前期物业管理方案十篇

前期物业管理方案篇1

关键词：物业档案管理；问题；策略

1引言

在当前的社会中，人们对各方面的服务质量提出更高的要求，在物业服务之中也同样如此。而物业档案管理与物业服务质量有着直接性的影响，优化物业档案管理工作对提升物业服务质量有着非常大的帮助，下面对优化物业档案管理问题的相关策略展开具体研究。

2物业档案管理存在的问题分析

在当前的物业档案管理工作中存在着较多的问题，这些存在的问题严重影响到当前物业服务的质量，对物业企业的发展带来较大的不良影响。其主要体现在以下几个方面：

2.1管理层对物业档案管理不够重视

在当前物业企业中高层领导者中对于物业档案管理的意识较为薄弱，没有充分认识到物业档案管理与物业服务质量之间的关系，从而在对物业企业中远期规划建设之中，在物业档案管理的投入上较少，在人才的引进上没有引起重视，在相关信息设备的采购上没有进行合理的规划。这就造成物业档案管理工作效率十分低下，影响到最终物业企业的整体服务质量，实质上造成这一点的根本原因在于领导者没有看到物业档案管理工作带来的长期效益，进而影响到其在这上面的重视度。

2.2管理制度上存在较多漏洞

在当前的物业档案管理制度中存在着较多不完善的地方，其中主要体现在以下三个方面：第一，在基础管理工作上缺乏统一有效的管理标准。在进行物业档案管理的过程中没有对如何进行分类、信息保管时间的长短等做出统一，在操作上表现出较大的随意性，影响到物业档案管理的质量。第二，在档案信息的管理上过于分散。对于许多的物业企业来讲，在档案管理工作中都是将信息管理分散到各个部门之中，并没有对档案信息进行集中统一，不仅容易造成档案信息的遗失，而且对档案信息的利用效率也较为低下。第三，物业档案管理缺乏前期档案介入。

2.3物业企业档案管理人员综合素质较低

当前，物业档案管理存在缺乏专业人才的问题，该管理工作属于一种基层的管理工作，很难吸引一些具有高素质的人才，这就造成在当前物业企业档案管理中许多管理人员在专业性上较弱，在理论知识上较为缺乏。甚至一些物业企业采用兼职的方式来进行物业档案管理，没有专门的物业档案管理人员，由其他的一些工作人员代为进行管理，在这种情况之下严重影响到物业档案管理的水平和质量。

3优化物业档案管理问题的策略研究

针对当前物业企业档案管理中表现出来的一系列问题，物业企业应当重点针对这些问题展开优化，采取有效的物业档案管理策略，从而有效提升物业企业服务的整体质量，促进物业企业健康发展。

3.1提升管理层物业档案管理意识

物业企业领导人员对物业档案管理的重视程度直接影响到物业档案管理的效果，因此在对物业档案管理问题进行优化时，首先需要提升物业企业管理层物业档案管理的意识，让他们充分意识到加强物业档案管理对提升物业服务质量的重要性。为此需要加强对物业企业管理人员档案服务工作的宣传教育，通过宣传教育来改进和提升他们的管理意识。

3.2不断完善物业档案管理制度

物业档案管理工作的开展必须具有完善的档案管理制度，才能够更好地对管理工作进行约束和规范，从而提升物业档案管理的质量，其主要可以从以下几方面加以完善：第一，建立统一完善的标准，对物业档案信息的分类、保存时间做出明确的规定，对于重要档案信息需要做好保密工作等，实现对物业档案的规范化管理。第二，根据物业企业的实际情况，选取科学合理的物业档案管理方式。明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高。

3.3提升物业企业档案管理人员综合素质

提升物业企业档案管理人员的综合素质对优化物业档案管理问题起到关键性的作用。首先，物业企业档案管理人员应当在招聘时选取更加专业，具有较强的专业知识和专业技能，能够独力高效地处理各种物业档案管理问题的人才；其次，物业档案管理人员必须具备较强的信息技术能力，能够熟练应用相关的管理软件，这也是现代物业管理工作必备的技能之一；最后，物业企业应当加强对档案管理人员的培训工作，通过定期对物业档案管理人员进行培训，提升他们的专业知识和专业技能。

4结语

综上所述，物业档案管理工作在现代物业服务中有着非常高的重要性，物业企业应当对此引起足够高的重视，对当前物业档案管理工作中存在的问题引起关注，并针对这些问题采取科学有效的优化策略，以此来不断提升物业档案管理的质量，让物业服务的整体质量得到提升，从而有效提升当前物业企业的综合竞争力，促进物业企业的健康发展。

参考文献

[1]杨志刚.新形势下物业档案管理初探[A].新常态下的档案工作新思维[C].国家档案局档案科学技术研究所,2015.

[2]周雅枫.完善由“房管所”起步的物业档案管理的思考[J].黑龙江档案,2014（1）.

[3]张建中,常旭红,李立新.管好“家园档案”迫在眉睫——对住宅小区物业档案管理情况的研究[J].中国档案,2012（3）.

前期物业管理方案篇2

目前，工信部已将物联网规划纳入到“十二五”专题规划，正在积极研究推进。因此，可以预见，这样一种物与物智能相连的方式会逐渐进入人们的生活，甚至在许多情况下取代人对物的机械操作。

物联网与高校档案管理

需要说明的是，在物联网时代，几乎万事万物都处于物联网的智能状态下，可以智能相通。这里讨论档案管理的物联网，实质是说物联网中关于高校档案管理的部分，讨论如何让高校档案管理赶上和紧随物联网热潮，早日实现智能化管理。高校档案管理是一项极其繁琐的工作，从档案的收集、整理，到鉴定保管、著录，整个过程纷繁复杂。单从档案收集来看，一所高校每年在教学、科研、党政管理、外事、财务等方面都有大量的文字材料、图像、音频和实物，要将这数万件文档、材料、实物收集分类，其工作量是可想而知的，而目前高校档案管理工作虽然应用了计算机等较为先进的设备或技术，大大提高了工作效率，但绝大多数工作还是以人工为主，管理方式相对来说远远落后于实际需求。加上各种各样的需求，不同的档案查询、检索，使得以人工管理为主的整个档案管理工作更为繁杂和棘手。一种智能化、自动化的管理方式是档案管理长期以来的需求，物联网正是提供这种智能化系统的网络，同时也是一种基础设施。正像创造智能交通、智能能源、智能城市一样，发展和应用物联网构建“智能档案”是必要而且必需的，基于物联网实现高校档案管理智能化是高校档案管理的迫切要求。事实上，物联网是抽象出来的概念，它的具体业务形态已经存在于我们的生活中，并且初步实现了智能化，如ZigBee路灯控制系统、智能交通系统（ITS）、上海浦东国际机场防入侵系统等。我们可以从现有的互联网及其他信息科技中找到物联网的基础，体察到基于物联网的高校档案管理智能化的前景。

从2009年无锡国家传感信息中心试点以来，一个物联网大发展的社会环境和科技环境在中国迅速形成：国家发改委在物联网应用示范试点方面，科技部在863计划等重大专项方面，工业与信息化部在物联网的技术标准和产业政策引导方面出台了针对性宏观举措；2010年6月23日，工信部通信发展司司长张峰在上海“2010中国国际物联网大会”上表示，物联网被正式列为国家重点发展的五大战略性新兴产业之一，将成为全球信息通信行业的万亿元级新兴产业，到2020年之前，全球接入物联网的终端将达到500亿个；在政府的重视与大力推动下，信息产业商家首先在物联网建设上倾注精力，中国移动、中国联通等与政府协议合作，在传感器技术、传感网络技术等方面推进建设；清华大学、北京邮电大学、东南大学等高校研究机构也成立了传感网研究中心；上海、北京等城市也相继成立了一系列颇具规模的物联网中心，将物联网作为一大产业全力推进，在物联网器件、芯片、材料、软件、服务等方面逐渐起步；传感系统和3G技术快速发展……借此之势，“智能档案”的物联网建设：一方面有社会环境，另一方面有科技基础，将物联网在信息产业的成果转接到档案管理中是完全有可能的，是可行的。因此，物联网是高校档案管理工作智能化建设的一大契机。

基于物联网的高校档案管理智能系统构建

高校档案管理物联网是一个基于物联网的高校档案管理智能系统，是利用各种感知技术获取档案信息，通过数据分析技术自动对这些信息进行鉴定、分类，并使之得到有效利用。可见，这一智能系统的基础是档案智能识别子系统、档案保存子系统、档案查询子系统，除此之外，还有系统维护和安全保证两部分。档案智能识别系统能够自动扫描出需要存盘的文件，并赋予这些文件统一的电子标识；借助M2M的联网通信技术，这些文件的电子标识会传送到数据子系统中进行分析，根据上一环节电子标识的区别而分类出不同的档案，并得出保存建议；在人工协助作出相应保存处理后，系统将保存处理数据和前期整理有效数据提取到查询子系统中，满足档案查询者的多种查询需求。在这个系统中，档案管理工作是由各个相互关联的子系统自动完成的，人只是做辅工作，或采纳与不采纳系统建议的决定工作。这样，通过机器与机器之间的信息交换和联通，档案管理的各环节工作在人脑之外自动关联起来，按照人预设的命令一步一步进行下去，并自动进行系统维护，提供安全保证。这就是基于物联网实现高校档案管理智能化的目标———智能档案。在智能档案的“照应”下，繁琐的高校档案管理工作不再牵制更多的人手，管理效率得到有力的提高，甚至可以做到随时从各个部门收集有保存价值的材料、档案，随时为各个部门提供“万能”的档案查询，为高校的其他各项工作做好“后勤”工作。

这样一个“全自动”物联网系统，从目前高校档案管理的基础来看，难点在于资金和技术。从某种意义来看，物联网是一项重要的国家战略，一项波及全社会的庞大工程，充足的资金保障是这一工程往下推进的基础。尤其是对高校档案管理来说，部分高校对档案管理工作还未给予足够的重视，多数高校档案馆在资金上存在着或多或少的困难，从而将档案管理工作局限在日常的人工材料保管上。物联网技术属于新兴科技，需要相对先进的机器设备，也有无数的技术难题有待探索和攻克，高精尖人才的培养和挖掘，这些作为前期投入，都需要强大的资金保证，这对于当前绝大多数的高校档案馆来说都是难点。在保证资金的基础上，实现智能档案还面临技术难题。目前档案管理还处于人工主导的状况，谈物联网技术还言之过早，档案管理的自动化往往局限在自动化办公、电子档案管理上，要将档案管理推进到物联网时代，技术是瓶颈。在四大关键技术中，卫星定位技术和网络传输技术相对已较为成熟，商业化程度比较高，但RFID和传感器技术作为物联网业务的前提和基础，其核心领域尚未全面进入产业化。一方面，要实现智能档案，就要将这些相对成熟的物联网技术与档案管理对接、融合，使之为档案管理所用；另一方面，要着眼于新的物联网技术，研究和提高相对薄弱的技术，力图抢占物联网的产业化先机，使其在档案管理上大有作为。

前期物业管理方案篇3

其中会所：万O

预计入伙时间: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 计 划 进 度

序号 工作内容 计划开始时间 计划完成时间 备 注

第一阶段 物业服务早期介入(初期)

1 就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案

2 与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》

3 组织物业前期介入人员实地考察名流印象.

4 就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调 项目施工图纸项目相关经济数据

5 根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督. 此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.

6 就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案

7 完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案

8 物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案

9 就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合

10 针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流 由物业公司制定培训方案,及内容.

11 制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查. (临时管理规约相关协议与合同) 12 印刷各类物业资料.

13 配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作

14 开盘期间物业办公设施设备的购置

15 以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

16 就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求

17 热情迎接项目开盘

18 根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.

19 协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造. 此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序营造，准客户开发和引导)

20 整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.

21 对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续

22完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作 在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训

23 与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修. 由地产对物业管理用房进行装修.

24 完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置. 所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报

26 参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备. 以地产公司通知时间为准

27 确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.

28 组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作

29 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会

30 业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展 为业主提供优质的物业服务

31 完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。

32 完成项目保洁开荒作业

33 与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料

34 与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划 向地产公司递交业主入伙方案

35 完成业主手册编制及印刷 按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表

36 完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷

37 入伙的资料进行分户装放和编号

38 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排

39 与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务 (电信装饰电力银行)

40 入伙流程的模拟程序

41 完成入伙现场人员的设置及环境布置 与地产进行协商

42 以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

43 召开全体员工会议

44 热情迎接业主入伙

第二阶段 物业服务早期介入(强化期)

正式接管项目(时间暂时为:2008年 月 日―2009年 月 日)

第三阶段 物业服务早期介入(完成期)

前期物业管理方案篇4

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四　至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条　其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车　库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，

1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章　违约责任

第二十六条　甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章　附则

第三十二条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条　甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

【一】提交_________仲裁委员会仲裁；

【二】依法向人法院起诉。

第三十九条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

法定代表人：_________　法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件：

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

特别提示

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【2000】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

前期物业管理方案篇5

一、案件管理中心建立的必要性

近年来，随着检察业务总量的不断攀升，检察机关内部长期存在的案件管理方式落后、内部监督不力等弊端日渐显现并制约着检察机关的科学发展。问题主要体现在六个方面：一是内部监督不到位，业务部门的权力缺乏有效的制约，程序不规范的现象难以杜绝。目前对案件执法的监督，主要来自于分管领导监督和下一检察环节的监督，而这些监督均为事后监督，缺乏提前预防的功能，存在不可避免的滞后性。二是涉案款物监管措施不规范，容易侵害当事人合法权益。目前的涉案款物处置缺乏统一标准，普遍存在扣押、冻结、处理款物法律文书不规范、法律手续不齐全等问题；在执法过程中，执法人员滥用职权，执法不规范甚至违法现象也时有发生，这些均严重侵害了当事人的合法权益。同时，由于处置程序的隐秘性，导致对涉案款物的监管难以有效实现。三是缺乏有效的案件质量、办案效果考核机制。由于目前没有专门的案件质量管理部门，案件管理职能分散，导致对案件质量的考核评估失去了有效的监督和制约。四是检察机关内部横向信息渠道不畅，影响领导统筹决策。目前，检察数据及信息处理由办公室负责，但办公室不是业务部门，而且统计系统软件的功能无法实现对案件的精细化管理，决策层很难及时了结检察业务的开展情况，从而在一定程度上影响对各项检察工作的整体把握和决策。五是缺乏统一的对外协调联系机构。由于各级检察机关缺乏统一的对外协调联系机构，致使不同地域检察机关之间的协查工作、与本院业务部门或者下级检察机关有关的辅助侦查等工作，缺乏统一规范的协调和管理。六是举报线索管理分散，制约业务工作的深入开展。目前，除控申举报部门外，检察长、分管检察长、反贪局长、反渎局长手里往往都有一些待查线索，管理分散，一旦这些领导职务变动，很难保证举报线索不流失。

国家森检察长也在去年8月全省检察长座谈会上明确要求：“要创新完善案件监管机制，建设案件管理中心，全程监控案件办理过程，定期分析评估案件质量，实现办案工作由静态控制向动态控制、由事后监督向过程监控的转变，切实防范问题的发生”。成立案件管理中心，就是在新时期、新形势下使我们的法律监督工作更加规范，同时，更加有利于加强检察机关的内部监督，更加符合当前司法改革的要求和方向，更加有利于提高案件质量的一项重要举措。

二、案件管理中心职能和特点

就目前成立的案件管理中心来看，具体职能有：协助院领导对刑事、自侦、诉讼监督等办案活动实施规范化管理、跟踪监督、问题预警和质量评估；负责案件的受理、分案及卷宗材料的接收、移交；负责对办案流程进行跟踪、监督、管理；负责赃款赃物登记及处理情况监督等。特点是实现了五个统一：即统一案件受理、分流，统一流程监控，统一赃证物监管，统一法律文书管理，统一案件质量考评。改变检察业务管理一直沿袭的部门分散、条块管理的粗放式管理模式。通过严把案件“入口关”、分流关、程序关、涉案款物关和质量关，建立起执法办案集约式管理模式。通过建立多形式监督渠道，加强对业务部门的监督管理。通过个案督办、案件分析、警示提醒等形式，切实履行对各业务部门的监督管理职责，变事后监督为同步监督，变柔性监督为刚性监督，变单一监督为全方位监督。

在统一案件入口、分案上，对进入本院的案件统一由案管中心受理，案管中心工作人员对所受理案件的卷宗、随卷法律文书进行接收、信息录入后，及时将案件通过案管系统分发到办案处室，并通知相关业务部门办理案件材料交接手续。通过对案件“入口”的把握，中心能全面掌握全院案件的进展动态，及时对办案情况进行监督。在统一流程监控上，实行实时流程检查制度，通过案管系统浏览检查，案管中心工作人员对进入检察机关诉讼流程的案件进行“全天候全程同步监控”。对包括侦监、公诉、监所、反贪、反渎、民行等检察业务部门的案件由案管中心对每一起案件从立案或受理到结案直至判决的整个过程中实行跟踪、预警、催办和监控，确定每一个环节的办案期限和领导审批等制度，案件每缺少一个环节都会预警，把执法办案的内部监督放在事前和事中，并督促办案部门在法定时限内尽快审结案件；对于违反规定或超时限的行为，实行警示或通报制度，把事后的监督落到实处，随意延长办案期限、随意退回补充侦查、随意延期审理等现象大为减少。发现不符合规范情况的，及时提醒相关办案部门。在统一赃款赃物登记监管上，建立办案部门扣押、财务部门入账保管、案管中心监督管理“三位一体”的赃证物监督管理机制。即案管中心负责受理本院自侦部门暂扣和公安部门随案移送的赃款赃物，将信息录入管理系统，并按规定随案移交有关部门管理，中心负责对涉案款物处理情况进行督促和监督，既避免了赃款赃物的丢失、毁损和随意处理等现象，促进了涉案款物管理的规范化，也有效防范了违纪行为的发生。在法律文书统一管理上，对于以检察院名义对外出具的涉及案件各个诉讼程序、人身自由、扣押款物等填充类和叙述类法律文书由案管中心实行文书或文号集中管理，业务部门需要开具相关文书须持分管领导签批意见到案管中心开具，防止和杜绝了法律文书使用的随意和混乱现象，既加强了检察法律文书的规范和严肃性，同时又促进了执法行为的规范化。在统一案件质量评估上，案管中心作为案件质量评估的常设机构，负责定期和不定期对案件质量进行评估，可以在案件办理的各阶段进行评估，提出评估意见，确保案件质量。

三、案件管理中心在检察业务中的作用

就检察机关而言，要在办案中做到公正执法，维护公平正义，把每一起案件办成铁案，经得住历史的检验，都必须做到程序公正和实体公正，做到两者相辅相成，不可偏废。但是，无论过去还是现在，在执法办案中，往往还存着重实体轻程序的观念，程序公正得不到有效保证，从而影响了实体公正的实现。这就需要建立一个新的案件管理机制，即案件集中管理中心。案件集中管理中心对案件进行统一受理、登记、分流；对办案流程进行跟踪监督和管理；对实体进行审查、复查，将所有的执法行为纳入监督管理的视野，以提高办案质量和效率；对预防案件超期羁押、案件流失和久拖不决等问题的发生，起到了事半功倍的效能，切实从程序上和实体上保障了执法公正，在检察业务工作中发挥着不可替代的作用。

案件集中管理作用主要体现在“五个方面”：一是强化了检察机关法律监督的职能。通过对办案过程的全程同步监督，改变了原来事后监督的模式，加强了对检察机关内部执行程序法的同步监督，保证案件的程序公正，增强了检察机关法律监督的职能，提高了法律监督的水平。二是提高了院领导决策工作的效率。院领导需要了解全市检察业务工作的整体情况、个案情况，或某个办案人员的办案情况，通过案管系统便可一目了然，掌握的信息既准确又全面，极大的提高了工作、决策效率。三是推进了检察业务的规范化建设。各业务部门把案件管理中心的启用，当作提升案件质量，强化内部监督，提高工作效率的契机，进一步提高了工作的规范化水平，有力推进了办案工作的规范化；通过规范赃款赃物的管理工作，有效杜绝了截留、挪用等问题的发生；通过全程监控、及时预警，有效避免了个别干警不按程序办案，超期羁押等现象的发生。四是增强了干警办案质量意识、效率观念。通过对各项检察业务实行全程统一监督、管理，对办理案件的各个环节实时监控，从过程和结果两个方面全面准确评判检察业务工作，评价每个主办检察官的工作绩效，有效增强了干警的质量、责任意识和效率观念，保障了案件质量、办案效率的不断提高。五是实现了检察效能的整体发挥。通过案件统一管理，使案件管理机构与其他业务部门之间构成一个有机整体，保证了检察长及时全面了解和掌握检察机关案件办理各环节的具体情况，便于对各业务部门工作统筹协调，使检察整体效能得到充分发挥。

案件管理系统把受理、分案、办案过程、预警、分析和结案一条龙的显示在案件管理中心面前，及时掌握案件的办理环节、进展情况，将监督寓于案件办理的全过程，从而使案件管理中心能够有效的监控到办案的各个层面。达到“解决实际问题，提高案件质量，规范法律监督，提升检察机关内部监督工作能力”的要求。

前期物业管理方案篇6

关键词：物业管理；早期介入；时机选择；注意问题

一、物业管理早期介入必要性分析

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。目前物业管理绝大多数未涉及到早期介入，经常出现以下问题：物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、物业工程质量缺陷等；建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案缺漏等；工程质量保修和工程遗留问题处理不及时等。

为了避免出现上述问题，物业管理企业的早期介入，有着重要的现实意义。

1.完善物业的规划设计和使用功能

物业的设计人员不是专业的物业管理者。在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

2.更好地监督施工质量

积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。因此，物业管理早期介入可以为今后的维修养护工作省去很多麻烦。

3.为竣工验收打下基础

提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理企业从物业投入使用，即能为业主提供良好的物业管理服务。物业管理企业早期介入后，房地产开发商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业则可以根据物业管理的技术规范要求，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与施工单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿事情的发生。

4.便于日后物业管理服务工作的开展

由于有了早期介入，物业管理企业对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。可能发现的问题也在施工方尚未退场前已经解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

5.有利于促进物业的销售

先进的物业管理可以使物业保值、增值的作用日益显著。物业管理企业可以配合开发企业制定出更符合业主需要的设计方案，在销售前拟定能满足潜在购房者需要的可行性方案，大力宣传该物业的独到之处及物业投入后所能提供的优质服务水准，达到吸引更多的消费者，进而达到物业旺销、获利的目标。

二、物业管理早期介入的时间选择

根据早期介入阶段的不同，它可分为项目开发初期阶段、中期阶段和晚期阶段三类。初期阶段介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段就开始介入；中期阶段介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作晚期阶段介入。

1.项目开发初期阶段介入

现目开发初期阶段介入，是指在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业公司的作用体现在以下几点：

（1）完善物业规划设计与使用功能。物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。

（2）完善水电设备安装设计。房屋的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗农机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

（3）完善消防设施的设计。在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

（4）完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。由此可见，初期阶段的介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

2.项目开发中期阶段介入

（1）在项目的施工阶段。开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上。从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因，忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者。从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

（2）在项目设备安装阶段。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足。特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌：所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

3.项目开发晚期阶段介入

在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助，其任务就是帮助开发商进行物业的销售。总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

（1）有利于促进物业的销售。先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。

（2）有利于物业管理公司的准备工作。物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。

三、管理早期介入应注意问题

1.物业管理法制建设滞后与物业管理行业的发展问题

物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括销售商品房的开发公司与业主、业主委员会，物业管理企业之间的关系。尽管这些年国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据而难以及时处理。如果这个问题解决了，有利于物业管理的早期介入及其工作的实际效果。

2.开发商与物业管理企业的双向选择

推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上把业主与物业管理企业之间视为“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，这不利于物业公司的在早期介入。

3.物业管理服务内容的问题

在物业管理发展初期，我们曾倡导在管理区域内实行五费统收等，不少物管公司大包大揽，无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业公司承担，有的公司将其分摊到户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，是由于没有准确界定物管企业行为。因此，物业管理内容不够明确的问题，不利于物业管理早期介入工作。

4.市场化程度较低，招投标行为不规范的问题

当前，由于物业管理招投标规则和规范招标，投标人的行为及开标、评标、中标等活动的法制化规范不够，因而使物业管理的招投标活动规范工作严重滞后，这对物业管理早期介入肯定不利。因此，需在这一方面进行依法规范。

四、解决物业管理早期介入的问题的具体措施

1.要尽快完善物业管理法规，规章及配套政策

社会化、专业化、市场化管理体制的建立和实行，招投标活动广泛，有序的开展都有赖于相关的法规、规章及配套政策。我国物管业发展迅速，但市场化程度不高，因而加快物业管理的法制建设，尽快出台相关条规，是物业管理实现早期介入的必要条件。

2.广泛开展规范的招投标活动

目前全国在物业管理招投标方面存在的问题是：招投标少，少城市都还是谁开发谁管理；招投标不规范，一些城市的评委组成不合理；一些城市存在严重的压价招标问题；一些城市的招投标仅是流于形式。如果不能规范、有效地开展招投标活动，则物业管理的早期介入就会成为一句空话。

3.实行社会化、专业化、市场化的物业管理体制

由于各种原因，我国物业管理的社会化、专业化、市场化程度不高，因而出现了规模小、范围窄、管理水平低、服务质量差、收费混乱、纠纷四起等一系列问题。传统的行政管理体制一方面使物业管理企业内部难以真正实行激励机制，竞争机制和约束机制，因此难以提高管理水平和服务质量，同时也使业主难以形成“花钱买管理”“花钱买服务”的新观念。只有坚持社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理的早期介入才有实际意义和效果。

参考文献：

[1]左振华.物业管理概论[M].北京：电子工业出版社，2007.

前期物业管理方案篇7

“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Real property management）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。

目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。

目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，且败诉多，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊纠纷；三是小曲停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看，笔者以为产生上述纠纷有以下原因：

1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。

2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。

3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。

4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供服务，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。

5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循；物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力。

三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议

物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。

1、他山之玉：物业管理之国际参考

综观世界各国，在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。

在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是人制。即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%.另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常规范：香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。

2、我国物业管理法律规范的缺位与纠纷解决建议

我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考：

1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。

我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。

2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。

3、物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”等，使其成为一流精英团队。

同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6].从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。

物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

参考书目：

1、朝法宣 ：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，

2、高航、徐悦：《美然现象，物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，2006年5月9日。

3、张哲：《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版。

4、杨玖霖：《戚区法院分析当前物业管理存在的问题及对策》，

4、周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期。

前期物业管理方案篇8

一、行业总体特点

该类行业大致具有以下特点：

1、该行业的产品具有单位体积大、成交金额大、建造周期长，但成交数量少的特点，每个产品都有配套的购销合同；

2、该行业当期产品的销售收入要求按工程进度计算；

3、由于该行业的单位产品金额大、周期长，确认当期销售收入容易出现问题，一旦出现问题就是大问题。

在日常的出口退(免)税管理工作中，船舶制造行业普遍存在由于销售收入不及时入账造成销售滞后的现象，从而不能正确核算当期应缴税金，遇跨年度时，还会影响所得税的缴纳。造成这种情况的主要原因一是财务人员对按工程进度作销售的方法在出口退税征（免）申报时不知怎样操作，二是财务人员对本行业确认销售的方法不掌握。

二、纳税申报要点

1、内销货物纳税申报的方法。按工程进度确认的销售收入与一般企业在纳税申报方式上有所不同，因为按工程进度确认的这部分销售未开具发票，在日常申报时只能在增值税申报表的附表一“未开具发票”中填列销售收入，待该船全部完工交付对方验收合格后开具发票，最后将原未开具发票的合计金额在附表一“未开具发票”中填负数，予以冲减，再将开具发票的金额全额填写。

2、外销货物征（免）退税的申报方法。首先根据工程进度确认销售额，在出口货物退税征（免）税申报时，在《生产企业出口货物免税明细申报表》中虚拟出口发票号码和虚拟出口关单号码，进行当月的（免）税申报，在工程未完工前每个都根据工程进度确认销售收入虚拟出口发票号码和虚拟出口关单号码进行申报，待工程完工后申请退税时冲回原申报的数据，再按实际出口关单和开具的发票号码如实填写申报。如果不这样处理，企业将无法进行征（免）退税的正确申报，只有这样才能正确核算当期的销售收入和出口货物的征（免）退税的申报。

3、所得税汇算清缴的申报方法

把工程进度确认的销售收入填写在所得税汇算清缴申报表收入类项目中，在附表一（1）《收入明细表》，“主营业务收入”第7行第（4）项“建造合同”填写销售收入，在附表二（1）《成本费用明细表》“主营业务成本”第6行第（4）项“建造合同成本”填写该项目成本，这样申报就能正确计算跨年度所得税。

三、确认收入要点

1、首先税务人员要加强对该行业的备案履行合同的金额和时间的管理，这样企业销售收入的金额就能够可靠地计量；

2、其次税务人员要运用现代经济科学管理方法，根据网络工程管理原理，从企业的技术科采集各艘船的每月工程进度表，作为当期已完工的测量工具，计算出已完的工程量占总工程的比例；

3、然后按照企业提供的合同确定的收入总额，用纳税期末提供的收入总额乘以每月完工进度比例确认每一艘船的当月销售收入，按照该工程提供的估计总成本乘以每月完工进度比例确认当期工程成本的金额，结转当期工程成本。

四、加强备案管理

生产型出口退税企业的资料备案管理内容：出口产品的装箱单；出口货物明细单；出口产品的提货单；出口货物运输单证；非自产产品的采购合同。备案资料的作用是鉴定该产品是否是企业视同的自产产品，也是判定该企业申报的出口退税产品是否享有退税优惠条件的主要依据。具体到船舶行业，不仅要按照一般出口企业进行常规管理，而且必须进行丰富和提升。

（1）要扩大备案合同管理的范围：从仅对生产型出口企业的产品采购合同备案，扩大到非出口产品也需备案。这样企业合同备案的范围就包括外销产品的采购合同、外销产品的销售合同、内销产品的销售合同。

（2）要扩大备案合同的保存方式：由企业保存，扩大到报一份管理员保存，由管理员根据合同应计销售的日期在日常管理中提醒企业及时作销售。

（3）要改变备案合同管理的时效：由偶发性的管理检查，一年一次的检查变为常态管理，经常核对购销合同。

前期物业管理方案篇9

关键词：物流投标风险 分析决策树 分析法 加权平均法

中图分类号：F272.5 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）08-042-03

前言

当前，我国关于物流投标决策风险管理理论方面的研究还比较滞后，很多企业存在着缺乏物流管理人才、物流决策风险管理意识不强、物流投标决策往往处于被动的局面，以及缺少资金、风险管理技术等问题。同时，一些企业还存在着缺乏物流投标决策风险策略，没有积极的投标风险管理机制等问题，导致无法有效地防范重大物流项目投标风险。因而难以控制风险和把握事后的转危为机的最佳时机。基于上述问题，笔者研究了物流项目投标风险的相关内容，对物流投标风险的相关基本理论进行阐述，并依据风险及风险管理的理论，对物流投标中可能发生的风险做了分析，以期为相关企业有效地防范风险起到一定的作用。这是本文之所以研究物流信用风险管理的原因。

一、本文的相关理论概述

（一）物流投标决策的理论概述

1.物流项目运作的模式（见图1）。物流项目运作的模式有中介咨询公司发起、客户发起、物流供应商发这三种。

2.图2是公开招标下的物流项目投标工作的一般程序与内容。

（二）风险三要素

风险是风险因素、风险事故和损失三要素的结合体，三者之间的关系如图3。

（三）风险的分类

风险的分类方法比较多，可以根据不同的领域和范畴采取不同的划分标准，进行区分。主要有以下几种（见图4）。

二、物流项目投标决策风险分析

（一）物流项目投标决策风险的阶段划分

1.投标决策的前期阶段。前期阶段必须对是否投标做出论证，并且需要在购买投标人资格相关资料之前完成。进行投标决策的依据主要是招标公告抑或是对招标单位的具体信息掌握的程度以及所开展的调研情况。

2.投标决策的后期阶段，一但决定参加投标，就要“箭在弦上”，全力以赴进入投标决策的后期阶段，从申请资格预审――投标报价等各个环节，都要举一反三，进行细化，研究各种相关问题，特别是对所要采取的策略、方案、技巧等问题，要做到胸有成竹，“知己知彼”方能“百战百胜”。

（二）物流项目决策的主客观影响因素

主观因素主要指技术方面的实力及企业经济方面的实力和物流企业信誉和管理方面的实力。客观因素主要是指物流项目的风险分析和物流供应商要和项目纲领一致以及对供应商的绩效考核。

（三）物流项目投标决策的分析方法

投标决策方法很多限于篇幅本论文仅对加权评分法和决策树法予以简要介绍。

1.加权评分法。案例分析：某物流招标项目评价因素、加权数、专家打分等如表所示，假设物流供应商根据经验统计确定可投标的最低总分为650分，由于各项因素加权总分为745分超过可投标的最低分，故物流供应商可以参加该物流项目的投标。

分析步骤如下：（1）选择出评价因素、加权数和可以投标的最低总分；（2）根据具体物流项目评定各项因素的得分；（3）将各项因素加权总分与可投标的最低总分比较，据以作为投标决策的依据。

2.决策树法。本文通过案例来展示该方法的应用价值。案例分析：某物流公司，由于公司的各方面原因，只能在某甲抑或是某乙中进行二选一。根据以往的经验，选择高标的中标率为0.3，而选择低标率的中标率为0.5。采取如表2所示的方案，如果不能中标将会损失5万元。因此，采取决策树的方法进行选择投标对象与最好的投标方案，见图5。

决策树法的基本步骤如下：

（1）制决策树。本例两个物流项目选择都存在投高标和投低标，加上不参加投标共有五个方案可供选择，故决策树如图5。

（2）计算期望利润值。

设A=估计成本，B=报价，P=中标概率，I=即期利润，E（I）=预期贡献，则它们之间的关系如下：I=B-A；E（I）=P×I=P×（B-A）

根据上述公式计算期望利润值。决策树计算时应由后向前推进，先计算节点（9）～（12）的期望利润值，然后再计算节点（5）～（8），具体见表3。

（3）分析比较各决策者的预期贡献，选择最优秀的方案。参加投标竞争的目的，就是要用最好的报价保证投标在竞争激烈的角逐中脱颖而出，一举夺标，同时还要能使自己企业的利润最大化。因此，选择投标项目的条件就是保证最大的预期贡献。

分析比较时应由后向前推，依次保留预期贡献最大的方案。此例中，决策点2比较高标和低标两种情况的预期贡献，可知高标情况下利润较高，故留此分支，舍弃低标分支，即，决策点2的预期贡献为50.4万元。同理决策点4的预期贡献为112.5万元。最后决策点1比较三个方案的预期贡献，可以确定投B项目的低标。因此，在A、B两个物流项目中，应选择B作为投标对象，其最佳报价方案应是投低标，可获得最大预期贡献为112.5万元。

通过以上案例的分析本论文认为决策树法进行物流项目的投标分析具有一定的积极意义。

三、物流项目投标报价风险分析

（一）物流项目投标报价应考虑的因素

当投标人在准备投标书时一定要谨慎定价，不能高估了申请项目的价格，否则客户将会选择其他定价低的投标人。因此，应考虑以下因素：一是招标人因素，了解招标人的预算和查明招标人确定的评标方法。二是竞争对手因素，和投标人因素主要包括投标人的目的和策略投标人的优势和劣势成本估算的可信度。

（二）物流项目投标报价的流程

报价是投标环节的重要工作，根据自身条件、招标者的要求、竞争对手以及市场的条件，确定最终的报价。报价的基本程序如图6。

（三）物流项目投标报价的战略规划

1.报价策略采用了不同报价法和不平衡报价法、区别报价法以及多方案报价法、增加建议方案报价法、突然降价、法低价投标夺标法、优惠取胜法、以人为本法、扩联合保标法。

2.投标技巧法：主要是指多方案报价与增加备选方案报价技巧法和用构成与盈利水平调整技巧，以及信誉制胜与优势制胜技巧法等。

四、物流项目投标过程风险分析

（一）风险概述

导致物流项目投标过程发生风险很多，笔者由于篇幅有限只是从类别来说明具体如下：

（1）公共关系风险；（2）工程量风险；（3）投标报价风险；（4）投标费用风险；（5）废标风险；（6）违规风险。

（二）物流项目投标过程风险决策分析

一是通过对招标形式的区分避免企业的经营风险；二是建立良好的合作关系；三是评估招标人的信誉；四是付款办法；五是加强合同管理；六是预留必要的风险费。

此外，还应重视以下几类条款：（1）程序性条款；（2）有关工程计量条款；（3）有关价款的条款；（4）双方职责条款；（5）索赔条款：（6）有关通用条款与专用条款。

结束语

本文通过物流项目投标风险基本理论进行阐述，阐明了物流项目投标的相关问题，同时建立了物流项目投标风险决策的分析方法，主要运用加权平均法和决策树法对物流项目决策过程中的风险进行具体分析，给物流项目的投标以科学的理论作保障。这样有利于决策者对评价结论的有效把握，对物流行业对项目进行投标分析具有一定的指导意义。

物流项目投标风险分析是物流行业运作中的重要环节，所以对物流项目投标风险研究具有一定的积极意义，对物流行业的发展的科学性将起到重要作用。

本文虽然对物流项目投标风险进行了论述，但在研究过程中还存在许多不足，需要在今后的研究中进一步学习、补充。同时，笔者殷切期望业内人士共同开展深入、细致的研究，为推动我国物流投标决策风险管理理论的发展以及广大物流企业规避经营风险做出自己的贡献。

参考文献：

[1] 刘瀛寰（导师：孙家庆）.内陆港选址风险评价模型研究.大连海事大学硕士论文，2010.6

[2] 王永（导师：刘源张）.中国航空运输企业战略风险识别与评价研究.上海大学博士论文，2011.6

[3] 刘文清（导师：陈超）.企业全面风险管理研究及在Z公司的实践.复旦大学硕士论文，2010.10

[4] 李开宜，廖树中，罗林，覃家是.创新监督机制为企业持续健康快速发展保驾护航――广西鱼峰集团有限公司监督管理机制的探索与实践.大众科技，2010（8）

[5] 孙家庆等.航运与物流市场营销.大连，大连海事大学出版社，2006

[6] 孙家庆等.国际物流运作流程与单证实务.大连.大连海事大学出版社，2007

[7] 孙家庆.国际物流操作风险防范――技巧・案例分析.北京.中国海关出版社，2009

[8] 孙家庆.国际货运风险规避与案例分析.北京.中国科学出版社，2009

[9] 靳涛.安全、健康和环境――基于风险的嵌入式HSE.管理系统探讨，2010（12）

[10] 谢旭.客户管理与账款回收.北京，企业管理出版社，2001

[11] 王伟，王铁铮.企业全面风险管理的研究.价值工程，2013（8）

前期物业管理方案篇10

受托方(乙方)：xx房地产咨询服务有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定精神，甲乙双方在友好协商一致的基础上，乙方就xx广场商住项目的前期物业管理招标、投标事宜协助甲方开展工作，订立本合同。

一、 项目简介

本项目招标名称： 总建筑面积： 总户数： 物业类型： 招标方式：

乙方于招标文件审批、首次付款之日起40个工作日内，协助甲方办理完本次招标、投标相关事宜，并完成在房管局相关部门的合法备案手续。

二、 费用金额约定：

根据市场情况，双方约定本次招标、投标咨询服务费共计 xx 元,甲方分三次支付给乙方。在本合同签字盖章时甲方应向乙方支付人民币xx，开标结束时应向乙方支付人民币xx，其余 xx于本招标、投标工作结束，且乙方做完招标备案工作后给付乙方。

三、 甲方权利及义务：

1、

2、

3、 甲方应向乙方提供符合物业招标需要的相关资料; 甲方有权要求乙方按双方约定时间协助完成本次招标、投标工作; 甲方有权对乙方实施的物业招标、投标服务行为进行全程监督。

四、 乙方权利及义务：

1、 乙方负责物业招标、投标、开标、评标、中标、招标备案等相关咨询事宜。协助甲方在选定前期物业管理公司过程中提供全程咨询服务;

2、 乙方应按照有关法律法规的规定负责此项目物业招标、投标文件及相关资料的编制咨询工作;

3、 乙方负责与xx市房屋管理局物业处就本次招标、投标全过程进行沟通和审

核，并经xx市房屋管理局相关部门确认备案，达到招标、投标要求。

4、 乙方应当对本次招标、投标过程中知悉的甲方相关情况承担保密责任。

5、 乙方按照合同总款项提供相应的完税发票。

六、违约责任：

1、甲方违背本合同约定，不能按时支付咨询服务费用，乙方有权终止服务，并保留追偿欠款的法律权力。

2、乙方违背本合同约定，不能在约定时间内协助甲方完成招投标工作(完成以开标结束确定中标单位时间为准)，乙方返还甲方已支付的咨询服务费用;若因甲方资料缺陷或迟延提供，导致招标工作时间延误，所产生的后果及费用由甲方承担。

七、 本合同经双方签字盖章后生效，招标备案结束后履行完毕。

八、 一式贰份，双方各执壹份。

甲方：xx房地产开发公司 乙方：xx房地产咨询服务有限公司

【代表人签字】： 【代表人签字】：

联系电话： 联系电话：

签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日

物业管理招标委托合同范文二委托人：____________________

受托人：____________________

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《济南市物业管理招标投标管理办法》及国家的有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就前期物业管理招标事项协商一致，订立合同。

一、项目概况

项目名称：___________________

项目地点：___________________

项目规模：___________________

招标范围：___________________

二、招标要求

物业管理资质________级。

三、价款支付方式

中标人向受托人支付费(人民币)___________________

四、组成本合同的文件

1.本合同协议书;

2.本合同专用条款;

3.本合同通用条款;

4.合同履行过程中双方以书面形式签署的补充和修正文件。

五、本协议中的有关词语定义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予他们的定义相同。

六、受托人向委托人承诺，按照本合同的规定，承担本合同专用条款中约定范围内的业务。

七、委托人向受托人承诺，按照本合同约定支付方式和时间，向受托人支付报酬。

八、合同订立

合同订立时间：_______年_______月_______日

合同订立地点：___________________________

九、合同生效

本合同自双方约定之日起生效。

委托人(签章)：____________________________

法定代表人或授权人：____________________

联系电话：__________________________________

受托人(签章)：____________________________

法定代表人或授权人：____________________

联系电话：_________________________________

物业管理招标委托合同范文三甲方：安徽省外经集团 (开发建设单位)

乙方：安徽浩成物业管理有限公司(物业管理单位)

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对德盛广场提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称：德盛广场

物业类型：商业综合体

座落位置：花津南路与纬六路交叉口

建筑面积：约26万平米

第二章 服务内容与标准

第二条 物业早期介入阶段(即从20xx年10月1日起至项目整体交付完毕业主委员会成立止)

1、从物业管理和使用者的角度，为项目的规划设计提供合理化建议;

2、应甲方要求，参与本物业销售合同的评审，从物业管理的角度，提出相关修改意见，方便日后管理及控制投资成本的优化建议;

3、从开发商和物业管理的角度，参与水电设备、暖通设备等共用设施设备方案的评审，分析其选料、选型的合理性，并提出合理化建议;

4、向甲方提供项目所需的各类标识系统，以符合项目交付的需要;

5、应甲方要求参与其他相关物业配套设施的评审，并提供相关合理化建议。

第三条 物业施工阶段

1、根据甲方提供的工程施工进度计划，定期对施工现场进行巡查，及时提供工程整改意见;

2、每月不定期巡视施工现场，并对施工现场的管理和工程质量及整改情况提出合理化建议，形成每月巡查报告;

3、根据工程施工进度及现状，跟进各施工项目过程(如土建、机电安装、智能化系统、景观等)，进一步提供相关改进建议;

4、根据工程施工进度情况，向甲方及时提供楼宇材质保护建议，减少因施工对材质造成的损伤;

5、应甲方要求，参与隐蔽工程验收、机电设备安装调试，从方便日后使用管理及降低维保成本较低出发，提供相关改良意见

第四条 物业验收阶段

1、组建物业管理处;

2、招聘员工;进行物业管理业务知识和实务操作技能培训;

3、确定物业管理和服务所达到的标准，制定前期物业管理各类方案;

4、协助甲方编制业主手册;

5、协助甲方做好工程扫尾阶段的成品保护措施;

6、参与甲方工程管理人员以及销售人员组成的联合质量检查小组，对物业单体工程、综合工程及共用设施设备逐项进行初、复验，并监督施工单位的整改情况;

7、做好物业的接管验收工作;

第五条 物业交付后在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理;

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、道路交通、泊位管理;

6、公共秩序维护事项的协助管理;装饰装修管理服务;物业档案资料管理;

第三章 服务费用

第六条 前期物业管理开办费用壹拾万元，由甲方向乙方支付，合同签订起十个工作日内向乙方支付前期服务开办费。

第七条 甲方向乙方全额支付物业交付后的空置房费用、第一届业主大会费用(按实际发生额结算)、物业管理服务收缴率差额部分费用(按每期应收物管费总额第一年为20%，第二年为15%向乙方补齐)差额部分费用补齐时间：在乙方预收年度物管费前一个月，由乙方向甲方预收、

第八条 甲方承担前期物业管理期间发生的共用部位。共用设施设备问题的维护费用，并承担保修内由于设施设备质量问题产生的损失费用。(可向施工单位质保金中收取)

第九条 物业服务费用(不包括私家财产和报关费)具体标准如下：

1、非住宅(包括商铺)按建筑面积每月每平方米3.5元(不包括政府规定的人行道门前三包的费用);

2、小区公共能耗费按实按月按户向小区全体业主和使用户平均分摊交纳，控制放分摊能耗由开发建筑单位承担。

第十条 业主应于开发公司发出入住通知书之日起交纳物业服务费用(因业主的原因不能按时入住或入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，并按规定或约定综合服务费标准第一年按70%交纳空置物业管理费，

第二年全额交纳空置物业管理费)。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳;业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任、业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第十一条 物业管理服务费由乙方按12个月向业主预收，业主或物业使用人应在每期的前15日履行交纳义务。业主逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。

第十二条 若开发商与业主在销售合同中未确定由谁承担物业管理费用的，则乙方有权直接向甲方按本条约定收取物管费。

第十三条 业主拒不缴纳物业管理费的，乙方可以依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。

第十四条 停车场收费及经营收入分配采取以下方式：

1、停车场收费标准 ：按物价审核部门核准的价格收取费用，如前期甲方因招商采取的一系列优惠免费行为，由甲方补贴乙方。

2、本物业管理区域内属于全体业主的所有的物业公共部分，共用设备设施(外立面的广告)统一由乙方经营。

第十五条 业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或物业使用人自行办理。 第十六条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

第十七条 乙方向业主或物业使用人提供的其他服务项目的收费如下：

1、装修垃圾清运费按国家规定执行;

2、其他有偿服务项目的收取标准另行约定。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第四章 物业的经营与管理

第十八条 甲方应做好以下工作

1、销售前制定《德盛广场业主临时管理条约》，并作为销售合同附件与买受人签订合约。物业销售同事，协助乙方与业主签订《德盛广场前期物业管理服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《德盛广场业主临时管理条约》和《德盛广场前期物业管理服务协议》;

2、审定乙方提出的物业管理服务年度工作计划，审定乙方制定的物业管理制度;检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

3、应贯彻执行并督促业主、物业使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作;

4、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并与小区交付前及时向乙方移交;

5、按政府规定提供物业管理用房，并进行装修及配备乙方日常办公所需的相关设备(如办公电脑、打印机、传真复印机、办公桌椅、空调、办公文件柜等)。

6、按合同约定按时足额向乙方支付各项费用;

7、公共能耗部分因目前无法估算，暂不约定，今后在补充协议上约定。

8、小区生活垃圾处置费用由甲方一次性向环卫部门支付;

9、当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，甲方应协助乙方开展催缴工作，如因为产品瑕疵、不符合交付条件等因素而导致业主不缴的费用的由甲方承担;

10、按照国家优秀住宅示范小区标准，制作、安装各类识别系统(内容由乙方提供); 第十九条 乙方应做好以下工作

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本住宅区物业管理方案;

2、受甲方委托对小区交付后的物业进行日常管理;

3、劝阻、制止损害本住宅区公共设施或妨碍物业管理的行为，并对造成的损失要求赔偿;

4、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;

5、每12个月在本物业管理区域内向全体业主提供专项维修资金收支使用情况;

6、本合同终止时，乙方必须向业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。 第二十条 乙方应于停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务

第二十一条 本物业管理区域内的会所属甲方所有。会所委托乙方经营管理的，乙方将根据当地的实际情况制定会所活动场所收费标准，并上墙公布(另定合同)。

第五章 物业的承接验收

第二十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、 物业单体的共用部位(屋顶、墙体、楼道)

2、 道路市政设施;

3、 环境绿化设施;

4、 其他公共配套设施;

第二十三条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、 因甲方原因造成施工遗留问题的;

2、 因材料质量问题未达到材料使用年限的;

3、 共用设施设备未能达到正常使用寿命的;

4、 保修期内进行更新和关键部件维修更新的。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下;

1、 承担维修责任和费用;

2、 委托乙方维修，承担费用;

3、 及时更新设施设备或相关部件，重新承担维保期。

第二十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订由甲乙双方和施工单位、材料供应单位、设备安装单位的三方协议。 第二十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料;

1、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4、 有关物业销售方面的资料。

第二十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护

第二十七条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十八条 乙方可采取规劝、制止、举报等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第三十条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第三十一条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十二条 在小区交付前三个月甲方按规定依法无偿提供物业管理办公用房(包括装修及必须的办公设备)、业主委员会办公用房(基本办公用具及装修，产权归全体业主)，并提供安保人员及管理值班人员宿舍、食堂用房及相应的设施设备(设备清单由乙方另行提供，由甲乙双方确定后，作为本合同附件);

第三十三条 协助乙方与施工单位或安装、供应单位共同订立三方维保合同。

第三十四条 乙方提供标识系统清单由甲方负责制作及安装;同时提供承诺的配套活动场所，并按正常使用状态配置设备。

第三十五条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 专项维修资金

第三十六条 根据“芜湖市住宅区物业维修专项资金管理暂行办法”的规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。物业买受人在购房时，按规定由房地产开发企业向物业买受人代收代缴专项维修资金。

第三十七条 专项维修资金由芜湖市物业维修资金管理中心管理。

第三十八条 维修资金的使用在公共设施、设备保修期满后，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会批准，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。业主委员会未成立之前，不得使用专项维修资金，因公共设施、设备保修期满后，需要维修的费用，仍由甲方承担。

第三十九条 维修资金不敷使用时，需经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

第八章 违约责任

第四十条 甲方违反本合同第二十七条、第二十八条、第二十九条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条至第七条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第四十一条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条至第七条约定的服务内容和质量标准，甲方应书面要求乙方整改。业主或物业使用人违反本合同第十三条、第十四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费，乙方有权利按服务费3‰·月的标准要求业主或物业使用人支付违约金。

第四十二条 乙方违反本合同第十三条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第四十三条 甲方违反本合同第三十条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第四十四条 以下情况乙方不承担责任：

1、 因不可抗力导致物业管理服务中断的;

2、 乙方已履行本合同约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

3、 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

4、 因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

5、 乙方已履行物业管理前期服务协议的约定义务，造成业主生命及财产损失的。

第九章 其他事项

第四十五条 本合同期限自20xx年10月1日起至首届业主委员会成立时止;但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第四十六条 本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。

第四十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新聘的物业管理企业代管。

第四十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第四十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但本合同具有同等的法律效力。

第五十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第五十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1、2中方式处理：

1、 向芜湖市仲裁委员会申请仲裁;

2、 向人民法院提起诉讼。

第五十二条