市场价值评估方法范文
时间：2023-05-04 13:08:41
导语：如何才能写好一篇市场价值评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、 引言
无形资产作为企业资产的重要组成部份,在我国自改革开放以来就已备受关注,人们从无形资产评估方法、评估理论、评估风险、规范和管理等不同的角度对无形资产价值评估进行了研究,并取得了不少有价值的研究成果。
毫无疑问,企业发展至今,传统的无形资产价值构成要素(如专利权、专营权、专有技术、著作权、商标权和土地使用权)已经无法正确地反映为企业带来竞争优势和获取超额利益的优势了,人们更加关注的是知识资本范畴的无形资产价值构成要素,且主要有8类,详见表1。
鉴此,本文将企业无形资产按其内容分为二大类:一是市场类无形资产。即通过客户关系、竞争地位和合作伙伴表现出来的、为企业带来超额利润的无形资产。这类无形资产的价值主要受市场因素的左右,不是企业自己能够控制的;二是非市场类无形资产。即通过员工能力、信息管理、工艺流程、产品/服务和技术更新表现出来的、为企业带来超额利润的无形资产。这类无形资产的价值主要受企业自身的影响,在很大程度上由企业自己控制,有时候工艺流程、产品/服务和技术更新也能通过专利(专有)技术表现出来。
目前,除专利(专有)技术外,专门研究的企业非市场类无形资产价值评估的成果不多,文献对不可辨认无形资产价值评估方法进行了探讨,其中包括部分非市场类无形资产,文献对人力资源评估方法进行了分析,文献则对技术型无形资产价值评估方法展开了研究。由于企业非市场类无形资产呈现出可控性、未来价值的不确定性和附属性等特点,本文提出以cia法和ahp法作为主要计算工具,运用收益法来对企业非市场类无形资产价值进行评估。
二、 运用cia法测算无形资产对企业超额收益的贡献
cia(calculated intangible value)法是美国伊利诺斯州nci研究所提出来的一种评价企业无形资产价值的方法,其基本思路是:企业无形资产是企业运用其有形资产获取超额收益的来源,可通过对企业超额收益的资本化计算无形资产价值。它以企业所在行业的有形资产收益率为基础,将企业收益中超出行业平均有形资产收益的那部分视作无形资产所创造的经济利润。由于这种方法采用企业通过审计的会计报表上的数据进行计算,所以具有相对较强的客观性和可操作性。
所谓超额收益,主要是指在其他条件均保持行业平均水平的前提下,由于无形资产的存在而使得企业获得的高于行业平均水平的收益。
当然,在评估业务中,要对基准日无形资产价值进行评估,为保证无形资产价值的完整性,则需要对未来若干年(即预测期,一般选为5年或更长)无形资产所贡献的收益进行预测,然后采用合适的折现率将其折现到基准日,那么,此时就需要根据基准日前若干年(为使评估结果更加具备客观性通常不少于3年)收入和成本费用(或净利润)的情况来预测企业未来若干年的净利润,这些评估参数(如收益、成本、折现率等)的确定对企业无形资产价值评估结果的合理性至关重要。
在考察整体无形资产对净利润的贡献时,根据“等量资本获取等量利润”的基本原则,采用资本利润率的原理予以计量,计算企业可实现的超额收益,从而确认无形资产对净利润的贡献。
计算预测期内各年的超额收益,可采用的基本计量方法为:
超额收益=净资产价值×(预测净资产收益率一行业平均净资产收益率)
=预测净利润-净资产价值×行业平均净资产收益率
三、 运用ahp法测算非市场类无形资产对无形资产贡献的权重
采用层次分析法(简称ahp法)对各无形资产的贡献进行划分,确定企业非市场类无形资产各要素的权重。
1. 构建模型。将确定不同无形资产在组合无形资产价值中的权重作为ahp法的总目标,而其中各种不同类型的无形资产应作为方案层的各个不同要素。由于各种不同类型的无形资产对超额收益产生的作用不同,贡献大小不一样,因此将超额收益产生的各种原因(在业绩分析中可以确定)作为准则层的诸元素。分清了ahp法中的三个层次(问题复杂的还可以将准则层分若干子层次),就可以在相邻层次各要素间建立联系。这一点可以依据一般经济活动的逻辑规律或咨询被评估单位的高级管理人员做到。下层次对上一层次某一因素,即各种类型无形资产对超额收益产生的原因,有贡献的用连线联结起来的,无贡献的不划连线。至此,完成了ahp法层次递层结构模型的构造,称为组合无形资产分析结构图(如图1所示)。
说明:
a层:进行层次分析的总目标,在已确定出组合无形资产形成的超额收益中,分析求出各种无形资产在超额收益中的贡献份额或权重;
c层:准则层,即如何权衡或区分无形资产带来超额收益的评价标准,根据复杂程度,可分为若干子标准层;
p层:方案层,排列出组合无形资产所包含的各种类型不同无形资产。
2. 设计调查表。模型完成后,设计出反映层次间各要素相互关系的比较判断矩阵调查表,邀请有关专家和企业内部不同管理部门的高级管理人员(一般要有技术、销售、财务、生产部门负责人及全面掌握情况的领导参加),向他们讲清调查意图及标度方法,并给予示范。请他们根据历史业绩、现行结构、未来预期和各种因素,凭自己的经验和判断填写调查表。一般不要求当场完成,让他们回去消化后独立认真填写。
调查表收回后由有经验的评估人员综合整理出符合要求的比较判断矩阵,进行层次单排序、总排序计算及一致性检验,所有计算通过一致性检验,若可接受通过,得到的方案层总排序权值即为各种不同无形资产在组合无形资产评估价值中的权重数,可用作对组合无形资产的价值分割。
3. 调查表的整理和计算。调查表收集后,根据判断矩阵的对称性补充完整,即得出比较判断矩阵,并进行排序计算,即计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量,并将结果代入递阶层次矩阵结构模型,得出各无形资产的贡献的权重。
四、 实例分析
广东a企业因资产转让要对其非市场类无形资产价值进行评估,评估基准日为2009年7月,现运用收益法,借助于cia法和ahp法进行评估,具体评估过程如下:
1. 确定无形资产构成要素。根据a企业本身情况及其所处的行业特点,通过向企业各部门人员了解,进行业绩及结构分析,可将无形资产贡献进一步细分为市场类无形资产(由分销渠道和品牌二要素组成)以及非市场类无形资产(由专利(专有)技术、信息管理和员工能力组成)。
2. 计算净利润。通过对2006年~2009年7月a企业会计报表中主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用的分析,测算出其未来5年的预测净利润。
3. 计算超额收益。共分为3个步骤:
第一步,计算净资产价值。根据对a企业的分析,在资本结构不变的假设条件下,a企业经营净资产的增长率与业务收入增长率的关系确定为0.75,以此确定预测年份净资产规模的模拟变化情况。
第二步,计算行业平均净资产收益率。根据行业公布的信息,剔除所得税因素,得到预测期的行业平均净资产利润(税前)率为16.10%。
第三步,计算超额收益。根据公式(1),即可计算出超额收益,现假设为人民币1 000万元。
4. 测算非市场类无形资产占无形资产的比重。经分析,直接为a企业带来超额收益的因素是价格优势、成本及其他节约、销售增长及竞争力。采用ahp法进行分割,建立如图2所示的a企业无形资产层次分析结构图。
运用ahp法计算之后,得到最终计算结果如表2所示。
即在无形资产超额收益中,广东a企业的非市场类无形资产专利(专有)技术、的权重最大,且为38.59%,信息管理与员工能力为17.2%,而市场类无形资产中品牌、分销渠道占的权重分别是30.21%、14.00%。
可见,a企业非市场类无形资产价值在a企业无形资产价值中所占的比重比其市场类无形资产的价值要高13.36%。
5. 计算非市场类无形资产价值。将企业无形资产超额收益与非市场类无形资产对无形资产贡献的权重相乘,就得到了所要求的非市场类无形资产价值。由于a企业的超额收益为人民币1 000万元,所以其非市场类无形资产的价值为566.8万元,其中专利(专有)技术价值为385.9万元,信息管理与员工能力为172万元。
五、 结论
篇2
一、会计公允价值的三级估计
我国会计准则引入公允价值是比较谨慎的，因此参照国际财务报告准则按不同市场条件对公允价值进行三级估计。资产或负债存在活跃市场的，由活跃市场中的报价确定公允价值；不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易价格或实质上相同或相似的其他资产或负债的市场价格确定公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述条件的，采用估值技术确定公允价值。
会计准则中确定公允价值的思路与市场活跃程度密切相关。如果市场活跃，资产流动性好，可以直接以市价确定公允价值；如果找不到直接的活跃市场，可以退一步，以类似资产的市价来调整确定公允价值；资产流动性差，再用估值技术。按照这种思路，流动性比较好的资产，如一些衍生金融工具，可以将市价或类似资产可修正的市价理解为公允价值的标准；流动性比较差的资产，如一些专用性固定资产，没有直接交易市价可参考，估值结果是公允价值标准。但是，在真正确定公允价值时，按前两层级操作将面临一些实际的问题，如：活跃市场中流动性好的资产，市价一定公允吗？非活跃市场或流动性较差的资产，如果可以找到活跃交易的类似资产，该类似市价该如何进行修正才公允？真要解决这些特殊问题，最后还是要采用估值技术。因此，从更广义的层面上分析，会计准则规定的公允价值三级估计本质上都需要采用合适的估值技术来解决。
二、会计公允价值与评估价值
会计准则涉及的计量属性包括历史成本、公允价值、现值、可变现净值、重置成本等。狭义的会计公允价值作为一种计量属性，其定义中暗含时间概念，即强调特定交易时点的价值。不同的计量属性可以从不同时点找到他们的关联。资产过去某一时点的公允价值，在现在特定交易时点可能只是该资产的历史成本；同样，现在某一时点的公允价值，可能是未来特定交易时点该资产的历史成本。因此，历史成本和公允价值作为计量属性，是不同时点对价值的描述。
在评估中，不采用会计计量的相关概念，通常用到的概念是“价值”。资产评估准则中将价值类型界定为市场价值和市场价值以外的价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。可以理解为资产在评估基准日公开市场上最佳使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。从评估的角度分析，市场价值和市场价值以外的价值在符合各自条件的情况下，都是合理和公允的。而市场价值起到了评估公允性价值坐标的作用，是资产评估中最为典型的公允价值。
按照评估价值类型指导意见，当“资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型”。“执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准则等相关规范关于会计计量的基本概念和要求，恰当选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型”。在公开市场条件下，会计准则中的公允价值可以理解为评估中的市场价值，其他的计量属性可以理解为市场价值以外的价值。因为资产评估中的市场价值和市场价值以外的价值在各自条件下都是公允的，所以资产评估中“公允”的概念涵盖的范围更广，超过了会计准则规定的狭义“公允价值”的范畴。
三、估值技术确定的“公允”价值
估值技术即资产评估的技术方法，在评估领域，常用的三种基本方法是市场法、成本法、收益法，三种方法是从不同角度衡量同一资产的价值。虽然三种方法的理论基础不同，但在一个有效的市场中，对同一条件下的资产用不同的方法评估，其价值应该是趋同的，无论是选择何种价值类型，最终的结果都是公允的。如果对三种评估方法的基本技术思路进行分析，可以发现，从会计准则规定的多种计量属性的角度来看，不同评估方法得到的“公允”的价值涵盖了多种计量属性。
篇3
关键词：市场经济；市场法；收益法；成本法
中图分类号：F22 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-00-01
一、资产评估的三种基本方法的概念
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，目前国际上公认的基本方法有三种，分别是市场法、收益法、成本法。
1.市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
2.收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
3.成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗，从而得到资产的评估价值的一种资产评估方法。
二、我国市场经济目前的概况
随着社会主义市场经济体制的深入改革和经济布局战略的调整，资本市场、产权市场进一步成熟，企业改制、并购，公司上市和跨国经营等经济活动大量存在并且频繁发生，企业间的资产流动和产权重组、企业的投资和融资等都将以多种形式和方式进行。尤其是我国2006年颁布了新的会计审计准则，使资产评估理论研究更加深入，把资产评估推向一个愈发重要的位置。
三、选择资产评估方法时应考虑的因素
首先，选择资产评估方法应考虑资产评估的价值类型。价值类型，即资产评估价值对质的规定性，也被称作价值内容。资产评估的价值类型评估标准形式表述的价值类型包括以下四个方面：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格，这四个方面按照资产评估假设的角度表述，可以分为继续使用价值、市场价值和清算价值：按照被评估资产的使用状态，以及资产评估依据的市场条件，可以分为市场价值和非市场价值。按照不同标准所分成的价值类型都具有不同的意义，可以根据资产评估者的需要分别从不同的角度反映资产评估的属性和特征。资产评估的三种基本方法服务于价值类型，并为价值类型提供有效的保障。所以，在资产评估时候应首要着重考虑价值类型。
其次，应充分考虑是否可获得所需要的数据资料。资产评估的三种基本方法都需要大量、充分的数据资料予以支持、进行分析。资产评估数据资料的搜集恰恰是评估人员在评估过程中耗时最长、最难以获取的。由于我国的资本市场尚不完善、信息数据库制度尚不健全，造成数据资料获取难度加大、真实可靠性较差，评估人员应根据获取资料的实际情况来选择适合的基本方法。
最后，应考虑被评估资产的性质，选取与之适合的方法。被评估资产中，有的是整体资产，有的是单项资产；有的是有形资产，有的是无形资产，等等，对于资产的不同性质，需要不同的方法，例如，一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。
四、我国市场经济条件下资产评估基本方法的选择
虽然，目前国际上通用的评估方法有市场法、收益法、成本法等，欧美发达国家应用得最为广泛的首先是市场法；其次是收益法；最后是成本法。基于我国国情和社会主义市场经济状况，成本法是资产评估的首选和主要使用的方法，其次是收益法，应用市场法的地方非常少。但随着资本市场的发展，收益法和市场法也将在我国日臻完善和应用。对于每种方法，都是相互联系、不可分割的，评估目的都是为了更好地服务于市场交易与投资决策。在我国市场经济条件下应参考以下标准对资产评估方法进行选择：
首先，应参照相关准则及规范的标准。例如，《企业价值评估指导意见书（试行）》三十四条中指出：“以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法”；第二十五条中指出：“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。显然，这些条款在对资产评估方法的选择具有很强的指导意义，并且在试图推广收益法和市场法，尽量避免在资产评估时向成本法“一边倒”的趋势。
其次，借鉴共识性研究成果的原则。价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。
再三，要符合成本效率的原则。评估机构作为独立的经济主体之一，也需要获取利润以促进企业的生存、发展，因而在评估方法选择时，要考虑各种评估方法耗用的物质资源、时间资源及人力资源，在法律、规范允许的范围内及满足委托企业评估要求的前提下，力求提高效率、节约成本。只有如此，才能形成委托企业和评估机构互动发展的双赢模式，更有利于评估机构增强自身实力，提高服务水平。
最后，加强风险防范。资产评估方法的选择作为价值评估中的一个环节，可能会由于方法选择的不当带来评估风险。基于此，在选择评估方法的时候要有强的风险防范意识，综合考虑各种因素，分析可能产生的评估风险，做出客观、合理的价值评估方法选择。
参考文献：
篇4
【关键词】 生物资产； 价值； 评估方法； 选择方案
生物资产是农、林、牧、渔业经营的主要对象，不但为人类提供了味美、营养丰富的食品，成为人类蛋白质的重要来源之一，而且还为某些工业生产提供了重要的原材料，生物资产在国民经济中的地位和作用日益重要。随着我国农业产业化迅速发展，农业资本市场不断完善，涉及生物资产交易、租赁、保险、抵押等经济行为不断增多，增加了对生物资产价值评估的需求。然而生物资产类型多样，依据生物的特征可以分为植物资产和动物资产，根据国民经济行业的主要生产对象，生物资产又可分为农作物资产、林木资产、畜禽资产和渔业生物资产。另外，生物资产具有生物转化和自然增殖功能，并且生物资产个体的生长发育及产出情况呈现明显的阶段性，每个阶段在生理机能和组织结构上各有特点，在个体发育的不同时期，同一组织或器官的生长速度也不相同。生物资产的这些特殊性导致了不同类型生物资产在不同生长阶段其价值的变动性。因此针对生物资产的特殊性，如何对不同类型、不同生长阶段生物资产的价值选择合理的评估方案，是当前资产评估领域亟待解决的问题。
一、生物资产价值评估方法
（一）市场法估算生物资产价值
市场法也称现行市价法、市场价格比较法。市场法原称市场数据法（M.Bravi，Italy，1999），是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法充分考虑了市场因素，评估所用数据资料均来自于市场，因此运用该方法评估资产的价值首先得有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动，如果没有活跃的公开市场，可比的资产及其交易活动则无从谈起。
（二）收益法估算生物资产价值
通过收益法公式可以看出，收益法涉及三个基本参数：被评估资产的预期收益额（R）、折现率（r）及被评估资产取得预期收益的持续时间（n）。所以，运用收益法的关键在于确定收益额、折现率及被评估资产取得预期收益的持续时间。
（三）成本法估算生物资产价值
成本法是以按现时工价及生产水平重新种植或饲养与被评估生物资产相类似的资产所需的成本费用减去各种损耗作为被评估生物资产价值的方法。采用成本法评估资产应该具备4个前提条件：一是被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；二是应当具备可利用的历史资料；三是形成资产价值的各种耗费是必须的；四是被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的（吴良海、陈昌龙，2007）。
在生物资产中，农作物资产、渔业生物资产的经营期一般较短，畜禽资产中的消耗性生物资产的经营期相对较短，在利用成本法时，可以不考虑复利问题，利用公式（3）；而林木资产的生长期长，有的树种长达一二十年甚至数十年，畜禽资产中的生产性生物资产的经营期相对也较长，因此，对于该类生物资产运用成本法时需要考虑资金的时间价值，对分年度投入的成本要用复利计算，可以利用公式（4）。
二、生物资产价值评估方法的选择原则
（一）必须与评估目的相结合
评估目的表明为什么要进行资产评估，它是资产业务引发经济行为对资产评估结果的要求，或是评估结果的具体用途。Frederick M.Babcock是第一个指出评估方法的选择要依赖于评估目的的学者，他指出了评估程序开始前确定评估目的的重要性，同一资产可以基于不同评估目的有不同的价值。生物资产的评估目的主要有以下内容。
1.以资产交易为目的的生物资产价值评估。首先，随着市场经济体制改革在农业领域的深入，涉及生物资产的转让、出售交易日趋活跃，在交易中，买卖双方对交易价格的期望是不同的，这就需要专门的中介服务机构为交易提供价值咨询服务；其次，在生物资产所有权不变的前提下，以收取租金的形式将生物资产的经营使用权转让给其他经营使用者，或租入其他经营者的生物资产并支付租金，不管是租入生物资产还是租出生物资产，都需要对租赁生物资产价值进行评估，以作为确定租金的依据；另外，经营生物资产的企业进行企业合并、联营、中外合资、中外合作、企业重组等要求进行资产评估，作为各方享受权利、承担义务的依据。
2.以保险为目的的生物资产价值评估。生物资产在生长期内遭受自然灾害或动物疾病都会对生物资产生长、质量及产量产生不利影响。生物资产保险是生物资产经营主体规避风险的有效措施，又是保险企业拓展业务的重要领域，保险额、理赔额的确定依赖于对生物资产价值科学合理的评估。
3.以融通资金为目的的生物资产价值评估。生物资产经营主体在经营过程中，由于资金短缺需要融入资金，在融资过程中，作为资金拥有者的债权方为了减少风险，在某些情况下就要求资产评估机构对债务人的资产或抵押物进行评估，以判断其还本付息的能力。目前我国部分地区已有生物资产抵押贷款业务，银行以抵押的生物资产评估价值额的大小作为贷款条件和贷款额度确定的基础。可以说，在这种情况下，银行贷款的安全性很大程度上取决于评估的准确性。
4.以财务报告为目的的生物资产价值评估。我国于2008年1月15日颁布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）及详解》，规定以财务报告为目的的评估是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。所以当经营生物资产的企业在进行出售、兼并、联营等经济行为时，需要聘请专业评估机构和评估人员依据《企业会计准则第5号——生物资产》准则进行以财务报告为目的的评估。
5.生物资产企业破产清算时需要进行资产评估。当企业进行破产清算时，有关权益人有权要求以货币形式得到补偿，从而需要对生物资产进行变现或拍卖。这时就要求资产评估机构评估企业生物资产的变现价格，以此作为生物资产变现的依据。
6.其他相关的生物资产业务活动也需要进行资产评估，如法律诉讼等。
上述这些评估目的又影响生物资产价值评估方法的选择。例如，评估一头“役用牛”的价值，若以正常交易为目的，如果存在活跃的公开市场，市场上存在同类“役用牛”的交易，并且近期的交易价格可以获得，则可以采用市场法对该头“役用牛”的价值进行评估；如果不存在活跃的公开市场，则可以采用收益法对该头牛的价值进行评估，其前提条件是该头牛未来役用收益额、使用年限及折现率可以合理预测。若企业由于破产清算对该头“役用牛”进行价值评估，则该“役用牛”处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下，一般不宜采用收益法。所以生物资产价值评估方法的选择应与生物资产价值的评估目的相结合。
（二）必须与价值类型相匹配
资产评估可以从“质”和“量”两个角度进行划分：资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值“质”的规定，具有排他性，对评估方法具有约束力；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值“量”的规定，具有多样性和可替代性，并服务于评估价值类型。任何一项资产评估结果，应该都是其质和量的统一。
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，不同的价值类型从不同的角度反映资产价值的属性和特征。《资产评估价值类型指导意见》第十六条指出“评估方法是估计和判断市场价值和市场价值以外的价值类型评估结论的技术手段”，所以生物资产价值评估方法的选择应与生物资产价值类型相匹配，这是生物资产价值评估结果具有科学性和有效性的重要保证。
（三）可收集信息资料的制约
各种评估方法的运用都要根据一系列的数据、资料进行分析、处理和转换。每一种评估方法都需要有相应的数据和资料支撑，由于市场缺陷的存在和生物资产本身的问题，某些数据和资料往往无法获得，这就限制了相关评估方法在生物资产价值评估中的运用。例如市场法既要求交易市场活跃，又要求被评估生物资产具有一定的通用性，否则就无法获得参照物及其被评估生物资产的可比指标、技术参数等资料。再如收益法要求被评估生物资产未来收益额可以合理预测并能用货币表示，同时被评估生物资产的风险报酬率也能够计量，然而生物资产具有高风险性和未来收益不确定性，所以收益难以预测的生物资产以及风险报酬率无法确定的生物资产均无法运用收益法进行评估。相对而言，成本法在运用中对市场和被评估对象都没有严格的条件限制，但是成本法难以反映生物资产的自然增殖，在运用时也受到一定的限制。以上条件限定了各种评估方法的适用范围，而各种评估方法的特点又能起到相互验证或分析、修正某些误差因素的作用。这样，不但可以拓展评估的可行性，还可以提高评估的准确性。
三、生物资产价值评估方法的选择方案
理论上，不同的评估方法不应对评估结果产生太大的影响，并且在必要时需同时采用几种方法评估一项资产。但是，在现实经济中，市场总是存在一定的缺陷，同时生物资产类型多样，由于生物资产的生物转化功能，在不同生长阶段的个体形态不同，并且产生经济利益的方式也各不相同，这必然影响评估方法的选择。通过对各种评估方法的分析，结合生物资产的特殊性，得出生物资产价值评估方法的选择方案如下。
（一）农作物资产价值评估方法的选择方案
农作物资产中，存在活跃市场的为花卉资产，可以采用市场法对其估价；除少数牧草外，其他农作物资产不具备采用收益法进行价值评估的前提。因此，绝大部分的农作物资产应该采用成本法进行价值评估。
（二）林木资产价值评估方法的选择方案
林木资产属于与土地难以分离的资产，总体不存在交易市场，偶尔也会发生一些交易行为，对于存在交易市场的林木资产便可采用市场法对其价值进行评估。虽然用材林资产的交易行为不具有普遍性，但砍伐后的木材却存在活跃的交易市场，因此对用材林资产价值的评估可以采用市场法中的市场价倒算法，将林木资产采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产价值。经济林资产在其寿命内能够多次产出林产品，带来连续收益，符合收益法的前提，可以采用收益法评估其价值。处在幼龄期的林木资产可以选择成本法。
（三）畜禽资产价值评估方法的选择方案
畜禽资产交易非常活跃，可以采用市场法评估。对于可以多次产出的生物资产，如奶畜、种畜、蛋禽等生产性生物资产，由于在其经济寿命内可连续获利，所以其价值可以采用收益法进行评估。当然只要是可以估算其成本的生物资产，都可以采用成本法估价。但对于年龄大的生物资产，其价值中包含有较大的自然增殖因素，用成本法评估将会低估价值，尤其是成熟生产性生物资产。
（四）渔业生物资产价值评估方法的选择方案
渔业生物资产依附江河水系，具有附着物的不可分割性，缺乏活跃的公开市场，限制了市场法在渔业生物资产价值评估中的使用。渔业生物资产基本不存在活跃市场，交易价格较难取得，除亲鱼外，渔业生物资产利用收益法确定价值不是合理和适当的方法。因此，绝大部分的渔业生物资产应该采用成本法进行价值评估。
总之，在生物资产价值评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择，也不能将不同方法得出的评估结果进行简均而得出评估结论，而应该根据生物资产评估目的、价值类型及可收集的数据与信息资料的具体情况，恰当地将不同评估方法配合使用，以便得出公允的评估结果。
【参考文献】
[1] 胡海川，张心灵，范文娟.我国奶牛价值评估问题研究[J].价格理论与实践，2012（8）.
[2] 范文娟.我国生物资产价值评估方法研究[D].内蒙古农业大学，2010.
[3] 吴良海，陈昌龙.资产评估学[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2007.
[4] 以财务报告为目的的评估指南（试行）及详解[EB/OL].http：//.
篇5
一、计算机辅助批量评估介绍
国际上对房产课税主要目的是增加地方政府收入，几乎对所有辖区内房产课税，税基评估工作量往往是巨大的，因此，有些国家为保障评估质量、提高评估效率，采用技术(CAMA)。计算机辅助批量评估指利用计算机程序，以事先搜集的反映物业特征、市场情况等信息的数据为基础，按一定方法对大量物业单元在指定时点的课税价值作出准确、快速和大批量评估。[1]
2002年国际估价官方协会《批量评估准则》，认为批量评估是指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的、对一系列房地产进行评估的过程。即依靠与评估客体类似的房地产的各项数据指标和运用计算机回归分析技术对批量资产进行批量评估的方法。批量评估技术的实质是以资产评估的三大基本方法（收益法、市场法和成本法）原理为基础，根据不动产价值随时间变化的趋势，结合多元回归分析等数理统计方法，以计算机技术和地理信息系统等为辅助手段的评估技术。其常见的表达形式如下所示。批量评估的常数项可以通过比较法获取，也可以利用成本法来测算，从而可以看出，批量评估并不是完全都采用市场法的路径，如果常数项通过成本法测算出来的，并且定期更新，那批量评估结果就也能够充分反映成本法的思路。
批量评估结果也可选择多种价值类型，批量评估模型常数项与自变量的不同选择为评估结果可采用不同价值类型提供了可能。因此，我们可以认为，批量评估既可以用于多种价值类型，也可采用市场法、成本法和收益法等不同的技术路径。对于批量评估而言，其一个重要的特性在于它将大量的计量、统计检验等数学工具纳入评估过程。在应用计量工具（特别是多元回归）的时候，批量评估方法认为所要评估的不动产（财产）的价值受到众多因素的影响，这些因素包括房屋的面积、朝向、建筑结构等等，而通过对已有房屋特征及价值数据的分析，可以计算出每一个特征对房屋价值的贡献程度，它对应于批量评估计量模型中的各个变量的系数值。在得到计量模型中的各个变量的系数之后，就可以将需要评估的不动产的各个特征输入模型中，从而在一次评估中对多个不动产的价值进行评估。在税基批量评估中，根据其是否有计算机辅助可以分为手工批量评估和计算机辅助的批量评估（简称CAMA）。税务领域目前是计算机辅助批量评估方法最重要的应用方向。
进行计算机辅助批量评估核心问题之一是设计科学的自动估价模型。国际估价官方协会，即IAAO等协会在20世纪90年代陆续推出自动估价模型的操作手册和规范，IAAO还于2003年了《自动估价模型规范》[1]的相关要求。为确保评估质量不出现系统性偏差的问题，计算机辅助批量评估技术下还会对样本的估价与市价之比率的时间序列进行分析、比较以检验其评估质量并进行误差调整。如IAAO于1999年了《估价-售价比率分析规范》，[2]采用估价-售价比率（Ratioi=P∧i/Pi）检验自动估价模型之准确性。计算该比率的95%置信区间(IAAO认为区间接近1，且区间越小越好)、该比率的离散系数(该比率与中值的偏差程度)及价格相关差额(该比率的加权平均值与算数平均值的比值)。如果城市每个区域的房屋价格都采取这种方式进行税基评估作业，工作量将十分巨大，这些工作没有计算机辅助如果靠人工是难以完成的。运用CAMA进行税基评估需要大量的基础数据，往往结合地理信息系统(GIS)使用，通过GIS获得课税对象的物理属性和周边环境情况。CAMA已经在世界各国使用了20-30年，美国、英国、加拿大包括中国香港等国家或地区拥有丰富的CAMA税基评估经验，如在香港，近9成的物业估价是由CAMA协助完成的。
二、价值类型与路径选择的争议
时下不少人认为应对应税房产进行价值评估，按照房产的市场价值征收房产税。按照评估价对房产进行课税是国际通行的做法，但是如果说成是按照其市场价值课税就存在一定的争议。评估价与市场价值是两个不同的概念。评估价是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。可以对评估价进行价值类型的分类，其中一种就是按照资产所处的市场条件和使用状态将其划分为市场价值和非市场价值。故而评估价可以表现为市场价值，也可以表现为非市场价值。
在《国际评估准则》中，市场价值的定义为：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制”。由此可见，资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值。
从定义可以看出，市场价值最根本的目的是为交易提供价值咨询，而且是在资产的最佳使用状态之下，而房屋用于自住往往不是最佳使用状态。可见市场价值的评估目的并不是为了课税。在一定的评估目的下，市场价值不见得就是特定评估业务所作出的评估价，如房产税基评估不见得就一定是市场价值。从下表1可以看出，美国、巴西和中国香港等以市场价值作为课税评估参考，法国按政府颁布的标准认定建筑物价值，并以此作为课税参考，韩国按重置成本法测算出房屋的估值，以此作为课税参考。
评估价与市场价在性质上有差异，在数额上也存在较大的差异。美国等以市场价作为课税参考的国家的也并不是直接按照市场价值进行课税。如以美国为例，房产税的课税以房屋估价为课税依据，然而实际估价过程中，估价与市价往往相差较大，一般只将估价定位在市价的50%~75%。
税基评估价较之市场价低些，原因之一是住房课税价值评估不能完全采用最有效使用原则。清华大学公共管理学院李明认为，最有效使用原则是商业性地产的首要原则，它是保证经济效率及税收中性的基本要求。如果在税基评估中完全应用，会极大损害自住住房所有者的利益，导致民众对房产税的激烈反抗，严重阻碍房产税征收的顺利进行。以市场法评估出来的价值作为评估价而不加调整则至少部分体现了该原则。为此，部分国家规定了法定评估率制度，如约旦规定估价与市场价之比为25%，约旦规定为80%，加利福尼亚13号提案将税基定为1975年水平，评估税基价增长每年低于2%。这实际上通过立法的形式，明确和严格地要求税基评估必须按照课税的目的进行作业，不是在为市场交易提供咨询，故不应该完全反应市场价格。可见，市场价与税基评估价从立法的角度看是有差别的。
有的政府声称按照市场价征收房产税，但是实际操作中的评估价却明显低于市场价，从而一定程度上降低民众怨恨，推进房产税征收的顺利进行。若市场不稳定，房价起伏较大，按年征收的房产税如果与选定的评估时点市场价格过于接近，而在一段时间内房屋市场价格曾出现过较大的起伏，且评估时点不在房价低点处却在房价高点处，即市民按照纳税期间房价较高时的市价缴纳房产税，这会导致民众对该房产税基评估的不信任。
通过以上对批量评估定义的分析以及被评税基的用途，我们可以发现，批量评估结果既可以表现为市场价值，也可以表现为非市场价值，批量评估既反映市场法的基本原理，也反映成本法和收益法的基本原理。
三、我国采用CAMA和GIS存在的问题
（一）数据库建设的问题
采用CAMA有一个前提条件，即具备翔实、完备和高质量的交易数据及房屋登记的充分信息。另外往往还需要结合GIS使用，通过GIS提供被评物业的大量信息，基础数据库的建立往往被视为实现CAMA评估的最大难题。中国大陆在这方面不仅数据不充分，还存在房屋交易阴阳合同导致交易数据失真的问题。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%，[3]果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义，如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当一段时间内，高质量基础数据库的缺失将是制约中国大陆CAMA有效推行的最大障碍。
（二）税基评估的成本问题
评估成本是困扰各国房地产税基评估的问题之一。[4]JoanYoungman等1994年调查发现，荷兰有些市镇其不动产评估成本超过了应征税额5%，英国评估成本大概是应纳税额2.5%。[5]香港该值约为2%。美国马里兰州GIS成本及人员投入分析显示，在马里兰州每年对70万处房产进行评估作业，其费用为3200万美元。[6]（P218-220）而香港差饷物业估价署资料显示，其主要电脑系统1993~2005年总开发成本为2.035亿港元（不含维护与资料更新费用）。由于我国现在试行征收房产税只对高端物业课税，而且有较大的减免额度，税率也比较温和（重庆市税率(0.5%~1.2%)，上海市税率0.4%~0.6%），应税额必定非常有限，在这种情况下采用CAMA和GIS，其投资、维护及数据更新造成评估成本高昂，甚至可能导致应税额抵不上征收成本，从效益上看失衡。如重庆市房产税征收试行满一个月，已收取的房产税共149978.01元，假定采用CAMA评估技术，系统开发成本以2个亿估算，按重庆市已收取房产税水平测算，CAMA系统开发成本需要超过110年才能收回。因此，如果没有明确对住房进行普遍征收房产税，而过早投资建设CAMA及GIS，可能会造成经济上的负担。如果仅从绝对的经济负担能力来看而不考虑课税成本(主要是CAMA和GIS投资与维护和资料更新费用)与收益(应税额)的关系，在中国大陆个别财力雄厚的城市运用CAMA和GIS可能有一定的可能性。但是在大批城市推行CAMA和GIS有很大困难，CAMA和GIS系统初期会导致非常高昂的评估成本，使用阶段还需要维护和大量数据更新，维持费用较高，使得不少城市难以承受。
四、符合我国国情的技术路径分析
（一）我国税基评估技术的发展阶段
我国对个人住房开征房产税，其税基确定的三个发展阶段：第一阶段，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验，或者时间急迫，来不及做好税基评估准备工作，必须尽快推出房产税以平抑房价。第二阶段，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的住房信息数据，可以开展税基评估，但如房产税以平抑房价为目的只对高端物业课税，则评估工作量相对较小，采用CAMA和GIS成本太高，或者数据资料尚不完备，不适合采用批量评估方法，此时主要采用人工操作的方法进行逐个单体评估。第三阶段，房产税以增加地方财政收入为主，对几乎所有住房均课税，且住房数据资料完备、翔实，交易案例数据质量较高，此时，应采用CAMA和GIS系统辅助完成评估作业，以降低评估成本和提高评估质量。中国大陆税基确定方法目前尚处于第一阶段，以交易价格为课税基础，将来还要进入第二阶段，即主要以人工评估作业为主，但依据房产税基评估的标准程序和规范，可大大提高评估的作业效率，虽然无法做到计算机辅助批量评估的高质量和高效率，但同样能够基本满足房产课税的需求。第三阶段就是采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统。现在国内不少学者都在介绍第三阶段的评估技术。但笔者认为，短期内采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统来协助税基评估的技术路径在国内绝大多数城市还不适用。因此有必要对第二阶段的评估技术路径进行分析。
（二）技术路径分析
中国大陆目前只对高端物业和投资性房产进行课税。据此，只要在房屋登记部门的软件系统中设置合理的条件，可以过滤掉大量的自住房屋而不需对这些房产进行价值评估，只需对部分高端物业和投资性房产进行评值，从而大幅度减少评估作业的工作量。这种技术路径首先将城市区域按照住房价格接近的原则划分为若干区块，在该区块内选取若干典型物业作为样本，运用房地产评估的基本方法(包括市场法、成本法和收益法)，测算其单价，并设定标准条件，将其调整为标准单价。然后根据区块特点选取对标准单价的调整因素，制作调整系数表。难度在于如何设定标准单价，如何识别影响因素以及如何对影响因素的指标进行量化以制作影响因素的调整系数表。区块的标准单价应根据该区块内住房的信息资料，结合物价水平采用成本法求取，当然也可以选取区块内已成交案例作为参照，在此基础上调整而测算出标准单价。总之，标准单价应按照资产评估的基本方法，遵循一定的作业规范而测算出来。该值可以每2~5年调整一次，并借鉴国外税基评估率的做法，参考该类型物业的市场价值，结合课税的目的确定一个合适的比值。具体到每宗房产，由于位置、面积、户型、朝向、楼龄、材料、交通便捷程度、周边配套设施、层数、景观、装修、楼房的类型(比如是否独栋等)等众多因素都对房价造成影响。由于第二阶段的税基评估主要依靠人工作业完成，故不可能设定太多的影响因素，更不可能穷尽所有对房价造成影响之因素。因此，本着评估高效率和评估质量合格的原则，结合地域特征，可以设定若干对房价影响较大的几个主要因素。在此基础上制作调整系数表，针对选取的因素设定调整参数，如楼龄10年以内的，楼龄调整参数为1，10~15年楼龄的参数为0.8。
由此可见，第二阶段的评估技术路径基本思路与CAMA基本相同，差别在于常数项由评估软件生成，而标准单价由人工作业完成，CAMA选取的影响因素也比较多。另外，CAMA支持对评估质量进行检验并提高评估水平，而人工作业完成的税基评估在这方面要逊色些。即便如此，完成标准单价的测定、影响因素的识别与调整参数表的制作也充满了挑战。这种路径符合房地产评估的基本原则，又不需要太多的交易实例，虽然评估结果可能粗糙，但简单易行，具有很强的可操作性。符合中国大陆当前情况下对房产税基进行评估的需要。
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关键词：价值评估，资本市场，新会计准则
一、 我国企业价值评估的现状
评估行业在世界上已经有200多年的历史了，而在我国的资产评估行业起源于20世纪80年代末期，已有20多年的发展历史，20多年来，评估行业从无到有，发展迅速，为中国的改革发展提供了良好的专业服务和智力支持。当前，世界经济一体化趋势不断推进，中国经济融入世界的步伐加快，中国资产评估行业正积极迎接新形势下的挑战，不断更新评估理念，改进和完善方法，推动评估行业的发展。
实际上，就企业价值评估本身来说，它并不是新生事物，但在中国，还处于发展初期。随着经济的发展和企业价值评估业务的逐渐增多，对企业价值评估的认知也在不断提升。
（一）转型经济相关问题对企业价值评估的影响
1.产权模糊对企业价值评估的影响
由于产权模糊容易引致政府对企业行为的干预，导致在评估实践中难以正确界定资产范围。
2.企业价值多元贡献与投资者一元所有的矛盾
企业价值是资本资源，人力资源，管理资源的有机结合共同作用的结果，但通常只考虑了企业股东权益价值或债权权益价值，而忽略了其他利益相关者的的权益。
3.体制惯性对企业价值评估的影响。
旧体制下形成的企业包袱仍未解决，其行为方式也有一定的惯性，由此掩盖了企业的真实盈利能力。
4.企业价值评估的风险估计问题。
企业交易双方面临的风险和障碍远大于成熟市场，评估困难。风险主要包括：通胀率波动、经济不稳定、资本控制权变动、国家政策变化等等。
（二）随市场的发展客观上要求中国评估界重新认识企业价值评估
基于多年来资产评估一直处于企业各单项资产价值累加的层面，实践中又多采用成本法，在市场不活跃的情况下，采用这种方法对企业进行评估，比按企业账面净资产进行交易有了很大进步。但这种做法也给社会公众、广大客户乃至于评估师形成了一个不准确的概念，即企业的价值评估就是账面资产的重新计价。在当时的情况下，可以讲，中国评估界还无法形成完整准确的企业价值评估体系。
随着中国市场发育的完善，国有企业战略重组和公司制改革步伐的加快，对企业价值评估的需要不断增多，企业价值评估的市场需求越来越大，对于不考虑企业未来收益而按照成本法得出的企业价值评估结论，委托方不满意、评估师感到困惑，社会公众不认可，客观上要求中国评估界重新认识企业价值评估。
二、 在我国现行的资本市场环境下，企业价值评估所面临的挑战与对策
（一）现行的资本市场环境下给评估业带来的挑战
20世纪80年代以来，随着经济全球化的迅速发展，在全球范围内掀起了资本运作的高潮，企业间并购重组等行为日趋活跃，资本运营规模不断扩大，资本运作手段不断创新。对企业价值、股权价值的追求成为市场交易的主旋律，企业股权、期权及许多无形资产成为企业价值评估的重要对象，面对企业价值评估中遇到的新问题，对我们原有的评估理念、方法及体制都提出了挑战，以往以资产为基础的传统的评估思路显然无法适应客观要求。同时，中国加入WTO后，无论是中国企业走向国际，还是国际财团进入中国资本市场，都要求中国资产评估行业与国际接轨，客观上要求评估从业人员熟悉并运用国际通行的企业价值评估的原理和方法。
（二）面对挑战，应做好准备，积极采取对策
1.转变观念，适应需要
我国资本市场的发展，经历了一个从早期的资产重组为主逐步过渡到资本运营和股权重组的过程，资本市场不断演化和发展要求评估行业从注重实物资产评估理论与实务，尽快发展到企业价值、股权价值的评估与研究。资本市场多元化的主体对评估行业提出许多新的、更细化的要求。比如在企业并购过程中，投资者已不满足从重置成本角度上了解在某一个时点上目标企业的价值，更希望从企业现有经营能力角度或同类市场比较的角度了解目标企业的价值，这就要求评估师进一步提供有关股权价值的信息，甚至会要求评估师分析目标企业与本企业整合能够带来的额外价值。在这种情况下，以十几年一贯制的成本法消极应对是远远不够的，需要我国评估行业转变观念，提高认识。
2.积极应对，不断创新和发展
随着市场经济的不断发展，资本市场需要更多的评估整体获利能力的企业价值评估。企业价值评估与传统的资产评估在理论和实务上都存在较大的不同。企业的价值并不简单地等于企业会计账面资产的价值之和；部分股权的价值也并不简单地等于企业全部股权价值与相应股权比例的乘积。由于受传统资产评估业务的影响，我国资产评估理论和实务还难以满足资本市场快速发展的需求。比如，在以企业并购、股权转让为目的资产评估业务中，往往通过成本法将企业相关资产的价值汇总，确定企业的价值；按照全部股权价值和相应股权比例的乘积确定部分股权的价值。这些做法已经成为我国评估实践中的习惯做法。随着资本市场的发展，越来越多的市场主体对此提出质疑。这就要求资产评估行业在技术上不断创新，以满足资本市场和评估报告使用者的客观需要。对此资产评估行业已采取各种措施积极应对挑战。2004年2月，财政部了资产评估基本准则和资产评估职业道德基本准则．奠定了我国资产评估准则体系的基础。2004年底，为了规范企业价值评估业务，中评协了企业价值评估指导意见，这为企业价值评估的健康发展提供了重要基础。
3.全面理解，切实执行评估准则
中评协2000年以来逐步建立和完善包括企业价值评估指导意见在内的资产评估准则体系，对评估师执行评估业务提供了具体的指导。2004年的企业价值评估指导意见充分借鉴了国外企业价值评估理论成果，实践经验，在一些重要方面进行了大胆突破，如提出了价值类型的概念，将收益法作为企业价值评估的基本方法之一．等等。企业价值评估指导意见是一个系统规范企业价值评估的准则。各级协会要组织好企业价值评估指导意见的培训，使广大评估师掌握准则对企业价值评估的要求，广大评估师要认真学习和全面理解企业价值评估准则，并按照准则的要求，执行企业价值评估业务，保证评估报告质量，提高资产评估行业的执业水平。
三、 在新《企业会计准则》应用现状下，企业价值评估所面临的挑战与对策
（一）新会计准则给评估业带来的挑战
新会计准则的颁布，给资产评估业带来了新的挑战。以财务报告为目的评估需要评估人员熟悉新会计计量体系和新的信息披露要求。资产评估中常用的方法是现行市价法和重置成本法。有时资产评估选用的方法和企业会计准则的要求可能不一致，比如：资产计提减值准备，既要评估该资产的公允价值减处置费用后的净额，也要评估该资产预计未来现金流量的现值。评估选用的方法如果与会计准则的要求不一致，那么评估出来的结果很可能无法应用，这就要求：专业评估人员必须熟悉新会计准则的特定要求，抓住准则出台给资产评估业带来的机遇，尽快开展新的评估领域的业务拓展；同时加强我国资产评估规范的国内统一和国际协调，并借鉴国际经验，坚持走国际化发展的道路，积极参与国际化进程， 加强与国际组织与地区性组织的合作。
（二）面对挑战，评估界应做的准备
1.评估界要做好公允价值估算的知识储备。
新准则选择公允价值模式，以财务报告为目的评估项目，评估人员要具备评估方面的相关知识和经验，还要熟悉会计方面的要求和审计方面的知识，并及时掌握评估领域最新动态和培养新的知识和技能。为此，中国的评估业要未雨绸缪，重视对会计准则的研究和学习。重视与会计、审计等行业的交流，尤其要重视研究企业会计准则体系实施的大背景下相关的各种评估问题。
2.加强对评估行业的监管力度。
以财务报告为目的的评估业务毕竟是一种新型业务，其中相关参数的运用，业务要素的确定等方面与现有以交易为前提的评估业务有所不同。要使我国的资产评估业走上健康发展的道路，赢得会计行业、资本市场、社会公众的尊重和信任，就需要加强对评估行业的监管， 督促评估行业形成优良的专业水平和良好的职业操守。
3.加强会计与评估界的合作。
新准则推行离不开评估业的支持，公允价值的确定离不开估值技术。会计中的公允价值与评估中的市场价值之间在定义和应用范围上的联系与区别，反映了会计师和评估师对评估方法和结果的不同认识。加强会计与评估界的合作的最终目的应该使评估师做的结果和会计准则的要求尽量相同，使评估和会计平稳衔接。
4.加快我国以财务报告评估为目的评估准则建设步伐。
新准则会计信息质量体系要求会计信息做到：可靠性与相关性并举。 推行并使用公允价值便是举措之一。公允价值的主观性较强，对其的评估需严格规范。所以，要加快我国以财务报告评估为目的专业评估准则建设步伐，为评估师提供一套切实可行的操作规范。
四、 展望
随着经济全球化和一体化进程的加快，我国社会主义市场经济的不断发展，以及改革的不断深入，都将进一步促进企业价值评估业务的发展，将给评估行业带来无限生机。因此我们要适应形势，转变观念，开拓创新，携手并进，深入研究企业价值评估相关理论，加快推进企业价值评估体系建设，推动我国企业价值评估再上新台阶。
参考文献：
[1]阿斯沃思•达蒙德理著；张志强，王春香译，《价值评估》，中国劳动社会保障出版社，2004年10月第1版
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关键词：物业税 计税依据 评估
一、物业税与不动产评估
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的， 但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一） 不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（mass assessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscal cadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA， computer-aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
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篇8
关键词:知识产权贸易；价值评估；问题
全球化经济背景下，国际贸易中知识产权作为重要交易对象份额逐年增加，涉及知识产权的国际贸易产品与服务比比皆是，知识产权作为一种在世界范围内流动的重要产品，在价值评估领域遭遇到了诸多问题，加强国际知识产权贸易中价值评估方法与对策研究，对于国内知识产权保护、知识产权国际贸易、企业市场竞争与生存有重要价值。下面对国际知识产权贸易中的价值评估问题做简要探究。
1.国际知识产权贸易价值评估特点、意义与原则
知识产权评估本身属于资产评估范畴，是对知识产权本身在不同时期的价值做出正确判断，是当前知识经济时代的一种典型表现，知识产权评估强调其未来可能带来的利益，因此评估看重产权本身的最具潜力的价值，而单单并非当前的使用效益，所以知识产权的评估本身要注意与其相联系的各种权利、利用方式的应用。国际知识产权评估本身具有针对性、估价性、时效性与参考咨询性。针对性主要是指其同资产评估一样围绕特定产权、特定目的开展评估活动，比如为企业股份制改革、上市收购、产权转移等提供服务。估价性是知识产权评估在特定交易条件下以科学的评估方法与逻辑突出其在某段时间内的价值。时效性是指知识产权本身在保护期或者权力时效期之外价值受到影响。参考咨询性是知识产权价值评估结果只作为重要参考意见存在，而并非最终的决定性结果。国际知识产权评估有利于加强贸易双方对产权价值的正确认识，为产权司法保护提供切实依据;产权评估为企业资产保值增值、产权保护提供支持，可有效避免贵重资产流失;产权评估有助于企业转变经营机制，加快现代企业制度的应用与实践;产权评估可为国际贸易投资与企业决策提供重要参考意见;产权评估适应了国际贸易市场规范化发展需求，有助于加强产权保护，完善评估方法、促进市场交易规范化。国际贸易中知识产权的价值评估要遵循相应原则，以确保评估活动的科学化与规范化，确保评估结果的可用性。知识产权评估原则主要以替代性原则、变化性原则、预期收益原则、一致性原则为主，在遵循这些原则的基础上，价值评估活动才能够更加公平、合法，保证结果的科学性、客观性、真实性与可用性，有助于加强知识产权的保护、交易与管理。
2.国际知识产权贸易价值评估影响因素
国际知识产权价值评估的主要对象以专利权、商标权、著作权、商业秘密等为主，由于知识产权本身不同于其他市场资源的特殊性，在评估方面所要考虑的影响因素也较多，总体而言主要以经济成本、技术的生命周期、法律状态(法律保护状况、法制环境等)三大要素为主。经济成本代表了知识产权开发与应用过程中所需要耗费的人力、物力、财力等资源成本，知识产权的开发与应用有重要影响，是做价值评估时必须纳入考量的关键要素、知识产权的技术生命周期代表着知识产权的使用期限与价值高低，比如商标权、专利权等这类对时间期限要求较高的知识产权，一旦超过期间产权本身价值将会发生极大变化，这是做价值评估时必须予以考虑的关键因素。法律状态主要是指知识产权价值评估时所处环境的法律保护状态，这对于产权本身的法律效力与保护期限有直接影响，世界各国有关知识产权保护的法律环境与条文有较大差异，直接决定了国际知识产权贸易中价值评估的多元化，比如我国与美国、欧盟等国家有关知识产权的法律保护状态就存在较大差异，在做国际知识产权价值评估时必须综合考虑到双方法制环境，以便提升评估结果的客观性、真实性与准确性。除了上述三大要素之外，国际知识产权的价值评估还受到多种因素影响，比如市场机制、评估主体因素、产权风险、价值规律等，评估主体本身对知识产权的需求层次直接影响评估结果，参与评估者本身的心理状态对于结果也有一定影响，不同市场机制条件下对产权评估的方法与目的也会有所差异，这对于结果有一定影响，另外评估过程与市场所承受的风险也会影响评估主体与价值评估结果。考虑到国际市场本身的特殊性，知识产权贸易在市场中作为特殊商品也受到市场波动、价值规律等制约与影响，尤其是决策、投资等经济活动中这种风险与影响力会被进一步扩大，对于评估结果的影响也表现为多元化倾向。
3.知识产权价值评估方法的利弊
当前知识产权价值评估方法主要以成本法、市场法与收益法为主，这三种方法各自拥有不同优势与局限性。成本法是在现实条件下重新购置一个全新的知识产权评估对象，以全部成本减去实体、功能性、经济性成就贬值获得评估价值，是一种重置成本评估法。市场法作为简单且直接的评估方法，是对知识产权的市场价值进行调查，估算评估对象的价格，对市场交易参照物价格较为重视，但是该评估结果本身需要一个公平、活跃且公开的知识产权交易市场，由此才能够保证市场上参考价格的可比性，提升最后结果的客观性与准确性。收益法也叫做收益折现法，主要对评估知识产权的剩余年限及未来收益利用适用的折现率进行评估。述三种方法各自具有不同优势，但同时不可避免的也存在局限性。比如成本法本身若成本资料不健全，且每年需耗费大量人力物力进行维护或者研究，产权成本价值则要进行单独核算，若缺乏这些相应资料，评估结果必然受影响，同时原始成本的无据可查也制约了成本法的应用。另外，像是商标权这种排他性较强的产权因为较难重置，所以利用成本法进行评估与计量难度较大。市场法操作简单且适用范围广，验证性较佳，在反映资产价值水平方面具有显著优势，但是其余市场本身联系过于密切，若是知识产权市场发育不完善则很难获得完整且可靠的产权资料，科学性、真实性必然受到影响，像商标权、核心技术等强烈的排他性质，也使得较难找到市场参照比价物，另外像是商业秘密或者知识产权交易对保密性要求较高，市场法需要公开必然会对交易产生影响。收益法在评估有形资产方面优势显著，知识产权评估除了一些依托于实体资产存在的产权之外，还有更多如专利权、商标权、商业秘密等无形资产，关于这些知识产权的预期收益在分割与量化方面难度较大，同时评估过程中由于要收集大量影响产权价格的参数资料才能够为未来收益评估提供支持，这无疑也增加了评估的难度。另外，知识产权本身的独占性也使得拥有方本身具有超额收益，导致使用价值背离评估价值，同时产权折现率的确定难度也较大，这些都影响了产权价值评估工作的开展。
4.完善我国知识产权价值评估的建议
国际贸易知识产权评估面临着诸多难题，对于我国而言，要积极完善自身知识产权评估体系、提升产权评估意识，为知识产权交易市场的完善、规范化管理提供支持。目前我国知识产权价值评估工作已建立了相应的规章制度，评估知识产权的价值也已有相应的准则，但是在实际应用还存在不少问题，随着国家、企业、事业单位和个人对包括知识产权在内的无形资产评估需求越来越迫切，完善知识产权评估制度成为必然选择。当下我国市场经济繁荣发展，对外贸易的增多更使得知识产权贸易、摩擦频频出现，对于国内市场而言，知识产权价值评估活动非常重要，它不仅涉及我国知识产权的创造、保护、管理和使用的全过程以及国家知识产权战略的实施，也涉及到与其他国家的经济交流与合作的大问题。知识产权价值评估工作对于知识产权侵权、滥用、盗用案件、反垄断和反不正当竞争的重要性显而易见，对知识产权的保护要以知识产权评估为基础。国内要加强知识产权研发催生更多专利服务市场发展，并建立完善的专利流程制度服务价值评估工作的开展。为实现知识产权的价值，企业要积极探索完整的知识产权价值评估和转化体系，利用专利管理委员会、知识产权与品牌经营管理委员等做好决策，由法律和知识产权部具体进行职能管理，从营销、品牌传播、工程研究院、信息技术部、下属公司和控股公司等多个受益角色入手完善法律与知识产权评估服务。要积极研究并拓宽知识产权价值实现的渠道，如知识产权转让、融资、质押等，采取多种措施不断提升知识产权质量、增加授权率，以提升核心领域产权竞争能力。要做到有的放矢加强专利布局，通过建立庞大的知识产权数据库指导产权研发与市场评估，在做好知识产权保护的同时，更加从容的应对国际知识产权贸易市场的竞争。
5.结束语
综上所述，国际知识产权贸易中的价值评估是一个较为复杂的问题，知识产权价值评估易受多种因素影响，评估方法本身也各有利弊，要在明晰不同方法利弊的基础上积极完善我国当前知识产权评估体系，提升国内知识产权保护与价值评估水平，为国际市场知识产权贸易中竞争实力的增强服务。
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篇9
关键词：价值评估；内含价值；市场一致性价值
中图分类号：F840.62
文献标识码：A
文章编号：1003-9031(2008)01-0075-05
内含价值评估理论从产生以来一直都用于寿险公司的经营管理以及对上市公司进行价值评估。这一方法提供了一种价值导向的视角：寿险公司的价值不再受各国法定会计准则差异的影响而发生扭曲，故而能够进行横向比较。但是近年来，越来越多的股票分析师认为应用内含价值评估寿险公司的资产和负债无法与市场保持一致。寿险公司的许多产品的条款里都包含了保证（guarantees）或期权（options）的性质，比如说保单选择权、保单贷款等，这些权利的价格会随着市场的走向而变化，如果计算保单负债时仅仅把这些权利的金融风险包含在一个简单的风险贴现率里，显然无法让专业的股票分析师完全接受。有鉴于内含价值的局限性，国际上著名的精算咨询机构通能（Tillinghast-Towers Perrin）公司发展了传统的内含价值评估方法，提出了市场一致性价值评估方法（Market-Consistent Valuation，简称MCV）。市场一致性价值评估方法充分考虑了风险的成本和保单内在期权的成本，是对内含价值评估方法的发展，可以合理解决内含价值评估方法存在的许多问题。[1]
一、传统内含价值评估方法的局限性
（一）没有合适地考虑产品的内含选择权和保证成本
内含价值评估方法通常不会明晰地考虑产品内含选择权和保证成本，但是寿险公司往往会提供不同类型的内含选择权和保证给保单持有人，多数是以财务选择权的方式，比如在投资连结产品、万能产品和传统分红产品中。一般而言，投连产品往往包含最低投资回报保底，尽管这种保底通常会受到监管部门的限制。内含价值评估方法在考虑内含选择权和保证时往往有失精确，特别是它们隐含在产品中时。目前，对内含期权或者保证进行的价值评估中，一般的方法是：并不外在地考虑期权或者保证的成本，而通过对贴现率进行一定的调整来反映适当的价值；或是使用一个不变的确定成本方法，例如，令期权的成本等于一个固定的期末资产余额的百分比，类似于每期的基金管理费用。
但事实上，市场条件变化往往会对内含选择权和保证的成本造成巨大的影响。随着寿险业的发展，具有选择权性质的寿险产品将逐渐成为主流，内含选择权和保证的价值也将成为寿险公司价值中不可忽视的一部分，因此内含价值评估方法的这一不足就越来越明显。[2]
（二）不能识别市场不匹配风险的成本
不匹配风险是未来收入不能弥补未来支出的风险。只要资产和负债并不完全相同，就会产生资产负债不匹配风险。这样的情况主要为：投资连接产品的管理费用假设为基金管理账户的一个百分比，而费用则被假设为每份保单一个固定数额；利用风险性资产支持具有保证的负债，比如部分利用股票资产来支持年金产品组合。
在多数情况下，保险公司用来弥补资产负债不匹配风险的途径是预期未来有一定的利润来进行补偿。内含价值评估方法倾向于在评估日将由于不匹配假设导致的未来收益全部资本化，而不是在未来风险真正产生或者利润真正实现时对它们进行识别。这是因为内含价值评估方法不能合适地考虑该种情况下市场风险的价格。如考虑预定利率为4%、期限为5年、不分红的两全保险，详见表1。[3]
假设资产恰好与负债完全匹配，并且资产是无风险的，也就是说10000元投资额的回报率是无风险利率，可以得到预期利润流是5年内每年100元的利润。以股票的年回报率作为贴现率来贴现预期的每年利润，最后得到净现值408元。
如果假设将资产投资于股票，预期未来利润将提高至每年600元，则依然以股票的年回报率作为贴现率，得到净现值为2446元，比以上投资于无风险资产时多出了2038元。这样的评估违背了金融经济学中最重要的一个原则――无套利原则(注：无套利原则指的是不可能得到即期的、无风险的利润，比如，资金从投资10000元的无风险资产转移到投资10000元的股票，不可能简单地从资金转换过程中获利。)。很明显，价值的提高由人为造成，根本原因在于未能依据不匹配风险程度来调整风险贴现率。
（三）没有恰当的反映资本成本
传统的内含价值评估方法考虑了对必须持有资本成本的补偿，补偿的额度是风险调整贴现率与预期的资本成本收益率之差的函数。传统内含价值方法中的资本成本，可以看作是未来预期的风险和真实的经济条件下持有资本的成本共同作用所带来的结果，而且一般来说，并不随业务种类的变化而变化。使用这样的方法可以确定持有资本成本的主要不足：一是持有资本的成本，主要是依据风险贴现率与预期的资本收益率之间的差额来确定的。根据这个假设，预期的资本收益率也高，资本成本越低；而预期收益率越低，风险也越大。因此，在这里造成的错觉是，将资本投资于风险越高的资产由较低的资本成本。二是由于假设的资本成本不随业务类别的变化而变化，因此并不同实际评估业务的特定风险保持一致性。
寿险产品的多样化和各种可保风险的复杂化将使寿险公司的负债价值更加依赖于经济市场环境和金融投资环境。一些精算师对内含价值评估方法进行了适当的修正，创建了“新一代”、与等价金融工具市场的评估相一致的价值评估方法，即市场一致性价值评估方法（Market-Consistent Valuation），它是对内含价值评估方法的发展，可以合理解决内含价值评估方法中存在的许多问题。
二、市场一致性价值评估方法的构成
市场一致性价值评估包括公司的资产价值评估、负债价值评估以及公司的组织结构评估。
（一）资产价值评估
计算公司资产的市场一致性评估价值时，应该采用所有资产的市场评估价值。在应用中需要格外注意的是那些不能直接得到市场价值的资产，比如持有的柜台交易期权，或者流动性不足的不动产。
（二）负债价值评估
因为寿险公司的负债不像资产那样具有一定流动性，所以决定负债的市场一致性价值要更难一些。负债的未来现金流的价值往往参考用来折转的资产和负债的价值，这样才能保证寿险公司负债的评估与风险的市场处理方法相一致并且得到合理的风险价格和回报。
对于那些能够直接通过交易资产来折转的负债的现金流，其价值应该等于折转的交易资产的价值，这是市场一致性价值评估方法满足无套利原则的特点。然而，对于寿险业务中大量的负债现金流来说，折转资产很难设置，所以要通过一定的数理技术以及借鉴财务方面的经验来决定价值。
（三）公司组织结构评估
公司的组织结构往往会对公司经济价值产生正面或负面的影响。这种影响没有包含在资产和负债的市场一致性价值评估之中，而是需要单独评估，这也是市场一致性价值评估方法的特点之一。公司组织结构影响价值的主要因素包括：
1．未来承保新业务的盈利能力。是指通过公司现有的物质基础、从业经验和专业人员，能够预测到公司在未来有能力开拓良好的业务，以保证经营的持续性。这一部分的市场一致性价值主要反映市场对公司在未来开发新业务的水平、盈利性及增长预期。
2．有限责任转让选择权。依据各国公司法，通常股东有权拒绝对一个资不抵债的公司进行注资。投资者的这种能力往往被认为是其所拥有的一种潜在价值，其中最重要的就是他们具有公司股权转让的选择权，称其为有限责任转让选择权。如果寿险公司资本充足，且管理先进有效，这种价值通常应该很小。
3．人成本。由于股东往往不能直接控制资本的使用方向，所以他们都愿意减少置于公司资本金上的价值。股东将控制权授予公司管理者，但不能确定公司管理者能否一直代表股东的最佳利益，即公司管理者的最大价值不一定是股东的最大价值。
股东能够在某种程度上通过使用透明的管理账户，还有使用独立审计来减轻管理者成本的影响。然而，这些方法显然会产生相关的费用成本。最近在国际上发生的一些事件也证明，这些措施并不像先前想象中的那么有效。目前，直接将管理者报酬与股东价值相挂钩是减少管理者成本的有效尝试。
4．双重税收负担和税盾。税盾反映了保险公司能够通过自己的组织结构使得某些资产免于征税或税收的延迟，例如，保险公司可以通过持有额外的准备金来减少税收负担。而双重税收负担则反映了在某些情况下，保险公司持有资产比股东直接持有资产要产生更高的税收负担，例如，保险公司的某些产品所进行的分红要进行双重征税，或是保险公司负担的税率比个人更高一些。
5．财务困境成本。公司的未来盈利能力极大程度上取决于公司保持合理的资本头寸和进行有效的风险管理。当公司运营良好时，公司有能力承保盈利性的新业务；而当公司财务困难时，管理者将更为关注短期的收益，公司可能不得不花费大量的资金用于处理财务困难，公司的持续性经营受到影响，并且承保盈利性的新业务将变得更加困难。所有这些都会削减公司的经济价值。这种经济价值的减少称为财务困境成本。财务困境成本不代表公司实际破产的情况，却可以代表公司在临近破产的运营情形。
以上有限责任转让选择权、人成本、双重税收负担、税盾和财务困境成本可以表达为资本的经济成本。这种资本成本往往大大低于内含价值评估方法的资本成本，原因在于内含价值评估方法的计算中并没有考虑现在资产与负债中市场相关的风险。
三、市场一致性价值评估的框架
把评估价值的各个组成要素放在资产负债平衡表里，就可以计算出公司的市场一致性价值（如表2）。
可见，由表2推出的公司市场一致性经济价值就是资产的市场一致性价值与负债的市场一致性价值之间的差额，因此，通过评估平衡表中其他各部分的价值可以最终得到公司的评估价值。资产价值包括了资产的市场价值和负债的市场价值，即净资产价值；负债价值包括了负债的市场一致性价值（包括保单负债）；组织结构价值包括了未来承保新业务的盈利能力、有限责任转让选择权、管理者成本以及财务困境成本。
四、市场一致性价值评估操作过程
（一）资产价值评估
当应用市场一致性价值评估方法对保险公司资产进行评估的时候，所有的资产价值都应该同他们的市场价值一致。一般来说，保险公司持有的资产大都是可以在市场上自由交易的资产，因而他们的市场价值也很容易确定。对那些市场价值表现不是很明显的资产，则可以根据“市场一致性”原则来进行评估，主要是对贴现率的确定以及对内含选择权和保证价值评估。
（二）负债价值评估
负债的市场一致性价值是评估重点。对此，根据负债是否包含内含选择权和保证将其分为两类。
1．不具有内含选择权和保证的产品。对于不具有内含选择权的产品，计算方法相对简单。理论上市场一致性评估价值等于预期现金流贴现后的现值，类似于内含价值评估方法，贴现率反映了预期现金流的各种相关风险。贴现率与现金流分为以下三种情况：
（1）无风险现金流的价值评估。比如一个趸缴保费的产品，不分红但保证还本，所产生的是无风险现金流。还是使用表1的例子，假设在第5年有固定的12167元现金流出。忽略当时的死亡率，这是一系列具有保证的现金流，所以可以使用5年期零息债券的无风险收益率对它进行评估。假设5年期零息债券的无风险收益率是5%，则负债的价值是9533元。而使用其他的贴现率则会产生一个与相匹配资产价格不一致的价值。
（2）具有多种风险的现金流。将死亡风险加入到刚才的例子中，假设年死亡率为1%，死亡给付等于保证还本额12167元，而且所有死亡都发生在每年年末，将得出预期现金流（如图1）。
假设死亡率与市场风险不相关，对于负债所有人来说（比如股东），有可能分散掉这些风险（比如通过出售保单、再保险或者投资于其他的与死亡率风险不相关的业务）。在一个有效市场中，完全分散化的风险是假设没有超额报酬的。因此，可以通过使用无风险利率来贴现预期现金流以决定负债的市场一致性价值。假设有效市场中所有时间段具有相同的无风险利率，这里使用5%，则负债的市场一致性价值应是9583元。
（3）具有市场相关风险的现金流。当支出现金流是与资产市场风险相关时，就需要采用不同的方法进行评估。考虑两种资产，股票和政府债券，持有期都是一年，当前价值都为100元。假设每年无风险利率为5%，股票每年收益率为10%，那么最优估计的结果是：年底股票价值110元，但债券只有105元。市场的这一规律说明：与投资政府债券相比，投资股票更增加了额外的市场相关风险。由于现值都是100元，所以就可以使用现金流贴现的方法评估这两个资产。对于政府债券使用5%的贴现率，对于股票使用10%的贴现率。这样得到两者市场价值都是100元。也就是说，合理的资产相关现金流的贴现率应该是资产的预期收益率。
上面提到的方法中，难点主要是对于预期的不同现金流要使用不同的风险调节贴现率。确定性等价法（Certainty-Equivalent Techniques）的使用可以解决这个问题。确定性等价法类似于期权定价中的风险中性方法（Risk-neutral Approach），是通过对现金流进行基于无风险利率的调节以除去风险的市场价格，然后以无风险利率贴现经调整的现金流。应用确定性等价技术可以简化评估过程。实际上，确定性等价技术相当于把未来现金流的现值分成两部分因素来考虑：一部分是现金流的时间价值，即利率因素；一部分是风险因素。而这两种因素的综合作用得到的贴现值与原来的贴现值是相同的。
2．具有内含选择权和保证的产品。确定性等价法能够轻松地应用于一系列固定的现金流或现金流线性相关于市场风险的情况。然而一旦现金流与市场风险的关系为非线性或不对称时，比如投资账户或传统分红业务中的保证，就需要用期权定价理论（Option Pricing Theory）来决定负债的市场一致性价值。
（1）期权定价理论。对于简单的选择权，通常可以通过近似评估一个无期权的确定性等价负债和一个期权的组合来得到对实际负债的评估价值。组合中的期权价值可以通过参考类似交易期权或使用定价公式来确定。比如，趸缴保费的投资连结险，具有保费返还保证，可以通过近似评估一个不带保证的投资连结保单和一个该保单账户的看跌期权的组合来评估，其中看跌期权的执行价格就等于趸缴保费。
（2）随机模拟方法。对于许多分红产品，负债的风险情况很复杂，所以精算师难以通过期权定价方法精确地评估。首先，该产品中保证的水平依赖于历史的资产回报经验；其次，保险公司可以自由调整保证的水平，保单持有人可以自由选择何时兑现保单，这些都有可能对最终现金流造成重大影响。随机模拟方法是计算这类产品的精确评估价值的最佳方法。随机模拟方法由资产模型、负债模型和资产负债相互作用模型组成。一旦合理地设置好模型，就可以决定市场一致性价值，主要的步骤包括：在资产模型中生成足够多的市场情景（Scenarios）；在每种情景下都以资产回报假设为基础预测负债现金流；以特定情景下的合理贴现率贴现每条现金流；计算所有情景的贴现现金流现值的平均值。
（三）组织结构价值评估
1．人成本。由于管理者成本主要是通过投资者主观地对公司经营的察觉而感觉到，并非能找出清晰的现金流，所以很难客观地对管理者成本进行评估，管理者成本作为每年资本额的1%－2%的度量是比较合理的。
2．有限责任转让选择权。评估有限责任转让选择权的最简单的方式是通过在确定性等价的基础上计算负债的市场一致性价值而实现。一个价值的计算是假设真实的无风险利率，另外一个是假设反映公司对客户的信誉的利率。两个价值的差额即为有限责任转让选择权的价值。
3．未来承保新业务的盈利能力。这一价值本质上就是未来新业务的市场一致性价值。传统方法对这一部分的评估，要么通过预测未来所有年度的新业务现金流，要么将最近一年的新业务价值乘上一个乘数。按照上文评估资产和负债的方法进行适当调节就能得到新业务的市场一致性价值。
4．财务困境成本。财务困境成本是所有部分中最难评估的。精算师往往需要对导致财务困境的因素进行识别及排序，然后将陷入财务困境的机率与可能导致财务困境的程度进行相乘，再加上未来业务机会丧失的成本以及其他相关成本，得到总的成本。
五、市场一致性价值评估方法的前景
市场一致性价值评估方法是对内含价值评估方法的发展，它解决了内含价值评估方法不能解决的问题。相对于传统的内含价值法，市场一致方法的优点在于：负债价值以市场为基础；风险性负债价值自动与交易资产价格一致；与实际偿付能力测试成为一体；可与其财务上的公允价值相符。如果期权和保证类的金融风险占到寿险公司负债的大部分时，市场一致法将更大地发挥作用。[4]
该方法已经开始在一些发达国家采用，不仅是寿险公司，许多其他金融机构都开始采用。不少精算师预计，未来几年，随着各国寿险市场的产品日趋复杂，市场一致性价值评估方法将会在世界广泛地得到运用，除了价值评估及财务报告以外，还会在产品定价和设计、资产并购、资产配置和投资策略、再保险安排评估、盈利性目标及评定等领域发挥重大的作用。
参考文献：
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MCV-new Developments in Theory of Appraisal for a Life Company
LI Duo1；YU Da2
（1.nankai university school of economics，tianjin city 300071; 2. bank of china，Beijing city 100818）
篇10
关键字：抵押价值；价值类型；评估方法
1.抵押价值概述
抵押贷款价值是评估人员在评估时点综合考虑资产的内在持续发展因素、正常的和本区域的市场状况、当前用途和可选择的其他适宜用途基础上，对抵押资产的未来出售情况进行谨慎评估得出的资产价值。该价值衡量抵押资产在未来整个贷款期间预期出售时可实现的价值，其相对较为恒定，不受一些临时性因素，如短期经济或市场波动和投机性因素的影响。目前一般的资产评估是在一系列假设前提条件下，对评估时点的市场条件和资产状况下的价值的认定。从这个意义上讲，抵押价值评估和当前以市场价值为价值类型的评估方法存有不同。
与市场价值评估相比较，抵押贷款价值评估在评估对象、适用范围、评估过程、评估方法种类、对评估师要求等方面要求基本一致，但在具体评估方法选择、参数选取和评估结果处理方面存有不同，更多地体现了谨慎性和安全性的原则。
2.我国及德国抵押贷款评估的现状
抵押贷款是商业银行一种重要的信用风险缓释方法，加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用，而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前抵押价值类型主要有三种不同观点：市场价值类型、抵押贷款价值类型和清算价值类型。国际范围内对抵押贷款评估的基本价值类型也主要分为两大阵营：市场价值和抵押价值。但是除欧洲国家外，其他国家基本都倾向于市场价值。
2.1我国抵押贷款评估的现状
我国抵押贷款评估的认识比较落后。如兰瑛（2004）所言，我国抵押贷款评估业务基本处于无序状态，许多重要概念混淆不清，就抵押资产评估到底评估的是什么价值都未能取得一致认识，实务界人士多认为是市场价值，而学者则多认为是清算或变现价值，也有学者认为是清算价值的折现值。
在抵押资产评估存在的诸多问题中，最为核心或最具技术含量的问题是评估中的价值类型缺乏针对性，造成抵押物在可能变现的过程中价值发生贬损的风险。目前的抵押物评估主要是基于市场价值，然而市场价值代表的是评估时点的市场价值，随着时间的推移抵押物的市场价值必然会发生变化，甚至巨大变化。当抵押资产市场价值下降到一定程度时，无疑将使银行贷款丧失安全保障。
实践方面，根据中国人民银行的《贷款风险分类指导原则（试行）》的规定，对于抵押资产的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，参照同类抵押资产的市场价格定值。建设部的《房地产估价规范》、原国土局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）也有类似规定。实践证明这种规定并没有保证金融机构抵押贷款的安全。2006年1月，建设部、人民银行和银监会联合了《房地产抵押估价指导意见》，对适用的价值类型仍然规定为市场价值。与以前相比，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上并没有新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。
2.2德国房地产抵押贷款评估现状
德国的房地产抵押估价十分重视房地产估价基础，特别注重房地产市场价值评估的基础知识和前提条件，将抵押价值的评估与市场价值评估之间做了重点区分。
自1996年以来，抵押房地产估价的方法就不断地在德国抵押证券银行协会（vdp）的抵押贷款问题委员会中得到进一步发展和细化。除此之外，于2005年7月开始推行的抵押债券法，以及由它产生的关于方法细节、抵押房地产估价形式以及估价人员资质的最低要求方面的法律规定，共同组成了德国房地产抵押贷款评估的法律及规范体系。
德国抵押法是所有银行的工作“原则”。获得许可的抵押银行等信贷机构可以在遵守抵押债券法的前提下，通过发放抵押债券获得客户的资金，进行再融资，而后发放贷款。获得了联邦金融服务监督局任课的抵押信贷银行除了需要遵守德国抵押法之外，还必须遵守抵押债券法。
德国的房地产抵押贷款评估无论是从程序还是实际工作中看，都具有严格的风险控制机制。信贷机构原则上必须在贷款发放之前检验担保物品的价值和其法律状态。信贷机构必须确定已被接受的担保资产的类型和担保资产的估价方法。在确定估价方法时，银行要按照联邦金融服务监督局获得审计师和评级商认可的方法进行工作。
3.评估价值与银行贷款安全的分析
3.1抵押资产评估价值受偿率现状
刘桂良、招平在其研究中根据对湖南省某国有资产管理公司的调查发现：抵押资产到期评估价值最高只达到即期评估价值的34.4%，最低只有5.3%，均值为13.6%；抵押资产的实际回收值与到期评估值的比率除了个别项目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值为66.8%；回收率最大的为34.42%，最低的只有3.68%。
3.2市场价值、抵押贷款价值与银行贷款安全的关系
在银行按照抵押资产评估值的一定比例（LTV，我国多数银行的抵押贷款比例多为70%）发放贷款的情况下，要是贷款决策的依据是市场价值的话，显然随着抵押资产市场价值的不断变动，贷款数额很可能超过抵押资产的市场价值，这样抵押资产的价值将不能全额覆盖贷款，从而形成银行贷款风险。而与市场价值的时点有效性相反，抵押贷款价值的长期有效性正好满足银行贷款抵押的目的和要求。以抵押贷款价值为贷款决策依据，可以保证在整个贷款合约期间，贷款都将覆盖在抵押资产价值之下，银行贷款安全得以保证。图1具体反映了抵押贷款价值、市场价值、银行贷款三者之间的关系。
假设在时点1，某抵押资产的市场价值为A，以抵押贷款比率70%（LTV）为标准发放银行贷款数额为B；该抵押资产的抵押贷款价值为C，以抵押贷款比率70%（LTV）为标准发放银行贷款数额为D。
等到时点2贷款到期时，抵押资产的市场价值降到了银行贷款数额以下，此时LTV 值超过100%，借款人出于自身财务效益最大化的考虑，可能放弃还款，而抵押资产的市场价值低于贷款余额，发放的银行贷款B显然将暴露在风险之中，并将蒙受损失。相反，以抵押贷款价值为决策基础发放的贷款D，仍然全部覆盖在抵押贷款价值之下，LTV值仍然保持在时点1发放贷款时的水平（70%），银行贷款是安全的。
图1：抵押价值、市场价值与银行贷款数额的关系
4.结论及展望
对银行而言，其抵押物评估的核心目的是判断债务人无法履行还款义务时，抵押物的变现价值是否能保证贷款本息不受损失。由于抵押资产的价值随时间必然会发生变化，银行本质上需要的是判断还款日或未来某一时点该抵押物的变现价值，而不是贷款发放日甚至之前的市场价值。正是由于抵押资产评估反映的是历史时点资产的价值，导致评估结论与银行在抵押评估中的真实目的产生差异，使银行在判断贷款的可回收性和贷款质量时，无法直接使用评估结论。在实际操作中，银行一般很少将评估结论作为贷款发放流程控制的直接依据，而通常在评估结论的基础上，根据有关规定或历史经验确定一个比率作为贷款发放和信贷资产分类时的参考，要求评估师提供抵押资产的市场价值，实质上将判断抵押资产的未来市场波动对贷款安全性的影响的责任，留给了银行自己。
参考文献
[1]刘桂良，招平.抵押资产价值评估方法的创新[J]. 系统工程，2004， （9）
[2]崔 宏.基于银行贷款安全目的的抵押资产评估理论与方法创新[J].金融论坛， 2007.（1）
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003， （1）
