前期物业管理服务协议范文
时间：2023-03-25 03:37:50
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篇1
2、物业费又称为物业管理服务费，是由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费。
3、物业费收取标准是由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定。物业费实行的是政府指导价和市场调节价。
4、建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。
篇2
第一条为了规范物业管理行为。改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本州实际，制定本办法。
第二条本州各乡村规划区内住宅区物业管理适用本办法。本方法所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
指业主通过选聘物业服务企业，本方法所称物业管理。由业主和物业服务企业依照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条本州各乡村规划区内住宅区物业应当逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
第四条房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门。负责做好物业管理的有关工作。
开发区、街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门负责辖区内物业管理的监督、管理、协调工作。
第二章业主自治管理
第五条住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时。选举发生业主委员会；首次业主大会也可由业主自行组织召开。
业主可以委托人列席。公房承租人和其他人根据委托的权限享有表决权。列席业主大会的业主所代表的表决权必需逾越入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。公房出租人可以书面委托承租人列席。
第六条业主委员会是业主大会的执行机构。可以连选连任；不称职的业主大会可予以撤换。
其组成人员不得在选聘的物业服务企业中兼职。业主委员会不得从事与物业管理无关的活动。
第七条业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20%以上业主提议。应当经出会的业主所代表的表决权过半数通过。业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，应当经业主委员会组成人员过半数通过。
对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约。
第八条业主大会行使下列职权：
一）制定修改业主大会议事规则、业主公约；
二）选举业主委员会或者撤换业主委员会委员；
三）审议并通过业主委员会章程、物业服务合同；
四）筹集、使用专项维修资金；
五）监督业主委员会工作。
六）决定物业管理的其他重大事项。
一）召集业主大会会议。演讲物业管理的实施情况；
二）根据业主大会的决定。签订物业服务合同；
三）审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有局部的维修计划、财务预算和决算；
四）听取业主、使用人的意见和建议。
五）业主大会赋予的其他职责。
第十条业主大会、业主委员会的活动经费在物业服务费中列支。
第十一条业主委员会应当自被选举之日起30日内将业主公约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单和章程报所在地的房地产行政管理部门备案。
第三章前期物业管理
第十二条本方法所称前期物业管理。建设单位委托物业服务企业所进行的物业管理和服务。
第十三条新建住宅区在规划、设计时。
物业区域内的供水、供电等实行一户一表。建设单位应当依照规划设计的要求建设或者预留物业管理服务的各项设施。
建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的经所在地的房地产行政管理部门批准，第十四条规划建筑面积3万平方米以上以单元式住宅为主的或者1万平方米以上以独立式住宅为主的新建住宅区。可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十五条建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。
建设单位应当与物业买受人签订物业买卖合同。物业买卖合同约定事项应当与前期物业服务合同内容一致。新建住宅区物业出售时。
前期物业服务合同、物业买卖合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十六条前期物业管理期间、房屋交付使用前所发生的物业管理费用。由建设单位与物业买受人在物业买卖合同中约定承担。
第十七条建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十八条建设单位应当在新建物业验收合格后。
一）竣工总平面图。配套设施及地下管网竣工图等竣工验收资料；
二）设施设备的使用说明书、电路示意图；
三）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
五）其他必要资料。
物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。前期物业服务合同终止时。
第四章物业服务企业
第十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第二十条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。并按照核定的资质等级从事物业管理服务活动。
持证上岗。从事物业管理的人员应当经过培训考核并颁发岗位证书。
本州从事物业管理活动的应当到州房地产行政管理部门备案。已获得国家统一制发的物业服务企业资质等级证书的州外物业服务企业。
第二十一条业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招投标重新选聘物业服务企业。将物业服务合同报所在地房地产行政管理部门备案。
第十八条规定的资料。物业服务企业衔接物业时。
第二十二条物业服务企业享有以下权利：
一）制定物业管理服务制度和措施；
二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费；
三）制止物业管理区域内的违章行为；
四）对造成物业损失的代表业主要求责任人予以赔偿；
五）法律法规规定的其他权利。
物业服务企业应当履行以下义务：
一）履行物业服务合同。
二）书面告知业主、使用人物业使用、维护的要求和注意事项及相关规定；
三）定期向业主委员会演讲和公布物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
四）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
六）法律、法规规定的其他义务。
第二十三条物业服务企业从事下列物业管理服务事项：
一）住宅区共有局部的使用管理、维修养护和更新；
二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行、管理和维护；
三）绿化养护；
四）协助公安机关进行消防平安、治安防范服务；
五）清扫、保洁服务；
六）车辆进出和停放管理；
七）依照业主、使用人要求。
八）物业维修专项资金的帐务管理；
九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
十）其他物业管理服务事项。
第二十四条物业服务企业可以通过招投标等方式聘用专业服务公司承担专项物业管理服务。但不得将物业项目整体转让给他人管理。
第二十五条物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起30日内。移交物业管理用房和有关资料，并报所在地房地产行政管理部门备案。
第五章物业的使用与维护
第二十六条业主、使用人和物业服务企业应当依照设计合
不得改变公共建筑和共用设施的使用性质和用途；确需改变的应当依法料理相关手续。理使用物业。
第二十七条在住宅区物业使用中禁止下列行为：
一）损坏房屋承重结构。
二）占用、损坏共有局部。
三）乱抛乱倒垃圾。乱停放车辆；
四）排放有毒、有害物质或者发出逾越规定规范的噪声；
五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
六）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为。
第二十八条业主或者使用人装修房屋前应当事先告知物业服务企业。
一）装饰装修工程的实施内容、期限。
二）废弃物的清运与处置；
三）物业外立面防盗窗、空调及太阳能等的装置要求；
四）禁止行为和注意事项；
五）违约责任；
六）其他需要约定的事项。
发现违反协议和有关规定的行为，物业服务企业应当依照装饰装修管理服务协议实施管理。应当立即制止并督促改正；对拒不改正的应当及时告知业主委员会，并报有关部门依法处置。
第二十九条住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外。
第三十条房屋共用部位、共用设施维修时。
第三十一条业主、使用人设置、使用自用设备可能危害房屋平安及公共安全的物业服务企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的由业主委员会委托物业服务企业代为消除。
第三十二条住宅区内由相关专业管理机构管理的设施。
第三十三条单位和个人在住宅区内进行管线等施工。并与业主委员会或其委托的物业服务企业签订协议，施工后按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十四条利用物业设置广告等经营性设施的应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业服务企业的书面同意。并支付设置费用。
第三十五条物业管理区域内的机动车停车库应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
物业管理区域内机动车停车管理服务统一由物业服务企业或者其委托的专业停车管理单位负责提供。
物业管理区域内机动车停放应当遵守以下规定：
一）遵守业主大会决定、业主公约和住宅小区机动车辆停车管理制度。
二）依照规定或约定交纳停车管理服务费用；
三）禁止占用、堵塞消防通道等。
第六章物业管理用房
第三十六条建设单位应当依照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积。
一）总建筑面积在10万平方米以下的项目。但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间；
二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目。逾越局部按2‰的比例配置；
三）总建筑面积在20万平方米以上的项目。超越20万平方米局部按1‰比例配置。
上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的下期建设中除按规定规范配置外，本方法实施前已在分期建设的住宅物业。还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置。
简易门卫房，共用部位、共用设施设备使用的房屋。地下室，人防工程以及室内层高不足2.20米的房屋不计入物业管理用房面积。
第三十七条建设单位应当在规划报建图纸中明确标明物业管理用房的位置和建筑面积。与建设项目同步设计、同步施工。
第三十八条物业管理用房。符合消防、环保、卫生等方面的要求。经验收合格后，县市房地产管理部门的监督指导下，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
应当一并对建筑区划内依法属于全体业主的物业管理用房申请登记，第三十九条建设单位在申请房屋所有权初始登记时。由房地产行政管理部门在房屋登记簿上予以记载。房地产行政管理部门受理房屋预售许可和房屋所有权初始登记时，应当依照房地产行政管理部门确认的手续核查并注明物业管理用房的位置和面积。
首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%房屋交付使用过半的物业管理用房应当全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的建设单位应当无偿提供符合本办法要求的临时物业管理用房。第四十条分期建设的住宅物业。
第七章物业管理费用
第四十一条物业管理费用由物业管理服务费和物业专项维修资金构成。
第四十二条物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费、车辆管理服务费依照属地管理由物价行政管理部门会同房地产行政管理部门依照住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则依法确定。综合管理服务费、车辆管理服务费的具体规范由业主委员会与物业服务企业参照指导价协商确定。
特约服务费由当事人与物业服务企业协商确定。
第四十三条物业服务企业应当依照本方法规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费。
业主承担连带责任。业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；业主将房屋出租的应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的从其约定。
第四十四条物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费。由业主从领取钥匙之日起缴纳。
第四十五条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的应当建立专项维修资金。专项维修资金的主要来源如下：
一）商品住宅业主依照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。
二）出售公有住房的依照下列规定交存住宅专项维修资金：1业主依照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。
2售房单位依照多层住宅不低于售房款的20%高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
三）依照规定收取的经营性设施设置费用和车辆停放费用以及其他物业维修资金。
第四十六条物业专项维修资金应当开设专户。按栋立帐，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修。
应由物业服务企业编制维修工程预算，房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时。经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。
第四十七条物业专项维修资金缺乏时。业主应当依照业主大会的决定交纳物业维修费用。此期间发生的维修费用分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主依照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承当。
第四十八条房屋权属发生转移。由原业主与受让人协商清算。
第四十九条物业管理服务收费应当明码标价。接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第五十条物业管理区域内。
物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用。
第八章法律责任
第五十一条违反本办法规定。
第五十二条建设单位、物业服务企业、业主和使用人违反合同约定的应当承担相应的违约责任；造成损失的应当承担赔偿责任。
第五十三条业主、使用人不依照本方法规定交纳有关费用的业主委员会应当协助物业服务企业催交；逾期仍不交纳的物业服务企业应当依法予以追缴。
篇3
第1条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)
名称：xx业主委员会
代表人：业主委员会主任xxx
联系电话：
受委托方(以下简称乙方)
企业名称：xx物业管理有限公司
法定代表人：
联系电话：
根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。
第2条物业基本情况
物业类型：别墅、连体住宅
座落位置：xxx旅游度假区xx路。
占地面积：62504.2平方米。
建筑面积：约34000平方米。
第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。
第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。
第6条公用设施的维修、养护和管理。
第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。
第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。
第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。
第10条协助公安部门维护小区公共秩序。
第11条进一步完善物业档案管理。
第12条按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。
第13条房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。
第14条规劝制止业主、使用人违反《伴海山庄管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。
第三章委托管理期限
第15条委托管理期限为二年。自二〇xx年x月x日起至二〇xx年x月x日止。
第四章双方权利和义务
第16条甲方权利和义务
(一)甲方权利
1.代表和维护业主、使用人的合法权益;
2.根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同;
3.监督业主、使用人遵守《伴海山庄管理规约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定;
4.检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修财务预算及决算;
6.查阅本小区物业档案资料(与物业公司内部管理有关的资料除外);
7.向业主筹集或续筹维修资金，审定维修基金的使用情况;
8.监督公共建筑、共用设施设备和物业管理办公用房及经营用房的使用情况。
(二)甲方义务
1.听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方;
2.保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《伴海山庄管理规约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用;
3.协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标;
4.当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交; 5.协助乙方搞好社区文化和社区服务工作。
第17条乙方权利和义务
(一)乙方的权利
1.根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理;
2.编制物业管理年度管理计划、编制维修基金使用计划及预决算报告;
3.编制共用设施设备大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费;
5.负责物业管理档案资料;
6.规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《伴海山庄管理规约》的行为;
7.有选聘专业公司承担专项工程的权力;但不得将物业管理责任转让给第三人;
8.当业主、使用人装修房屋时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理;
9.依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。
(二)乙方的义务
1.履行本物业服务合同并依法经营;
2.接受业主委员会和业主、使用人的监督;3.接受物业行政主管部门的监督、指导;
4.对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;
5.在条件成熟的情况下定时向业主公布维修基金及其利息使用管理情况;
6.向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务;
7.发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告;
8.定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情;
9.物业服务合同终止物业服务企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备。
第五章物业管理服务质量及标准
第18条依据国家、山东省和日照市有关规定，制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：
(一)房屋及共用设备管理
1.小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。
2.物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。
3.进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。
(二)共用设施管理
1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2.公共照明设施设备齐全，运行正常。
3.保持道路畅通。
4.污水排放畅通，沟道无积水。
5.危险部位标志明显。
(三)绿化及养护管理
绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
(四)环境卫生管理
1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。
2.道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。
3.雪后及时扫净小区内道路积雪;雨后及时清理污水。
4.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。
5.发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。
(五)社区秩序维护
1.小区内实行24小时值班巡逻制度;严禁脱岗。
2.值班人员统一着装，熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
3.进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面尽量保持清晰;无特殊情况监控资料7天有效。设施设备的完善、改造
(六)消防
1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2.配备兼职消防管理人员。
(七)公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。
第六章物业管理服务费用
第19条物业管理服务费
(一)依照日照市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取。
(二)业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第20条房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按国家有关文件执行。
第七章违约责任
第21条甲方违反本合同第十六条甲方义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方限期解决。
第22条乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改。
第23条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第24条乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。
第八章附则
第25条本合同期满前二个月甲乙双方应就续签合同事宜进行协商。
第26条双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。但是补充协议须经业主大会讨论通过并经甲乙双方共同签字盖章后才具有法律效力。
第27条本合同一式三份。甲乙双方各执一份，报物业行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。
第28条本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的可报请物业主管部门进行调解，调解不成功时双方同意：
(一)由日照市仲裁委员会仲裁。
(二)向人民法院起诉。
第29条其他约定：
1.加强对建筑垃圾的管理工作。
2.为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，或因自然灾害、不可抗力等因素造成业主、使用人人身伤害、死亡和财产损失的，甲乙双方均不承担责任。
甲方(签章)_____________乙方(签章)_____________
代表人：代表人：_________
年____月____日
超市物业服务合同样本
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车位物业服务合同范本
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合同：办公大楼物业管理委托合同
合同：常州市市区住宅区物业管理委托合同
合同：物业维修工程委托审价合同
合同：出租香港住宅物业用的地产协议
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写字楼物业租赁合同范本
租赁合同：物业租赁合约
写字楼物业合同范本
篇4
委托方(以下简称甲方)：
(签章)
联系人：
联系电话：
受托方(以下简称乙方)：
(签章)
物业管理负责人：
联系电话：
二、物业基本状况：
物业名称：
物业类型：
物业座落：
物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米;按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计______平方米;独立式住宅______幢______套，计______平方米;多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米;8～9层住宅______幢______套，计______平方米;10～20层住宅______幢______套，计______平方米;21～30层住宅______幢______套，计______平方米;31层以上住宅______幢______套，计______平方米;②商务办公用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;③商业用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米;⑤机动车场(库)建筑面积总计______平方米，停车位______个;地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个;⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。
三、物业管理公共服务费标准(请分类填写)：?
四、物业管理期限：______年______月______日______时至______年______月______日______时?
五、乙方向甲方出示的证件：
1、企业的营业执照，编号：
2、企业的物业管理资质证书，编号：
3、其他有关业绩证明文件：
六、备案时间与备案机关：
备案机关：
(盖章)
备案时间：______年______月______日
说明：
1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。
2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并(均为复印件)向物业管理主管部门提交。
3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。
4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。
前期物业管理服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受托方(以下简称乙方)：
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将______(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 ?物业基本状况
物业名称：
物业类型：
座落位置：______区(市)县______路(街道)______号
四 至：东______南______西______北______
占地面积：______平方米
建筑面积：______平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续;本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、______。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、______。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、______。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、______。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理、______。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、______。
第十三条 协助组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。
第十六条 其它委托事项：
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担;
2、________________________________________________;
3、________________________________________________ 。
第三章 ?委托管理服务期限
第十七条 ?委托管理期限暂定为________年(不超过3年)。自________年________月________日________时起至________年________月________日________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容;或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
2、审定乙方拟定的物业管理方案;
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案;
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告;
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第________种方式处理：
[1]甲方负责返修;
[2]委托乙方返修，支出全部费用;
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近年来，随着物价上涨和人力成本的大幅提高，以及物业管理服务收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。物业管理服务成本控制的途径，除了物业管理服务本身环节外，对小区规划设计、物业建筑质量等硬件环节也要予以足够重视。
1.1小区规划设计与竣工后物业管理成本密切相关
(1)小区的规划设计一般在建筑造型、景观布置、单体功能等方面下功夫，力求使自己的设计产品更加“完美”，并不真正为购房者考虑小区物业今后的管理成本。例如我司目前在管的一个建筑面积23万平方米的高档住宅小区，在景观设计中做了大量的人工水景，美化了小区的居住环境。这种人工水景针对当地水网密布，水资源丰富的特点，采用内河取水和小区内人工挖井取水两套方案。但是，由于当地工业废水污染河流并且地下水含铁量太高。结果，两套取水方案均不能满足水景对水质的要求。最终只有到城市供水网取水。但是，此方案除了运行成本高，也不符合节能、节水要求。最后只能降低使用率，采取节假日开放的办法。可见，要降低物业成本在规划设计规划阶段就必须开始。
(2)在防火、防盗、安全等设备设施配置环节同样可以通过更加科学、合理、全面的规划设计而大大改善，给日后业主的物业管理减少物业服务成本。比如小区的消防主机和安防监控位置的设置上，按消防要求，消防主机必须单独设置。结果很多小区设计时把消防主机和安全监控设施完全隔离甚至放在不同的建筑物。这样，在岗位设置时必然要增加人员。如在设计时能结合考虑，把消防主机和安全监控设施放在相邻且可想通的房间，既可以满足消防要求，也可发挥监控功能，又可以节省人工成本。
1.2建筑质量对物业管理服务成本的影响
建筑质量的优劣，影响物业维修费用，进而影响物业服务成本。施工单位普遍重主体结构，轻维护、装修工程。比如外墙渗水、地下车库地面起尘、渗水等施工安装质量普遍存在的问题。保修期内的物业维修属于开发商的职责，但通常是开发商要求从事前期物业服务的物业企业去做。由于物业企业缺少对原施工单位的制约手段，造成协调不畅，维修不及时，返修质量达不到要求。更严重的是，很多质量问题必须终身维修，其维修投入费用巨大。因此，只有规范和约束建筑商、开发商在建筑质量上的行为，同时依靠有关质量行政管理部门严格把关，健全质量管理机制，才能为业主提供质量过硬的建筑，降低竣工后的物业修理维护成本，从而降低物业服务成本。
1.3物业管理服务如何有效降低管理成本
(1)物业管理服务企业应从实际出发，找准适合自身发展的市场定位，或以住宅物业为主、或以商业物业为主，或以高端物业为主。笔者所在公司经过十几年的经营，在服务质量控制，规范化管理，企业文化建设，制度建设，团队建设，人才储备上，已经形成高端物业管理的核心竞争优势。因此，我们这几年在物业服务中得到业主的认可，并连续中标多个高端写字楼和高档住宅小区，在物业行业中奠定高端物业的地位。物业企业通过尽可能地发挥自己的‘长处’，就能有效降低物业管理服务成本。
(2)做强做大，降低管理成本。做强做大包含两个层面意思。其一，企业要做强做大。企业规模做大，在其后勤管理人员相对不变的情况下，管理成本的摊销才可以降低;其二，项目规模做大。单个项目的规模必须做大，才可以最大限度发挥各个岗位的效率。笔者认为，物业企业应尽可能扩大管理总量并争取大型项目;政府主管部门可以通过引导企业间强强联合，或者通过行政区域划分，把临近的若干个社区合并成一个物业管理区域，委托一家物业企业来管理，不仅对物业企业有利，对业主来说，也可以减少物业费支出。
(3)人、技结合，减少人员配置，降低人工成本。人防与技防相结合，能用技防替代，不选择人防。物业行业是劳动力密集型服务行业。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低劳动力成本成为物业企业降低管理成本的主要考量。物业企业在不降低服务质量的前提下要减少人员配置，一个有效的途径就是增加技防的投入，以技防结合人防，以技防代替人防。比如增加防盗及监视设施，合理布置监视探头;增强防盗功能，提升防盗等级等等，可以减少秩序维护员的配置;再如减少服务层次，把服务台前移，让服务人员更贴近业主，直接面对业主，也可以减少客户服务人员的配置;又如对大型小区配置机械保洁设备，减少保洁人员配置。上述设备设施的一次性投入虽然也会增加维修成本，但比起每年一次的人工成本提升，将节省很大一笔开支。
(4)实行片区管理，节约管理人员成本。物业行业经过这几年的资产重组，购并及市场竞争，企业规模出现跨越式增长。周边几个项目同属于一个物业企业的情况越来越多。因此，同一个公司把相近的几个项目并成一个片区，实行统一管理，可以大量减少管理层次的人员;同时，可以资源共享，对一些关键技术岗位人员可以统一调配。这样做既可以减少管理成本，又可以提高人力资源利用率。
1.4物业管理行业是具有一定公益性的服务行业，且在调整产业结构和城市管理中发挥了重要的作用
政府调整物业管理税收政策，适当减轻物业管理税负，扶持物业管理行业发展，对有效降低物业管理服务成本也有帮助。
2物业管理企业的经营理念
我国的物业管理服务企业已经经历了三个阶段:开始是物业管理初期(80～90年代)，仅仅对物业进行简单的养护;其次是(90年代～21世纪初)，全面对物业进行专业管理:然后是发展到现在(2008年以后)，对物业进行专业管理的同时还要为业主提供各种服务，也就是从“物业管理”到了“物业服务”阶段。业主需求的多元化促进了物业管理服务企业由管理型、服务型向经营型的过渡。笔者认为“物业经营”将是物业管理服务企业发展的第四阶段。物业经营必然成为物业管理服务企业生存与发展的必然选择。
2.1转变经营观念，创新经营模式
以业主为关注焦点，建立业主满意的物业服务模式。物业管理的服务必须顺应业主的需求而不断得到开发和提升。物业管理服务企业要转变经营观念，积极寻求企业为业主服务的新切点、新途径、新模式，寻求开拓服务新领域，创新经营模式。其实，物业服务是一个很大的经营平台。我司近几年来，在总收入逐年增加的情况下，物业服务费收入占总收入的比例在逐年降低。这种情况表明，除了固定不变的物业服务费收入之外，其他有偿服务收入已经成为我司收入及效益增长点。也正是这部分收入的不断增加，我司在这几年服务成本不断增加的情况下，充分利用管理区域内多种资源挖掘边际效益，经营利润屡创新高。
2.2整合经营资源，提升经营效益
(1)积极储备物业经营资源。物业服务企业拥有自由处置和经营的物业资源才能带来收益，提升经营效益。物业服务企业可考虑以下几个途径来储备物业经营资源:①向开发商积极争取未出售的店面、车库，或者停车场、会所、游泳池、健身场所等，划归物业服务企业经营，以弥补物业管理费的不足。如我司在温州的管理项目与业主委员会签订协议，把底层店面和社会停车场交给我司经营，收入作为公共部位维修养护费用及增添设备设施支出;将开发商未出售的店面、车库交给物业公司出租，租金归物业公司充抵前期物业补贴;②利用公共部位进行经营，经营收入与业主按约定比例分配。我司所有项目在签订服务合同是均要求业主把公共部位委托我司经营，一方面充分利用业主的公共资源为业主创收，业主高兴;另一方面增加公司的经营收益。
(2)以物业为平台开展多种经营。有效进行业主需求分析，拓展潜在服务空间。为业主提供更加便利、舒适的工作和生活条件。可采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体开展多种经营。我司已开展与中国电信、中国移动以及多家广告商合作，开展电信业务、移动信号覆盖及开展多项广告业务等。
(3)开展社区专项经营。利用物业优势，开展社区专项经营。随着我司经营规模扩大，保洁量逐年增加，保洁队伍扩大，保洁技术水平不断提升。为此，我司专门成立一个保洁公司，除了保证本公司日常保洁任务，还对外承接保洁家政业务，利用现有保洁设备，承接如石材保养，地面晶化，洗地毯，办公室保洁等业务，既增加经营收入，又满足业主的需求，也密切公司与业主的关系。
2.3以人为本，注重育才
对于物业管理这一行业，所有的效益都是靠人力创造的，物业管理人应当有优秀的个人品质、高尚的职业道德以及行业专业技能、强烈的使命感和责任感，对企业有高度的忠诚度。在这方面，我们的做法是，针对员工个体的不同情况和他们的不同诉求，分门别类，采取个性化的措施，以满足员工的不同需求。我们的薪酬体系灵活，贴近市场标准，让所有员工的工资水平随市场标准及物价水平的提升而提升，从而满足员工的日常生活的必须;我们制定公开、公平的内部竞聘机制，让有能力的员工可以通过公平竞争，获得晋升的机会和更大的发展平台;我们还制定员工培训计划，让不同层次的员工都能获得技能的提升和物业相关知识的增长;同时，制定员工内部转岗制度，让所有的员工在退休之前，都能在公司找到其合适的岗位，解除了员工“吃青春饭”的后顾之忧。通过上述制度设计，我们稳定了员工队伍，沉淀了一大批物业管理人才，为企业的发展壮大储备了大批的人才。“先有满意的员工，再有满意的顾客”。员工是物业管理企业服务实施的最终体现，物业管理服务企业只有拥有一大批专业、充满激情的、自觉自愿地努力工作的员工，物业管理企业的服务水平才能有所提高，服务品质才能得到顾客的认可。
2.4扩大企业知名度，强化企业社会责任感
(1)在激烈竞争的市场经济中，“酒香不怕巷子深”的观念已不足取，孤芳自赏的结果，只能是默默无闻的凋谢。物业服务企业应合理而充分地利用适当的方式、适当的场合、适当的媒体，展示、宣传企业的形象，扩大企业知名度，提高企业的影响力。这几年，我们在狠抓服务质量的同时，积极参与社会公益活动，扩大企业的知名度和社会影响力。
(2)增强企业的社会责任。笔者认为:其一，守法经营，按章纳税是企业最基本的，也是首要的社会责任;其二，企业应该爱护员工，以人为本，建立和谐的劳资关系，创建和谐企业;其三，企业要关爱社会弱势群体，踊跃捐款捐物，帮助需要帮助的个体，构建企业与社会的友好关系;其四，由于物业企业的特殊性，在协助政府在城市管理、构建文明社会方面，可以起到不可或缺的作用。
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1物业管理已成为城市管理的一项主要内容
我国物业管理起步于20世纪80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。为促进和规范物业管理的发展，国家不断加大物业管理相关政策的配套力度。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。以法规形式正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向。1996年，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益提供了保证。1998年8月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，1999年10月制订了《前期物业管理服务协议》。这些示范文本成为规范物业管理行为、保护当事人的合法权益的规范性文件。1999年l0月，为提高物业管理水平，推动物业管理市场竞争，建设部制定了《物业管理企业资质管理试行办法》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。经过二十多年的发展，物业管理逐步从点走向面，从南走向北，覆盖范围不断扩大，已成为小区管理的重要方式和手段。晋中市，于1999年撤地设市，全市总面积1．64万km，辖一区、一市、九县及一个省级经济技术开发区，总人口310余万，城镇人口135万，城镇化率近43．4％。建市以来，随着住房制度改革的推进以及国家物业管理相关制度的颁布实施，物业管理也经历了起步、壮大到健康快速发展的历史阶段。2005年以来，晋中市针对房地产市场迅速发展的实际，加快物业管理规范化步伐。首先是明确管理机构，规范企业行为。晋中市建设局作为晋中市物业管理的行政主管部门，具体负责监督指导全市物业管理工作。其次是加强制度建设，奠定物业管理法制基础。2007年以后，该市相继出台了《物业服务收费管理规定实施细则》《住宅小区物业服务等级和收费标准》《住宅共用部位共用设施设备维修基金实施细则》《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》(试行)，以上规范性文件的出台实施，为晋中市物业管理的健康发展奠定了法制基础。第三是开展物业管理从业人员岗位培训，加强物业管理经验总结交流。全市物业管理按照市场化、专业化、规范化要求，取得了长足的发展，为推进住宅与房地产业的快速健康发展，打造宜居和谐晋中做出了积极的贡献。
2当前物业管理发展中存在的问题
1)物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体诸多，他们之问既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物业管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，导致产权关系不明确，法律责任不清楚。特别是开发商与物业管理的责任不明确，房地产开发建设中遗留的工程质量问题，很多都是在物业使用中暴露出来的，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加剧了物业管理企业和业主的矛盾。
2)物业管理企业质量不高。建市10年，物业管理企业达到120家，发展速度相当快，但质量并未同时跟进，物业管理企业人员素质低，经营管理水平不高，从业人员良莠不齐。据统计，80％以上的物业管理人员来自城市企业、事业单位下岗分流人员、部队复员专业军人以及农村剩余劳动力，实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格(如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等)的人员更是风毛麟角，非专业人员做物业管理，管理人员普遍素质低，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。
3)物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。当前出现的问题主要有两个方面：a．收费难度大。b．收费行为不规范。在前期物业管理中，物业公司与房地产开发商责任不明确。当前，物业公司将发放房屋产权证、供电、供水等权力来强迫业主交费，激化了双方矛盾，由此造成了很多的纠纷。
4)物业管理相配套的法制建设缺失与理论研究滞后。随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系还不健全，近年引发多起群体纠纷。每年，建设部门办理的件、12319热线投诉、行风评议等因物业管理的占到近30％。这充分说明现有管理模式存在着弊端。同时，我国的物业管理理论研究滞后，局限于参考国外的多，结合实际研究的理论不多。
3物业管理规范化科学化发展的对策
1)建立一个完整的、系统的物业管理法规体系。包括确立物业管理企业的法律地位、经营性质和实施物业管理服务的原则和标准、运作措施业务范围及应负有的法律责任；规定物业管理市场公平竞争的规则、违规的处罚和物业管理权力获得的形式及标准；确定政府主管部门、开发商、建筑商、物业管理企业、社会有关各方和业主管理委员会之间应遵守的规定、享有的权利以及履行的义务。
2)制定出台物业管理行业标准和规范。尽快建立和实施物业管理资质等级的评定，树立一些品牌公司，形成优质优价、优胜劣汰的市场竞争体制，以及制定设备操作与管理标准、劳动定员与定额等手段加强行业管理，完善物业管理企业的自身建设，提高物业管理服务水平。
3)建立物业管理资金的良性循环体系。尽快出台各地关于开发商和业主应交纳的物业管理维修基金的具体规定、使用管理办法和政府行业主管部门的监督办法。在政策上扶持和鼓励物业管理公司扩大经营服务范围，增加物业管理资金的来源，真正地做到“以业养业，一业为主，多种经营”。
4)加强物业管理知识的普及。目前造成物管纠纷的矛盾，其原因是多方面的和综合性的，决不是哪一个单方面的问题。一方面要加强物业管理知识的宣传，使之深人民心。每位消费者既能用法律来保护自己的权益，又能守法以利行业的发展和社会的进步。另一方面，作为物业管理企业，要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理，同时，要创新服务理念，优化服务质量，在加强硬件管理的同时，更要注重对顾客提供优质的服务，不断改革服务质量。
5)建立物业管理的相应机制。a．加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场。物业管理必须推向市场，引入竞争机制。b．建立“质价相符”的服务收费机制。从满足不同类型的服务需求出发，进一步明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务。C。出台有关管理规定，严格市场准人与清出制度，加强企业资质管理。建立物业管理企业信用档案，接受社会监督。
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第一条本合同当事人
委托方以下简称甲方)南京市鼓楼区香榭里小区业主委员会
受托方以下简称乙方)中标物管公司
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将南京鼓楼区香榭里小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型住宅小区
座落位置南京市鼓楼区闽江路8号
占地面积24000平方米
建筑面积45000平方米。其中，一期建筑面积23734.05平方米
委托管理的物业构成为香榭里小区一期。包括内容有：1-6栋多层住宅及其配套设施。配套设施见附件一(香榭里一期设施、设备明细)
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、机电设备、配电系统等。
第六条本物业规划红线内属一期物业管理范围的市政公有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
第七条本物业规划红线内属一期物业管理范围的公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条本物业规划红线内属一期物业管理范围的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料见附件2。注附件2为“和平物业”代保管的全部物业材料的清单。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用
1.物业管理服务费2.公摊费3.物业公司提议并经业委会同意的其它收费。
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十七条其它委托事项
第三章委托管理期限
第十八条委托管理期限为3年。自2004年11月1日零时起至2007年10月31日24时止。
第四章双方权利义务
第十九条甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约
3.审定乙方拟定的物业管理制度
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算
6.在合同生效之日起30日内向乙方提供100余平方米建筑面积管理用房5栋102室，由乙方按
下列第1项执行
1无偿使用
2按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收人用于。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交(物业管理所需全部图纸、档案、资料，见附件二：一期档案文件细目)
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第二十条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益、获取不当利益。
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理
4.在甲方订可下，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.入驻的物业公司应在入驻本小区后3个月内编制完成本小区物业服务管理年度计划、以及年度财务预算。经双方议定后由乙方组织实施
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督
7.每月向业委会负责财务审计的委员告知一次上个月的管理费用收支情况;每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内政、扩建或完善配套项虱须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准可实施
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章物业管理服务质量
第二十一条乙方须按标书内容，以及与标书服务档次相近的《江苏省物业管理服务标准》中的级别内容提供服务。
第六章物业管理服务费用
第二十二条物业管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建设面积每月每平方米元向业主或物业使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米元和业主或物业使用人收取。(以中标书为准)
2.空置房屋的管理服务费，由乙方按政府主管部门的相关规定收取。
3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由乙方按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。
第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取
(具体内容见本合同的补充合同。)
第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准经甲方同意。
第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下1.2.3.。
第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用
1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担更新费用，由甲方承担。
2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担大中修费用，由甲方承担更新费用，由甲方承担。
3.市政公有设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担大中修费用，由甲方承担更新费用，由甲方承担。
4.公共绿地的养护费用，由乙方承担改造、更新费用，由甲方承担。
5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担大中修费用，由甲方承担更新费用，由甲方承担。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决逾期末解决的，乙方有权终止合同造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到
约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有权终止合同造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5元的违约金给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章附则
第三十一条自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条本合同附有补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中末规定的事宜，均遵照国家、省、市政府有关法律、法规和规章执行。各规章的解释顺序为：国家、省、市的相关文件。
第三十五条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门备案各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院。
第三十九条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满XX天前向对方提出书面意见。
第四十条本合同自签字之日起生效。
代表人代表人：
年月日
注：本小区有可能的遗留问题：
1、小区内是否可以停车、停车收费问题;
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有关物业服务合同范本
第一章 总则
合同双方当事人
甲方(房地产开发公司)：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：
联系电话：
乙方(物业管理公司)：
注册地址：
营业执照注册号企业资质证书号
法定代表人：
联系电话：
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的物业(以下简称“本物业”)实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 物业基本情况
物业类型：
坐落位置：市镇路
占地面积：平方米，其中绿地面积——平方米。建筑面积：平方米，其中住宅平方米，商铺平方米，停车场。
第二条 本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章 物业服务事项
第三条 甲方按照法律、法规和有关规定，采用“招标”、“协议”方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。
第四条 本物业在未竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。
1、建筑物主体外的共用部位管理。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%.
2、共用设施设备管理。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、绿化、环境卫生管理。
服务质量：设施完好、整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率95%.
4、车辆管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序。
第五条 本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量
(一)日常服务
1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：“楼盖”、“屋顶”、“外墙面”、“承重结构”、“楼梯间”、“走廊通道”、“门厅”。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%.
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“烟囱”、“化粪池”、“沟渠”、“池”、“照明系统”、“中央空调”、“电梯”、“发电机”、“消防设施设备”、“智能化设备”“外墙排水管”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3、按国家《物业管理条 例》(以下简称《条 例》)第四十五条 的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。
4、生活服务设施的维修养护和管理，包括“商业网点”、“文化体育娱乐场所”。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
5、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括“共用绿地”、“花木”、“建筑小品”、“园林小品”。
服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。
6、公共环境卫生，包括“公共场所、房屋共用部位的清洁卫生”、“垃圾的收集、清运”。
服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。
8、安全防范工作，包括“安全监控”、“巡视”、“门岗执勤”。
服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。
(二)定期服务
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化粪池一次;
4、每年 清疏排水系统一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6个月 检修水泵一次;
7、每月 检修电梯一次;
8、** 检修发电机一次;
9、** 检修中央空调一次;
10、每月 检修消防设施、设备;
服务质量：设备良好，运行正常，垃圾日产日清。
(三)管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。
服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服务事项
第六条 乙方在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。
第七条 业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金￥20xx元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反“物业装饰装修协议”的，乙方应在 30日内将物业装饰装修保证金“本金”退回给业主或非业主使用人。
第八条 业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。
第三章 物业服务费用
第九条 本物业未竣工验收交付使用前，物业服务费用由房地产开发企业交纳。物业服务费用的构成包括：
1、物业服务成本;2、法定税金;3、物业管理企业的利润等;
第十条 本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳。
第十一条 物业服务费的收取方式和物业服务酬金
本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用以下方式收取物业服务费和提取酬金：
按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按“各户使用量”另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
第十二条 本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条 约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：
1、住宅按“建筑面积√”每月每平方米1.2元收取;商场按“建筑面积√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或交付使用的物业，由乙方按本条 本款第1点约定的标准向建设单位(业主)收取物业服务费。
第十三条 业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15号之前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同中止时，如业主、非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费“本金”退给业主、非业主使用人。
第十四条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内根据市物价部门批文调整。
2、甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
3、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：
从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之1交滞纳金;
4、业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取适当措施催缴。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
第十五条 物业竣工验收交付使用后，车位停放服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
(一)车位服务费及车位停放服务费(已购买车位的，收取车位服务费;未购买车位的，收取车位停放服务费)
1、小车车位服务费30元/月
2、小车车位停放服务费200元/月、室外150元/月;摩托车停放服务费30元/月;
3、自行车停放服务费元/月;
(二)停车保管费
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行约定保管责任，签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担责任。
(三)临时停车的，“每小时√”、“每次”收取5元，24时至清晨8时7元。摩托车临时停放1元。
第十六条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十七条 物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内由甲方承担;
2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付;
第十八条 专项维修资金的筹集、使用和管理
甲乙双方约定按以下方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。
1、购房人按二房以下1000元/户、三房20xx元/户、商铺20xx元/卡的标准在收楼前直接向代办银行交纳，或发展商代收，实行专户存储，专款专用，当业委会成立后，由发展商移交给业委会监督。
专项维修资金的筹集、使用与管理，按照法律、法规和有关规定由当事人另行约定。物业需要使用专项维修资金2，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十九条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由乙方负责维修养护，费用由该业主承担。
第二十条 本物业竣工验收交付使用后，按以下第种方式筹集购买房屋共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊;
2、由乙方代办，保险费从物业服务费总收入中支出，计入成本。
具体投保的保险险种为。
附加险险种为。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章 双方责任
第二十一条 甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、起草《业主临时公约》，在销售物业时向买受人明示，并要求买受人作出遵守的书面承诺。
3、起草《前期物业管理服务协议》，在销售物业时与买受人签订。
4、本物业竣工验收交付使用时，协助乙方对物业进行接管验收。甲方交付给乙方管理的房屋、设施、设备应当达到国家验收标准的要求。如存在质量问题，双方应书面确认并按以下第3种方式处理：
(1)由甲方负责返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用;
(3)双方协商调解。
5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起15日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房，乙方无偿使用，2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经业委会同意可用作商业用房，由乙方出租，其租金收入主要用于补贴物业管理费不足。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于本物业竣工验收交付使用之日起15日内向乙方移交;
前款所述的资料包括：
(1)竣工验收资料，包括但不限于物业竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等;
(2)技术资料，包括但不限于设施设备安装、使用、维护等资料;
(3)物业质量保证书和物业使用说明书;
(4)与买受人签订的《前期物业管理服务协议》;
(5)物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
(二)乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动;
2、编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施。
3、向业主和非业主使用人告知使用物业的有关规定，当业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项。
4、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方;
5、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。
6、本合同终止时，应当向业主委员会移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主、非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和不退出物业管理区域。
第二十二条 乙方未能履行本合同的约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第二十一条 第(一)项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十四条 乙方违反本合同第四条 、第五条 和第二十一条 第(二)项约定的，甲方有权要求乙方在合理的期间内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十五条 乙方违反本合同第三章 约定，擅自增加收费项目和提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用;造成甲方、经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十六条 甲方根据第二十四条 或乙方根据第二十三条 行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接。
第二十七条 甲乙任何一方无正当理由提前中止合同的，应向对方支付壹万的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第二十八条 本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按有关法律规定协商处理。
第二十九条 业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、法院裁决等措施。
第三十条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成甲方或者业主、非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十一条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
第六章 服务期限
第三十二条 服务期限为五年年。管理期限以乙方正式进驻或甲方交楼之日起，预计为年月30日至年0月31日止，合同期满如甲乙双方本无异议，则自动延期三年。
按《物业管理条 例》规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”
第三十三条 合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。乙方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章 附则
第三十四条 合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第三十五条
本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向工商行政员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十六条 本合同连同附件共12页，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部门存1份。
第三十七条 本合同自双方法定代表人签字、加盖公章 之日起生效。
甲方(盖章 )：乙方(盖章 )：
法定代表人(签名)：法定代表人(签名)：
****年**月**日****年**月**日
物业管理服务合同的格式
第一章总则
第1条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
名称：xxx业主委员会
代表人：业主委员会主任xxx
联系电话：
受委托方(以下简称乙方)：
企业名称：xxx公司
法定代表人：
联系电话：
根据《物权法》、《xx省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。
第2条物业基本情况
物业类型：
座落位置：
占地面积：
建筑面积：
第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。
第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。
第6条公用设施的维修、养护和管理。
第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。
第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。
第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。
第10条协助公安部门维护小区公共秩序。
第11条进一步完善物业档案管理。
第12条按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。
第13条房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。
第14条规劝制止业主、使用人违反《伴海山庄管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。
第三章委托管理期限
第15条委托管理期限为二年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四章双方权利和义务
第16条甲方权利和义务
(一)甲方权利
1.代表和维护业主、使用人的合法权益;
2.根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同;
3.监督业主、使用人遵守《伴海山庄管理规约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定;
4.检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修财务预算及决算;
6.查阅本小区物业档案资料(与物业公司内部管理有关的资料除外);
7.向业主筹集或续筹维修资金，审定维修基金的使用情况;
8.监督公共建筑、共用设施设备和物业管理办公用房及经营用房的使用情况。
(二)甲方义务
1.听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方;
2.保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《伴海山庄管理规约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用;
3.协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标;
4.当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交;
5.协助乙方搞好社区文化和社区服务工作。
第17条乙方权利和义务
(一)乙方的权利
1.根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理;
2.编制物业管理年度管理计划、编制维修基金使用计划及预决算报告;
3.编制共用设施设备大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费;
5.负责物业管理档案资料;
6.规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《伴海山庄管理规约》的行为;
7.有选聘专业公司承担专项工程的权力;但不得将物业管理责任转让给第三人;
8.当业主、使用人装修房屋时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理;
9.依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。
(二)乙方的义务
1.履行本物业服务合同并依法经营;
2.接受业主委员会和业主、使用人的监督;3.接受物业行政主管部门的监督、指导;
4.对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;
5.在条件成熟的情况下定时向业主公布维修基金及其利息使用管理情况;
6.向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务;
7.发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告;
8.定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情;
9.物业服务合同终止物业服务企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备。
第五章物业管理服务质量及标准
第18条依据国家、山东省和日照市有关规定，制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：
(一)房屋及共用设备管理
1.小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。
2.物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。
3.进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。
(二)共用设施管理
1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2.公共照明设施设备齐全，运行正常。
3.保持道路畅通。
4.污水排放畅通，沟道无积水。
5.危险部位标志明显。
(三)绿化及养护管理
绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
(四)环境卫生管理
1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。
2.道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。
3.雪后及时扫净小区内道路积雪;雨后及时清理污水。
4.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。
5.发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。
(五)社区秩序维护
1.小区内实行24小时值班巡逻制度;严禁脱岗。
2.值班人员统一着装，熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
3.进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面尽量保持清晰;无特殊情况监控资料7天有效。设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修基金的按照以上相关条款执行。
(六)消防
1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2.配备兼职消防管理人员。
(七)公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。
第六章物业管理服务费用
第19条物业管理服务费
(一)依照日照市物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取。
(二)业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第20条房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按国家有关文件执行。
第七章违约责任
第21条甲方违反本合同第十六条甲方义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方限期解决。
第22条乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改。
第23条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第24条乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。
第八章附则
第25条本合同期满前二个月甲乙双方应就续签合同事宜进行协商。
第26条双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。但是补充协议须经业主大会讨论通过并经甲乙双方共同签字盖章后才具有法律效力。
第27条本合同一式三份。甲乙双方各执一份，报物业行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。
第28条本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的可报请物业主管部门进行调解，调解不成功时双方同意：
(一)由日照市仲裁委员会仲裁。
(二)向人民法院起诉。
第29条其他约定：
1.加强对建筑垃圾的管理工作。
2.为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，或因自然灾害、不可抗力等因素造成业主、使用人人身伤害、死亡和财产损失的，甲乙双方均不承担责任。
甲方(签章)：_____________乙方(签章)：_____________
代表人：代表人：_________年____月____日
物业管理服务合同书参考
第一章 总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
组织名称：_________________________
代表人：___________________________
地址;_____________________________
联系电话：_________________________
受委托方(以下简称乙方)：
企业名称：_________________________
法定代表人：_______________________
注册地址：_________________________
联系电话：_________________________
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将______________(牧业名称)委托乙方实和行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：________________
座落位置：________市________区________路(街道)________号
四至：________________________
占地面积：________平方米
建筑面积：________平方米
(委托管理的物业构成细目见附件)
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院________。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、________、________、________。
第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、________、________、________、________。
第七条公共绿地的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所________、________、________。
第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、________、________、________。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、________、________、______。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1.物业管理费：________________
2.保洁费：________________
3.保安费：________________
4.房屋设备运行费：________________
5.维修养护费：________________
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、________等措施。
第十六条其他委托事项
第三章委托管理期限
第十七条委托管理期限为______年。自______年______月______日______时起至______年______月______日______时止。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审定乙方制定的物业管理方案;
4.检查监督乙方管理工作的执行情况;
5.审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
6.在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积管理用房(产权仍属甲方)，由乙方按下列第________项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。
7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起________日内向乙方提供;
8.当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付;
9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
(1)________________
(2)________________
10.协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活。
第十九条乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;
7.每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况;
8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。
第五章物业管理服务要求标准
第二十条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到______%。
1.房屋外观：____________
2.设备运行：____________
3.房屋及设施、设备的维修、养护：____________
4.公共环境：__________________
5.绿化：__________________
6.交通秩序：__________________
7.保安：__________________
8.急修：__________________
小修：__________________
第六章物业管理服务费用
第二十一条物业管理服务费
1.管理费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主收取;
2.保洁费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取;
3.保安费由乙方按建筑面积生平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取;
4.高层住宅电梯、水泵、______运行费按实结算，由乙方向业主收取;
5.管理服务费标准的调整，按______调整;
6.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十二条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的______倍收取。
第二十三条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取;
1.露天车位：____________
2.车库车位：____________
第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。
第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1.____________
2.____________
第二十六条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反本合同第十八条第______款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方______元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章附则
第三十一条双方约定自本合同生效之日起______天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条本合同正本连同附件________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
篇9
一、本市行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本规定。
二、市房产管理局负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作。
三、投标人应持有建设部、江西省建设厅或南昌市房产管理局核发的物业管理企业资质证书。
持有外地物业管理企业资质的投标人，应经南昌市房产管理局备案。
四、物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上招标公告。招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获得招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物管企业发出投标邀请书。
投标人少于3个或住宅小区总建筑面积小于2万平方米的物业项目，经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
五、招标人可以委托招标机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可自行组织实施招标活动。
物业管理招标机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。
六、物业未交付使用的，或新建物业的业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理的招标组织实施工作；业主委员会已成立的，由业主委员会负责物业管理的招标组织实施工作。
业主委员会组织实施招标活动，应经业主（代表）大会讨论决定。
七、新建物业的招投标工作，应在办理商品房预售证之前完成。现有项目的招投标工作，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。
八、招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、建设项目基本情况、物业管理用房等；
（二）物业管理服务内容、标准及要求等；
（三）评标标准和评标方法；
（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（五）物业管理服务合同的签订说明；
（六）招标活动方案，包括开标、评标的时间、地点；
（七）其它需要说明的事项。
九、公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中择优选择不少于3家资格预审合格的投标申请人。
十、物业管理招投标活动实行备案制度，招标人应当在招标公告的10日前，提交以下材料报市房产管理局备案：
（一）招标项目简介；
（二）招标书（包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等；
（三）招标活动方案（包括招标组织机构、时间安排、评标委员会、评分标准等）；
（四）其它相关材料。
十一、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在规定的时间内，将投标文件送到指定地点。
招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。开标时，应有投标人代表参加。
十二、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表、行业主管部门和具备物业管理评标经验的专家组成。成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的评委不得少于成员总数的三分之二。评委可从市房产管理局建立的招标投标专家库名单中随机抽取产生。
评标委员会可以采取公开答辩的方式评标，对投标文件、现场答辩及企业信誉等几个方面进行综合评审，以综合评分依次排序，推荐不超过3名合格的中标候选人。
十三、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托服务合同，并报市房产管理局备案。
十四、招标活动结束后，招标人或原物业管理企业应将下列档案资料移交给中标单位：
1、项目竣工总平面图；
2、总体建筑、结构、设备安装竣工图；
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
5、各单项工程竣工验收证明材料；
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
7、房屋销售清单和产权资料；
8、公共配套设施的产权及收益归属清单；
9、物业管理所必需的其它资料。
十五、前期物业招投标的费用由建设单位承担；业主大会自行组织招投标的费用由全体业主承担或由招标文件约定中标人承担。
十六、招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：
（一）招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争情况的；
（二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。
篇10
一、 基本案情
原告北京市大成物业管理公司
被告李恕等长安新城十二名业主
原告诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司）的委托，负责该公司开发建设的 “长安新城”项目的物业管理。被告李恕等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于 2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房 一长安新城日1楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元 802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。
另外，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28至30日，在长安新城日1楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城日1楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城日1楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。
二、 审判情况
经审理查明，大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于 2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台].见双方的补充协议（六）。”双方签订的“补充协议”第（六）项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台：白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗，北阳台即如此。
2002年5月9日，大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。
2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。
2002 年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》第十四条“甲方的义务”中第6项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》；该《细则》第二条“装修项目及要求”第四条中的第2项规定“为了保持大成南里（长安新城）的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《大成南里（长安新城）业主公约》中的 “装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。
被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。
法院认为，大成开发公司与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另大成开发公司制定的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。
原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决 驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。
三、 评析意见
本案涉及的以下法律问题需要总结和研究。
（一） 物业管理公司与业主之间法律关系的性质
物业管理公司与业主之间法律关系的性质是研究物业管理法律问题的基础。它们之间的关系是否受消费者保护法的调整应从以下几个方面进行考虑。
1、消费
消费者保护法所谓“消费”（Consumption）一词，其文义是相对于“生产”而言，因此，“生产”之外为满足生活目的的一切活动，均属消费。其意义可做如下说明：
消费是一种为了达成生活目的直接使用商品或接受服务的行为。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娱乐方面为满足人类欲望的行为，即为消费行为。
2、消费者（Consumer）是“为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或接受服务的自然人。”
3、经营者 ，依照我国《反不正当竞争法》定义，指从事商品经营或者盈利的法人、其它经济组织和个人。
从以上几个概念进行分析，业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司以事业目的进行活动，属于服务行业，应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”。其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
按照立法指导思想，合同当事人一方为消费者的场合，应当优先考虑对消费者利益的特殊保护，亦即对经营者一方的合同自由予以某种程度的限制。同时《消费者权益保护法》中关于消费者合同的规定，作为合同法的特别法，在适用上应处于优先地位。
在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的朝阳企业，因收费、服务质量等产生的诉讼纠纷不断增多，在目前对物业管理纠纷是否受消费者保护法保护争议较大的情况下，本案主审法官适用消费者保护法，契合了消费者权益保护法保护弱者的实质，更好地保护了合同当事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体现。
（二） 物业管理合同的性质――格式合同
依据我国新合同法第三十九条第二款规定，本案当事人双方所签的物业管理合同是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。在我国，对格式合同的规制近几年才被人们所认识，但无论立法、司法，还是行政规制方面都很薄弱。合同法根据加强格式条款的规范，设立了三项重要原则：一是明确格式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款时应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。作为司法者应当充分理解和适用这些法律精神。本案原告是房地产开发商的物业管理公司，其物业管理不应完全脱离前期的售房行为。房地产开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。原告物业管理公司在物业管理合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。故本案认定《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益，驳回了原告的诉讼请求。
格式合同以契约自由为理论基础而产生和发展，最后却变为滥用自由权利的典范，进而走向了契约自由的反面。就如王泽鉴先生所言：“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假借契约自由之名，压榨弱者，是现代法律应承担的任务。”当然也是法官应承担的任务。
（三） 业主所有权的性质分析――建筑物区分所有权
本案是因业主使用阳台引起的物业管理纠纷，业主对阳台享有何种权利，能否随意封闭阳台，值得我们研究。
从物业管理法律制度的角度看，物业（指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公用设施、设备及相关的场地）的产权是以物业的物权为基础包括由物权衍生的其他权利的总称。在物业产权中，存在的几个基本物权是：业主对房屋的所有权，业主对大楼共用场所及附属设施及设备的所有或使用权，业主对住宅小区公用场地、公用设施及设备的所有和使用权。这三种物权是不可分割的，其中又以业主对房屋的所有权为中心，丧失房屋所有权就同时丧失后良种物权，后两种物权必须随同房屋的所有权的转移而转移。由上述物权衍生出来的其他权利主要是指业主作为大楼及住宅小区成员的权利。在现代住宅法律中，前两种物权和成员权形成了一种特殊的新型物权：建筑物区分所有权。
由梁彗星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章 “所有权”中单辟第三节“建筑物区分所有权”，对“建筑物区分所有权”所给的定义是：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。无疑，本案的被告一业主是建筑物区分所有权人。
区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。建筑物的专有部分范围的界定或者说界定专有部分的标准是什么是一个非常关键、有争议的问题，但自家的阳台属区分所有权人（业主）专有是没有争议的。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然法律在有些情况下会对业主的使用进行限制；从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改。如：《上海市浦东新区住宅小区物业管理实施办法 》第34条规定：“未经新区职能部门批准，业主和非业主使用人不得改变小区内房屋用途；不得对小区内房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、……进行违章凿、拆、搭、占”。《云南省城市住宅小区物业管理办法》第41条规定：业主和非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定；（一）未经当地县级物业管理部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、搭、占，不得在装修后使房屋的外观影响市容观瞻。
本案物业管理公司的委托人认为，建设部新修改的《住宅室内装修管理办法》规定，装修人未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，《北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定》和《北京市市容环境卫生条例》中也规定：改变原建筑物、构筑物色调、造型或者建筑设计风格的，应当先依照城市规划管理规定申报批准后再进行。被告业主未经有关部门批准而擅自封闭阳台的行为是违法的，应当拆除封闭的阳台，恢复原状。法官在审理案件过程中，就上述有关规定咨询了北京市规划局法规处。该处认为，封闭阳台应该视为是对建筑物设计风格和外立面的改变，封闭前应报规划局批准，但到目前为止，从来没有个人（包括业主）为封闭阳台来申报的，规划局也从来没有对未经批准而封闭阳台的行为进行过处罚。可见，法规处的答复是错误的，在现实生活中封阳台的行为比比皆是的情况下，认为“不得擅自改变建筑物外立面、设计风格”如此之大、模糊的慨念是对封闭阳台的行为进行限制，不符合立法规律和生活常理。
笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。
