万元（假设等于营业税的计税价格）。
首先，债务人（甲企业）应以价值形式反映出，其如何取得该项可用以抵债的、物理意义上的实体资产。债务方决定以某一固定资产抵债时，该资产就开始不符合会计意义上的“固定资产”的定义了，为了反映这种确认的改变，就会出现“固定资产”向“固定资产清理”转变。“固定资产清理”账户归集债务方用以抵债的资产实体的价值。一般来说，该资产实体的价值首先应包括原固定资产账面价值（原固定资产原值－累计折旧－减值准备），还应包括以后发生的、与该实体资产相关的、使它达到可抵债状态前一切合理必要的支出，如清理费7.5万元，以及依据《营业税暂行条例》应缴的营业税3.5万元（70×5%），而在清理过程获得的清理收入1万元，应减少该实体资产的价值。则债务人获得的可用以抵债的实体资产的价值为50万元（100－60+7.5+3.5－1）。
其次，债务人应以价值形式反映出，该“固定资产清理”抵债后的影响。确认处置非流动资产利得为该实体资产的公允价值与该实体资产的账面价值之差，即20万元（70－50）；确认债务重组利得为该负债的账面价值与该实体资产的公允价值之差，即30万元（100－70）。处理如下：
甲企业：
借：应付账款 1000000；贷：固定资产清理 500000
营业外收入——处置固定资产利得 200000
营业外收入——债务重组利得 300000
乙企业：
借：固定资产 700000；营业外支出——债务重组损失 200000
坏账准备 100000；贷：应收账款 1000000
参考文献
篇9
乙方：
经双方协商，就安全生产、治安消防管理等方面的问题，达成如下协议：
一、 双方应共同遵守的法律、法规及其他要求
在与租赁房屋有关的施工生产、承包、承租经营和劳务承包过程中，双方应共同遵守下列法律、法规及其他要求：
----《中华人民共和国劳动法》
----《中华人民共和国安全生产法》
----《中华人民共和国消防法》
----《北京市消防条例》
----《北京市安全生产条例》
----《企业事业单位内部治安保卫条例》
----《北京市房屋租赁管理若干规定》
----其它相关的法律、法规和其他要求
二、 甲方的职责与义务
1.及时传达相关管理单位有关安全生产方面新的法律、法规和其他要求;
2.甲方负责监督乙方建立安全制度及对工作人员的安全教育;
3.甲方负责将管理区域内的重点防范部位、安全设施(消防管线、安全出口等)告知乙方;
4.甲方有权对乙方在管理区域内的安全生产，消防保卫等情况进行检查，并要求乙方对所发现的不安全隐患及时进行整改。
5.乙方的经营活动不能影响甲方的正常工作，乙方工作人员未经许可，严禁到与其无关的甲方工作现场。
6.甲方负责对出租区域的安全设施(消防管线)进行检查。
三、乙方的职责与义务
1.遵守国家有关安全施工、生产方面的法律、法规和其他要求，以及甲方制定的规章制度和其它要求;
2.乙方不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
3.未经甲方书面同意，乙方不得擅自迁移房屋内外的水、电、煤气仪表及消防管线等。甲方同意迁移的，双方应当严格遵照国家有关规定及要求，迁移后的仪表及管线应符合安全规范。
4.乙方自行购置的电器或其他设备应当合格且符合安全要求，并与甲方提供的水、电、煤气接口及荷载相匹配，禁止乙方使用电炉、热得快等高负荷、高危险性设备或物品。
5.出租房屋做为居住使用的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于北京市规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得做为住宿使用。
6.建立健全本单位安全生产责任制并设置安全管理机构，按规定配备专兼职安全管理人员，并报甲方备案;
7.负责承租区域内的治安防范措施的制定、执行和管理。制定本单位的生产安全事故应急救援预案;
8.负责本单位管理区域内重大危险源警示标志、安全设备(如灭火器材)的设置，并将重大危险源以及在紧急情况下采取的应急措施告知本单位员工;
9.负责将本单位作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施以及事故应急措施告知本单位员工;
10.负责开展本单位经常性的安全检查，积极消除安全事故隐患;
11.必须按国家有关规定，为本单位施工、生产人员配备合格的劳动防护用品及安全用具，并保证生产施工工具、器械的使用安全;
12.必须组织全体生产、施工人员进行安全和技能教育，使其熟练掌握本岗位安全生产技能;
13.雇用的员工或住宿人员必须按照当地派出所的要求履行登记备案制度并做好治安管理工作;
14.自觉接受甲方监督和指导，对甲方检查提出的安全整改通知，必须及时整改;一旦发生人身伤害或危及生产运行的不安全情况，及时报告事故隐患和生产安全事故。
15.租赁期间如因乙方采取的安全措施不当、违反有关安全规程、规定及本协议所列安全事项而造成的一切事故或对第三方造成损失或甲方受到处罚的，均由乙方承担赔偿责任及法律责任。
16.应按《中华人民共和国劳动法》等法律、法规、规定用工，不使用未成年工和有职业禁忌的人员进行施工、生产作业。
17.乙方接收租赁标的及租赁期间，租赁标的及设施的所有使用、保管、安全等责任和义务，包括但不限于安全、人员、电、水、暖气、燃气、消防、防火、通行、环境、卫生、设施设备等，均由乙方负责。若乙方使用不当或未尽安全职责导致责任事故时，乙方应承担全部责任。
四、其他
1.本协议自双方签字盖章起生效。
2.本协议一式三份，甲乙双方各执一份，一份报上级安全管理部门备案。
甲方：(盖章) 乙方：(盖章)
篇10
在市场竞争激烈的情况下，企业随时都可能由于经营不善或财务安排不科学等原因，导致难以偿还到期债务，不可避免地面临债务重组问题。为了规范企业在债务重组业务中的会计行为，《企业会计准则――债务重组》（以下简称《准则》）对债务重组业务作了明确的会计规定，但是在某些方面仍然存在一些问题与不足。笔者就企业之间以原材料、固定资产等非现金资产抵偿债务这一重组方式，对《准则》中的相关规定进行探讨，提出自己的看法。
一、《准则》相关规定简介
《准则》规定，对于采用非现金资产清偿债务的方式进行债务重组，债权人要将重组债权的账面价值作为接受的非现金资产的入账价值；债务人要将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失。其具体会计处理举例说明如下：
例1：2005年1月1日，甲企业销售一批货物给乙公司，价款60000元，增值税10200元。按协议约定，乙公司应于2005年11月1日前支付货款。但由于乙公司财务发生困难，到期无法偿还债务。经双方协商决定，乙公司在2005年12月10日以产成品抵偿债务，该产品生产成本为53000元，其公允价值为55000元，增值税税额为9350元，假设债务重组中没有发生增值税以外的其他税费。甲企业尚未对该项债权计提坏账准备，接受的货物已作为库存商品入库。2005年12月31日，该批商品的可变现净值为55000元。
按照《准则》规定，在2005年12月10日进行债务重组时，债务人乙公司的会计处理为：借：应付账款 70 200元；贷：库存商品 53000元，应交税金――应交增值税（销项税额）9 350元，资本公积 7 850元。债权人甲企业的会计处理为：借：库存商品 60 850元，应交税金――应交增值税（进项税额）9 350元；贷：应收账款 70 200元。年末，甲企业需为该批商品计提减值准备5 850元（60 850-55 000），甲企业会计处理为：借：管理费用 5 850元；贷：存货跌价准备5850元。
二、关于《准则》规定中存在的问题
笔者认为，以上规定存在一些问题与不足，其主要表现在以下几方面：
（一）将债务人获得的债务重组收益作为资本公积不妥
从例1中可以看出，乙公司按照《准则》规定，将此次债务重组收益，即重组债务的账面价值大于转让的库存商品账面价值和应交增值税的差额7850元，转作了资本公积。笔者认为，将债务重组收益作为资本公积，不尽符合“资本公积”的基本含义。我国现行的会计规范虽然没有对资本公积做出明确的定义，但一般认为资本公积是指由投资者或其他人投入的，所有权归属投资者，但不构成实收资本的那部分资本或资产，从本质上讲属于投入资本的范畴。而债务重组收益并不是债权人有意做出的对债务人的投入，而是面对债务人发生的财务困难，为达到损失最小化的目的所做出的无奈让步，并且，债务人对取得的该部分重组收益，其所有者并不能做到对其具有独享权，因为按照税法的规定，对于企业取得的债务重组收益，应计入企业的纳税所得，计算交纳所得税。
（二）债权人以应收债权的账面价值作为接受的非现金资产的入账价值存在不确定性
在例1中，甲企业对于接受的库存商品，以60 850元的价值入账，该入账价值是按照应收债权的账面价值（即应收债权的账面余额减已提的坏账准备）扣除可以抵扣的增值税进项税额后计算出来的。这样以来，甲企业是否合理地估计并提取了坏账准备对债务重组换入的非现金资产的入账价值的公允性影响很大。然而，在会计实务中，坏账准备计提的金额是一种会计估计，不但受计提方法的影响，而且也受会计人员职业判断能力的影响。相同债权，不同企业的会计人员采用不同的方法对其计提的坏账准备的金额可能是不一样的。由于坏账准备的计提存在不确定性，从而导致债务重组非现金资产的入账价值出现不确定性。如此以来，以应收债权的账面价值，作为接受的非现金资产入账价值，并不能确保非现金资产在会计报表中能公允地得到反映，其提供的相关资产价值的信息，既不可靠，也不相关。
（三）债权人发生的债务重组损失没有得到独立反映
在例1中，甲企业债务重组实际发生损失5850元（70200-9350-55000），但对于该项损失，甲企业并没有将其进行单独反映，而是计入了接受资产的价值当中。由于甲企业将收到的商品作存货管理，所以该损失在债务重组日，就计入了存货的入账价值，年末，又通过计提存货跌价准备，将重组损失从库存商品价值转出，列作管理费用。上述会计处理可能造成两方面的混乱：第一，甲企业将已经发生的债务重组损失计入资产的价值，损害了资产“预期会给企业带来经济利益”这一最重要的质量特征，与资产的含义相悖；第二，甲企业将重组损失以存货跌价的形式进行确认，尽管对企业当期盈利的结果没有影响，但却严重混淆了两类不同性质的损失，反映不出经济业务的本来面目。
（四）所得税纳税调整复杂，加大了征纳双方遵从税法的成本
目前，《准则》规定与国家税务总局的《企业债务重组业务所得税处理办法》（以下简称《办法》）规定，存在着较大的差异。这些差异的存在，人为地加大了企业财务核算的成本和征纳双方遵从税法的成本。从例1中可以看出，乙公司将重组债务所得作为资本公积处理；但《办法》规定，债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。也就是说，乙公司对于用于抵债的库存商品，首先要计算其账面价值与公允价值之间的差额，即确认商品转让所得2000（55000－53000）元；其次还要计算其公允价值与重组债务的账面价值之间的差额，即确认债务重组所得5850[70200－（55000＋9350）] 元，两种所得共7850元需调增纳税所得。对于甲企业取得的货物，《办法》规定，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等；债权人还应当将重组债权的计税成本与收到的非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得额。也就是说甲企业取得的库存商品其计税成本为55000元，其计提的存货跌价准备，纳税时本不允许作为费用抵扣，但因记录的是债务重组损失5850（60850－55000）元，该部分又可冲减纳税所得。由于《准则》与《办法》的不同，甲企业会计不但要按照《准则》的规定，对取得的非现金资产进行会计记录，还要按照税法的规定对其计税成本进行备查记录；非现金资产在以后的销售或使用中，既要按照会计记录的金额进行成本费用的结转，还要按照税法规定的计税成本对此进行调整，操作复杂繁琐，纳税调整困难，人为地加大了会计工作和纳税征管的难度。
三、改进建议
鉴于以上存在的问题与不足，笔者认为，对于企业采用以非现金资产抵偿债务方式进行债务重组时，其会计处理应做以下改进：
（一）应允许债权人单位在做出让步的债务重组中对取得的非现金资产按公允价值入账，独立反映债务重组损失
首先，应将债权人在债务重组时做出“让步”，作为企业债务重组的前提条件。该“让步”具体体现在债权人接受抵债的非现金资产的公允价值要低于重组债权的账面余额，从而使得债务重组的结果是债权人发生重组损失，债务人取得重组收益。如债权人没有做出让步，则不应将其作为债务重组业务，以此对企业债务重组做进一步的限定，减少人为操纵的空间。其次，对取得的非现金资产其入账价值，应以公允价值替代应收债权的账面价值，该公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额，如现行市场价格、重置成本、可变现价值等均为公允价值的具体表现形式。最后，对于发生的债务重组损失，即重组债权的账面价值与取得的非现金资产的公允价值之间的差额，如已对债权计提了坏账准备，先将该差额冲减“坏账准备”，不足以冲减的部分作“营业外支出――债务重组损失”单独记账。按前例1资料，甲企业应作如下会计处理：借：库存商品 55000元，应交税金――应交增值税（进项税额）9350元，营业外支出――债务重组损失5850元；贷：应收账款 70200元。通过以上处理，甲企业对取得的非现金资产按公允价值入账，体现了债务重组日接受资产的实际价值，能确保取得的非现金资产在会计报表中公允地反映，同时，将债务重组损失作为营业外支出单独记账，也能直观清晰地反映债务重组的结果。此外上述会计处理，也缩小了会计与税法的差异，降低了企业纳税核算的成本。
